Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Công ty thẩm định giá Địa Ốc Á Châu – Thực trạng và giải pháp

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC VIẾT TẮT
1. BĐS : Bất động sản
2. TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
3. TMCP : Thương mại cổ phần
4. UBND : Ủy ban nhân dân
5. QSDĐ : Quyền sử dụng đất
6. GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
7. GCNQSH : Giấy chứng nhận quyền sở hữu
8. TP. HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam được coi là thị trường nóng và thu
hút nhiều vốn đầu tư trong và ngoài nước. Đi cùng xu thế phát triển đó, hoạt động
định giá bất động sản của nước ta cũng được chú trọng phát triển và có những bước
đi tiến bộ. Định giá có vai trò quan trọng trong quá trình cải thiện và nâng cao tính
minh bạch của thị trường bất động sản. Các hoạt động giao dịch về bất động sản
thường có giá trị lớn mặt khác bất động sản được biệt đến là một thứ hàng hóa đặc
biệt, giá trị của bất động sản không phụ thuộc nhiều vào quan hệ cung cầu như hàng
hóa thông thường. Việc xác định giá trị tài sản là bất động sản không những liên
quan trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản mà kéo theo đó là các thị trường chứng
khoán, thị trường tài chính cũng bị ảnh hưởng rất nhiều.
Tuy còn mới mẻ với nhiều doanh nghiệp và cá nhân nhưng định giá BĐS sẽ
là lĩnh vực đầy hứa hẹn, đặc biệt là trong định giá BĐS thế chấp để vay vốn trong
các ngân hàng. Sở dĩ như vậy vì trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, vấn đề rủi
ro được quan tâm hàng đầu. Trên quan điểm rủi ro là không thể tránh khỏi, có thể
đề phòng chứ không thể loại trừ, khi tiến hành cho khách hàng vay vốn thì khách

hàng cần phải có tài sản thế chấp mà phần lớn tài sản thế chấp là BĐS.
Trên thế giới, thẩm định giá đã sớm phát triển và trở thành lĩnh vực quan
trọng. Nhưng ở Việt Nam, định giá gần như chỉ phát triển trong ngành định giá tài
sản đảm bảo ở các ngân hàng còn các mục đích khác thì chưa phổ biến. Nhận biết
được xu hướng này, phòng thẩm định tài sản đảm bảo của ngân hàng TMCP Á
Châu đã được phát triển thành Công ty TNHH một thành viên thẩm định giá địa ốc
Á Châu (AREV) để xâm nhập vào thị trường còn bỏ ngỏ này. Tuy mới thành lập
nhưng AREV nhanh chóng chứng tỏ được thương hiệu của mình trên thị trường với
một số lượng hồ sơ lớn bất động sản cũng như động sản đã được công ty định giá.
Nhận thức được tầm quan trọng của định giá bất động sản thế chấp, hơn nữa là
sinh viên khoa Bất động sản và kinh tế Tài nguyên có cơ hội thực tập tại Công ty thẩm
định giá Địa Ốc Á Châu, em đã chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất động sản thế
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
chấp tại Công ty thẩm định giá Địa Ốc Á Châu – Thực trạng và giải pháp” với hy
vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá bất động
sản thế chấp nói riêng, đồng thời đưa ra một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng định
giá bất động sản thế chấp tại công ty.
1. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về bất động sản thế chấp, về định giá bất động sản
thế chấp
- Nêu lên thực trạng trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty
Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá
bất động sản thế chấp tại Công ty Thẩm định giá Đía Ốc Á Châu.
2. Phạm vi nghiên cứu
Chuyên đề nghiên cứu về tình hình hoạt động định giá trong phạm vi Chi
nhánh Hà Nội Công ty TNHH một thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu. Thời
gian nghiên cứu từ khi chi nhánh thành lập (năm 2008) đến nay.

3. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu, thống kê
4. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề có kết
cấu như sau:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Chương II : Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Công ty
thẩm định giá Địa Ốc Á Châu
Chương III: Giải pháp và một số kiến nghị
Em xin chân thành cảm ơn ThS. Nguyễn Thắng Trung cùng các anh chị trong
Công ty thẩm định giá Địa ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi và tận
tình giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này!
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
I. Bất động sản và bất động sản thế chấp
1. Bất động sản
1.1 Khái niệm về bất động sản
Bất động sản, thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trên khắp thế giới. trong tiếng
anh người ta dùng từ real estate (tài sản bất động) là bất động sản. trong tiếng Pháp
bất động sản được chỉ bằng từ: immobilie. Ở Trung quốc sử dụng thuật ngữ Địa
sản(tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là bất động sản.
Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định BĐS là các
tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trường xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.2 Đặc điểm của bất động sản
 Bất động sản có vị trí cố định về mặt địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được.
Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là có
vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Khi xác định vị trí của bất
động sản chúng ta phải xác định vị trí tuyệt đối của bất động sản và vị trí tương đối
của bất động sản. Vị trí tuyệt đối của BĐS chính là kinh độ vĩ độ BĐS tọa lạc, được
nêu rõ trong sổ địa chính của địa phương. Còn vị trí tương đối của bất động sản
được xác định là khoảng cách từ BĐS cho đến các yếu tố khác như các trung tâm,
các trục đường giao thông, các công trình dịch vụ công cộng (thương mại, văn hóa,
y tế, giáo dục…)…Vị trí tương đối của BĐS quyết định giá trị của BĐS.
Bất động sản có tính cố định về vị trí và gắn liền với một vị trí nhất định nên
giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Đặc điểm này đòi hỏi các định giá viên khi định giá BĐS thì không được áp dụng
mức giá giữa các vùng cho nhau, mức giá đó chỉ để tham khảo hoặc nếu sử dụng thì
phải điều chỉnh sao cho phù hợp với vùng.
 BĐS có tính lâu bền.
Tính lâu bền ở đây là tuổi thọ,khả năng tồn tại của công trình. Đối với BĐS là
đất đai, tài sản thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy(trừ trường hợp đặc biệt
như sạt lở đất…), còn các công trình xây dựng kiến trúc thường có tuổi thọ rất cao.
Tuổi thọ của BĐS được xem xét trên 2 góc độ: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.
- Tuổi thọ kinh tế: là khoảng thời gian mà BĐS còn mang lại lợi ích cho người
sở hữu, sử dụng nó.
- Tuổi thọ vật lý: khả năng tồn tại của công trình theo thông số kỹ thuật xây
dựng.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS, lợi ích

kinh tế có xu hướng giảm dần vào cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng mà
luồng thu nhập giảm. vì vậy phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật
lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong khi nghiên cứu đánh giá một
BĐS phải tính cả 2 yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn
sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó và luồng thu nhập được tạo ra từ BĐS.
 BĐS có giá trị lớn, có khả năng bảo toàn và tái tạo giá trị.
BĐS luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí xây dựng
lớn và khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn lớn. Đặc điểm này đòi hỏi khi
đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn và phải biết khai thác đặc tính có
thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Vì vốn đầu tư cho BĐS quá
lớn tự bản thân một doanh nghiệp hay cá nhân không thể tự thực hiện, hơn nữa chi
phí vốn vay thấp hơn chi phí vốn tự có nên hoạt động kinh doanh BĐS thường có
sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Khả năng tái tạo và bảo toàn giá trị của BĐS được biểu hiện rõ nét trong quan
hệ tín dụng với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng. Ngân hàng chỉ chấp nhận cho
vay khi đối tượng đi vay có sự đảm bảo cho khoản vay và tài sản bảo đảm thường
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
được chấp nhận nhiều nhất chính là BĐS. Như vậy khi có BĐS trong tay, người sở
hữu nó có thể thế chấp để có một lượng vốn, trong thời gian thế chấp vẫn được sử
dụng và hưởng thu nhập tạo ra từ BĐS, đó chính là khả năng tái tạo vốn của BĐS.
 BĐS mang tính khan hiếm.
Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do sự khan hiếm và tính có giới hạn của
diện tích bề mặt trái đất cũng như diện tích của từng vùng từng khu vực, từng thửa
đất. BĐS là tài sản có giới hạn quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ
thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới
hạn, đất đai dành cho đầu tư phát triển công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn.
Một lý do nữa khiến BĐS khan hiếm là thiếu thông tin về thị trường về cung BĐS.
Thị trường BĐS ở Việt nam chưa phát triển, thông tin thị trường thường là một

chiều, những người cung thường giấu thông tin sản phẩm để tạo sự khan hiếm giả.
Đặc điểm này dẫn đến việc quan hệ cung-cầu thường mất đối xứng theo xu hướng
cung nhỏ hơn cầu nên BĐS luôn có giá trị lớn, nạn đầu cơ BĐS xảy ra đẩy giá cả
vượt lên giá trị thị trường.
Giá trị thị trường của BĐS chỉ được xác định trong điều kiện thương mại bình
thường vì vậy vấn đề đặt ra cho định giá viên là cần phải xem xét đúng giá cả BĐS
trên thị trường, tránh bong bóng thị trường, cơn sốt ảo để định giá BĐS sát với giá
trị thật của nó.
 BĐS có tính dị biệt.
Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, đơn chiếc và đều có yếu tố riêng biệt không
giống BĐS nào khác. Sự dị biệt của BĐS là do các yếu tố sau: vị trí lô đất, kiến
trúc, hướng, sảnh quan, ngoại cảnh… Tính dị biệt tạo ra sự độc đáo cho công trình
thỏa mãn những thị hiếu riêng biệt của khách hàng, khách hàng xem tính dị biệt của
BĐS là sự thể hiện bản tính cách cá nhân. Như vậy sự khác biệt về giá trị của BĐS
không chỉ là do chi phí kết tinh mà nó phụ thuộc vào tính dị biệt của BĐS. Xã hội
càng phát triển càng yêu cầu về tính dị biệt càng tăng.
Vấn đề đặt ra cho định giá viên là khi đánh giá BĐS phải chú ý đến tính dị
biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. Khi phân tích thông tin
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
các BĐS so sánh cần xác định đúng và đủ các điểm khác biệt nhưng không nên quá
chi tiết vụn vặt và dùng các bằng chứng thị trường để tìm lượng điều chỉnh hợp lý.
 BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Các BĐS tồn tại bên cạnh nhau có tác động mạnh mẽ lẫn nhau, không phải chỉ
về mặt vật lý mà ảnh hưởng lẫn nhau về công dụng, đặc tính và đặc biệt là giá trị.
Ví dụ khi xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ
đẹp, sự tiện lợi và giá trị các công trình trong khu vực.
Đặc điểm này đòi hỏi định giá viên phải có cái nhìn tổng quát đối với bất động
sản cần định giá, phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác

sẽ ra đời.
 BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà
nước.
BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, của dân tộc, của tổ chức và cá nhân.
Các giao dịch BĐS thường mang giá trị lớn và có ảnh hưởng mạnh tới các hoạt
động kinh tế xã hội, vì vậy cần có sự quản lý của Nhà nước để các giao dịch được
an toàn, ổn định, việc khai thác sử dụng tài nguyên này hợp lý hiệu quả, tiết kiệm.
Tính pháp lý ảnh hưởng rất lớn tới giá trị của BĐS. Khi các định giá viên định
giá BĐS thì cần phải xem xét tính pháp lý của nó. Khi ngân hàng nhận tài sản bảo
lãnh, khác với các tài sản khác BĐS phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ mới được
chấp nhận vì lúc này quan hệ tín dụng cho vay mới được pháp luật bảo vệ.
2. Bất động sản thế chấp
2.1 Khái niệm thế chấp bất động sản
Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và
không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Thế chấp bất động sản là việc bên đi vay dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu
của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm nghĩa vụ đối với
bên cho vay.
Bất động sản thế chấp là bất động sản được người vay vốn đem ra làm tài sản
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
đảm bảo cho các khoản vay.
2.2 Phân loại BĐS thế chấp
Bất động sản thế chấp bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất (kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó).
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm

kí kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như: hoa lợi,
lợi tức, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
- Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2.3 Tiêu chuẩn của BĐS thế chấp
Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được
quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định
riêng của từng Ngân hàng:
+ Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền
sử dụng, quản lý của khách hàng vay. Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ các
giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức
là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi,
chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
+ Bất động sản phải không có tranh chấp, tức là bất động sản không có tranh
chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo
lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng
thế chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc
bất động sản thế chấp, không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của
mình.
+ Đối với bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng
vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
II. Định giá BĐS thế chấp
1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên Chủ tịch Hiệp hội Định giá tài sản
Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một
thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS
đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các

nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản
được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng.”
Theo GS Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội Định giá giá trị tài sản Quốc tế và
Giám đốc Công ty Định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị BĐS là một nghệ
thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời
điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn
trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.”
Tại Việt Nam, theo Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội
thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn,
xác định giá cả của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.”
Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá bất động sản là sự ước tính giá trị về
các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
Định giá bất động sản vừa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác định, ước tính
giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định ,có tính
đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường bất động sản.
Dựa trên những lý thuyết về định giá BĐS, định giá bất động sản thế chấp là
xác định giá trị của bất động sản phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế
chấp có tính đến các đặc điểm của bất động sản, cũng như xem xét tất cả các nhân
tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận.
Bản chất của định giá bất động sản thế chấp cũng là định giá bất động sản. Nó chỉ
là một hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp bất động sản cho ngân
hàng để vay vốn.
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
2. Đặc điểm định giá BĐS thế chấp
Vì trong quá trình định giá bất động sản thế chấp luôn phải đảm bảo yếu tố an
toàn cho phía ngân hàng nên khi định giá bất động sản thế chấp phải tính giá trị bất
động sản trong điều kiện thị trường bất động sản bất ổn nhất. Sau đó dựa vào quy

định của ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lí nhất.
Định giá bất động sản thế chấp chủ yếu chú ý đến các đặc điểm về pháp lý và
quy mô của bất động sản bởi thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất
hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Tại ngân hàng, khi tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ ban đầu là rất quan
trọng, không phải bất động sản nào cũng có thể thế chấp tại ngân hàng. Nó tuỳ
thuộc vào quy định của từng ngân hàng.
3. Vai trò định giá BĐS thế chấp
Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu
quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển
nhượng các tài sản hiện đang sử dụng. Chính từ việc nhận thấy tầm quan trọng của
việc định giá BĐS mà Chính phủ đã quy định tại pháp lệnh giá: “Kết quả định giá
có thể được sử dụng là một trong định giá tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng, mua
bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh
nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩm định
giá” (Điều 17 - Pháp lệnh giá).
Trong quan hệ tín dụng, các Ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy
bên vay tiền phải dùng BĐS của mình làm vật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho khoản
vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được nợ khi đến hạn thì Ngân hàng có
quyền bán BĐS thế chấp đó theo thỏa thuận để thu hồi nợ, do vậy định giá thế châp
bất động sản là hết sức cần thiết.
Ngoài ra, định giá BĐS thế chấp làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và
sử dụng vốn vay có hiệu quả. Bởi lẽ khi người vay vốn biết được giá trị của bất
động sản mình sở hữu họ có thể xác định được số lượng vốn phù hợp quyết định
quy mô cũng như cách thức đầu tư kinh doanh.
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Có thể tổng kết ba vai trò quan trọng của công tác định giá BĐS thế chấp như
sau:

Thứ nhất, định giá giúp đánh giá đúng giá trị BĐS thế chấp. Ngân hàng sẽ cho
vay với giá trị tương ứng từ 70% - 80% giá trị BĐS thế chấp. Do đó, nếu xác định
đúng giá trị của BĐS, ngân hàng sẽ đưa ra được hạn mức tín dụng tương đương với
tài sản đảm bảo. Nếu rủi ro xảy ra, ngân hàng vẫn có khả năng thu hồi được vốn.
Thứ hai, định giá giúp đánh giá đúng yếu tố pháp lý của BĐS thế chấp. Hiện
nay, nhiều khách hàng dùng giấy tờ pháp lý giả mạo để vay thế chấp tại ngân hàng.
BĐS là tài sản có giá trị lớn mà khi rủi ro xảy ra, ngân hàng sẽ hoàn toàn phải chịu
tổn thất. Thông qua quá trình định giá, các tổ chức tín dụng xác minh lại được
chứng cứ pháp lý, đảm bảo tài sản được phát mại khi rủi ro xảy ra.
Thứ ba, thông qua hoạt động này, khuyến khích hoạt động cho vay thế chấp
phát triển, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thiếu vốn thực hiện được ý tưởng kinh
doanh. Qua việc định giá BĐS thế chấp, cả bên thế chấp và nhận thế chấp đểu cảm
thấy tin tưởng hơn để tiến hành các bước tiếp theo trong quá trình cấp và sử dụng
vốn.
4. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp
 Nhân tố chủ quan
Phương pháp định giá
Phương pháp định giá là một yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến công tác định giá
của các định giá viên. Việc lựa chọn phương pháp định giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp
đến kết quả giá bất động sản cần thẩm định. Để có được một kết quả định giá chính
xác cần phải lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Có rất nhiều phương pháp để
định giá bất động sản, mỗi phương pháp đều có những ưu điểm và khuyết điểm
riêng, điều đó đòi hỏi các định giá viên cần linh hoạt trong việc sử dụng phương
pháp định giá sao cho phù hợp để có một kết quả định giá chính xác nhất. Hiện nay,
để định giá BĐS thế chấp các ngân hàng thường sử dụng ba phương pháp định giá
là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa. Tùy thuộc
vào BĐS cần thẩm định mà định giá viên sẽ lựa chọn một trong ba phương pháp
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung

hoặc kết hợp các phương pháp để đưa ra một giá BĐS chính xác, sát với giá trị thực
tế của nó.
Chất lượng thông tin
Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến công tác định giá
BĐS chính là chất lượng thông tin về BĐS. Tiến độ cũng như kết quả của hoạt động
định giá phụ thuộc lớn vào các thông tin mà định giá viên thu thập và thông tin về
BĐS mà khách hàng cung cấp. Nếu những thông tin thu thập được đáng tin cậy,
hợp lệ thì kết quả định giá mới chính xác và ngược lại.
Công tác tổ chức, điều hành
Công tác tổ chức, điều hành cũng có tác động mạnh mẽ đến hoạt động định
giá. Công tác tổ chức, điều hành tốt thì công tác định giá sẽ khách quan và hiệu quả
hơn. Hiện nay, các ngân hàng đã có những phòng thẩm định riêng, tính chuyên
nghiệp trong công tác tổ chức cũng như điều hành của phòng thẩm định ngày càng
được nâng cao, tạo điều kiện cho việc định giá tiến hành thuận lợi, kết quả định giá
chính xác và sát với giá trị thực tế của BĐS hơn đảm bảo cho hoạt động cho vay thế
chấp của ngân hàng cũng như khách hàng đi vay.
Trình độ của đội ngũ định giá viên
Các định giá viên được đào đào tạo, có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm
làm việc sẽ giúp cho hoạt động định giá đạt được kết quả chính xác. Đây chính là
yếu tố quyết định sự thành công của hoạt động định giá. Ngoài kiến thức chuyên
môn tốt, các định giá viên còn cần có sự nhiệt huyết, năng động, sáng tạo.
 Nhân tố khách quan
Quan hệ cung – cầu trên thị trường bất động sản
Khi cung lớn hơn cầu, giá BĐS sẽ có xu hướng giảm và ngược lại khi cung
nhỏ hơn cầu giá BĐS sẽ bị đẩy lên cao. Điều này cũng gây ảnh hưởng lớn đến hoạt
động định giá các BĐS thế chấp, do vậy các định giá viên cần phải tìm hiểu, nắm
bắt được những thay đổi của thị trường để đưa ra được mức giá hợp lý.
Các yếu tố tự nhiên của BĐS
Vị trí, diện tích, hình thể thửa đất, địa hình tọa lạc của BĐS, hình thức bên
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A

13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
ngoài của BĐS…các yếu tố này đều có ảnh hưởng đến giá của BĐS. Do BĐS
không di dời được nên vị trí BĐS ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở
gần trung tâm hay xa trung tâm, có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở,
kiến trúc có phù hợp với thị hiếu hay không, môi trường yên tĩnh hay ồn ào… tất cả
đều tác động trực tiếp đến giá của BĐS. Do vậy, khi thực hiện hoạt động định giá,
các định giá viên cần phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết, cần phải xem xét,
đánh giá các ưu thế của BĐS.
Các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có
ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ
BĐS càng cao thì giá trị của nó càng cao và ngược lại BĐS có khả năng tạo thu
nhập thấp thì giá trị của nó cũng thấp.
Hệ thống tiện nghi gắn liền với BĐS như hệ thống điện, nước, vệ sinh, chiếu
sáng, truyền hình cáp,…càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì giá trị BĐS càng gia
tăng.
Các yếu tố pháp lý
Hoạt động định giá BĐS phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của nhà nước.
Thông qua hệ thống các văn bản pháp luật như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất
động sản… và một số các quyết định, thông tư khác, nhà nước đã thể hiện rõ vai trò
quan trọng của mình. Tuy nhiên, trong hệ thống các văn bản này vẫn còn tồn tại
nhiều bất cập, chống chéo gây khó khăn cho hoạt động định giá BĐS.
Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng có tác động lớn đến hoạt động định giá BĐS thế chấp.
Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số thì giá
trị BĐS khu vực đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu
tố khác như chất lượng y tế, giáo dục, trình độ dân trí,… cũng có ảnh hưởng đến giá
trị của BĐS. Vì vậy khi tiến hành định giá, các định giá viên cần tìm hiểu cụ thể các
yếu tố về xã hội của BĐS để định giá một cách chính xác.

SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
5. Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS thế chấp
5.1 Căn cứ định giá BĐS thế chấp
Thứ nhất, định giá BĐS thế chấp căn cứ vào bản thân các yếu tố BĐS : bao
gồm giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS
hay chính là các yếu tố giá trị kết tinh giá trị BĐS; Công dụng và khả năng duy trì
lợi ích do công dụng đó mang lại, hình thái vật chất thể hiện qua yếu tố mỹ thuật và
tâm lý; Vị trí và các tác động của vị trí.
Thứ hai, định giá BĐS thế chấp căn cứ vào luật pháp: liên quan đến các vấn đề
như các quy định hiện tại của luật pháp về quyền năng đối với BĐS; những xu
hướng thay đổi luật pháp; chính sách và thái độ của địa phương…
Thứ ba, định giá căn cứ vào điều kiện thị trường: xét theo tính cạnh tranh và
khả năng thay thế của các BĐS; Thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường;
Đặc điểm của các lực lượng cung cầu: độc quyền – cạnh tranh, tiêu dùng – đầu tư.
5.2 Nguyên tắc định giá BĐS thế chấp
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
BĐS được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi BĐS được sử dụng hợp
pháp, cho thu nhập ròng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục, ổn định.
 Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu
về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung
về tài sản.
Trên lý thuyết, phải lấy thời điểm cung cầu cân bằng để xác định giá. Tuy
nhiên, thực tế trên thị trường, cung cầu luôn có xu hướng mất cân bằng, do đó cần

phải dự báo trước các nhân tố thay đổi và có điều chỉnh cho phù hợp xu hướng. Khi
áp dụng nguyên tắc này, cần phải xác định xem giá của BĐS đó là giá thỏa thuận hay
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
là giá ép buộc.
 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của BĐS thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá
trị của nó (về công năng, thị trường, vị trí và điều kiện ).
Do đó, trong Định giá BĐS thế chấp, người định giá phải nắm được mối quan
hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi
nhằm xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất và có hiệu quả nhất đồng thời dự báo
những thay đổi.
 Nguyên tắc thay thế
Các BĐS có thể thay thế cho nhau, do vậy khi định giá BĐS này cần xem giá
trị của BĐS khác có thể thay thế cho nó.
Khi nhiều BĐS có tính hữu ích như nhau, BĐS nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì BĐS đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị BĐS có xu hướng được
thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện
không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Người thận trọng sẽ
không trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS thay thế trong cùng một thị trường và
một thời điểm.
 Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa
các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản
trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới
mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho
rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng

thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ
ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành
cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó
thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
 Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một
giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất
động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng
một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh
thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử
dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử
dụng của toàn bất động sản.
Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính
của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng
không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
 Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động
sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà
nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động
sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó
của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào
tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
 Nguyên tắc nhất quán
Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong một mục đích thống

nhất, không thể tách riêng từng bộ phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó
mà không liên quan đến bộ phận khác. Nhất quán trong đánh giá BĐS với các yếu
tố bên ngoài như môi trường, xu hướng phát triển kinh tế - xã hội
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức
có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận.
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy
tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông
thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của BĐS đặc biệt.
Mặt khác, cạnh tranh về các mục đích sử dụng có thể làm tăng giá trị BĐS.
 Nguyên tắc dự báo
Giá trị BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai.Đồng thời, nó cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị BĐS luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích
dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
 Nguyên tắc ngoại ứng
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong
định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của
bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một
vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng
thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử
dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất
động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất

động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
6. Quy trình định giá BĐS thế chấp
 Xác định nhiệm vụ định giá BĐS
Trong bước này cần xác định:
+ Xác định tổng quát về BĐS cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định
giá. Các đặc điểm cơ bản về pháp lý của BĐS như tên chủ sở hữu, chủ sử dụng,
mục đích sử dụng của BĐS đó, và đặc điểm về kinh tế kỹ thuật của BĐS như diện
tích sử dụng, diện tích đất, đặc điểm của các tài sản gắn liền với đất…
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
+ Xác định mục đích định giá: Định giá viên phải xác định và nhận thức mục
đích định giá của khách hàng. Cụ thể nếu định giá tại ngân hàng thì mục đích của
định giá là định giá BĐS cho mục đích đảm bảo khoản vay của ngân hàng.
+ Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả
định giá. Tại ngân hàng, thì khách hàng chính là người vay vốn, sử dụng kết quả
định giá để làm căn cứ để vay vốn tại ngân hàng.
+ Xác định thời điểm định giá làm căn cứ xem xét những ảnh hưởng của thị
trường BĐS cũng như luật pháp, chính sách của nhà nước có ảnh hưởng thế nào đến
giá trị của BĐS thế chấp.
+ Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá có thể là nguồn thông tin khảo
sát thực tế tại nơi BĐS tọa lạc, khảo sát giá tại các sàn giao dịch BĐS…
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định
của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành.
Lập kế hoạch định giá bao gồm xác định xác yếu tố cung – cầu thích hợp với
chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với BĐS được mua/bán và đặc điểm
thị trường. Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về BĐS, tài liệu so sánh.
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và
phải được kiểm chứng. Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và

phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,
thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS
Khảo sát hiện trường
Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường đối với BĐS và thu thập số
liệu về:
+ Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, vị trí này phải
thể hiện được địa chỉ chính xác mà BĐS tọa lạc, xác định vị trí tương đối của BĐS
như khả năng tiếp cận những khu vực trung tâm, các địa danh được nhiều người
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
biết đến, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
+ Xác định loại tài sản gắn liền với đất, diện tích sử dụng thực tế, nội thất bên
trong bên ngoài.
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo
sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trong quá trình khảo sát, định giá viên cần chụp ảnh BĐS theo các dạng (toàn
cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau để có đủ chứng cứ cho việc định giá.
Thu thập thông tin
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải
thu thập các thông tin sau:
+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của BĐS so
sánh. Hiện nay các dự án BĐS hoặc người mua BĐS để ở hoặc đầu tư đa phần đều
phải vay vốn từ ngân hàng do đó mà phải xem xét đầy đủ mức lãi suất trên thị
trường, chính sách của nhà nước về vay vốn để đầu tư BĐS. Ngoài ra xem xét luồng
thu nhập của các BĐS nằm tại những vị trí thuận lợi có khả năng đem lại thu nhập
ròng như nhà cho thuê, văn phòng cho thuê, khách sạn…
+ Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái

người mua – người bán tiềm năng.
+ Các thông tin về tính pháp lý của BĐS, các thông tin này cần được kiểm tra
qua các giấy tờ mà bên thế chấp cung cấp, kết hợp với đi thực tế để kiểm tra hiện
trạng BĐS, ngoài ra còn phải kiểm tra lại tính hợp pháp của BĐS đó tại các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xem có các thông tin mà bên thế chấp cung cấp có chính
xác hay không
+ Với BĐS cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh
tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá. Đây là những yếu tố
cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị và giá cả của BĐS, với BĐS nằm tại những
khu vực có điều kiện tự nhiện thuận lợi, khí hậu ôn hòa, khả năng kinh doanh hoặc
đầu tư từ BĐS đó lớn, tình hình xã hội ổn định thì giá BĐS đó chắc chắn sẽ cao hơn
nhiều so với một BĐS cùng loại nhưng nằm tại những khu vực có điều kiện kém
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
thuận lợi hơn.
Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ
nhiều nguồn khác nhau. Định giá viên phải nêu rõ nguồn gốc thông tin trong báo
cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
 Phân tích thông tin về BĐS
Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần
định giá.
Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS: bao gồm thông tin về
vị trí thực tế, vị trí tuyệt đối và tương đối của BĐS thế chấp, mục đích sử dụng, diện
tích sử dụng xem có đúng với những yếu tố được ghi trên giấy tờ của BĐS đó hay
không. Đặc điểm về các tài sản gắn liền với đất, nội ngoại thất, trang thiết bị đi
kèm…
Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá: về cung cầu, giá
cả của các BĐS cùng loại với BĐS thế chấp, thị hiếu của khách hàng đối với loại
BĐS đó như thế nào, xem xét, đánh giá những biến động bất thường của thị trường

do sự thay đổi về cơ chế chính sách, quy hoạch của một khu vực nào đó có ảnh
hưởng ra sao đến giá cả của loại BĐS đó.
Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường như phản
ứng của người mua và người bán khi có một yếu tố nào đó thay đổi có thể là ngừng
giao dịch chờ đến thời điểm giá BĐS tăng hoặc gom hàng để đầu cơ…
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của BĐS vì mỗi loại BĐS có công
năng sử dụng khác nhau để khai thác được tối đa nguồn thu nhập từ đó mang lại, có
thể xem xét là phương án khác nhau nếu đưa BĐS đó vào sử dụng, kinh doanh hoặc
đầu tư. Tìm ra được phương án thích hợp nhất cho BĐS đó thì mới có thể đánh giá
được một cách toàn diện luồng thu nhập và giá trị của BĐS đó mang lại.
 Lựa chọn phương pháp định giá BĐS
Định giá viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số
giá trị của BĐS dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập được.
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Giá BĐS thế chấp có thể cấu thành bởi nhiều yếu tố bao gồm cả giá trị đất và
giá trị các tài sản trên đất nên có thể áp dụng phương pháp so sánh để định giá giá
đất và kết hợp phương pháp chi phí để định giá tài sản trên đất hoặc kết hợp phương
pháp so sánh và vốn hóa để ước lượng giá trị của BĐS thế chấp với các BĐS so
sánh. Trong báo cáo định giá cán bộ định giá cần nêu rõ phương pháp định giá nào
được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm
tra chéo từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
 Xác định giá bất động sản
Thông qua các thông tin thu thập được từ khảo sát thực tế và áp dụng các
phương pháp định giá, định giá viên tiến hành hòa hợp các chỉ số định giá để đưa ra
giá trị BĐS.
Nếu định giá viên áp dụng phương pháp so sánh thì cần sử dụng so sánh nhiều
BĐS tương tự BĐS cần định giá ít nhất là 3 BĐS so sánh để tính ra chỉ số giá so
sánh của các BĐS khác nhau. Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiện ở

dạng giá cả toàn bộ BĐS, thời gian bán, điều kiện bán, điều kiện thanh toán, diện
tích BĐS, đặc điểm bên ngoài bên trong của các tài sản gắn liền với đất… Sau đó
bằng việc sử dụng các kỹ thuật hòa hợp các chỉ số giá trị của BĐS so sánh để rút ra
giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng phương pháp tính trọng số hoặc tính
mức bình quân của các chỉ số giá so sánh.
Nếu kết hợp nhiều phương pháp để định giá, có thể mỗi phương pháp sẽ đưa
ra một mức chỉ số giá khác nhau, khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ mỗi phương
pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp
định giá khác nhau, và cần thực hiện hòa hợp chỉ số giá của các phương pháp khác
nhau thành 1 chỉ số giá của BĐS mục tiêu.
Từ việc hòa hợp các chỉ số giá rút ra được giá trị cuối cùng của BĐS, giá trị
này có thể định xác định là con số cụ thể, hay nằm trong khoảng giá trị. Quá trình
hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị của BĐS cần phải trình bày đầy đủ trong
báo cáo định giá.
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
 Lập hồ sơ và chứng thư định giá
Khi kết luận được phát biểu trong báo cáo định giá và trình bày cho khách
hàng thì nhiệm vụ định giá đã hoàn thành. Tất cả các số liệu được xem xét và
được phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước
lượng giá trị cuối cùng đều được đề cập đầy đủ trong báo cáo định giá. Người
đọc báo cáo định giá có thể hiểu vấn đề và số liệu thực tế thông qua việc phân
tích giá trị hòa hợp được trình bày để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá
trị của người định giá.
Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá. Trong
quá trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên chú ý tới cách viết, tổ chức và trình
bày và hình thức chung của báo cáo. Các kết luận có thể được thông tin cho khách
hàng bằng miệng hoặc viết. Các báo cáo viết có thể là báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm
tắt hoặc báo cáo có giới hạn.

Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá,
những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ướng lượng giá trị BĐS và sử
dụng kết quả định giá.
7. Phương pháp định giá BĐS thế chấp
Có 5 phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản. Năm phương
pháp đó bao gồm:
 Phương pháp so sánh trực tiếp: so sánh các giao dịch thị trường của các bất
động sản có đặc điểm tương tự để xác định giá.
 Phương pháp chi phí thay thế: giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng
đất + giá trị còn lại của tài sản trên đất.
 Phương pháp thặng dư: giá trị bất động sản = doanh thu phát triển – chi phí
đầu tư phát triển.
 Phương pháp đầu tư (thu nhập): giá trị bất động sản = thu nhập ròng chia
cho lãi suất vốn.
 Phương pháp lợi nhuận: dựa vào ước tính khả năng sinh lợi của việc sử
dụng bất động sản – các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý.
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Tuy nhiên, trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp hầu như chỉ áp
dụng ba phương pháp là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và
phương pháp vốn hóa.
 Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán
rút ra từ thị trường) là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp
bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường nhằm tìm ra các
giá trị của nó từ các giao dịch trước đó.
Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất trong thực tế để
định giá các BĐS có giao dịch phổ biến trên thị trường. Chính vì thể hiện sự đánh

giá về giá trị thị trường nên kết quả định giá theo phương pháp này dễ được cơ quan
pháp lý công nhận.
Yêu cầu của phương pháp
+ Chỉ được thực hiện với các bất động sản tương tự trong cùng một vùng và
có tính chất đồng nhất về sử dụng và xây dựng;
+ Chỉ thực hiện so sánh các bất động sản được giao dịch trong thời gian gần
đây nhất
+ Người định giá phải có kiến thức về thị trường;
+ Không có công thức hay mô hình cố định mà phải căn cứ vào sự hiện diện
của các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu giá trị;
+ Chất lượng thị trường phải cao để có thể so sánh được
+ Thị trường cần ổn định
Phạm vi áp dụng
+ Thường sử dụng định giá các bất động sản dân dụng (nhà ở) hoặc đất trống
trong các khu vực dân cư, các bất động sản thương mại – dịch vụ tức là những bất
động sản được mua bán phổ biến trên thị trường.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để định giá những bất động
sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
và các công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường
nên không có cơ sở để so sánh.
Các bước thực hiện
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, cho
thuê của các bất động sản tương đối giống với bất động sản mục tiêu. Nhưng trên
thực tế, không bao giờ có 2 bất động sản có đặc điểm giống hệt nhau mà ta chỉ có
thể tìm thấy những bất động sản có tính tương đồng hay tương tự nhau. Người định
giá cần phải phân tích các yếu tố giống và khác nhau của bất động sản mục tiêu và
bất động sản so sánh để điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Để

thực hiện định giá bằng phương pháp so sánh thì cần phải thực hiện theo những
bước sau:
Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu
- Xác định các yếu tố liên quan đến vị trí, mặt tiền của BĐS mục tiêu.
- Nghiêm cứu các thông tin, kỹ thuạt về BĐS như: diện tích, chiều ngang, hình
thể, kết cấu, tuổi thọ, thời gian xây dựng, khả năng khai thác, công dụng.
- Nghiên cứu các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan tới BĐS và các ràng
buộc khác (đất thổ cư hay đất xây dựng trên đất nông nghiệp, giấy tờ có đầy đủ
không, các quyền năng của BĐS…)
Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thông tin về các BĐS đã được bán trong
khoảng thời gian gần nhất với các điều kiện tương đồng
Việc tìm kiếm các thông tin BĐS này có thể dựa vào hồ sơ của các nhà định
giá bán hoặc có thể dựa vào các nguồn thông tin khác như báo chí, mạng Internet,
các cơ sở giao dịch khác…
Bước 3: Kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng
và bảo đảm rằng các BĐS này là có thể so sánh được.
- BĐS so sánh có phù hợp, tương đồng đối với BĐS mục tiêu hay không. Cần
có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời việc mua bán và cho thuê
BĐS.
SV: Đoàn Thị Thuỳ Hương Lớp: QTKD Bất động sản A
25