Phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất số 235 Nguyễn Trãi - Thanh Xuân Trung - Thanh Xuân - Hà Nội tại Công ty

Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU 3
KẾT LUẬN 60
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 61
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
VFS : Công ty Cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội
TS : Tài sản
SS : So sánh
TSSS : Tài sản so sánh
TĐG : Thẩm định giá
TS – TĐG: Tài sản cần thẩm định giá
BĐS : Bất động sản
TNDN : Thu nhập doanh nghiệp
KH : Kế hoạch.
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Thẩm định giá là một nghề mới ở Việt Nam, là một hoạt động tồn tại khách
quan trong đời sống kinh tế xã hội. Từ khi ra đời đến nay thẩm định giá đã được
thừa nhận là một nghề, một lĩnh vực và đã cho thấy vai trò không thể thiếu đối với
mỗi nền kinh tế bởi đây là một hoạt động có liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế
như: mua bán, cho thuê, tài chính, tính thuế, sở hữu, quản lý, bảo hiểm, cầm cố, thế

chấp và kinh doanh tài sản Từ khi hội nhập vào nền kinh tế thế giới thì hoạt động
định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng đã có những bước phát triển
nhất định do đã kế thừa và phát huy được những thành tựu của các nước tiên tiến
trên thế giới. Tuy nhiên, định giá bất động sản còn gặp một số khó khăn như thị
trường bất động sản thường xuyên biến động, tồn tại những khuyết tật như: độc
quyền, đầu cơ, sự biến động về giá cả, cạnh tranh không lành mạnh, có nhiều giao
dịch ngầm, cũng như các yếu tố về pháp luật hay năng lực của thẩm định viên
khiến cho việc lựa chọn và sử dụng các phương pháp định giá còn nhiều hạn chế.
Chính vì vậy mà việc hoàn thiện kiến thức, các tiêu chuẩn thẩm định giá cũng
như việc ban hành các quy định, văn bản pháp luật, nhằm trang bị kiến thức, kinh
nghiệm cho các thẩm định viên về giá có đủ căn cứ để lựa chọn các phương pháp
thẩm định giá phù hợp và kết quả có độ tin cậy cao nhất. Do đó, trong quá trình
thực tập tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS) em
đã chọn đề tài: “Phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và
giá trị lợi thế thương mại của khu đất số 235 Nguyễn Trãi - Thanh Xuân Trung -
Thanh Xuân - Hà Nội tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính
Hà Nội (VFS)”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Phân tích, đánh giá thực trạng việc sử dụng các phương pháp xác định giá trị
công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất tại Công
ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp xác định giá trị
công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất tại công ty
VFS.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Thực tế về các phương pháp thẩm định giá bất động
sản và các phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và giá trị
lợi thế thương mại của khu đất tại Công ty VFS.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận và
SV: Vũ Thị Tố Nga

Lớp: Thẩm định giá 50
3
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
thực tiễn các phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung tại công ty VFS.
4. Phương pháp nghiên cứu
Vận dụng phương pháp duy vật biện chứng kết hợp với phương pháp thống
kê, phân tích để từ đó rút ra các kết luận làm cơ sở đưa ra các giải pháp cho vấn đề
nghiên cứu.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài bao gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát về Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài
chính Hà Nội (VFS).
Chương 2: Phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất
và giá trị lợi thế thương mại của khu đất số 235 Nguyễn Trãi - Thanh Xuân
Trung - Thanh Xuân - Hà Nội tại công ty VFS.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện phương pháp xác định giá trị công trình,
vật kiến trúc trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất tại công ty VFS.
Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin nên đề tài không
thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của thầy cô
để đề tài này hoàn thiện hơn.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy giáo PGS.TS Vũ Trí Dũng
và các anh chị phòng nghiệp vụ thẩm định giá 2 tại công ty VFS đã hướng dẫn tận
tình để em hoàn thành bài viết này một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn!
CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI (VFS).
1. Giới thiệu chung về Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài
chính Hà Nội (VFS).
Tên doanh nghiệp

Công ty Cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính
Hà Nội.
Tên tiếng anh
Hanoi Valuation anh Finance Services Joint stock
company.
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
4
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
Tên viết tắt VFS., JSC
Trụ sở chính Số 37 – Lý Thường Kiệt – Hoàn Kiếm – Hà Nội.
Điện thoại 04.39368426
Fax 04.39368423
Website www.thamdinhgiahanoi.com.vn
Email
Người đại diện Tổng giám đốc Nguyễn Quang Hùng.
Vốn điều lệ 1.500.000.000 VNĐ (Một tỉ năm trăm triệu đồng).
Số tài khoản
122.10.00.0073967 – Ngân hàng đầu tư và phát triển
Việt Nam – Chi nhánh Hà Thành.
Mã số thuế 0102925759 - Cục Thuế Hà Nội.
2. Quá trình hình thành và phát triển
2.1. Giai đoạn đầu: Từ khi thành lập đến tháng 8/2008
Thực hiện chương trình cải cách hành chính, để tách bạch chức năng hoạt
động dịch vụ tài chính ra khỏi cơ quan quản lý Nhà nước; Sở Tài chính đã xây dựng
đề án thành lập Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản và đã
được UBND thành phố Hà Nội phê chuẩn ban hành Quyết định số 40/2005/QĐ-UB
ngày 05/04/2005 về việc thành lập Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán
đấu giá tài sản Trực thuộc Sở Tài chính Hà Nội.

Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản được thành lập
theo Quyết định số 40/2005/QĐ-UB ngày 05/04/2005 của UBND Thành phố Hà
Nội có chức năng giúp Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội trong lĩnh vực cung cấp
thông tin; dịch vụ tư vấn về giá cả; thẩm định giá tài sản và bất động sản; đấu thầu,
đấu giá các loại tài sản của các thành phần kinh tế; thẩm định, xác định giá trị tài sản
doanh nghiệp Nhà nước; tổ chức bán đấu giá tài sản, bất động sản của Nhà nước và các
tổ chức cá nhân.
Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu tự đảm bảo một phần chi phí; Trung tâm
có tư cách pháp nhân, được mở tài khoản tại kho bạc Nhà nước và các ngân hàng;
được sử dụng con dấu riêng theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Là một đơn vị hoạt động kinh doanh dịch vụ trong lĩnh vực dịch vụ tài chính
nhưng ngay từ ngày đầu mới đựợc thành lập Trung tâm đã nhận được nhiều hợp
đồng dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản đối với các khách hàng thuộc mọi
thành phần kinh tế. Với lương tâm trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp, bằng
những kết quả hoạt động và những việc làm cụ thể, Trung tâm đã tạo được niềm tin
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
5
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
và sự tín nhiệm của khách hàng về chất lượng dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá
tài sản; Trung tâm đã xác định giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác để giúp
cho các doanh nghiệp Nhà nước chuyển sang cổ phần hoá, chuyển nhượng góp vốn
liên doanh; xác định giá trị tài sản, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để phục vụ
các cơ quan tố tụng trong công tác điều tra, xét xử như Công an, Toà án, Thi hành
án; Trung tâm đã ký kết nhiều hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tài sản cho nhiều cơ
quan đơn vị trong Thành phố và tỉnh ngoài để phục vụ việc đấu thầu, mua sắm tài
sản; Trung tâm cũng đã ký kết nhiều hợp đồng và tổ chức thành công nhiều phiên
đấu giá hàng hoá tài sản, đấu giá cổ phần của các doanh nghiệp cổ phần hoá, đặc
biệt là tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của Thành phố giao và tăng thu cho ngân

sách Thành phố hàng trăm tỷ đồng.
2.2. Giai đoạn sau: Từ cuối năm 2008 đến nay.
Thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ và
Thông tư số 67/2007/TT-BTC ngày 19/06/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn
chuyển đổi các Trung tâm thẩm định giá, Trung tâm có chức năng thẩm định giá
sang hoạt động theo hình thức doanh nghiệp thẩm định giá. Trung tâm đã xây dựng
phương án chuyển đổi sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần và UBND
Thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 2263/QĐ-UBND ngày 10/06/2008 Phê duyệt
giá trị doanh nghiệp và phương án chuyển đổi Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định
giá và bán đấu giá tài sản sang Công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà
Nội.
Ngày 30/07/2008, Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài
sản đã tổ chức thành công Đại Hội thành lập Công ty cổ phần thẩm định giá và dịch
vụ tài chính Hà Nội. Trung tâm đã báo cáo kết quả Đại hội thành lập Công ty cổ phần
thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội về ban đổi mới và phát triển doanh nghiệp
Thành phố Hà Nội và ngày 15/08/2008 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết
định số 292/QĐ-UBND cho phép Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán đấu
giá tài sản chuyển thành Công ty cổ phần Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội.
3. Các lĩnh vực hoạt động chính của công ty
Theo nội dung giấy phép đăng ký kinh doanh do phòng Đăng ký kinh
doanh của Sở Kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội cấp, Công ty cổ phần thẩm
định giá hoạt động trên các lĩnh vực sau:
 Thẩm định giá trị hàng hóa, tài sản, máy móc thiết bị (bao gồm cả đánh giá
chất lượng của tài sản), thẩm định thương hiệu; thẩm định giá trị bất động sản (bao
gồm cả đánh giá chất lượng nhà cửa, vật kiến trúc); thẩm định giá trị đất đai; thẩm
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
6
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng

định giá trị doanh nghiệp; thẩm định quyết toán dự án đầu tư, công trình xây dựng
cơ bản; thẩm định phương án đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ các dự án.
 Tư vấn về giá cho các tổ chức và cá nhân có nhu cầu.
 Đấu giá các hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, dịch vụ môi giới BĐS,
dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch
vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ quản lý BĐS.
 Thực hiện dịch vụ đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ về kinh tế, thị trường giá
cả, kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật.
 Thực hiện dịch vụ về phương tiện đi lại, dịch vụ mua, bán, chuyển nhượng
tài sản cho các tổ chức cá nhân.
 Thực hiện các dịch vụ theo nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản (trừ kinh doanh bất động sản).
 Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa.
 Kinh doanh lữ hành.
 Kinh doanh lưu trú du lịch.
 Kinh doanh phát triển khu du lịch, điểm du lịch.
 Kinh doanh dịch vụ du lịch khác.
 Xác định chỉ tiêu suất vốn đầu tư, định mức, đơn giá xây dựng công trình,
chỉ số giá xây dựng.
 Đo bóc khối lượng xây dựng công trình.
 Lập, thẩm tra dự toán xây dựng công trình.
 Xác định giá gói thầu, giá hợp đồng trong hoạt động xây dựng.
 Lập hồ sơ thanh toán, quyết toán hợp đồng.
 Lập hồ sơ thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
 Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ Tài chính Hà Nội ra đời nhằm đáp
ứng yêu cầu của thị trường thẩm định giá trong nước và khu vực; từng bước đáp
ứng yêu cầu cho việc hội nhập quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá.
Công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội là thành viên của

Hội thẩm định giá Việt Nam.
Với đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo và có tinh thần trách
nhiệm cao trong công việc. Công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà
Nội hy vọng rằng các dịch vụ do Công ty thực hiện sẽ đáp ứng được mọi yêu cầu
của các đơn vị, tổ chức trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ thẩm định giá và bán đấu
giá tài sản.
4. Các dịch vụ thẩm định giá do công ty VFS cung cấp
Là một trong những doanh nghiệp đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực thẩm định
giá, với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, nhiều năm kinh nghiệm, hiện nay Công
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
7
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội đáp ứng được các yêu cầu
về thẩm định giá trị tài sản với những mục đích khác nhau của tất cả các khách hàng
với điều kiện là không trái với quy định của pháp luật hay thuần phong mỹ tục của
Việt Nam, cụ thể công ty đang thực hiện cung cấp các dịch vụ về thẩm định giá như
sau:
- Thẩm định giá phục vụ chi tiêu của ngân sách như:
 Xác định giá trị quyền sử dụng đất làm cơ sở cho các dự án đầu tư nộp tiền
sử dụng đất;
 Thẩm định giá dự toán xây dựng, mua sắm thiết bị bằng nguồn vốn đầu tư;
 Thẩm định dự toán đầu tư, sửa chữa nhỏ, mua sắm bằng nguồn vốn chống
xuống cấp, chi thường xuyên, nguồn thu sự nghiệp, tự có, xã hội hoá …;
 Tham khảo, làm cơ sở để thanh toán trực tiếp nếu không phải tổ chức đấu
thầu theo Luật Đấu thầu;
 Làm giá trần để tổ chức đấu thầu mua sắm mới;
 Làm giá sàn để tổ chức bán đấu giá tài sản đã qua sử dụng;
 Xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá;

 Tài sản của doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn,
cổ phần hóa, giải thể và các hình thức chuyển đổi khác theo quy định của pháp luật;
 Tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn và các hình
thức chuyển quyền khác;
 Tài sản được mua bằng toàn bộ hoặc một phần từ nguồn ngân sách Nhà
nước;
 Các yêu cầu thẩm định khác.
- Thẩm định giá phục vụ cho các doanh nghiệp:
 Thẩm định giá trị doanh nghiệp để mua bán, góp vốn, liên doanh liên kết;
 Xác định giá trị tài sản, hàng hoá để làm cơ sở nộp các loại thuế như thuế
nhập khẩu, trước bạ …
 Xác định giá trị tài sản của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi chuyển đổi mô
hình từ hộ kinh doanh hoặc của hộ gia đình tham gia, đầu tư dưới các hình thức theo
Luật Doanh nghiệp trong trường hợp các tài sản góp không có hồ sơ gốc;
 Xác định giá trị tài sản trong các doanh nghiệp đang hoạt động nhưng
không có hồ sơ gốc, thiếu cơ sở cho phép ghi tăng giá trị tài sản để tính khấu hao,
hao mòn trong quá trình sản xuất, kinh doanh;
 Xác định năng lực tài chính cho tổ chức cá nhân khi thành lập các doanh
nghiệp phải có đủ vốn pháp định;
 Thực hiện chức năng giám định tài chính trong xác định giá trị tài sản tranh
chấp theo Bộ luật Tố tụng Dân sự, Luật Thương mại, Luật Giải thể, Luật Phá sản,
Luật Hợp tác xã…;
 Xác định giá trị tài sản đảm bảo thi hành án theo Luật Thi hành Án Dân sự;
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
8
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
 Xác định giá trị tài sản, hàng hoá đảm bảo để làm cơ sở tính bảo hiểm, cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh; giá trị thiệt hại đảm bảo bồi thường trong bảo hiểm, tranh

chấp thương mại;
 Xác định giá trị tài sản, hàng hoá đảm bảo sử dụng trong hoạt động tín
dụng, ngân hàng.
 Các yêu cầu thẩm định khác.
- Thẩm định giá phục vụ cá nhân:
 Thẩm định giá làm cơ sở cho các thoả thuận mua bán, trao đổi tài sản;
 Thẩm định giá phục vụ cho, tặng, di chúc, thừa kế;
 Thực hiện chức năng giám định tài chính trong xác định giá trị tài sản
tranh chấp theo Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại …
 Xác định giá trị tài sản để thỏa thuận trong tranh chấp mua bán tài sản, bất
động sản;
 Thẩm định giá trị tài sản để vay vốn, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh…;
 Các yêu cầu thẩm định khác.
- Các loại tài sản thẩm định giá
 Tài sản hữu hình: Máy móc thiết bị, dây chuyền thiết bị công nghiệp; Thiết
bị y tế; Thiết bị truyền thông, truyền hình; Phương tiện vận tải; Vật tư thiết bị công
nghiệp, dân dụng; Thiết bị trường học; hàng hoá, vật tư, công cụ dụng cụ
 Tài sản vô hình: Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, bản quyền, quyền khai
thác kinh doanh, lợi thế quyền thuê
 Bất động sản: Giá trị quyền sử dụng đất; Giá trị khu đất dự án, trung tâm
thương mại, cao ốc văn phòng, trang trại, chung cư, nhà ở, nhà xưởng, công trình
vật kiến trúc trên đất
 Dự án đầu tư: Thẩm định giá trị dự toán, thẩm định giá trị quyết toán công
trình, giá trị dự án, tư vấn đầu tư, tư vấn đấu thầu,
Ngoài ra, Công ty còn thực hiện các dịch vụ:
- Tổ chức bán đấu giá tài sản:
 Bất động sản;
 Máy móc thiết bị, hàng hóa vật tư;
 Cổ phiếu OTC, cổ phiếu phát hành thêm, bán cổ phiếu thuộc sở hữu nhà
nước tại doanh nghiệp, trái phiếu, …

 Bán các loại tài sản khác theo yêu cầu của mọi thành phần kinh tế.
- Tư vấn mở thầu
- Đào tạo:
 Thực hiện đào tạo nâng cao nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ công chức
theo luật Ngân sách;
 Thực hiện đào tạo nâng cao nghiệp vụ chuyên môn cho các doanh nghiệp
theo luật doanh nghiệp, các sắc thuế…
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
9
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
5. Cơ cấu tổ chức của công ty
5.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức của công ty.
( Nguồn: website công ty www.thamdinhgiahanoi.com.vn)
5.2. Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban
5.2.1. Phòng Chủ tịch Hội đồng quản trị.
- Lập chương trình công tác và phân công các thành viên thực hiện việc
kiểm tra giám sát hoạt động của công ty.
- Ký các văn bản, quy định, thỏa thuận thuộc thẩm quyền của Hội đồng
quản trị và được Hội đồng quản trị thông qua.
- Được ủy quyền và chịu trách nhiệm về sự ủy quyền của mình.
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
Chủ tịch HĐQT
Tổng Giám Đốc
Phó Tổng Giám Đốc
Phó Tổng Giám Đốc
Phòng

thẩm định
giá II
Phòng
Hành chính
– Tổ chức
Phòng kế
toán tài vụ
Phòng
dịch vụ và
bán đấu
giá
Hội đồng quản trị
Phòng
thẩm định
giá I
10
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
- Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của điều lệ.
5.2.2. Phòng Tổng giám đốc
- Nghiên cứu vận dụng các chế độ chính sách liên quan đến hoạt động kinh
doanh của công ty đặc biệt là chính sách liên quan đến công tác thẩm định giá, đấu
giá tài sản.
- Tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng quản trị.
- Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty.
- Trực tiếp theo dõi, chỉ đạo một phòng nghiệp vụ hoặc điều hành một lĩnh
vực chuyên môn cụ thể.
- Thường xuyên theo dõi, đôn đốc, kiểm tra công việc chung của công ty,
đảm bảo không gây phiền hà và ách tắc công việc.
- Báo cáo Hội đồng quản trị về tình hình công tác quý, năm về phương hướng

và kết quả kinh doanh của công ty.
- Giải quyết các vấn đề khiếu nại, tố cáo đối với cổ đông, người lao động hoặc
cơ quan pháp luật trong quá trình thực thi nhiệm vụ của mình.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của luật doanh nghiệp.
5.2.3. Phòng phó Tổng giám đốc
- Nghiên cứu các chế độ chính sách liên quan đến quá trình điều hành hoạt
động kinh doanh của công ty trong lĩnh vực được phân công phụ trách.
- Giúp việc cho Tổng giám đốc, chịu trách nhiệm toàn bộ trước Tổng giám
đốc về tổ chức, chỉ đạo, điều hành kinh doanh, kiểm tra thực hiện các mặt công tác
được giao theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn nhất định, đảm bảo công việc
không bị ách tắc, chậm trễ và xử lý theo đúng quy định của pháp luật.
- Giải quyết các vấn đề khiếu nại, tố cáo đối với cổ đông, người lao động hoặc
cơ quan pháp luật trong quá trình thực thi nhiệm vụ của mình.
5.2.4. Phòng Thẩm định giá
- Tìm kiếm các đối tác và khai thác các nguồn hàng liên quan đến thẩm định
giá các loại hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, thẩm định quyết toán vốn đầu
tư, thẩm định xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa các tổ chức, cá nhân
nhằm đảm bảo kế hoạch kinh doanh của công ty.
- Theo dõi cập nhật thông tin giá cả đối với một số mặt hàng thiết yếu do Nhà
nước quy định ban hành, nắm bắt thông tin thị trường để phục vụ cho công tác thẩm
định giá về:
+ Thẩm định giá bất động sản.
+ Thẩm định động sản.
+ Thẩm định giá trị thương hiệu.
+ Thẩm định giá trị doanh nghiệp và xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần
hóa.
- Thực hiện lưu trữ thông tin về giá, chứng thư và hồ sơ liên quan đến thẩm
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
11

Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
định giá.
- Tham mưu cho Ban giám đốc công ty xây dựng quy trình thẩm định giá,
xây dựng mức thu phí dịch vụ về thẩm định giá để Ban giám đốc quyết định.
- Được tham gia vào việc xây dựng kế hoạch của công ty.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc giao.
5.2.5. Phòng dịch vụ bán đấu giá
- Tìm kiếm đối tác và khai thác các nguồn hàng liên quan đến các loại hàng
hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, môi giới bất động sản của các tổ chức, cá nhân
nhằm đảm bảo kế hoạch kinh doanh của công ty.
- Phối hợp với phòng kế toán tài vụ triển khai ký kết các hợp đồng bán đấu
giá các loại hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, môi giới bất động sản cho các
tổ chức, cá nhân.
- Ban hành quy chế, thông báo bán hàng, đưa tin trên phương tiện thông tin
đại chúng.
- Tổ chức tiếp nhận hồ sơ khách hàng tham gia đấu giá.
- Tổ chức bán đấu giá, lập biên bản đấu giá, thảo quyết định bán hàng hóa, tài
sản, cổ phần, đấu giá bất động sản trình ban giám đốc ký ban hành.
- Phối hợp với các tổ chức, cá nhân thuê đấu giá giao tài sản cho khách hàng
trúng đấu giá.
- Mở sổ theo dõi đăng ký đấu giá và kết quả đấu giá, lưu trữ hồ sơ đấu giá
theo quy định.
- Thực hiện các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản,
dịch vụ quảng cáo bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản.
- Tham mưu cho Ban giám đốc công ty xây dựng quy trình, quy chế bán đấu
giá, xây dựng mức thu dịch vụ về môi giới, quảng cáo, quản lý bất động sản để trình
Ban giám đốc quyết định.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc phân công.
5.2.6. Phòng kế toán tài vụ.

- Thực hiện công tác kế toán, thống kê, lập báo cáo tài chính hàng tháng, quý,
năm theo chế độ hiện hành.
- Phối hợp với phòng thẩm định giá trong việc soạn thảo và thanh lý các hợp
đồng dịch vụ trong lĩnh vực dịch vụ thẩm định giá đối với các tổ chức và cá nhân,
theo dõi đôn đốc các tổ chức cá nhân thanh quyết toán các khoản tiền mà hợp đồng
đã ký kết, thanh lý.
- Phối hợp phòng dịch vụ bán đấu giá trong việc soạn thảo và thanh lý các hợp
đồng dịch vụ trong lĩnh vực bán đấu giá, dịch vụ môi giới bất động sản, thu tiền đặt
cọc của khách hàng, theo dõi đôn đốc các tổ chức cá nhân thanh quyết toán các
khoản tiền đã thực hiện hợp đồng, thanh lý với công ty.
- Soạn thảo các hợp đồng kinh tế khác liên quan đến nhiệm vụ hoạt động của
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
12
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
công ty.
- Phối hợp với phòng hành chính tổ chức kiểm tra, giám sát việc sử dụng cơ sở
vật chất, trang bị làm việc của cả phòng, tài sản chung của công ty.
- Tham mưu cho ban giám đốc xây dựng quy chế quản lý tài chính, quy chế
chi tiêu nội bộ, quy chế trả tiền lương, tiền thưởng.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc giao.
5.2.7. Phòng hành chính tổ chức .
- Thực hiện các công tác hành chính của công ty như công tác lễ tân, tiếp
khách, đối ngoại, mở lớp đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ theo nhiệm vụ được giao.
- Quản lý, sử dụng, củng cố cơ sở vật chất, trang bị phương tiện làm việc của
công ty.
- Thực hiện việc quảng bá, đưa tin hoạt động của công ty trên các phương
tiện thông tin đại chúng, trên website, thực hiện công tác tin học, quản lý trang web
của công ty.

- Nghiên cứu tiếp thu kịp thời các chế độ chính sách liên quan đến công việc
được giao.
- Thực hiện công tác quản lý lao động, tiền lương, bảo hiểm bao gồm: tuyển
dụng, tăng lương, đề bạt, miễn nhiệm cán bộ, xây dựng quỹ lương, quản lý sổ bảo
hiểm,
- Tham mưu cho Ban giám đốc công ty xây dựng quy chế quản lý lao động,
tiền lương, quy định nhiệm vụ quyền hạn và chế độ trách nhiệm của người lao
động.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng giám đốc giao.
5.3. Đặc điểm nguồn nhân lực.
Với đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo và có tinh thần trách
nhiệm cao trong công việc, công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà
Nội hy vọng rằng các dịch vụ do Công ty thực hiện sẽ đáp ứng được mọi yêu cầu
của các đơn vị, tổ chức trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ thẩm định giá và bán đấu
giá tài sản.
Tổng số cán bộ công nhân viên hiện tại trong công ty là 30 người, trong đó
cán bộ có trình độ đại học và trên đại học là 24 người, cán bộ có trình độ cao đẳng,
trung cấp là 6 người, cán bộ có thẻ thẩm định viên về giá là 4 người, cán bộ có thẻ
đấu giá viên là 9 người.Cụ thể như sau:
Danh sách cán bộ nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá:
1. Ông Nguyễn Quang Hùng – Tổng giám đốc – Số thẻ 06149 cấp ngày 05/07/2006
2. Ông Trần Lê Hoàng – Thẩm định viên – Số thẻ IV16181 cấp ngày 31/08/2006
3. Bà Phan Minh Dung – Thẩm định viên – Số thẻ IV06170 cấp ngày 31/08/2006
4. Ông Ngô Gia Cường – Thẩm định viên – Số thẻ IV06318 cấp ngày 31/08/2006
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
13
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
Danh sách cán bộ nhân viên có thẻ đấu giá viên:

1. Ông Nguyễn Trọng Bình – Phó Tổng giám đốc – Số thẻ 391/TP-ĐGV.
2. Ông Ngô Gia Cường – Đấu giá viên – Số thẻ 392/TP-ĐGV.
3. Ông Trần Trường Giang – Đấu giá viên – Số thẻ 394/TP-ĐGV.
4. Ông Trần Lê Hoàng – Đấu giá viên – Số thẻ 396/TP-ĐGV.
5. Ông Nguyễn Hữu Bình – Đấu giá viên – Số thẻ 393/TP-ĐGV.
6. Bà Phan Minh Dung – Đấu giá viên – Số thẻ 395/TP-ĐGV.
7. Bà Nguyễn Thị Ánh Hồng – Đấu giá viên – Số thẻ 398/TP-ĐGV.
8. Bà Nguyễn Thị Diệu Linh – Đấu giá viên – Số thẻ 397/TP-ĐGV.
9. Bà Đặng Hòa Bình – Đấu giá viên – Số thẻ 399/TP-ĐGV.
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
14
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ
TRỊ CÔNG TRÌNH, VẬT KIẾN TRÚC TRÊN ĐẤT VÀ GIÁ TRỊ LỢI THẾ
THƯƠNG MẠI CỦA KHU ĐẤT 235 NGUYỄN TRÃI - THANH XUÂN
TRUNG - THANH XUÂN - HÀ NỘI TẠI CÔNG TY VFS.
1. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty VFS
2. Thực trạng về phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc
trên đất và giá trị lợi thế thương mại của khu đất số 235 Nguyễn Trãi - Thanh
Xuân Trung - Thanh Xuân - Hà Nội tại công ty VFS
2.1. Căn cứ thẩm định giá
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
Tiếp nhận hồ sơ, phân tích thông
tin lập KH sơ bộ về thời gian, chi
phí thẩm định.
Ký hợp đồng thẩm định giá
Lập kế hoạch chi tiết thẩm định

giá
Thực hiện nghiệp vụ thẩm định
Phát hành chứng thư thẩm định
Nghiệm thu, thanh lý hợp đồng
Hoàn thiện hồ sơ thẩm định giá
Hoàn thiện tài liệu kĩ thuật, tài
liệu pháp lý của TS thẩm định
giá
Xác định cơ sở giá trị, lựa chọn
phương pháp thẩm định
Khảo sát, nghiên cứu thị
trường, thu thập thông tin
So sánh cơ sở dữ liệu nội bộ,
lấy ý kiến chuyên gia
Tính toán kết quả thẩm định,
thông báo sơ bộ kết quả thẩm
định
Lập báo cáo thẩm định
Tư vấn giới thiệu về các dịch vụ
thẩm định giá (miễn phí)
15
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
2.1.1. Các văn bản pháp quy về thẩm định giá
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10, ngày 26/04/2002 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội khóa X quy định về thẩm định giá;
- Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá;
- Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC ngày 24/02/2004 của Bộ tài chính về việc
ban hành Quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên về giá;

- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/11/2003 của Chính phủ;
- Nghị định số 101/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về thẩm
định giá;
- Quyết định 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ tài chính về việc ban
hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ tài chính về việc
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ tài chính về việc
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ tài chính về việc
ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3);
- Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 - Nhà xuất bản Tài chính;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 13/03/2005 của Chính phủ;
- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/06/2008 của Chính phủ về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP;
2.1.2. Các văn bản pháp quy về đất đai, kinh doanh bất động sản
- Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
luật đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư hướng dẫn số
116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn Nghị định
197/2004/NĐ-CP và Thông tư hướng dẫn số 69/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của
Bộ tài chính về việc sửa đổi bổ sung Thông tư hướng dẫn số 116/2004/TT-BTC
ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
16
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
tài chính về việc hướng dẫn Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và Thông tư hướng dẫn
70/2006/TT-BTC ngày 2/8/2006 của Bộ tài chính về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư
hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính;
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ tài nguyên và môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai;
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006;
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ;
- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 29/08/2008 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên địa bàn Thành phố
Hà Nội;
- Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND Thành phố

Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố năm 2009.
2.1.3. Các văn bản pháp quy về xây dựng
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc ban
hành Quy chế khu Đô thị mới;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự
dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP;
- Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý
kiến trúc đô thị;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ xây dựng về hướng
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
17
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Công văn số 1600/BXD –VP ngày 25/07/2007 của Bộ xây dựng về việc công
bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2006;
- Thông tư số 04/2008/TT-BXD ngày 20/02/2008 của Bộ xây dựng về hướng
dẫn quản lý đường đô thị;
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ xây dựng về việc
ban hành “ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”;
- Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ xây dựng về hướng
dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu
và vật liệu xây dựng;
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo Quyết định số 682/BXD-

CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ xây dựng;
- Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/08/2008 của Bộ xây dựng về việc công
bố chỉ số giá xây dựng Quý II năm 2008;
- Quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa
bàn Thành phố Hà Nội;
- Công văn số 208/BXD-VP ngày 19/02/2009 của Bộ xây dựng về việc công
bố chỉ số giá xây dựng Quý III, IV năm 2008;
- Công văn số 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 của Bộ xây dựng về việc công
bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2008.
2.2. Phương pháp xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và
giá trị lợi thế thương mại của khu đất.
Từ khi đi vào hoạt động, công tác thẩm định giá bất động sản của Công ty
VFS chủ yếu là xác định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng trên
đất, khu đất dự án, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại, Do đó, phương pháp
được áp dụng chủ yếu tại công ty thường là phương pháp so sánh trực tiếp, phương
pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Và việc xác định giá trị lợi thế thương mại của
bất động sản công ty sử dụng phương pháp thu nhập cụ thể là kỹ thuật dòng tiền
chiết khấu để ước tính các khoản thu nhập trong tương lai và lồng ghép với phương
pháp so sánh trực tiếp để tìm ra đơn giá để xác định giá trị khi trên đất có triển khai
dự án. Đồng thời, công ty sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị công
trình, vật kiến trúc trên đất. Từ đó, xác định được giá trị của bất động sản cần thẩm
định giá.
2.3. Ví dụ thực tế về xác định giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất và
giá trị lợi thế thương mại của khu đất ngõ 235 đường Nguyễn Trãi - Thanh
Xuân Trung - Thanh Xuân - Hà Nội tại công ty VFS
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
18
Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
Bất động sản cần thẩm định giá là bất động sản nằm tại ngõ 235 đường
Nguyễn Trãi – Phường Thanh Xuân Trung - Quận Thanh Xuân – TP. Hà Nội.
(Nay là mặt đường Khuất Duy Tiến kéo dài).
- Tên tổ chức đề nghị thẩm định giá: Công ty Cổ phần Công nghiệp và xây
dựng Thăng Long.
- Địa chỉ: 195 Hai Bà Trưng - Quận Hoàn Kiếm – Thành phố Hà Nội.
- Mục đích thẩm định giá: Tham khảo làm cơ sở lập kế hoạch sử dụng tài sản
trên đất báo cáo với Đại hội đồng Cổ Đông.
- Tài sản đề nghị thẩm định giá gồm toàn bộ giá trị công trình, vật kiến trúc
trên đất và giá trị lợi thế thương mại của lô đất.
- Thời điểm tiến hành thẩm định giá: Tháng 1/2010.
A.1. Mô tả thực trạng bất động sản thẩm định giá
A.1.1. Đặc điểm cơ bản về mặt pháp lý
Bất động sản đề nghị thẩm định giá của Công ty Cổ phần công nghiệp và xây
dựng Thăng Long là đất thuê trả tiền hàng năm theo hợp đồng thuê đất số 103-
245/ĐC – NĐ – HĐTĐ ngày 01/07/1999 của Sở Địa chính – Nhà đất và Công ty Cổ
phần công nghiệp xây dựng Thăng Long.
A.1.2. Đặc điểm cơ bản về mặt kỹ thuật
A.1.2.1. Vị trí của bất động sản
Vị trí: Theo hợp đồng thuê đất nêu trên, bất động sản cần thẩm định giá nằm
tại ngõ 235 đường Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Trung – Thanh Xuân – Hà Nội (Nay
là mặt đường Khuất Duy Tiến kéo dài).
- Hướng Tây Nam giáp đường Khuất Duy Tiến kéo dài.
- Hướng Đông Bắc giáp Công ty may 40.
- Hướng Tây Bắc giáp khu dân cư.
- Hướng Đông Nam giáp khu dân cư.
Tổng diện tích khu đất được thuê là 1750,9m
2
, thời gian thuê 50 năm từ ngày

01/01/1967.
A.1.2.2. Hiện trạng của khu đất
Trước đây công trình trên đất đang cho thuê làm trường học, tại thời điểm
thẩm định thời hạn thuê đất theo hợp đồng còn lại 7 năm.
A.1.2.3. Hạ tầng kỹ thuật
- Hệ thống giao thông: Thuận tiện.
- Hệ thống cấp điện: Tốt.
- Hệ thống cấp nước: Nước giếng khoan.
- Hệ thống thoát nước: Tốt.
A.1.2.4. Đặc điểm công trình xây dựng
Theo khảo sát thực tế:
- Tổng diện tích khuôn viên đất: 1.750,90m
2
- Tổng diện tích xây dựng công trình trên đất: 869,95m
2
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
19
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 1.574,48m
2

(Làm tròn 1.574m
2
)
+ Dãy nhà 3 tầng: 1.128m
2
+ Dãy phòng học mái bằng 1 tầng: 130,20m
2

+ Nhà kho: 160,32m
2
+ Dãy nhà 1 tầng mái tôn: 155,96m
2
- Diện tích sân bê tông: 550,07m
2
- Diện tích sân đất: 330,88m
2
A.2. Phương thưc tiến hành
Tổ thẩm định giá đã nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu và thông tin về bất động sản
thẩm định do Chi nhánh Ngân hàng Công thương Yên Viên cung cấp. Sau quá trình
khảo sát nghiên cứu, so sánh, đối chiếu với thực tế so với các đặc điểm pháp lý, đặc
điểm kỹ thuật của bất động sản do khách hàng cung cấp đã tiến hành các nghiệp vụ
thẩm định như sau:
•Ngày tiến hành khảo sát thực tế: 18/01/2010
•Kết quả khảo sát thực tế:
- Tổng diện tích khuôn viên đất: 1.750,90m
2
- Tổng diện tích xây dựng công trình trên đất: 869,95m
2
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 1.574,48m
2

(Làm tròn 1.574m
2
)
+ Dãy nhà 3 tầng: 1.128m
2
+ Dãy phòng học mái bằng 1 tầng: 130,20m
2

+ Nhà kho: 160,32m
2
+ Dãy nhà 1 tầng mái tôn: 155,96m
2
- Diện tích sân bê tông: 550,07m
2
- Diện tích sân đất: 330,88m
2
A.3. Cơ sở giá trị của thẩm định giá, các nguyên tắc và phương pháp
thẩm định giá được áp dụng.
A.3.1. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản thẩm định giá, Tổ
thẩm định giá chọn cơ sở giá trị phi thị trường làm cơ sở để thẩm định giá.
A.3.2. Các nguyên tắc được sử dụng để thẩm định giá
Trên cơ sở nghiên cứu các tài liệu về pháp lý, kỹ thuật, thị trường nhóm thẩm
định lựa chọn nguyên tắc giá trị áp dụng trong phân tích, tính toán để có kết quả
thẩm định đúng nhất, các nguyên tắc được áp dụng bao gồm:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc cung cầu.
- Nguyên tắc đóng góp.
A.3.3. Các phương pháp thẩm định giá được áp dụng
- Phương pháp so sánh.
- Phương pháp thu nhập.
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
20
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
- Phương pháp chi phí.
A.4. Kết quả thẩm định giá

A.4.1. Giá trị công trình, vật kiến trúc trên đất
 Dãy nhà 1 tầng mái tôn:
- Kết cấu: Nhà 01 tầng cấp IV, móng gạch, tường xây gạch chỉ 110 bổ trụ, nền
lát gạch hoa 20x20, cửa ra vào làm bằng gỗ, mái lợp tôn.
- Năm xây dựng: 1986.
- Hiện trạng: Tường bị bong tróc, móng bị mục ẩm, mốc rêu nhiều. Mái tôn và
xà gỗ đỡ mái đã bị rỉ, thủng. Nền bị võng, lún, gạch hoa bị vỡ. Trần nhựa có chỗ bị
nứt vỡ nặng và ố vàng, hỏng diện rộng. Tường xây gạch 110 bổ trụ, quét vôi.
- Diện tích sàn xây dựng:
(2,65m
2
x 2,25m
2
) + (25m
2
x 6m
2
) = 155,96 m
2
.
- Tỷ lệ chất lượng còn lại:
+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm:
Niên hạn công trình là 20 năm, vậy tỉ lệ còn lại theo phương pháp thống kê
kinh nghiệm là:
100% - x 24 = -20% < 0
+ Phương pháp kinh tế kỹ thuật:
Vậy chất lượng còn lại theo phương pháp kinh tế kỹ thuật là:
3330/61 = 55%
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50

Giá trị BĐS đề nghị
thẩm định giá
=
Giá trị công trình
xây dựng trên đất
+
Giá trị khai thác tài
sản trên đất
21
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
- Do phương pháp thống kê kinh nghiệm tính được % tỷ lệ chất lượng còn lại
nhỏ hơn 0 nên tỷ lệ chất lượng còn lại được chọn để tính toán theo phương pháp
kinh tế kỹ thuật là 55%
 Giá trị xây dựng còn lại:
155,96m
2
x 1.350.000đ/ m
2
x 55% = 115.800.300 đồng.
 Nhà vệ sinh
- Kết cấu: Nhà 02 tầng cấp IV, mái tôn; tường xây gạch chỉ 220 quét vôi, nền
lát gạch 20x20, một bên là cửa sắt, một bên là cửa gỗ.
- Năm xây dựng: 1986.
- Hiện trạng: Móng gạch nứt và mục ẩm; tường bị nứt và mục ẩm; nền nứt vỡ
nhiều; kết cầu đỡ mái bằng thép bị rỉ; mái tôn bị rỉ thủng. Cửa đã bị mọt, rỉ sập.
- Diện tích xây dựng:
6,3m
2
x 3,4m

2
- (3,4mx22,5m – 72,8m
2
) = 17,72 m
2
.
- T ỷ lệ chất lượng còn lại:
+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm:
Niên hạn công trình là 30 năm, vậy tỉ lệ còn lại theo phương pháp thống kê
kinh nghiệm là:
100% - x 24 = 20%
+ Phương pháp kinh tế kỹ thuật:
Vậy chất lượng còn lại theo phương pháp kinh tế kỹ thuật là:
3445/57 = 60%
- Do hai phương pháp thống kê kinh nghiệm và kinh tế kỹ thuật chênh lệch
nhau lớn hơn 20% nên tỷ lệ chất lượng còn lại được chọn để tính toán theo phương
pháp kinh tế kỹ thuật là 60%
 Giá trị xây dựng còn lại:
17,72m
2
x 4.035.000đ/ m
2
x 60% = 42.900.120 đồng.
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
22
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
 Nhà một tầng mái làm bằng tôn (hiên nối giữa 2 dãy)
- Kết cấu: Nhà 1 tầng không có tường, cột thép, vì kéo thép, kết cấu đỡ mái

bằng thép, mái tôn.
- Năm xây dựng: 1986.
- Hiện trạng: Cột chống bị rỉ, mái có chỗ đã bị rỉ, thủng
- Diện tích: 8,5m x 3,5m = 29,75 m
2
.
- T ỷ lệ chất lượng còn lại:
+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm:
Niên hạn công trình là 20 năm, vậy tỉ lệ còn lại theo phương pháp thống kê
kinh nghiệm là:
100% - x 24 = - 20% <0
+ Phương pháp kinh tế kỹ thuật:

Vậy chất lượng còn lại theo phương pháp kinh tế kỹ thuật là:
7142/97 = 74%
- Do phương pháp thống kê kinh nghiệm tính được % tỷ lệ chất lượng còn lại
nhỏ hơn 0 nên tỷ lệ chất lượng còn lại được chọn để tính toán theo phương pháp
kinh tế kỹ thuật là 74%.
 Giá trị xây dựng còn lại:
29,75m
2
x 556.000đ/ m
2
x 74% = 12.240.340 đồng.
 Dãy nhà 3 tầng
- Kết cấu: Nhà 03 tầng, mái bằng bê tông cốt thép, khung cột bê tông, tầng 3
lợp mái tôn, trần nhựa, tường xây gạch 220, quét vôi, nền lát gạch hoa và gạch đỏ.
Cầu thang ngoài trời làm bằng granito.
- Năm xây dựng: 1986.
SV: Vũ Thị Tố Nga

Lớp: Thẩm định giá 50
23
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
- Hiện trạng: Móng lún nứt; tường nứt bong tróc và ẩm mốc nhiều; mái tôn bị
rỉ thủng, cong vênh; trần nhựa hoen ố, sập xệ; nền lát gạch hoa và gạch đỏ bị bong
bật nhiều. Hệ thống cửa không đồng bộ, cái thì làm bằng gỗ, cái làm bằng tôn,
phòng thì làm bằng cửa kính hoa sắt, phòng thì làm bằng gỗ.
- Diện tích xây dựng:
(47m x 8m) x 3 = 1.128 m
2
.
- T ỷ lệ chất lượng còn lại:
+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm:
Niên hạn công trình là 50 năm, vậy tỉ lệ còn lại theo phương pháp thống kê
kinh nghiệm là:
100% - x 24 = 52%
+ Phương pháp kinh tế kỹ thuật:

Vậy chất lượng còn lại theo phương pháp kinh tế kỹ thuật là:
3285/59 = 56%
- Do hai phương pháp thống kê kinh nghiệm và kinh tế kỹ thuật chênh lệch
nhau nhỏ hơn 20% nên tỷ lệ chất lượng còn lại được chọn để tính toán bằng trung
bình cộng giữa 2 phương pháp và bằng (56% + 52%)/2 = 54%
 Giá trị xây dựng còn lại:
1.128m
2
x 4.035.000đ/ m
2
x 54% = 2.457.799.200 đồng.

 Dãy phòng học 1 tầng mái bằng
- Kết cấu: Nhà 01 tầng, mái bằng bê tông cốt thép trên có lát gạch chống nóng;
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
24
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng
tường quét vôi, nền lát gạch đỏ, cửa ra vào bằng gỗ, cửa sổ chớp.
- Năm xây dựng: 1986.
- Hiện trạng: Móng có hiện tượng lún nứt, tường gạch nứt thấm nặng, gạch rạn
vỡ. Hệ thống cửa gẫy, mục.
- Diện tích xây dựng:
21,7m x 6m = 130,2m
2
.
- T ỷ lệ chất lượng còn lại:
+ Phương pháp thống kê kinh nghiệm:
Niên hạn công trình là 30 năm, vậy tỉ lệ còn lại theo phương pháp thống kê
kinh nghiệm là:
100% - x 24 = 20%
+ Phương pháp kinh tế kỹ thuật:

Vậy chất lượng còn lại theo phương pháp kinh tế kỹ thuật là:
3280/60 = 55%
- Do hai phương pháp thống kê kinh nghiệm và kinh tế kỹ thuật chênh lệch
nhau lớn hơn 20% nên tỷ lệ chất lượng còn lại được chọn để tính toán theo phương
pháp kinh tế kỹ thuật là: 55%
 Giá trị xây dựng còn lại:
130,2m
2

x 2.512.000đ/ m
2
x 55% =179.884.320 đồng.
 Nhà kho
- Kết cấu: Nhà cấp IV 1 tầng, xà gỗ bằng tôn hoa 2 ly; tường xây gạch chỉ 220
quét vôi, nền đất. Cột trụ 25x30; cửa sắt.
- Năm xây dựng: 1986.
SV: Vũ Thị Tố Nga
Lớp: Thẩm định giá 50
25