Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay ở tỉnh Vĩnh Phúc

HC VIN CHNH TR QUC GIA H CH MINH






BI MINH HNG







THị TRƯờNG QUYềN Sử DụNG ĐấT NÔNG NGHIệP
HIệN NAY ở TỉNH VĩNH PHúC

Chuyờn ngnh : Kinh t chớnh tr
Mó s : 62 31 01 01





LUN N TIN S KINH T

Ngi hng dn khoa hc: PGS,TS. NGUYN MINH QUANG
PGS.TS ON XUN THY







H NI - 2014



LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa
học của riêng tôi. Các số liệu, tư liệu được sử dụng trong
luận án là trung thực, có nguồn gốc và xuất xứ rõ ràng.
Những kết quả khoa học của luận án chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào.

Tác giả luận án



Bùi Minh Hồng

MỤC LỤC


Trang

MỞ ĐẦU
1
Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN
THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
8
1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 8
1.2. Khái quát kết quả nghiên cứu khoa học liên quan đến đề tài và
những vấn đề cần đặt ra 26
Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
34
2.1. Quyền sử dụng đất nông nghiệp - hàng hoá đặc biệt 34
2.2. Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp 50
Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC
66
3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới thị trường
quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 66

3.2. Thực trạng các yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất nông
nghiệp ở Vĩnh Phúc 74
Chương 4: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG
NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC
113
4.1. Một số quan điểm phát triển kinh tế xã hội có tác động đến việc
sử dụng đất và ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất
nông nghiệp 113
4.2. Phương hướng sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020, tầm nhìn
đến năm 2030
120
4.3. Giải pháp phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp
ở tỉnh Vĩnh Phúc 131
KẾT LUẬN
142
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN
QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
144
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
145


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN

BĐS : Bất động sản
CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
GCN : Giấy chứng nhận
GPMB : Giải phóng mặt bằng
KTTT : Kinh tế thị trường

LLSX : Lực lượng sản xuất
NN : Nông nghiệp
QHSX : Quan hệ sản xuất
QSD : Quyền sử dụng
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
SXNN : Sản xuất nông nghiệp
TBCN : Tư bản chủ nghĩa
TLSX : Tư liệu sản xuất
XHCN : Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC CÁC BẢNG TRONG LUẬN ÁN

Trang

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế tỉnh Vĩnh Phúc năm 1997 - 2013 70
Bảng 3.2: Tình hình phát triển dân số của tỉnh giai đoạn 2008 - 2013 71
Bảng 3.3: Tỷ lệ hộ nghèo trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc từ 2005-2013 72
Bảng 3.4: Tổng hợp cơ cấu các loại đất trên địa bàn Vĩnh Phúc 2012 81
Bảng 3.5: Thống kê biến động đất SXNN tỉnh Vĩnh Phúc năm 1998-2012

85
Bảng 3.6: Thống kê biến động đất nông nghiệp 99
Bảng 3.7: Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP, ngày
17/8/1994 101
Bảng 3.8: Khung giá đất trồng cây hàng năm ban hành kèm theo Nghị
định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ 102
Bảng 3.9: Khung giá đất trồng cây lâu năm ban hành kèm theo Nghị
định 188/2004/NĐ-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 của

Chính phủ 102
Bảng 3.10: Khung giá đất trồng cây hàng năm Ban hành kèm theo
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007
của Chính phủ 102
Bảng 3.11: Khung giá đất trồng cây lâu năm Ban hành kèm theo Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của
Chính phủ
103
Bảng 3.12: Thống kê giá đất NN loại I trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 103
Bảng 4.1: Chỉ tiêu các loại đất đã được cấp trên phân bổ đến năm 2020 129
1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở nước ta, nghiên cứu sự thành công của công cuộc đổi mới, phát
triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong giai đoạn vừa qua
cho thấy nếu nhìn nhận dưới góc độ kinh tế có thể khẳng định rằng, sự thành
công đó chính là sự đổi mới tư duy, giải phóng sức sản xuất, huy động các
nguồn lực của xã hội như sức lao động, tiền vốn, đất đai, tài nguyên, trí
tuệ… vào phát triển kinh tế, chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế xã hội. Để
tiếp tục làm tốt những vấn đề trên, điều quan trọng, mấu chốt là nước ta phải
tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và
phát triển đồng bộ các loại thị trường trong đó có thị trường quyền sử dụng
đất nông nghiệp.
Đất đai nói chung, đất nông nghiệp nói riêng là tài sản, là nguồn lực vô
cùng quý giá của mỗi quốc gia. Trong SXNN đất đai là TLSX đặc biệt không
có gì thay thế được. Trong đời sống xã hội đất đai là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Ở Việt Nam hiện nay,
quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được nhà nước giao ổn định lâu dài cho

các chủ thể thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử
dụng đất nông nghiệp hiện nay trong phạm vi nhất định được trao đổi trên thị
trường dưới dạng như: mua, bán, trao đổi, cho thuê, góp vốn, thế chấp v.v
Giá cả thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp được hình thành theo
nguyên tắc của thị trường dựa trên quan hệ cung - cầu đồng thời còn chịu ảnh
hưởng bởi các yếu tố như, vị trí, độ phì nhiêu, sự thuận lợi của hạ tầng kỹ
thuật, khí hậu thời tiết, quy hoạch của nhà nước… Thị trường quyền sử dụng
đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay chưa được các cấp các ngành quan tâm,
nhưng có xu hướng phát triển mở rộng trong tương lai.
2

Để phát triển hiệu quả thị trường QSD đất NN, nhà nước cần phải
không ngừng hoàn thiện thể chế đối với thị trường này đảm bảo phù hợp với
yêu cầu khách quan và bối cảnh thực tế xã hội hiện nay. Những năm qua, vấn
đề thi hành thi hành pháp luật đất đai và các văn bản của nhà nước liên quan
đến đất đai, công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã dần đi vào
nề nếp; việc thực hiện cấp giấy chứng nhận QSD đất, thành lập văn phòng
đăng ký QSD đất, trung tâm phát triển quỹ đất, trung tâm định giá, đấu giá
QSD đất, ban hành các chính sách thuế, cung cấp thông tin về đất đai, công
khai minh bạch các quy hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục hành chính về mua
bán, chuyển nhượng đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy thị trường
QSD đất NN phát triển. Tuy nhiên so với yêu cầu hiện nay hoạt động của thị
trường QSD đất NN đã bộc lộ không ít những yếu kém tồn tại, bất cập đang là
lực cản đối với sự phát triển của thị trường này trên cả phương diện kinh tế và
xã hội dưới nhiều góc độ khác nhau.
Vĩnh Phúc là tỉnh trung du, miền núi phía Bắc thuộc vùng kinh tế trọng
điểm Bắc bộ, vùng thủ đô Hà Nội. Sau 17 năm tái lập tỉnh (từ 1997) đến nay,
kinh tế xã hội của tỉnh phát triển khá mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo
hướng tích cực, GDP bình quân đầu người năm 2013 đạt 54 triệu đồng.
Đạt được thành tích trên là do trong những năm vừa qua để tạo đà

cho kinh tế Vĩnh Phúc bứt phá, tỉnh đã có chủ trương thu hút mạnh đầu tư
trong và ngoài nước để phát triển công nghiệp và dịch vụ. Theo đó quỹ đất
sản xuất NN đã giảm mạnh để chuyển dịch sang lĩnh vực công nghiệp, dịch
vụ, đô thị và các công trình phúc lợi công cộng phát triển. Những biến động
lớn về mục đích sử dụng đất thời gian qua như việc thực hiện bồi thường
GPMB theo chính sách của nhà nước đã tạo ra những yếu tố cung, cầu về thị
trường QSD đất NN trên bình diện rộng nhưng được nhà nước quản lý và
kiểm soát thông qua giá bồi thường. Bên cạnh đó trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
3

thị trường QSD đất NN được người dân mua, bán, trao đổi rất mạnh với các
mục đích khác nhau mà nhà nước chưa kiểm soát được. Đặc biệt từ khi có
Nghị định 69/NĐ-CP, ngày 13/8//2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,
theo đó tại điểm 2 điều 28 quy định: "Đối với dự án đầu tư sử dụng đất không
thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì không phải làm thủ tục thu hồi
đất; sau khi được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư và người sử dụng đất thoả
thuận theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp thay đổi
mục đích sử dụng đất", thì thị trường QSD đất NN nói chung và Vĩnh Phúc
nói riêng diễn ra khá phức tạp ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Mặt khác
Nhà nước quy định khung giá đất NN, trên cơ sở đó Uỷ ban nhân dân các tỉnh,
thành phố phải định lại giá và ban hành giá đất mới vào thời điểm ngày 01 tháng
01 hàng năm điều đó đã tác động rất mạnh đến thị trường QSD đất NN, dẫn đến
tình trạng mua, bán trao tay để chờ nhà nước tăng giá đất, để được tăng giá đền
bù diễn ra phổ biến nhất là các khu vực dự kiến quy hoạch mới.
Để thị trường QSD đất NN cả nước nói chung và tỉnh Vĩnh Phúc nói
riêng khắc phục được những khó khăn vướng mắc, hoạt động có hiệu quả,
đáp ứng với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thì cần có những nghiên cứu cơ
bản, hệ thống và chuyên sâu về vấn đề này. Vì vậy vấn đề "Thị trường quyền

sử dụng đất nông nghiệp hiện nay ở tỉnh Vĩnh Phúc" tác giả xin chọn làm
Đề tài nghiên cứu Luận án tiến sĩ chuyên ngành Kinh tế chính trị.
2. Mục đích và nhiệm vụ của luận án
2.1. Mục đích nghiên cứu
- Luận giải các vấn đề lý luận cơ bản về thị trường QSD đất NN;
- Đánh giá thực trạng những kết quả, nguyên nhân đạt được và những
vất đề đặt ra của thị trường QSD đất NN ở Vĩnh Phúc những năm qua;
4

- Luận giải các phương hướng và đề xuất các giải pháp nhằm phát triển
thị trường QSD đất NN đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội ở tỉnh Vĩnh
Phúc trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Khái quát, hệ thống hoá và xây dựng khung lý thuyết về thị trường
QSD đất NN trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam.
- Đánh giá, phân tích thực trạng thị trường QSD đất NN hiện nay ở
Vĩnh Phúc, chỉ ra những mặt tích cực, những hạn chế tiêu cực cũng như
những yếu kém, bất cập của thị trường này và nguyên nhân của những
yếu kém, hạn chế, bất cập từ đó đề xuất phương hướng và những giải
pháp tạo môi trường thông thoáng cho thị trường QSD đất NN phát triển
linh hoạt nhằm khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ tốt cho
CNH, HĐH.
- Luận án đề xuất giải pháp phát triển thị trường QSD đất NN ở Vĩnh
Phúc và kiến nghị với Trung ương, các bộ ngành có liên quan và địa phương
tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình vận hành thị trường này.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận án là nghiên cứu thị trường QSD đất
NN trên các nội dung: Hàng hoá quyền sử dụng đất nông nghiệp, các yếu tố
cấu thành, yếu tố ảnh hưởng đến thị trường QSD đất NN.

3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Luận án nghiên cứu thị trường QSD đất NN ở tỉnh
Vĩnh Phúc.
- Về thời gian: Luận án nghiên cứu thị trường QSD đất NN tỉnh Vĩnh
Phúc từ năm 1997 (thời điểm mà tỉnh Vĩnh Phúc được tái lập từ tỉnh Vĩnh
Phú) đến nay.
5

4. Cơ sở lý luận, thực tiễn và phương pháp nghiên cứu của luận án
4.1. Cơ sở lý luận
Luận án nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác- Lênin,
tư tưởng Hồ Chí Minh; quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam
và chính sách, pháp luật của Nhà nước về thị trường bất động sản nói chung,
thị trường QSD đất NN nói riêng. Đồng thời Luận án tiếp thu có chọn lọc các
kết quả nghiên cứu đã công bố về thị trường bất động sản nói chung, thị
trường QSD đất NN nói riêng của các nhà khoa học và các tổ chức kinh tế
trong và ngoài nước.
4.2. Cơ sở thực tiễn
Luận án nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường QSD đất NN một
số địa phương trong nước, kinh nghiệm phát triển thị trường QDS đất NN ở
một số nước khu vực châu Á và của tỉnh Vĩnh Phúc dựa trên cơ sở số liệu điều
tra, thống kê, phân tích, tổng hợp đánh giá, nhận định về sự hình thành, xu thế
vận động và phát triển thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
4.3. Phương pháp nghiên cứu
Chủ yếu theo phương pháp nghiên cứu kinh tế chính trị Mác - Lênin là
trìu tượng hoá khoa học, kết hợp hài hoà các phương pháp phân tích, diễn
giải, tổng hợp, so sánh, thống kê, hệ thống hoá, bình luận… đối với từng nội
dung nghiên cứu. Cụ thể:
Chương 1: Hướng nghiên cứu chủ yếu thực hiện theo phương pháp hệ
thống hoá, phân tích tổng hợp để đánh giá những kết quả nghiên cứu nhằm

khái quát những nội dung đã được đề cập, phân tích rõ những vấn đề đang
được nghiên cứu luận giải và đặc biệt nhấn mạnh những vấn đề mới mà đề tài
Luận án cần tập trung phân tích, luận giải.
Chương 2: Căn cứ yêu cầu, nội dung của chương, Luận án sẽ sử dụng kết
hợp các phương pháp phân tích, đánh giá, so sánh kết quả nghiên cứu theo
6

lịch sử vấn đề để khái quát thành cơ sở lý luận nhằm xây dựng khung lý
thuyết về thị trường QSD đất NN đồng thời phân tích, đánh giá khái quát kinh
nghiệm thực tiễn của một số địa phương cấp tỉnh.
Chương 3: Trên cơ sở khung lý luận được trình bày ở chương 2, trong
chương 3 Luận án chủ yếu sử dụng phương pháp khảo sát, thống kê, phân tích
kết hợp với sơ đồ, biểu đồ về thị trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc nhằm
rút ra các kết luận cơ bản.
Chương 4: Từ tổng hợp kết quả nghiên cứu của 3 chương (1, 2, 3), trong
chương 4 luận án sử dụng phương pháp kết hợp lôgic với lịch sử, kết hợp lý
luận và thực tiễn đề xuất các quan điểm và giải pháp góp phần hoàn thiện thị
trường QSD đất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp
hoá, hiện đại hoá.
5. Những đóng góp mới của luận án
- Một là, trên cơ sở phân tích bản chất, vai trò của đất đai với tư cách là
TLSX đặc biệt đối với sản xuất nông nghiệp, Luận án làm rõ bản chất, đặc
điểm và điều kiện để quyền sử dụng đất nông nghiệp trở thành hàng hoá trong
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam.
- Hai là, làm rõ bản chất và đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất
nông nghiệp; luận giải rõ các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất
nông nghiệp bao gồm hàng hoá, chủ thể, hệ thống kết cấu hạ tầng; các loại
hình thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm thị trường sơ cấp, thị
trường thứ cấp và các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất
nông nghiệp.

- Ba là, phân tích, đánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát triển
thị trường QSD đất NN trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, rút ra những thành công,
hạn chế và nguyên nhân của những thành công, hạn chế đó, đề xuất định
hướng và giải pháp phát triển có hiệu quả loại hình thị trường này trên địa bàn
tỉnh thời gian tới.
7

6. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
Luận án được chia làm 4 chương, 8 tiết.
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến thị trường
quyền sử dụng đất nông nghiệp
Chương 2: Cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp
Chương 3: Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp trên
địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
Chương 4: Quan điểm, phương hướng và pháp phát triển thị trường
quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.




8

Chương 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình
thành rất sớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu

tư nhân về đất đai. Ở Việt Nam, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc hình thành các
quy định đối với quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong
các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch QSD đất NN nói
riêng. Những quy định pháp lý về QSD đất NN minh bạch, thuận lợi có vai
trò rất quan trọng đối với việc phát triển sản xuất và vận hành thị trường các
yếu tố sản xuất. Sự đảm bảo về QSD đất NN sẽ hỗ trợ, thúc đẩy việc chuyển
đổi và mua bán quyền sử dụng đất mang lại hiệu quả sử dụng đất cao hơn,
góp phần chống tiêu cực tham nhũng, thúc đẩy tốt hơn quá trình CNH- HĐH.
Vì vậy, vấn đề thị trường quyền sử dụng đất (thị trường bất động sản),
thị trường QSD đất NN ở Việt Nam đã được nghiên cứu trong khá nhiều các
công trình nghiên cứu, cuộc hội thảo với những góc độ, phạm vi khác nhau.
1.1.1. Tài liệu chuyên khảo và tham khảo ở nước ngoài
1.1.1.1. Sách tham khảo và báo cáo khoa học
C.Mác và Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập [45], các ông đã phân tích
QHSX TBCN ngành NN tại các nước tư bản phát triển như Anh, Mỹ, Pháp,
Đức, Italia, và cho thấy QHSX TBCN xuất hiện trong NN muộn hơn trong
công nghiệp và thương nghiệp. Chủ nghĩa tư bản xuất hiện trong NN bằng cả
con đường phân hoá của những người nông dân, hình thành tầng lớp giàu có
(phú nông, tư bản nông nghiệp) kinh doanh NN theo phương thức TBCN và
9

bằng cả sự xâm nhập của các nhà tư bản đầu tư vào NN. Quá trình hình thành
QHSX TBCN trong NN đi cùng với quá trình tích tụ và tập trung ruộng đất
trong tay một số người đủ khả năng sản xuất kinh doanh NN. Từ đó dẫn đến
sự tách rời giữa quyền sở hữu và QSD ruộng đất, chuyển hoá giá trị thặng dư
được tạo ra trong NN thành địa tô TBCN và lợi nhuận NN. Điều này cũng
mang lại năng suất lao động và hiệu quả SXNN cao hơn gấp nhiều lần so với
SXNN theo lối phong kiến lạc hậu. Tác giả đã phân tích các loại địa tô chênh
lệch I, II, địa tô tuyệt đối, địa tô hầm mỏ, địa tô độc quyền, để làm rõ bản

chất QHSX TBCN trong NN, quy luật độ màu mỡ ruộng đất có xu hướng
giảm dần, và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả ruộng đất NN.
William B. Brueggeman và Jeffrey D. Fisher trong Tài chính bất
động sản và đầu tư [8], đã tập trung vào vấn đề tài chính và thu nhập từ
những đầu tư tài chính vào BĐS. Hệ thống pháp lý đối với đầu tư BĐS là
trụ cột trong việc điều hành các hoạt động đầu tư và huy động tài chính cho
BĐS, đặc biệt là những BĐS sở hữu tư nhân, chiếm phần lớn trong các
hoạt động đầu tư BĐS. Những vấn đề tài chính trong thu nhập từ đầu tư
BĐS như giải quyết nợ, khung khổ pháp lý, cấp vốn cho các dự án, các
hình thức đầu tư khác nhau, là những nhân tố ảnh hưởng đến quy mô và
hiệu quả đầu tư BĐS, làm cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh hay
méo mó, và sự ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với các thị trường của
nền kinh tế.
Loic Chiquier và Michael J.Lea trong Chính sách tài chính nhà ở tại
các thị trường mới nổi [9], đã phân tích các khía cạnh quan trọng của lĩnh
vực tài chính, nhà ở tại các thị trường mới nổi như tác động của các nhân tố
vĩ mô, tự do tài chính, tiết kiệm, đầu tư, mối quan hệ cung - cầu tới các
chính sách quản lý nhà đất tại các nền kinh tế này. Chính sách đầu tư, bảo
hiểm đối với thị trường nhà đất để nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của thị
10

trường, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển của các thị trường khác liên
quan. Từ những kiến thức và kinh nghiệm thực tế trong xây dựng chính sách
tài chính nhà đất ở những nền kinh tế đang phát triển và mới nổi, các tác giả
cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách những cách thức để thiết lập và
thực thi hiệu quả các chính sách tài chính nhà đất tại các quốc gia đang phát
triển và mới nổi.
Uỷ ban hành pháp hội đồng Nông nghiệp Đài Loan trong báo cáo Farm
land reform in the Republic of China in Taiwan [80] đã giới thiệu tình hình và
nội dung cải cách ruộng đất ở Đài Loan, bao gồm việc giảm cho thuê đất

trang trại, tiến hành bán đất trang trại của công cho các chủ sở hữu tư nhân
nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn. Bên cạnh đó, Đài Loan cũng thực
hiện chương trình giao đất lâu dài cho nông dân trồng trọt cùng với những
chính sách hỗ trợ về tín dụng, khoa học kỹ thuật NN để người nông dân sản
xuất những sản phẩm chất lượng cao. Trong chính sách giao đất cho nông
dân, Đài Loan hết sức chú trọng việc gắn kết trách nhiệm quản lý của nhà
nước với mục đích sử dụng đất NN của người nông dân theo chương trình, kế
hoạch sản xuất chung của nhà nước, hạn chế tối đa việc sử dụng đất sai mục
tiêu đã đề ra; hình thành vùng nguyên liệu, nông sản chuyên canh dựa trên lợi
thế của mỗi vùng, địa phương.
Ralph E. Heimlich và William D. Anderson trong Phát triển khu vực
ven đô: Những tác động đến nông nghiệp và đất đai [35] cho rằng phát triển
sử dụng đất ở Mỹ đang đi theo hai con đường: mở rộng các khu đô thị và phát
triển kích cỡ lô lớn (lớn hơn 1 mẫu Anh mỗi nhà) - tích tụ và tập trung ruộng
đất lớn - tại các khu vực nông thôn. Giai đoạn từ 1960 đến 1990, mỗi năm khu
vực nông thôn đã chuyển hơn 1 triệu mẫu Anh cho việc mở rộng đô thị, nhưng
không được coi là một mối đe doạ đối với lĩnh vực NN, mặc dù nó có thể làm
giảm quy mô sản xuất của một số nông sản giá trị cao, đặc biệt cây trồng. Việc
11

phát triển quy mô ruộng đất lớn có thể ít lạc quan hơn, vì nó tiêu thụ nhiều đất
hơn trên một đơn vị nhà ở ngoại ô điển hình. Vì vậy đòi hỏi chính quyền các
bang và địa phương cần phải kiểm soát tăng trưởng và lập kế hoạch cho tích tụ
và tập trung ruộng đất. Chính phủ liên bang có thể giúp họ trong các lĩnh vực
như năng lực xây dựng kế hoạch và kiểm soát tăng trưởng, cung cấp hỗ trợ tài
chính cho kênh phát triển theo hướng mong muốn, hoặc phối hợp những nỗ lực
của địa phương, khu vực và Nhà nước trong quá trình tích tụ và tập trung ruộng
đất cho sản xuất NN quy mô lớn.
Sally P. Marsh, Phạm Văn Hùng, Nguyễn Trọng Đắc và T. Gordon
Macaulay trong công trình nghiên cứu Phát triển nông nghiệp và chính

sách đất đai ở Việt Nam [44] đã nghiên cứu về thị trường QSD đất NN và
sự thay đổi quy mô hộ ở Việt Nam từ sau năm 1993, điều tra thực hiện ở 4
tỉnh của Việt Nam: Hà Tây và Yên Bái ở phía Bắc, Bình Dương và Cần
Thơ ở phía Nam với khoảng 400 hộ ở 16 xã (hai huyện ở mỗi tỉnh) đã được
phỏng vấn.
Nghiên cứu và quan sát ở đây khẳng định một thực tế là một thị
trường năng động đối với QSD đất NN đã và đang tồn tại ở Việt Nam,
nhưng một số vùng có thể phát triển hơn những vùng khác. Có những khác
biệt rõ ràng giữa các tỉnh miền Bắc và các tỉnh miền Nam được khảo sát, đối
với cả thị trường cho thuê tự do và cho thuê từ xã, thị trường ở miền Bắc
thường sôi động hơn so với thị trường ở miền Nam. Ở miền Nam, QSD đất
thường được bán hoặc cầm cố nhiều hơn là cho thuê. Một số hộ ở các tỉnh
nhận được nhiều đất từ thị trường tự do và từ xã hội thông qua mua hoặc
thuê. Điều này cho thấy rằng việc giao lại đất đang diễn ra tiếp theo lần giao
đất đầu tiên và triển khai Luật Đất đai năm 1993 để thúc đẩy sự trao đổi
QSD đất. Kết quả nghiên cứu từ những số liệu này gợi ý những hàm ý chính
sách sau đây:
12

Một là, sự sẵn có của tín dụng có ảnh hưởng đến khả năng thuê và mua
đất của các hộ nông dân, đặc biệt là ở miền Nam. Các nông hộ cần được tiếp
cận đến tín dụng để có khả năng tận dụng được cơ hội thị trường và mở rộng
hoạt động sản xuất.
Hai là, quỹ đất cũng ảnh hưởng đến khả năng thuê và mua đất của các
hộ. Các hộ sẽ không cho thuê hoặc bán QSD đất của họ trừ khi có các cơ hội
để họ chuyển sang một vùng khác, sang làm nghề khác một cách tự do, không
có nhiều rủi ro.
Ba là, cần phải tiếp tục nghiên cứu và tăng cường các hoạt động
khuyến nông để thúc đẩy thay đổi kiểu sử dụng đất sang các dạng sử dụng có
khả năng sinh lời tốt hơn. Những thay đổi như vậy cùng với các cơ hội việc

làm phi NN sẽ giúp phát triển thị trường QSD đất và mang lại hiệu quả phân
bổ nguồn lực cao hơn.
Bốn là, kết quả của nghiên cứu này cho thấy một thị trường QSD đất
sôi động, như đã có ở Hà Tây, sẽ có xu hướng tập trung đất vào tay của những
nông dân giàu có hơn. Điều này sẽ thúc đẩy quá trình sản xuất NN hàng hoá ở
Việt Nam nhưng cũng sẽ làm tăng mối quan ngại về đói nghèo và công bằng
xã hội khi mà các cơ hội việc làm phi NN ở nông thôn còn ít.
Quá trình cải cách ruộng đất ở Việt Nam vẫn đang tiếp diễn với việc
sửa đổi Luật Đất đai 2003. Áp lực đối với Chính phủ đang tăng lên trong việc
hoàn thành phân bổ và đăng ký QSD đất, các vấn đề liên quan tới đền bù,
những khó khăn liên quan đến việc sử dụng QSD đất để thế chấp cho các
khoản vay, vấn đề đất đai manh mún, sự mong muốn của người dân có được
QSD đất ổn định và lâu dài, sự cần thiết phải có khung pháp lý tốt hơn.
Mặc dù cần phải giải quyết các vấn đề nêu trên nhưng sự phát triển
của thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay phụ thuộc nhiều vào sự sẵn
sàng của các nguồn tín dụng, các cơ hội việc làm phi NN, thông tin thị
13

trường và cơ sở hạ tầng nông thôn hơn là chỉ tập trung vào việc đổi mới
chính sách đất đai.
Thomas Markussen, Finn Tarp, Đỗ Huy Thiệp, Nguyễn Đỗ Anh Tuấn
trong Phân mảnh đất đai của hộ và giữa các hộ nông nghiệp ở Việt Nam [77]
cho rằng phân mảnh đất đai xảy ra theo hai cách: phân mảnh đất đai trong hộ
xảy ra khi một hộ NN được chia nhiều mảnh đất, và phân mảnh đất đai giữa
các hộ trong ngành NN xảy ra khi đất được chia cho nhiều hộ nông dân nhỏ
hơn. Vấn đề này là đang gay gắt ở Việt Nam do sự kết hợp của việc tăng
trưởng dân số, với một truyền thống văn hoá về quyền thừa kế đất đai bình
đẳng cho các con, và các chính sách tái phân chia đất đai một cách công bằng
trong suốt giai đoạn phi tập thể hoá.
Cả hai loại phân mảnh của đất đai đều làm tăng chi phí và giảm lợi

nhuận từ SXNN do chúng ngăn cản việc sử dụng máy móc hiện đại và làm
tăng lượng lao động được yêu cầu. Nghiên cứu thấy rằng, để sản xuất ra cùng
một lượng sản phẩm các hộ có đất bị phân mảnh nhiều hơn và nhỏ hơn cần
nhiều lao động hơn rất nhiều so với các hộ có quy mô đất lớn hơn.
Chương trình dồn điền đổi thửa có thể giảm mức độ phân mảnh của hộ.
Các thị trường cho việc bán, thuê hoặc mua đất NN làm giảm đi mức độ
phân mảnh trong ngành NN. Các chương trình dồn điền đổi thửa là hiệu quả
hơn so với các thị trường về đất hoặc các thị trường thuê đất thông qua việc
giảm các chi phí và làm tăng lợi nhuận trên 1ha canh tác của các hộ nông
dân ở nông thôn.
Các chương trình này có vai trò lớn đối với tương lai của NN Việt Nam
bằng việc giải phóng lao động sang hoạt động cho các ngành công nghiệp
hiện đại và đảm bảo khả năng cạnh tranh của các sản phẩm xuất khẩu của
Việt Nam.
Một kết quả đáng chú ý khác là tác động dương của quy mô nông hộ
đến lợi nhuận trong NN: ngay cả khi các mức lương trên thị trường không
14

phản ánh đầy đủ chi phí của lao động gia đình, chi phí này chỉ có thể tăng khi
cầu về lao động từ các khu vực khác tăng lên.
Do đó, tác động dương của quy mô nông hộ đến khả năng sinh lời
dường như là lớn hơn trong tương lai. Các kết quả cũng khẳng định quan
điểm là dồn điền đổi thửa tạo điều kiện thuận lợi, ít nhất là đối với một số loại
cơ giới hoá trong NN, và dồn điền đổi thửa cũng đi cùng với việc đa dạng hoá
cây trồng thoát khỏi cây lúa. Dồn điền đổi thửa cũng có thể giải phóng một
lượng lớn lao động khỏi khu vực NN để chuyển sang các hoạt động khác hiệu
quả hơn, đồng thời vẫn làm tăng lợi nhuận của khu vực nông nghiệp. Là một
đất nước đang thực hiện công nghiệp hoá, dồn điền đổi thửa sẽ trở thành một
chiến lược chủ chốt để duy trì khả năng cạnh tranh trong việc xuất khẩu nông
sản của Việt Nam.

Các kết quả cho thấy rằng, thị trường mua bán đất làm tăng tỷ lệ hộ có
quy mô đất lớn hơn. Tuy nhiên, tác động này chỉ được tìm thấy ở các tỉnh
phía Nam Việt Nam, nơi phân mảnh đất đai có ít vấn đề hơn so với các tỉnh
phía Bắc. Điều này thể hiện nhu cầu cần phải tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa
để các thị trường mua bán đất hoạt động hiệu quả, đặc biệt ở các tỉnh phía Bắc
của Việt Nam.
Klaus Deininger trong Một giải pháp có hệ thống để quản lý đất
đai [26] đã nêu bật tầm quan trọng của quản lý đất đai trong phát triển.
Nếu không có sự quản lý trong lĩnh vực đất đai hiệu quả, nông dân sản
xuất nhỏ và phụ nữ có thể bị mất đất. Đồng thời chính sách đất đai hiệu
quả có thể thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội, bảo vệ các
nhóm yếu thế dễ bị tổn thương trong nền kinh tế thị trường cũng như bảo
vệ môi trường.
Một công cụ quan trọng thúc đẩy tính hiệu quả của chính sách quản lý
đất đai mà đã được minh chứng trên thực tế là chỉ số đánh giá khung quản trị
15

đất đai của Ngân hàng Thế giới, trong đó sử dụng 21 chỉ số quản trị ở năm
lĩnh vực quan trọng để giúp các nhà hoạch định chính sách đánh giá và thiết
kế tiến độ chuẩn cho cải cách ruộng đất.
1.1.1.2. Tạp chí khoa học ở nước ngoài
Dr. Andrzej Zadura trong "Thị trường đất nông nghiệp Ba Lan - Triển
vọng và thách thức" [83] đã phân tích khái quát tình hình sử dụng đất NN, cơ
cấu đất NN, vai trò của NN trong vấn đề giải quyết việc làm và tăng trưởng
kinh tế Ba Lan.
Ngành nông nghiệp Ba Lan có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế
của đất nước này. Hiện tại, Ba Lan có 14,8 triệu người sống ở nông thôn trong
tổng số 38,6 triệu người Ba Lan (chiếm 38,3%) và 2,7 triệu lao động (chiếm
19% tổng số lao động) đang làm việc trong ngành NN và lâm nghiệp. Tỷ
trọng NN (bao gồm cả lâm nghiệp) trong GDP chiếm 2,6%. Đất NN tương

đương 16,9 triệu héc-ta (ha) và đất canh tác trong đó chủ yếu là cổ phần
chiếm 77% diện tích đất đó. Pháp luật về đất đai của Ba Lan có những quy tắc
cụ thể liên quan đến tư nhân hoá của Ba Lan. Quá trình thay đổi chính sách
đất đai trong NN Ba Lan có thể xảy ra theo hướng hình thành sở hữu tư nhân
trong NN. Sự chuyển đổi của hệ thống NN sẽ được đặc trưng bởi sự sụp đổ
của các trang trại nhỏ đi kèm với sự phát triển của kích thước trung bình của
các trang trại. Cục quản lý tài sản NN (Agricultural Property Agency - APA)
không chỉ điều hành các thay đổi quyền sở hữu trong NN mà còn ủng hộ tài
chính tư nhân cho việc thay đổi cơ cấu trong NN.
Patrick Collinson trong "Giá nhà ở khu vực nông thôn tăng gấp đôi
trong vòng một thập kỷ" [12] đã nêu và phân tích nguyên nhân việc tăng giá
nhà ở khu vực nông thôn là do tình trạng di cư từ thành thị về khu vực nông
thôn đã đẩy giá nhà ở nông thôn vượt khỏi tầm với của người dân địa phương,
sự phân biệt về giá nhà đất giữa các vùng nông thôn giàu có với các khu vực đô
16

thị nghèo của nước Anh. So với giá nhà trung bình trong thập kỷ qua trong khu
vực nông thôn đã tăng 96%. Một số nơi tăng 6,4 lần so với thu nhập trung bình
tại địa phương. Điều đó ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân ở
các nhóm dân cư khác nhau, đặc biệt là nhóm dân có thu nhập thấp. Thực trạng
này đòi hỏi Chính phủ cần có sự can thiệp đối với thị trường nhà đất khu vực
nông thôn bằng hệ thống pháp luật, hỗ trợ tài chính để giảm bớt tốc độ tăng giá
nhà đất khu vực nông thôn nước Anh.
Pavel Ciaian, d'Artis Kancs, Jo Swinnen, Kristine Van Herck and
Liesbet Vranken, "Quy chế mua bán trên thị trường đất NN tại các quốc
gia thành viên EU và các nước ứng viên" [11]. Các quy định thể chế trong
các thị trường đất NN - cách này hay cách khác ảnh hưởng đến hoạt động
của các thị trường này - là không khác nhau trong khu vực EU. Nhóm các
tác giả đã mô tả các quy định hiện hành tại các thị trường bán đất NN
trong nước thành viên EU và các quốc gia được lựa chọn ứng cử viên. Sự

phân tích tập trung vào ba loại quy định và thể chế thị trường bán hàng:
quy định số lượng, quy định về giá và chi phí giao dịch. Sự khác biệt
trong các khuôn khổ pháp lý giữa việc thu hồi đất và quyền sở hữu của
nhà đầu tư trong và ngoài nước được phân tích, cũng như các loại thuế
liên quan đến hoạt động bán đất và quyền sở hữu, quy định quy hoạch của
thị trường.
Trong hầu hết các nước, giao dịch đất đai là miễn phí và không giới
hạn. Tuy nhiên, ở một số nước có những hạn chế trên diện tích đất được
giao dịch và giao dịch đầu tiên cần phải được sự chấp thuận của cơ quan
chính phủ. Ngoài ra, có những quy định quốc gia liên quan đến việc thu hồi
đất NN của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là trong các quốc gia thành
viên mới của EU. Những biện pháp này nhằm mục đích bảo vệ các cấu trúc
truyền thống của ngành NN và ngăn chặn đầu tư trong nước không bị đánh
17

bật bởi đầu tư nước ngoài. Giao dịch đất đai hiệu quả và chức năng thị
trường đất đai tốt đóng một vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và
tăng trưởng. Đầu tiên, nó cung cấp khả năng tiếp cận đất đai cho nông dân
những người sử dụng đất đai hiệu quả nhất nhưng lại là những người được
sở hữu đất ít hơn nhu cầu của họ. Thứ hai, nó cho phép việc trao đổi đất
cũng như trao đổi trên thị trường lao động phi NN tiếp tục phát triển. Thứ
ba, tạo thuận lợi cho việc sử dụng đất như một tài sản thế chấp để tiếp cận
thị trường tín dụng.
Các tác giả Neda Petroska Angelovska, Marija Ackovska và Stefan
Bojnec trong "Thị trường đất nông nghiệp và cho thuê đất ở Cộng hòa
Macedonia (thuộc Nam tư cũ)" [1] đã phân tích các chính sách cải cách
ruộng đất ở nước Cộng hoà Macedonia và tác động của nó với sự phát triển
đất nước trong thời gian vừa qua. Đồng thời xác định những mục tiêu, động
lực nhằm cơ cấu lại thị trường đất NN, và cho thuê đất NN ở nước Cộng
hoà Macedonia.

Tina Kim trong "Thị trường nhà ở Trung Quốc: Không chỉ là bong
bóng nhà đất" [42] đã đánh giá bên cạnh tốc độ đạt được của tăng trưởng
mạnh mẽ trong sản xuất, những làn sóng đầu tư nước ngoài và tăng sức mạnh
kinh tế. Thì ngược lại, một bong bóng nhà đất hiện ra lờ mờ đe doạ trì trệ sự
phát triển của nền kinh tế của Trung Quốc. Bài báo đã nêu bật giá nhà ở hiện
tại của Trung Quốc đã quá cao, hàng triệu căn hộ bỏ trống, và các biện pháp
thuế từ chính phủ để có các bong bóng nhà đất. Bên cạnh đó, Tác giải nêu
một số điển hình nổi bật nhất là "thành phố ma", toàn bộ sự phát triển của căn
hộ cao cấp và trung tâm mua sắm cao cấp hoàn toàn trống rỗng người dân.
Trong khi đó, giá nhà đất đã được cho là tăng vọt, khi mà sự phát triển của thị
trường BĐS chững lại. Qua đó tác giả đưa ra lời cảnh báo về sức đô thị hoá
nhanh và sự tăng trưởng của Trung Quốc.
18

1.1.2. Tài liệu chuyên khảo, tham khảo trong nước
1.1.2.1. Đề tài khoa học cấp Nhà nước, cấp Bộ, luận án tiến sĩ
Đinh Văn Ân trong Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam [2] đã tập trung nghiên cứu những nhóm vấn đề chính sau: lý luận
về thị trường BĐS nói chung; thể chế nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa trong bối cảnh hội nhập kinh tế; thị trường BĐS Việt Nam
trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; thiết lập mô hình
thể chế thị trường BĐS, mô hình đánh giá cấp độ phát triển thị trường BĐS,
mô hình đánh giá thị trường BĐS và khả năng áp dụng vào Việt Nam.
Thông qua báo cáo khảo sát tình hình thị trường BĐS trên địa bàn 8 tỉnh
Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc, Quảng Nam, Vĩnh
Long, Đăk Lăk, Lâm Đồng, Đà Nẵng, nhóm tác giả cung cấp bộ số liệu và
báo cáo phân tích thực trạng và những vấn đề bức xúc của thị trường BĐS
Việt Nam hiện nay, cụ thể tại 8 tỉnh, thành phố nói trên. Qua đó, kiến nghị
với các cơ quan hữu quan của Đảng, Nhà nước, Chính phủ về lộ trình hình
thành và phát triển các vấn đề về thể chế thành tố và cấp độ phát triển thị

trường BĐS đến năm 2020 nhằm tạo dựng môi trường chính sách đồng bộ
cho phát triển bền vững thị trường BĐS nhằm phục vụ quá trình CNH, HĐH
ở Việt Nam tới năm 2020.
Lê Trọng Hùng trong đề tài Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn xây
dựng chính sách cho thuê rừng, xây dựng và phát triển thị trường quyền sử
dụng đất rừng sản xuất ở Việt Nam [38], đã khảo sát tại các tỉnh có diện tích
rừng lớn, được phân cấp cho người dân thuê, khai thác và sử dụng nhằm
mục đích phát triển lâm nghiệp. Đề tài thực hiện các nhiệm vụ cụ thể:
Một là, hệ thống hoá cơ sở lý luận và kinh nghiệm trong và ngoài nước
về xây dựng cơ chế chính sách: cho thuê các loại rừng (đặc dụng, phòng hộ,
sản xuất) ở Việt Nam; thị trường QSD đất rừng sản xuất;
19

Hai là, đề xuất cơ chế chính sách để: cho thuê rừng đặc dụng, phòng hộ và
sản xuất; xây dựng và phát triển thị trường QSD đất rừng sản xuất;
Ba là, thiết kế 3 mô hình thí điểm chính sách cho thuê rừng (rừng đặc
dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất);
Bốn là, xây dựng phương án mẫu về thực hiện các giao dịch thị trường
QSD đất rừng sản xuất.
Qua đó, góp phần hình thành và thúc đẩy sự phát triển của thị trường
cho thuê rừng, thị trường QSD đất rừng sản xuất ở nước ta trong thời gian tới
và huy động các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh rừng, góp phần bảo vệ
và phát triển rừng.
* Luận án tiến sĩ:
Trần Tú Cường trong luận án Tăng cường vai trò quản lý của nhà
nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội [25] đã
trình bày khái quát lý luận về vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai
nói chung và trong quá trình đô thị hoá ở Hà Nội nói riêng. Những vấn đề
liên quan đến đất đai đặt ra trong quá trình đô thị hoá ở Hà Nội bao gồm
quá trình dịch chuyển dân cư, thay đổi kết cấu hạ tầng, chất lượng cuộc

sống, chuyển đổi các loại hình sử dụng đất đai, Từ thực trạng những vấn
đề trên đã tác động mạnh mẽ tới quá trình đô thị hoá ở Hà Nội và đòi hỏi
sự quản lý của nhà nước về đất đai cần chặt chẽ, đồng bộ và hiệu quả nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tiêu cực, tham nhũng trong quản lý
đất đai, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước từ đất. Trên cơ sở đó,
tác giả đã đưa ra những kiến nghị nâng cao vai trò quản lý của nhà nước ở
thành phố Hà Nội về đất đai trong quá trình đô thị hoá hiện nay, đặc biệt
cần phải kết hợp với cơ chế thị trường để mang lại hiệu quả thực sự của các
công cụ quản lý nhà nước.
Nguyễn Thị Dung trong Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn [27] đã nghiên cứu về các
20

giao dịch QSD đất hiện nay, hệ thống pháp luật về QSD đất và các giao dịch
liên quan đến QSD đất trong thị trường BĐS và thực trạng các giao dịch QSD
đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Từ đặc trưng của thị trường BĐS tại
các nước như Mỹ, Singapore, Nhật Bản, tác giả chỉ ra những đặc thù của
thị trường BĐS ở nước ta so với các nước này, từ đặc trưng về sở hữu, đặc
trưng về chế độ pháp luật, và đặc trưng của thị trường QSD đất. Trên cơ sở
các nghiên cứu đó, tác giả đã đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp
luật về QSD đất, đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường BĐS trong sự
phát triển đồng bộ với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở
Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và
thế giới.
1.1.2.2. Một số sách tham khảo, chuyên khảo liên quan đến đề tài
Các tác giả Nguyễn Đình Kháng, Nguyễn Văn Phúc trong Một số vấn
đề lý luận của Các Mác và Lênin về địa tô ruộng đất [39] đã phân tích khái
quát những nội dung lý luận cơ bản về địa tô trong tác phẩm tư bản của C.Mác,
như quan niệm về địa tô, giá cả ruộng đất, nguồn gốc, bản chất và các hình thái
biểu hiện của địa tô trong điều kiện hiện nay, Đồng thời đề cập tới cơ sở kinh

tế, chính trị của cách mạng ruộng đất, sở hữu công cộng đối với đất đai của
Lênin. Từ đó phân tích một cách có hệ thống mối quan hệ ruộng đất ở Việt
Nam, tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1954 ở miền Bắc và
từ 1975 ở miền Nam đến năm 2000, là cơ sở cho quá trình đổi mới quản lý đất
đai theo Luật Đất đai 2003. Có thể nói đây là một công trình có tính chất khái
quát lý luận Mác - Lênin về đất đai và vận dụng vào Việt Nam.
Nguyễn Đình Kháng trong Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn
thiện chính sách đất đai ở Việt Nam [40] đã nghiên cứu sâu sắc về nội dung
cơ bản của lý luận Mác - Lênin về quan hệ đất đai qua việc làm rõ nội dung
học thuyết địa tô, quan hệ đất đai TBCN, lý luận về địa tô chênh lệch I, địa tô