Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư tại Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Bưu Chính Viễn Thông Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA KHOA HỌC QUẢN LÝ
~~~~~~*~~~~~~
CHUYÊN ĐỀ
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Đề tài :
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN BƯU CHÍNH VIỄN THÔNG
VIỆT NAM ( VNPTLAND.,JSC )
Sinh viên thực hiện : LÊ VĂN NAM
Lớp : QUẢN LÝ KINH TẾ B
Khoá : 49
Giảng viên hướng dẫn : NGUYỄN VĂN HIỂN
HÀ NỘI - 04/2011
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 6
CHƯƠNG I: LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ Ở CÔNG TY 1
Sơ đồ – Chu trình quản lý dự án đầu tư 7
Bảng 1.2 – các bên liên quan của các dự án đầu tư của công ty 16
(Nguồn: Giáo trình quản lý dự án, bộ môn kinh tế đầu tư NXB đại
học kinh tế quốc dân, Hà Nội – 2009) 16
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN BƯU
CHÍNH VIỄN THÔNG VIỆT NAM (VNPTLAND., JSC) 19
Bảng 2.1 - Danh sách cổ đông sáng lập 20
Sơ đồ – Cơ cấu tổ chức bộ máy của công ty 23
Bảng 2.2 – Tổng kết giá trị đầu tư của Công Ty VNPTLAND đến
năm 2010 28

Bảng 2.3 – Sơ đồ GANTT biểu diễn kế hoạch triển khai dự án của
BQLDA Công ty VNPTLAND 29
Bảng 2.4 – Tổng hợp mức đầu tư của dự án 31
( Nguồn: phòng đầu tư – Công ty VNPTLAND.,JSC ) 31
Bảng 2.5 – chi phí quản lý dự án và chi phí khác 32
Bảng 2.6 – Quy trình thẩm tra quyết toán vốn đầu tư các dự án
hoàn thành 34
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VNPTLAND., JSC 44
Sơ đồ – Cơ cấu tổ chức bộ máy của Công ty VNPTLAND sau khi
hoàn thiện 46
KẾT LUẬN 53
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 54
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Sơ đồ – Chu trình quản lý dự án đầu tư 7
Bảng 1.2 – các bên liên quan của các dự án đầu tư của công ty 16
(Nguồn: Giáo trình quản lý dự án, bộ môn kinh tế đầu tư NXB đại
học kinh tế quốc dân, Hà Nội – 2009) 16
Bảng 2.1 - Danh sách cổ đông sáng lập 20
Sơ đồ – Cơ cấu tổ chức bộ máy của công ty 23
Bảng 2.2 – Tổng kết giá trị đầu tư của Công Ty VNPTLAND đến
năm 2010 28
Bảng 2.3 – Sơ đồ GANTT biểu diễn kế hoạch triển khai dự án của
BQLDA Công ty VNPTLAND 29

Bảng 2.4 – Tổng hợp mức đầu tư của dự án 31
( Nguồn: phòng đầu tư – Công ty VNPTLAND.,JSC ) 31
Bảng 2.5 – chi phí quản lý dự án và chi phí khác 32
Bảng 2.6 – Quy trình thẩm tra quyết toán vốn đầu tư các dự án
hoàn thành 34
Sơ đồ – Cơ cấu tổ chức bộ máy của Công ty VNPTLAND sau khi
hoàn thiện 46
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
BẢNG KÊ CHỮ VIẾT TẮT
VNPTLAND., JSC : Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Bưu Chính Viễn
Thông Việt Nam.
VNPT : Tập Đoàn Bưu Chính Viễn Thông Việt Nam
MSB : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam
CPT : Công ty Cổ phần Xây lắp Bưu điện
BQLDA : Ban quản lý dự án
CT CP : Công Ty Cổ Phần
BĐS : Bất Động Sản
CP : Chính Phủ
HĐQT : Hội Đồng Quản Trị
SXKD : Sản Xuất Kinh Doanh
KTTKTC : Kế Toán Thống Kê Tài Chính
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
LỜI MỞ ĐẦU
Sự phát triển của nền kinh tế hội nhập đầy đủ, toàn diện vào nền kinh
tế thế giới đã tạo ra những cơ hội mới, thuận lợi mới cũng như những thử
thách mới, sức cạnh tranh mới. Sự hội nhập kinh tế là một cơ hội đồng thời

cũng là thách thức lớn đối với nền kinh tế Nhà Nước nói chung và với doanh
nghiệp trong nước nói riêng. Đặc biệt là đối với các doanh nghiệp trong
ngành xây dựng như hiện nay đòi hỏi phải tự mình thay đổi, nâng cao năng
lực để có một vị thế lớn mạnh trong thị trường cạnh tranh thì không hề đơn
giản. Vì vậy, để doanh nghiệp tồn tại và nâng cao năng lực của mình, doanh
nghiệp cần phát huy hết thế mạnh của mình và tận dụng hết những khả năng
mà mình có để đi đến thắng lợi. Một trong những biện pháp hiệu quả nhất
giúp các doanh nghiệp xây dựng nắm chắc phần thắng trong tay đó là làm tốt
công tác quản lý dự án đầu tư.
Tuy vậy, trong hoạt động đầu tư có những yếu tố đem lại doanh thu, lợi
nhuận cho doanh nghiệp nhưng cũng có những yếu tố lại gây bất lợi kèm theo
những rủi ro mà khiến doanh nghiệp khó có thể lường trước được như: do quy
mô và tính chất của dự án ngày càng lớn, phức tạp hơn, số lượng dự án càng
nhiều, do sự phát triển của công nghệ, do nhu cầu của khách hàng ngày càng
đa dạng, và do sự hạn chế nguồn nhân lực…
Nhận thấy được tầm quan trọng đó, Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản
Bưu Chính Viễn Thông Việt Nam luôn đề cao công tác quản lý dự án đầu tư,
bởi đây là một trong những yếu tố quyết định đến sự thành công hay thất bại
của một dự án đầu tư. Trong quá trình thực tập tại Công Ty Cổ Phần Bất
Động Sản Bưu Chính Viễn Thông Việt Nam, sau khi tìm hiểu về tình hình
hoạt động sản xuất kinh doanh đặc biệt là thực trạng hoạt động đầu tư của
công ty em quyết định chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu
tư tại Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Bưu Chính Viễn Thông Việt Nam”.
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Để nghiên cứu, nhằm đánh giá và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện
hơn công tác quản lý dự án đầu tư của công ty.
Chuyên đề thực tập bao gồm 3 chương:
CHƯƠNG I: LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ CÔNG TÁC QUẢN

LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ Ở CÔNG TY.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU
TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN BƯU CHÍNH VIỄN
THÔNG VIỆT NAM (VNPTLAND., JSC)
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN
LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VNPTLAND., JSC
Trong quá trình thực hiện chuyên đề, em đã nhận được sự giúp đỡ tận
tình của Thầy Giáo hướng dẫn NGUYỄN VĂN HIỂN và tập thể nhân viên
phòng tài chính và các phòng ban quản lý dự án của Công Ty Cổ Phần Bất
Động Sản Bưu Chính Viễn Thông Việt Nam. Tuy đã có nhiều cố gắng, trong
quá trình thực hiện chuyên đề này vẫn còn nhiều tồn tại thiếu sót. Vì vậy, kính
mong quý thầy cô giáo và bạn đọc góp ý để em hoàn thiện hơn nữa chuyên đề
này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 1
CHƯƠNG I: LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ Ở CÔNG TY.
1.1. KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư.
Có nhiều cách định nghĩa dự án đầu tư, tùy theo mục đích khác nhau mà
nhấn mạnh, xem xét dự án đầu tư ở các khía cạnh khác nhau.
Theo nghĩa chung nhất, dự án đầu tư là một lĩnh vực hoạt động đặc thù,
một nhiệm vụ cần phải được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực
riêng và theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới
Theo phương diện quản lý thì có thể định nghĩa như sau:
“Dự án đầu tư là những nỗ lực có thời hạn nhằm tạo ra một sản phẩm
hoặc dịch vụ duy nhất”
Như vậy, Dự án đầu tư: là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo

mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng
trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay
dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định.
Dự án đầu tư là công cụ quản lý việc sử dụng vốn, nguồn nhân lực,
nguyên vật liệu để tạo ra kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian
dài.
1.1.2. Đặc điểm của các dự án đầu tư ở công ty.
Các đặc điểm cuả một dự án như sau:
Dự án là một công việc không thường kỳ
Các hoạt động cuả dự án có liên quan nhau: Các hoạt động cuả dự án phải liên
quan với nhau theo một trật tư thời gian nhất định, chẳng hạn như một công
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 2
việc chỉ có thể bắt đầu khi một số công việc khác đã kết thúc hoặc có những
mốc thời gian của các giai đoạn chính cuả dự án.
Một dự án đầu tư bao gồm các yếu tố cơ bản sau:
- Mục tiêu của dự án: Một dự án phải có một mục tiêu rỏ ràng và cụ thể
nhằm đáp ứng một nhu cầu nhất định, đó là những lợi ích, kết quả mà dự án
đem lại cho nhà đầu tư và cho xã hội.
- Nguồn nhân lực: cần sử dụng cho các dự án rất lớn, đặc biệt đối với các
dự án trọng điểm quốc gia. Do đó, công tác tuyển dụng, đào tạo, sử dụng và
đãi ngộ cần tuân thủ một kế hoạch định trước và hợp lý
- Dự án có chu kì phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn: Dự án là
một sự sáng tạo, giống như một thực thể sống, cũng trải qua các giai đoạn:
hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu và kết thúc…Dự án không kéo dài
mãi mãi. Khi dự án kết thúc kết quả dự án được chuyển giao cho bộ phận
quản lý, nhóm quản trị dự án giải tán.
- Sản phẩm, dịch vụ được tao ra của dự án: Khác với quá trình sản xuất
liên tục và gián đoạn, kết quả của dự án không phải là sản phẩm sản xuất hàng

loạt, sản phẩm và dịch vụ do dự án đem lại là duy nhất. tuy nhiên ở nhiều dự
án khác, tính duy nhất ít rõ ràng hơn và bị che đậy bởi tính tương tự giữa
chúng.
- Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức hợp giữa các bộ
phận quản lý chức năng với quản lý dự án: Dự án nào cũng có sự tham gia
của nhiều bên hữu quan như: chủ đầu tư, người thụ hưởng dự án, các nhà tư
vấn, nhầ thầu, các cơ quan quản lý nhà nước. tùy theo tính chất dự án và yêu
cầu của chủ đầu tư mà sự tham gia các thành phần trên cũng khác nhau.
- Môi trường tác động: Các dự án cũng có sự tác động qua lại. Môi trường
tác động đến dự án và dự án cũng tác động đến môi trường.
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 3
- Tính bất định và rủi ro: Hầu hết các dự án đòi hỏi quy mô tiền vốn, vật
tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định. Mặt
khác, thời gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự án đầu tư phát triển
thường có độ rủi ro cao.
1.1.3. Vai trò của các dự án đầu tư ở công ty.
Đối với các chủ thể có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu từ: dự án được
triển khai xây dựng là cơ sở cho việc thẩm định, cho phép hay không cho
phép dự án hoạt động, hay đồng ý cho phép dự án được thụ hưởng những ưu
đãi nếu dự án thuộc vào diện được tiên.
Đối với chủ đầu tư: Dự án đầu tư là căn cứ để chủ đầu tư có thể đưa ra
quyết định đầu tư của mình cũng là căn cứ để xin giấy phép đầu tư, giấy phép
hoạt động, xin được nhập khẩu máy móc thiết bị, hưởng các khoản ưu đãi đầu
tư, gia nhập các khu chế xuất, các khu công nghiệp, xin vay vốn các ngân
hàng, tổ chức tín dụng tài chính trong và ngoài nước đồng thời là căn cứ để
kêu gọi góp vốn hoặc phát hành trái phiếu, cổ phiếu.
Đối với các ngân hàng, tổ chức tín dụng: Dự án đầu tư là cơ sở để căn
cứ đưa ra quyết định cho vay vốn.

Đối với các nhà tài trợ: Dự án đầu tư giúp căn cứ để đưa ra quyết định
tài trợ cho dự án.
Đối với các đối tác khác: Dự án đầu tư là cơ sở để ra quyết định cho
tham gia dự án hay không và nếu tham gia thì ở mức nào là hợp lý nhất.
1.1.4. Phân loại dự án đầu tư ở công ty.
Dự án đầu tư có rất nhiều dạng khác nhau trong thực tế, tùy thuộc vào
các tiêu chuẩn khác nhau mà ta có thể xác định theo các dạng sau:
 Theo ngành kinh tế - xã hội:
Các dự án sản xuất kinh doanh thương mại, dự án xây dựng giao thông
vận tải, xây dựng cơ sở hạ tầng, dịch vụ xã hội.
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 4
 Theo người khởi xướng:
Dự án đầu tư được chia thành các dự án cá nhân, dự án doanh nghiệp, tổ
chức, dự án quốc gia, khu vực, liên quốc gia.
 Theo quy mô:
Các dự án lớn kèm theo tổng nguồn kinh phí huy động lớn, các bên tham
gia càng nhiều thì sử dụng nhiều công nghệ khác nhau, sự ảnh hưởng lớn đến
môi trường kinh tế và sản xuất. Các dự án nhỏ thì ngoài những đặc trưng
ngược lại những dự án lớn, các dự án nhỏ thường nằm trong những bối cảnh
đã có sẵn hoặc ít được ưu tiên. Các nguồn lực huy động, mục tiêu, trách
nhiệm đôi khi không rõ ràng, các bên tham gia thường không có kinh nghiệm
trong hoạt động dự án, chủ dự án thường kiêm luôn cả việc quản lý dự án lẫn
các khâu liên hệ chuyên gia bên ngoài.
 Theo thời gian ấn định:
Xét theo thời gian ấn định thì dự án được chia thành 3 loại: dự án ngắn
hạn, dự án trung hạn và dự án dài hạn.
 Theo sự phân cấp quản lý trong dự án:
Theo các điều lệ quản lý đầu tư và xây dựng thì dự án đầu tư được chia

thành: Dự án nhóm A, B, C. ( loại trừ các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài ).
* Dự án nhóm A:
1. Các dự án thuộc phạm vi bảo vệ an ninh, quốc phòng có tính chất bảo
mật quốc gia, có ý nghĩa chính trị - xã hội quan trọng, không kể quy mô vốn.
2. Các dự án sản xuất chất độc hại, chất nổ, khai thác khoáng sản khan
hiếm: vàng bạc, đá quý ( không phụ thuộc quy mô đầu tư - không kể mức
vốn).
3. Các dự án: công nghiệp điện, khai thác dầu khí, chế biến dầu khí, hóa
chất, phân bón, chế tạo máy, luyện kim, khai thác, chế biến khoáng sản; các
dự án giao thông: cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc
lộ - có mức vốn trên 600 tỷ đồng.
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 5
4. Các dự án: Thủy lợi, giao thông, cấp thoát nước và công trình kỹ thuật
hạ tầng; kỹ thuật điện; sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học, hóa dược,
thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thông;
BOT trong nước; xây dưng khu nhà ở; đường giao thông nội thị thuộc các khu
đô thị đã có quy hoạch chi tiết được duyệt - có mức vốn trên 400 tỷ đồng.
5. Các dự án: hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị mới; các dự án: Công
nghiệp nhẹ, sành sứ, thủy tinh, in; vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên,
mua sắm thiết bị xây dựng; sản xuất nông. lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủy
sản; chế biến nông, lâm sản - có mức vốn 300 tỷ đồng.
6. Các dự án: Y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng
dân dụng, kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự
án khác - có mức vốn trên 200 tỷ đồng.
* Dự án nhóm B:
1. Các dự án sử dụng vốn ODA và BOT - có mức vốn từ 30 đến 600 tỷ
đồng, dưới mức quy định ở nhóm A.
2. Các dự án có tổng mức đầu tư trên mức quy định ở nhóm C và có mức

vốn dưới 600 tỷ đồng, dưới mức quy định ở nhóm A.
3. Các dự án khác chưa được nêu ở nhóm A mà có tổng mức đầu tư trên
quy định ở nhóm C.
* Dự án nhóm C:
1. Các dự án: công nghiệp điện, dầu khí, hóa chất, phân bón, chế tạo máy,
luyện kim, khai thác, chế biến khoáng sản; các dự án giao thông: cầu, cảng
biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ - có mức vốn dưới 30 tỷ
đồng.
2. Các dự án: Thủy lợi, giao thông, cấp thoát nước và công trình kỹ thuật
hạ tầng; kỹ thuật điện; sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học, hóa dược,
thiết bị y tế, công trình cơ khí, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thông; BOT
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 6
trong nước; xây dựng khu nhà ở; trường phổ thông, đường giao thông nội thị
thuộc các khu đô thị đã có quy hoạch chi tiết được duyệt - có mức vốn dưới
20 tỷ đồng.
3. Các dự án: hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị mới; các dự án: công nghiệp
nhẹ, sành sứ, thủy tinh,, in; vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, thiết bị
xây dựng; sản xuất nông. lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủy sản; chế biến
nông, lâm sản - có mức vốn từ dưới 15 tỷ đồng.
4. Các dự án: Y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng
dân dụng, kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự
án khác - có mức vốn dưới 7 tỷ đồng.
1.2. CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
1.2.1. Khái niệm về quản lý dự án đầu tư.
Quản lý dự án là sự tác động có mục đích của chủ thể quản lý vào các
công việc, các hoạt động của đối tượng quản lý trong quá trình lập và thực
hiện dự án nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Hay nói cách khác, quản lý dự án đầu tư là quá trình lập kế hoạch, điều

phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án nhằm
đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân sách được
duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm
dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.
Quản lý dự án đầu tư bao gồm ba giai đoạn chủ yếu. Đó là việc lập kế
hoạch, điều phối thực hiện mà nội dung chủ yếu là quản lý tiến độ thời gian,
chi phí và thực hiện giám sát các công việc dự án đạt được những mục tiêu
xác định.
Lập kế hoạch: Đây là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định công việc,
dự tính nguồn lực cần thiết để thực hiện dự án và là quá trình phát triển một
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 7
kế hoạch hành động thống nhất, theo trình tự logic, có thể biểu diễn dưới dạng
sơ đồ hệ thống hoặc theo các phương pháp lập kế hoạch truyền thống.
Điều phối thực hiện dự án: Đây là quá trình phân phối nguồn lực bao
gồm tiền vốn, lao động, thiết bị và đặc biệt quan trọng là điều phối và quản lý
tiến độ thời gian. Giai đoạn này chi tiết hóa thời gian, lập lịch trình cho từng
công việc và toàn bộ dự án ( khi nào bắt đầu, khi nào kết thúc ), trên cơ sở đó,
bố trí tiền vốn, nhân lực và thiết bị phù hợp.
Giám sát: là quá trình theo dõi kiểm tra tiến trình dự án, phân tích tình
hình thực hiện, báo cáo hiện trạng và đề xuất biện pháp giải quyết những
vướng mắc trong quá trình thực hiện. Cùng với hoạt động giám sát, công tác
đánh giá dự án giữa kỳ và cuối kỳ cũng được thực hiện nhằm tổng kết rút
kinh nghiệm, kiến nghị các pha sau của dự án.
Như vậy, các giai đoạn của quá trình quản lý dự án hình thành một chu
trình năng động từ việc lập kế hoạch đến điều phối thực hiện và giám sát, sau
đó phản hồi cho việc tái lập kế hoạch dự án như hình dưới đây.
Sơ đồ – Chu trình quản lý dự án đầu tư
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế

49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 8
1.2.2. Hiệu quả quản lý dự án đầu tư.
Hiệu quả là chỉ tiêu được dùng để phân tích, đánh giá để từ đó lựa chọn ra
các phương án hành động. Vì vậy để quản lý dự án đầu tư có hiệu quả người
quản lý cần phải có các phương pháp quản lý rõ ràng kết hợp với các công cụ
chính sách quản lý và nguồn lực sẵn có để cho dự án đầu tư mang lại hiệu quả
cao cho doanh nghiệp cho nền KT – XH.
 Các nguyên tắc xác định hiệu quả.
- Nguyên tắc về mối quan hệ giữa mục tiêu và tiêu chuẩn hiệu quả: theo
nguyên tắc này, tiêu chuẩn hiệu quả được định ra trên cơ sở mục tiêu và cũng
là thước đo để thực hiện các mục tiêu. Việc phân tích hiệu quả của một
phương án trong quản lý dự án đầu tư nào đó luôn dựa trên phân tích mục
tiêu. Phương án có hiệu quả cao nhất khi nó đóng góp nhiều nhất cho việc
thực hiện các mục tiêu đặt ra với chi phí thấp nhất.
- Nguyên tắc về sự thống nhất lợi ích: một phương án được xem là có hiệu
quả khi nó kết hợp trong đó các loại lợi ích. Bao gồm lợi ích của doanh
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
Lập kế hoạch
 Thiết lập mục tiêu
 Dự tính nguồn lực
 Xây dựng kế hoạch
Giám sát
 Đo lường kết quả
 So sánh với mục tiêu
 Báo cáo
 Giải quyết các vấn đề
Điều phối thực hiện
 Bố trí tiến độ thời gian

 Phân phối nguồn lực
 Phối hợp các hoạt động
 Khuyến khích động viên
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 9
nghiệp và lợi ích của xã hội, lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài, lợi ích vật
chất và lợi ích tinh thần, lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội.
- Nguyên tắc về tính chính xác, tính khoa học: Để đánh giá hiệu quả các
phương án trong quản lý dự án đầu tư cần phải dựa trên một hệ thống các chỉ
tiêu có thể lượng hóa được và không lượng hóa được, tức là phải kết hợp phân
tích định lượng và phân tích định tính. Nguyên tắc này đòi hỏi những căn cứ
tính toán hiệu quả phải được xác định chính xác, tránh chủ quan tùy tiện.
- Nguyên tắc về tính đơn giản và tính thực tế: Theo nguyên tắc này,
những phương pháp tính toán hiệu quả và hiệu quả kinh tế phải được dựa trên
cơ sở các số liệu thông tin thực tế, đơn giản và dễ hiểu.
Hiện nay, với tình trạng các doanh nghiệp xây dựng nợ đọng tràn lan rất
nhiều, nhiều doanh nghiệp nhà nước không có khả năng trả nợ. Một số đơn vị
có khả năng tài chính thì chuyển sang lĩnh vực địa ốc. Có rất nhiều nguyên
nhân chủ quan lẫn khách quan, nhưng đa số là do vướng thủ tục thanh toán.
Vì vậy, để cho công tác quản lý dự án đầu tư có hiệu quả thì các doanh nghiệp
triển khai dự án đầu tư, ngay từ đầu cần chuẩn bị tốt các khâu chuẩn bị đầu tư,
thực hiện dự án cần tuân theo kế hoạch đã xác định, nếu có vấn đề phát sinh
cần chuẩn bị tốt một số khâu thủ tục về quản lý, thủ tục thanh toán… nhằm
tránh dẫn đến tiến độ thi công chậm, dự án ứ đọng, hiệu quả dự án kinh tế
thấp.
1.2.3. Nội dung công tác quản lý dự án đầu tư.
Nội dung quản lý dự án đầu tư bao gồm 9 lĩnh vực chính: Kế hoạch
tổng quan; phạm vi; thời gian và tiến độ; chi phí; chất lượng; nguồn nhân lực;
thông tin; rủi ro và cung ứng. Để các lĩnh vực dự án này hoạt động có hiệu
quả trong chu trình dự án cần phải thực hiện chúng một cách khoa học.

Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 10
 Lập kế hoạch tổng quan:
Lập kế hoạch tổng quan cho dự án là quá trình tổ chức dự án theo một
trình tự logic, là việc chi tiết hóa các mục tiêu dự án thành những công việc
cụ thể và hoạch định một chương trình để thực hiện các công việc đó nhằm
đảm bảo các lĩnh vực quản lý khác nhau được kết hợp một cách chặt chẽ.
 Quản lý phạm vi dự án:
Quản lý phạm vi dự án là việc xác định kiểm soát việc thực hiện mục
đích, mục tiêu của dự án, xác định công việc nào thuộc về dự án, công việc
nào ngoài phạm vi dự án.
 Quản lý thời gian và tiến độ dự án:
Quản lý thời gian và tiến độ dự án là quá trình quản lý bao gồm việc thiết
lập mạng công việc, xác định thời gian thực hiện từng công việc cũng như
toàn bộ dự án và quản lý tiến trình thực hiện các công việc dự án trên cơ sở
các nguồn lực cho phép và những yêu cầu về chất lượng đã định.
Mục đích của quản lý thời gian là làm thế nào để dự án hoàn thành đúng
thời hạn trong phạm vi ngân sách và nguồn nhân lực cho phép? Đáp ứng
những yêu cầu đã định về chất lượng là cơ sở để giám sát chi phí và các
nguồn lực khác cần cho công việc dự án.
 Quản lý chi phí dự án:
Quản lý chi phí là quá trình lập kế hoạch chi phí, kiểm soát việc thực hiện
theo tiến độ công việc và hạn mức kinh phí theo kế hoạch. Việc quản lý chi
phí cho dự án thông qua phân tích dòng chi phí và kiểm soát chi phí dự án.
- Phân tích dòng chi phí dự án: Giúp các nhà quản lý, chủ đầu tư, nhà thầu
có kế hoạch chủ động tìm kiếm đủ vốn và cung cấp theo đúng tiến độ đâu tư
nhằm nâng cao hiệu quả đồng vốn.
- Kiểm soát chi phí dự án: Là việc kiểm tra theo dõi tiến độ chi phí, xác
định những thay đổi so với kế hoạch, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp để

Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 11
quản lý hiệu quả chi phí dự án. Kiểm soát chi phí bao gồm những nội dung cơ
bản như: kiểm soát việc thực hiện chi phí để xác định mức chênh lệch so với
kế hoạch; ngăn cản những thay đổi không được phép so với đường chi phí cơ
sở; thông tin cho cấp thẩm quyền về những thay đổi được phép.
 Quản lý chất lượng dự án:
Quản lý chất lượng dự án là tập hợp các hoạt động của chức năng quản lý,
là một quá trình nhằm đảm bảo cho dự án thỏa mãn tốt nhất các yêu cầu và
mục tiêu đề ra. Quản lý chất lượng dự án bao gồm việc xác định các chính
sách chất lượng, mục tiêu, trách nhiệm và việc thực hiện chúng thông qua các
hoạt động:
- Lập kế hoạch chất lượng: là việc xác định các tiêu chuẩn chất lượng cho
dự án và xác định phương thức để đạt các tiêu chuẩn đó.
- Đảm bảo chất lượng: là tất cả các hoạt động có kế hoạch, đánh giá
thường xuyên tình hình hoàn thiện nhằm đảm bảo dự án sẽ thỏa mãn các tiêu
chuẩn chất lượng tương ứng.
- Kiểm soát chất lượng: là việc giám sát các kết quả cụ thể của dự án để
xác định xem chúng đã tuân thủ các tiêu chuẩn chất lượng hay chưa và tìm
các biện pháp để loại bỏ những nguyên nhân không hoàn thiện.
 Quản lý nguồn lực dự án:
Quản lý nhân lực là việc lập kế hoạch về nhân lực, hướng dẫn, phối hợp
những nỗ lực của mọi thành viên tham gia dự án vào việc hoàn thành mục
tiêu dự án. Nguồn lực sử dụng cho dự án bao gồm: tiền vốn, lao động, máy
móc thiết bị, nguyên vật liệu…Trong quản lý dự án thì yếu tố thời gian được
xem là một loại nguồn lực rất quan trọng khi xem xét mối quan hệ giữa nó với
các yếu tố nguồn lực khác.
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 12
 Quản lý thông tin dự án:
Quản lý thông tin là quá trình đảm bảo các dòng thông tin thông suốt và
chính xác, kịp thời giữa các thành viên dự án và các cấp quản lý dự án.
 Quản lý rủi ro dự án:
Quản lý rủi ro dự án là quá trình nhận dạng, phân tích các nhân tố rủi ro,
đo lường mức độ rủi ro, trên cơ sở đó lựa chọn, triển khai các biện pháp và
quản lý các hoạt động nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro trong suốt vòng đời dự
án.
Quản lý rủi ro là việc chủ động kiểm soát các sự kiện trong tương lai dựa
trên cơ sở kết quả dự báo trước các sự kiện xảy ra mà không phải là sự phản
ứng thụ động.
Quản lý rủi ro là quá trình liên tục, được thực hiện trong tất cả các giai
đoạn của chu kỳ dự án, kể từ khi mới hình thành cho đến khi kết thúc dự án.
Các yếu tố chính rủi ro làm tăng chi phí và chậm tiến độ:
Theo tài liệu điều tra, nguyên nhân rủi ro dẫn đến làm chậm tiến độ của
dự án công trình nước ta có nhiều mức độ rủi ro cũng khác nhau. Dưới đây là
bảng trình bày mức độ rủi ro của từng nguyên nhân.
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 13
Bảng 1.1 – Các yếu tố chính làm tăng chi phí và chậm tiến độ.

TT Các yếu tố gây vượt chi phí và
chậm tiến độ
Mức độ ảnh hưởng ( %)
Không
biết
(%)
Lớn

Trung
bình
Không
ảnh
hưởng
1 Yếu kém của ban công tác quản lý dự
án
65 30 0 5
2 Tổ chức quản lý công trường và giám
sát yếu kém
65 30 0 5
3 Khả năng tài chính của chủ đầu tư
không đáp ứng được yêu cầu của dự
án
65 30 5 0
4 Khả năng tài chính của nhà thầu
không đáp ứng được yêu cầu thi công.
65 20 10 5
5 Thiết kế thay đổi 50 40 10 0
6 Dự toán, các khoản dự trù thiếu chính
xác
40 50 10 0
7 Phương pháp, công nghệ thi công lạc
hậu, không phù hợp
35 55 5 5
8 Chậm trễ chi trả cho các công việc đã
hoàn thành
30 70 0 0
9 Các công việc phát sinh 30 45 20 5
10 Sự biến động giá cả trên thị trường 30 40 25 5

11 Các sai sót trong quá trình thi công 25 60 10 5
12 Chậm trễ, thiếu trao đổi thông tin
giữa các bên tham gia trong dự án
25 50 15 10
13 Hợp đồng không chặt chẽ, thiếu ràng
buộc
20 70 5 5
14 Sự yếu kém của thầu phụ 20 70 5 5
15 Chậm trễ trong việc nghiệm thu công
việc đã hoàn thành
20 65 10 5
16 Các sai sót trong thiết kế 20 60 20 0
17 Vật tự thiếu thôn, khan hiếm 20 60 10 10
18 Sự khác biệt giữa các điều kiện thực
tế so với khi khảo sát, thiết kế
20 50 15 15
(Nguồn: Giáo trình quản lý dự án, bộ môn kinh tế đầu tư NXB đại học kinh tế
quốc dân, Hà Nội – 2009)
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 14
 Quản lý cung ứng vật tư cho dự án:
Quản lý cung ứng vật tư cho dự án là quản lý các hợp đồng và hoạt động
cung cấp các yếu tố đầu vào cho dự án như: nguyên vật liệu, công nghệ, thiết
bị máy móc…Nhằm đảm bảo cho dự án được thực hiện theo đúng tiến độ
tránh tình trạng khan hiếm đầu vào dẫn đến dự án bị ngưng trễ làm chậm tiến
độ.
1.2.4. Phương pháp quản lý dự án đầu tư.
Theo các phương pháp quản lý truyền thống thì phương pháp quản lý dự
án bao gồm:

 Phương pháp ước tính thời gian:
Sau khi nhà quản lý dự án đã hài lòng với sự phân chia công việc, thì việc
hoạch toán phải mất bao nhiêu thời gian để hoàn thành từng nhiệm vụ, phải
tốn kém những gì và phải cần những kỹ năng cần thiết nào để hoàn thành
công việc đó để từ đó phân tích ước tính thời gian sau đó được đưa vào lịch
làm việc cho dự án tổng thể vì thế việc tính toán cần phải thật sát sao so vơi
thực tế.
 Phương pháp lập lịch trình:
Việc lên lịch trình có ý nghĩa quan trọng. Trong khi các nhà quản lý dự án
dùng lịch trình này để tiến hành mọi việc theo thứ tự và để kiểm soát hoạt
động, thì các nhà điều hành dùng chúng để làm cơ sở đánh giá hiệu suất hoạt
động. Không có lịch làm việc, dự án có thể bị trì hoãn, làm tiêu tốn nguồn lực
hay bỏ lỡ những cơ hội quý giá.
Theo phương pháp hiện đại được các tập đoàn hàng đầu trên thế giới kết
hợp với kinh nghiệm đúc kết qua triển khai hàng trăm dự án từ đơn giản đến
phức tạp đã thực hiện thành công các dự án bao gồm các phương pháp sau:
 Phương pháp phân tích:
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 15
Phương pháp Phân tích được thực hiện khi dự án chính thức bắt đầu. Mục
tiêu của phân tích là định ra và xác nhận các yêu cầu chức năng chi tiết của hệ
thống. Được tiến hành bằng cách nhận diện các vấn đề một cách có hệ thống
thông qua các bảng câu hỏi và các cuộc phỏng vấn trực tiếp các vị trí khác
nhau ở phía khách hàng có liên quan đến hệ thống. Kết quả phản hồi sẽ được
chuyên viên tư vấn ghi nhận và hệ thống hóa lại thành tài liệu yêu cầu chi tiết
của hệ thống và trình bày lại để khách hàng xác nhận.
 Phương pháp vận hành:
Vận hành là quá trình chuyển đổi khách hàng từ giai đoạn triển khai sang
giai đoạn vận hành chính thức hệ thống. Phương pháp này sẽ giúp khách hàng

áp dụng một cách nhuần nhuyễn hệ thống trong thời gian đầu sau triển khai
cũng như hỗ trợ khách hàng trong suốt quá trình sử dụng sau đó, khắc phục
các lỗi của hệ thống (nếu có).
Với phương pháp quản lý dự án chặt chẽ và toàn diện nhằm đảm bảo dự
án hoàn thành đúng tiến độ, đạt được các mục tiêu đề ra trong phạm vi chi phí
và nguồn lực định trước. Phương pháp quản lý dự án khoa học cộng với thái
độ làm việc chuyên nghiệp, tận tâm, chu đáo của đội ngũ thực hiện dự án sẽ
đảm bảo khả năng thành công ở mức cao nhất cho các dự án của khách hàng.
1.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ.
1.3.1. Yếu tố chủ quan.
Một trong những nhân tố có tác động đến công tác quản lý dự án đầu tư
đó là đó là sự ra quyết định, hành vi của cá nhân, tổ chức…
 Năng lực nhà quản lý:
Các cán bộ làm công tác quản lý dự án đầu tư là những người được đào
tạo về những chuyên môn nghiệp vụ trong linh vực kinh tế, kỹ thuật và có
năng lực quản lý điều hành triển khai các dự án đầu tư nhưng không ít những
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 16
nhà quản lý do năng lực chuyên môn kém hoặc vào hoàn cảnh nào đó mà có
các nhân tố tác động nhiều chiều hướng khác nhau làm cho sự ra quyết định
của người quản lý mang tính chủ quan ảnh hưởng đến hoạt động của dự án.
Để dự án có tính hiệu quả cao đòi hỏi nhà quản lý cần phải có trình độ chuyên
môn nghiệp vụ cao và có số năm kinh nghiệm nhiều đồng thời công tác quản
lý phải có kế hoạch theo một hệ thống khoa học.
 Các bên có liên quan của dự án đầu tư của công ty:
Dựa vào phân tích nguồn vốn của các dự án đầu tư chúng ta có thể xác
định được các bên có liên quan chính đối với một dự án đầu tư của công ty
bao gồm: Tổng công ty,giám đốc công ty, phòng đầu tư và phát triển, dân cư

trong khu vực các nhà thầu, ban quản lý dự án. các bên liên quan này đều
quan tâm đến dự án với quan điểm vì lợi ích cá nhân của mình và có trách
nhiệm của mình đối với dự án, còn đối với hoạt động các dự án đầu tư của
công ty thì phải thỏa mãn yêu cầu riêng của từng bên.
Bảng 1.2 – các bên liên quan của các dự án đầu tư của công ty.
Bên liên quan Vai trò Sự quan tâm Sự tác
động
Chiến lược
quản lý
Tổng công ty Thông qua ngân
sách cho dự án
Tương đối cao Báo cáo khi
có yêu cầu
Giám đốc Phê duyệt, ra quyết
định đầu tư
Tương đối cao Báo cáo khi
có yêu cầu
Phòng đầu tư
và phát triển
Thẩm định, cân đối
nguồn vốn dự án
Trung bình cao Báo cáo
năm
Ban quản lý
dự án
Thực hiện dự án Cao cao Quản lý
chặt chẽ
Dân cư trong
khu vực dự án
Người hưởng lợi ích

từ dự án
Thấp Trung bình Quản lý
chặt chẽ
Các nhà thầu Thực hiện dự án cao cao Quản lý
chặt chẽ
(Nguồn: Giáo trình quản lý dự án, bộ môn kinh tế đầu tư NXB đại học kinh tế
quốc dân, Hà Nội – 2009)
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 17
1.3.2. Yếu tố khách quan.
Ngoài các yếu tố chủ quan trên có tác động đến công tác quản lý dự án
đầu tư thì các chính sách, hay cơ chế quản lý, thủ tục pháp lý, môi trường
cạnh tranh nhất là thị trường bất động sản hiện nay vừa nóng vừa phức tạp thì
nó lại tác động rất lớn đến công tác quản lý dự án đầu tư.
 Tính cạnh tranh:
Từ các nghiên cứu cho thấy, có 3 yếu tố cạnh tranh ngày càng quan trọng
quyết định đến bỏ vốn của nhà đầu tư là dự án phải có chất lượng tốt, vị trí
phù hợp; giá bán phù hợp; chủ đầu tư uy tín, xây dựng đúng tiến độ cam kết,
thực hiện đúng theo hợp đồng. Dẫn đến sự cạnh tranh quyết liệt về giá, tính
cạnh tranh ngày càng gay gắt nhất là lĩnh vực bất động sản hiện nay có rất
nhiều biến động đòi hỏi người quản lý dự án cần phải có các kế hoạch phù
hợp với những thay đổi trong cạnh tranh. Trong cạnh tranh sẽ đưa thị trường
bất động sản về giá thực, để tạo thế mạnh trong cạnh tranh cần thực hiện tốt
công tác quản lý dự án đầu tư đúng tiến độ, đạt tiêu chuẩn về chất lượng…
 Cơ chế pháp lý:
Trong quá trình quản lý các dự án đầu tư tại công ty, ban quản lý dự án
cần phải tuân thủ theo các cơ chế pháp lý, các quy định thủ tục trình tự thực
hiện do các cấp chủ quản là bộ xây dựng, sở kế hoạch và đầu tư, bộ tài chính
ban hành, ngoài ra còn có các văn bản quy định riêng của công ty. Và một số

văn bản pháp quy trực tiếp có liên quan đến quá trình quản lý dự án đầu tư mà
ban quản lý dự án luôn tuân theo trong quá trình quản lý của mình như: một
số nghị định của chính phủ, các quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, và một
số văn bản hướng dẫn thực hiện của các bộ…Như vậy, có thể nói cơ chế pháp
lý rất ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án đầu tư nhất là một khi có phát
sinh thì việc thủ tục về pháp lý rất phức tạp đòi hỏi nhà quản lý phải có công
tác chuẩn bị tránh làm chậm tiến độ dự án, hiệu quả thấp.
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP 18
 Thị trường:
Khủng hoảng tài chính và các vấn đề ở thị trường bất động sản thường
song hành cùng nhau. Làm cho các mối liên kết có thể bị làm suy yếu là một
trong các yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ và thường xuyên tới công tác quản lý dự
án đầu tư.
Với thị trường bất động sản nước ta hiện nay vừa nóng vừa phức tạp, và
cũng là thị trường mới nổi, rất nhiều sóng gió thêm vào đó là các cơ chế quản
lý nhà nước thì đầy bất cập, với sự cạnh tranh quyết liệt như hiện nay thì thị
trường bất động sản lúc thì quá nóng, lúc thì quá lạnh, khiến cho nhà chức
trách và những người làm trong công tác quản lý dự án khá là đau đầu.
Lê Văn Nam Quản lý kinh tế
49B