Giải quyết tranh chấp kinh tế giữa các bên liên doanh trong doanh nghiệp liên doanh tại Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT




HỒ QUANG HUY





PHÁP LUẬT VIỆT NAM
VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM




luËn v¨n th¹c sÜ luËt häc







Hµ néi - 2007

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI


KHOA LUẬT



HỒ QUANG HUY




PHÁP LUẬT VIỆT NAM
VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số : 60 38 30


LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC



Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thúy Hiền

Hµ néi - 2007






MỤC LỤC



Trang

Trang phụ bìa


Lời cam đoan


Mục lục


MỞ ĐẦU
1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO
DỊCH BẢO BẢO ĐẢM
4
1.1.
Khái niệm và đặc điểm của đăng ký giao dịch bảo đảm

4
1.1.1.
Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm
4
1.1.2.
Đặc điểm của đăng ký giao dịch bảo đảm
7
1.2.
Vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm trong nền kinh tế
thị trường
11
1.2.1.
Đối với bên nhận bảo đảm
11
1.2.2.
Đối với bên bảo đảm
12
1.2.3.
Đối với bên thứ ba
12
1.2.4.
Đối với nền kinh tế - xã hội
13
1.3.
Khái quát lịch sử hình thành, phát triển của pháp luật Việt
Nam về đăng ký giao dịch bảo đảm
14
1.3.1.
Thời kỳ phong kiến
14

1.3.2.
Thời kỳ Pháp thuộc
14
1.3.3.
Thời kỳ từ năm 1945 đến nay
16
1.3.3.1.
Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1975
16
1.3.3.2.
Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2000
18
1.3.3.3.
Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2005 (trước khi Bộ luật
dân sự năm 2005 được ban hành)
19


1.3.3.4.
Giai đoạn từ năm 2005 đến nay
19
1.4.
Một số quan điểm về đăng ký giao dịch bảo đảm trên thế giới
21
1.4.1.
Hiệu lực của giao dịch bảo đảm
21
1.4.1.1.
Hệ thống Common law
21

1.4.1.2.
Hệ thống pháp luật civil law
23
1.4.2.
Nguyên tắc đăng ký giao dịch bảo đảm
24
1.4.2.1.
Nguyên tắc đăng ký thông báo
24
1.4.1.2.
Nguyên tắc đăng ký xác minh
25
1.4.3
Nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm
25
1.4.4.
Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
26
1.4.4.1.
Mô hình thứ nhất
26
1.4.5.2.
Mô hình thứ hai
27
1.4.5.3.
Mô hình thứ ba
28

Chương 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN ĐĂNG KÝ
GIAO DỊCH BẢO ĐẢM CỦA VIỆT NAM

31
2.1.
Pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm
31
2.1.1.
Những nội dung chủ yếu của pháp luật hiện hành
31
2.1.1.1.
Thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm
31
2.1.1.2.
Các trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm
33
2.1.1.3.
Điều kiện đối với tài sản bảo đảm
40
2.1.1.4.
Giá trị pháp lý của việc đăng ký giao dịch bảo đảm
43
2.1.1.5.
Nguyên tắc đăng ký giao dịch bảo đảm
47
2.1.1.6.
Hồ sơ, thủ tục và thời hạn đăng ký giao dịch bảo đảm
50
2.1.1.7.
Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm
52
2.1.1.8.
Cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin được

cung cấp
54


2.1.1.9.
Quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm
55
2.1.2.
Một số nhận xét về pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm
56
2.1.3.
Nguyên nhân
59
2.2.
Khái quát thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam
60
2.2.1.
Những kết quả đạt được
60
2.2.1.1.
Giao dịch bảo đảm bằng tàu bay
60
2.2.1.2.
Giao dịch bảo đảm bằng tàu biển
61
2.2.1.3.
Giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất
62
2.2.1.4

Giao dịch bảo đảm bằng động sản (trừ tàu bay, tàu biển)
64
2.1.1.5.
Về ứng dụng tin học
66
2.2.2.
Một số nhận xét về thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm
68
2.2.3.
Nguyên nhân
69

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
71
3.1.
Những yêu cầu cơ bản
71
3.1.1.
Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm phải phù hợp với
lý luận khoa học về đăng ký giao dịch bảo đảm
71
3.1.2.
Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm phải phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam
72
3.1.3.
Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm phải phù hợp với
pháp luật Việt Nam và phải gắn với mục tiêu cải cách hành
chính, cải cách tư pháp

72
3.1.4.
Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm phải phù hợp với
xu thế hội nhập quốc tế
73
3.1.5.
Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm phải
kết hợp với các giải pháp tổng thể, có tính hệ thống
74


3.2.
Giải pháp cụ thể
74
3.2.1.
Giải pháp trong thời gian trước mắt
74
3.2.2.
Giải pháp lâu dài
80
3.3.
Các giải pháp khác
84

KẾT LUẬN
86

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
88

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong nền kinh tế thị trường, việc ký kết giao dịch bảo đảm không chỉ
đáp ứng lợi ích của người vay và người cho vay vốn, mà còn khuyến khích sự
lưu thông của nguồn vốn, giúp thị trường hoạt động hiệu quả, thúc đẩy sản
xuất - kinh doanh phát triển. Tuy nhiên, thực tiễn ký kết, thực hiện các giao
dịch bảo đảm phát sinh một số vấn đề cần giải quyết, ví dụ như: dùng một tài
sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều bên nhận bảo đảm với tính
chất lừa đảo hoặc cá nhân, tổ chức mua tài sản cầm cố, thế chấp nhưng không
trở thành chủ sở hữu do không ngay tình Hạn chế thông tin chính thức về
tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm dẫn đến sự thiếu minh bạch và không
an toàn cho thị trường vốn. Ngoài ra, thực tiễn xét xử cho thấy, các tranh chấp
về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận bảo đảm hoặc giữa
những người có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản bảo đảm phát sinh nhưng
chưa có đầy đủ các quy định để giải quyết triệt để, công bằng.
Ngoài ra, đến thời điểm hiện nay, rất cần có cách tiếp cận mới về đăng
ký giao dịch bảo đảm trước sự vận động mạnh mẽ, quyết liệt của hệ thống
đăng ký giao dịch bảo đảm hiện đại trên thế giới. Những hạn chế của hệ thống
đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam bắt nguồn trước hết do khoa học pháp
lý và các quy định hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm chưa thực sự đầy
đủ, toàn diện.
Để khắc phục tình trạng nêu trên, một trong các biện pháp hữu hiệu
nhất, đó là nghiên cứu, đánh giá tổng thể và đề xuất các giải pháp, kiến nghị
hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm tối đa hoá thông tin
về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, giúp các tổ chức, cá nhân có đủ cơ
sở pháp lý để tự bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời giúp các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước,
quản lý xã hội.


2
2. Thực trạng nghiên cứu pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
tại Việt Nam
Ở nước ta, đến thời điểm hiện nay, mới chỉ có duy nhất công trình
nghiên cứu khoa học cấp cơ sở, với tên đề tài là: "Đăng ký và cung cấp thông
tin về giao dịch bảo đảm của Việt Nam - Thực trạng và giải pháp" của Cục
Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp nghiên cứu về thực trạng
đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm của Việt Nam. Đây là một
công trình nghiên cứu có chất lượng, với sự tham gia của các chuyên gia
trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp. Song, do giác độ
nghiên cứu được xác định nên công trình không tập trung phân tích, đánh giá
toàn diện, chi tiết về lý luận, cũng như các quy định của pháp luật thực định
về đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu đề tài Pháp luật Việt Nam về đăng ký giao dịch bảo
đảm nhằm đạt các mục tiêu chủ yếu sau đây:
- Làm rõ một số vấn đề lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm, cụ thể
như: Khái niệm và các đặc điểm của đăng ký giao dịch bảo đảm; vai trò của
đăng ký giao dịch bảo đảm trong nền kinh tế thị trường; lịch sử hình thành,
phát triển của pháp luật Việt Nam về đăng ký giao dịch bảo đảm; tham khảo
pháp luật của một số nước trong khu vực và trên thế giới về vấn đề này.
- Phân tích, đánh giá các quy định hiện hành, trên cơ sở nhìn nhận,
đánh giá thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta để nhận thấy những
ưu điểm và đặc biệt là những hạn chế của pháp luật Việt Nam.
- Trên cơ sở các nội dung nghiên cứu nêu trên, đưa ra kiến nghị nhằm
hoàn thiện pháp luật, cũng như các giải pháp tổng thể nhằm tăng cường hiệu

quả hoạt động của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta.
4. Phạm vi nghiên cứu
Đăng ký giao dịch bảo đảm là vấn đề còn mới mẻ ở nước ta, bước đầu
mới chỉ nhận được sự quan tâm của một bộ phận trong xã hội. Do vậy, trong


3
khuôn khổ của một luận văn thạc sỹ, tôi không thể giải quyết được một cách
trọn vẹn tất cả các vấn đề có liên quan tới pháp luật Việt Nam về đăng ký giao
dịch bảo đảm. Đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ
bản nhất, các quy định pháp luật của Việt Nam về đăng ký giao dịch bảo đảm,
đồng thời đề xuất một số giải pháp bước đầu tháo gỡ những bất cập của pháp
luật hiện hành và các biện pháp bổ trợ nhằm thúc đẩy sự phát triển của hệ
thống đăng ký giao dịch bảo đảm trong thời gian tới.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa
Mác - Lênin và tư tưởng đổi mới đồng bộ thể chế kinh tế thị trường của Đảng
và Nhà nước ta được trình bày trong các văn kiện, nghị quyết và các văn bản
quy phạm pháp luật.
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phân tích, so sánh, tổng hợp
cũng sẽ được sử dụng ở mức độ phù hợp để hoàn thành mục tiêu của đề tài.
6. Những kết quả đạt đƣợc của luận văn
Luận văn là công trình khoa học đầu tiên ở Việt Nam tập trung nghiên
cứu sâu sắc, toàn diện về pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm. Đây chính là
đóng góp lớn nhất của Luận văn.
Những vấn đề cụ thể về lý luận, cách nhìn nhận, đánh giá luật thực
định và thực tiễn, từ đó đưa ra hướng hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này
sẽ là những đóng góp có giá trị đối với công tác nghiên cứu khoa học, công
tác lập pháp và áp dụng pháp luật của luận văn.
7. Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm đảm
Chương 2: Pháp luật hiện hành và khái quát thực tiễn đăng ký giao
dịch bảo đảm của Việt Nam
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về
đăng ký giao dịch bảo đảm


4
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
1.1.1. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm
Trong thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều biện pháp nhằm đa dạng
hoá các kênh và hình thức động viên nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế-
xã hội. Tuy nhiên, để có nguồn vốn bền vững, thì giải pháp cơ bản, lâu dài là
phải phát triển và hoàn thiện các công cụ tạo lập vốn thông qua thị trường
vốn, với tiêu chí hàng đầu của hoạt động tín dụng là "An toàn - Hiệu quả-
Phát triển bền vững- Hội nhập quốc tế" [7]. Do vậy, việc hoàn thiện khung
pháp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng trong việc mở
rộng tín dụng một cách an toàn, hiệu quả. Trong những năm gần đây, trước
những yêu cầu của thực tiễn, pháp luật Việt Nam về đăng ký giao dịch bảo
đảm ngày càng được hoàn thiện, tạo tiền đề quan trọng để các tổ chức, cá
nhân thuận lợi trong việc tiếp cận với các nguồn tín dụng và an toàn pháp lý
trong giao dịch dân sự, kinh tế.
Mặc dù, pháp luật Việt Nam về đăng ký giao dịch bảo đảm, đặc biệt là
đối với động sản đang ngày càng tiếp cận với pháp luật nhiều nước có hệ
thống đăng ký giao dịch bảo đảm phát triển, nhưng đến thời điểm hiện nay, từ

giác độ pháp luật thực định và khoa học pháp lý, Việt Nam vẫn chưa có một
khái niệm chính thức về đăng ký giao dịch bảo đảm. Vậy đăng ký giao dịch
bảo đảm được định nghĩa như thế nào? Theo tôi, trước khi xây dựng khái
niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm, cần xuất phát từ khái niệm "đăng ký". Có
rất nhiều định nghĩa về "đăng ký" trong các công trình nghiên cứu và sách
tham khảo, ví dụ như:
Theo cuốn Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, năm
2005 thì "Đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản lý" [38, tr. 232].


5
Theo cuốn Đại từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hoá - Thông tin,
năm 1998 thì "Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy công nhận về
quyền hạn, nghĩa vụ nào đó" [43, tr. 601].
Về vấn đề này, Từ điển Tiếng Việt Nhà xuất bản Khoa học xã hội và
Trung tâm Từ điển, năm 1994 có định nghĩa: "Đăng ký: Ghi vào Sổ của cơ
quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa
vụ" [39, tr. 284].
Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính Nhà xuất bản Lao động, năm
2002 có nêu: "Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt ra như:
đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán Những sự kiện
được nghi chép vào sổ là không thể chối cãi được" [38, tr. 232]

.
Qua các định nghĩa nêu trên, tôi nhận thấy, dù các tác giả nhìn nhận
và định nghĩa khác nhau về đăng ký, song vẫn có thể tổng hợp nội hàm của
khái niệm đăng ký bao gồm các đặc điểm chủ yếu sau đây: (i) đăng ký là hành
vi ghi vào sổ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) đăng ký làm phát sinh
quyền, nghĩa vụ của người thực hiện đăng ký và (iii) những thông tin được
ghi vào sổ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền là chứng cứ khách quan,

không thể chối cãi.
Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Bách khoa và Nhà Xuất bản Tư pháp,
năm 2006 tại trang 235 mặc dù không định nghĩa về đăng ký giao dịch bảo
đảm nhưng đã định nghĩa về đăng ký việc cầm cố.
Đăng ký việc cầm cố là (cơ quan nhà nước có thẩm quyền) công nhận
và chứng thực về phương diện pháp lý quan hệ dân sự được bảo đảm bằng tài
sản cầm cố. Đăng ký việc cầm có là thủ tục do pháp luật quy định. Đối với tài
sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì việc dùng tài sản đó
cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải đăng tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền là thủ tục bắt buộc.
Khái niệm trên đã đề cập đến những nội dung như: chủ thể của hành
vi đăng ký (cơ quan nhà nước có thẩm quyền), nguyên tắc đăng ký (đăng ký


6
tự nguyện hoặc đăng ký bắt buộc), thủ tục đăng ký do pháp luật quy định.
Song, khái niệm về đăng ký việc cầm cố trong Từ điển Luật học chưa thể hiện
được hai nội dung đặc biệt quan trọng, khác biệt với đăng ký các sự kiện
pháp lý khác (ví dụ: đăng ký phương tiện giao thông cơ giới, đăng ký kết
hôn ), đó là: giá trị pháp lý của việc đăng ký và thời điểm có hiệu lực của
việc đăng ký cầm cố, vì khoản 3 Điều 323 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định
"trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì
giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm
đăng ký" [35, tr. 126].
Từ định nghĩa về đăng ký và đăng ký việc cầm cố, trên cơ sở nghiên
cứu pháp luật Việt Nam hiện hành và tham khảo kinh nghiệm của một số
quốc gia, tôi nhận thấy, khái niệm dưới đây thể hiện rõ nét nhất bản chất và
đặc điểm của đăng ký giao dịch bảo đảm:
Đăng ký giao dịch bảo đảm là thủ tục pháp lý được thực hiện theo quy
định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Giao dịch bảo đảm đã

đăng ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký. Việc
đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp
pháp luật quy định và thông tin về giao dịch bảo đảm được cơ quan đăng ký
có thẩm quyền cung cấp là chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của
bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm.
Đây cũng là chính là khái niệm hiện nhận được sự ủng hộ của nhiều
chuyên gia pháp lý. Tuy nhiên, phân loại đăng ký giao dịch bảo đảm thì có 2
loại là: đăng ký thông báo và đăng ký xác minh [26, tr. 262]. Điểm khác biệt
căn bản nhất của đăng ký thông báo so với đăng ký xác minh là cơ quan đăng
ký giao dịch bảo đảm không kiểm tra tính xác thực của giấy tờ, tài liệu đăng
ký và việc đăng ký được thực hiện hoàn toàn trên cơ sở nội dung kê khai của
người yêu cầu đăng ký. Hiểu rõ bản chất của đăng ký thông báo và đăng ký
xác minh sẽ giúp chúng ta xây dựng được quy phạm pháp luật phù hợp và
tương thích để điều chỉnh.


7
1.1.2. Đặc điểm của đăng ký giao dịch bảo đảm
Để có được khái niệm chính xác, cũng như để hiểu rõ hơn bản chất
của đăng ký giao dịch bảo đảm, tôi phân tích một số đặc điểm chủ yếu của
đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:
Thứ nhất: Việc chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm do đơn vị
dịch vụ công thực hiện.
Chủ thể có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm chính là các đơn vị
dịch vụ công, do nhà nước uỷ quyền thực hiện việc cung cấp dịch vụ cho
người dân. Do đó, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt động theo nguyên
tắc tài chính "lấy thu, bù chi" và đa phần các quốc gia đều "tách biệt" hoạt
động đăng ký giao dịch bảo đảm với chức năng quản lý nhà nước về đăng ký
giao dịch bảo đảm. Thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm được xác định
theo loại tài sản bảo đảm, theo địa giới hành chính - lãnh thổ hoặc theo địa vị

pháp lý của bên nhận bảo đảm (tổ chức hoặc cá nhân). Tuỳ thuộc điều kiện
kinh tế - chính trị - xã hội, mỗi quốc gia sẽ quyết định, lựa chọn mô hình cơ
quan đăng ký giao dịch bảo đảm phân tán hoặc tập trung, cũng như xác định
mức độ tập trung khác nhau. Hiện nay, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch
bảo đảm của Việt Nam được tổ chức tương ứng 4 loại tài sản, cụ thể là: (i)
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, (ii) tàu bay, (iii) tàu biển và (iv)
động sản khác không phải tàu bay, tàu biển.
Thứ hai: Đăng ký giao dịch bảo đảm làm phát sinh hiệu lực pháp lý
đối với người thứ ba.
Giao dịch bảo đảm được đăng ký làm phát sinh hiệu lực pháp lý đối
với người thứ ba. Đây là vấn đề mấu chốt của pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm. Để có thể khuyến khích sự phát triển của nguồn tín dụng, pháp luật
các nước phải quy định cụ thể, chi tiết vấn đề này. Về nguyên tắc, hợp đồng
bảo đảm được ký kết hợp pháp làm phát sinh quyền, nghĩa vụ pháp lý giữa hai
bên chủ thể (bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm) nhưng không đương nhiên
phát sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba. Do vậy, để công khai hoá


8
quyền lợi bảo đảm, từ đó làm phát sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba,
thì hợp đồng bảo đảm phải được đăng ký. Do vậy, một trong những yêu cầu
đặt ra đối với pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm
của tất cả các quốc gia là phải xác định rõ "người thứ ba" bao gồm những chủ
thể nào? Giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm đối với người thứ ba được hiểu
như thế nào? Quy định cụ thể, chi tiết về vấn đề này sẽ giải quyết được triệt
để về lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm với các chủ thể khác có quyền,
lợi ích liên quan đến tài sản bảo đảm.
Việc bảo đảm khoản vay bằng tài sản giúp giảm rủi ro và cho doanh
nghiệp những điều kiện vay tốt hơn. Tuy nhiên, những lợi ích này có thể bị
giảm nếu như các chủ nợ có bảo đảm đã đăng ký không có sự ưu tiên hơn các

chủ nợ không có bảo đảm như: cơ quan thuế, người lao động, người mua tài
sản và các chủ thể khác Khi chủ nợ có bảo đảm đã đăng ký nhận được
quyền ưu tiên tuyệt đối trong mối quan hệ với người thứ ba, thì họ sẽ cho vay
nhiều hơn[31].
Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy rằng, đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ là
một trong số các cách thức làm phát sinh hiệu lực pháp lý của giao dịch bảo
đảm đối với người thứ ba, vì theo pháp luật về giao dịch bảo đảm hiện đại, thì
có hai cách thức làm phát sinh giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm đối với
người thứ ba [24, tr. 11], đó là:
(i) Bằng cách trực tiếp chiếm hữu, kiểm soát tài sản bảo đảm;
(ii) Bằng cách đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền.
Như vậy, về nguyên tắc, để phát sinh hiệu lực pháp lý với người thứ
ba, bên nhận bảo đảm có thể thông qua cơ chế chiếm hữu, kiểm soát trực tiếp
tài sản bảo đảm hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm. Lý giải vấn đề này, các
chuyên gia pháp luật về giao dịch bảo đảm hiện đại trên thế giới đều cho rằng,
chính việc trực tiếp chiếm hữu tài sản bảo đảm đã giúp bên nhận bảo đảm
công khai hoá quyền lợi bảo đảm với người thứ ba. Song, hiện nay, pháp luật
Việt Nam mới chỉ quy định đăng ký giao dịch bảo đảm là cách thức duy nhất


9
làm phát sinh hiệu lực pháp lý của giao dịch bảo đảm đối với người thứ ba.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật Việt Nam thì việc đăng ký hợp đồng
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tàu bay, tàu biển không chỉ làm phát sinh
hiệu lực pháp lý của giao dịch bảo đảm đối với người thứ ba, mà còn là điều
kiện bắt buộc làm phát sinh hiệu lực của giao dịch bảo đảm (xem điểm c
khoản 1 Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, khoản 4 Điều 184 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP, khoản 2 Điều 35 Bộ luật Hàng hải Việt Nam và khoản 3
Điều 29 Luật Hàng không dân dụng Việt Nam).
Thứ ba: Đăng ký giao dịch bảo đảm có thể là bắt buộc hoặc tự

nguyện, theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định
Đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tự nguyện hay bắt buộc là
do quan điểm lập pháp của mỗi quốc gia (ví dụ: Hàn Quốc, Cộng hoà Pháp,
Cộng hoà dân chủ nhân dân Trung Hoa, Liên bang Nga quy định đăng ký thế
chấp bất động sản là nghĩa vụ bắt buộc, CHLB Đức Mỹ, New Zealand,
Canada quy định đăng ký thế chấp bất động sản không phải là nghĩa vụ bắt
buộc, mà do các bên tự nguyện) [16, tr. 5]. Về vấn đề này, theo quy định của
pháp luật Việt Nam thì các trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm bao
gồm: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu
rừng sản xuất là rừng trồng, thế chấp tàu bay, tàu biển và thế chấp một tài sản
để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Đối với các giao dịch bảo đảm không
thuộc các trường hợp nêu trên, thì việc đăng ký được thực hiện theo yêu cầu
của tổ chức, cá nhân [6]. Tuy nhiên, dù được đăng ký bắt buộc hay tự nguyện,
thì đều có chung hậu quả pháp lý là chỉ khi đăng ký thì giao dịch bảo đảm
mới có giá trị pháp lý đối với người thứ ba.
Việc đăng ký phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật
quy định. Theo khuyến cáo của các chuyên gia quốc tế thì một hệ thống đăng
ký giao dịch bảo đảm hiện đại phải giúp các tổ chức, cá nhân "dễ dàng thiết
lập quyền lợi về bảo đảm (quyền đối với tài sản bảo đảm)" thông qua các cải
cách về pháp luật như: rút ngắn thời gian thực hiện đăng ký, đa dạng hóa
cách thức đăng ký, đơn giản hoá thông tin trên Đơn yêu cầu đăng ký " [24].


10
Thứ tư: Thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký phải được cung
cấp cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu.
Cung cấp thông tin là mục tiêu quan trọng của tất cả các hệ thống
đăng ký giao dịch bảo đảm trên thế giới. Do vậy, thông tin về tình trạng pháp
lý của tài sản bảo đảm đã đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền đều được
lưu giữ và cung cấp công khai cho các tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Pháp luật

về đăng ký giao dịch bảo đảm của các nước khẳng định quyền được tiếp cận
thông tin về giao dịch bảo đảm của các tổ chức, cá nhân khi xác lập, thực hiện
các giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm. Cùng với sự phát triển của nền
kinh tế, hoạt động cho vay có bảo đảm ngày một mở rộng hơn về hình thức và
mức độ. Đồng thời, nhu cầu bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên khi tham
gia giao dịch cũng ngày càng tăng. Trong bối cảnh đó, việc công khai, minh
bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản đặc biệt có ý nghĩa, góp
phần lành mạnh thị trường tài chính - tiền tệ, ngăn ngừa các hành vi vi phạm
pháp luật trong lĩnh vực tín dụng, cũng như các tác động tiêu cực đối với sự
ổn định, phát triển của môi trường đầu tư.
Hiện nay, nhiều quốc gia đang hướng đến mục tiêu xây dựng hệ thống
dữ liệu thông tin về giao dịch bảo đảm tập trung, thống nhất, vì đó là một
trong những đặc điểm quan trọng của hệ thống giao dịch bảo đảm hiện đại [29].
Một bộ máy công bố thông tin có hiệu quả cần phải biểu hiện qua một
hệ thống đăng ký tập trung hóa phục vụ cho mọi loại tài sản bảo đảm, đòi hỏi
thông tin đăng ký tối thiểu (có thể chỉ cần nội dung nhận dạng bên nợ và chủ
nợ và mô tả khái quát hoặc cụ thể tài sản bảo đảm), mà không cần kèm theo
tài liệu xuất xứ của sự việc, ngăn cấm việc rà soát về khía cạnh nội dung của
cán bộ đăng ký, đem lại khả năng tiếp cận thông tin một cách rộng rãi và
trong chừng mực có thể, sử dụng hệ thống điện tử cho phép đăng ký, truy
nhập thông tin nhanh chóng [23, tr. 11].
Pháp luật Việt Nam đã khẳng định mục tiêu xây dựng hệ thống thông
tin tập trung, thống nhất về giao dịch bảo đảm từ năm 2000 với quy định tại


11
Điều 16 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/3/2000 về
đăng ký giao dịch bảo đảm, cụ thể là:
Các giao dịch bảo đảm đối với động sản, tàu biển, tàu bay, quyền sử
dụng đất, bất động sản gắn liền với đất được lưu giữ trong "Hệ thống dữ liệu

quốc gia các giao dịch bảo đảm" theo tên của bên bảo đảm (sau đây gọi là
Hệ thống dữ liệu). Hệ thống dữ liệu là cơ sở dữ liệu thống nhất toàn quốc và
do cơ quan đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thống nhất quản lý [3].
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, chúng ta vẫn chưa hiện thực hoá
được mục tiêu này.
1.2. VAI TRÒ CỦA ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TRONG NỀN
KINH TẾ THỊ TRƢỜNG
1.2.1. Đối với bên nhận bảo đảm
Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Về nguyên tắc, việc đăng ký giao
dịch bảo đảm mang ý nghĩa "giao dịch bảo đảm được đăng ký coi như được
mọi người nhận biết" [22, tr. 34]. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các
nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố
quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người
thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về
sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký.
Ngoài quyền truy đòi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm
còn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý
tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác. Trong trường hợp một tài sản bảo
đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh
toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký
giao dịch bảo đảm. Về nguyên tắc "ai đăng ký trước hoặc hoàn thiện lợi ích
bảo đảm trước thì được ưu tiên trước". Điều này có nghĩa, bên nhận bảo đảm
đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ tài sản


12
bảo đảm) sẽ được ưu tiên thanh toán trước. Như vậy, thời điểm đăng ký giao
dịch bảo đảm là một trong những cách thức để xác định thứ tự ưu tiên thanh
toán giữa các bên nhận bảo đảm với nhau.

1.2.2. Đối với bên bảo đảm
Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc
dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt
động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa, bên
bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm
phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình. Đặc điểm này vô cùng quan
trọng trong nền tài chính hiện đại, vì thương gia buộc phải có hàng trong tay thì
mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng được, nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có
thể thực hiện hợp đồng và một nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và
thu hoạch mùa màng Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo
đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ,
vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi
thu được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng
bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm. Do
vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc người thứ ba
giữ, thì mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh của bên bảo đảm bị ngưng trệ.
Điều này đi ngược lại với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện đại, đó là vừa
giúp các giao dịch được an toàn, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
1.2.3. Đối với bên thứ ba
Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ
dàng cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa
vụ nào trên thực tế. Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp
theo hoặc bên mua tài sản) có thể xác định để biết được liệu còn có ai đó có
quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay không? Việc công khai
hóa thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là
bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để


13
biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ

trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng
rãi. Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường
hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác.
Công khai thông tin về giao dịch bảo đảm là mục tiêu quan trọng hàng
đầu của hệ thống giao dịch bảo đảm hiện đại, vì nhờ đó sẽ giúp các chủ nợ
đánh giá và phòng ngừa rủi ro. Thông tin được cung cấp giúp nhận biết được
sự tồn tại các quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm, đặc biệt
trường hợp động sản là đối tượng của giao dịch và người cần biết ở đây chính
là người có ý định xác lập giao dịch đối với tài sản bảo đảm (ví dụ: người
mua, người thuê, người nhận bảo đảm tiếp theo ). Hệ thống đăng ký giao
dịch bảo đảm sẽ giúp các tổ chức, cá nhân đạt được mục đích đó thông qua
những thông tin được cung cấp công khai theo yêu cầu.
1.2.4. Đối với nền kinh tế - xã hội
Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo
đảm phải thực sự hiện đại, khoa học. Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký
chính xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi
phí về thời gian, công sức, tiền của ) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính
cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao. Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được
đăng ký và công khai hoá, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh
trong cuộc sống do các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình
trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có
liên quan đến tài sản đó. Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký giao dịch
bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những thông tin cần thiết phục vụ cho quá
trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ mô, đặc biệt liên quan trực tiếp
đến chính sách bảo đảm an toàn tín dụng. Hệ thống đăng ký giao dịch bảo
đảm được vận hành hiệu quả sẽ khuyến khích hoạt động cho vay phục vụ nhu
cầu vốn trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên
tục, khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và sự mất cân đối về nhu cầu vốn
giữa các thành phần kinh tế.

14
Với những ý nghĩa nêu trên, có thể khẳng định, việc công khai hoá các
giao dịch bảo đảm là cần thiết. Do vậy, "pháp luật cần quy định hình thức
công khai hoá phù hợp để tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời tạo ra
được công cụ pháp lý để bảo vệ quyền lợi của các bên và của cá nhân, tổ
chức có liên quan, ngăn ngừa các tranh chấp có thể phát sinh, trong đó đăng
ký là một chế định phổ biến" [26, tr. 259].
1.3. KHÁI QUÁT LỊCH SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP
LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
1.3.1. Thời kỳ phong kiến
Nghiên cứu lịch sử pháp luật Việt Nam, tôi nhận thấy ngay từ thời phong
kiến, trong các cổ luật đã có những quy định về giao dịch bảo đảm bằng bất động
sản (đất đai) và các tài sản là động sản có giá trị, ví dụ: Điều 384 Bộ luật Hồng
Đức quy định về điển mại (cầm cố) ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân [36, tr. 28] hoặc
Sắc dụ năm Minh Mạng thứ 20 quy định về điển mại (cầm cố) ruộng đất thuộc
sở hữu tư nhân hoặc Sắc dụ năm Tự Đức thứ 32 quy định về việc cầm cố vải vóc,
áo quần hay bát đĩa, mâm nồi bằng đồng [26, tr. 47] Song, trong cổ luật Việt
Nam chưa có quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm, cho dù chỉ ở dạng sơ
khai nhất.
1.3.2. Thời kỳ Pháp thuộc
Trong thời kỳ Pháp thuộc, Việt Nam bị chia thành Bắc Kỳ, Trung Kỳ
và Nam Kỳ. Nam Kỳ là đất thuộc địa của Pháp, người dân ở đây được coi là
dân thuộc địa Pháp và chịu sự điều chỉnh của pháp luật Pháp. Bắc Kỳ và
Trung Kỳ là đất bảo hộ, người dân ở đây thuộc dân An Nam và chịu sự điều
chỉnh của pháp luật An Nam [30, tr. 13].
Ở Nam kỳ, năm 1883, Tổng thống Pháp ký sắc lệnh ban hành Bộ Dân
luật giản yếu áp dụng cho các tỉnh Nam Kỳ. Thực chất, Bộ Dân luật giản yếu
Nam kỳ đã sao chép một cách máy móc Bộ luật dân sự Napoleon của Pháp,
do vậy đó là "một bộ luật có tính cách cá nhân rõ rệt, khác hẳn tinh thần

pháp luật truyền thống Việt Nam" [30, tr. 11]. Vì vậy, Bộ luật này không phản


15
ánh được thực trạng xã hội và những phong tục truyền thống của người Việt
và ảnh hưởng của Bộ luật đó trên thực tế rất hạn chế. Tuy nhiên, do "sao
chép" Bộ luật dân sự Napoleon nên những quy định về đăng ký giao dịch bảo
đảm đã bước đầu được áp dụng nhưng mới chỉ đối với thế chấp bất động sản,
ví dụ như: "phải đăng ký tại Phòng quản thủ thế chấp nơi có bất động sản" và
"giữa những người có quyền thế chấp chỉ được xếp thứ hạng kể từ ngày người
có quyền đăng ký tại cơ quan thủ thế chấp theo đúng thể thức do pháp luật
quy định" [30, tr. 12].
Ở Bắc kỳ, Bộ Dân luật Bắc kỳ được ban hành ngày 30 tháng 3 năm
1931, thi hành ngày 1 tháng 7 năm 1931. Trong Bộ Dân luật Bắc Kỳ, nhà lập
pháp đã kế thừa các nguyên tắc về thông lệ pháp lý của các nước Châu Âu,
điển hình là Bộ Luật Dân sự Napoleon của Pháp năm 1804 và Bộ Dân luật
Thụy Sỹ năm 1912. Song, "nhà làm luật đã chứng tỏ một phương pháp làm
việc có ý thức, biết sưu tầm cổ lệ của ta, để cố phản chiếu các sắc thái của xã
hội Việt Nam" và "kỹ thuật lập pháp khá tinh vi và cách thể hiện cũng rất nôm
na, dễ hiểu" [30, tr. 17]. Ở Trung kỳ, năm 1939, Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ
luật đã được ban hành để áp dụng cho các tỉnh Trung Kỳ. Về thực chất, "Bộ
dân luật Bắc 1931 đã được nhà làm luật ở Trung phần dùng làm khuôn mẫu
để soạn quyển Dân luật Trung" và "Bộ dân luật Trung đã chép lại gần đủ các
điều khoản của Bộ luật Bắc, trừ một số điều khoản nhỏ nhặt" [30, tr. 18].
Các quy định trong Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Bộ Hoàng Việt Trung kỳ
hộ luật, cho thấy pháp luật thời kỳ này chỉ tập trung điều chỉnh về đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng bất động sản (ruộng đất và những bất động sản khác),
cụ thể là: Điều 506 Chương VI Bộ Dân luật Bắc Kỳ về sự thủ đắc và di
chuyển quyền sở hữu, chúng ta có thể thấy đối với ruộng đất, chủ sở hữu phải
đăng ký vào địa bạ; còn đối với những bất động sản khác, chủ sở hữu có thể

đăng ký hoặc không. Nhưng chỉ sau khi đăng ký, quyền lợi của chủ sở hữu, sử
dụng mới được Nhà nước thừa nhận, bảo vệ và mới đối kháng với người thứ
ba; Bộ Dân luật Bắc Kỳ và Trung Kỳ đã có những quy định về đăng ký các
vật quyền đối với bất động sản (quyền để đương, địa dịch), ví dụ như: Bộ Dân


16
luật Bắc Kỳ quy định: "Thuộc về bất động sản, quyền ứng dụng thu lợi phải
biên vào trong địa bạ" (Điều 572) hoặc "những địa dịch do người lập ra, phải
có chứng chỉ mới thành. Chỗ nào có địa bạ thì phải đăng ký vào địa bạ mới
có thể đem ra đối phó với đệ tam nhân" (Điều 630) hoặc "Quyền để đương có
biên vào địa bạ, thì mới đối dụng với đệ tam nhân" (Điều thứ 1365). Trường
hợp có sự chuyển dịch bất động sản và các vật quyền đối với bất động sản thì
cũng phải đăng ký, vì Điều 701 Bộ dân luật Bắc Kỳ quy định "Phàm chuyển
dịch bất động sản cùng những vật quyền về bất động sản, phải có văn tự do
nô - te làm, hoặc văn tự có viên chức thị thực, và nơi nào có địa bạ phải có
đăng ký phân minh, thời mới đối dụng với người đệ tam được".
Tuy nhiên, việc đăng ký không phải là căn cứ phát sinh, thay đổi hay
chấm dứt các vật quyền về bất động sản, mà chỉ có giá trị xác lập hiệu lực với
người thứ ba. Người có quyền đối với bất động sản phải đăng ký thì mới được
Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền, lợi ích của người đó trước người thứ
ba, trừ trường hợp ngoại lệ, ví dụ: theo những quy định của Bộ Dân luật Bắc
Kỳ và Bộ Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật, thì chủ sở hữu, chủ sử dụng chỉ phải
đăng ký trong trường hợp địa phương có sổ địa bạ. Vậy chúng ta có thể suy
đoán, nếu địa phương nào không có sổ địa bạ, thì việc đăng ký không thể tiến
hành được, do đó các quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng vẫn được Nhà nước
thừa nhận.
Căn cứ vào mục đích của việc đăng ký được quy định trong các Bộ
dân luật thời kỳ Pháp thuộc, đó là nhằm phát sinh hiệu lực đối với người thứ
ba, chúng ta có thể suy đoán thông tin được lưu giữ trong Sổ địa bạ được

cung cấp công khai cho công chúng.
1.3.3. Thời kỳ từ năm 1945 đến nay
1.3.3.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1975
Ở Miền Bắc, sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945, pháp luật đã
khẳng định "quyền tư hữu tài sản của công dân được đảm bảo" (Hiến pháp
năm 1946) và một số văn bản quy phạm pháp luật đã được ban hành nhằm


17
thúc đẩy sản xuất trong khu vực kinh tế quốc doanh phát triển. Tuy nhiên, do
nền kinh tế ở Miền Bắc, thời kỳ này mang tính kế hoạch hoá tập trung cao nên
giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm chưa có quy phạm điều
chỉnh. Bản chất kinh tế thời kỳ này chịu sự chỉ đạo "trực tiếp" của Nhà nước
nên "giao dịch bảo đảm trong giao lưu dân sự, kinh tế" được thay bằng "bảo
đảm bằng mệnh lệnh hành chính" của cơ quan chủ quan, đại diện quyền lực
nhà nước. Trong giai đoạn này, tư liệu sản xuất, thiết bị là động sản chủ yếu
thuộc sở hữu nhà nước, còn bất động sản (quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất) thì không tồn tại thị trường - nơi diễn ra các giao dịch. Với một
nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung cao, thì các giao dịch tự nguyện, tự chịu
trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý gần như
không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế ở miền Bắc thời kỳ này không
có pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trong khi đó, ở Miền Nam giai đoạn trước khi Bộ luật dân sự năm
1972 có hiệu lực, "đối với các khế ước, các nghĩa vụ và các vấn đề thừa kế,
các toà án vẫn phải chiếu cố vào các điều khoản trong Dân luật Pháp với tính
cách lý trí thành văn" [30, tr. 20] và "các quyền đối vật liên quan đến bất
động sản muốn được đối kháng với người đệ tam phải được đăng ký vào các sổ
địa bộ, và các trích lục sổ địa bạ có tín lực đến khi có phản chứng" [30, tr. 28].
Sau năm 1972, với Bộ luật dân sự năm 1972 (đăng Công báo Việt Nam Cộng
hoà số 11 đặc biệt, ngày 28/2/1973) quy định không đăng ký cầm cố và hiệu

lực đối kháng với người thứ ba được xác định kể từ thời điểm chuyển giao vật
là động sản. Còn đối với thế chấp bất động sản và quyền để đương bất động
sản, thì giá trị pháp lý với người thứ ba chỉ phát sinh kể từ thời điểm đăng ký
(xem Điều 1362 Bộ luật dân sự Sài Gòn năm 1972). Theo quy định của Bộ
luật dân sự Sài Gòn năm 1972 thì "chủ nợ được quyền ưu tiên lấy lấy nợ
trước các chủ nợ khác trên đồ vật cầm cố" (Điều 1350) và "chứng thư phải
đăng ký vào sổ điền địa, sự thế chấp mới đối kháng được với người đệ tam"
(Điều 1364) [13, tr. 324; 327].


18
1.3.3.2. Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2000
Sau ngày 30/4/1975, miền Nam hoàn toàn giải phóng và đất nước
thống nhất. Tuy nhiên, từ năm 1975 đến tháng 12/1986, nền kinh tế được xây
dựng theo hình thái "kế hoạch hoá tập trung" như giai đoạn trước nên các
giao dịch bảo đảm chưa có hành lang pháp lý điều chỉnh và Nhà nước cũng
không có quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng này kéo dài cho
đến năm 1989, với việc ban hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, lần đầu tiên
quy định về 4 biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp
đồng kinh tế là: Thế chấp, cầm cố, bảo lãnh và phạt vi phạm. Tiếp đó, năm
1991, Nhà nước ban hành Pháp lệnh hợp đồng dân sự quy định về 4 biện pháp
bảo đảm bằng tài sản là: Thế chấp, cầm cố, bảo lãnh và đặt cọc nhằm bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng dân sự. Các quy định của 2 Pháp
lệnh nêu trên đã đặt nền móng cho việc hình thành và phát triển của pháp luật
Việt Nam về giao dịch bảo đảm - sự cần thiết để xây dựng pháp luật về đăng
ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, pháp luật vẫn không có
bất kỳ quy định nào điều chỉnh về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trên cơ sở tư tưởng, định hướng đổi mới của Hiến pháp năm 1992, Bộ
luật dân sự năm 1995 được Quốc hội ban hành và để cụ thể hoá một số quy
định của Bộ luật dân sự năm 1995, thì Chính phủ đã ban hành Nghị định số

165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm ngày 19/11/1999. Đặc biệt, với việc
ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/3/2000 về
đăng ký giao dịch bảo đảm, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm chính
thức hình thành ở Việt Nam, tạo tiền đề quan trọng cho sự vận hành của hệ
thống đăng ký giao dịch bảo đảm hiện đại. Có thể khẳng định, Nghị định số
08/2000/NĐ-CP là văn bản quy phạm pháp luật đầu tiên, đặt nền móng để
pháp luật Việt Nam tiếp cận với pháp luật các nước trên thế giới về đăng ký
giao dịch bảo đảm. Nhiều quy định của Nghị định này là kết quả của quá trình
nghiên cứu, tiếp thu kinh nghiệm của các chuyên gia trên thế giới, với sự hỗ
trợ tích cực của các tổ chức tài chính quốc tế (WB, ADB). Nghị định này hiện


19
vẫn còn hiệu lực và được xem là văn bản có giá trị cao nhất điều chỉnh trực
tiếp, toàn diện về đăng ký giao dịch bảo đảm của Việt Nam.
1.3.3.3. Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2005 (trước khi Bộ luật
dân sự năm 2005 được ban hành)
Trong giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2005, nhằm hướng dẫn Nghị
định số 08/2000/NĐ-CP, Bộ Tư pháp và các Bộ, ngành có liên quan đã ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật, ví dụ: Thông tư số 01/2002/TT-BTP
ngày 9/1/2002 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình
tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Cục Đăng ký
quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp và Chi nhánh; Thông tư số
04/2002/TT-BTP ngày 22/02/2002 của Bộ Tư pháp hướng dẫn về thẩm
quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về tài sản cho thuê tài
chính và việc quản lý nhà nước về đăng ký tài sản cho thuê tài chính và
Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 của Bộ
Tư pháp, Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký, cung cấp
thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất; Thông tư số 01/2004/TT-BGTVT ngày 16/1/2004 hướng dẫn việc đăng

ký tàu bay và đăng ký các quyền đối với tàu bay
Nhờ đó, một hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm đã hình thành tương
đối đầy đủ, đáp ứng yêu cầu của quá trình Đổi mới. Tuy nhiên, pháp luật đăng
ký giao dịch bảo đảm giai đoạn này vẫn bộc lộ những bất cập như: đối tượng
đăng ký hạn chế, thời gian đăng ký kéo dài, thủ tục đăng ký chưa thực sự
thuận lợi cho người dân, hệ thống đăng ký chưa vận hành theo hướng hiện
đại, pháp luật chưa quy định cho phép mô tả chung về tài sản bảo đảm
1.3.3.4. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay
Với việc ban hành Bộ luật dân sự năm 2005 và một số văn bản có giá
trị pháp lý cao (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Hàng hải, Luật Hàng không
dân dụng Việt Nam ) và trước yêu cầu của quá trình hội nhập quốc tế, đòi
hỏi pháp luật Việt Nam về đăng ký giao dịch bảo đảm phải có những bước