Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT




NGUYỄN THỊ KIM HUẾ





GIAO DỊCH DÂN SỰ
ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI





LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2012


2


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT



NGUYỄN THỊ KIM HUẾ




GIAO DỊCH DÂN SỰ
ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số : 60 38 30



LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC



Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu

HÀ NỘI - 2012


3



MỤC LỤC



Trang

Trang phụ bìa


Lời cam đoan


Mục lục


Danh mục các từ viết tắt


MỞ ĐẦU
1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH
DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI
6
1.1.
Sơ lƣợc quá trình hình thành và phát triển các quy định của
pháp luật về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong
tƣơng lai
6
1.2.
Khái niệm và đặc điểm của tài sản hình thành trong tƣơng lai
7
1.2.1.
Khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai
7
1.2.2.
Đặc điểm của tài sản hình thành trong tƣơng lai
9
1.2.3.
Đặc điểm của giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành
trong tƣơng lai
11

Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GIAO
DỊCH DÂN SƢ
̣
ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI
15

2.1.
Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
15

4
tƣơng lai
2.1.1.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai
15
2.1.2.
Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai
22
2.1.3.
Những vấn đề bất cập trên thực tế
29
2.2.
Quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai
34
2.2.1.
Hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh
doanh bất động sản chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tƣơng lai
34
2.2.2.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán lại nhà ở
36
2.2.3.
Quy định về việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển
nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai

37
2.2.4.
Vấn đề bất cập liên quan đến quy định nộp thuế thu nhập cá
nhân khi chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai
41
2.3.
Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong
tƣơng lai
48
2.3.1.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai
48
2.3.2.
Thế chấp quyền đòi nợ hình thành trong tƣơng lai
65

Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP
LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
76
3.1.
Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc
76
3.1.1.
Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc
76
3.1.2.

Áp dụng hình thức ký quỹ
77

5
3.1.3.
Bổ sung hình thức huy động vốn
78
3.2.
Quy định của pháp luật về hợp đồng góp vốn để đƣợc phân
chia lợi nhuận là nhà ở hình thành trong tƣơng lai
79
3.2.1.
Ban hành quy định hƣớng dẫn một số vấn đề còn bất cập
79
3.2.2.
Những lƣu ý khi góp vốn đầu tƣ hƣởng quyền mua nhà ở
79
3.3.
Quy định của pháp luật về việc nộp thuế thu nhập cá nhân
khi chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai
82
3.3.1.
Bất hợp lý khi thu thuế 2% trên giá chuyển nhƣợng (bao gồm
cả phần vốn chƣa góp)
82
3.3.2.
Hƣớng dẫn cụ thể về "không xác định đƣợc giá vốn"
83
3.3.3.

Điểm bất hợp lý tại Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC
83
3.3.4.
Cần có hƣớng dẫn về hồ sơ khai thuế
86
3.4.
Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong
tƣơng lai
87
3.4.1.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai
87
3.4.2.
Thế chấp quyền đòi nợ hình thành trong tƣơng lai
92
3.5.
Các kiến nghị khác
94
3.5.1.
Tăng cƣờng hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền
94
3.5.2.
Xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật liên quan
đến giao dịch đối với tài sản hình thành trong tƣơng lai
97
3.5.3.
Tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật
103

KẾT LUẬN
107

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
110


6



DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT


BLDS
: Bộ luật Dân sự
TSHTTTL
: Tài sản hình thành trong tƣơng lai
UBND
: Ủy ban nhân dân

Formatted: Left, Indent: First line: 0", Line
spacing: Exactly 23.1 pt

7

8
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Luật hóa chế định tài sản hình thành trong tƣơng lai (TSHTTTL) đƣợc
đánh giá là bƣớc tiến quan trọng trong khoa học pháp lý, đáp ứng nhu cầu
phát triển tất yếu của các giao dịch dân sự, kinh tế và thƣơng mại, phù hợp
với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng.
Tại Việt Nam khái niệm TSHTTTL đã đƣợc đề cập trong một số văn
bản, đặc biệt là Bộ luật Dân sự (BLDS) số 33/2005/QH11 với sửa đổi quan trọng
trong khái niệm tài sản tại Điều 163. Theo đó, hàng loạt các văn bản các văn
bản mới đƣợc ban hành để điều chỉnh loại tài sản đặc biệt này nhƣ: Nghị định số
163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng
ký giao dịch bảo đảm, Luật Nhà ở số 56/2005/QH11, Luật Kinh doanh Bất động
sảnLuật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 Trƣớc khi đƣợc quy
định tại BLDS số 33/2005/QH11 TSHTTTL cũng đã đƣợc ghi nhận tại Nghị
định số 165/1999/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định
178/1999/NĐ-CP của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng. Việc ghi nhận khái niệm này trong các văn bản pháp luật thể hiện sự
tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm của thế giới trong quá trình xây dựng pháp
luật của Việt Nam.
Là một khái niệm khá mới mẻ tại Việt Nam nên những quy định của
pháp luật để điều chỉnh TSHTTTL chƣa thật đầy đủ và hoàn thiện. Có nhiều
vấn đề chƣa đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật, hoặc có quy định
nhƣng lại chƣa rõ ràng hoặc có sự mâu thuẫn giữa các văn bản luật. Điều này
đã gây rất nhiều khó khăn cho các chủ thể trong quá trình thực hiện và là
nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp trong thời gian vừa qua.
Formatted: Line spacing: Exactly 23.1 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt

9

Trong khi đó, hiện nay các giao dịch đối với TSHTTTL diễn ra
thƣờng xuyên đòi hỏi pháp luật phải có những quy định cụ thể để điều chỉnh.
Việc chồng chéo, mâu thuẫn cũng nhƣ những thiếu sót trong các quy định
pháp luật điều chỉnh vấn đề này cần phải đƣợc điều chỉnh kịp thời, tránh
những hệ quả xấu xảy ra đối với nền kinh tế. Ngoài ra, sự thiếu thống nhất
trong công tác quản lý của nhà nƣớc, đặc biệt là sự thiếu hiệu quả của hoạt
động thanh kiểm tra, giám sát và công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục
pháp luật liên quan đến các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL cũng ảnh
hƣởng xấu tới sự ổn định của giao lƣu dân sự, kinh tế và thƣơng mại.
Nhận biết đƣợc những vấn đề bất cập trên, với mong muốn tìm hiểu
sâu và có hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam về TSHTTTL trên cơ
sở những kiến thức đã đƣợc tích lũy của bản thân trong quá trình học tập và
kinh nghiệm trong thời gian làm công tác pháp luật, tác giả đã mạnh dạn lựa
chọn đề tài: ""Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai" "
làm đề tài luận văn thạc sĩ. Tác giả hy vọng thông qua luận văn ngƣời đọc sẽ
có cái nhìn toàn diện về TSHTTTL cũng nhƣ các giao dịch dân sự đối với
TSHTTTL và đây sẽ là tài liệu tham khảo bổ ích cho những độc giả có nhu
cầu tìm hiểu sâu về TSHTTTL theo quy định của pháp luật Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Việc ghi nhận quy định về TSHTTTL trong BLDS số 33/2005/QH11
đƣợc đánh giá là một trong những điểm mới khá tiến bộ trong công tác xây
dựng pháp luật. Sau khi đƣợc luật hóa trong BLDS, các giao dịch đối với tài sản
này diễn ra nhiều hơn, thu hút đƣợc sự quan tâm của nhiều tác giả, các bài viết
chủ yếu nghiên cứu TSHTTTL dƣới góc độ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự, trong đó tập trung vào vấn đề thế chấp TSHTTTL (thế chấp nhà).
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tác giả đã tìm
hiểu, tham khảo một số bài viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên
cứu của luận văn nhƣ sau:

10

- Nguyễn Ngọc Điện: Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt
Nam, NXB Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí MinhThành phố Hồ Chí Minh, 1999;
- Nguyễn Thúy Hiền: Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trong dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi); ),
Forum/TopicDetail.aspx?TopicID=252, năm 2006IN TRONG TÀI LIỆU
NÀO, NĂM NÀO ??????????;
- Luật sƣ Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành trong tương lai là đối
tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006;
- Tiến sĩ Ngô Huy Cƣơng: Khái niệm về tài sản, chức năng của luật
tài sản hiện đại và Bộ luật Dân sự Việt Nam, Tạp chí Nhà nƣớc và pháp luật,
số chuyên đề, 1997;
- Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh - Phòng Công chứng số 03 thành phố Hà
Nội: Bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật
dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản và hợp đồng, năm 2010;
-Nguyễn Quang Hƣơng Trà - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo
đảm: Bàn về khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật Việt
Nam - Nhìn từ giác độ đối tượng của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm;
/>emID=2769, năm 2010;IN TRONG TÀI LIỆU NÀO, NĂM NÀO ??????????
- TÁC GIẢ LÀ AI ?????????: Đăng ký giao dịch bảo đảm - quá trình
xây dựng và phát triển (2002-2007), Nhà xuất bản Tƣ pháp, Hà Nội, 2007;
- Dƣơng Thanh Minh: Một số khó khăn, vướng mắc về công chứng, chứng
thực hợp đồng bảo đảm - Khả năng giải quyết tại Luật Công chứng và một số kiến
nghị"", -
TopicDetail.aspx?TopicID=1669;
Formatted: Line spacing: Exactly 22.8 pt
Formatted: Font: Not Italic
Formatted: Font: Not Italic
Formatted: Font: Not Italic
Formatted: Font: Not Italic

Formatted: Font: Not Italic
Formatted: Indent: Left: 0", First line: 0.59",
Line spacing: Exactly 22.8 pt, Bulleted + Level:
1 + Aligned at: 0.25" + Tab after: 0.5" +
Indent at: 0.5", Tab stops: 0.74", List tab +
Not at 0.5"
Formatted: Condensed by 0.4 pt
Formatted: Line spacing: Exactly 22.8 pt
Formatted: Font: Times New Roman Italic,
Condensed by 0.4 pt
Formatted: Condensed by 0.4 pt
Formatted: Condensed by 0.5 pt
Formatted: Font: Not Italic, Condensed by
0.6 pt
Formatted: Font: 14 pt, Condensed by 0.6 pt
Formatted: Font: Not Italic, Condensed by
0.6 pt

11
- Nguyễn Việt Phƣơng và Dƣơng Thanh Minh: Giới thiệu kinh nghiệm
của một số quốc gia về đăng ký giao dịch bảo đảm, Tạp chí Dân chủ và Pháp
luật, Chuyên đề về Đăng ký giao dịch bảo đảm, tháng 7/2008;
- Thạc sĩ Nguyễn Trƣờng Giang và Thạc sĩ Bùi Đức Giang: Thế chấp
quyền tài sản trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 07, tháng
4/2012…
Sau khi tham khảo và nghiên cứu các tài liệu trên tác giả nhận thấy các
bài viết tập trung nghiên cứu vào từng vấn đề cụ thể của TSHTTTL nhƣ khái
niệm TSHTTTL trong tƣơng quan với khái niệm tài sản; thế chấp TSHTTTL;
công chứng hợp đồng thế chấp TSHTTTL; đăng ký giao dịch bảo đảm đối với
TSHTTTL … Do vậy, ngƣời đọc chỉ có thể tiếp cận từng khía cạnh của

TSHTTTL mà khó có đƣợc cái nhìn tổng quát về hệ thống quy định của pháp
luật Việt Nam đối với tài sản đặc biệt này.
Luận văn sẽ là đề tài nghiên cứu tổng thể các giao dịch dân sự đối với
TSHTTTL, bao gồm phân tích các quy định của pháp luật hiện hành, đánh giá
thực tiễn áp dụng các quy định này tại Việt Nam và đề xuất các giải pháp
hoàn thiện quy định của pháp luật cũng nhƣ các giải pháp bổ sung nhằm giải
quyết hiệu quả các vấn đề bất cập xảy ra trên thực tế.
3. Mục đích nghiên cứu của luận văn
Khi nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, tác giả xác định mục đích
chính của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các
quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh các giao dịch dân sự đối với
TSHTTTL, đánh giá các điểm bất cập phát sinh trên thực tế gây khó khăn cho
giao lƣu dân sự, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp
luật, giải quyết các vấn đề bất cập này.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Condensed by 0.3 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Line spacing: Exactly 23.3 pt
Formatted: Space Before: 12 pt, Line
spacing: Exactly 23.3 pt
Formatted: Line spacing: Exactly 23.3 pt
Formatted: Space Before: 12 pt, Line
spacing: Exactly 23.3 pt

12
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là TSHTTTL và các giao dịch dân
sự đối với TSHTTTL đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật Việt Nam.

4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn sẽ nghiên cứu các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL trong
khuôn khổ các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, trong đó có phân
tích các quy định trong các văn bản pháp luật trƣớc đây và tham khảo các quy
định của pháp luật nƣớc ngoài để làm phong phú thêm cho đề tài nghiên cứu.
5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Luận văn dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin, tƣ tƣởng
Hồ Chí Minh, các văn kiện của Đảng, pháp luật của Nhà nƣớc. Đồng thời
luận văn còn kế thừa các công trình nghiên cứu của tập thể và các cá nhân liên
quan đến đề tài.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành luận văn này tác giả đã sử dụng nhiều phƣơng pháp
nghiên cứu khác nhau, trong đó đặc biệt coi trọng các phƣơng pháp sau: thống
kê xã hội học, phân tích, so sánh, tổng hợp, khảo sát thực tiễn.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chƣơng:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về giao dịch dân sự đối với tài
sản hình thành trong tƣơng lai.
Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch dân sự đối
với tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Formatted: Font: Italic
Formatted: Line spacing: Exactly 23.3 pt
Formatted: Font: Italic
Formatted: English (United States)
Formatted: Font: Italic, English (United
States)
Formatted: English (United States)
Formatted: Font: Italic, English (United

States)
Formatted: English (United States)
Formatted: Space Before: 12 pt

13
Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về giao dịch
dân sự đối với tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Formatted: Space Before: 2 pt, Line spacing:
Exactly 22 pt

14
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ
ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

1.1. SƠ LƢỢC QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CÁC QUY
ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
Khái niệm tài sản lần đầu tiên đƣợc quy định tại Điều 172 BLDS năm
1995: ""Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và
các quyền tài sản"" [ 37]. Tuy nhiên yếu tố ""có thực"" trong khái niệm này
đã làm giới hạn rất nhiều các giao dịch liên quan đến tài sản trên thực tế. Do
vậy, BLDS số 33/2005/QH11 đã sửa đổi BLDS 1995 theo hƣớng mở rộng
khái niệm về tài sản, theo đó, không chỉ những ""vật có thực"" mới đƣợc gọi
là tài sản mà cả những vật đƣợc hình thành trong tƣơng lai cũng đƣợc gọi là
tài sản. Cụ thể, Điều 163 BLDS số 33/2005/QH11 quy định: ""Tài sản bao
gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản"" [ 38]. Quy định mới này
của BLDS là phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế và thực tiễn các giao
dịch dân sự đang diễn ra hiện nay. Đồng thời, đây cũng là sự tiếp thu có chọn
lọc kinh nghiệm của các quốc gia khác trong quá trình xây dựng pháp luật (ví

dụ: Tại Pháp, việc thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai đã đƣợc đề cập
đến trong Sắc lệnh số 55-22 ngày 4/1/1995 và Bộ luật Dân sự: Điều 2130
""Các tài sản mua được trong tương lai chỉ được phép thế chấp trong trường
hợp số tài sản hiện hữu đã thế chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc
thế chấp được tiến hành dần dần từng bước theo tiến độ mua tài sản"" [36],
Điều 2133 ""Công trình xây dựng mới bắt đầu được triển khai hoặc mới được
lên kế hoạch xây dựng cũng thế chấp được với điều kiện bên thế chấp có đầy
đủ quyền xây dựng công trình đó theo quy định của pháp luật"" [36]).
Theo quy định mới trong BLDS số 33/2005/QH11 nêu trên, rất nhiều
các văn bản pháp luật khác cũng đƣợc ban hành để điều chỉnh các giao dịch
Formatted: Space Before: 4 pt, Line spacing:
Exactly 22 pt
Formatted: Line spacing: Exactly 22 pt
Formatted: Space Before: 2 pt, Line spacing:
Exactly 22 pt
Formatted: Line spacing: Exactly 22 pt
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States)
Formatted: Font: 14 pt
Formatted: Font: 14 pt
Formatted: Font: Times New Roman Italic, 14
pt, Condensed by 0.2 pt
Formatted: Font: 14 pt
Formatted: Font: 14 pt
Formatted: Font: 14 pt

Formatted: Font: 14 pt
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States)

15
đối với TSHTTTL nhƣ Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm,
Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật Nhà ở số
56/2005/QH11, các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Công chứng
số 82/2006/QH11 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Công chứng Gần
đây nhất cơ quan nhà nƣớc đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo
đảm; Nghị định số 05/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các
Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sƣ, tƣ vấn
pháp luật. Các văn bản ban hành sau này đƣợc xây dựng trên cơ sở thay thế
hoàn toàn hoặc sửa đổi bổ sung một số điều chƣa hợp lý của văn bản cũ cho
phù hợp với tình hình thực tế và quy định tại các văn bản pháp luật có liên
quan. Trong các văn bản pháp luật này đều thừa nhận TSHTTTL và quy định
về các giao dịch dân sự đối với loại tài sản đặc biệt này.
1.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI
1.2.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai
1.2.1.1. Dưới góc độ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Pháp luật Việt Nam ghi nhận khái niệm TSHTTTL dƣới góc độ là tài
sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, cụ thể:
- Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm
(khoản 7 Điều 2) quy định Tài sản hình thành trong tương lai: ""Là động sản,
bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc
quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn
vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền
nhận"" [ 18];

- BLDS số 33/2005/QH11 (khoản 2 Điều 320) quy định: ""Vật hình
thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo
Formatted: English (United States),
Condensed by 0.2 pt
Formatted: English (United States)
Formatted: Line spacing: Exactly 23.5 pt
Formatted: English (United States),
Condensed by 0.2 pt
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States),
Condensed by 0.2 pt
Formatted: English (United States), Not
Expanded by / Condensed by
Formatted: English (United States),
Condensed by 0.2 pt
Formatted: English (United States), Not
Expanded by / Condensed by
Formatted: English (United States), Not
Expanded by / Condensed by
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States)

16
đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao
kết"" [ 38].
Qua quy định trên ta thấy khái niệm TSHTTTL đƣợc hiểu là ""động
sản, bất động sản và không áp dụng đối với ""quyền tài sản"".
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (khoản 2 Điều 4) quy định:
"Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu
của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao

dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao
gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch
bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới
thuộc sở hữu của bên bảo đảm" [ 20].
Theo quy định trên thì Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã mở rộng
khái niệm TSHTTTL, qua đó TSHTTTL có thể là bất cứ loại tài sản nào đƣợc
pháp luật quy định, trong đó có quyền tài sản.
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số
163/2006/NĐ-CP không đƣa ra khái niệm về TSHTTTL mà sửa đổi theo
hƣớng liệt kê. Cụ thể Khoản 2, Điều 4 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định:
"Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang
được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký
quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì
tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền
sử dụng đất" [ 30].
Formatted: English (United States)
Formatted: Line spacing: Exactly 23.2 pt
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States),
Condensed by 0.2 pt
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States)

17
Nhƣ vậy, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP đƣợc sửa đổi theo hƣớng quy
định cụ thể và chi tiết các loại TSHTTTL là đối tƣợng áp dụng của các biện

pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc
áp dụng trên thực tế.
Sự không thống nhất nói trên về khái niệm dẫn đến có nhiều cách hiểu
và áp dụng khác nhau khi công chứng viên chứng nhận hợp đồng, giao dịch có
đối tƣợng là TSHTTTL, đặc biệt là công chứng hợp đồng thế chấp căn hộ chung
cƣ chƣa đƣợc cấp giấy tờ sở hữu mà tác giả sẽ phân tích ở phần sau của luận văn.
1.2.1.2. Trong các văn bản pháp luật chuyên ngành khác
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11: Khoản 1, Điều 39 quy định về mua
bán, cho thuê nhà ở cho phép:
"Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của
người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà thì chỉ được áp dụng trong
trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng
xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở
cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi
trong hợp đồng" [ 41].
- Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản số
63/2006/QH11: Khoản 8, Điều 4 ""Mua bán nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời
điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang
hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể"" [ 39].
Nhƣ vậy có thể thấy khái niệm về TSHTTTL hiện nay đƣợc quy định
rải rác trong các văn bản pháp luật và các giao dịch đối với tài sản này cũng
chỉ đƣợc thực hiện khi nó đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật này mà
không phải là tất cả các giao dịch dân sự.
1.2.2. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tƣơng lai
1.2.2.1. Loại tài sản
Formatted: Line spacing: Exactly 21.7 pt
Formatted: English (United States),
Condensed by 0.2 pt
Formatted: English (United States),

Condensed by 0.3 pt
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States)

18
- TSHTTTL có thể là bất cứ loại tài sản nào theo quy định của BLDS
số 33/2005/QH11, bao gồm động sản và bất động sản.
- TSHTTTL chỉ có thể trở thành đối tƣợng của một số hợp đồng, giao
dịch nhất định và chỉ có một vài chủ thể xác định mới đƣợc pháp luật cho
phép giao kết những hợp đồng, giao dịch loại này.
1.2.2.2. Thời điểm hình thành tài sản
Có hai thời điểm hình thành tài sản:
- Tài sản đƣợc hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch
nhƣng sau thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch mới thuộc sở hữu của bên
bảo đảm, bên mua tài sản tức là tài sản đã hiện hữu nhƣng chƣa đƣợc cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng (Ví ví dụ: Căn hộ
chung cƣ đã xây dựng xong, đã có biên bản thanh lý hợp đồng và bàn giao
nhà nhƣng ngƣời mua chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc
phƣơng tiện vận tải đã mua nhƣng chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận đăng
ký ).
- Tài sản hình thành và thuộc quyền sở hữu của một chủ thể sau thời
điểm giao kết hợp đồng, giao dịch, tài sản đang trong quá trình hình thành (Ví
ví dụ: Bên mua nhà ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai
thông qua hình thức ứng tiền trƣớc hoặc hợp đồng góp vốn có thỏa thuận
phân chia lợi nhuận là nhà ở với chủ đầu tƣ trong khi nhà ở chƣa đƣợc hình
thành, mới đang ở giai đoạn khởi công xây dựng công trình, xây dựng phần
móng theo quy định của pháp luật về nhà ở; Tàu, thuyền sẽ đƣợc đóng, máy
móc, thiết bị sẽ đƣợc chế tạo theo hợp đồng đặt hàng đã đƣợc ký kết ).
1.2.2.3. Quyền sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai

- Thời điểm xác lập quyền sở hữu: Quyền sở hữu đối với tài sản chỉ
đƣợc xác lập sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác lập (sau thời điểm hợp đồng
đƣợc giao kết).
Formatted: English (United States)
Formatted: Line spacing: Exactly 23 pt

19
- Phạm vi quyền sở hữu: Do quyền sở hữu của chủ thể chƣa đƣợc xác
lập hoàn toàn tại thời điểm xác lập giao dịch nên ngƣời chủ trong tƣơng lai
chƣa có đầy đủ mọi quyền của chủ sở hữu mà chỉ có một số quyền nhất định
nhƣ: dùng quyền tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân sự (phát sinh từ hợp đồng
mua bán tài sản và đƣợc bên nhận bảo đảm đồng ý); nhận tài sản để xác lập
quan hệ sở hữu sau khi hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng, chuyển
nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đã ký với chủ đầu
tƣ cho bên thứ ba… Tuy nhiên khi thực hiện các quyền này, chủ sở hữu trong
tƣơng lai cũng bị giới hạn bởi những thủ tục nhất định (Ví dụ: Trong trƣờng
hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TSHTTTL thì khi bên bảo đảm có
quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm hình thành trong tƣơng
lai thì bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó
(Điều 8, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP). Điều này có nghĩa rằng chủ sở hữu
chỉ đƣợc thực hiện các giao dịch đối với tài sản trong phạm vi quyền sở hữu của
mình hoặc toàn bộ tài sản (nếu đƣợc bên nhận bảo đảm đồng ý); Khi chuyển
nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai chủ sở hữu phải
có sự xác nhận của chủ đầu tƣ (Điều 20 Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD)
1.2.3. Đặc điểm của giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành
trong tƣơng lai
1.2.3.1. Đặc điểm về hình thức của giao dịch
Hình thức giao dịch dân sự đối với TSHTTTL đƣợc thể hiện bằng văn
bản (hợp đồng), trong nhiều trƣờng hợp hợp đồng phải có công chứng hoặc
chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép theo quy định của pháp luật.

Hiện nay pháp luật quy định các giao dịch liên quan đến TSHTTTL
phải đƣợc công chứng, chứng thực xuất phát từ một số cơ sở nhƣ sau:
Thứ nhất, TSHTTTL thƣờng là những tài sản có giá trị lớn và phải
đăng ký quyền sở hữu. Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản là căn cứ pháp
Formatted: Line spacing: Exactly 22.3 pt

20
lý để xác định quyền sở hữu đối với tài sản của một chủ thể, là căn cứ pháp lý
quan trọng để chủ sở hữu thực hiện các quyền sở hữu của mình, trong đó bao
gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Đối với TSHTTTL
do thời gian hình thành và xác lập quyền sở hữu đối với tài sản kéo dài nên
chủ sở hữu chƣa thể hoàn thành thủ tục đăng ký song lại có nhu cầu giao dịch
tài sản với chủ thể khác. Trong trƣờng hợp này, thủ tục công chứng hợp đồng,
giao dịch đối với TSHTTTL có ý nghĩa xác định tính xác thực, hợp pháp của
giao dịch (về chủ thể, nội dung, đối tƣợng của giao dịch, chữ ký trong hợp
đồng ), đặc biệt là kiểm tra các căn cứ để chứng minh quyền sở hữu đối với
tài sản của chủ thể, hạn chế các sai phạm và tranh chấp trong tƣơng lai.
Thứ hai, các giao dịch đối với TSHTTTL thƣờng thực hiện trong thời
gian dài, hay xảy ra tranh chấp, khó giải quyết. Hợp đồng khi đƣợc công
chứng sẽ là chứng cứ xác thực khi giải quyết tranh chấp bởi nó đã đƣợc công
chứng viên kiểm tra và chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp theo trình tự,
thủ tục luật định. Ngoài ra, thủ tục công chứng còn góp phần phòng ngừa các
tranh chấp, bảo đảm an toàn pháp lý cho các chủ thể, tạo ra sự ổn định của
quan hệ giao dịch dân sự.
Thứ ba, giao dịch đối với TSHTTTL luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các
chủ thể bởi tính chất đặc biệt của tài sản. Thủ tục công chứng hợp đồng sẽ
giúp giảm thiểu các rủi ro này bởi văn bản công chứng có giá trị pháp lý nhất
định theo quy định tại Điều 6, Luật Công chứng số 82/2006/QH11, cụ thể:
"1. Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các
bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện

nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết
theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp
đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

21
2. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết,
sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ
trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu" [ 40].
1.2.3.2. Đặc điểm về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
- Căn cứ vào thời điểm công chứng hợp đồng: Các giao dịch đối với
TSHTTTL thƣờng phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Do vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đƣợc xác định kể từ khi các bên
hoàn thành thủ tục công chứng, tức là ""kể từ ngày đƣợc công chứng viên ký
và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng"" [40, Khoản 3, Điều 4
Luật Công chứng số 82/2006/QH11]. Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhƣợng hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai của hộ gia đình, cá nhân hoặc
tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản (Điều 20 Thông tƣ số
16/2010/TT-BXD).
- Căn cứ vào thời điểm đăng ký giao dịch tại cơ quan có thẩm quyền:
Trong một số trƣờng hợp, giao dịch đối với TSHTTTL phát sinh hiệu lực từ
thời điểm đăng ký giao dịch tại cơ quan có thẩm quyền. Ví dụ: Các giao dịch
bảo đảm đối với TSHTTTL (Điều 323 BLDS số 33/2005/QH11), bao gồm:
Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai (Điểm b, khoản 1.1, Mục
III Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT); Hợp đồng thế chấp
quyền đòi nợ hình thành trong tƣơng lai (Khoản 2.4, Điều 2, Thông tƣ số
05/2011/TT-BTP).
1.2.3.3. Tính ""rủi ro"" trong quá trình xác lập giao dịch
Các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL luôn tiềm ẩn những rủi ro cho
các chủ thể tham gia giao dịch do yếu tố đặc biệt của tài sản (tài sản đang
trong quá trình hình thành hoặc đã hình thành nhƣng chƣa đƣợc xác lập quyền

sở hữu). Cụ thể:
Formatted: English (United States)
Formatted: English (United States)
Formatted: Font: 14 pt
Formatted: English (United States)
Formatted: Line spacing: Exactly 22.9 pt
Formatted: English (United States)

22
- Rủi ro cho bên nhận tài sản (bên nhận bảo đảm, bên mua tài sản):
Khi thực hiện giao dịch bảo đảm, mua bán đối với TSHTTTL, bên nhận bảo
đảm, bên mua tài sản sẽ gặp rủi ro rất lớn về khả năng xác lập quyền sở hữu
đối với tài sản. Việc tài sản có thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, bên bán
tài sản hay không phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố chủ quan và khách quan mà
các bên không thể lƣờng trƣớc đƣợc tại thời điểm ký kết hợp đồng, xác lập
giao dịch. Về yếu tố chủ quan: có nhiều trƣờng hợp bên bảo đảm, bên bán tài
sản cố tình cung cấp các giấy tờ không đúng sự thật nhằm củng cố niềm tin
của bên nhận bảo đảm và bên mua tài sản về khả năng xác lập quyền sở hữu
đối với tài sản trong tƣơng lai. Ngoài ra, sự yếu kém về trình độ chuyên môn
của cán bộ ngân hàng khi thẩm định hồ sơ pháp lý của bên thế chấp cũng là
một trong những yếu tố khiến ngân hàng gặp rủi ro khi xử lý tài sản bảo đảm
(không định giá đúng giá trị tài sản thế chấp, tài sản không có thật ). Về yếu
tố khách quan, đó là sự thay đổi, không rõ ràng trong quy định của pháp luật,
tình hình biến động của giá cả thị trƣờng, những trƣờng hợp bất khả kháng
xảy ra, dự án bị rút giấy phép, không thể triển khai hoặc là thu hẹp diện tích.
Thậm chí, dự án đã triển khai nhƣng có rủi ro nhƣ công trình sai phép, công
trình không đảm bảo chất lƣợng, xảy cháy mà không có bảo hiểm.
- Rủi ro cho chủ thể công chứng, chứng thực hợp đồng: Điều 5, Luật
Công chứng số 82/2006/QH11 quy định lời chứng của công chứng viên phải
ghi rõ ""đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật"". Tuy nhiên, khi áp

dụng quy định này trong trƣờng hợp công chứng hợp đồng, giao dịch đối với
TSHTTTL thì dƣờng nhƣ đã mang đến rủi ro rất lớn cho ngƣời làm công
chứng. Vào thời điểm công chứng hợp đồng, tài sản chƣa có giấy tờ chứng
minh quyền sở hữu. Các yếu tố để chứng minh khả năng xác lập quyền sở hữu
của chủ thể trong tƣơng lai cũng chỉ mang tính chất tƣơng đối, phụ thuộc
nhiều vào yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan. Do vậy, việc công chứng
viên xác nhận vào văn bản công chứng mà không thể biết chắc chắn tài sản có
Formatted: Line spacing: Exactly 23.35 pt

23
thuộc sở hữu của bên bảo đảm hay không cũng đồng nghĩa với việc ngƣời làm
công chứng phải chấp nhận rủi ro khi có vấn đề phát sinh trong tƣơng lai.
- Rủi ro cho bên bảo đảm, bên bán tài sản: Khi nhắc đến rủi ro trong
giao dịch đối với TSHTTTL thông thƣờng ngƣời ta sẽ nghĩ ngay đến rủi ro
cho bên nhận bảo đảm, bên mua tài sản. Tuy nhiên, nếu xem xét kỹ quy định
của pháp luật và thực tiễn giao dịch diễn ra thì bên bảo đảm, bên bán tài sản
cũng gặp không ít rủi ro. Các rủi ro này dễ dàng đƣợc nhận thấy trong giao
dịch về thế chấp quyền đòi nợ hay chuyển nhƣợng hợp đồng góp vốn trong dự
án nhà ở hình thành trong tƣơng lai mà tác giả sẽ phân tích tại phần dƣới đây.

24
Chương 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GIAO DỊCH DÂN SƢ
̣

ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

2.1. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI
Ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai là một trong

các hình thức huy động vốn để đầu tƣ xây dựng nhà ở đƣợc quy định tại điểm đ,
khoản 1, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Theo đó, khoản 8, Điều 4 Luật
Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 đƣa ra
khái niệm về mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau: ""Mua bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà,
công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng
đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công và tiến độ cụ thể"" [ 39].
2.1.1. Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai
2.1.1.1. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai
2.1.1.1.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
Một là, a. Bbên bán nhà
Vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc quy định tại
Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản số
63/2006/QH11 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành. Trong đó, đối tƣợng áp
dụng là các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và các tổ
chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt
Formatted: English (United States)
Formatted: Font: Not Italic, English (United
States)
Formatted: Space Before: 9 pt
Formatted: English (United States)
Formatted: Font: Italic, English (United
States)
Formatted: English (United States)

25
Nam. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc ký kết giữa

hai bên: bên bán và bên mua. Trong đó, bên bán phải là tổ chức có chức năng
kinh doanh bất động sản, đây là chủ thể đƣợc quyền: "bỏ vốn đầu tư tạo lập,
mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi" theo
quy định của pháp luật. Điều này cũng đƣợc quy định tại khoản 1, Điều 92
Luật Nhà ở số 56/2005/QH11:
"Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp,
cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện
sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định
của pháp luật về dân sự;
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho
thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ
chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh" [ 41].
bHai là, . Bbên mua nhà [17]
*b.1. Bên mua nhà ở là tổ chức
- Đối với tổ chức trong nƣớc: Theo quy định tại khoản 1, Điều 35 Luật
Nhà ở số 56/2005/QH11 thì tổ chức trong nƣớc không phụ thuộc vào nơi
đăng ký kinh doanh đƣợc quyền mua nhà ở tại Việt Nam.
- Đối với tổ chức nƣớc ngoài: Hiện nay quy định về việc mua nhà của
tổ chức nƣớc ngoài đƣợc quy định tại Nghị quyết số 19/2008/QH12, cụ thể tại
Khoản 5, Điều 2 nhƣ sau: ""Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang
hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh
doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại
doanh nghiệp đó ở"" [ 44] đƣợc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Formatted: Line spacing: Exactly 23.3 pt
Formatted: English (United States)
Formatted: Font: Not Bold, Not Italic, English
(United States)
Formatted: English (United States)

Formatted: English (United States)