Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT




NGUYỄN VIẾT TUẤN





HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ
VIỆT NAM




LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2006





ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT



NGUYỄN VIẾT TUẤN





HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ
VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số : 60 38 30


LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị


HÀ NỘI - 2006




MỤC LỤC



Trang

MỞ ĐẦU
1

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
5
1.1.
Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
5
1.2.
Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
20
1.3.
Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

27

Chương 2: thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
42
2.1.
Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
42
2.2.
Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
44
2.3.
Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
52
2.4.
Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
57
2.5.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
57
2.6.
Một vài vi phạm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực
tiễn xét xử của Tòa án nhân dân
63

Chương 3: phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
67
3.1.

Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
67
3.2.
Một số giải pháp hòan thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
73

KẾT LUẬN
88

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
92


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ
phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi
trường sống.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác
động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh
thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng
này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai
1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng
trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo
điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị

trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng
diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra
không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội
sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn
chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng
đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm
mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy định về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính
hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo
lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất
đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình
thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến


2
và sôi động nhất. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có
tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Nhờ thế người sử dụng
đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị
của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị
trường bất động sản.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự
cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng
đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là

cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp
luật trong hoạt động xét xử của Toà án.
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài
"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
dân sự Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ của học viên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà
quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc
thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế
thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những
nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.


3
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng
pháp luật về lĩnh vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống
và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để
đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
3. Mục đích, phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu của đề tài
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử
dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,
bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn
nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan
hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những
phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành
mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ
bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích các
nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định
trong pháp luật dân sự Việt Nam.
4. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa
duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và
đường lối của Đảng về Nhà nước về đất đai.
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh,
phân tích, tổng hợp


4
5. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham
khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề
tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng

luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.









5
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN
VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện
chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt
đất đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn
nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là
chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá
nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử
dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp.
Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là
một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành
vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không
quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con

người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho
xã hội. Chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể
thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai
thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của
con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu
thường ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho


6
rằng: "Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là
yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng
lao động mới sản xuất ra của cải vật chất" [19].
+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất
đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con
người mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như
không có đất đai thì không có cuộc sống của con người.
+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế,
chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật
chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp
lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Ở đây chúng chúng ta
đi sâu phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị- pháp lý.
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý
đối với đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên
thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của
mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng
của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở

hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên
văn bản pháp quy. Người đang sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" vì mình
không phải là sở hữu chủ thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì
vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở
hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng,
pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp
cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực
trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất


7
không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng
kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57
điều. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với
tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã
quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử
dụng đất. Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình
thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền
sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở
hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã
tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập
được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có
sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức
xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất
đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình
thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng

đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến
pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan
trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng
đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng
đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử
dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không
phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt
ra. Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã


8
được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất
"quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ
nhất định", nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng
đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó
cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là
điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình
thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất
phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp
luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị
giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng
đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự.
Luật đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển
nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng
cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với
quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử
dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận
quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền
sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất
không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu; thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có
đủ 9 quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các
chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không
phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức


9
kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm
chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111).
Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất
và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đấy
đã được trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít
nhất
5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên.
Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức
thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn
quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu
theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng
đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê
đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất
được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc
vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng
những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền
đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù
quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền
chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất
không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi
quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy


10
định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền
và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có
lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc
chuyển quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát
triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có
sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai
mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác
nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định.
Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban
hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan
quản lý nhà nước phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa
có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ

ghi nhận người người sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất
tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng
đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong
một số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được khẳng định tại Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là
Luật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa XI thông qua ngày 26/11/2003.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng
đất đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở
rộng quyền năng của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử
dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là


11
một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo
hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày
càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc
mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ
quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai
thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện
những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những
quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải
tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do
pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà
pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể.
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều
quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan

trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền
kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền
sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể
chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền
sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều
chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển
quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định
đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được
phép chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã dành Phần
thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 ghi


12
nhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn,
thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số
ý kiến cho rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển
quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy
nhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về
quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005.
Đương nhiên, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã
có trong pháp luật đất đai thì Bộ luật dân sự không nhắc lại nữa mà chỉ tập
trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng
đất. Đó chính là các hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển

quyền quyền sử dụng đất. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền
sử dụng đất chỉ được thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho và thừa kế. Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển
quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất. Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự
giả thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho
thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn
được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất
hạn chế, không trọn vẹn [24].
 Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:


13
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt
tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản
khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất,
những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện,
nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng
đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người
nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác
định.
Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi
vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử
dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do
vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch.

Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc
vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn
thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng
một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm
kề nhau thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá có thể rất khác
1.1.3. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền
kinh tế thị trƣờng
Như đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con
người. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị
sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được
thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một quyền
tài sản- một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một


14
loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. Ở nước ta hiện nay, thị tr-
ường quyền sử dụng đất không những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất sôi
động không những ở khu vực thành thị mà còn len lỏi đến từng ngõ ngách
thôn quê. Như vậy, có thể nhận định rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một cách rõ ràng trên
thị trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị
trường.
Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền sử
dụng đất cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết,
chúng ta cần đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau. Như trên đã
phân tích, quan hệ đất đai và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
lịch sử phát triển của nó. ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung

của mối quan hệ này không giống nhau. Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế
nước ta được phân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác
nhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà
nước thống nhất quản lý. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một
hình thức sở hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất
quản lý chỉ một hình thức duy nhất này mà Nhà nước đã loại bỏ được cái hình
thức sở hữu khác như sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai từ đó chấm
dứt hàng loạt những tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý
cho việc quy định không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho người khác
sử dụng. Điều này cũng đã tạo được sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn
và trật tự xã hội ở các địa bàn dân cư, đồng thời giúp nhà nước thực hiện vai
trò tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật đất đai.


15
Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua
bán chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Hay nói cách khác,
sau khi Hiến pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai được thực hiện
một cách tuyệt đối. Việc sử dụng đất đai bị "đóng khung" trong quan hệ giao
đất, thu hồi đất giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Mọi quan hệ kinh tế nói
chung đều được vận hành theo kế hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà
nước tiến hành. Hiệu quả kinh tế nói chung không được coi trọng. Đất đai,
sức lao động, các tư liệu sản xuất khác không được coi là hàng hóa. Chúng
cũng có tham gia vào các quy định sản xuất kinh doanh nhưng không phải
theo nhu cầu khách quan của thị trường mà theo ý chí chủ quan của những
nhà hoạch định kế hoạch điều khiển. Vì thế, đất đai cùng các tư liệu sản xuất,
tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi. Quan hệ đất đai trong có cơ
chế quản lý kế hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai góc độ:

Về phương diện quản lý đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo cơ chế mệnh
lệnh hành chính, cơ chế xin cho là chủ yếu. Về phương diện sử dụng đất, đất
đai được coi là của chung của cả quốc gia, không được coi là tài sản thông th-
ường được phép giao dịch. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng. Do vậy,
đã không kích thích và giải phóng được năng lực sản xuất cho người lao
động. Hậu quả là người nông dân không thiết tha gắn bó với mảnh đất của họ
đang sử dụng. Đất đai, do vậy, không được cải tạo bồi bổ kịp thời đã trở nên
hoang hóa hoặc kém độ phì nhiêu đi nhiều. Việc sử dụng cũng bừa bãi lãng
phí, kém hiệu quả. Người sử dụng đất có quyền không có quyền làm chủ thực
sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử dụng đất không được coi trọng. Đất
đai được coi là tài sản công cộng, một thứ của trời cho, sử dụng như thế nào
cũng không quan trọng.
Khi nền kinh tế được chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy
luật thị trường. Trong cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị


16
như người ta thường nói là "tấc đất tấc vàng", các quan hệ đất đai cũng phải
vận động theo cơ chế thị trường. Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và
sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã
viên sử dụng trong sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị
quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/04/1988
đã từng bước "cởi trói" và giải phóng năng lực sản xuất cho người nông dân.
Cơ chế khoán mới này đã đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu
sắc bộ mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta. Người nông dân phấn khởi,
yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai. Năm 1992, Hiến pháp mới được ban
hành. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định Nhà nước phát triển nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước

theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước
là làm cho dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất
tinh thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy
tiềm năng của mọi thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ
chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng
tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất đai được Nhà nước giao theo
quy định của pháp luật. Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế
khoán 10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật đất đai
1993 được ban hành. Điểm ưu việt nhất của văn bản luật này là việc chính
thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và
cho phép họ được quyển chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng.
Quy định này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực
tiễn vận động của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển như-
ợng quyền sử dụng đất đai nói riêng trong nền kinh tế thị trường. Việc ghi
nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự ghi
nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng


17
đất. Nó được hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền
kinh tế thị trường tác động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải được
quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không thì bằng cách
này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, quyền này vẫn được hình
thành, tồn tại phát triển như là một thực tế khách quan phù hợp với các quy
luật vận động của nền kinh tế thị trường. Hay nói cách khác, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một quy luật vận động tất tất yếu của nền kinh tế thị trư-
ờng. Đến Luật đất đai 1993 Nhà nước mới chính thức thừa nhận quyền của

người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng. Như vậy, mãi đến năm
1993, các quy định quản lý đất đai của Nhà nước mới hòa nhịp được cơ chế
thị trường. Sau hơn 10 năm đổi mới hiệu quả kinh tế đã chuyển biến rõ rệt.
Hướng vận động của các quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả
sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Người sử đất tìm mọi cách sử
dụng đất đai có hiệu quả hơn. Nền kinh tế của Nhà nước do vậy được cải
thiện, phát triển. Có thể phân tích trên một số lĩnh vực như nông nghiệp chẳng
hạn. Ngành kinh tế nông nghiệp được khuyến khích phát triển theo xu hướng
sản xuất hàng hóa phục vụ nhu cầu chung của xã hội và xuất khẩu. Nhờ chủ
trương đúng đắn này mà người nông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa, Nhà nước
phải nhập khẩu trở thành nước xuất khẩu gạo thứ ba thế giới. Các loại hình
nông sản khác như cà phê, hạt điều, hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các
loại tràn ngập thị trường không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người
dân mà còn xuất khẩu với số lượng lớn ra nước ngoài. Thành công này một
phần lớn do chủ trương đúng đắn do Nhà nước giao đất cho các họ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Người dân thiết tha, dốc sức người sức của
vào đồng ruộng của mình. Từ đó đã mang lại những giá trị kinh tế to lớn. Cải
thiện đời sống cho gia đình và xã hội. Quá trình sản xuất hàng hóa trong nông
nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụ đất đai mà điển hình là phong trào


18
chuyển đổi ruộng đất ở một số địa phương phát triển mô hình trang trại khắp
cả nước.
Trong cơ chế kinh tế thị trường đất đai được đặt trở lại đúng với giá trị
vốn có của nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này. Do đặc
thù của các quy định về đất đai trong hệ thống pháp luật nước ta nên các quan
hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng có
những đặc điểm đặc điểm đặc thù như: Bản thân đất đai không phải là hàng
hóa vì nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà là tài sản công hữu. Tuy nhiên,

quyền sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của
quy luật giá trị của thị trường. Quyền sử dụng đất được tham gia vào các
phương thức quản lý nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo
hướng phù hợp với cơ chế thị trường. Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế
ngày càng được chú trọng như thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi
phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai. Trong xử
lý các quan hệ đất đai người sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất
kinh doanh. Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng
thời còn có các quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Chính việc được coi là
một yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất là một loại tài sản - đã làm thay
đổi quan niệm người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho
việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất. Cơ chế thị trường đã trả lại cho đất
đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị trường
mới ở Việt Nam - thị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trường
bất động sản, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường
trung tâm của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Chúng có mối liên hệ khăng
khít với nhau. Một thị trường bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến
hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế.
Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất. Cơ chế thị trường kéo theo quá


19
trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị
thu hẹp, chuyển thành các khu đô thị mới. Một bộ phận dân số và lao động
nông thôn do không có đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở
các khu đô thị, các ngành công nghiệp, dịch vụ. Mặt khác, chính sự hấp dẫn
của các khu đô thị lớn - nơi quy tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trường học ở đây
đã là nguyên nhân của dòng người di cư ồ ạt ra thành phố. Do đòi hỏi của nền

kinh tế thị trường, yêu cầu về nguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa
dạng từ những công việc đòi hỏi có trình độ chuyên môn tay nghề cao như kỹ
sư, chuyên gia, lập trình viên máy tính đến những công việc dịch vụ phổ
thông như đánh giày, móc cống, xe thồ, giúp việc gia đình. Lao động nông
thôn khi không còn đất để sản xuất trong khi không có tay nghề, không có
vốn sản xuất kinh doanh phải tìm đến các khu đô thị, người có chuyên môn
tay nghề cao, có tính chất công việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên mới
ra trường muốn ở lại thành thị để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và
cơ hội thăng tiến. Tất cả những đối tượng này đã góp phần làm cho nhu cầu
nhà ở trở nên vô cùng bức xúc. Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các
hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được
một miếng đất phù hợp là điều kiện tiên quyết. Tốc độ phát triển đô thị cũng
như tốc độ phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị
mới phát triển không gian đô thị cũng là nhu cầu thường trực. Vậy là nhu cầu
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cứ mỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với quá
trình đô thị hóa. Mặt khác, cơ chế thị trường với mặt trái của nó là sinh ra sự
phân cực giàu nghèo trong xã hội. Một bộ phận khá giả hơn, có tiềm lực kinh
tế mạnh hơn đương nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt
chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc đầu cơ đất đai. Do có nhiều vốn,
họ có thể mua quyền sử dụng đất rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời. Theo
chúng tôi,đây chính là một trong những nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá
đất một cách khó kiểm soát trong thời gian qua. Một lý do nữa là trong thời
kỳ đầu của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến


20
bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số nhược điểm. Các môi
trường đầu tư chưa thật sự thuận lợi đặc biệt xuất phát từ sự quản lý của các
cơ quan nhà nước còn mang nặng tư tư tưởng hành chính quan liêu, thị trường
chứng khoán mới hình thành còn chưa ổn định và quá mới mẻ với nhiều

người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp. Tất cả điều đó cộng với tình
trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của thị trường bất động sản khiến cho
một bộ phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng đất là đối tượng
đầu tư triển vọng và hiệu quả nhất. Chính vì nhiều nguồn cầu như vậy trong
khi nguồn cung - với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất đai không thể
sinh sôi nảy nở mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu phát triểnđo
thị hóa cộng với thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô đất đai đô thị
còn thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng đất liên tục bị đẩy
lên.
Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai
đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện
đại hóa đất nước rõ ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trường.
Việc giao đất cho người sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các
quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung,
ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác
cũng tạo điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch trên thị trư-
ờng quyền sử dụng đất việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền
với thị trường bất động sản là một đòi hỏi tất yếu của thị trường. Trong thị tr-
ường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng
cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Tùy vào nhu cầu
của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,
hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn
thông qua các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển mục
đích sử dụng đất đai từ đất nông nghiệp sang đất đai chuyên dùng, và ngược lại.


21
Do vậy, với yêu cầu xu thế của nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong nông nghiệp và nông thôn cũng là một tất yếu khách

quan.
Như vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị
trường đã trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển
dịch đất đai. Hay nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là một hiện tượng mang tính quy luật. Nó
hình thành vận đồng và phát triển phụ thuộc vào sự hình thành, vận động và
phát triển của nền kinh tế thị trường.
1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của
mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả
cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử
dụng đất (Điều 697 Bộ luật dân sự 2005).
Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình
thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đâylà hình thức phổ biến - hình thức này
biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung
luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà
nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được


22
ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở
hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân

về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán,
chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái
niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong
mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa,
khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng
định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện
chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất
và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định
cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những
lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nưước giao, cho thuê
đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không
còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho
người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật
chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ
chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên
chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là
quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước. Việc chấm
dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai
và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với vai trò vừa
là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã
đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ