hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai đợc xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là t liệu sản xuất
đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân c, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản
của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trờng sống.
Đất đai có giá trị nh vậy nên con ngời luôn luôn có mong muốn tác
động vào nó thờng xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần
phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang
chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho
phép chuyển quyền sử dụng đất là một bớc đột phá quan trọng trong việc quy
định các quyền của ngời sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi
cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trờng. Tuy nhiên, cùng
với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền
kinh tế thị trờng, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn
nhiều bất cập. Luật đất đai 1993 đã đợc Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm
1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn cha thật phù hợp với nhu cầu
điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội
thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai
năm 1993, trong đó các quy định về chuyển nhợng quyền sử dụng đất cũng có
nhiều điểm mới.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nớc công nhận tính hợp
pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa ngời sử dụng đất để tạo lập quyền
sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao
gồm chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo
lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này,
chuyển nhợng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động
nhất. Luật đất đai xác định ngời sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhợng quyền sử
dụng đất của mình cho ngời khác. Nhờ thế ngời sử dụng đất hợp pháp ngoài
việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời
khác để thu về một khoản tiền tơng ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài

sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trờng bất động sản.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất
diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhợng quyền sử dụng đất trái
pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần
thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhợng quyền sử
dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các
quy định về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt
động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động
xét xử của Toà án.
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Hợp
đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự
Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ của học viên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nớc ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản
lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển
nhợng quyền sử dụng đất, qua đó có đa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ
sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhợng quyền sử dụng đất
nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu
một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đa ra những nhận định, đánh giá của
mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở
nớc ta.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhợng quyền sử dụng
đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền
kinh tế thị trờng của thời gian vừa qua, cũng nh thực tiễn áp dụng pháp luật về
lĩnh vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích
các quy định của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để đa ra biện pháp
hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
3. Mục đích, phạm vi và đối tợng nghiên cứu của đề tài
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử
dụng đất nh chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo

lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên
cứu một loại quan hệ đợc coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng
chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định
về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đa ra những ph-
ơng hớng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về
hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các
quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Để đạt đợc mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ
bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhợng quyền sử dụng và phân tích các nội
dung của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc quy định trong pháp
luật dân sự Việt Nam.
4. Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu
Cơ sở phơng pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy
vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; t tởng Hồ Chí Minh và đờng lối của
Đảng về Nhà nớc về đất đai.
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phơng pháp so sánh,
phân tích, tổng hợp...
5. ý nghĩa của kết quả nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu này có thể đợc sử dụng làm tài liệu tham khảo
tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có
giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp
đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nớc ta.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chơng:
Chơng 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhợng quyền sử dụng và hợp
đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Chơng 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng
đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng.

Chơng 3: Phơng hớng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về
hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Chơng 1
Những vấn đề lý luận
về chuyển nhợng quyền sử dụng và hợp đồng
chuyển nhợng quyền sử dụng đất
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử
dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với t cách là đại diện
chủ sở hữu, nhà nớc có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất
đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực
tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhng nhà nớc không phải là chủ thể trực
tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã
hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những
ngời sử dụng đất trực tiếp.
Thực vậy, quyền sử dụng đất trớc hết chúng ta phải hiểu đợc đây là một
quyền tự nhiên, khi con ngời chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử
dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan
tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con ngời
có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng nh làm ra của cải cho xã hội.
Chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
đất đai đợc xem nh là t liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ
việc thực hiện quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi
trực tiếp từ đất đai. Nếu nh không có đất đai, thì lao động của con ngời không
thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thờng ngày. Khi
xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: "Lao động là
yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra
của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tợng lao động mới sản xuất ra

của cải vật chất" [19].
+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con ngời, nhờ có đất đai
và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con ngời mới
có thể tồn tại, nh đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu nh không có đất đai
thì không có cuộc sống của con ngời.
+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế,
chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con ngời mới tạo ra các giá trị vật chất,
tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất đợc xem nh là một quyền năng pháp lý,
quyền năng này đợc pháp luật ghi nhận và bảo vệ. ở đây chúng chúng ta đi sâu
phân tích quyền sử dụng đất dới góc độ chính trị- pháp lý.
Nh chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nớc vừa là ngời đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất
đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà n-
ớc ta cha xác lập đợc một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất
đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức,
hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Ngời
đang sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" vì mình không phải là sở hữu chủ thửa
đất nhng lại thấy dờng nh chẳng mất mát gì vì mình vẫn đợc quyền khai thác sử
dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể
thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất cha
đợc quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nớc
mà cha có giải pháp cho quyền lợi của ngời đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu
trớc đó. Thực trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến ngời sử
dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng
hoảng kinh tế nông nghiệp ở nớc ta trong những năm đầu của thập niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chơng 57
điều. Đây là bớc khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nớc với t cách
là ngời đại diện chủ sở hữu về đất đai và ngời sử dụng đất. Luật đã quy định

một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của ngời sử dụng đất. Với
những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất đợc hình thành, nó đợc xây
dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất đợc Nhà
nớc ghi nhận nh là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nớc là ngời
đại diện. Nhà nớc giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bớc đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền
sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập đợc một sự ổn định nhất định trong
việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trờng, nhu cầu
sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nớc vừa không chú trọng
đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhợng
đất đai dới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch
của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nớc. Trớc tình
hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc
lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của ngời sử dụng đất, một mặt
pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống
nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của ngời sử dụng
đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của ngời sử dụng đất,
đó là ghi nhận ngời sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất,
bao gồm các quyền: chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn
toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nớc đặt ra. Nh vậy, trong
giai đoạn này quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất đã đợc mở rộng hơn, có
thể nói Nhà nớc đã "trao" cho ngời sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp
lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định", nhờ đó ngời sử dụng
đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho ngời khác khi không có nhu cầu
hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm
1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trờng quyền sử dụng đất,
làm cho ngời sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ

đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nớc giao đất
có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã đợc xem nh là một quyền tài
sản, có thể trị giá đợc bằng tiền, nhờ đó mà ngời sử dụng đất có thể đa quyền sử
dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự.
Luật đất đai năm 1993 khẳng định ngời sử dụng đất có quyền chuyển
nhợng sử dụng đất và nay luật đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng
cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với
quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trớc), còn quyền sử dụng
đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi đợc nhà nớc giao đất hoặc cho thuê
đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng
đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, ngời sử dụng đất không có
đầy đủ các quyền năng nh Nhà nớc với t cách là đại diện chủ sở hữu; thứ hai,
không phải ngời nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền của
ngời sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng
đất. Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê
mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã,
phờng, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho
thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà
không đợc thực hiện các quyền chuyển nhợng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất thuê (Điều 111). Hoặc chỉ những ngời sử dụng đất theo hình
thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê đấy đã đợc trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất
đã đợc trả tiền còn lại ít nhất
5 năm mới đợc pháp luật cho hởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên.
Nh vậy, chế định quyền sử dụng đất đợc xem nh là một hình thức thực
hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nớc với t cách là đại diện

chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về
mặt pháp lý, Nhà nớc có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định.
Tuy nhiên, Nhà nớc lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua
quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử
dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất đợc xác lập bởi các hành vi
chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà
Nhà nớc quy định cho họ đợc hởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ
khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền
đặc trng của ngời sử dụng đất, nó đợc phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài
sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nớc. Vì vậy, quyền chuyển quyền
sử dụng đất cũng nh quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải đợc áp
dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nớc. Điều
này thể hiện ở chỗ, Nhà nớc ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt
chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia
quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có
lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển
quyền đó cho ngời khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của
quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền
và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nớc là
ngời đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất là một phạm
trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có
quyền đợc chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc
chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí
của Nhà nớc đợc thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt
buộc ngời sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nớc phải tuân theo. Các quy
định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn

phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận ngời ngời sử dụng đất chỉ có 5
quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nớc đã mở
rộng cho ngời ngời sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất trong một số trờng hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục
đợc khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày
29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai 2003 đợc Quốc hội nớc Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất
đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi đợc Nhà nớc
giao quyền sử dụng đất, Nhà nớc đang có xu hớng ngày càng mở rộng quyền
năng của ngời sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho ngời sử dụng đất thể hiện
sự quan tâm sâu sắc của Nhà nớc đến ngời sử dụng đất, là một trong những điều
kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hớng sản xuất hàng hóa,
đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động
của thị trờng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng này không đồng
nghĩa với việc Nhà nớc phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở
rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững.
Ngời sử dụng đất chỉ đợc thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật
ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và
kiểm soát của Nhà nớc, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục,
điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trờng hợp, đối tợng
sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp
lý cụ thể.
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều
quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan
trọng của ngời sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh
tế thị trờng, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đợc chuyển quyền sử dụng, đ-
ợc đa trao đổi, giao dịch.

Chuyển quyền sử dụng đất là việc ngời có quyền sử dụng đất có thể
chuyển quyền này cho ngời khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi,
chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp
vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử
dụng đất là việc Nhà nớc công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh
đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền
sử dụng đất là việc Nhà nớc cho phép ngời sử dụng đất đợc "định đoạt" quyền
sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận ngời sử dụng đất đợc phép
chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm
để quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 ghi nhận chín hình
thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh
bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý
kiến cho rằng không cần đa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền
sử dụng đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên,
sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về quyền sử
dụng đất trong Bộ luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005. Đơng nhiên, các
quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã có trong pháp luật đất
đai thì Bộ luật dân sự không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức
pháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó chính là các hợp đồng về
chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển
quyền quyền sử dụng đất. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền sử
dụng đất chỉ đợc thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhợng, tặng
cho và thừa kế. Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất
bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giả thích: chuyển đổi,

chuyển nhợng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền
sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp
vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn đợc coi là chuyển quyền sử
dụng đất nhng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn [24].
Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, ngời sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt
đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình nh đối với các loại tài sản khác thuộc
quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những ngời tham
gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự,
thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi
thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Ngời nhận quyền sử dụng đất
phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nớc đã xác định.
Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời đợc, bởi vậy
khác với các hàng hóa khác nó cần đợc đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ
yếu đợc tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các
giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các
hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch.
Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào
nhiều yếu tố nh vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ
sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích
nhng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi
chuyển quyền sử dụng đất giá có thể rất khác
1.1.3. Chuyển nhợng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền
kinh tế thị trờng
Nh đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con
ngời. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử
dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có đợc thửa
đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển

nhợng quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản-
một quyền có thể lợng hóa đợc bằng tiền. Chuyển nhợng quyền sử dụng đất, do
vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc
biệt lu thông trên thị trờng. ở nớc ta hiện nay, thị trờng quyền sử dụng đất
không những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất sôi động không những ở khu
vực thành thị mà còn len lỏi đến từng ngõ ngách thôn quê. Nh vậy, có thể nhận
định rằng: chuyển nhợng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của ngời
sử dụng đất thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị trờng, và chính nó là một nhu
cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trờng.
Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trờng quyền sử dụng
đất cũng nh nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất, trớc hết, chúng ta cần
đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất
nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau. Nh trên đã phân tích, quan hệ đất
đai và quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất có lịch sử phát triển của nó.
ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của mối quan hệ này không
giống nhau. Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nớc ta đợc phân thành hai giai
đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chế tập trung bao cấp
(nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội
chủ nghĩa.
Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà n-
ớc thống nhất quản lý. Bằng quy định này, Nhà nớc chỉ thừa nhận một hình thức
sở hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất quản lý chỉ một
hình thức duy nhất này mà Nhà nớc đã loại bỏ đợc cái hình thức sở hữu khác
nh sở hữu tập thể, sở hữu t nhân về đất đai từ đó chấm dứt hàng loạt những tranh
chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc quy định không
thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho ngời khác sử dụng. Điều này cũng đã
tạo đợc sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn và trật tự xã hội ở các địa bàn
dân c, đồng thời giúp nhà nớc thực hiện vai trò tối cao trong việc hoạch định
chính sách pháp luật đất đai.
Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua

bán chiếm đất đai, phát canh thu tô dới mọi hình thức. Hay nói cách khác, sau
khi Hiến pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai đợc thực hiện một cách
tuyệt đối. Việc sử dụng đất đai bị "đóng khung" trong quan hệ giao đất, thu hồi
đất giữa ngời sử dụng đất với Nhà nớc. Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều đợc
vận hành theo kế hoạch đã đợc lập sẵn cho các cơ quan nhà nớc tiến hành. Hiệu
quả kinh tế nói chung không đợc coi trọng. Đất đai, sức lao động, các t liệu sản
xuất khác không đợc coi là hàng hóa. Chúng cũng có tham gia vào các quy định
sản xuất kinh doanh nhng không phải theo nhu cầu khách quan của thị trờng mà
theo ý chí chủ quan của những nhà hoạch định kế hoạch điều khiển. Vì thế, đất
đai cùng các t liệu sản xuất, t liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi.
Quan hệ đất đai trong có cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ
chế đánh giá với hai góc độ: Về phơng diện quản lý đất đai, Nhà nớc quản lý
đất đai theo cơ chế mệnh lệnh hành chính, cơ chế xin cho là chủ yếu. Về phơng
diện sử dụng đất, đất đai đợc coi là của chung của cả quốc gia, không đợc coi là
tài sản thông thờng đợc phép giao dịch. Ngời sử dụng đất không đợc chuyển nh-
ợng quyền sử dụng đất cho ngời khác khi không còn nhu cầu sử dụng. Do vậy,
đã không kích thích và giải phóng đợc năng lực sản xuất cho ngời lao động.
Hậu quả là ngời nông dân không thiết tha gắn bó với mảnh đất của họ đang sử
dụng. Đất đai, do vậy, không đợc cải tạo bồi bổ kịp thời đã trở nên hoang hóa
hoặc kém độ phì nhiêu đi nhiều. Việc sử dụng cũng bừa bãi lãng phí, kém hiệu
quả. Ngời sử dụng đất có quyền không có quyền làm chủ thực sự đất đai, hiệu
quả kinh tế trong sự sử dụng đất không đợc coi trọng. Đất đai đợc coi là tài sản
công cộng, một thứ của trời cho, sử dụng nh thế nào cũng không quan trọng.
Khi nền kinh tế đợc chuyển sang cơ chế thị trờng định hớng xã hội chủ
nghĩa, các quan hệ kinh tế đợc vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trờng.
Trong cơ chế kinh tế này, đất đai đợc đặt chúng với giá trị nh ngời ta thờng nói
là "tấc đất tấc vàng", các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơ chế thị tr-
ờng. Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến
cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong sản xuất
nông nghiệp (đợc gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban

Chấp hành Trung ơng Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bớc "cởi trói" và giải
phóng năng lực sản xuất cho ngời nông dân. Cơ chế khoán mới này đã đem lại
hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn và nông nghiệp
ở nớc ta. Ngời nông dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai. Năm
1992, Hiến pháp mới đợc ban hành. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định Nhà n-
ớc phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trờng có sự
quản lý của Nhà nớc theo định hớng xã hội chủ nghĩa. Mục đích chính sách
kinh tế của Nhà nớc là làm cho dân giàu nớc mạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn
nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng lực sản
xuất, phát huy tiềm năng của mọi thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai, Nhà
nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả. Nhà nớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử
dụng tiết kiệm đất, đợc chuyển quyền sử dụng đất đai đợc Nhà nớc giao theo
quy định của pháp luật. Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế
khoán 10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật đất đai
1993 đợc ban hành. Điểm u việt nhất của văn bản luật này là việc chính thức ghi
nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép
họ đợc quyển chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Quy định này
thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận động của
các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển nhợng quyền sử dụng đất
đai nói riêng trong nền kinh tế thị trờng. Việc ghi nhận ngời sử dụng đất có
quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất là sự ghi nhận một thực tế khách quan,
ghi nhận một quyền tự nhiên của ngời sử dụng đất. Nó đợc hình thành cho sự
vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị trờng tác động mạnh mẽ
trực tiếp đến nhu cầu cần phải đợc quyền sử dụng đất vào giao lu dân sự thông
qua hành vi chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Cho dù pháp luật có ghi nhận nó
hay không thì bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp,
quyền này vẫn đợc hình thành, tồn tại phát triển nh là một thực tế khách quan
phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị trờng. Hay nói cách khác,

chuyển nhợng quyền sử dụng đất là một quy luật vận động tất tất yếu của nền
kinh tế thị trờng. Đến Luật đất đai 1993 Nhà nớc mới chính thức thừa nhận
quyền của ngời sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhợng. Nh vậy, mãi đến
năm 1993, các quy định quản lý đất đai của Nhà nớc mới hòa nhịp đợc cơ chế
thị trờng. Sau hơn 10 năm đổi mới hiệu quả kinh tế đã chuyển biến rõ rệt. Hớng
vận động của các quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng
đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Ngời sử đất tìm mọi cách sử dụng đất đai
có hiệu quả hơn. Nền kinh tế của Nhà nớc do vậy đợc cải thiện, phát triển. Có
thể phân tích trên một số lĩnh vực nh nông nghiệp chẳng hạn. Ngành kinh tế
nông nghiệp đợc khuyến khích phát triển theo xu hớng sản xuất hàng hóa phục
vụ nhu cầu chung của xã hội và xuất khẩu. Nhờ chủ trơng đúng đắn này mà ng-
ời nông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa, Nhà nớc phải nhập khẩu trở thành nớc
xuất khẩu gạo thứ ba thế giới. Các loại hình nông sản khác nh cà phê, hạt điều,
hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trờng không những đủ
phục vụ nhu cầu đa dạng của ngời dân mà còn xuất khẩu với số lợng lớn ra nớc
ngoài. Thành công này một phần lớn do chủ trơng đúng đắn do Nhà nớc giao
đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Ngời dân thiết tha,
dốc sức ngời sức của vào đồng ruộng của mình. Từ đó đã mang lại những giá trị
kinh tế to lớn. Cải thiện đời sống cho gia đình và xã hội. Quá trình sản xuất
hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụ đất đai mà điển
hình là phong trào chuyển đổi ruộng đất ở một số địa phơng phát triển mô hình
trang trại khắp cả nớc.
Trong cơ chế kinh tế thị trờng đất đai đợc đặt trở lại đúng với giá trị vốn
có của nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này. Do đặc thù của
các quy định về đất đai trong hệ thống pháp luật nớc ta nên các quan hệ đất đai
trong nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa cũng có những đặc điểm
đặc điểm đặc thù nh: Bản thân đất đai không phải là hàng hóa vì nó không
thuộc sở hữu của riêng ai mà là tài sản công hữu. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất
là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của quy luật giá trị của thị
trờng. Quyền sử dụng đất đợc tham gia vào các phơng thức quản lý nhà nớc đối

với đất đai đang dần dần thay đổi theo hớng phù hợp với cơ chế thị trờng. Các
biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng đợc chú trọng nh thu tiền sử
dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền
sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý
sử dụng đất đai. Trong xử lý các quan hệ đất đai ngời sử dụng đất đợc tự chủ
trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất
ổn định lâu dài đồng thời còn có các quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Chính
việc đợc coi là một yếu tố của thị trờng quyền sử dụng đất là một loại tài sản -
đã làm thay đổi quan niệm ngời sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính toán làm
sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất. Cơ chế thị trờng đã trả lại cho
đất đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị trờng
mới ở Việt Nam - thị trờng quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trờng bất
động sản, cùng với thị trờng vốn, thị trờng lao động, là các thị trờng trung tâm
của nền kinh tế thị trờng ở nớc ta. Chúng có mối liên hệ khăng khít với nhau.
Một thị trờng bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả chung của
toàn bộ nền kinh tế.
Nền kinh tế thị trờng tác động đến việc chuyển nhợng quyền sử dụng
đất trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất. Cơ chế thị trờng kéo theo quá trình đô
thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp,
chuyển thành các khu đô thị mới. Một bộ phận dân số và lao động nông thôn do
không có đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô thị,
các ngành công nghiệp, dịch vụ. Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu đô thị
lớn - nơi quy tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trờng học ở đây đã là nguyên nhân
của dòng ngời di c ồ ạt ra thành phố. Do đòi hỏi của nền kinh tế thị trờng, yêu
cầu về nguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ những công việc đòi
hỏi có trình độ chuyên môn tay nghề cao nh kỹ s, chuyên gia, lập trình viên
máy tính đến những công việc dịch vụ phổ thông nh đánh giày, móc cống, xe
thồ, giúp việc gia đình. Lao động nông thôn khi không còn đất để sản xuất
trong khi không có tay nghề, không có vốn sản xuất kinh doanh phải tìm đến
các khu đô thị, ngời có chuyên môn tay nghề cao, có tính chất công việc đặc thù

phải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trờng muốn ở lại thành thị để tìm kiếm một
công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng tiến. Tất cả những đối tợng này đã
góp phần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô cùng bức xúc. Trong nền kinh tế thị
trờng việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tợng
và việc tìm đợc một miếng đất phù hợp là điều kiện tiên quyết. Tốc độ phát
triển đô thị cũng nh tốc độ phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh nên nhu cầu mở
rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng là nhu cầu thờng trực. Vậy là
nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất cứ mỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với
quá trình đô thị hóa. Mặt khác, cơ chế thị trờng với mặt trái của nó là sinh ra sự
phân cực giàu nghèo trong xã hội. Một bộ phận khá giả hơn, có tiềm lực kinh tế
mạnh hơn đơng nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt chính
bộ phận này là chủ thể thực hiện việc đầu cơ đất đai. Do có nhiều vốn, họ có thể
mua quyền sử dụng đất rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời. Theo chúng
tôi,đây chính là một trong những nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá đất một
cách khó kiểm soát trong thời gian qua. Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của
nền kinh tế thị trờng ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến bộ đáng ghi
nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số nhợc điểm. Các môi trờng đầu t cha thật
sự thuận lợi đặc biệt xuất phát từ sự quản lý của các cơ quan nhà nớc còn mang
nặng t t tởng hành chính quan liêu, thị trờng chứng khoán mới hình thành còn
cha ổn định và quá mới mẻ với nhiều ngời, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng
thấp. Tất cả điều đó cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của
thị trờng bất động sản khiến cho một bộ phận dân c có nguồn vốn nhàn rỗi coi
quyền sử dụng đất là đối tợng đầu t triển vọng và hiệu quả nhất. Chính vì nhiều
nguồn cầu nh vậy trong khi nguồn cung - với lý thuyết đơn giản mà ai cũng
hiểu là đất đai không thể sinh sôi nảy nở mà ngợc lại ngày càng bị thu hẹp trớc
yêu cầu phát triểnđo thị hóa cộng với thực trạng chất lợng quy hoạch, quản lý vĩ
mô đất đai đô thị còn thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng đất
liên tục bị đẩy lên.
Nền kinh tế thị trờng cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhợng
quyền sử dụng đất trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn

sản xuất hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa
đất nớc rõ ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trờng.
Việc giao đất cho ngời sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các
quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung,
ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng
tạo điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch trên thị trờng quyền
sử dụng đất việc hình thành thị trờng quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trờng
bất động sản là một đòi hỏi tất yếu của thị trờng. Trong thị trờng này, hớng vận
động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có
thể đợc sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc chuyển
cho ngời khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển nh-
ợng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đai từ đất nông
nghiệp sang đất đai chuyên dùng, và ngợc lại. Do vậy, với yêu cầu xu thế của nền
kinh tế thị trờng, nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong nông nghiệp
và nông thôn cũng là một tất yếu khách quan.
Nh vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trờng
đã trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất
đai. Hay nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhợng quyền
sử dụng đất nói riêng là một hiện tợng mang tính quy luật. Nó hình thành vận
đồng và phát triển phụ thuộc vào sự hình thành, vận động và phát triển của nền
kinh tế thị trờng.
1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhợng
quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhợng quyền sử
dụng đất đợc hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhợng
quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho
bên nhận chuyển nhợng, bên nhận chuyển nhợng có nghĩa vụ trả cho ngời
chuyển nhợng một khoản tiền tơng ứng với giá trị quyền sử dụng đất (Điều 697

Bộ luật dân sự 2005).
Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất đợc thực hiện bằng hình
thức chuyển nhợng là chủ yếu. Đâylà hình thức phổ biến - hình thức này biểu
hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nh-
ợng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn
gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nớc về đất
đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng
đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đợc ghi nhận
lần đầu tiên ở nớc ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác,
nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu t nhân về đất đai, thì
khái niệm hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất không đợc đặt ra mà thay
vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhợng đất đai" hoặc
"mua bán, chuyển nhợng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhợng
quyền sử dụng đất ở nớc ta luôn đợc đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là
cái có trớc, khái niệm hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất là cái có sau và
nó đợc xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn
dân mà Nhà nớc là ngời đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ
đợc coi là chủ thể sử dụng đất và đợc Nhà nớc thừa nhận có quyền chuyển nhợng
quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do
Nhà nớc quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhợng quyền
sử dụng đất cũng nh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nh-
ợng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất, vì những
lý do khác nhau mà ngời có quyền sử dụng đất (do Nhà nớc giao, cho thuê đất
hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn
nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhợng cho ngời khác
thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất
định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhợng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan

hệ sử dụng đất trớc Nhà nớc, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhợng và
Nhà nớc để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa
ngời nhận chuyển nhợng và Nhà nớc. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng
đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất
đai đó là Nhà nớc. Nhà nớc, với vai trò vừa là ngời đại diện chủ sở hữu về đất đai,
vừa là ngời quản lý việc sử dụng đất đã đa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc
chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn đợc thực hiện theo một vòng trật tự
nhất định. Điều này thể hiện ở một số điểm nh sau:
+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất
phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nớc quy định. Việc Nhà nớc đa ra
những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhợng
quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhợng, bên chuyển nhợng
quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải đợc đặt ra
trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới đợc chuyển nhợng. Ngợc lại, mặc
dù ngời nhận chuyển nhợng tự họ bỏ ra một khoản tiền tơng ứng với giá trị của
thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhng để
đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tợng đầu cơ đất đai hoặc
không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nớc quy định điều kiện cho cả bên
nhận chuyển nhợng.
+ Điều kiện chuyển nhợng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau.
Việc Nhà nớc đa ra điều kiện chuyển nhợng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi
ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhợng quyền
sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt
chẽ hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này
đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nớc ta nền sản xuất chủ
yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
+ Ngời chuyển nhợng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng
đất. Mục đích Nhà nớc đa ra quy định này là điều tiết thu nhập của ngời chuyển
nhợng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhợng quyền sử dụng

đất cho ngời khác. Ngoài ra, ngời nhận chuyển nhợng phải nộp lệ phí trớc bạ và
lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
Nh vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhợng quyền
sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ ngời có quyền sử dụng đất
hợp pháp sang ngời khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy
định, theo đó, ngời có quyền sử dụng đất (ngời chuyển nhợng) có nghĩa vụ
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển nhợng (ngời nhận
chuyển nhợng), ngời nhận chuyển nhợng có nghĩa vụ trả tiền cho ngời chuyển
nhợng; ngời chuyển nhợng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất,
ngời nhận chuyển nhợng có nghĩa vụ nộp lệ phí trớc bạ và lệ phí địa chính theo
quy định của pháp luật.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất
Để hiểu rõ về những đặc trng riêng của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử
dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức
chuyển nhợng đất đai khác.
- Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất với
hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phơng thức đơn giản của chuyển quyền sử
dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử
dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống.
Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện
cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nớc
ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất
nông nghiệp. Trong những năm qua, Nhà nớc ta đã có chủ trơng khuyến khích
việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ
trơng này ở một số địa phơng cho thấy, đã khắc phục đợc tình trạng đất đai
manh mún, giảm thiểu số lợng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất,
tạo điều kiện thuận lợi cho việc đa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp,
nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lợng nông nghiệp tăng lên rõ rệt. Tuy nhiên,
hiện nay ở nớc ta, thực trạng ruộng đất nông nghiệp ở nhiều nơi vẫn còn manh

mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc đa tiến bộ khoa học kỹ thuật
vào sự phát triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp. Vì vậy, cần phải tổ
chức thực hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất theo kinh
nghiệm của các địa phơng.
Cũng nh chuyển nhợng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng
đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nớc chấm dứt
quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy
nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu nh
trong quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất, đối tợng của quan hệ là "đổi
đất lấy tiền" và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng
đất của bên chuyển nhợng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhợng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất,
đối tợng chủ yếu của quan hệ là "đổi đất lấy đất". Trong quan hệ chuyển đổi
quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp
giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà
cả ngời sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nớc quan tâm đó là các bên đổi
quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một
lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng
để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía
bên kia (quan hệ hai chiều).
- Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất với
hình thức thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là trờng hợp ngời sử dụng đất mang quyền
sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa
vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thờng đợc phát sinh từ hợp đồng
vay mợn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị quyền sử
dụng đất đợc đem ra thế chấp. Việc Nhà nớc ghi nhận quyền này nhằm tạo điều
kiện cho ngời sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách
hợp pháp để đầu t vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu

tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trớc mắt.
Cũng nh chuyển nhợng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng
đất, ngời có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất
tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc cha giải trừ thế chấp.
Khác với hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất, bên thế chấp
không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn đợc tiếp tục chiếm hữu,
sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền nh một chủ sử dụng đất cả về
mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của
bên thế chấp và có quyền đa quyền sử dụng đất Đ này ra phát mại bán đấu giá
khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự
mà hai bên đã thỏa thuận.
Nh vậy, khác với hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất, thế chấp
quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có
điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc "chuyển quyền "
ở đây thực ra là chuyển "quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" từ bên
thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ " quyền sử dụng đất
theo danh nghĩa pháp lý" đó, còn "quyền sử dụng đất thực tế" vẫn thuộc bên
thế chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền "định đoạt theo quy định của
pháp luật" quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ