Phân loại tài sản trong pháp luật dân sự Việt Nam

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT





BÙI THỊ NGA






PHÂN LOẠI TÀI SẢN
TRONG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM





LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2012



2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT




BÙI THỊ NGA





PHÂN LOẠI TÀI SẢN
TRONG PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số : 60 38 30


LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Minh Tuấn





HÀ NỘI - 2012


3
MỤC LỤC


Trang

Trang phụ bìa


Lời cam đoan


Mục lục


MỞ ĐẦU
1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN

5
1.1.
Khái niệm tài sản
5
1.1.1.
Sơ lược về khái niệm tài sản
5
1.1.2.
Tài sản trong ngôn ngữ pháp lý
6
1.1.3.
Ý nghĩa của khái niệm tài sản
8
1.2.
Sự hình thành và phát triển của khái niệm tài sản
10
1.2.1.
Nguồn gốc hình thành và phát triển của khái niệm tài sản
10
1.2.2.
Sự hình thành và phát triển của khái niệm tài sản tại Việt Nam
11
1.3.
Phân loại tài sản
14
1.3.1.
Căn cứ vào chủ sở hữu tài sản, tài sản được chia thành tài
sản công, tài sản chung và tài sản tư
15
1.3.2.

Dựa vào đặc tính vật lý (có thể di dời được hay không) và giá
trị của tài sản, tài sản được chia thành động sản và bất động sản
18
1.3.3.
Dựa vào phương thức chiếm hữu (kiểm soát thực tế, kiểm
soát hành vi các chủ thể, có thể cảm nhận, nắm bắt được
hay không) tài sản được phân loại thành tài sản vô hình và
tài sản hữu hình
23

Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ TÀI
SẢN, PHÂN LOẠI TÀI SẢN
26
2.1.
Phân loại tài sản theo hình thức tồn tại
26

4
2.1.1.
Vật
27
2.1.2.
Tiền
37
2.1.3.
Giấy tờ có giá
39
2.1.4.
Quyền tài sản
41

2.2.
Dựa vào đặc tính vật lý (có thể di dời được) và công dụng
của tài sản, bộ luật dân sự 2005 chia tài sản thành động sản
và bất động sản
43
2.2.1.
Bất động sản
43
2.2.1.1.
Đất đai
44
2.2.1.2.
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó
45
2.2.1.3.
Những tài sản khác gắn liền với đất
45
2.2.1.4.
Các loại tài sản khác do pháp luật quy định
46
2.2.2.
Động sản
47

Chương 3: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP
LUẬT VỀ TÀI SẢN, PHÂN LOẠI TÀI SẢN VÀ HƢỚNG
HOÀN THIỆN
52
3.1.

Những hạn chế của khái niệm tài sản, quyền tài sản (Điều 163
và Điều 181)
52
3.1.1.
Hạn chế của khái niệm tài sản (Điều 163)
53
3.1.2.
Hạn chế của khái niệm quyền tài sản (Điều 181)
60
3.2.
Những hạn chế trong quy định về các loại tài sản (Điều 174
đến Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005)
66
3.3.
Phương hướng hoàn thiện các quy định về tài sản và phân
loại tài sản của Bộ luật Dân sự 2005
70

KẾT LUẬN
74

5

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
76


6
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật dân sự có đối tượng điều chỉnh là các quan hệ nhân thân và các
quan hệ tài sản. Do đó tài sản là một trong những phạm trù, khái niệm gốc của
luật dân sự. Nghiên cứu về tài sản và phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng
trong việc định hướng, xây dựng các chế định khác của luật dân sự: chế định
về sở hữu, thừa kế, hợp đồng… Trong đời sống, tài sản cũng nắm giữ vị trí
không thể thay thế, nó luôn là lợi ích mà các chủ thể hướng tới khi tham gia
các giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mại. Chính vì vậy, hoàn thiện khái
niệm tài sản và phân loại tài sản là một yêu cầu cần thiết. So với Bộ luật Dân
sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 mặc dù đã có những thay đổi theo
hướng tiến bộ và phù hợp hơn với thực tế đời sống song vẫn không tránh khỏi
những bất cập gây ảnh hưởng không nhỏ đến giao lưu dân sự của các cá nhân,
tổ chức. Đồng thời nó cũng gây ra những hạn chế nhất định trong việc tiếp thu
và hội nhập với luật dân sự của các quốc gia khác trên thế giới. Trong rất
nhiều các buổi tọa đàm về định hướng sửa đổi Bộ luật Dân sự 2005, các ý
kiến đều cho rằng phải cải cách và sửa đổi về cơ bản và tổng thể sao cho Bộ
luật Dân sự sửa đổi không chỉ tồn tại trên dưới mười năm như Bộ luật Dân sự
năm 1995 và 2005 mà còn có thể tồn tại trên dưới một trăm năm như các Bộ luật
Dân sự của các nước Nhật Bản, Pháp, Đức. Để đạt được điều đó Bộ luật Dân sự
phải không những đáp ứng được các yêu cầu hiện tại mà còn phải dự báo và điều
chỉnh được các tình huống, khả năng phát sinh trong tương lai. Hoàn thiện Bộ
luật Dân sự 2005 đồng nghĩa với việc hoàn thiện những khái niệm phạm trù
cốt lõi của luật dân sự - trong đó có khái niệm tài sản và phân loại tài sản.
Với ý nghĩa đó, tôi quyết định chọn đề tài "Phân loại tài sản trong
pháp luật dân sự Việt Nam" làm đề tài luận văn tốt nghiệp cao học tại Khoa
Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.

7
2. Tình hình nghiên cứu
Tài sản là khái niệm gốc của pháp luật dân sự. Do đó, đã có nhiều tác

giả nghiên cứu về tài sản trong các công trình khoa học, các bài viết trên các
tạp chí. Có thể kể đến: Sách chuyên khảo của TS. Nguyễn Ngọc Điện: "Nghiên
cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam", năm 1999; TS. Ngô Huy Cương:
"Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài sản của Bộ luật Dân sự và
định hướng cải cách"; Nguyễn Minh Oanh: "Các loại tài sản trong luật dân
sự Việt Nam", Tạp chí Luật học, số 1/2009; TS. Phùng Trung Tập có bài viết:
"Sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số điều trong Bộ luật Dân sự quy
định về tài sản và quyền sở hữu", Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 4/2004….
Các công trình, bài viết kể trên đều nghiên cứu về khái niệm tài sản
dưới các góc độ khác nhau. Sách chuyên khảo của TS. Nguyễn Ngọc Điện
được viết từ trước khi Bộ luật Dân sự 2005 ra đời, đi sâu về mặt lý luận.
Trong khi các bài viết còn lại thì phân tích quy định của pháp luật thực định -
cụ thể là Bộ luật Dân sự 2005 về tài sản và quyền sở hữu. Tuy nhiên, tính đến
thời điểm hiện tại chưa có tác giả nào nghiên cứu một cách toàn diện đầy đủ
về tài sản dưới góc độ phân loại tài sản. Hơn nữa hầu hết các tác giả khi
nghiên cứu về khái niệm tài sản chỉ tập trung phân tích về mặt lý luận mà
thiếu các tình huống thực tế.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Về mục đích: Luận văn nghiên cứu, đề xuất giải pháp góp phần hoàn
thiện các quy định của pháp luật thực định - cụ thể là Bộ luật Dân sự 2005 về
khái niệm tài sản và phân loại tài sản.
Về nhiệm vụ: Phù hợp với mục đích trên, luận văn thực hiện ba nhiệm
vụ chính sau:
- Tìm hiểu lịch sử hình thành và phát triển của khái niệm tài sản và
phân loại tài sản trên thế giới, trong mỗi hệ thống pháp luật và ở nhiều quốc
gia khác nhau.

8
- Phân tích sự hình thành phát triển của khái niệm tài sản, phân loại tài
sản tại Việt Nam. Đánh giá, so sánh những điểm tương đồng khác biệt trong

việc xây dựng khái niệm tài sản, phân loại tài sản của pháp luật dân sự Việt
Nam so với pháp luật dân sự thế giới.
- Chỉ ra các điểm hạn chế và hướng sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện các
quy định liên quan đến tài sản và phân loại tài sản của pháp luật dân sự Việt Nam.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Về đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu về phân loại
tài sản trong pháp luật dân sự Việt Nam.
Về phạm vi nghiên cứu: Các quy định của pháp luật thực định, cụ thể
là Bộ luật Dân sự 2005. Ngoài ra, luận văn có tìm hiểu, nghiên cứu các quy
định của luật dân sự một số nước: Pháp, Nhật Bản, Thái Lan, Nga.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu có nền tảng là chủ
nghĩa duy vật lịch sử và chủ nghĩa duy vật biện chứng Mác - Lênin. Các phương
pháp kể đến là: phân tích tình huống, so sánh, tổng hợp, đánh giá…để làm rõ
các phần nội dung nghiên cứu.
6. Những điểm mới của luận văn
- Nghiên cứu một cách có hệ thống về sự hình thành phát triển của
khái niệm tài sản, phân loại tài sản trong pháp luật dân sự thế giới nói chung
và pháp luật dân sự Việt Nam nói riêng.
- Đánh giá thực trạng áp dụng các quy định về tài sản, phân loại tài
sản của Bộ luật Dân sự 2005 từ đó chỉ ra các ưu điểm và nhược điểm của các
quy định này.
- Kiến nghị các giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về tài sản
và phân loại tài sản của Bộ luật Dân sự 2005.

9
7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể trở thành tài liệu tham khảo
cho quá trình nghiên cứu lý luận, thực tiễn của các sinh viên ngành Luật.
Đồng thời những giải pháp luận văn đưa ra là gợi ý trong việc hoàn thiện các

quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về tài sản và quyền sở hữu trong lần sửa
đổi tới đây.
8. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về tài sản.
Chương 2: Quy định của pháp luật Việt Nam về tài sản, phân loại
tài sản.
Chương 3: Thực trạng áp dụng các quy định pháp luật về tài sản, phân
loại tài sản và hướng hoàn thiện.



10
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN

1.1. KHÁI NIỆM TÀI SẢN
1.1.1. Sơ lƣợc về khái niệm tài sản
Tài sản là một khái niệm hết sức gần gũi với đời sống con người. Nó
tồn tại xung quanh con người, do con người khai thác từ tự nhiên hoặc tự tạo
ra để đáp ứng các nhu cầu đa dạng của mình. Từ thuở sơ khai, khi xã hội loài
người mới bắt đầu hình thành, con người tồn tại và phát triển cuộc sống của
mình bằng cách tìm kiếm nguồn thức ăn từ thiên nhiên, sử dụng các công cụ
lao động đơn giản, thô sơ. Khi đó những vật dụng hữu ích phục vụ cho nhu
cầu sinh hoạt, ăn uống, nghỉ ngơi… chính là những hình thức tồn tại đầu tiên
của tài sản. Cùng với sự phát triển của kinh tế, chế độ tư hữu, tài sản ngày
càng đóng vai trò quan trọng và trở thành một trong những mối quan tâm lớn
nhất của loài người. Nhắc đến tài sản là nhắc tới những đối tượng không chỉ
có tính hữu ích đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu của con người mà nó còn

là một nguồn tài nguyên; có khả năng sản sinh thêm những giá trị, lợi ích mới
và trở thành thước đo sự giàu có, sung túc của mỗi cá nhân, tổ chức hay một
nền kinh tế.
Mặc dù tài sản là một thuật ngữ quen thuộc, được sử dụng hàng ngày
nhưng hiện vẫn chưa có một định nghĩa hoàn chỉnh về tài sản. Mỗi một ngành
khoa học nhìn nhận tài sản dưới các góc độ khác nhau và định nghĩa về tài sản
cũng dựa trên những tiêu chí riêng của ngành đó. Bách khoa toàn thư mở
(Wikipedia) định nghĩa: Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản
xuất hoặc tiêu dùng. Khi phân loại tài sản theo chu kỳ sản xuất ta có tài sản cố
định và tài sản lưu động. Còn khi phân loại tài sản theo đặc tính cấu tạo của
vật chất ta có tài sản vô hình và tài sản hữu hình.

11
Dưới một góc nhìn khác, góc nhìn của chuyên ngành kế toán kinh
doanh tài sản được hiểu là:
Thuật ngữ chỉ tất cả những gì có giá trị tiền tệ thuộc sở hữu
của một cá nhân, một đơn vị, hoặc của nhà nước, có thể được dùng để
trả nợ, sản xuất ra hàng hóa hay tạo ra lợi nhuận bằng cách nào đó.
Một tài sản có ba đặc tính không thể thiếu lợi nhuận kinh tế có thể xảy
ra trong tương lai; do một thực thể hợp pháp kiểm soát; thu được
kết quả ngay từ hợp đồng kinh doanh hoặc giao dịch đầu tiên [26].
Định nghĩa này chỉ ra một số những đặc điểm quan trọng của tài sản
ngoài việc nhấn mạnh tính hữu ích (dùng để trả nợ, sản xuất ra hàng hóa, hay
tạo ra lợi nhuận) còn có thể được sở hữu (kiểm soát bởi một thực thể hợp
pháp) và định giá được thành tiền (mang giá trị tiền tệ). Do mang nặng tính
học thuật nên những định nghĩa về tài sản kể trên không được sử dụng nhiều
trong đời sống. Trong ngôn ngữ đời thường tài sản được hiểu một cách đơn
giản và mộc mạc là những vật phục vụ cho đời sống con người. Tài sản có thể
là những vật dụng sinh hoạt thông thường: cái chén, cái bát, chăn, màn…,
cũng có thể là những vật dụng giá trị lớn: nhà ở, xe cộ hay trang trại đồn điền.

Chúng ta có thể cảm nhận được sự tồn tại của tài sản thông qua các giác quan,
có thể nhìn, cầm nắm và kiểm soát được. Điều này khẳng định tài sản là vật
có thực, chúng hữu hình hoặc phải được hữu hình hóa và đáp ứng được một
trong các nhu cầu từ ăn mặc, nghỉ ngơi đến sản xuất kinh doanh của con
người. Theo cách hiểu này, thì tài sản trong ngôn ngữ đời thường tồn tại nhiều
ở dạng vật chất. Tuy nhiên dù hiểu theo cách thức nào thì cũng không thể phủ
nhận được tính hữu ích và tính có thể được sở hữu bởi một ai đó của tài sản.
1.1.2. Tài sản trong ngôn ngữ pháp lý
Trong đời sống thực tế các khái niệm thường được nhìn nhận dưới góc
độ đơn giản, dễ hiểu và phù hợp với số đông dân cư. Tuy nhiên, các ngành
khoa học lại nghiên cứu các khái niệm này dưới góc độ chuyên ngành để đi

12
tìm bản chất, ý nghĩa và quay lại phục vụ cho chính đời sống con người. Khoa
học pháp lý nhìn nhận tài sản về cơ bản là giống với khái niệm trong ngôn
ngữ đời thường vì suy cho cùng chúng đều dùng để chỉ một loại đối tượng.
Tuy nhiên, các nhà khoa học pháp lý không chỉ tìm hiểu tài sản dưới
góc độ khái niệm mà còn xây dựng thành chế định quan trọng của luật dân sự -
chế định tài sản. Thậm chí, ở một số quốc gia còn có hẳn một ngành khoa học
pháp lý về tài sản gọi là luật tài sản. Trong ngôn ngữ pháp lý tài sản không chỉ
là vật chất mà còn là của cải. Của cải luôn gắn liền với thuộc tính giá trị và
không ngừng biến đổi để hoàn thiện. Chính vì vậy khái niệm tài sản trong
khoa học pháp lý không phải là một khái niệm bất biến, nó có thể thay đổi qua
các giai đoạn khác nhau và thậm chí giữa các quốc gia, các trường phái luật
học cùng thời cũng nhìn nhận khái niệm tài sản không hoàn toàn đồng nhất.
Trong đời sống thực tế một vật được con người sử dụng có thể coi là
tài sản, tuy nhiên trong khoa học pháp lý vật đó không đương nhiên là của cải -
tài sản. Vật chỉ trở thành tài sản khi nó được đưa vào trong giao lưu dân sự và
xác định sở hữu hay quyền chủ thể của một cá nhân đối với vật đó. Nói cách
khác chính các quyền mới tạo nên giá trị cho vật và biến chúng trở thành tài

sản. Vật thuộc sở hữu của một người đồng nghĩa với việc người đó có thể
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt vật đó; chống lại sự tác động hay áp đặt quyền
của những người khác lên vật. Đây là một thuộc tính quan trọng mà pháp luật
của hầu hết các quốc gia đều ghi nhận. Ngôn ngữ thông dụng nhìn nhận tài
sản là những vật có thể được nhận biết bằng các giác quan - đồng nghĩa tài
sản phải hữu hình hoặc có thể được hữu hình hóa. Nhưng trong ngôn ngữ
pháp lý - tài sản không nhất thiết phải hữu hình mà có thể vô hình.
Cùng với sự phát triển của khoa học, tài sản từ chỗ là những của cải
"dạng thô" như nhà cửa, đất đai, xe cộ…ngày nay đã xuất hiện những của cải,
tài sản đặc biệt như khoảng không vũ trụ, năng lượng gió…hay các quyền liên
quan đến sở hữu trí tuệ. Tài sản trong ngôn ngữ pháp lý vì thế có thể là hữu
hình hoặc vô hình.

13
Tài sản là một khái niệm động vì vậy rất khó để đưa ra một định nghĩa
hoàn chỉnh về tài sản. Hầu hết pháp luật các quốc gia đều định nghĩa tài sản
bằng cách kết hợp hai yếu tố tài sản là vật và quyền tài sản. Tuy nhiên qua
những nội dung được phân tích như trên, có thể đưa ra một khái niệm mang
tính tương đối về tài sản như sau: Tài sản là các lợi ích vật chất mà con người
chiếm hữu được nhằm đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, kinh doanh
của cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức.
1.1.3. Ý nghĩa của khái niệm tài sản
Tài sản được sử dụng để đáp ứng mọi nhu cầu trong sản xuất, sinh
hoạt của con người, do đó nó trở thành khách thể trung tâm, quan trọng của
mọi quan hệ xã hội. Sở hữu tài sản vì vậy cũng trở thành một trong những
mối quan tâm lớn nhất của loài người và là nguyên nhân tạo nên sự xung đột,
tranh giành giữa cá nhân với nhau, giữa quốc gia này với quốc gia khác. Vì
vậy, xây dựng khái niệm tài sản có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với mọi
ngành khoa học và đặc biệt là khoa học pháp lý. Trong khoa học luật dân sự
tài sản được coi là khái niệm gốc. Việc hoàn thiện nó mang những ý nghĩa

quan trọng sau:
Thứ nhất: Tài sản là khái niệm cơ bản làm nền tảng xây dựng các khái
niệm khác của luật dân sự và các phân ngành của luật dân sự như: luật hôn
nhân gia đình, luật thương mại, luật chứng khoán …. Từ chế định tài sản hình
thành chế định về sở hữu, quyền sở hữu trí tuệ, hợp đồng… Vai trò quan
trọng này xuất phát từ việc, một trong hai nhóm quan hệ lớn thuộc đối tượng
điều chỉnh của luật dân sự chính là nhóm quan hệ về tài sản. Các chế định lớn
và các phân ngành của luật dân sự cũng đều nghiên cứu về các khía cạnh khác
nhau của tài sản.
Thứ hai: Tài sản nắm giữ vai trò không thể thiếu đối với cuộc sống
con người nên các giao dịch liên quan đến tài sản: tặng cho, mua bán, trao
đổi… phát sinh hàng ngày và chiếm số lượng lớn nhất trong các giao dịch dân

14
sự. Trên cơ sở khái niệm tài sản sẽ xác định những vật chất nào là đối tượng
của giao lưu dân sự, từ đó xây dựng quy chế điều chỉnh các giao dịch đảm bảo
lợi ích vật chất của các chủ thể trong quan hệ đó. Chỉ những đối tượng được
coi là tài sản mới có thể trở thành đối tượng của giao lưu dân sự và được điều
chỉnh bởi các quy định của pháp luật dân sự. Những đối tượng nào không
được coi là tài sản thì không thể trở thành đối tượng của giao lưu dân sự. Ví
dụ: Khoảng không vũ trụ, đất trên mặt trăng …
Thứ ba: Tài sản là các lợi ích vật chất mà các chủ thể muốn đạt được
khi tham gia vào quan hệ dân sự. Để có các lợi ích này, chủ thể thực hiện
quyền của mình bằng nhiều cách thức khác nhau. Vì vậy khi có tranh chấp về
các loại tài sản, thì cần phải có các cơ chế giải quyết phù hợp với các phương
thức thực hiện và bảo vệ quyền dân sự.
Tài sản là những đối tượng có giá trị và có thể mang trao đổi trong
giao lưu dân sự. Những đối tượng không có những thuộc tính để được xác
định là tài sản thì không thể là đối tượng của giao lưu dân sự và không thể
phát sinh những tranh chấp liên quan đến đối tượng đó. Trong quan hệ dân sự,

mỗi đối tượng khác nhau thì phương thức thực hiện (trao đổi, chuyển dịch…)
và phát sinh tranh chấp cũng khác nhau (giấy tờ có giá, quyền tài sản, quyền
sở hữu trí tuệ…); do vậy, pháp luật cần dự liệu các cơ chế giải quyết phù hợp
với đối tượng đó.
Tóm lại, tài sản là một khái niệm động, luôn biến đổi để hoàn thiện
phù hợp với từng giai đoạn và quan niệm về giá trị của con người. Để xây
dựng cơ chế điều chỉnh hợp lý các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản thì
việc xây dựng và hoàn thiện khái niệm tài sản là điều cần thiết. Xung quanh
vấn đề này luôn có những quan điểm khác nhau thậm chí là trái ngược giữa
các nhà lập pháp, giới nghiên cứu luật học. Xây dựng khái niệm tài sản hoàn
thiện và bất biến là một tham vọng không thể thực hiện bởi cuộc sống luôn
biến động và vì thế quan niệm về giá trị, tài sản cũng sẽ biến đổi theo.

15
1.2. SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA KHÁI NIỆM TÀI SẢN
1.2.1. Nguồn gốc hình thành và phát triển của khái niệm tài sản
Khái niệm tài sản có một lịch sử hình thành và phát triển khá lâu dài.
Trong ngôn ngữ thông dụng tài sản được hình thành từ khi xuất hiện tư hữu.
Còn trong khoa học pháp lý khái niệm tài sản được biết đến lần đầu tiên trong
Luật La Mã. Luật La Mã là hệ thống cổ luật được xây dựng từ cách đây
khoảng hơn 2000 năm (449 trước công nguyên) áp dụng cho thành Roma và
sau đó là cả đế quốc La Mã. Luật La Mã trở thành nguồn luật pháp quan trọng
trong rất nhiều các quốc gia châu Âu. Các khái niệm Luật La Mã xây dựng
sau này có ảnh hưởng lớn tới pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới trong
đó có các quốc gia châu Á. Luật La Mã phân chia tài sản thành vật chất liệu
và tài sản phi chất liệu (các quyền tài sản). Các quyền này lại được chia thành
các quyền thiết lập trên vật chất liệu và các quyền có giá trị kinh tế đối với
người khác. Quyền thiết lập trên vật chất liệu thì được chia thành động sản và
bất động sản.
Khái niệm tài sản xuất hiện lần đầu tiên trong Luật La Mã và được

pháp luật các nước châu Âu sau này kế thừa và phát triển. Trước hết phải kể
đến một trong hai hệ thống pháp luật lớn của thế giới Common Law mà đại
diện tiêu biểu là pháp luật của nước Cộng hòa Pháp. Luật của Pháp mặc dù
không đưa ra định nghĩa về tài sản nhưng tinh thần của nó thì có phân biệt tài
sản thành động sản và bất động sản. Điều 516 Bộ luật Dân sự Pháp viết: "Tài
sản chia thành động sản và bất động sản" [15].
Trong hệ thống pháp luật Anh - Mỹ (Civil Law), chúng ta cũng không
tìm thấy một định nghĩa hoàn chỉnh về tài sản. Hầu hết luật đều xác định khái
niệm tài sản dựa trên phân loại tài sản. Bộ luật Dân sự của Tiểu bang
Louisiana (Mỹ) tại Điều 448 viết: "Tài sản được phân chia thành tài sản
chung, tài sản công và tài sản tư; tài sản hữu hình và tài sản vô hình; và động
sản và bất động sản". Cũng theo một cách tương tự như vậy, Bộ luật Dân sự

16
Quebec (Canada) định nghĩa tài sản: "Tài sản, dù hữu hình hay vô hình được
phân chia thành bất động sản và động sản". Luật Dân sự Nhật Bản thì chỉ coi
đồ vật thuộc phạm trù tài sản. Điều 85 Luật Dân sự Nhật Bản quy định: "Vật
theo nghĩa dùng trong Bộ luật này là vật hữu hình" [12]. Tuy nhiên các quy
định của Bộ luật Dân sự Nhật Bản cũng áp dụng với các đối tượng khác ngoài
vật nếu chúng mang những đặc điểm tương tự. Luật Dân sự Thái Lan thì lại
định nghĩa về tài sản: "Tài sản bao gồm những vật cũng như các đối tượng
không cụ thể có thể có một giá trị và có thể chiếm dụng được" [2].
Như vậy, bằng cách này hay cách khác, pháp luật dân sự các quốc gia
đều đã đưa ra quan điểm về khái niệm tài sản. Mặc dù có những điểm khác
biệt trong phương pháp xây dựng khái niệm và trong một vài những nội dung
không cơ bản, các quan điểm này đều gặp nhau ở chỗ coi tài sản là khách thể
quan trọng của quyền dân sự, là đối tượng của quyền sở hữu và phải mang giá
trị đối với con người.
1.2.2. Sự hình thành và phát triển của khái niệm tài sản tại Việt Nam
Dẫn chiếu đến pháp luật dân sự Việt Nam, có thể rút ra một vài điểm

cơ bản sau về quá trình hình thành khái niệm tài sản: Mặc dù các quy định có
tính chất luật tài sản đã được hình thành từ Luật cổ, Luật Nhà Lê (Quốc triều
Hình luật), Luật Nhà Nguyễn (Bộ luật Gia Long). Nhưng phải đến giai đoạn cận
đại khái niệm tài sản, động sản, bất động sản mới xuất hiện trong hệ thống pháp
luật dân sự Việt Nam. Bắt đầu từ thời điểm Thực dân Pháp nổ súng xâm lược
(1858) và áp dụng ách đô hộ lên Việt Nam (1858-1945), cùng với những biến
đổi sâu sắc về mặt xã hội, nội dung pháp luật cũng đã chịu những ảnh hưởng
không nhỏ từ hệ thống pháp luật Pháp. Một số văn bản pháp luật đáng chú ý
trong thời kỳ này: Bộ Dân luật giản yếu Nam Kỳ (sao chép máy móc Bộ luật
Napoleong), Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật, Bộ Dân luật Bắc Kỳ. Trong các
bộ luật này lần đầu tiên người ta thấy xuất hiện khái niệm động sản, bất động
sản - những khái niệm chưa từng có trong hệ thống pháp luật phong kiến Việt

17
Nam mà được du nhập từ các nước châu Âu thông qua pháp luật Pháp. Cách
phân loại tài sản cũng theo một cách tương tự luật của Pháp. Theo đó, tài sản
được chia thành động sản và bất động sản. Bất động sản được phân chia theo
tính chất, theo mục đích và theo quyền sử dụng (Điều 450, 452, 453 Dân luật
Bắc Kỳ và Điều 461, 462, 464 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật). Động sản được
chia thành động sản theo tính chất và động sản do pháp luật quy định (Điều
454 Dân Luật Bắc Kỳ và Điều 466, 469 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật).
Năm 1945 cách mạng tháng Tám thành công, nước Việt Nam dân chủ
cộng hòa - nhà nước công nông đầu tiên ở Đông Nam Á ra đời. Ngay sau khi
ra đời, Nhà nước đã ban hành một loạt các văn bản pháp luật điều chỉnh các
lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội. Trong lĩnh vực dân sự, các quy định
về tài sản và quyền sở hữu cũng được xây dựng lại cho phù hợp giai đoạn
mới. Trong các giai đoạn tiếp theo 1945-1954, 1954-1975, 1975-1995, khái
niệm tài sản gần như không có thay đổi hay nội dung mới cho đến khi xuất
hiện Bộ luật Dân sự đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1995. Bộ luật Dân sự 1995 ra đời mang ý nghĩa chính trị và đời sống to

lớn. Các quy định của Bộ luật đã tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh các giao
dịch dân sự, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của các chủ thể. Một trong các
chế định quan trọng nhất của Bộ luật này là chế định tài sản và quyền sở hữu.
Tài sản theo Điều 172 bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được thành tiền
và các quyền tài sản. Điều 181 thì chia tài sản thành bất động sản và động sản:
1) Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2) Động sản là những tài sản không phải bất động sản [18].

18
Sự xuất hiện khái niệm tài sản trong Bộ luật Dân sự 1995 đã đánh dấu
bước phát triển mới và ghi nhận sự cố gắng của các nhà làm luật trong nỗ lực
xây dựng một khái niệm hoàn chỉnh về tài sản. Tuy nhiên thực tế áp dụng
khái niệm tài sản này đã bộc lộ một số nhược điểm về cả mặt nội dung lẫn
phương pháp xây dựng khái niệm. Ví dụ: Bộ luật xác định bất động sản theo
phương thức liệt kê nhưng liệt kê không hết và để ngỏ bằng quy định "các tài
sản khác do pháp luật quy định". Tiếp đó, Bộ luật định nghĩa động sản theo
phương pháp loại trừ "những tài sản không phải bất động sản thì là động sản".
Tuy nhiên phạm vi bất động sản như trên phân tích cũng không đủ khiến khái
niệm trở lên luẩn quẩn, không rõ ý.
Một trong bốn nhóm đối tượng tài sản Điều 172 Bộ luật Dân sự 1995
quy định là "vật có thực" khi áp dụng trong thực tế cũng đã nảy sinh những
bất cập. Thực tế cho thấy các giao dịch liên quan đến vật không có thực như
các tài sản hình thành trong tương lai vẫn xảy ra và được pháp luật ghi nhận.
Chính những điểm không hợp lý trên đòi hỏi các quy định liên quan đến khái
niệm tài sản cần phải được sửa đổi bổ sung. Bộ luật Dân sự 2005 ra đời ghi

nhận sự đổi mới này. Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005 viết: "Tài sản bao gồm vật,
tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản" [19]. Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005
vẫn sử dụng cùng một cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản
như Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995 nhưng đã có sự thay ít nhiều về nội dung:
1) Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2) Động sản là những tài sản không phải bất động sản [19].

19
Quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về tài sản qua một thời gian áp
dụng tiếp tục nảy sinh những bất cập. Nhiều nhà luật học không đồng tình với
cách định nghĩa và phân loại tài sản của các nhà lập pháp. Việc xây dựng khái
niệm tài sản dựa trên phương pháp liệt kê và loại trừ mà Bộ luật Dân sự 2005
áp dụng đã không chỉ ra được phạm vi dứt khoát của khái niệm tài sản, cũng
không có tiêu chí phân biệt rõ ràng giữa các nhóm tài sản. Từ đó dẫn đến những
tranh cãi trong việc xác định một số đối tượng có phải là tài sản hay không,
ảnh hưởng không nhỏ tới giao dịch dân sự liên quan đến các đối tượng này.
Có thể thấy kể từ thời điểm xuất hiện trong pháp luật dân sự Việt
Nam, khái niệm tài sản đã trải qua một giai đoạn phát triển khá dài. Mặc dù
có những điểm hạn chế, nhưng không thể phủ định rằng, từ chỗ chỉ là một
khái niệm ngoại nhập, sao chép máy móc Bộ luật Napoleong của Pháp, khái
niệm tài sản đã dần dần phát triển cho phù hợp với thực tế và dễ hiểu với số
đông người Việt Nam.
1.3. PHÂN LOẠI TÀI SẢN
Tài sản là của cải được con người sử dụng. Mà của cải lại là khái niệm
có thuộc tính luôn biến đổi cùng với quan niệm giá trị của con người. Do đó,

việc xây dựng khái niệm tài sản hoàn chỉnh không phải là một công việc dễ
dàng. Để hiểu rõ hơn bản chất của tài sản, người ta sử dụng nhiều phương
pháp nghiên cứu khác nhau. Một trong số đó là phương pháp phân loại tài
sản. Phân loại tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xây dựng quy chế pháp
lý điều chỉnh các giao dịch liên quan đến tài sản giữa các chủ thể. Và chỉ qua
phân loại tài sản mới có thể hiểu rõ hơn về khái niệm này. Điều này lý giải tại
sao pháp luật của hầu hết các quốc gia trên thế giới đều định nghĩa tài sản
thông qua việc phân loại tài sản. Luật La Mã - hệ thống luật phân chia tài sản
thành vật chất liệu và tài sản phi chất liệu (quyền tài sản). Vật lại được chia
nhỏ thành động sản và bất động sản. Còn quyền tài sản được chia thành quyền
đối vật (quyền thiết lập trên vật chất liệu) và quyền đối nhân (quyền có giá trị

20
kinh tế đối với người khác, chủ thể khác). Như vậy, nhìn vào quy định của
Luật La Mã có thể thấy các nhà làm luật xưa đã có cái nhìn tương đối toàn
diện và hoàn chỉnh về tài sản. Vật chất liệu được nhắc đến trong Luật La Mã
được hiểu là những vật có thực, có thể cảm nhận được bằng các giác quan,
nghĩa là chúng phải được hữu hình hóa.
Cùng với sự phát triển của xã hội, ngày nay xuất hiện thêm nhiều dạng
tài sản mới: các quyền liên quan đến sở hữu trí tuệ, cổ phần, cổ phiếu… nên
thuyết vật chất liệu trong Luật La Mã cần phải được xem xét lại và phát triển
thêm cho phù hợp với giai đoạn phát triển mới. Tuy vậy, các nhân tố hợp lý,
tích cực của Luật La Mã vẫn được các hệ thống pháp luật lớn trên thế giới kế
thừa và phát triển một cách có chọn lọc để xây dựng các tiêu chí phân loại tài
sản. Theo đó, trên thế giới hiện có một số cách phân loại tài sản truyền thống
sau đây.
1.3.1. Căn cứ vào chủ sở hữu tài sản, tài sản đƣợc chia thành tài
sản công, tài sản chung và tài sản tƣ
Nhắc đến tài sản không thể không nhắc đến vấn đề sở hữu, bởi tài sản
là đối tượng của quyền sở hữu. Một vật chỉ có thể trở thành tài sản khi thuộc

sở hữu của một chủ thể nhất định. Và dựa trên quyền sở hữu chủ sở hữu thực
hiện các quyền sử dụng, định đoạt và hưởng lợi từ tài sản đó. Căn cứ vào chủ
sở hữu, pháp luật của một số quốc gia chia tài sản thành tài sản công, tài sản
chung và tài sản tư. Tài sản công được hiểu là những tài sản thuộc sở hữu của
toàn dân mà nhà nước là đại diện quản lý và sử dụng. Bộ luật Dân sự và
Thương mại Thái Lan quy định về tài sản công tại Điều 1304:
Tài sản công cộng của Nhà nước bao gồm mọi thứ tài sản
của Nhà nước được sử dụng cho lợi ích công cộng hoặc dự trữ cho
lợi ích chung như:
1. Đất trống và đất không sử dụng, bỏ hoang hoặc bằng cách
khác thuộc về Nhà nước theo quy định của Luật đất đai;

21
2. Tài sản dành cho việc sử dụng chung của nhân dân như
bãi biển, sông ngòi, đường cao tốc, hồ nước.
3. Tài sản dành cho việc sử dụng đặc biệt của Nhà nước như
lâu đài hoặc những công trình quân sự khác, cơ quan công cộng, tàu
chiến khí giới và đạn dược [2].
Bộ luật Dân sự Pháp cũng quy định rất chi tiết về tài sản công tại các
Điều từ 538 đến 541 bao gồm tất cả các phần lãnh thổ quốc gia không thể
thuộc sở hữu tư nhân; tài sản vô chủ, vắng chủ và tài sản của người chết
không có người thừa kế hoặc không có người nhận thừa kế; cửa, tường hào,
thành lũy của các nơi đóng quân và các pháo đài.
Pháp luật của không chỉ riêng Thái Lan, Pháp mà các quốc gia khác
đều thống nhất ở chỗ coi tài sản công là những tài sản sử dụng hoặc dự trữ
cho lợi ích chung của quốc gia. Đó thông thường là các tài sản có giá trị lớn
bao gồm các loại tài nguyên thiên nhiên: đất đai, khoáng sản, rừng núi, sông
hồ; các công trình an ninh, quân sự hay giao thông vận tải… và tất cả các đối
tượng tài sản khác do nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý, khai thác phục
vụ cho lợi ích cộng đồng, dân tộc.

Tài sản chung là những tài sản thuộc quyền sở hữu của ít nhất hai chủ thể.
Pháp luật Dân sự Việt Nam quy định tài sản chung gắn liền với vấn để sở hữu
tại Điều 214 Bộ luật Dân sự 2005: "Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở
hữu đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu
chung hợp nhất. Tài sản thuộc hình thức sở hữu chung là tài sản chung" [19].
Điều 541 Bộ luật Dân sự Pháp quy định về một loại tài sản chung: "Tài sản của
xã là tài sản mà dân của một hoặc nhiều xã được quyền sở hữu hoặc hoa lợi" [15].
Tài sản tư là tài sản thuộc quyền sở hữu của một chủ thể duy nhất. Các
loại tài sản tư nhân bao gồm thu nhập hợp pháp, của cải để dành, tư liệu sinh
hoạt, tư liệu sản xuất… Mọi loại tài sản nếu không phải là tài sản công thì đều
có thể là đối tượng của sở hữu chung hoặc sở hữu tư nhân. Các cá nhân có thể

22
xác lập quyền sở hữu của mình theo các cách thức mà pháp luật cho phép và
ghi nhận.
Sở dĩ có sự phân biệt tài sản thành tài sản công, tài sản tư, và tài sản
chung là để khẳng định vai trò của chủ sở hữu đối với mỗi loại tài sản. Đồng
thời phân loại tài sản theo chủ sở hữu cũng có ý nghĩa trong việc xây dựng
quy chế khai thác và bảo vệ thích hợp các loại tài sản này. Tài sản công thuộc
sở hữu toàn dân, của quốc gia (mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu) cần có
quy chế quản lý chặt chẽ và lâu dài để đảm bảo mục đích xã hội, cộng đồng
và an ninh dân tộc. Quy chế quản lý tài sản chung phải được luật hóa thành
văn bản và có giá trị bắt buộc đối với mọi đối tượng. Hầu hết các quốc gia
trên thế giới đều xây dựng hệ thống các văn bản pháp luật riêng quy định về
quản lý, sử dụng tài sản nhà nước. Tại Việt Nam, Bộ Tài chính cũng đã thành
lập Cục Quản lý Công sản có chức năng:
Quản lý nhà nước về tài sản nhà nước và trưng mua, trưng
dụng tài sản; thực hiện quản lý về tài chính đối với tài sản kết cấu
hạ tầng, đất đai và tài nguyên quốc gia theo quy định của pháp luật,
trực tiếp quản lý một số loại tài sản nhà nước theo quy định của Bộ

trưởng Bộ Tài chính [3].
Như vậy, việc quản lý, sử dụng tài sản công không chỉ được quy định
chặt chẽ trong hệ thống các văn bản pháp luật mà còn có cả một cơ quan quản
lý để đảm bảo việc khai thác sử dụng là hợp lý, có hiệu quả và đúng pháp
luật. Ngược lại với tài sản công, quy chế pháp lý áp dụng với tài sản tư và tài
sản chung thường ít chặt chẽ hơn. Hệ thống pháp luật các quốc gia chỉ có các
quy định mang tính hành lang, khuôn mẫu điều chỉnh các giao dịch liên quan
đến hai loại đối tượng tài sản này. Chủ sở hữu tài sản tư có toàn quyền trong
việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.
Họ có thể thực hiện các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho…trên nguyên
tắc được ưu tiên và khuyến khích là thỏa thuận và tự định đoạt giữa các chủ
thể trong khuôn khổ của luật và đạo đức xã hội.

23
Có thể thấy, các quốc gia dù không chỉ rõ trong một điều luật cụ thể
rằng tài sản gồm tài sản công, tài sản tư và tài sản chung nhưng nội dung các
văn bản pháp luật đều ít nhiều có sự phân biệt ba đối tượng này. Điển hình là
các văn bản pháp luật quy định về việc khai thác và sử dụng tài sản nhà nước,
văn bản pháp luật về sở hữu chung trong nhà chung cư, sở hữu chung của vợ
chồng… Của cải, vật chất chỉ có thể trở thành tài sản nếu nó thuộc quyền sở
hữu của một chủ thể nhất định. Khi chủ thể xác lập quyền sở hữu với tài sản,
về cơ bản họ có toàn quyền trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nó
ngoại trừ tài sản công. Việc phân biệt tài sản căn cứ vào chủ sở hữu vì vậy trở
thành một trong các cách phân loại tài sản truyền thống trên thế giới. Và đến
nay tiêu chí này vẫn được áp dụng trong pháp luật của nhiều quốc gia.
1.3.2. Dựa vào đặc tính vật lý (có thể di dời đƣợc hay không) và
giá trị của tài sản, tài sản đƣợc chia thành động sản và bất động sản
Phân chia tài sản thành động sản và bất động sản chủ yếu dựa trên đặc
tính vật lý (khả năng chuyển dời tài sản trong không gian). Tiêu chí này được sử
dụng đầu tiên trong Luật La Mã và sau này trở thành tiêu chí phổ biến để phân

biệt tài sản của hầu hết các hệ thống pháp luật trên thế giới. Bộ luật Dân sự và
Thương mại Thái Lan tại Điều 99 viết: "Tài sản bao gồm những vật cũng như
các đối tượng không cụ thể, có thể có một giá trị và có thể chiếm dụng được" [2]
và phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản tại Điều 100 và 101:
Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp
thành một thể thống nhất với đất đai. Nó bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai.
Động sản là những vật có thể chuyển từ chỗ này qua chỗ khác bất
chấp do tự chúng hoặc do ngoại lực. Nó bao gồm cả sức mạnh tự nhiên có thể
chiếm dụng được cũng như những quyền gắn với động sản.
Bộ luật Dân sự Québec (Canada) phân loại tài sản tại Điều 899:
"Tài sản, dù hữu hình hay vô hình được phân chia thành động sản và bất

24
động sản". Bộ luật Dân sự Pháp tại Điều 516 quy định: "Tài sản chia thành
động sản và bất động sản" [15]. Bộ luật Dân sự Nhật Bản thì quy định tại
Điều 86: "Đất và những vật gắn liền với đất là bất động sản. Các vật khác là
động sản" [12]. Cũng cùng một tiêu chí phân loại như trên, Bộ luật Dân sự
Philippin quan niệm rằng tất cả những gì đang hoặc có thể là đối tượng của sự
chiếm hữu đều được công nhận là một trong hai loại động sản hoặc bất động
sản. Sau đó Bộ luật này liệt kê một loạt những đối tượng được xem là bất
động sản tại Điều 415.
Có thể thấy pháp luật thực định của các quốc gia khi phân chia tài sản
thành động sản và bất động sản đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai được hiểu là một khu đất,
thửa đất cụ thể được giới hạn bởi chiều dài, chiều rộng chiều sâu; có ranh giới
rõ ràng phân biệt với các khu đất liền kề khác. Tài sản gắn liền với đất đai
thường được hiểu gồm tài nguyên trong lòng đất và các công trình xây dựng
do sức lao động của con người tạo trên đất, gắn liền với việc khai thác và sử
dụng đất. Pháp luật một số quốc gia liệt kê chi tiết danh mục các loại tài sản

được coi là bất động sản, trong khi số khác chỉ đưa ra những tiêu chí chung để
xác định nhóm tài sản này. Mặc dù thống ở chỗ coi bất động sản là đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai, nhưng giữa các quốc gia vẫn có sự khác
nhau trong việc xác định như thế nào là "tài sản gắn liền với đất". Gắn liền ở
đây được hiểu là gắn liền vĩnh viễn hay chỉ là tạm thời. Điều này dẫn tới việc
xuất hiện một số đối tượng khó xác định là động sản hay bất động sản (nằm
trong khu vực giáp ranh của hai khái niệm). Còn thực tế, những điểm khác
biệt căn bản, rõ ràng sau giữa động sản và bất động sản chính là cơ sở, căn cứ
vững chắc cho một trong các cách phân loại tài sản truyền thống này.
- Về tính cố định, cá biệt và khan hiếm: Bất động sản không thể di dời
được và thường gắn bó chặt chẽ với lãnh thổ quốc gia, chủ quyền dân tộc; đó
có thể là đất đai, rừng núi hay công trình gắn liền với đất đai. Mỗi một mảnh
đất, công trình xây dựng đều được cá biệt hóa bằng các đặc điểm về diện tích,

25
vị trí địa lý. Bất động sản cũng không thể phát triển mở rộng do diện tích bề
mặt trái đất là có hạn, cố định. Ngược lại động sản là những đối tượng có thể
di dời, thay đổi vị trí, có thể sản xuất hay tự nó sinh sôi với số lượng lớn ví dụ
như đồ nội thất, gia súc gia cầm…
- Tính bền lâu: Tính bền lâu thể hiện ở chỗ bất động sản (đất đai) tồn
tại gần như mãi mãi, do chúng là tài nguyên thiên nhiên. Với các công trình
kiến trúc tuổi thọ vật lý có thể dài đến hàng trăm năm. Ngược lại tuổi thọ
trung bình của động sản thường rất ngắn, nhất là các loại động sản là vật tiêu
hao hay các loại động sản được sử dụng cho mục đích sinh hoạt, tiêu dùng.
- Tính chịu ảnh hưởng và tác động lẫn nhau: Bất động sản chịu ảnh
hưởng lẫn nhau rất lớn. Một bất động sản (mảnh đất cố định) luôn luôn được
bao bọc bởi các bất động sản xung quanh. Do đó quy chế pháp lý dành cho
bất động sản luôn có những đặc điểm riêng biệt. Trong số đó phải kể đến
quyền đối với bất động sản liền kề (địa dịch). Loại quyền này không được xác
lập đối với động sản.

Xét ba đặc điểm khác biệt trên, có thể thấy về cơ bản động sản và bất
động sản được phân biệt với nhau dựa trên thuộc tính vật lý. Tuy nhiên, luật
dân sự một số quốc gia còn sử dụng thêm tiêu chí giá trị của tài sản để phân
biệt giữa động sản và bất động sản. Ví dụ, Luật Dân sự Nga coi tàu bay, tàu
biển, phương tiện vũ trụ cũng là một loại bất động sản. Tuy nhiên, cùng với sự
phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, việc phân biệt động sản và bất động sản
dựa trên tiêu chí giá trị của tài sản dần trở lên lỗi thời và không phù hợp. Các
loại tài sản mới xuất hiện như cổ phiếu, phát minh, sáng chế… có giá trị lớn
hơn rất nhiều do với tài sản là đất đai. Tuy nhiên những đối tượng này không
thể vì có giá trị lớn mà được coi là bất động sản theo tiêu chí phân biệt này.
Ranh giới giữa khái niệm động sản và bất động sản trong nhiều trường
hợp thậm chí không có ý nghĩa khi xảy ra hiện tượng xung đột luật về định danh
tài sản. Hiện tượng này xuất hiện ngày càng nhiều do sự phát triển mạnh mẽ của