Thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT



NGUYỄN THỊ THU HẰNG



THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH
CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM


CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ

MÃ SỐ: 60 38 30



LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: P GS. TS HÀ THỊ MAI HIÊN




HÀ NỘI - NĂM 2006

3
MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
01
Lời cam đoan
Mục Lục
02
03
Danh mục các chữ viết tắt trong luận văn
05
Mở đầu

06
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ QSDĐ
12
1.1 Khái niệm chung về thừa kế QSDĐ

12
1.1.1 Khái niệm thừa kế
12
1.1.2 Khái niệm và những đặc điểm của QSDĐ
14
1.1.3 Khái niệm thừa kế QSDĐ
18
1.2 Những đặc điểm của thừa kế QSDĐ
20
1.2.1 Những đặc điểm chung của thừa kế QSDĐ
20
1.2.2 Những đặc thù riêng của thừa kế QSDĐ
25
1.3 Vai trò, ý nghĩa của thừa kế QSDĐ trong giai đoạn hiện nay
29
1.4 Thừa kế QSDĐ ở Việt Nam qua các giai đoạn phát triển.
30
1.4.1 Thừa kế đất đai giai đoạn từ 1980 trở về trước
30
1.4.2 Thừa kế đất đai sau năm 1980

36
Chương 2: Nội dung quy định của pháp luật hiện hành
40
VỀ THỪA KẾ QSDĐ

2.1 Điều kiện để QSDĐ được coi là di sản thừa kế
40
2.1.1 Có giấy chứng nhận QSDĐ
41

2.1.2 Đất không có tranh chấp
43


4
2.1.3 QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
43
2.1.4 Trong thời hạn sử dụng đất
44
2.2 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
44
2.3 Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ
47
2.3.1 Chủ thể để lại di sản thừa kế là QSDĐ
47
2.3.2 Chủ thể nhận thừa kế QSDĐ
52
2.4 Các hình thức thừa kế QSDĐ
53
2.4.1 Thừa kế QSDĐ theo di chúc
53
2.4.2 Thừa kế QSDĐ theo pháp luật
61
2.5 Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế QSDĐ
69
2.6 Giải quyết tranh chấp thừa kế QSDĐ
70

Chương 3: Thực tiễn áp dụng, phương hướng hoàn thiện
và một số giải pháp nâng cao hiệu quả của các quy định pháp luật về thừa kế

QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn
hiện nay


74


3.1 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thừa kế QSDĐ và một
số vấn đề đặt ra
74
3.1.1 Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về thừa kế QSDĐ
74
3.1.2 Một số vấn đề đặt ra
81
3.2 Phương hướng hoàn thiện và một số giải pháp nâng cao hiệu
quả của các quy định thừa kế QSDĐ

100
KẾT LUẬN
104


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
105



5

NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN



BLDS : Bộ Luật Dân Sự


GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


QSDĐ : Quyền sử dụng đất


TAND : Toà án nhân dân


UBND : Uỷ ban nhân dân

6


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Thừa kế và để lại thừa kế là một quyền cơ bản của các chủ thể trong
quan hệ pháp luật dân sự. Đây là quyền thể hiện rất rõ tính chất tự do ý chí, tự
do định đoạt của chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự về tài sản nói
chung, quan hệ thừa kế nói riêng.
Tài sản có thể tồn tại lâu hơn cuộc sống của một con người, chính vì thế
giải quyết vấn đề tài sản này ra sao khi người có tài sản đó qua đời là vấn đề
rất quan trọng để bảo đảm cho việc định đoạt tài sản đó phù hợp với ý chí của
người để lại di sản những cũng bảo đảm lợi ích hợp pháp của những người
liên quan khác cũng như lợi ích chung của toàn xã hội. Đặc biệt trong trường
hợp di sản là QSDĐ thì vấn đề thừa kế QSDĐ còn phải tuân thủ theo các
chính sách đất đai của Nhà nước.
Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, các tranh chấp về thừa
kế QSDĐ diễn ra ngày càng nhiều với tính chất phức tạp, diễn biến kéo dài
chính vì thế thừa kế QSDĐ là một vấn đề thời sự liên quan đến từng cá nhân,

từng gia đình bởi QSDĐ là một tài sản có giá trị lớn, các vấn đề thừa kế chủ
yếu là liên quan đến nhà và đất ở giữa những người có quan hệ gần gũi với
nhau. Vì vậy, nếu giải quyết không dứt điểm, không phù hợp sẽ gây mất đoàn
kết trong gia đình, anh em từ đó ảnh hưởng tới trật tự xã hội.
Chính vì thế việc nghiên cứu các quy định pháp luật về thừa kế QSDĐ
nhằm tiếp tục hoàn thiện thêm chế định pháp luật về thừa kế QSDĐ cũng như
nâng cao hiệu quả xét xử các tranh chấp về thừa kế QSDĐ là một yêu cầu
khách quan. Cụ thể là, trong giai đoạn hiện nay, với xu hướng hội nhập Quốc
tế, vấn đề thừa kế QSDĐ cần được nghiên cứu để mở rộng hơn nữa quyền tự


7
định đoạt của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ; tạo sự bình
đẳng hơn nữa về thừa kế và để lại thừa kế giữa cá nhân trong nước với cá
nhân là người Việt nam định cư ở nước ngoài. Các quy phạm pháp luật về
thừa kế QSDĐ cần được xây dựng dựa trên cơ sở bảo đảm mối quan hệ hài
hoà giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật thừa kế QSDĐ và lợi ích của toàn xã hội, tôn trọng sự tự do định đoạt của
các chủ thể trong quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ.
Bên cạnh đó, cần nghiên cứu đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả xét
xử các tranh chấp thừa kế QSDĐ góp phần đem lại một trật tự xã hội ổn định,
đồng thời xây dựng một cơ chế pháp lý đồng bộ đảm bảo thực thi một cách
hữu hiệu các quy định thừa kế QSDĐ.
Chính vì các lý do trên nghiên cứu vấn đề thừa kế QSDĐ là một vấn đề
rất cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu
Có khá nhiều luận văn nghiên cứu về các lĩnh vực khác nhau của thừa kế
(thừa kế theo di chúc; thừa kế theo pháp luật; diện và hàng thừa kế; thừa kế
thế vị ) cũng như nghiên cứu về các lĩnh vực của đất đai (Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thế chấp

QSDĐ ). Tuy nhiên, vấn đề thừa kế QSDĐ là một vấn đề chỉ mới được đề
cập trong Luật Đất Đai 1993 vì thế các luận văn và bài viết về vấn đề này
không nhiều.
Năm 2000, tác giả Nguyễn Văn Mạnh, Đại Học Quốc Gia Hà Nội với
đề tài “Thừa kế quyền sử dụng đất” đã nghiên cứu chế định pháp lý về QSDĐ
trong pháp luật nước ta từ thời kỳ Phong kiến đến năm 1999, trong đó tập
trung nghiên cứu về pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất theo Bộ Luật Dân
Sự 1995; Luật đất đai 1993; Luật Sửa đổi bổ sung Luật Đất Đai 1998 và các
văn bản liên quan. Luận văn cũng đề cập đến tình hình giải quyết các tranh


8
chấp về thừa kế quyền sử dụng đất trong những năm 1995 - 1999, những
vướng mắc và biện pháp khắc phục.
Tuy nhiên, từ năm 2000 đến nay các quy định về thừa kế QSDĐ đã có
những thay đổi lớn qua việc nhà nước ban hành một loạt các văn bản pháp
luật mới: Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất Đai (Có hiệu lực thi hành
01/10/2001); Luật đất đai 2003; Bộ Luật Dân sự 2005; Luật Nhà ở (Có hiệu
lực thi hành 01/7/2006) và các văn bản liên quan khác.
Một số bài viết trong các báo, tạp chí năm 2003 và năm 2004 của tác giả,
tiến sĩ Phùng Trung Tập đề cập đến vấn đề thừa kế nói chung và một số bài
viết của tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến (Trường đại Học Luật Hà Nội) về vấn
đề đất đai và thừa kế QSDĐ. Tuy nhiên các bài viết đó chỉ dừng lại trong
phạm vi một bài báo, tạp chí.
So với các quy định về thừa kế QSDĐ trong Luật đất Đai 1993 và BLDS
1995 thì các quy định về thừa kế QSDĐ theo pháp luật hiện hành được quy
định theo hướng mở rộng quyền tự định đoạt cho các chủ thể trong quan hệ
pháp luật thừa kế nói chung và thừa kế QSDĐ nói riêng; Tạo sự bình đẳng
trong quan hệ thừa kế giữa cá nhân trong nước với cá nhân là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài … Vì vậy các vấn đề mới này cần phải được nghiên cứu

một cách toàn diện trên cơ sở Luật Đất Đai 2003 kết hợp với các quy định về
thừa kế trong BLDS 2005 để thấy được những mặt tích cực cũng như những
điểm còn chưa phù hợp từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục đảm bảo cho
việc thực thi chế định thừa kế QSDĐ phù hợp với thực tế cuộc sống từ đó góp
phần bảo vệ một cách hài hoà giữa lợi ích của xã hội, Nhà nước và lợi ích hợp
pháp của các chủ thể trong quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ.
Chính vì lý do trên, tôi đã chọn đề tài: “Thừa kế quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu.


9
Thông qua việc nghiên cứu sơ lược quá trình hình thành và phát triển của
chế định thừa kế QSDĐ ở Việt Nam, đề tài tập trung nghiên cứu những nội
dung mới nhất của chế định thừa kế QSDĐ dựa trên các văn bản: Luật đất đai
2003; Bộ Luật Dân sự 2005; Luật Nhà ở (Có hiệu lực thi hành 01/7/2006) và
các văn bản liên quan khác. Trên cơ sở so sánh các quy định mới về thừa kế
QSDĐ với các quy định trước đó để thấy được những ưu điểm của các quy
định mới đồng thời đề ra các giải pháp để hoàn thiện thêm các quy định về
thừa kế QSDĐ cũng như việc vận dụng để đưa các quy định này vào thực tế
cuộc sống.
Do thừa kế QSDĐ là một vấn đề vừa có sự đan xen giữa các quy định
của thừa kế và các quy định của Luật đất đai vì vậy Luận văn đã nghiên cứu
vấn đề thừa kế QSDĐ một cách toàn diện dựa trên nền tảng của Luật Đất Đai
kết hợp với những quy định trong BLDS về thừa kế để vừa thấy cái chung,
vừa thấy được tính đặc thù của loại di sản thừa kế đặc biệt này.
3. Mục đích, nhiệm vụ của luận văn
Mục đích của luận văn
Mục đích của luận văn là làm rõ những vấn đề lý luận về thừa kế
QSDĐ. Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn áp dụng các quy định pháp
luật về thừa kế QSDĐ luận văn đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy

định của pháp luật về thừa kế QSDĐ, nâng cao hiệu quả xét xử của tòa án,
bảo đảm mối quan hệ hài hoà về lợi ích giữa Nhà nước, chủ thể tham gia quan
hệ pháp luật thừa kế QSDĐ và lợi ích của toàn xã hội.
Nhiệm vụ của luận văn
Để đạt được mục đích trên, luận văn đã đặt ra và giải quyết các nhiệm
vụ sau:
- Làm sáng tỏ khái niệm thừa kế nói chung và thừa kế QSDĐ nói
riêng;


10
- Phân tích và làm rõ những đặc thù của thừa kế QSDĐ so với thừa kế
những tài sản thông thường khác;
- Nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về thừa kế QSDĐ để
thấy được những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp từ đó có những
đề xuất nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về thừa kế QSDĐ cũng như
đề ra các biện pháp, cơ chế bảo đảm cho việc thực thi các quy định của pháp
luật về thừa kế QSDĐ, nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về thừa kế
QSDĐ.
4. Phạm vi nghiên cứu của luận văn
Luận văn nghiên cứu vấn đề thừa kế QSDĐ theo quy định của pháp luật
Việt nam hiện hành.
5. Cơ sở phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở phương pháp luận:
- Triết học Mác – Lê nin và tư tưởng Hồ Chí Minh;
- Đường lối, chủ trương của Đảng, nhà nước ta (về xây dựng nhà nước
Pháp quyền; giải quyết các vấn đề dân sự và chính sách hội nhập Quốc
tế).
5.2. Phương pháp nghiên cứu:
Luận văn sử dụng các phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, xã hội

học, logic, thống kê.
6. Những đóng góp mới về khoa học của luận văn
- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về thừa kế quyền sử dụng đất; những
điểm chung và những điểm đặc thù của thừa kế QSDĐ so với việc thừa kế các
tài sản thông thường khác;
- Phân tích, đánh giá thực trạng tình hình áp dụng các quy định pháp luật
hiện hành về thừa kế quyền sử dụng đất;


11
- Đề xuất một số ý kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện những quy định của
pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả xét xử của tòa
án đối với những tranh chấp thừa kế nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất
nói riêng.
7. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của luận văn
- Thông qua việc nghiên cứu lý luận, tổng kết thực tiễn về thừa kế quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, kết quả nghiên
cứu và những ý kiến đề xuất của luận văn có ý nghĩa trong việc hoàn thiện
những quy định pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất cũng như nâng cao
hiệu quả xét xử các vụ án tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất tại các tòa
án ở nước ta.
- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho công tác
nghiên cứu, giảng dạy về khoa học pháp lý nói chung, khoa học luật dân sự,
thừa kế nói riêng và cho các cán bộ thực tiễn đang công tác tại cơ quan Viện
kiểm sát, Tòa án
8. Kết cấu của luận văn:
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm có ba chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thừa kế quyền sử dụng đất.
Chương 2: Nội dung các quy định của pháp luật hiện hành về thừa kế

quyền sử dụng đất;
Chương 3: Thực tiễn áp dụng, phương hướng hoàn thiện và một số giải
pháp nâng cao hiệu quả của các quy định thừa kế QSDĐ ở nước ta trong giai
đoạn hiện nay.





12








Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm chung về thừa kế QSDĐ
1.1.1 Khái niệm thừa kế
Tài sản chính là của cải vật chất (hoặc phi vật chất) luôn gắn với cuộc
sống của mỗi con người, đó cũng chính là điều kiện cần thiết để phục vụ cho
sự tồn tại của con người, nói riêng và của cả xã hội loài người, nói chung.
Một cá nhân trong suốt cuộc đời của mình bằng các hoạt động lao động sản
xuất, hoặc bằng các hình thức khác đã tạo lập ra được một khối tài sản để
phục vụ cuộc sống của bản thân mình và người đó có toàn quyền định đoạt
đối với các tài sản đó. Nếu các tài sản đó không được sử dụng hết khi một

người chết sẽ xuất hiện nhu cầu chuyển dịch các tài sản này cho những người
còn sống theo những trình tự nhất định từ đó xuất hiện quan hệ thừa kế.
Thừa kế, trước hết là một phạm trù kinh tế, xuất hiện và tồn tại trong bất
cứ chế độ xã hội nào, kể cả khi xã hội chưa có nhà nước và pháp luật, khi đó
thừa kế là một quan hệ xã hội phát sinh gắn liền với sự kiện một cá nhân chết
và có tài sản để lại vì vậy thừa kế chính là sự dịch chuyển tài sản từ người đã
chết sang cho người còn sống tại thời điểm mở thừa kế, qua đó bảo đảm sự


13
chuyển giao tài sản từ người này sang người khác, từ thế hệ này sang thế hệ
khác.
Khi Nhà nước và Pháp luật ra đời, sự tác động của pháp luật vào các
quan hệ thừa kế đã làm cho các quan hệ này trở thành các quan hệ pháp luật
về thừa kế, trong đó các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được ghi nhận và
bảo đảm thực hiện bằng pháp luật. Từ đó khái niệm quyền thừa kế mới xuất
hiện. Nói cách khác, quyền thừa kế xuất hiện đồng thời với quyền sở hữu và
phát triển cùng với sự phát triển của xã hội loài người.
Quyền sở hữu là một quyền thiêng liêng, bất khả xâm phạm bởi vì, mỗi
cá nhân trong suốt cuộc đời của mình bằng công sức, nỗ lực của bản thân
hoặc bằng các cách thức được pháp luật thừa nhận đã tạo lập cho mình một
khối tài sản nhất định và có quyền sở hữu với những tài sản đó vì thế pháp
luật bảo vệ quyền sở hữu đó của họ và dành cho họ quyền định đoạt tối cao
đối với các tài sản này. Các tài sản này có thể tồn tại lâu hơn cuộc sống của
chủ sở hữu ra nó, vì vậy cần có một cơ chế pháp lý điều chỉnh sự chuyển dịch
các tài sản của người chết sang cho người còn sống và vì thế chế định pháp
luật thừa kế xuất hiện như một yêu cầu khách quan của xã hội.
Có thể nói, bảo vệ quyền sở hữu cũng chính là bảo vệ cơ sở tồn tại của
xã hội, bởi đó cũng chính là động lực cho sự phát triển cũng như bảo đảm một
trật tự ổn định trong việc duy trì và phát triển các tài sản cũng như bảo đảm sự

chuyển giao tài sản của người đã chết sang cho những người còn sống theo
đúng ý chí, nguyện vọng của người có tài sản (trong trường hợp thừa kế theo
di chúc) và theo các chuẩn mực được đặt ra bởi giai cấp cầm quyền bằng các
chế định pháp luật về thừa kế.
Quyền sở hữu là tiền đề của quyền thừa kế và quyền thừa kế là căn cứ để
củng cố quyền sở hữu. Chính vì thế quyền sở hữu và quyền thừa kế có mối
quan hệ hữu cơ, gắn bó với nhau: thừa kế bắt nguồn từ vấn đề sở hữu, chính


14
vì thế việc ghi nhận quyền thừa kế và để lại thừa kế cũng chính là một
phương thức bảo vệ quyền sở hữu.
Dưới góc độ là một chế định pháp lý, thừa kế chịu ảnh hưởng bởi cơ sở
hạ tầng theo nguyên lý cơ sở hạ tầng quyết định kiến trúc thượng tầng: trong
mỗi giai đoạn phát triển khác nhau của xã hội, chế định thừa kế được ghi nhận
ở những mức độ khác nhau, phù hợp với điều kiện phát triển của xã hội. Bên
cạnh đó các yếu tố của kiến trúc thượng tầng trong xã hội như trình độ lập
pháp, ý chí của giai cấp cầm quyền, truyền thống và tập quán xã hội … cũng
ảnh hưởng trực tiếp tới chế định thừa kế.
Quyền thừa kế là một quyền dân sự cơ bản của công dân vì thế quyền
này được ghi nhận trước tiên trong Hiến Pháp. (Các bản Hiến Pháp
1959;1980; 1992 của Nhà nước ta đều ghi nhận quyền này). Hiến Pháp
1992(điều 58) quy định: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền
thừa kế của công dân”. Việc bảo hộ này đã được cụ thể hoá trong Luật Đất
Đai 2003, BLDS 2005 và các luật liên quan khác.
Điều 631 BLDS cũng quy định về quyền thừa kế: Cá nhân có quyền lập
di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa
kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

1.1.2 Khái niệm và những đặc điểm của QSDĐ

1.1.2.1 Khái niệm QSDĐ
Trong lịch sử Việt Nam từ 1980 trở về trước các Nhà nước đã thừa nhận
nhiều hình thức sở hữu đất đai trong đó có sở hữu của Nhà nước và sở hữu tư
nhân (trong Nhà nước phong kiến thì sở hữu của Nhà nước về đất đai còn gọi
là sở hữu của nhà Vua hay đất của Vua). Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà
nước trong nhiều trường hợp Nhà nước trao QSDĐ đó cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng với những điều kiện nhất định. Như vậy, vấn đề đất đai thuộc sở


15
hữu nhà nước và QSDĐ của Nhà nước được trao cho cá nhân, tổ chức đã xuất
hiện từ lâu trong lịch sử.
Dưới góc độ là một khái niệm pháp lý, QSDĐ được hiểu theo nhiều
nghĩa khác nhau:
- Thứ nhất: QSDĐ là một chế định pháp luật đất đai
Với ý nghĩa này thì QSDĐ bao gồm hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành nhằm thực hiện việc quản lý, sử dụng đất đai, cụ thể, đó là
tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh về các vấn đề quyền của Nhà
nước đối với đất đai, quản lý Nhà nước về đất đai; chế độ sử dụng các loại
đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; các thủ tục hành chính về quản
lý và sử dụng đất đai…
- Thứ hai, QSDĐ là một quan hệ pháp luật về đất đai:
Quan hệ pháp luật này được thể hiện trên ba phương diện sau:
+ Quan hệ giữa đại diện chủ sở hữu (Nhà nước) với người sử dụng đất
được thể hiện trong mối quan hệ giữa các quyền: chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt QSDĐ. Quyền của chủ sở hữu đối với đất đai là quyền mang tính tuyệt
đối còn QSDĐ của người sử dụng đất chỉ là quyền phái sinh chịu sự lệ thuộc
vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai;
+ Quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau. Quan hệ này được
thực hiện thông qua các giao dịch mang tính dân sự như chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ …;
+ Quan hệ giữa người sử dụng đất với các cơ quan quản lý Nhà nước
như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường; Phòng Tài
nguyên và Môi trường và UBND các cấp trong việc: giao đất, cho thuê đất,
cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất…
Dưới góc độ là một chế định pháp luật đất đai và một quan hệ pháp luật
đất đai như được phân tích ở trên thì QSDĐ chính là một phương thức thực


16
hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai bởi chủ sở hữu đất đai mà đại diện là
nhà nước không cần thiết và cũng không có đủ điều kiện để trực tiếp thực
hiện quyền chiếm hữu, sử dụng đất đai của mình mà việc thực hiện các quyền
đó của chủ sở hữu được thực hiện chủ yếu một cách gián tiếp thông qua việc:
Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất để các cá
nhân, tổ chức, hộ gia đình phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Xây
dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Trao QSDĐ cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng thông qua các hình thức:giao đất, cho thuê
đất, công nhận QSDĐ. Thông qua việc sử dụng đất của người sử dụng đất các
ý tưởng, chủ trương, chính sách về sử dụng đất của nhà nước đã được “hiện
thực hoá”.
- Thứ ba, QSDĐ là một quyền năng chủ quan của chủ sở hữu và của
người sử dụng đất. Theo nghĩa này, QSDĐ là cách xử sự của người sử dụng
đất trong việc thực hiện các quyền mà Nhà nước trao cho họ. Những quyền
chủ quan này xuất hiện trên cơ sở các quy phạm pháp luật khách quan đã nói
ở trên và do các quy phạm đó quyết định. Người sử dụng đất chỉ được thực
hiện các quyền trong phạm vi mà pháp luật cho phép.
Cụ thể, QSDĐ theo nghĩa chủ quan là tổng thể các quyền mà nhà nước trao
cho người sử dụng đất để họ khai thác các thuộc tính có lợi của đất phục vụ
cho mục tiêu nhất định của mình (ví dụ xây nhà, trồng lúa, hoa màu, nuôi

cá…). QSDĐ theo quy định của Luật Đất Đai 2003, là một khái niệm bao
trùm để chỉ các quyền sau đây của người sử dụng đất: Chuyển đổi; Chuyển
nhượng; Cho thuê; Cho thuê lại; Thế chấp; Bảo lãnh; Góp vốn; Thừa kế; Tặng
cho QSDĐ (09 quyền).
Chủ sở hữu và người sử dụng đất đều có quyền này nhưng quyền của chủ sở
hữu mang tính tuyệt đối còn quyền của người sử dụng đất mang tính phái sinh
từ quyền của chủ sở hữu biểu hiện thông qua việc người sử dụng đất phải chịu


17
sự điều chỉnh, giám sát của pháp luật và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
trong việc sử dụng đất.
- Thứ tư, QSDĐ là một tài sản và là một tài sản đặc biệt, chính vì thế
QSDĐ vừa là đối tượng trong quan hệ pháp luật đất đai vừa là đối tượng của
quan hệ pháp luật dân sự (trong đó có quan hệ pháp luật thừa kế).
Trong giai đoạn 1980 – 1992, do không được thừa nhận là tài sản vì thế
QSDĐ không được coi là đối tượng chuyển dịch trong quan hệ pháp luật thừa
kế nói riêng và trong giao lưu dân sự nói chung. Ngày nay, pháp luật quy định
QSDĐ là tài sản vì thế QSDĐ được tham gia vào các giao lưu dân sự, kinh tế
(trong đó có quan hệ thừa kế) chính vì vậy thế mạnh tiềm năng của đất đai
được khai thác để phục vụ cho sự phát triển kinh tế xã hội nói chung và của cá
nhân nói riêng.
Tóm lại: QSDĐ là một bộ phận cấu thành quan trọng của pháp luật đất
đai, có mối quan hệ khăng khít và phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về
đất đai, là phương thức để nhà nước thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai là
cách thức để người sử dụng đất khai thác các thuộc tính có lợi của đất để phục
vụ cho các nhu cầu của mình.
1.1.2.2 Những đặc điểm của QSDĐ
Nếu quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập và đầy đủ thì
quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc và không đầy đủ.

Tính phụ thuộc và không đầy đủ của QSDĐ thể hiện ở các khía cạnh
sau:
- Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng của chủ sở hữu,
người sử dụng đất chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng đất còn quyền định đoạt
là thuộc về nhà nước. Người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi
vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng đất


18
mà chỉ được quyết định một số vấn đề còn cơ bản vẫn phải hành động theo ý
chí của nhà nước:
Ví dụ người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích, không
được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất…
- Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất có trả
tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất
đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy
đủ 09 quyền năng của người sử dụng đất.
Ví dụ, theo quy định của Luật Đất Đai thì chỉ hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình và cá nhân khác, còn các
chủ thể sử dụng đất khác không được hưởng quyền này (Điều 113 Luật Đất
Đai). Hoặc tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền
thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được chuyển nhượng,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111 Luật Đất Đai).

Như
vậy phạm vi chủ thể có đầy đủ 09 quyền năng này bị hạn chế: không phải bất
cứ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng cũng có đầy đủ 09 quyền năng của

người sử dụng đất.
Tóm lại, cho dù có mở rộng đến đâu thì QSDĐ cũng chỉ là quyền phái
sinh từ quyền sở hữu, chịu sự lệ thuộc vào quyền sở hữu và cuối cùng quyền
quyết định, định đoạt tối cao vẫn thuộc Nhà nước, đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai. Chính vì thế chỉ đặt ra vấn đề thừa kế đối với QSDĐ (mà
không là thừa kế đất đai).

1.1.3 Khái niệm thừa kế QSDĐ


19
Di sản chính là tài sản của người chết để lại, QSDĐ cũng được coi là tài
sản, nhưng là một loại tài sản đặc biệt, điều đó xuất phát từ tính chất đặc biệt
của đất đai, vì vậy, khi một người chết mà có QSDĐ để lại, sau khi thanh toán
xong các nghĩa vụ, thì QSDĐ đó được coi là di sản và khi đó làm xuất hiện
quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ.
Vì thế, thừa kế QSDĐ chính là sự chuyển dịch QSDĐ của người chết
sang cho người còn sống tại thời điểm mở thừa kế theo trình tự thừa kế theo
di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật.
Thừa kế QSDĐ là một chế định mới, lần đầu tiên xuất hiện cùng với việc
ban hành Luật đất đai 1993 đây cũng chính là một đặc thù của pháp luật Việt
Nam bởi vì nếu so sánh với pháp luật của phần lớn các nước trên thế giới,
chúng ta cũng sẽ không tìm thấy khái niệm thừa kế QSDĐ.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, thừa kế QSDĐ có thể được xem
xét dưới các khía cạnh sau:
- Trước hết, thừa kế QSDĐ là một trong những nội dung của quyền sử
dụng đất: QSDĐ mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất, để khai thác các
thuộc tính có lợi của đất phục vụ cho nhu cầu và lợi ích của bản thân và xã
hội, gồm có 09 quyền năng. Trong đó thừa kế QSDĐ là một quyền trong số
các quyền đó.

- Nếu xem xét dưới góc độ là một chế định pháp luật, thừa kế QSDĐ
được hiểu là tổng thể các nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh việc chuyển
quyền sử dụng đất từ người đã chết sang cho những người còn sống theo trình
tự thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật.
- Dưới góc độ là một quan hệ pháp luật dân sự, thừa kế QSDĐ là hình
thức pháp lý của các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình dịch chuyển
quyền sử dụng đất từ người chết sang cho người còn sống theo di chúc hoặc
theo pháp luật. Với cách hiểu này thì thừa kế QSDĐ bao gồm ba bộ phận :


20
Chủ thể: người để lại di sản là QSDĐ; người được thừa kế quyền sử
dụng đất và những người có liên quan khác.
Khách thể: là hành vi thực hiện quyền, nghĩa vụ của các chủ thể tham gia
quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ. Ví dụ: hành vi lập di chúc của người sử
dụng đất nhằm định đoạt quyền sử dụng đất của mình; hành vi nhận di sản
(quyền sử dụng đất), từ chối nhận di sản (quyền sử dụng đất) của người thừa
kế; hành vi công bố di chúc của người được gửi giữ di chúc
Các hành vi nói trên của các chủ thể bao giờ cũng hướng tới những lợi
ích vật chất hoặc một giá trị tinh thần nhất định. Những lợi ích vật chất hoặc
giá trị tinh thần đó là đối tượng cụ thể của quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ
hay “khách thể của khách thể” trong quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ.
Nội dung: là tổng thể các quyền và nghĩa vụ dân sự của các chủ thể trong
quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất:
+ Quyền dân sự: là cách xử sự phù hợp với các quy định của pháp luật
do các chủ thể của quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ thực hiện: ví dụ Quyền
của người để lại di sản trong việc: Lập di chúc để định đoạt tài sản của mình;
chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng thừa kế; giao nghĩa vụ cho những
người thừa kế…; Quyền của những người thừa kế trong việc: thoả thuận
thanh toán, phân chia di sản; từ chối hưởng di sản; quyền khởi kiện để xác

nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác…
+ Nghĩa vụ dân sự: là cách xử sự bắt buộc của các chủ thể trong quan hệ
pháp luật thừa kế QSDĐ: ví dụ: nghĩa vụ của những người thừa kế trong việc
thanh toán các khoản nợ của người chết trong phạm vi di sản thừa kế; thực
hiện các nhiệm vụ do người lập di chúc giao cho …
Quyền dân sự và Nghĩa vụ dân sự do pháp luật quy định hoặc có thể do
người để lại di sản xác lập hoặc do sự thoả thuận của những người thừa kế.


21
Tuy nhiên, trong trường hợp Quyền dân sự và Nghĩa vụ dân sự do người
để lại di sản xác lập hoặc do những người thừa kế thoả thuận thì sự xác lập và
thoả thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.

1.2 Những đặc điểm của thừa kế QSDĐ
Chế định thừa kế QSDĐ vừa tuân theo các quy định về thừa kế tài sản
nói chung lại vừa mang những nét đặc thù riêng, bởi đất đai là một tài sản đặc
biệt, tài sản này không thuộc sở hữu của người để lại thừa kế mà thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước chỉ trao cho cá nhân,
tổ chức QSDĐ và vì thế chỉ đặt ra vấn để thừa kế đối với QSDĐ mà không là
thừa kế đất đai.
1.2.1 Những đặc điểm chung của thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ cũng là một dạng của quan hệ thừa kế tài sản, vì thế thừa
kế QSDĐ cũng phải tuân theo các quy định chung về thừa kế tài sản trong
BLDS về hình thức thừa kế (thừa kế theo pháp luật, thừa kế theo di chúc);
hàng thừa kế, thời điểm mở thừa kế, … cụ thể là:

- Hình thức thừa kế
Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: thừa kế
theo di chúc và thừa kế theo pháp luật.

Quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân được pháp luật bảo vệ, đối với các
tài sản thuộc sở hữu của mình, cá nhân có toàn quyền quyết định vì vậy thừa
kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý chí
của người để lại di sản và pháp luật tôn trọng sự định đoạt đó. Tuy nhiên chỉ
trong trường hợp không có di chúc hoặc các trường hợp khác như được quy
định tại Điều 675 BLDS thì pháp luật mới có sự can thiệp bằng các quy định
về thừa kế theo pháp luật.


22
- Ngƣời để lại di sản QSDĐ
Người để lại di sản QSDĐ: chỉ có thể là cá nhân, cá nhân đó có thể là
người chưa thành niên, người đang bị tước quyền công dân; người mất năng
lực hành vi…đều là những người có thể để lại di sản thừa kế.
Đối với pháp nhân hoặc tổ chức, tài sản của pháp nhân, tổ chức dùng để
duy trì hoạt động của nó vì thế không có cá nhân nào có quyền định đoạt tài
sản của pháp nhân, tổ chức. Khi pháp nhân, tổ chức giải thể hoặc phá sản thì
tài sản được giải quyết theo quy định của pháp luật về giải thể, phá sản. Vì
vậy khái niệm “Người để lại di sản” không thể là pháp nhân.
- Ngƣời thừa kế quyền sử dụng đất:
Người thừa kế QSDĐ có thể là cá nhân (thừa kế theo pháp luật) nhưng
cũng có thể là cá nhân hoặc tổ chức (thừa kế theo di chúc). Nếu là cá nhân
phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế. Nếu là tổ chức thì phải còn tồn tại
vào thời điểm mở thừa kế.
- Thực hiện các nghĩa vụ tài sản do ngƣời chết để lại
Người thừa kế nhận di sản là quyền sử dụng đất bên cạnh việc có quyền
hưởng di sản QSDĐ nhưng cũng phải thực hiện các nghĩa vụ tài sản trong
phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Như
vậy, pháp luật thừa kế hiện hành dành cho các chủ thể quyền tự định đoạt cao
nhất khi quy định những người thừa kế có thể thoả thuận về vấn đề trả nợ với

nhau và với chủ nợ.
- Quyền từ chối nhận di sản thừa kế
Người thừa kế quyền sử dụng đất bên cạnh việc có quyền được hưởng di
sản thừa kế, họ cũng có quyền từ chối nhận di sản thừa kế. Đây chính là
quyền tự định đoạt của người nhận thừa kế. Việc từ chối có thể chỉ là từ chối
hưởng di sản theo di chúc còn không từ chối hưởng di sản theo pháp luật và
ngược lại. Mặt khác có thể từ chối hưởng di sản toàn bộ (cả theo di chúc và cả


23
theo pháp luật). Thời hạn từ chối nhận di sản là 06 tháng, kể từ ngày mở thừa
kế. Sau thời hạn đó, nếu không từ chối nhận di sản thì được coi là đồng ý
nhận thừa kế. Quy định như vậy nhằm bảo vệ quyền lợi của người thừa kế,
trong trường hợp vì một lý do nào đó hoặc do họ đang ở xa không biết được
người thân của mình đã chết chưa kịp bày tỏ ý chí là nhận hay không nhận
thừa kế thì sau 06 tháng kể từ thời điểm mở thừa kế họ vẫn không mất đi
quyền được nhận thừa kế của mình mà còn bảo vệ được quyền lợi và làm cho
chủ nợ của người thừa kế đó yên tâm biết được con nợ của mình có khả năng
thanh toán.
Quyền từ chối hưởng di sản bị pháp luật hạn chế trong trường hợp việc
từ chối hưởng di sản nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của
người đó với người khác.
- Thời điểm mở thừa kế và địa điểm mở thừa kế
Thời điểm mở thừa kế là mốc thời gian mà kể từ thời điểm đó quyền tài
sản và nghĩa vụ tài sản của người để lại di sản là QSDĐ chấm dứt đồng thời
các quyền và nghĩa vụ này được chuyển cho người thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật.
Thời điểm mở thừa kế được pháp luật quy định như sau: “thời điểm mở
thừa kế là thời điểm người có tài sản chết (Điều 633BLDS) hoặc bị toà án
tuyên bố là đã chết” (Điều 81 khoản 2 BLDS).

Việc xác định thời điểm mở thừa kế có ý nghĩa hết sức quan trọng. Vì tại
thời điểm mở thừa kế sẽ xác định được chính xác quyền sử dụng đất do người
chết để lại là bao nhiêu (di sản); trên đó có những tài sản gì và nghĩa vụ về tài
sản của người chết để lại. Cũng từ thời điểm mở thừa kế các chủ nợ của người
chết có quyền yêu cầu những người thừa kế phải thanh toán nghĩa vụ tài sản
của người chết để lại trong phạm vi di sản mà họ được nhận.


24
Thời điểm mở thừa kế cũng là căn cứ để xác định những người thừa kế
tài sản của người chết (ngươì thừa kế phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế
hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước
khi người để lại di sản chết; Những người có quyền thừa kế di sản của nhau
mà chết trong cùng một thời điểm thì họ không được thừa kế di sản của nhau;
Nếu là tổ chức thì phải còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế). Vì vậy thời
điểm mở thừa kế cần được xác định chính xác theo giờ, phút người để lại di
sản chết, nếu không xác định được chính xác giờ, phút thì thời điểm mở thừa
kế được tính theo ngày mà người để lại di sản chết;
Ngoài ra, thời điểm mở thừa kế cũng là căn cứ để xác định thời hiệu khởi
kiện về quyền thừa kế cũng như các loại thời hạn khác trong quan hệ thừa kế
(ví dụ: thời hạn từ chối nhận di sản là 06 tháng; Mười năm đối với việc khởi
kiện về quyền thừa kế; thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện
nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm kể từ thởi điểm mở thừa
kế (Điều 645 BLDS).
Thời điểm mở thừa kế cũng là căn cứ để quy trách nhiệm cho chính
quyền địa phương trong việc quản lý di sản của người chết để lại nếu trong
trường hợp chưa xác định được người thừa kế hợp pháp của người đó. Ngoài
ra thời điểm mở thừa kế cũng là thời điểm di chúc phát sinh hiệu lực và việc
chia thừa kế được bắt đầu, nếu không có thoả thuận khác của những người
thừa kế.

Cũng kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền và
nghĩa vụ tài sản do người chết để lại.
Về địa điểm mở thừa kế: Địa điểm mở thừa kế trước hết được xác định
theo nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản. Bởi vì nơi cư trú cuối cùng
thường là nơi tập trung hầu hết các giao dịch dân sự của người để lại di sản


25
khi còn sống và là nơi phát sinh các quyền, nghĩa vụ tài sản của người đó. Vì
vậy, đó là nơi thuận tiện cho việc xác định và phân chia di sản.
Trong trường hợp không xác định được nơi cư trú cuối cùng của người
để lại di sản, thì địa điểm mở thừa kế là nơi có toàn bộ di sản. Trong trường
hợp người để lại di sản có tài sản ở nhiều nơi thì nơi nào có phần lớn tài sản
của người đó sẽ được xác định là nơi mở thừa kế (Điều 633 khoản 2 BLDS).
Việc xác định địa điểm mở thừa kế có ý nghĩa quan trọng đối với quan
hệ pháp luật thừa kế đặc biệt là thừa kế quyền sử dụng đất. Tại địa điểm mở
thừa kế thường phải tiến hành các công việc: Quản lý, kiểm kê di sản (quyền
sử dụng đất) do người chết để lại, địa điểm mở thừa kế cũng là nơi thực hiện
việc thanh toán nghĩa vụ tài sản và phân chia di sản. Tại đây cũng là nơi
người thừa kế thực hiện các quyền năng của mình như nhận di sản, từ chối
nhận di sản (người từ chối nhận di sản phải báo cho cơ quan công chứng hoặc
UBND xã, phường, thị trấn nơi có địa điểm mở thừa kế về việc từ chối nhận
di sản). Các tài sản của người để lại di sản dù rải rác ở nhiều nơi đều phải kê
khai tại địa điểm mở thừa kế. Bên cạnh đó, trong trường hợp có tranh chấp về
thừa kế thì Toà án nơi có toàn bộ hoặc phần lớn bất động sản (QSDĐ) là Toà
án có thẩm quyền giải quyết vụ án.
- Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế QSDĐ
Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế là thời hạn mà chủ thể được quyền
khởi kiện để yêu cầu toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Nếu thời hạn đó kết thúc thì chủ thể

mất quyền khởi kiện.
Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế QSDĐ cũng như thời hiệu khởi
kiện về quyền thừa kế nói chung được quy định là 10 năm, kể từ thời điểm
mở thừa kế. Đối với người chưa thành niên, thời hiệu khởi kiện về quyền thừa
kế quyền sử dụng đất là 10 năm tính từ khi người đó đủ 18 tuổi.


26
Thời gian không được tính vào thời hiệu khởi kiện trong trường hợp
xảy ra các sự kiện sau :
+ Có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm người
thừa kế không thể khởi kiện trong phạm vi thời hiệu;
+ Người thừa kế chưa thành niên đang bị mất năng lực hành vi
dân sự, đang bị hạn chế năng lực hành vi dân sự nhưng chưa có người
đại diện;
+ Người đại diện của người thừa kế chưa thành niên, của người
thừa kế mất năng lực hành vi dân sự, của người thừa kế hạn chế năng
lực hành vi dân sự chết nhưng chưa có người đại diện thay thế hoặc vì
lý do chính đáng khác mà không thể tiếp tục đại diện được (Điều
161BLDS).

Trong thời hạn 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế người thừa kế có thể
khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết những việc liên quan đến quyền thừa kế
sau: Yêu cầu phân chia di sản trong trường hợp những người thừa kế không
thoả thuận được với nhau việc phân chia; Yêu cầu huỷ bỏ việc phân chia di
sản để phân chia lại; Yêu cầu được hưởng di sản trong trường hợp không
được thừa nhận là người thừa kế; Yêu cầu bác bỏ quyền thừa kế của người
khác (Điều 645BLDS).

1.2.2 Những đặc thù riêng của thừa kế QSDĐ

- Thứ nhất: so với các hình thức hình thức chuyển QSDĐ khác:
Thừa kế QSDĐ cũng là một hình thức chuyển QSDĐ nhưng sự chuyển
dịch này là từ người chết sang cho người còn sống vào thời điểm mở thừa kế.
Tuy nhiên, không giống với các hình thức chuyển QSDĐ khác (chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại QSDĐ…) việc chuyển QSDĐ trong
trường hợp thừa kế được thực hiện chỉ khi người sử dụng đất chết dựa trên cơ