Tìm hiểu hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng - TP Hà Nội giai đoạn 2005 – 2011

Li cm ơn
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể
các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên – Môi trường Trường Đại Học Nông
Nghiệp Hà Nội đã truyền đạt cho tôi những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạo
điều kiện cho tôi hoàn thành báo cáo, sử dụng phát huy trong cuộc sống cũng như
sự nghiệp sau này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết sơn sâu sắc tới thầy giáo Th S. Nguyễn Văn Quân
cán bộ giảng dạy của bộ môn Quản lý đất đai – khoa Tài nguyên Môi trường đã
tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Văn phòng đăng ký đất nhà,
phòng Tài nguyên & Môi trường quận Hai Bà Trưng – TP. Hà Nội đã tạo mọi
điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực tập.
Vì thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp của tôi không tránh khỏi
những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo để khóa
luận tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!
Hai Bà Trưng, ngày tháng năm 2013
Sinh viên
Mai Đình Út
i
MỤC LỤC
Lời cảm ơn i
MỤC LỤC ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iv
PHẦN I MỞ ĐẦU 5
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 5
1.2. Mục đích và yêu cầu 6
1.2.1. Mục đích 6
1.2.2. Yêu cầu 6
PHẦN II TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

2.1. Nghiên cứu tìm hiểu về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 7
2.1.1. Đất đai 7
2.1.2. Bất động sản 8
2.1.3. Thị trường bất động sản 8
2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản 8
2.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai 8
2.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 9
2.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 10
2.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 13
2.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 13
2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất 16
2.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 18
2.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 18
2.3.2. Cộng hòa Pháp 19
2.3.3. Thụy Điển 21
2.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 21
2.4.1. Tình hình thành lập 21
2.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 22
2.4.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 23
2.4.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 23
2.4.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK 25
2.4.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK 26
PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 28
3.1. Đối tượng nghiên cứu 28
3.2. Phạm vi nghiên cứu 28
3.3. Nội dung nghiên cứu 28
3.4. Phương pháp nghiên cứu 29
3.4.1. Phương pháp điều tra, khảo sát 29

ii
3.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 29
3.4.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 30
3.4.4. Phương pháp chuyên gia 30
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hai Bà Trưng, Hà Nội 31
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 31
4.1.2.Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 31
4.1.3.Tình hình sử dụng đất đai 34
4.2. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
quận Hai Bà Trưng 36
4.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hai
Bà Trưng 36
4.2.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 39
4.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 41
4.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận 41
4.3.2. Lập và quản lý hồ sơ địa chính 45
4.3.3. Thống kê, kiểm kê đất đai 46
4.3.4. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 49
4.3.5. Ứng dụng tin học 50
4.4.4. Những đóng góp trong công tác quản lý đất đai 52
4.4.5. Kết quả thu chi tài chính 52
4.4.6. Nhận xét 52
4.5. Nguyên nhân hạn chế và giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất 53
4.5.1. Nguyên nhân hạn chế hoạt động 53
4.5.2. Giải pháp nâng cao vai trò hoạt động của Văn phòng đăng ký 56
PHẦN V KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 59
5.1. Kết luận 59
5.2. Đề nghị 60

iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
SDĐ Sử dụng đất
GCN Giấy chứng nhận
UBND Ủy ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
QSDĐ Quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất
GPMB Giải phóng mặt bằng
iv
PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
1) Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của của môi trường sống. Các Nhà nước đều quan
tâm tới đất đai và quản lý đất đai với mục đích củng cố quyền thống trị, thu
thuế, bảo vệ lợi ích hợp pháp của công dân
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý
nhà nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền
về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.
2) Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức
ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản
và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất đước thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc
thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành
đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công

tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất. Tuy nhiên,
việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một
trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất
đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt
giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc
biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu!
Hai Bà Trưng là một quận thuộc thủ đô Hà Nội. Theo cơ chế một cửa
tại Văn phòng ĐKQSDĐ đã rút gọn được một số loại thủ tục rườm rà, không
cần thiết tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân khi tham gia vào các hoạt động
liên quan đến ĐKQSDĐ. Nhiệm vụ chính của Văn phòng là thực hiện đăng
5
ký cấp GCNQSDĐ, lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ HSĐC và cơ sở dữ
liệu thuộc tính địa chính trên địa bàn quận.
Trước tình hình kinh tế - xã hội phát triển, việc sử dụng đất có nhiều
biến động đòi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết Văn
phòng ĐKQSDĐ được thành lập đã giúp Nhà nước thực hiện tốt hơn nhiệm
vụ ấy. Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên em chọn đề tài: “Tìm hiểu hoạt
động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng - TP
Hà Nội giai đoạn 2005 - 2011” để thấy được những gì Văn phòng đã làm
được trong thời gian qua và cần có những đánh giá thiết thực nhằm nâng cao
vai trò hoạt động của Văn phòng trong thời gian tới.
1.2. Mục đích và yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về Đăng ký đất đai và hoạt động
của Văn phòng ĐKQSDĐ.
- Tìm hiểu thực trạng hoạt động của Văn phòng ĐKQSDĐ quận Hai
Bà Trưng.
- Đưa ra một số nhận xét, đánh giá về hoạt động của Văn phòng
ĐKQSDĐ quận Hai Bà Trưng.
1.2.2. Yêu cầu

- Tìm hiểu được đúng thực trạng Văn phòng ĐKQSDĐ quận Hai Bà
Trưng để thấy được vai trò hoạt động của Văn phòng.
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy.
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa bàn quận.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
6
PHẦN II
TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Nghiên cứu tìm hiểu về đất đai, bất động sản, thị
trường bất động sn
2.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng
cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được
hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ,
sinh vật và thời gian. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất
có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
[Winkler (1968)]
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như
vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng
chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó.
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau:
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề
mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ,
sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát

bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con
7
người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá
khứ và hiện tại tạo ra.
2.1.2. Bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các
tài sản khác do pháp luật quy định” [14].
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất
đai và vật kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không
di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng
của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
2.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị
trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự
thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
QSDĐ (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã
mua hoặc thuê [24].
2.2. Đăng ký đất đai, bất động sn.
2.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
2.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân SDĐ, sở
hữu tài sản gắn liền với đất. Bởi đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là

8
đăng ký một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết đối với mọi tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.
Theo điều 46 Luật đất đai 2003 và điều 696 của bộ Luật Dân sự 2005
việc đăng ký được thực hiện toàn bộ đối với đất đai và trên phạm vi cả nước
(gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng
SDĐ phải thực hiện trong mọi trường hợp đang SDĐ chưa đăng ký, mới được
nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi
mục đích sử dụng, chuyển QSDĐ hoặc thay đổi những nội dung QSDĐ.
Tóm lại: Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thủ tục
hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCN cho những chủ
SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằm
xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người SDĐ, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ đất đai và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật và bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất [9].
2.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với
đất đai.
Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các
nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai như: Xây dựng và
ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và SDĐ; công tác điều tra đo đạc;
công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; công tác giao cho thuê đất; công
tác phân hạng định giá đất; công tác thanh tra giải quyết tranh chấp đất đai
[9].
2.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản.
2.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc
tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai,
9

BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của
công dân.
2.2.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản.
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
Nguyên tắc đồng thuận;
Nguyên tắc công khai;
Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất
đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm
bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.
2.2.2.3. Đơn vị đăng ký – thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
2.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
2.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, quyền BĐS và đất đai được
xác định theo thoả thuận giao dịch giữa các bên. Nội dung cơ bản của văn tự
giao dịch được đăng nhập vào hồ sơ đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; cơ
quan đăng ký đất đai không thu và lưu giữ các văn tự giao dịch; khi một giao
dịch được đăng ký, bản đăng ký lưu giữ tại cơ quan đăng ký là bằng chứng về
việc giao dịch đó đã xảy ra giữa các bên nhưng nó không là bằng chứng về
10
việc người bán có thực sự có quyền hợp pháp đối với đất đai hoặc BĐS đó

hay không.
Ngày nay, một số quốc gia đã nâng cấp hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch bằng cách lập hồ sơ đất đai. Hồ sơ này được lập cho từng BĐS hiện hữu
với các thông tin được tổng hợp từ tất cả các bản đăng ký giao dịch đã có liên
quan tới BĐS đó. Việc nâng cấp này làm cho việc làm cho tra cứu thông tin
được dễ dàng, nhanh chóng hơn nhưng không nâng cao được giá trị pháp lý
của các giao dịch đã đăng ký.
2.2.3.2. Đăng ký quyền
Trong hệ thống đăng ký quyền, bản thân BĐS được đăng ký, do đó các
thông tin chi tiết về BĐS và các quyền gắn với BĐS đó được đăng ký vào hồ
sơ đăng ký Nhà nước. Quyền BĐS đã đăng ký được Nhà nước bảo đảm,
những thiệt hại cho bất cứ bên nào gây ra bởi việc đăng ký quyền BĐS do
Nhà nước chịu trách nhiệm bồi thường.
Đăng ký quyền dựa trên 3 nguyên tắc cơ bản là nguyên tắc phản ánh,
nguyên tắc màn ngăn cách và nguyên tắc bảo hiểm.
Nguyên tắc phản ánh là tất cả mọi thông tin về quyền BĐS phải được
đăng nhập một cách chính xác, đầy đủ vào hồ sơ đăng ký Nhà nước.
Nguyên tắc màn ngăn cách có nghĩa là việc đăng ký quyền như một tấm
màn ngăn 2 giai đoạn trước và sau khi đăng ký; một khi quyền đối với một BĐS
đã được đăng ký vào hồ sơ đăng ký Nhà nước thì bản đăng ký hiện thời sẽ thay
thế cho tất cả các giấy tờ và tài liệu có trước đó và là chứng cứ đầy đủ để xác
nhận quyền hợp pháp đối với BĐS. Các giao dịch sau đó chỉ cần căn cứ trên bản
đăng ký hiện thời mà không cần thiết phải tra cứu ngược thời gian như đối với
đăng ký văn tự giao dịch.
Với những quan niệm như trên, việc đăng ký BĐS và đất đai không
phải là hành vi xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với BĐS hoặc
đất đai mà chỉ là một hành vi ghi nhận các quyền đã tồn tại một cách trực tiếp
11
(qua việc đăng ký quyền) hoặc gián tiếp (qua việc đăng ký văn tự giao dịch)
vào hồ sơ đăng ký Nhà nước. Thực tế ở nhiều nước, các cơ quan đăng ký

BĐS hoặc đất đai không cấp GCN quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà chỉ
cấp GCN việc các quyền đó đã được đăng ký, thậm chí chỉ cấp bản trích sao
nội dung hồ sơ đăng ký mà thôi. Từ quan niệm như vậy, cơ quan đăng ký
hoặc cơ quan cấp GCN không nhất thiết phải là cơ quan định đoạt về quyền
sở hữu hoặc quyền sử dụng nên có thể là một cơ quan thuộc hệ thống cơ quan
quản lý đất đai (thực hiện quyền của Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất
đai) hoặc là một cơ quan thuộc hệ thống tư pháp, có thể được tổ chức theo
ngành dọc hoặc phân cấp theo các cấp hành chính mà không ảnh hưởng tới
vai trò của một cơ quan đăng ký.
2.2.3.3. Hệ thống Torrens
Hệ thống Torrens là tên gọi của hệ thống đăng ký đất đai theo hình thức
đăng ký quyền do Robert Torens, Thủ hiến của bang South Australia đề xuất
và triển khai tại bang này từ năm 1828. Hệ thống này sau đó đã lan rộng trong
Khối thịnh vượng chung và trở nên thịnh hành trên phạm vi toàn cầu. Tại Mỹ,
có 10 bang áp dụng Hệ thống Torrens (Colorado, Georgia, Hawii, Iowa,
Massachusetts, Minnesota, New York, Ohio, Washington).
Về nguồn gốc, hệ thống Torrens là hệ thống đăng ký quyền kiểu Anh
với 3 nguyên tắc cơ bản là là nguyên tắc phản ánh, nguyên tắc màn ngăn cách
và nguyên tắc bảo hiểm. Nhưng khi triển khai tại Australia Torrens đã phát
triển thêm một bước với việc đưa thêm 1 nguyên tắc mới vào hệ thống, đó là
nguyên tắc “cấp quyền qua việc đăng ký thay cho quan điểm “đăng ký quyền”
truyền thống của Anh. Có thể nói rằng Hệ thống Torrens không chỉ là một hệ
thống đăng ký quyền mà chính là một hệ thống cấp và đăng ký quyền.
Về hồ sơ đăng ký, đặc điểm nổi bật nhất của Hệ thống Torrens là sự
đồng nhất GCN quyền với bản ghi đăng ký. GCN quyền được lập thành 2 bản,
nội dung như nhau, chủ sở hữu được cấp 1 bản, cơ quan đăng ký giữ một bản
12
thay cho bản ghi đăng ký. Nội dung đăng ký thế chấp và quyền địa dịch cũng
được ghi trực tiếp trên GCN quyền.
2.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

2.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
2.2.1.1 Pháp luật đất đai
a) Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được
thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người
đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử
dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích
sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo
bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã được thi hành’’[18]
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ ” [18]
b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ
vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn
13
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT [7]
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức
phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều
kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền
với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và
trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ
tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người
sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
2.2.1.2 Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự
2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc
đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với
tài sản (Điều 173).
14
2.2.1.3 Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản
(2009)
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà
nước về đất đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có
quyền lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường
hợp nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng
không đồng thời là chủ sử dụng đất (Điều 20)
Một điểm nữa nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp
giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm
đảm bảo đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công
việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ(điều 11,12). Tại
Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai. Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát
triển kinh tế của đất nước, để pháp luật có thể đáp ứng được mọi nhu cầu
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng đẫn về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử
15
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 4
chương và 36 điều. Được quy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc
sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng
như tài sản khác gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản,
loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất ( điều 3 đến điều 5)

2.2.1.4 Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của
VPĐK
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều
nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành
lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên
quan đến VPĐK còn những hạn chế như:
- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho
phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc
phải thành lập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”. [ 3 ]
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc
phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất.
2.2.2.1 Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp
huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có
chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động
sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng
16
đất đai theo quy định của pháp luật.
2.2.2.2 Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành
chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối
tượng sử dụng đất ở địa phương;
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy
định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc
phạm vi địa giới hành chính;
- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo
của cơ quan tài nguyên và môi trường;
- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai [7]
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất
quan trọng vì những lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản
lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ
quan chuyên môn trực thuộc.
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ
chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho
công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất
động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu
tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế
quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc
quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế
17
của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực
hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho
các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai
2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước
ngoài vào Việt Nam.
Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng
trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng
đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các

giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói
chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt
động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất
đai cho ngân sách Nhà nước.
Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng
ký quyền sử dụng đất. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký
quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công
nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới.
Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt
động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.
2.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sn ở một số nước
2.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren).
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai,
cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
2.3.1.1 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận
của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng
ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu,
hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác.
18
2.3.1.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan
đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai
1958. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký
quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa
đất; Văn phòng định giá viên trưởng.
2.3.1.3 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan
quản ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản

lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản
lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW
theo Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều
được đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký
đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng
thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961.
Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống
đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký
quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên
trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên
Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động [9]
2.3.2. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau
Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã
được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính
không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba
khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa
công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia
giao dịch mà thôi .
19
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách
có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những
quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng
và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất
động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất
cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển
nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký
theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực
hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên
chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi
hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận
quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị
trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một
cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi
hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình
thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó,
kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó.
Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản
đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có
20
đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Đối với mọi bất động sản được đem
chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông
tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ
địa chính.
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể
phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã
phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó.
2.3.3. Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở
thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống

Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do các cơ quan
khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ
quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai ( National Land Survey -
NLS ) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển.
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của
Bộ Tư pháp. Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng
ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận.
Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ
quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt
động có sự phối hợp rất chặt chẽ.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu,
giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi
qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…
2.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
nước ta
2.4.1. Tình hình thành lập
Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai
21
tính đến tháng 12 năm 2009 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 2.1). Trong đó Hậu
Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất
28/03/2007. Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định
181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005). [ 16 ]
Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ và
Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và
khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK;
Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 6 tỉnh đã thành lập
xong VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu,
Thành phố Hồ Chí Minh, Hưng Yên và Tiền Giang. Có 6 tỉnh mới chỉ thành
lập 1 văn phòng đăng ký tại đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Ninh Thuận,

Đắk Lắc, Đắk Nông và Lâm Đồng. Còn lại các tỉnh khác đã thành lập gần như
đầy đủ văn phòng cấp huyện.
Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo
quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh
Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng,
đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa
chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức
tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này. [19]
2.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành
nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ
phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là bộ phận); mỗi VPĐK thuộc Sở trung
bình có từ 3 đến 4 bộ phận.
Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ,
nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời
22
kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi
cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân
tán. Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ
chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ
sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công
việc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối
thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương [19]
2.4.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lượng lao động của các
VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh, tính
đến tháng 12 năm 2009 là 1.733 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 27
người (chi tiết xem Bảng 2.3).
Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 824 người

trong biên chế nhà nước (chiếm 47,62%) và có 909 người hợp đồng dài hạn
(chiếm 52,38 %).
Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp
tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK
hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là
Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường) chuyển sang.
- Tổng số lao động của 537 VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm
2009 có 5.566 người, trung bình mỗi VPĐK có 10 người.
Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện
hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy
nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài
nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển
dụng chưa có kinh nghiệm công tác. Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến
tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK. [ 16 ]
2.4.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
23
Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ
chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-
BTNMT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa
phương vẫn còn nhiều bất cập:
(1) Phần lớn các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt
động nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được
giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực
hiện thống kê, kiểm kê đất đai;
(2) Nhiều địa phương VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa
phân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó
khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:
- Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong
việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính, cung cấp thông tin địa chính;

Một số tỉnh còn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ khác như: Định giá đất
khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất, dịch vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu
Giang, Kiên Giang, Hưng Yên, Hải Dương).
(3) Nhiều VPĐK cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc
còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Nhiều địa phương Lãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐK như bộ máy giúp việc
của Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về đất đai;
(4) Một số VPĐK các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận,
chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương
VPĐK cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận; có địa phương
VPĐK cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm
quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp chính
lý Giấy chứng nhận tại Điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hiện nay
24
chưa hợp lý.
2.4.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK
2.4.5.1. Cấp tỉnh
Kết quả báo cáo của các địa phương cho thấy VPĐK cấp tỉnh hiện nay
đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê
và kiểm kê đất đai.
Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐK cấp tỉnh còn một số tồn tại,
hạn chế sau:
- Việc cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực
hiện còn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực
hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu;
- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấp
tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ

chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận;
- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh
lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp tỉnh quan tâm thực hiện;
- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa
được VPĐK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định
hoặc quá chật hẹp.
2.4.5.2 Cấp huyện
- Tương tự như VPĐK cấp tỉnh, các VPĐK cấp huyện đã thành lập đều
mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống
kê và kiểm kê đất đai.
- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang
quản lý ở hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc
thực hiện không đầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập
25