điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lời nói đầu
ất đai thân thiết, gần gũi, gắn bó với cuộc sống hàng ngày của mỗi ngời.
Con ngời là hoa của Đất, lúc nhắm mắt xuôi tay, con ngời lại cũng nơng
nhờ ngàn thu trong lòng đất.
Đ
Đất đai là vấn đề đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội, là tài
sản quý giá của mỗi quốc gia. Đất đã tạo ra con ngời và con ngời cùng với sức lao
động, cộng với trí thông minh tuyệt với của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của
trái đất. Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện
quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Điều kỳ diện là sức sản
xuất của đất đai chẳng những không bị hạn chế mà thậm chí còn ngày càng trở
nên tốt hơn nếu con ngời biết sử dụng một cách đúng đắn và hợp lý. Vì thế, những
quan hệ hớng tới đối tợng là đất đai bao giờ cũng chiếm vị trí trọng yếu trong hệ
thống các quan hệ xã hội. Bất kỳ xã hội nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai; bất
kỳ Nhà nớc nào cũng quan tâm đến việc thiết lập những hình thức sở hữu nhất
định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các
hình thức sở hữu đó.
Từ năm 1986, Đảng và Nhà nớc ta chủ trơng chuyển đổi từ nền kinh tế kế
hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ
chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc theo định hớng XHCN đã giải phóng đợc
sức sản xuất, khơi dậy đợc tiềm năng của các tầng lớp nhân dân. Với chủ trơng
này, công cuộc đổi mới do Đảng và Nhà nớc lãnh đạo đã thu đợc những thành tựu
vô cùng quan trọng trên mọi mặt của đời sống xã hội. Đời sống vật chất và tinh
thần của nhân dân không ngừng đợc cải thiện. Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân
đợc đáp ứng bằng nhiều cách nh: xin Nhà nớc cấp đất, thuê đất, tự khai hoang đất,
đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất hoặc bằng cách đợc chuyển quyền sử dụng
đất Nhà nớc giao...
Các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến trong thực
tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nớc và quá
trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, các quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số lợng

đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó xác lập quyền sử dụng đất cho ngời đợc Nhà nớc
giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với
nhau, đảm bảo cho những diện tích thừa đợc sử dụng một cách hợp lý.
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Xét một cách tổng quan thì thực trạng chuyển dịch quyền sử dụng đất hiện nay
còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp. Sự vi phạm của các bên trong quá trình xác lập,
thực hiện tuân thủ các điều kiện chuyển dịch quyền sử dụng đất xảy ra ngày càng
nhiều. Các tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng không ngừng tăng lên. Một số tr-
ờng hợp diễn biến theo chiều hớng tiêu cực, từ tranh chấp dân sự đã trở thành vụ án
hình sự, xâm phạm tính mạng, tài sản của công dân, không đảm bảo trật tự trị an xã
hội. Trong khi đó, pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất lại cha đầy đủ,
một số quy định cha phù hợp với thực tế, nhiều vấn đề cha đợc cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền giải thích, hớng dẫn thống nhất, công tác giải quyết tranh chấp về
quyền dịch chuyển sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn, việc xét xử của toà án cha
thu đợc kết quả nh mong muốn.
Trớc thực trạng trên, tôi đã mạnh dạn chọn Điều kiện chuyển quyền
sử dụng đất làm đề tài cho bản luận văn tốt nghiệp. Nghiên cứu những cơ sở
lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc
phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều
kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi
phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đa hoạt động
chuyển dịch quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải
quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật
nói chung và các quy định của pháp luật về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
nói riêng.
Trong khuôn khổ có hạn, bản luận văn chỉ đề cập chủ yếu đến các điều kiện
làm phát sinh hiệu lực của quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, một số vấn đề
cụ thể của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nh đối tợng và thủ tục chuyển
quyền sử dụng, các trờng hợp vi phạm điều kiện chuyển quyền sử dụng đất và một

số ý kiến quy định của Nhà nớc về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Để
nghiên cứu những vấn đề trên, tôi đã sử dụng một số phơng pháp sau: phơng pháp
duy vật biện chứng, phơng pháp thống kê - tổng hợp, phơng pháp phân tích, phơng
pháp chứng minh...
Với trình độ còn hạn chế của một sinh viên, lại thiếu kinh nghiệm trong việc
nghiên cứu khoa học nên dù rất cố gắng bản luận văn vẫn không thể tránh khỏi
những thiếu sót nhất định. Chúng tôi mong nhận đợc sự góp ý chân thành của
thầy, cô và các bạn để bản luận văn đợc hoàn chỉnh hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Lê Đình Nghị - giáo viên tổ Luật Dân sự -
Khoa T pháp - Trờng Đại học Luật Hà Nội - đã tận tình hớng dẫn tôi hoàn thành
bản luận văn.
2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chơng I
Chuyển quyền sử dụng đất
I-/ Khái niệm chung về chuyển quyền sử dụng đất
1-/ Khái niệm
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Đất đai là t liêu sản xuất
chính, không thể thay thế đợc của một số ngành sản xuất nh nông nghiệp, lâm
nghiệp. Lịch sử phát triển nông, lâm nghiệp của loài ngời cũng là lịch sử khai thác
và bảo vệ đất đai ngày càng có hiệu quả.
Khi nghiên cứu về giá trị kinh tế của đất đai, C. Mác đã viết : Đất là mẹ, sức
lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất (C. Mác - F. Ănghen - Tuyển
tập, tập 23 trang 189 - NXB Sự thật - Hà Nội, 1979).
Đối với đời sống, đất là nơi trên đó con ngời xây dựng nhà cửa, các công
trình để làm chỗ ở và tiến hành các hoạt động văn hoá, là nơi phân bố các vùng
kinh tế, các khu dân c... Đất đai còn là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái, tạo nên
môi trờng để duy trì sự sống của con ngời và sinh vật.
Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống thật to lớn và đa dạng. Đúng
nh Hội nghị của Bộ trởng Châu Âu năm 1973 (họp tại Luân Đôn, Anh) đánh giá:

Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài ngời, nó tạo điều kiện cho
sự sống của thực vật, động vật và con ngời trên trái đất. (Những quy định về quản
lý và sử dụng ruộng đất, trang 78 NXB Nông nghiệp Hà Nội, 1980.
Dới góc độ chính trị - pháp lý, đất đai là một bộ phận không thể tách rời của
lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia. Vì vậy, việc xâm phạm đất đai
là xâm phạm lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, Nhà nớc là đại diện cho chủ quyền
quốc gia, để bảo vệ chủ quyền đó, Nhà nớc phải luôn luôn thực hiện các biện pháp
quản lý, bảo vệ đất đai để khỏi có sự xâm phạm của bên ngoài.
ở mỗi chế độ khác nhau việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau. Trong chế
độ phong kiến, t bản đất đai thuộc sở hữu t nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu
hết diện tích đất đai. Dới chế độ XHCN đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân
dân lao động và toàn thể xã hội. Để có một lãnh thổ nh ngày nay, nhân dân ta đã
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
phải dũng cảm và quật cờng chiến đấu chống bao kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với
thiên nhiên để khai phá giữ gìn, vốn đất đai là xơng máu của bao thế hệ con ngời
Việt Nam. Tách khỏi những điều kiện của Nhà nớc, của cộng đồng thì không một
cá nhân nào có thể khai phá, giữ gìn bất kỳ một vùng đất nào. Vì thế, đất đai là tài
sản vô giá, là đối tợng cần giải quyết hàng đầu của các cuộc cách mạng trong lịch
sử.
Nhà nớc XHCN lúc mới ra đời đã giải quyết các vấn đề thuộc về đất đai.
Ngay từ khi mới giành đợc chính quyền, V.I - Lênin đã ký sắc lệnh về ruộng đất,
xác định quyền sở hữu duy nhất của Nhà nớc Xô Viết đối với đất đai. ở nớc ta,
ngay sau Cách mạng tháng Tám thành công, Nhà nớc đã ban hành các sắc lệnh,
đạo luật để quản lý đất đai và ngay cả khi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp
cha hoàn thành, Nhà nớc Việt Nam Dân chủ cộng hoà đã ban hành Luật cải cách
ruộng đất ngày 4/12/1953 nhằm từng bớc xoá bỏ sự bóc lột của phong kiến và đế
quốc do sự chiếm hữu đất đai mang lại. Từ 6 hình thức sở hữu chủ yếu về đất đai
là: sở hữu của thực dân Pháp, sở hữu của địa chủ, sở hữu nhà chung của tầng lớp t
sản và sở hữu nhỏ của ngời nông dân, sở hữu của tầng lớp phú nông. Nhà nớc chỉ

còn thừa nhận 2 hình thức sở hữu chủ yếu về đất đai là: sở hữu Nhà nớc và sở hữu
ruộng đất của ngời nông dân.
Giữ vai trò vô cùng quan trọng, nhng đất đai chỉ có thể pháp huy vai trò vốn có
của nó dới sự tác động tích cực của con ngời một cách thờng xuyên. Ngợc lại, đất
đai không phát huy đợc tác dụng nếu con ngời sử dụng đất một cách tuỳ tiện, chỉ
khai thác, không thực hiện việc cải tạo và bồi bổ đất các điều kiện đó phụ thuộc vào
bản chất của mỗi chế độ xã hội: Dới chế độ t bản, do chạy theo lợi nhuận tối đa
trong sử dụng làm cho đất ngày càng bị kiệt quệ. Mác đã vạch rõ: Mỗi bớc tiến của
nông nghiệp t bản chủ nghĩa là một bớc tiến không những trong nghệ thuật bóc lột
ngời lao động mà còn là một bớc tiến về mặt làm cho đất đai bị kiệt quệ. Chỉ có d-
ới CNXH mới bảm đảm đợc các điều kiện làm cho đất đai ngày càng phát huy đợc
vai trò to lớn của nó. Dới chủ nghĩa xã hội, việc khai thác và sử dụng các tài nguyên
thiên nhiên, trong đó có đất đai, phải bảo đảm nguyên tắc phục vụ lợi ích toàn xã
hội. Vì thế, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ của toàn xã hội, mà trớc
hết là nhiệm vụ của Nhà nớc XHCN. Chỉ có Nhà nớc mới có đủ các điều kiện và
khả năng để quản lý thống nhất đất đai.
ở Việt Nam, do những hoàn cảnh lịch sử nhất định, Nhà nớc ta từ chỗ cho
phép sự tồn tại của sở hữu t nhân đối với đất đai đã dần dần động viên ngời dân
vào làm ăn trong các hợp tác xã và tiến hành tập thể hoá đối với đất đai. Từ chỗ
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
công nhận trong Hiến pháp 1959 ba hình thức sở hữu đất đai, đó là: Sở hữu Nhà n-
ớc, sở hữu tập thể hợp tác xã và sở hữu t nhân.
Đến Hiến pháp 1980, Điều 19 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nớc thống nhất quản lý - Hiến pháp 1992 - Hiến pháp của thời kỳ cả nớc tiến
lên CNXH đã quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong
lòng đất... đều thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17). Nh vậy, Hiến pháp 1980 và 1992
bằng sự xác lập sở hữu toàn dân đối với đất đai, thì quan hệ pháp luật đất đai ở
Việt Nam đợc hình thành trên cơ sở Nhà nớc là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu
Nhà nớc đối với đất đai.

Mặt khác, ở nớc ta, do đặc thù là sự tồn tại của nền nông nghiệp lúa nớc, phải
có thuỷ lợi và trị thuỷ là một công việc đòi hỏi sự điều hành, tổ chức trên quy mô
rộng lớn, ngoài Nhà nớc thì không một cá nhân hay một tổ chức nào có thể tổ chức
và điều hành trong phạm vi cả nớc. Với lý do trên, việc quy định đất đai thuộc
quyền sở hữu toàn dân là điều kiện tiên quyết và cực kỳ quan trọng để đảm bảo chế
độ công hữu về t liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hớng CNXH.
Luật đất đai đợc Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 - Đạo luật
đất đai đầu tiên của nớc ta ghi nhận tại điều 1: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nớc thống nhất quản lý. Nhà nớc giao đất cho các nông trờng, lâm trờng, xí
nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức xã hội và cá nhân để
sử dung ổn định, lâu dài.
Luật đất đai năm 1988 ra đời trong điều kiện đất nớc vừa chuyển đổi cơ chế
quản lý tập trung quan liêu sang cơ chế mới theo hớng phát triển kinh tế hàng hoá,
luật đã thay thế đợc rất nhiều các văn bản pháp quy riêng lẻ, thiếu đồng bộ, thâm
chí mâu thuẫn chồng chéo, chế độ quản lý thiếu sự quan tâm đến quyền và lợi ích
hợp pháp của ngời sử dụng đất.
Luật đất đai năm 1988 đã góp phần tích cực vào việc điều chỉnh kịp thời các
quan hệ sử dụng đất đã và đang diễn ra trong xã hội.
Tuy nhiên, bên cạnh những u điểm và tác dụng đó, Luật đất đai 1988 đã bộc lộ
nhiều hạn chế và bất cập so với sự vận động và phát triển của thực tiễn cuộc sống.
Riêng đối với chế định quyền sử dụng đất, mặc dù đã đợc xây dựng trên nguyên tắc
Nhà nớc thực sự quan tâm đến quyền lợi của ngời sử dụng đất, song pháp luật lại cha
xác định đợc mối quan hệ giữa các quyền ấy với chủ trơng phát triển sản xuất hàng
hoá. Vì vậy, mà ngời sử dụng chỉ coi các quyền lợi đó nh những đảm bảo xã hội,
những điều kiện để sinh tồn. Pháp luật cha xây dựng các quyền của ngời sử dụng đất
với ý nghĩa là cơ sở, là tiền đề để sản xuất hàng hoá.
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Hoàn thiện chế độ sử dụng đất nhằm đáp ứng thoả mãn các yêu cầu nêu trên
là một đòi hỏi tất yếu khách quan.

Việc ban hành Luật đất đai ngày 14/7/1993 đánh dấu bớc hoàn thiện cơ bản
trong pháp luật đất đai của nớc ta. Luật đất đai quy định chế độ quản lý, sử dụng
đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, đặc biệt là 5 quyền của hộ gia
đình và cá nhân đợc Nhà nớc giao đất.
Trong quá trình sử dụng đất đai, Nhà nớc ta đã ghi nhận biết bao những biến
động to lớn, trong từng thời kỳ thực hiện các chính sách đất đai đã qua của Nhà nớc
Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam
Việt Nam và Cộng hoà XHCN Việt Nam. Việc điều chỉnh quá trình sử dụng đất đai
cho phù hợp với đặc điểm tình hình từng thời kỳ phát triển để thực hiện các mục
tiêu kinh tế - xã hội là bớc đi tất yếu. Trong Luật đất đai 1988, Nhà nớc chỉ quy
định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất đai, đặc biệt chỉ cho
phép chuyển quyền sử dụng đất với đất nông nghiệp. Quy định nh vậy cha thực sự
tạo ra niềm tin cho ngời sử dụng đất, vì khả năng chuyển đổi, chuyển nhợng, cho
thuê, thế chấp, và thừa kế quyền sử dụng đất hầu nh bị cấm đoán. Trong khi đó các
quyền này về mặt thực tế diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà n-
ớc và đi theo những kênh ngầm .
Trớc 1993, tuy cha có văn bản pháp luật nào cho phép ngời sử dụng đợc
chuyển quyền sử dụng đất, nhng trên thực tế vấn đề chuyển quyền sử dụng đất đã và
đang trở thành nhu cầu trong xã hội, nhất là từ khi Nhà nớc thực hiện chính sách
giao đất, giao rừng tới từng hộ gia đình, cá nhân và cuối những năm 1980. ở thời kỳ
này, chuyển quyền sử dụng đất cha phải là hiện tợng có tính phổ biến nhng vẫn xảy
ra tơng đối nhiều và thờng diễn ra dới các hình thức sau đây:
- Cho mợn đất: Một số hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất để sản
xuất, nhng do thiếu vốn, lao động, trình độ sản xuất hoặc ở trong các trờng hợp ch-
a cần đến việc sử dụng đất khác nên cho ngời khác, thờng là ngời thân, nh cho
con, cháu, anh em... mợn để canh tác tạm thời. Ngời mợn đất thờng không phải trả
tiền, đợc hởng toàn bộ hoa lợi nhng phải có nghĩa vụ đối với Nhà nớc thay cho chủ
sử dụng đất.
- Cho thuê đất : Một số ngời đợc giao đất cho ngời khác thuê lại. Họ tự thoả
thuận về thời hạn, tiền thuê, mục đích sử dụng đất... Hiện tợng này khá phổ biến ở

những vùng thành thị và nông thôn có nhiều đất. Nhà nớc không quản lý đợc và
cũng không thu đợc một khoản tiền nào.
6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Bán đất : Hoạt động này trái luật và bị cấm nhng nhiều ngời vấn thoả thuận
bán cho nhau dới nhiều hình thức. Có thể dễ dàng xác định đợc việc này khi số
tiền một ngời bỏ ra để đền bù cho hoa lợi và tài sản trên đất lớn hơn rất nhiều so
với giá trị thực của hoa lợi và tài sản đó.
- Mua bán nhà đất : Thực tế khi bán nhà, hai bên mua bán đều hiểu tài sản
mua bán ở đây là nhà và đất có nhà trên đó, vì khi sở hữu nhà thì đơng nhiên sử
dụng đất. Do vậy, khi bán nhà, chủ nhà phải chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất
cho ngời mua. Tiền mua nhà thực chất bao gồm cả giá trị nhà và giá trị quyền sử
dụng đất.
- Thế chấp đất : Tuy pháp luật cha quy định nhng một số tỉnh Miền Nam đã
sử dụng các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất làm công cụ thế chấp cho vay
vốn của Ngân hàng nh tỉnh An Giang, Hậu Giang. Các tổ chức tín dụng sẽ giữ các
giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất khi cho vay vốn. Nếu hộ gia đình nào
không trả đợc nợ vì lý do không chính đáng thì đất đợc giao cho ngời khác sử
dụng để kinh doanh tới khi nào thu đủ số nợ trả cho ngân hàng thì mới trả lại cho
chủ cũ. Thực tế các hộ gia đình trả nợ rất đúng hạn và đầy đủ, chỉ có 4% số hộ trả
quá hạn vì những lý do bất khả kháng.
- Thừa kế đất : Pháp luật không thừa nhận quyền thừa kế đất đai nhng trên thực
tế việc các thế hệ nối tiếp nhau sống và canh tác trên mảnh đất ông bà, tổ tiên để lại,
chính đó là việc thừa kế quyền sử dụng đất. Hay hình thức khác của thừa kế đất là
việc những ngời thừa kế nhà ở đồng thời đợc sử dụng phần đất mà nhà ở đó ngự toạ
và khuôn viên của phần nhà ở đó. Những ngời thừa kế tự chia nhau nhà ở và đất đai,
thậm chí không có sự xác nhận của chính quyền địa phơng.
Quá trình chuyển từ nền kinh tế bao cấp, kế hoạch sang nền kinh tế thị trờng
có sự điều tiết của Nhà nớc, chế độ sở hữu của Nhà nớc đối với đất đai vẫn giữ
nguyên bản chất của nó, nhng cần phải có sự đổi mới tăng thêm các quyền của cá

nhân, tổ chức đợc giao đất để phù hợp với tình hình mới.
Luật đất đai 1993 ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất hoàn thiện.
Điều 3 khoản 2 của luật nói rõ: Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng
đất, các quyền trên chỉ đợc thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử
dụng của đất đợc giao theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp
luật. Cụ thể hoá các quyền trên, Bộ luật dân sự 1995 dành cho phần 5 quy định từ
điều 690 đến điều 744 các loại hợp đồng về chuyển đổi chuyển nhợng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất nhằm chi tiết hoá các Điều 74, 75, 76, 77
và Điều 78 - luật đất đai.
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Dựa vào những luận điểm khoa học đó, trên con đờng đổi mới, Nghị quyết
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII đã khẳng định: Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, ruộng đất đợc giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nớc
quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất. Nh vậy
đã bớc đầu nhen nhóm cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất
trên cái nền là đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nh Hiến pháp 1992 quy định:
Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất... là của Nhà n-
ớc, đều thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (Điều 18).
Với t cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nớc, Nhà nớc thực hiện
quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với 3 quyền năng của sở hữu chủ đó là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhng trên thực tế, Nhà nớc không
trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng, đồng thời quy
định quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nớc. Các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân chỉ đợc sử dụng đất trong phạm vi Nhà nớc cho phép.
Để đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ
dân sự về đất đai đợc lu thông phù hợp với cơ chế thị trờng, Nhà nớc cho phép các

chủ thể đợc chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: chuyển đổi,
chuyển nhợng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát
sinh, thay đổi chất dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch đó.
Chuyển quyền sử dụng đất là ngời đợc Nhà nớc giao đất để sử dụng chuyển
cho ngời khác quyền sử dụng đất ấy, theo quy định của pháp luật nghĩa là quyền
sử dụng đất đợc đa vào lu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất),
bởi lẽ đất là đối tợng của sở hữu toàn dân. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn
chế bởi những điều kiện do Nhà nớc quy định và việc chuyển quyền sử dụng đất
phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền.
Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất đai cũng là thiết lập quyền cho
ngời sử dụng đất mới đợc hợp pháp sử dụng. Tuy nhiên, ở đây Nhà nớc không thực
hiện các hành vi nh việc giao đất mà là công nhận tính hợp pháp của hành vi tự
điều chỉnh đất đai của ngời sử dụng.
Việc chuyển quyền sử dụng đất đã đợc đề cập trong luật đất đai 1988 và chỉ
giới hạn trong những trờng hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,
8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
lâm nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất, khi ng-
ời đợc giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong họ của ngời
đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó. Tuy nhiên các quy định đó không đáp ứng đợc
đòi hỏi phát sinh từ thực tế cuộc sống, đó là nhu cầu chuyển dịch đất đai là tất yếu
trong bất kỳ xã hội này. Nhà nớc chỉ có thể duy trì đợc chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai mà vẫn đạt đợc hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất khi mở rộng các
quyền năng cho ngời sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng (bao
gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng
đất). Nh vậy, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc và quyền sở
hữu đất đai của Nhà nớc.
Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ, ngời sử dụng đất

không đợc tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các
quyền năng của mình mà chỉ đợc quyết định một số vấn đề, còn cơ bản, vẫn phải
hành động theo ý chí của Nhà nớc với t cách là đại diện sở hữu chữ đối với đất đợc
giao. VD: Sau khi làm xong các thủ tục pháp lý để chuyển đổi, hoặc chuyển nhợng
quyền sử dụng đất thì ngời đợc chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo
đúng mục đích của đất trớc khi chuyển giao, nhất thiết không đợc tuỳ tiện thay
đổi. Làm trái quy định này bị coi nh là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp
luật về đất đai và hậu quả là Nhà nớc sẽ thu hồi đất.
Quyền sử dụng đất còn đợc coi là một loại quyền dân sự đặc thù, đợc thể hiện
ở chỗ: Ngời sử dụng đất không có toàn bộ các quyền năng nh các chủ sở hữu tài
sản (không có quyền tặng, cho, cho mợn, tiêu huỷ tài sản). Hình thức, thủ tục, điều
kiện thực hiện các quyền năng của ngời sử dụng đất đợc pháp luật quy định chặt
chẽ hơn nhiều so với các chủ thể có quyền khác. Cụ thể là, về hình thức nhất thiết
phải thông qua hợp đồng bằng văn bản đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền chứng
thực và đăng ký. Về điều kiện thì tuỳ theo tính chất của từng hình thức chuyển
quyền mà mức độ chặt chẽ, cụ thể của các điều kiện chuyển quyền đợc quy định
khác nhau. Tuy nhiên, việc chuyển quyền sử dụng đất dới bất cứ hình thức nào
cũng chỉ đợc tiến hành khi có những điều kiện nhất định, có khi điều kiện đó còn
đợc quy định không chỉ cho một bên - bên chuyển quyền mà còn cho cả phái bên
kia - bên nhận quyền nữa (nhất là trong trờng hợp chuyển nhợng quyền sử dụng
đất). Về thời hạn thực hiện quyền, ngời sử dụng đất chỉ đợc Nhà nớc giao đất để sử
dụng trong thời hạn do pháp luật quy định. Nhiều nội dung trong hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất không phải do ngời có quyền sử dụng đất quyết định mà do
pháp luật quy định buộc họ phải tuân theo (Ví dụ: vấn đề khung giá chuyển quyền
sử dụng đất v.v...)
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Tuy nhiên, những quy định trong luật đất đai rất quan trọng và cần thiết song
cha cụ thể, chi tiết để ngời sử dụng có thể thực hiện các quyền năng của mình, Bộ
Luật Dân sự chính là văn bản pháp luật đã cụ thể hoá và phát triển thêm những

quy định trong luật đất đai, đồng thời thiết lập cơ chế để giúp ngời sử dụng đất đợc
thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử
dụng đất một cách thuận lợi và hợp pháp. Cần lu ý rằng, chuyển quyền sử dụng
đất không phải là mua bán đất đai bởi vì toàn bộ chế độ pháp lý về đất đai cũng
nh những quy định về chuyển quyền sử dụng đất đều dựa trên nền tảng đất đai
thuộc sở hữu toàn dân.
Nh vậy, việc quy định về chuyển quyền sử dụng đất đai rất rộng rãi và cũng
rất cụ thể, đa vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thành một chơng riêng trong Bộ
Luật là biểu hiện tiếp theo của sự tôn trọng, sự quan tâm hơn nữa của Nhà nớc đến
quyền và lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất, để đạt đợc mục đích cuối cùng là
thu đợc hiệu quả kinh tế cao từ việc sử dụng đất.
2-/ Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự nên nh mọi quan hệ pháp
luật dân sự khác, nó cũng đợc hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định.
Những sự kiện pháp lý này là cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất. Do vậy, pháp
luật đất đai và pháp luật dân sự đã quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất
để đánh giá tính hợp pháp của quyền sử dụng đất.
Việc quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho tổ chức,
cá nhân thực hiện nắm quyền của ngời sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nh-
ợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) đồng thời góp phần làm cho công
tác xét xử và giải quyết các tranh chấp thống nhất, đạt hiệu quả.
Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là những cơ sở pháp lý mà trên cơ sở đó
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có đợc quyền sử dụng đất.
Bất cứ một quan hệ pháp luật dân sự nào cũng đều phát sinh, thay đổi, hay
chấm dứt dựa trên những sự kiện pháp lý nhất định. Quyền sử dụng đất cũng vậy,
nó chỉ đợc xác lập khi có những sự kiện pháp lý cụ thể.
Xuất pháp từ nhu cầu thực tiễn đòi hỏi phải có các quy định của pháp luật
làm cơ sở cho việc xác định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân. Luật đất đai 1993 và Bộ Luật Dân sự đã ghi nhân các căn cứ này.
Việc xác định các căn cứ này tạo cơ sở pháp lý cho ngời đợc giao đất thực hiện

quyền sử dụng đất của mình.
Luật đất đai quy định cơ sở pháp lý cho việc thiết lập quyền sử dụng đất là
10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
đối tợng của sở hữu toàn dân, đất đai không đợc coi là hàng hoá, chỉ đa vào thị tr-
ờng quyền sử dụng đất mà thôi. Nh vậy, bản thân đất đai không phải là đối tợng
của sự chuyển dịch mà là quyền sử dụng đất khi đợc phép chuyển dịch quyền sử
dụng đất, ngời sử dụng đất cũng chỉ đợc chuyển dịch trong phạm vi mà pháp luật
cho phép, bị những điều kiện hạn chế do Chủ sở hữu là Nhà nớc đặt ra. Vậy đối t-
ợng của sự chuyển dịch không phải là đất (quyền sở hữu đất) mà là quyền sử dụng
đất.
- Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tại Điều 23 và
Điều 24 - Luật đất đai.
- Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tại Điều 80 -
Luật đất đai. Thẩm quyền này thuộc về Chính phủ khi quyết định cho các tổ chức,
cá nhân nớc ngoài thuê đất tại Việt Nam.
Để cụ thể và phát triển thêm những quy định trên Luật đất đai, Bộ Luật Dân
sự tại Điều 690 đã quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất.
+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình đợc xác lập do Nhà nớc giao
đất hoặc cho thuê đất;
+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng đợc xác lập do đợc ngời
khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự và pháp
luật đất đai,
Điều 2 - Nghị định số 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ về thi hành luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 11/2/2000 đã phát triển thêm thẩm
quyền giao đất đợc quy định tại Điều 23 - khoản 3 và Điều 24 - Luật đất đai, cụ
thể là: trong trờng hợp cho thuê đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối, thì thực hiện theo quy định tại khoản 5 - Điều 1 - của Nghị
định số 85/1999/NĐ - CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung
việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi tắt
là Nghị định số 85/1999/NĐ - CP của Chính Phủ); trong trờng hợp cho thuê đất sử
dụng vào mục đích lâm nghiệp, thì đợc thực hiện theo quy định tại điều 16 của
Nghị định số 163/1999/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ; trong
trờng hợp giao đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì đ-
ợc thực hiện theo quy định tại Điều 12 của Nghị định số 64/CP ngày 27 - 9 - 1993
của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp (gọi tắt là Nghị định số 64/CP của
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
chính phủ) và điều 11 của Nghị định số 02/CP ngày 15/1/1994 của Chính phủ về
việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
vào mục đích lâm nghiệp (gọi tắt là Nghị định số 02/CP của Chính phủ).
Những quy định trên, chứng tỏ vấn đề giao đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền có ý nghĩa rất quan trọng, phản ánh hoạt động của cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân sử dụng đất. Quy đình về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn
phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất
và hợp lý, vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dới, vừa không tập trung quan liêu
ở bên trên, làm cho mỗi cơ quan thấy đợc trách nhiệm của mình trong lĩnh vực
giao đất. Việc quy định cho thuê đất rất mới mẻ, lần đầu tiên đợc đa vào luật đất
đai 1993, chứng tỏ chúng ta phải cố gắng gạt bỏ quan niệm cũ kỹ của một quá khứ
gắn chặt với chế độ quan liêu bao cấp. Cần phải thấy rằng dù đất đai không phải là
hàng hoá theo đúng nghĩa đen của nó nhng nó phải đợc coi là t liệu sản xuất đặc
biệt, hàng hoá đặc biệt. Dù rằng, đất đai thuộc sở hữu Nhà nớc nhng thực tế cuộc
sống luôn chỉ ra rằng, đất đai luôn có giá và trong luật, Nhà nớc đã quy định
khung giá các loại đất, mục đích của việc định khung giá các loại đất để Nhà nớc
cho các tổ chức và cá nhân thuê đất. Trên cơ sở đó, Chính phủ quy định chi tiết tại
Điều 6 - thẩm quyền cho thuê đất và khoản 2 Điều 7 của Nghị định 85/CP ngày

17/12/1996 của Chính phủ về quyền và nghĩa vụ của tổ chức đợc giao đất và cho
thuê đất.
Nhà nớc quy định thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức và
cá nhân, hộ gia đình trên cơ sở những căn cứ nhất định và đợc biểu hiện trong thực
tế bằng việc tuân theo những trình tự, thủ tục giao đất và cho thuê đất nhất định.
Trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất là sự cụ thể hoá các quyền và nghĩa vụ
của cơ quan Nhà nớc và ngời sử dụng đất, ngời thuê đất. Chỉ cố thực hiện một
cách nghiêm túc và đẩy đủ thì mới đa việc giao đất và cho thuê đất vào kỷ cơng,
pháp luật, theo một quy chế chặt chẽ và thống nhất.
3-/ Hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở của Luật đất đai 1993 đã quy định: Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà
nớc giao đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác dới hình thức
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp việc chuyển quyền này
phải theo quy định của pháp luật chứ không đợc chuyển quyền sử dụng đất một
cách bừa bãi. Từ Điều 74 đến Điều 78 - của Luật đất đai đã quy định một số
nguyên tắc về chuyển quyền sử dụng đất.
12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Bộ Luật dân sự đợc Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 cũng đã dành hẳn
phần thứ năm, bao gồm 55 điều quy định về chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc
giao đất đều có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác theo điều kiện,
hình thức, nội dung quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Tuy luật đất đai 1993 đã quy định quyền chuyển quyền sử dụng đất nhng cha
quy định điều kiện, hình thức thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tại điều 691 -
BLDS quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển đổi, chuyển
nhợng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai đợc thực hiện thông qua hợp đồng.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đợc lập thành văn bản có chứng
thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Việc quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi của
các bên quyền sử dụng đất nhất là khi có tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án có
thể giải quyết tranh chấp đất dễ dàng. Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng. Thông qua đó,
xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của
ngời vi phạm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Hình thức chuyển quyền sử dụng đất đợc quy định chi tiết hơn thông qua các
thủ tục cần phải làm khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhợng. Điều 31 - Luật
đất đai ghi rõ:
1. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân
dân xã, ở đo thị làm tại UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
2. Thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại UBND
huyện, ở đô thị làm tại UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng.
Nh vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà đối với mọi loại đất. Tuy nhiên, các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng,
cho thuê, thừa kế và thế chấp đợc thực hiện rộng rãi đối với hộ gia đình và cá
nhân; đối với tổ chức thì uỷ ban thờng vụ Quốc hội sẽ có quy định riêng.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo
các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất đợc Bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai quy định, theo đó ngời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền
sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển quyền
(gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), các chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất
13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
có thể ký kết những hợp đồng sử dụng đất trên cơ sở hợp tác xã hội chủ nghĩa với
nhau. Các hợp đồng này cần phải đăng ký tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền để
Nhà nớc thực hiện việc quản lý các hợp đồng. Theo đó các trình tự, thủ tục, điều
kiện khi ký kết hợp đồng các quyền và nghĩa vụ cụ thể của các chủ thể đợc phép
chuyển quyền và nhận quyền sử dụng đất đợc ghi nhận rõ trong luật, trên cơ sở
các quy định mang tính nguyên tắc của Luật đất đai 1993, và Bộ luật dân sự 1995.

II-/ Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất.
Để đảm bảo cho Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nớc và
hạn chế ở mức thấp nhất việc chuyển giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp sử dụng
vào mục đích khác, cần có phơng châm chỉ đạo cho việc thực hiện chuyển quyền
sử dụng đất. Phơng châm chỉ đạo đợc thể hiện ở các nguyên tắc cụ thể theo quy
định tại Điều 695 Bộ luật dân sự.
1. Ngời sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có
quyền chuyển quyền sử dụng đất. Theo nguyên tắc này, thì chỉ cá nhân, hộ gia đình
mới có quyền chuyển đổi chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất (khoản 2 - Điều 3 - Luật đất đai 1993). Điều 14 - Nghị định 04/2000/NĐ - CP
của Chính phủ về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai, ngày
11/2/2000 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử
dụng đất có các quyền quy định tại các khoản 1, 2, 4, 5, 6 và 8 Điều 73 - Luật đất
đai, có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ngoài ra cá nhân phải tuân theo các điều kiện do pháp luật quy định. Đất đợc
chuyển quyền sử dụng là:
+ Đất nông nghiệp.
+ Đất lâm nghiệp để trồng rừng.
+ Đất ở.
Theo pháp luật hiện hành thì đất nông nghiệp là đất đợc xác định chủ yếu để
sử dụng vào mục đích nông nghiệp nh trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản
hoặc nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp.
Đất lâm nghiệp đợc xác định chủ yếu dùng vào sản xuất lâm nghiệp gồm đất
đang có rừng tự nhiên, rừng trồng và đất đang sử dụng vào mục đích lâm nghiệp
nh trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dỡng làm giàu
rừng nghiên cứu, thí nghiệm về lâm nghiệp.
Đất ở là đất đợc xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở và các công trình phục
14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

vụ cho sinh hoạt.
Nh vậy, Nhà nớc xác định mục đích sử dụng chủ yếu của đất nông nghiệp là
sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp là sử dụng vào mục đích lâm
nghiệp dù đất có rừng hay không có rừng, và đất ở dùng để xây dựng nhà ở, cá
nhân hộ gia đình muốn chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất đối với ba loại đất trên phải đợc sự cho phép của pháp luật.
2. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung
của hợp đồng phù hợp với Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Việc chuyển quyền sử dụng đất đợc thực hiện qua hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất, đây là một loại hợp đồng dân sự. Do vậy, mà cần có sự biểu lộ ý chí của
các bên để đi đến thoả thuận và thống nhất ý chí đó. Điều 699 - quy định hợp đồng
chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Điều 705 - quy định hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Điều 714 - quy định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Điều 727 - thế chấp quyền sử dụng đất.
Điều 738 - Bộ luật dân sự quy định thừa kế quyền sử dụng đất.
Các quy định về 5 quyền sử dụng đất đều có chung sự biểu lộ ý chí của các
bên thông qua sự thoả thuận và đi đến thống nhất ý chí đó.
Các bên trong hợp đồng có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng. ý
chí của Nhà nớc, hay nói cách khác nội dung của sự thoả thuận không trái với quy
định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Điều 702, 708, 717 - Bộ luật dân
sự quy định nội dung của hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê quyền sử
dụng đất.
Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong quyết định giao đất cho hộ gia đình và cá nhân của cơ quan Nhà
nớc có thẩm quyền và phù hợp với quy hoạch tại địa phơng đó; phải có diện tích
đất đang sử dụng dới hạn mức; phải cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của
đất và phải bảo vệ môi trờng; không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của
ngời sử dụng đất liền kề và xung quanh.
Để khai thác lợi ích từ đất có hiệu quả, con ngời phải tác động tích cực một

cách thờng xuyên và phải sử dụng đúng mục đích. Tránh sử dụng một cách tuỳ tiện,
để đất khô cằn mà phải cải tạo, bồi bổ và nuôi dỡng đất (ví dụ: ông A có đất nông
nghiệp chuyển đổi cho ông B để lấy đất ở. Vậy sau khi chuyển đổi quyền sử dụng
đất cho nhau ông B vẫn phải sử dụng diện tích đất ông A chuyển đổi cho vào mục
15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
đích sản xuất nông nghiệp, không đợc chuyển đất đó thành đất ở).
Tóm lại, từ định chế đợc chuyển quyền sử dụng đất trong hiến pháp 1992
đến các quy định cụ thể về quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp,
cho thuê quyền sử dụng đất trong Luật đất đai là một bớc phát triển đáng kể trong
quá trình hoàn thiện hệ thống chính sách đất đai của Nhà nớc, tạo cơ sở cho các
hoạt động quản lý Nhà nớc về đất đai, can thiệp có hiệu quả và đúng quy luật vào
các quan hệ đất đai đang vận động và phát triển trong xã hội.
16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chơng II
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất.
I-/ Khái niệm về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất.
1-/ Khái niệm.
Từ năm 1980 tại Điều 19 - Hiến pháp đã khẳng định: Đất đai, rừng núi,
sông hồ... đều thuộc sở hữu toàn dân cho đến nay điều đó vẫn đợc khẳng định tại
Điều 17 - Hiến pháp 1992. Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhng Hiến pháp đã
quy định... Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.
Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý sử dụng tiết kiệm
đất, đợc chuyển quyền sử dụng đất đợc Nhà nớc giao theo quy định của pháp luật.
Theo quy định đó, luật đất đai 1993 đặt nền tảng pháp lý cho việc thực hiện 5
quyền của ngời sử dụng đất đó là Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có
quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác dới hình thức chuyển đổi, chuyển
nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Lần đầu tiên Luật đất đai ghi nhận 5 quyền
của ngời sử dụng đất mà trớc đây cha có văn bản pháp luật nào quy định, ghi nhận

nguyên tắc và các điều kiện cơ bản, ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên khi
chuyển quyền sử dụng đất.
Việc mở rộng 5 quyền cho ngời sử dụng đất đợc coi là bớc tiến quan trọng
nhất. Thứ nhất, thoả mãn đợc một nhu cầu có tính chất quy luật trong công tác
quản lý Nhà nớc về đất đai là làm sao kết hợp hài hoà giữa sự quản lý tập trung,
thống nhất của Nhà nớc về đất đai với việc mở rộng quyền hạn cho ngời sử dụng
đất trong cơ chế thị trờng; Thứ hai, đáp ứng đợc lợi ích thiết thân của hơn 80%
dân số nớc ta là nông dân; Thứ ba, bằng việc mở rộng 5 quyền cho nông dân, Nhà
nớc ta đã gián tiếp khuyến khích sự đầu t tiền bạc và công sức của ngời lao động
trên đất đợc giao, làm cho đất đai ngày càng phì nhiêu, màu mỡ và ngày càng đợc
sử dụng có hiệu quả hơn; Thứ t, việc mở rộng 5 quyền này đã ảnh hởng đến sự ra
đời và nội dung của một số quy định mới khác trong Luật đất đai 1993. Ví dụ:
chính vì ngời sử dụng đất đợc quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất mà Luật đất
đai năm 1993 đã quy định đất có giá. Theo điều 12 thì đất phải có giá để tạo cơ sở
pháp lý cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất hoặc cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi dỡng thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Cũng chính vì ngời nông dân đợc phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất mà
17
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Nhà nớc phải đa vấn đề hạn điền nh một số quy định mới của Luật đất đai. Với
việc quy định hạn điền, Nhà nớc góp phần ngăn chặn một hiện tợng cụ thể xảy ra
là một bộ phận lớn đất đai sẽ thuộc quyền chiếm hữu và sử dụng của một số ít ng-
ời, dẫn đến tình trạng ngời cày không có ruộng với bao hậu quả xấu về kinh tế - xã
hội mà Nhà nớc và xã hội phải trả giá.
Bộ luật dân sự đợc Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 cũng đã dành hẳn
phần thứ năm, bao gồm 55 điều quy định về chuyển quyền sử dụng đất, đặt cơ sở
pháp lý cụ thể và đầy đủ cho việc thực hiện năm quyền. Việc quy định điều kiện
chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần
thiết xác định quyền năng dân sự của ngời sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử
dụng đất phải theo các quy định chung sau đây;

- Chỉ những hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất và có những điều kiện
nhất định mới đợc chuyển quyền sử dụng đất.
- Chỉ đợc chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn còn đợc sử dụng ghi trong
giấy chứng nhận giao đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Giá chuyển quyền sử dụng đất do hai bên thoả thuận trên cơ sở bảng giá do
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng ban hành theo khung giá của Chính
phủ.
- Hợp đồng phải làm thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp
có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền căn cứ vào quy
định của Hiến pháp 1992 và LĐĐ 1993, Bộ luật dân sự quy định về chuyển quyền
sử dụng đất chủ yếu là đối với hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất. Hộ gia
đình, cá nhân sẽ đợc chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác khi có đủ các điều
kiện chung sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trong thời hạn còn đợc sử dụng đất.
- Đợc phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai.
- Đất không có tranh chấp.
Những quy định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của ngời
sử dụng đất. Ngoài những quy định chung về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất,
trong phần 5 - Bộ luật dân sự còn quy định chi tiết điều kiện của 5 hình thức
18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
chuyển quyền sử dụng đất. (chúng tôi sẽ trình bày cụ thể trong phần II, III của ch-
ơng này).
Việc chuyển quyền sử dụng đất phải đợc tiến hành theo đúng các nguyên tắc
pháp luật quy định nh: chỉ những ngời sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển
quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất, nội dung thoả thuận

trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp
luật, bên nhận quyền sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong quyết
định giao đất, phải có diện tích đất đang sử dụng dới hạn mức, phải bảo vệ môi tr-
ờng... và phải theo một khung giá do Nhà nớc quy định.
Nhà nớc nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai dới mọi hình thức.
Trong trờng hợp, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm các điều kiện, nội
dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật quy định thì hợp đồng đó
vô hiệu, ngời vi phạm bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nớc quy định
mà nếu bảo đảm đợc những yêu cầu ấy, thì ngời sử dụng đất đợc phép chuyển
quyền sử dụng đất.
Bên cạnh việc thừa nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nớc cũng
nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép và quy định những trờng hợp
sau đây không đợc phép chuyển quyền.
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không đợc chuyển quyền
sử dụng.
+ Đất đang có tranh chấp.
Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:
+ Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nớc đối với đất đai.
Trong chế độ phong kiến và t sản, vì đại đa số đất đai thuộc sở hữu t nhân
nên pháp luật chủ yếu duy trì và bảo vệ quyền lợi của sở hữu chủ là t nhân đối với
đất đai. Sự can thiệp của Nhà nớc vào các quan hệ ruộng đất mang tính chất hạn
hữu. Trong các quan hệ xã hội này, Nhà nớc chỉ đại diện cho quyền lợi của thiểu
số giai cấp thống trị nên thực chất sở hữu Nhà nớc chỉ là sở hữu của một nhóm ng-
ời mà thôi.
Trong xã hội ta chế độ sở hữu Nhà nớc đồng nhất với chế độ sở hữu toàn dân;
Đảng và Nhà nớc ta xác định đất đai là thành quả cách mạng mà bao thế hệ đã hy
sinh xơng máu để giữ gìn, giành giật từ tay đế quốc, phong kiến, nhân dân ta đã
19

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
tốn bao công sức để khai phá, bồi bổ và cải tạo đất đai, vì lẽ đó mà đất đai không
đợc của riêng ai, không đợc của riêng tầng lớp nào, giai cấp nào, mà phải là tài sản
của toàn thể nhân dân lao động, chỉ có Nhà nớc thay mặt toàn xã hội, mới là chủ
sở hữu duy nhất và tuyệt đối.
Là chủ sở hữu đồng thời có quyền ban hành pháp luật, Nhà nớc can thiệp rất
sâu vào các quan hệ đất đai, cụ thể:
+ Nhà nớc xác định giá các loại đất trên cơ sở giá trị sử dụng và khả năng
sinh lợi của từng loại đất (có tính đến đối tợng sử dụng, đặc điểm đất đai của từng
vùng, từng địa phơng) làm căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền
khi giao đất, cho thuê đất...
+ Nhà nớc xây dựng nội dung của chế độ quản lý đất đai một cách hết sức
chặt chẽ chi tiết nh việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất... góp phần phân bố hợp lý các
ngành kinh tế quốc dân trong phạm vi cả nớc cũng nh từng địa phơng.
Nhà nớc quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho ngời sử dụng đất, thiết
lập các điều kiện và cơ sở để ngời sử dụng đất tham gia vào các quan hệ chuyển
dịch quyền sử dụng đất.
- Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép:
Tại quyết định số 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ (điểm d
khoản 2 phần III) quy định:
Không đợc... bán nhợng đất dới bất cứ hình thức nào để thi hành quyết
định 201/CP nói trên, tại thông t số 55/ĐKTK ngày 5/11/1981 của Tổng cục quản
lý ruộng đất hớng dẫn giải quyết các trờng hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp,
không hợp lý, trong đó tại điểm 9 - phần I đã hớng dẫn nh sau:
Nói chung, tất cả các việc chuyển nhợng mua bán đất hoặc đất của Hợp tác
xã chia cấp không đợc các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép và tất cả các
việc chuyển nhợng, mua bán đất trớc đây thuộc sở hữu t nhân không đợc cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền thị thực đều là trái phép. Riêng đối với các tỉnh phía Nam
kể từ sau ngày 5 - 3 - 1975 ban hành Nghị định số 01/NĐ 75 của Chính phủ miền

Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua bán, chuyển nhợng ruộng đất giữa các t nhân
với nhau; dù là có đợc chính quyền địa phơng thị thực, đều là trái phép.
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống
nhất quản lý. Trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật đất đai năm 1987 quy định:
Điều 5: Nghiêm cấm mua bán đất.
20
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Hiến pháp 1992 quy định tổ chức và cá nhân đợc chuyển quyền sử dụng đất
đợc Nhà nớc giao theo quy định của pháp luật. Luật đất đai 1993 (thông qua
14/7/1993, có hiệu lực từ 15/10/19930 tại Điều 3 quy định: Hộ gia đình, cá nhân
đợc Nhà nớc giao đất, có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Tại chơng III phần 5 Bộ luật dân sự (thông qua 28/10/1995, có hiệu lực từ
1/7/1996) quy định cụ thể việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Nh vậy: trớc ngày 1/7/1980 và từ 15/10/1993 về sau việc mua bán, kinh
doanh đất đợc coi là hợp pháp. Từ ngày 1/7/1980 đến trớc ngày 15/10/1993, việc
mua bán, kinh doanh đất đợc quy định là bất hợp pháp. Thực tế, có nhiều trờng
hợp mua bán đất nhng dới nhiều hình thức trá hình để tránh sự quản lý của Nhà n-
ớc. Cho nên, hiện nay Nhà nớc ta quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chỉ đ-
ợc phép chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhợng, ngời đợc
chuyển nhợng trả tiền cho ngời chuyển nhợng việc mua bán, kinh doanh đất đợc
coi là bất hợp pháp.
- Ngoài ra, quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất còn nhằm mục đích
ngăn chặn tình trạng lấn chiếm và tích luỹ đất trái phép.
Hành vi lấn chiếm đất đai thờng biểu hiện trong việc ngời sử dụng đất không
tuân theo những nghĩa vụ và thủ tục giao đất do Nhà nớc quy định nh:
+ Mợn tạm một mảnh đất để sử dụng trong một thời gian nhất định, khi hết
hạn không trả lại cho nhà chủ cũ mà chiếm luôn để sử dụng.
+ Tự tiện chuyển dịch ranh giới ra ngoài phần đất đợc giao.
+ Lấy quá mức đất mà Nhà nớc giao cho mình.
Loại vi phạm này chủ yếu xâm phạm đến quyền lợi của ngời sử dụng đất.

Quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích nh vậy, nhằm
một lần nữa khẳng định quyền sở hữu tối cao của Nhà nớc đối với đất đai. Nhà nớc
có đầy đủ các quyền năng của một sở hữu chủ đó là quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt đất đai, Trên thực tế, Nhà nớc không trực tiếp sử dụng
đất mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức và cá nhân sử dụng, đồng
thời quy định cho họ đợc hởng các quyền và phải gánh vác những nghĩa vụ nhất
định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nớc.
Đất đai là tài sản đặc biệt mang tính tự nhiên do tự nhiên tạo ra. Sự tác động
của con ngời đối với đất đai chỉ thể hiện ở việc cải tạo, bồi bổ, làm tăng độ màu
mỡ, tăng khả năng sinh lợi của đất mà thôi.
2-/ ý nghĩa và tầm quan trọng của quy định điều kiện chuyển quyền sử
21
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
dụng đất trong Bộ luật dân sự.
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nớc quy định
mà nếu bảo đảm đợc những yêu cầu ấy thì ngời sử dụng đất đợc phép chuyển
quyền sử dụng đất.
ở nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý theo
quy hoạch và pháp luật. Bên cạnh hệ thống pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nớc
yêu cầu các cấp hành chính và các ngành tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất
trong lãnh thổ và phạm vi chuyên ngành mình để Nhà nớc duyệt. Trên cơ sở đó,
các cấp, các ngành tiến hành các công việc cụ thể về giao đất, cho thuê đất, thu
hồi, đất, chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch và kế
hoạch Nhà nớc chỉ phân công, phân cấp để quản lý đất đai một cách chặt chẽ,
không phân công, phân cấp về sở hữu đất đai. Hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức
không phải là chủ sở hữu mà là ngời chủ sử dụng đất đai, đợc Nhà nớc giao sử
dụng ổn định, lâu dài hoặc đợc Nhà nớc cho thuê có điều kiện.
Đến nay, Nhà nớc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho ngời khác sử
dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam dân chủ
cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam vàNhà n-

ớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Nhà nớc nghiêm cấm việc huỷ hoại đất
đai, nghiêm cấm sử dụng đất đai trái với mục đích đã đợc Nhà nớc quy định. Hộ
gia đình, cá nhân và các tổ chức trong nớc (bao gồm các tổ chức kinh tế, chính trị,
xã hội, các đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc) đợc Nhà nớc giao đất để
sử dụng ổn định lâu dài theo 2 hình thức là không thu tiền và có thu tiền sử dụng
đất. Đồng thời, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cũng đợc Nhà nớc cho thuê đất.
Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ
sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm.
Ngời sử dụng đất ổn định thì đợc UBND xã, phờng, thị trấn xác nhận để sau
đó đợc cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng
cục quản lý ruộng đất trớc đây hoặc Tổng cục Địa chính hiện nay phát hành.
Chính quyền xã, phờng, thị trấn không đợc trao quyền ra quyết định giao đất, thu
hồi đất, cho thuê đất.
Ngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đợc thực hiện
các quyền của ngời sử dụng đất, cụ thể là đợc thực hiện 5 quyền của ngời sử dụng
đất quy định trong phần 5 - Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Qua đó ngời sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà nớc thông qua
22
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
việc công nhận tính hợp pháp của hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những ngời sử
dụng, để xác lập nên quyền sử dụng đất cho chủ thể mới, mà không cần thiết phải
thông qua các thủ tục, trình tự thu hồi đất của ngời này giao cho ngời kia.
Nhà nớc chỉ có thể duy trì đợc chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà vẫn
đạt đợc hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất khi mở rộng các quyền năng cho ngời
sử dụng đất trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng (bao gồm quyền chuyển đổi,
chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất).
Việc Nhà nớc cho phép hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất đợc quyền chuyển
quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất to lớn: Thứ nhất, khắc phục tình trạng đất đai
đang phân tán, manh mún, sản xuất vẫn mang tính tự cung, tự cấp, thuần nông,

trong khi chủ trơng của Đảng là xây dựng nền kinh tế theo hớng sản xuất hàng
hoá. Quy định này góp phần vào việc đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung đất
đai vào tay những ngời có khả năng, có điều kiện khai thác đất đai có hiệu quả.
Góp phần vào việc phân công lại lao động trong nông thôn theo hớng ai giỏi nghề
gì làm việc đó, từng bớc rút lao động nông nghiệp sang công nghiệp - dịch vụ. Nh
vậy, chuyển quyền sử dụng đất thúc đẩy nền kinh tế nói chung và kinh tế nông
nghiệp nói riêng phát triển, vì nó khuyến khích ngời sử dụng đất yên tâm sử dụng,
mạnh dạn đầu t để khai thác đất có hiệu quả. Chuyển quyền sử dụng đất có giá
buộc ngời nhận quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm rất cao trong việc sử dụng
đất. Mặt khác ngời chuyển quyền sẽ có một số vấn đề đầu t cho ngành nghề mới.
Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất làm ổn định các quan hệ đất đai thúc đẩy nền
kinh tế phát triển.
Thứ hai, quy định này làm giản tiện thủ tục hành chính không cần thiết nh
thu hồi đất, giao đất... nhng vẫn đảm bảo đợc tính đúng đắn của pháp luật khi điều
chỉnh các quan hệ đất đai thay đổi trong cuộc sống, đó là việc chuyển dịch vẫn
phải tuân theo các nguyên tắc và trình tự, thủ tục pháp lý nhất định và các nguyên
tắc nhất định.
Ngoài ra, các quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật
dân sự là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết có ý nghĩa to lớn
trong việc xác định quyền năng dân sự của ngời sử dụng đất:
- Đây là sự thừa nhận một quyền năng dân sự. Mỗi một chủ thể của pháp luật
dân sự đều có quyền dân sự về nhân thân và tài sản. Pháp luật dân sự quy định cho
họ các quyền sở hữu, đợc bồi thờng thiệt hại, khởi kiện... và nhiều quyền khác có
liên quan đến tài sản. Vậy thì tại sao mà quyền sử dụng đất - một quyền mà chủ sở
hữu là Nhà nớc đã trao cho ngời sử dụng đất lại không thể bị dịch chuyển khi mà
nó tạo ra lợi ích cho ngời sử dụng cũng nh cho chủ sở hữu. Đó có thể do nhiều lý
23
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
do, đặc biệt là việc đất đai có thể tuột khỏi sở hữu Nhà nớc nếu cho phép chuyển
quyền. Nhng nhiệm vụ của các nhà lập pháp và các nhà quản lý là không để cho

điều đó xảy ra. Nhà nớc cho phép chuyển quyền sử dụng đất để điều tiết các quan
hệ dân sự liên quan đến đất đai trong một trật tự pháp luật nhất định, tạo điều kiện
cho những ngời có nhu cầu sử dụng đất. Khai thác tiềm năng kinh tế của đất đai
đáp ứng nhu cầu của xã hội. Trớc đây, chuyển quyền sử dụng đất là vi phạm pháp
luật song ngày nay, việc quy định chế định chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện
của chế định chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự đã thừa nhận quyền
năng dân sự này của ngời sử dụng đất.
- Là cơ sở pháp lý để cá nhân, hộ gia đình thực hiện triệt để quyền sử dụng
khai thác tối đa lợi ích của đất, quyền chuyển quyền sử dụng đất mà Luật đất đai
đã quy định, đảm bảo quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đợc thông suất, không
bị ách tắc trong giao lu dân sự và là cơ sở pháp lý để Toà án giải quyết các tranh
chấp phát sinh trong việc chuyển quyền sử dụng đất.
Đảm bảo quyền lợi chính đáng của ngời sử dụng đất, đồng thời khuyến khích
họ đầu t công sức vật t, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả. Quản lý chặt
chẽ và hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp vào các mục đích khác. Việc chuyển
quyền sử dụng phải đợc thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của
đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên.
Mặt khác, quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất còn là chứng th pháp
lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất. Điều 3 khoản
2 - Luật đất đai 1993 nói rõ: Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các
quyền trên chỉ đợc thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng
của đất đợc giao theo quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp
luật. Thông qua việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất còn có ý
nghĩa hoàn thiện chế độ sở hữu đất đái phù hợp với cơ chế mới, xác định đợc
những ngời chủ thực sự, đất đai đợc quản lý chặt chẽ, đảm bảo sự bình ổn trật tự
xã hội, tránh gây ra những xáo trộn quá lớn các quan hệ đất đai, tránh để xảy ra
tình trạng tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân.
- Quy định này phù hợp với thực tế sẽ thúc đẩy các quan hệ dân sự mà đối t-
ợng là quyền sử dụng đất phát triển đúng hớng trong kinh tế thị trờng có sự quản

lý của Nhà nớc theo định hớng XHCN. Bộ luật dân sự là bộ luật có hiệu lực lâu
dài, vì thế, những quy định trong tơng lai. Những quy định về chuyển quyền sử
dụng đất trong bộ luật đáp ứng đợc yêu cầu hiện nay của chúng ta sẽ thúc đẩy các
quan hệ này phát triển, tạo tiêu đề cho các quan hệ dân sự khác ổn định và phát
24
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
triển đúng hớng.
II-/ điều kiện chung về chuyển quyền sử dụng đất
Khác với t liệu sản xuất khác - chủ yếu do con ngời tạo ra, đất đai là tặng
vật của tự nhiên trao cho con ngời, đất đai hình thành và tồn tại trớc khi xuất hiện
loài ngời. Sự xuất hiện của loài ngời trên trái đất đã đánh dấu một giai đoạn lịch sử
mới. Đất đã tạo ra con ngời và con ngời cùng với sức lao động, cộng với trí thông
minh tuyệt với của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó, đất
đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra
của cải vật chất cho xã hội. Điều kỳ diệu là sức sản xuất của đất đai chẳng những
không bị hạn chế mà thậm chí còn ngày càng trở nên tốt hơn nếu con ngời biết sử
dụng một cách đúng đắn và hợp lý. Vì thế, những quan hệ hớng tới đối tợng là đất
đai bao giờ cũng chiếm vị trí trọng yếu trong hệ thống các quan hệ xã hội. Bất kỳ
một xã hội nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai; bất kỳ Nhà nớc nào cũng quan
tâm đến việc thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo
những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Chúng ta
biết rằng, trong quá trình quản lý và sử dụng đất, các chủ thể đều hớng tới một lợi
ích chung là quản lý đất đai có hiệu quả theo một quy hoạch chung, có đất để sản
xuất nhằm đảm bảo đời sống và phát triển.
Nhu cầu về đất đai để sử dụng đất đa dạng: ngời thì sử dụng vào mục đích
nông nghiệp, ngời thì trồng rừng, ngời cần xây dựng nhà ở, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá và khoa học kỹ thuật. Cho nên, suy cho cùng thì các lợi ích mà
các chủ thể hớng tới chính là đất đai. Nhng đất ở đây không phải là tài nguyên vô
tận, món quà của thiên nhiên mà là một vốn đất đợc xác định, có ngời cụ thể sử
dụng.

Tuy nhiên, trên một vùng đất nào đó, không phải toàn bộ vốn đất chỉ xác
định vào một mục đích sử dụng, mà có nhiều chủ thể khác nhau và sử dụng đất
vào nhiều mục đích khác nhau. Nhà nớc có chính sách đảm bảo cho ngời làm
nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất, đảm bảo việc thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế trong thời hạn
giao đất, có chính sách tạo điều kiện cho nhân dân ở đô thị và nông thôn có đất
xây nhà cửa để ở. Cho nên ngời sử dụng đất khi muốn chuyển quyền sử dụng đất
phải tuân theo những quy định cụ thể về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất mà
Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai đã quy định.
Ngời sử dụng đất phải có tất cả các điều kiện sau đây mới đợc chuyển quyền
sử dụng đất (Điều 693 - Bộ luật dân sự).
25