Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất

NHÓM 5
BÁO CÁO MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
ĐỀ TÀI : “Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất”
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
:
BÙI NGUYÊN HẠNH
SINH VIÊN THỰC HIỆN
:
NHÓM 5
LÊ THỊ THU HÀ
VŨ THỊ HOÀI
BÙI THỊ HƯỜNG
NGUYỄN THỊ KHANG
LỚP
:
QLĐĐA-K52
1
NHÓM 5
MỤC LỤC
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 3
PHẦN II: NỘI DUNG 4
2.1. Khái niệm giá đất và nhân tố khu vực 4
2.1.1. Khái niệm giá đất 4
2.1.2. Nhân tố khu vực 4
2.2. Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất 5
2.2.1. Vị trí 5
2.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng 10
2.2.3. Chất lượng môi trường 15
2.2.4. Nhân tố quy hoạch 16
PHẦN III: KẾT LUẬN 17
TÀI LIỆU THAM KHẢO 18

2
NHÓM 5
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của quốc gia. Đất đai là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng.
Việc quản lý Nhà nước về đất đai là vấn đề quan trọng quyết định đến sự phát
triển kinh tế, văn hóa – xã hội .
Một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai là
quản lý giá đất. “Giá đất” là cầu nối của mối quan hệ về đất đai - thị trường – sự
quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách
khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận
với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong
phân phối đất đai. Để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và nhà
nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như các
loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận
động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu,
quy luật cạnh tranh
Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố.Trong đó nhân tố
khu vực ảnh hưởng quyết định đến mức giá đất trên thị trường đất đai. Để tìm
hiểu về ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, chúng tôi tiến hành nghiên cứu vấn đề: “Ảnh hưởng của
nhân tố khu vực tới giá đất”
3
NHÓM 5
PHẦN II: NỘI DUNG
2.1. Khái niệm giá đất và nhân tố khu vực.
2.1.1. Khái niệm giá đất.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp

quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có
giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền
cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường,
giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan nó gắn liền với quá trình trao
đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế Trong quá trình sử dụng đất
luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Nên
giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử
dụng đất.
Và giá đất có tính khu vực rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa
các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà
có tính đặc trưng khu vực rõ ràng.
2.1.2. Nhân tố khu vực.
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất bao
gồm: nhân tố vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, nhân tố quy hoạch. Sự
liên kết của các nhân tố này trong từng địa phương có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả
đất đai trong địa phương đó.
4
NHÓM 5
2.2. Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất.
2.2.1. Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói
về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp
hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các
trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
Vị trí kinh tế của mỗi khu vực được thể hiện qua sự phát triển của khu

vực đó. Sự phát triển của khu vực là quy mô phát triển dịch vụ thương nghiệp và
sự ảnh hưởng của nó đối với việc sử dụng đất. Nhìn chung, quy mô phát triển
của dịch vụ thương nghiệp càng cao thì hiệu quả sử dụng đất càng cao, nhu cầu
sử dụng đất càng nhiều từ đó đẩy giá đất tăng cao.
Những khu vực này thường là các đô thị. Ở Việt Nam, đô thị được phân
thành 6 loại gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III,
đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Đô thị đặc biệt giữ vai trò "trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học
- kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và
quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước". Hiện nay,
Việt Nam có hai thành phố được chính phủ xếp loại đô thị đặc biệt: Thủ đô Hà
Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là hai thành phố có giá đất cao nhất cả
nước. Giá thấp nhất tại nội thành Hà Nội là 1,8 triệu đồng/m2, Thành phố HCM
khung giá thấp nhất 1,2 triệu đồng/m2, và giá cao nhất của hai thành phố là
81triệu đồng/m2 [11]
Quy mô phát triển kinh tế tại các đô thị từ loại I đến loại V giảm dần.
Theo đó giá đất tại đây có xu hướng giảm theo.
5
NHÓM 5
BẢNG KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
Đơn vị tính: nghìn đồng/m
2
Loại
đô thị
Đặc biệt I II
Mức
giá
Giá tối
thiểu
Giá tối đa Giá tối

thiểu
Giá tối đa Giá tối
thiểu
Giá tối đa
1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0
Loại
đô thị
III IV V
Mức
giá
Giá tối
thiểu
Giá tối đa Giá tối
thiểu
Giá tối đa Giá tối
thiểu
Giá tối đa
120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0
[4]
Trong từng loại đô thị giá đất tại các vị trí khác nhau có giá khác nhau.
Tại nơi có vị trí thuận lợi có khả năng đem lại giá trị kinh tế cao như đất mặt
tiền. Trong các ngõ hẻm thì giá đất thấp hơn. Và tại mỗi loại đô thị tăng cao hay
thấp tùy thuộc vào vị trí khu vực chứa đất. Việc xác định vị trí đất trong từng
đường căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đất trong
từng đường phố cụ thể như sau:
- Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền).
- Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều
kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ôtô hoặc xe ba bánh vào tận nơi).
- Vị trí 3: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, trong hẻm của đường phố có
điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ôtô hoặc xe ba bánh không vào được ).

- Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm
không thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh
hoạt rất kém.
Dưới đây là bản giá đất của các thị trấn huyện Gia Lâm – Hà Nội tại các
vị trí và các loại đất khác nhau:
6
NHÓM 5
BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI CÁC THỊ TRẤN THUỘC HUYỆN GIA LÂM – HÀ NỘI
(Theo Quyết định số: 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà
Nội)
TT Tên đường phố
Giá đất ở
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
VT1
VT2
VT3
VT4
VT1
VT2
VT3
VT4
a Thị trấn Yên Viên
1 Đường Hà Huy Tập
15 000 000 9 000 000 5 500 000 4 875 000 6 525 000 4 125 000 2 625 000 2 121 000
2
Đường Phan Đăng Lưu
9 100 000
5 500 000
3 300 000
3 000 000

3 959 000
2 700 000
1 800 000
1 350 000
3 Đường Thiên Đức
9 100 000 5 500 000 3 300 000 3 000 000 3 959 000 2 700 000 1 800 000 1 350 000
4
Đường Đình Xuyên
9 100 000
5 500 000
3 300 000
3 000 000
3 959 000
2 700 000
1 800 000
1 350 000
b Thị trấn Trâu Quỳ
5 Đường Nguyễn Đức Thuận
13 200 000 7 920 000 4 840 000 4 290 000 5 742 000 3 630 000 2 310 000 1 866 000
6
Đường từ Nguyễn Đức Thuận đến hết thị trấn Trâu
Quỳ (QL5 )
13 200 000 7 920 000 4 840 000 4 290 000 5 742 000 3 630 000 2 310 000 1 866 000
7
Đường Kiên Thành (từ Nguyễn Đức Thuận đến
hết ĐP TT Trâu Quỳ)
9 100 000 5 500 000 3 300 000 3 000 000 3 959 000 2 700 000 1 800 000 1 350 000
8 Đường Ngô Xuân Quảng
13 200 000 7 920 000 4 840 000 4 290 000 5 742 000 3 630 000 2 310 000 1 866 000
9

Đường trong trường Đại học NN I (nối từ đường
Ngô Xuân Quảng đến hết ĐP trường ĐHNN I)
9 100 000 5 500 000 3 300 000 3 000 000 3 959 000 2 700 000 1 800 000 1 350 000
10
Đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết điạ phận
thị trấn Trâu Quỳ
9 100 000 5 500 000 3 300 000 3 000 000 3 959 000 2 700 000 1 800 000 1 350 000
11
Đường từ tiếp giáp đường Nguyễn Đức Thuận đi
qua tổ dân phố Kiên Thành đến giáp đường từ Đại
học NN1 đến hết địa phận TT Trâu Quỳ
8 000 000 4 835 000 2 901 000 2 637 000 3 480 000 2 500 000 1 700 000 1 300 000
Đơn vị tính:
đồng/m2
[6]
7
NHÓM 5
Giá đất không chỉ có sự chênh lệch giữa các đô thị mà còn có sự chênh
lệch giữa đô thị với nông thôn và giữa nông thôn với nhau. Khoảng cách từ nông
thôn tới các trung tâm kinh tế càng tăng thì giá đất có chiều hướng giảm dần.
Bảng . KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN
Đơn vị tính: nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu
Giá tối đa Giá tối
thiểu
Giá tối đa Giá tối

thiểu
Giá tối đa
10,00 1.875,00 4,50 1.275,00 2,50 900,00
[4]
Dưới đây là hai bảng thể hiện sự chênh lệch về giá đất giữa các vùng nông
thôn tại tỉnh Hải Dương:
BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN TỈNH HẢI DƯƠNG
(Theo Quyết định số: 145/2009/QĐ-UBND ngày 30/12/2009 của UBND Tỉnh Hải Dương) [7]
1- Đất ở tại nông thôn ở các vị trí ven đô thị, ven đường giao thông chính (quốc
lộ, tỉnh lộ), các đầu mối giao thông, khu thương mại, du lịch và các thị tứ:
Vị trí đất Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 Loại 5 Loại 5
1 6000 5000 4000 3000 2500 2000
2 4000 3500 3000 2000 1800 1200
3 3000 2500 2000 1500 1200 900
4 1500 1200 1000 900 800 700
5 1000 900 800 700 600 500
6 900 700 650 600 500 400
2- Đất ở tại các vị trí còn lại ở nông thôn :
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Xã đồng bằng Xã miền núi
Nhóm 1 Nhóm 2 Nhóm 1 Nhóm2
Vị
trí
đất
KV1 KV2 KV3 KV1 KV2 KV3 KV1 KV2 KV3 KV1 KV2 KV3
1
200
0
120

0 900
100
0 600 500
120
0 600 400 600 500 400
2
120
0 800 700 700 400 400 800 400 350 450 400 300
3 900 600 500 500 350 300 500 300 300 350 300 250
4 700 500 400 350 300 280 350 280 250 280 270 220
5 500 400 350 320 280 270 320 250 220 250 220 200
8
NHÓM 5
Giá đất ở tại các vùng nông thôn được xác định thông qua các hạng đất
khác nhau. Hạng đất để xác định giá đất khu dân cư ở nông thôn được xác định
căn cứ vào các yếu tố: khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế
ở địa phương như sau:
Hạng 1: Đất có vị trí thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch
vụ, có vị trí ven trục đường giao thông của xã, huyện hoặc tiếp giáp với khu dân
cư ở các vùng: ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính:
khu thương mại hoặc chợ, khu du lịch, khu công nghiệp, có giá đất thực tế cao
nhất.
Hạng 2: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và
dịch vụ kém hạng 1, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung
bình của đất hạng 1.
Hạng 3: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và
dịch vụ kém hạng 1, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung
bình của đất hạng 2.
Hạng 4: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và
dịch vụ kém hạng 3, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung

bình của đất hạng 3.
Hạng 5: Đất ở miền núi tương đối thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh
hoạt, có vị trí xa trục đường giao thông, đất ở vùng sâu, vùng xa của xã trung du
và đồng bằng có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình
thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 4.
Hạng 6: Đất vùng miền núi cao, vùng biên giới, hải đảo hoặc vùng sâu,
vùng xa của xã trung du và đồng bằng không thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh,
sinh hoạt, dân cư thưa thớt, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất trong các
hạng đất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 5.
Như vậy giá đất tại các vị trí khác nhau có giá khác nhau. Giá đất của
những thửa đất thuộc vị trí 1 luôn có giá cao nhất trên tất cả các đường phố và
cao hơn nhiều giá đất tại vị trí 2, vị trí 3,vị trí 4 của đường phố đó. Giá của thửa
đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng gần các khu trung
9
NHÓM 5
tâm, các khu buôn bán thì giá càng cao. Đồng thời ở cùng một loại vị trí nhưng
do khả năng sinh lợi khác nhau đã quyết định đến loại đường phố khác nhau, do
đó ở cùng một vị trí nhưng khác nhau về loại đường phố thì giá cũng khác nhau.
Tuy nhiên, yếu tố vị trí chỉ quyết định đến giá cao hay thấp của thủa đất, mà
không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường.
2.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng.
Hiện nay, nước ta đang thực hiện quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước và có nhiều cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển trên toàn quốc. Tuy
nhiên, mức độ đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương khác nhau đã
góp phần tạo nên sự chênh lệch về giá đất giữa các địa phương. Nên điều kiện
cơ sở hạ tầng là một trong những vấn đề cần xem xét để xác định giá đất.
Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất gồm có hai loại:
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật : đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp thoát
nước
+ Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện, vui chơi giải trí, điện sinh

hoạt, chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc
Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến giá đất. Kết cấu
hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn. Có thể thấy cơ
sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng hơn trong việc xác định giá đất so với
cơ sở hạ tầng ở nông thôn. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá
trị mà đất hiện có.
Điều kiện cơ sở hạ tầng phát triển sẽ tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế - xã
hội của địa phương phát triển. Và điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất
được thể hiện thông qua sự phát triển của hệ thống giao thông đồng bộ, sự phát
triển của hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống xử lý chất thải, phòng cháy
chữa cháy, hệ thống an toàn lao động Việc giá đất tăng ở khu vực có đầu tư
kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tâm lý của người sử dụng đất. Khi lựa chọn đất,
đặc biệt đất ở người sử dụng luôn đặt ra những câu hỏi cho sự lựa chọn của
mình về khả năng tiện lợi ở đó. Ví dụ như hệ thống giao thông an toàn không?
Điện, nước sử dụng thế nào? đó sẽ là nhân tố tác động trực tiếp tới giá trị đất
10
NHÓM 5
tại khu vực đó. Nhờ có sự phát triển cơ sở hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai
dễ dàng hơn. Nó có thể đáp ứng và thỏa mãn những yêu cầu khác nhau của
người sử dụng đất.
Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại
đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên
ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp
hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông Những địa
phương có hệ thống mạng lưới giao thông phát triển, đồng bộ và kết cấu đường
giao thông tốt không những tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại, kinh doanh
buôn bán của nhân dân trong địa phương mà còn tạo điều kiện giao lưu buôn
bán với các địa phương, các vùng kinh tế lân cận và làm cho giá trị sử dụng đất
tăng. Từ đó tạo sự thu hút đối với người có nhu cầu mua đất và các nhà đầu tư,
đồng thời kéo giá đất tại các địa phương đó tăng lên.

Ở nước ta, cơ sở hạ tầng nói chung và cơ sở hạ tầng kỹ thuật nói riêng,
phát triển chủ yếu ở các đô thị, các trung tâm kinh tế của đất nước, của từng
vùng và từng địa phương. Như tại Hà Nội mật độ giao thông dày đặc, chất lượng
đường giao thông được quan tâm thường xuyên và đặc biệt rất thuận tiện trong
việc đi lại, giao lưu với các vùng lân cận và các vùng miền trong cả nước do có
quốc lộ 1A đi qua, đồng thời là điểm đầu của hai quốc lộ 5A, 6A. Với hệ thống
giao thông thuận lợi đã đẩy giá đất của Hà Nội lên rất cao và thuộc loại cao nhất
cả nước. Ví dụ tại Hà Nội, giá đất ở một số tuyến phố có khả năng sinh lời cao
như Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ lên tới 81 triệu đồng mỗi m2. [11]
Đường phố Hàng Ngang [5]
11
NHÓM 5
Còn những địa phương có điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật kém phát triển,
chưa đồng bộ, kết cấu hạ tầng chưa tốt thì khả năng phục vụ cho nhu cầu sinh
hoạt của người dân thấp. Đặc biệt với hệ thống giao thông chưa đồng bộ, chất
lượng đường giao thông kém sẽ gây hạn chế lớn đối với sự phát triển kinh tế của
địa phương. Và từ đó, giá trị sử dụng đất của địa phương sẽ thấp hơn so với địa
phương có điều kiện cơ sơ hạ tầng phát triển, đồng thời giá đất cũng thấp hơn.
Những địa phương có điều kiện cơ sở hạ tầng kĩ thuật kém phát triển hơn
thường là vùng nông thôn, đặc biệt là miền núi, vùng sâu, vùng xa và hải đảo.
Sự phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển
cơ sở hạ tầng xã hội. Và sự phát triển cơ sở hạ tầng xã hội tác động đến nhu cầu
sống của người dân, do đó cơ sở hạ tầng xã hội là một trong những vấn đề quan
tâm hàng đầu của người dân khi mua đất, thuê nhà. Nền kinh tế của nước ta
ngày càng phát triển nên người dân càng mong muốn được sinh sống trong khu
vực có điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội như: mạng lưới điện, điện thoại, hệ thống
trường học, bệnh viên, các khu vui chơi giải trí phát triển và có chất lượng phục
vụ tốt. Cơ sở hạ tầng xã hội phát triển sẽ ảnh hưởng tới quyết định mua đất của
người dân và đồng thời góp phần nâng giá đất tăng cao. Thực tế cho thấy, khu
vực nào đông dân cư thì khu đó đã có cơ sở hạ tầngtương đối phát triển .Ở nước

ta, thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có cơ sở hạ tầng xã hội phát triển
cao nhất cả nước, với rất nhiều trường học đặc biệt là các trường đại học, cao
đẳng với chất lượng giáo dục tốt, tập trung nhiều bệnh viện lớn với chất lượng
chất lượng khám chữa bệnh cao, nhiều dịch vụ công cộng… đã làm tăng giá trị
sử dụng đất tại hai thành phố này và đồng thời đẩy giá đất tăng cao và cao nhất
cả nước. Ngược lại những nơi có điều kiện cơ sở hạ tầng kém phát triển như
vùng cao, vùng sâu, vùng xa với mạng lưới điện kém phát triển, có nơi chưa có
lưới điện quốc gia, chưa được phủ sóng hoặc sóng yếu, khả năng phục vụ tại các
trường học, bệnh viện kém thì nhu cầu mua đất của người dân ít nên giá đất tại
các vùng này thấp.
12
NHÓM 5
Ví dụ bảng giá đất của huyện Sóc Sơn, một trong những huyện kém phát
triển về cơ sở hạ tầng của Hà Nội.
BẢNG GIÁ ĐẤT KHU DÂN
C
Ư
NÔNG THÔN THUỘC HUYỆN SÓC
SƠ
N
(The Quyết định số: 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội)
Đơn vị tính: đồng/m2
TT
Tên địa phương
Mức giá
Đất ở
Đất sản xuất kinh
d
oan
h

phi nông
nghiệp
1 Xã Phù Lỗ 700 000 470 000
2 Xã Phú Minh 700 000 470 000
3 Xã Phú Cường 700 000 470 000
4 Xã Thanh Xuân 700 000 470 000
5 Xã Mai Đình 700 000 470 000
6 Xã Quang Tiến 650 000 450 000
7 Xã Xuân Thu 250 000 150 000
8 Xã Kim Lũ 250 000 150 000
9 Xã Trung Giã 300 000 175 000
10 Xã Đức Hoà 250 000 150 000
11 Xã Tân Minh 350 000 200 000
12 Xã Bắc Phú 250 000 150 000
13 Xã Đông Xuân 400 000 230 000
14 Xã Tân Dân 400 000 230 000
15 Xã Tân Hưng 250 000 150 000
16 Xã Việt Long 250 000 150 000
17 Xã Hiền Ninh 350 000 200 000
18 Xã Xuân Giang 250 000 150 000
19 Xã Tiên Dược 700 000 470 000
20 Xã Phù Linh 700 000 470 000
21 Xã Nam Sơn 250 000 150 000
22 Xã Bắc Sơn 250 000 150 000
23 Xã Minh Trí 300 000 175 000
13
NHÓM 5
24 Xã Minh Phú 300 000 175 000
25 Xã Hồng Kỳ 250 000 150 000
Và bảng giá đất tại huyện Từ Liêm – Hà Nội

BẢNG GIÁ ĐẤT VÙNG DÂN CƯ NÔNG THÔN THUỘC HUYỆN TỪ
LIÊM
(Theo Quyết định số: 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà
Nội)
Đơn vị tính:đ/m2
TT Tên địa phương
Mức giá
Đất ở
Đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp
1
Xã Xuân Phương
2 250 000 1 125 000
2
Xã Phú Diễn
2 250 000 1 125 000
3
Xã Minh Khai
2 250 000 1 125 000
4
Xã Thuỵ Phương
2 250 000 1 125 000
5
Xã Tây Mỗ
2 250 000 1 125 000
6
Xã Đại Mỗ
2 250 000 1 125 000
7
Xã Tây Tựu

2 156 000 1 078 000
8
Xã Thượng Cát
2 156 000 1 078 000
9
Xã Liên Mạc
2 156 000 1 078 000
[6]
Từ bảng trên có thể thấy cùng là vị trí ngoại thành Hà Nội mà sự chênh
lệch về giá đất giữa hai vùng khá rõ ràng.
Vì vậy, sự phát triển của cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất.
Khu vực có kết cấu hạ tầng đầy đủ, đồng bộ thì nguồn cung trên thị trường khá
sôi động. Chắc chắn tạo lực đẩy đưa giá đất tại khu vực đó lên cao. Ngược lại
một khu vực không có kết cấu hạ tầng đầy đủ, có nhiều bất tiện thì nhu cầu sử
dụng đất không cao, nên giá đất tại khu vực đó thấp là đương nhiên.
14
NHÓM 5
2.2.3. Chất lượng môi trường.
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môi
trường nhân văn và môi trường tự nhiên. Môi trường tự nhiên bao gồm: địa chất,
địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn Còn các điều kiện
môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và
mức thu nhập ở khu vực.
Chất lượng môi trường tự nhiên ảnh hưởng đến tâm lý của người dân khi
mua đất. Khi lựa chọn đất ở, bất kì người dân nào cũng muốn lựa chọn khu vực
có môi trường xanh, sạch và đẹp. Khu vực có không khí trong lành, môi trường
nước, môi trường đất sạch hay ít ô nhiễm, độ ô nhiễm tiếng ồn thấp, có nhiều
cây xanh, không gian thoáng và cảnh quan đẹp sẽ giúp cho người dân có sức
khỏe tốt và cuộc sống thư giãn, thoải mái. Và những khu vực đó sẽ luôn thu hút
được người mua đất ở và kéo theo giá đất tại đó tăng lên. Ngược lại những khu

vực có chất lượng môi trường xấu như ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm không khí,
ô nhiễm đất đai sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe người dân sống trong khu
vực và làm giảm giá trị sử dụng đất trong khu vực đồng thời làm giảm giá đất.
Bên cạnh sự ảnh hưởng của môi trường trong lành hay ô nhiễm tới giá đất các
khu vực thì sự thuận lợi hay nguy cơ rủi ro của môi trường tự nhiên tới khu vực
cũng làm ảnh hưởng đến giá đất khu vực đó. Những nơi nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…)
làm cho giá trị đất đai bị sút giảm và ngược lại môi trường thuận lợi sẽ làm tăng
giá trị sử dụng các loại đất và góp phần làm cho giá đất tăng.
Hình ảnh về môi trường sống của người dân:
Sông Tô Lịch-Thành phố Hà Nội [8]
15
NHÓM 5
Cùng với sự ảnh hưởng của môi trường tự nhiên thì môi trường nhân văn
trong khu vực cũng có tác động không nhỏ tới giá đất của khu vực đó. Các khu
vực có các loại hình lao động tập trung, tập trung nhiều nơi làm việc của nhiều
ngành nghề khác nhau sẽ tập trung nhiều dân cư sinh sống để thuận tiện cho
công việc. Đồng thời các khu vực có trình độ giáo dục cao, mức thu nhập cao
với khoa học công nghệ phát triển thì sẽ thu hút nhiều người lao động. Vì người
lao động nào cũng mong nuốn có thu nhập cao, phát huy được năng lực của
mình. Chính vì vậy giá đất, giá thuê nhà tại các khu vực này tăng cao và làm cho
thị trường bất động sản tại các khu vực này khá sôi động.
2.2.4. Nhân tố quy hoạch.
Hiện nay, Việt Nam đang thực hiện quá trình công nghệp hóa đất nước,
Nhà nước ta quản lý về đất đai bằng quy hoạch và pháp luật. Nhân tố quy hoạch
ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử
dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất Khi dự án quy hoạch ở khu vực đó
đưa vào thực hiện cũng đồng nghĩa với việc phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển
kinh tế xã hội. Thông tin về quy hoạch lan rộng thì sẽ thu hút nhiều người dân
tham gia vào thị trường đất đai tại khu vực đó, vì vậy giá đất tăng tỷ lệ thuận với

nhu cầu về đất.
Trên thực tế việc quy hoạch và thực hiện xây dựng theo quy hoạch luôn
có một khoảng cách xa. Ở đây quy hoạch chưa được phê duyệt nhưng việc mua
bán, đầu cơ đất đai đã diễn ra sôi động. Điển hình năm 2010, tại Thị trường nhà
đất Hà Nội bị tác động mạnh khi nhiều người tin rằng, sẽ xây trục Thăng Long
từ trung tâm Hà Nội đến Ba Vì và nơi đây sẽ là trung tâm hành chính quốc gia.
Đẩy giá đất tại những nơi đây tăng 2 - 3 lần chỉ trong thời gian ngắn. [12]
16
NHÓM 5
PHẦN III: KẾT LUẬN
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau
trong khu vực. Sự liên kết của các nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội
kinh tế của nơi có đất, những đặc tính của địa phương tạo ra có ảnh hưởng quyết
định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
Qua việc tìm hiểu về vấn đề ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất
chúng tôi nhận thấy nhân tố khu vực có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất. Mỗi khu
vực có đặc điểm khác nhau về vị trí kinh tế, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng
môi trường và nhân tố quy hoạch. Sự khác nhau này đã tạo nên sự chênh lệch về
giá cả giữa các khu vực. Khu vực nào cáo vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng phát
triển, chất lượng môi trường tốt và có quy hoạch tốt sẽ có giá đất cao. Tuy nhiên
nhân tố vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường chỉ quyết định giá
cao hay thấp chứ không làm biến động giá trên thị trường, còn nhân tố quy
hoạch làm biến động giá trên thị trường đất đai. Sự tăng giảm giá đất trên thị
trường bất động sản còn có thể do số lượng người tham gia mua bán đất nhiều
hay ít hoặc do sự ra đời của các chính sách Nhà nước, đặc biệt sự ra đời của các
chính sách về đất đai có thể làm cho thị trường nhà đất hoặc sôi động hoặc đóng
băng.
Hiện nay việc định giá đất trên thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó
khăn bởi sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Nên trong công tác định giá đất thì

UBND các tỉnh cùng các cơ quan chức năng liên quan phải có phân tích, đánh
giá chính xác về nhân tố khu vực nói riêng và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
của địa phương nói chung để đưa ra bảng giá đất sát với giá đất trên thị trường
đất đai. Từ đó góp phần bình ổn giá trên thị trường đất đai đồng thời tạo được sự
yên tâm cho người dân khi tham gia vào thị trường bất động sản của địa phương.
17
NHÓM 5
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Định Giá Đất. NXB Nông nghiệp 2006
2. Giáo trình Quy Hoạch Sử Dụng Đất. NXB Nông Nghiệp 200
3. Giáo trình Quản Lý Nhà Nước Về Đất Đai. NXB 2007
4.
5.
6. http:// diaoconline.vn ha noi
7. haid]ơng
8. .v n
9.
10.
11.
12.
18