Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong các phương pháp định giá đất

Nhóm Siêu Nhân

Nguyên tắc thay thế

MỤC LỤC
I .ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................2
II .NỘI DUNG...................................................................3
1.Khái niệm....................................................................................3
2. Nguyên tắc thay thế được vận dụng trong các phương pháp
định giá đất ...................................................................................5
2.1. Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp so sánh
.......................................................................................................5
2.2. Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp chi phí
.......................................................................................................8
2.3. Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp thu nhập
..................................................................................................9
2.4. Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp thặng dư
...................................................................................................10
3.Cách khắc phục hạn chế của nguyên tắc..................................11

III.KẾT LUẬN..................................................................13
Tài liệu tham khảo.........................................................................14

1


Nhóm Siêu Nhân

Nguyên tắc thay thế

I. ĐẶT VẤN ĐỀ

Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt
động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là một tư liệu sản
xuất đặc biệt, đất đai cung cấp nguồn nước cho sự sống, cung cấp nguồn nguyên
vật liệu và khoáng sản,là không gian của sự sống đồng thời bảo tồn sự sống. Đất
đai vừa là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơng trình văn hố xã hội, an
ninh quốc phòng.
Ở nước ta hiện nay cùng với sự phát triển là sự gia tăng về dân số, xu thế
đơ thị hố mạnh mẽ làm cho nhu cầu sử dụng đất đai tăng lên không ngừng, làm
cho giá đất ngày càng tăng cao.
Mà đất đai tuy có thể giao dịch như hàng hóa nhưng khơng phải là sản
phẩm lao động của con người làm ra nên khơng có giá trị. Giá cả của nó chịu
ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của hàng
hóa thơng thường. Điều đó quyết định rằng giá đất tự có nguyên tắc và phương
pháp đặc biệt riêng của mình. Chỉ có tn thủ ngun tắc định giá đất đai, cân
nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa
ra giá cả của đất đai.
Một trong các nguyên tắc định giá đất ấy là nguyên tắc thay thế. Bài thảo
luận này nhóm chúng em trình bày về “Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong
các phương pháp định giá đất”.

2


Nhóm Siêu Nhân

Nguyên tắc thay thế

II.NỘI DUNG
1.

Khái niệm

Nguyên tắc thay thế trong định giá đất được hiểu là áp đặt về mặt giá trị
của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một
vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời
gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Ví dụ: có 2 mảnh đất:
Mảnh A là mảnh đất cần định giá.
Mảnh B là mảnh đất đã giao dịch và đã có giá bán.
Trong điều kiện :
+giá trị sử dụng của hai mảnh đất là tương đồng nhau
+tiện ích xung quanh lơ đất mang lại là như nhau
+thời điểm giao dich mảnh B gần với thời điểm định giá mảnh A
chúng ta có khuynh hướng áp đặt giá trị của mảnh A với giá bán của
mảnh B.

3


Nhóm Siêu Nhân

Ngun tắc thay thế

Và theo dothi.net thì :
Ngun tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể
thay thế lẫn nhau trong q trình sử dụng, thì giá trị của những bất động sản đó
được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản
khác.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Ví dụ, có 2 bất động sản chia lơ tại

khu đơ thị Trung Hịa - Nhân Chính, một biệt thự 4 tầng, mặt tiền 5,5 m, mặt
bằng 60 m2, có garage, ơtơ vào nhà, được rao bán với giá 3,5 tỷ đồng và một
biệt thự 4 tầng, có garage, có sân cổng, mặt tiền 5 m, mặt bằng 70 m2 rao bán
với giá 3,3 tỷ đồng. Xét về mặt hữu dụng là như nhau, vị trí tương đương nhau,
bất động sản thứ hai rẻ hơn tương đối so với bất động sản thứ nhất, do vậy,
người mua chắc chắn sẽ lựa chọn bất động sản thứ hai.

4


Nhóm Siêu Nhân

Nguyên tắc thay thế

2. Nguyên tắc thay thế được vận dụng trong các phương pháp định
giá đất
2.1. Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp so sánh
Nguyên tắc thay thế cho rằng: giá thị trường của 1 thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán 1 thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị
và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong
việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của 1 thửa đất
nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng
loại hình có khả năng thay thế nó.
Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận
chủ yếu,nguyên lý cơ bản được thể hiện tại hình 4-1 dưới đây:
Mẫu giao dịch
thực tế 1

So sánh

Thửa
đất chờ
định giá
So sánh

Mẫu giao dịch
thực tế 3

So sánh

5

Giá cả của thửa
đất chờ định giá
Hiệu chỉnh


Nhóm Siêu Nhân

Ngun tắc thay thế

Hình 4.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp

Mà giá trị sử dụng của một thửa đất bao gồm:
+ Số vốn đầu tư phải bỏ ra để sử dụng vào mục đích đó.
+ Khả năng sử dụng mảnh đất đó vào các mục đích khác nhau.
+ Khả năng sinh lợi của đất : phần lợi nhuận thu được trong quá trình sử
dụng đất.
+ Tính ổn định của mục đích sử dụng đất đó.
Và căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thơng

qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá
cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng 1 thị trường, có thể thơng qua
điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có
khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thơng qua so sánh với nó
để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh
thường dùng trong ĐGĐ là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở.
Chẳng hạn :
Các xã giáp ranh thuộc huyện Từ Liêm – nơi tốc độ đô thị hóa đang gây
“chóng mặt” cả giới đầu tư, người dân lẫn nhà chức trách. Tại đây có hàng loạt
dự án đô thị mới, nhà ở, khu kinh doanh dịch vụ quy mơ lớn như: Nam Thăng
Long, Mỹ Đình I và II, các khu đơ thị thuộc xã Mễ Trì, các khách sạn 5 sao…
cùng nhiều cơng trình cơng cộng tầm cỡ được đầu tư lớn (Khu liên hợp thể thao
Mỹ Đình, Trung tâm Hội nghị quốc gia, Bảo tàng Hà Nội).

6


Nhóm Siêu Nhân

Nguyên tắc thay thế

Lãnh đạo Hà Nội gọi các lô đất, căn nhà cùng trên một đường phố nhưng thuộc
các địa giới hành chính khác nhau là sự "đan xen cài răng lược" nên giá của những lô
đất ở cạnh nhau cũng khác nhau.(Ảnh: O.M).

Đặc biệt, theo Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Hoàng Mạnh Hiển, các
quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ khi được thành lập hầu như đều có một
phần diện tích đất tự nhiên của huyện Từ Liêm cũ. Do đó, nhiều khu vực địa giới
hành chính, giữa các xã giáp ranh của huyện Từ Liêm với các phường thuộc
quận lân cận, dân cư sinh sống “đan xen, cài răng lược với nhau”.

“Một số tuyến đường, phố của Thủ đô đi qua cả huyện và quận, điều kiện
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hai bên đường các tuyến này khơng có sự khác
biệt giữa quận và huyện” – lãnh đạo Hà Nội nhận định.
Chính do q trình đơ thị hóa và sự đan xen diện tích đất cũng như địa
giới hành chính các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy và huyện Từ Liêm
như vậy, nên theo lãnh đạo Hà Nội - bảng giá các loại đất do UBND TP ban
hành hàng năm quy định giá đất thuộc các tuyến phố, đường trên địa bàn các xã
giáp ranh của huyện Từ Liêm (Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Mễ Trì, Trung Văn) bằng
với giá đất các quận nội thành liền kề.
7


Nhóm Siêu Nhân

Nguyên tắc thay thế

Điều cần chú ý là do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng
giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có
điều kiện chất lượng hồn tồn giống nhau như thửa đất chờ định giá.

Tóm lại nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một người
mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của một bất động
sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thoả mãn tương tự.
2.2.Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp chi phí
Nguyên tắc thay thế được áp dụng chủ yếu trong phương pháp chi phí.
Ngun tắc này nêu lên rằng khơng một người mua khôn ngoan nào trả giá cho
một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lơ đất tương tự cùng xây dựng cơng
trình theo ước muốn và tính hữu ích tương tự nếu khơng có sự chậm trễ quá
đáng. Những tài sản cũ hơn cũng được tính bằng cách thay thế với tài sản đang
định giá, giá trị của nó được tính qua giá trị xây dựng mới. Do vậy, chi phí tái

tạo tài sản vào ngày định giá cộng với giá trị đất sẽ là giá trị bất động sản ước
tính. Mà ta biết phương pháp so sánh lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, vì vậy
trong phương pháp chi phí, để tính ra chi phí của các bộ phận trong bất động sản
người ta cũng dùng phương pháp so sánh.
8


Nhóm Siêu Nhân

2.3.

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp thu nhập
Giá cả, tiền thuê và tỷ suất hồn vốn của bất động sản có khuynh hướng

được thiết lập bởi giá cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của các bất động sản thay
thế. Nguyên tắc thay thế cung cấp cơ sở cho việc dự đốn tiền th, chi phí và tỷ
suất hồn vốn hay tỷ suất vốn hoá cho tài sản thẩm định.
Thật vậy,một trong các phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn được
dùng là phương pháp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tương tự hoặc giống
nhau trên thị trường. Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát nhiều thửa
đất để tính giá trị bình qn của thu nhập và giá cả.
Phương pháp cụ thể là: Chọn 4 thửa đất trở lên mới phát sinh giao dịch mà
loại hình và tính chất đều có những đặc điểm tương tự với thửa đất chờ định giá,
rồi lấy bình quân tỷ suất giữa thu nhập với giá cả của các mẫu để làm suất lợi tức
hoàn vốn.
Nguyên tắc thay thế cũng dùng để kiểm tra sự vững chắc của dòng thu
nhập, độ tin cậy của các giả thiết đưa ra cùng thông tin được áp dụng.
2.4.Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp thặng dư

Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên lý luận: nếu có một người
muốn mua một thửa đất để tiến hành phát triển, hy vọng có được một mức lợi
nhuận khơng ít hơn lợi nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó vào chỗ khác,
lúc đó giá cả cao nhất mà ơng ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là mức còn lại
sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất trong tương lai được dự tính) trừ đi chi
phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế.
Ngồi ra, phương pháp thặng dư cịn có thể thơng qua việc tính ra thu
nhập để có được giá cả của đất đai hoặc nhà ở.

9


Nhóm Siêu Nhân

Nguyên tắc thay thế

Và phương pháp thặng dư căn cứ vào loại hình phát triển của bất động
sản, tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển)
có thể tính được theo hai cách:
(1). Ðối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng cơng nghiệp... thì phải
theo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng
tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp
để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát
triển).
(2). Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp, thì
việc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn
cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử
dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng
phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động
sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành

tổng giá bất động sản.
Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây: tiền thuê tháng
hoặc tiền thuê năm trên một đơn vị diện tích; mức chi phí cho th bất động sản;
suất lợi tức hồn vốn bất động sản; diện tích có thể cho th.
Ví dụ, căn cứ vào mức tiền thuê trong 1 tháng trong thị trường nhà đất
hiện nay, những bất động sản tương tự với bất động sản được phát triển là 200
nghìn đồng cho mỗi m2, trong đó chi phí quản lý là 30%, tỷ lệ hoàn vốn của loại
bất động sản này là 8%, tổng diện tích sử dụng là 4.000 m2, tỷ lệ có thể cho th
là 85%, thì tổng giá của bất động sản được phát triển có thể xác định là:
200 x (1 - 30%) x 12 x 4.000 x 85% x 1/ 8% = 7,140 triệu đồng

10


Nhóm Siêu Nhân

Nguyên tắc thay thế

3. Cách khắc phục hạn chế của nguyên tắc:
Thực tế, các tài sản được đưa ra để so sánh khó tương đồng với nhau ở tất
cả các yếu tố, sẽ có những yếu tố sai khác, cho nên, để đưa ra được sự so sánh
chính xác thì cần tiến hành quá trình hiệu chỉnh như sau :
Đầu tiên, phải sau
khi tiến hành hiệu chỉnh
thời gian vì theo khái niệm
của nguyên tắc thay thế thì
thời điểm định giá đất phải
gần với thời điểm bán. Cầu
về đất đai thì ngày càng
tăng, giá đất cũng theo đó

ngày

càng

tăng

khơng

ngừng, biến động liên tục.
Do đó yếu tố thời gian là
yếu tố rất quan trọng trong
định giá đất.
Thứ hai, điều kiện đất đai. Phải là những mảnh đất có cùng điều kiện như
đã trình bày ở trên thì mới có thể áp dụng nguyên tắc thay thế trong định giá đất.

11


Nhóm Siêu Nhân

Nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành
kinh tế hợp lí. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là 1 trong những nội
dung trung tâm của các nguyên tắc định giá.
Và theo điều 56 Luật đất đai năm 2003 quy định thêm một số nguyên tắc
trong công tác định giá đất ở Việt Nam:
Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

Các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
quy hoạch thì mức giá như nhau.
Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện
tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

12


Nhóm Siêu Nhân

Nguyên tắc thay thế

III. KẾT LUẬN

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những
nhân tố này lại luôn luôn biến động. Định giá đất cần phải phân tích tỷ mỷ điểm
này và phán đốn chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành
giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.
Vì vậy chúng ta cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất, lấy đó
làm kim chỉ nam, phân tích cận thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai,
sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán
đoán phù hợp đối với giá cả đất đai.
Đặc biệt chúng ta cần chú ý đến nguyên tắc thay thế - một nguyên tắc
trung tâm trong các nguyên tắc định giá đất. Mặc dù nguyên tắc thay thế vẫn còn
hạn chế: rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn
giống nhau như thửa đất chờ định giá. Nhưng nó giúp có thể định giá của một
mảnh đất thông qua một mảnh đất khác đã được bán thỏa mãn điều kiện hai

mảnh đất nằm trong cùng một vùng giá trị và mảnh đất đã được bán đó được bán
trong thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất.
Nguyên tắc này được áp dụng trong các phương pháp : phương pháp so
sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.
Nguyên tắc này khơng đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián
tiếp với các nguyên tắc khác. Khi định giá đất cần phải hiểu biết đầy đủ những
nguyên tắc mà hiện nay nước ta đang áp dụng, phải nắm vững mối quan hệ giữa
chúng và phải vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính
xác.
13


Nhóm Siêu Nhân

Ngun tắc thay thế

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Ngơ Đức Cát. Kinh tế tài nguyên đất. NXB Nông Nghiệp. 2000
2. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân. Giáo trình Định giá đất. NXB Nơng
Nghiệp. 2006
3.Chính Phủ. Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung các loại giá đất.
4.Chính Phủ. Nghị định 123/2007/ND-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi
và bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/ND-CP.
5. Chính phủ. Nghị định 69/2009/ND-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và
tái định cư.
6. Luật đất đai năm 2003
7. website : + dothi.net
+bee.net.vn

+quản lý đất đai và bất động sản đô thị
+vietnam.net
+www.thamdinhgia.org

14