Tiểu luận môn định giá đất Định giá nhóm đất Phi nông nghiệp ở Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
o-O-o
THẢO LUẬN NHÓM
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề Tài nhóm 22:
"Định giá nhóm đất Phi nông nghiệp ở Việt Nam"
Giáo viên hướng dẫn: GV. BÙI NGUYÊN HẠNH
Nhóm sinh viên : NÔNG ĐỨC THIỆN
ĐẶNG THỊ THU THẢO
NGUYỄN VĂN THẢO
Lớp : QLĐĐA – k52
Hà nội - 2010
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất
đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả
mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm
ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ,
bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì
đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có
thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn.
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao
động làm ra. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về
thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử

dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai
thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì tính tài sản
đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải
định giá.
Việt Nam là một nước đang phát triển mạnh theo hướng công nghiệp hoá,
nhu cầu sử dụng đất càng ngày càng cao, nhất là đất phi nông nghiệp, giá đất ngày
càng tăng cao do lợi ích thu được từ đất ngày càng lớn. có khi vượt quá giá trị thực
của đất đai. Để giúp cho việc bình ổn giá đất, làm cho thị trường đất đai minh bạch,
giúp cho công tác quản lý đất đai, tránh những trường hợp sốt đất hay đóng băng
do giá đất gây ra… Từ những lý do trên nhóm chúng tôi chọn đề tài: “ Định giá
nhóm đất phi nông nghiệp ở Việt Nam”.
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
2
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
II. NỘI DUNG
2.1. Phân loại đất phi nông nghiệp
Nhóm đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 13 Luật đất đai 2003 bao
gồm:
a) Ðất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Ðất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
c) Ðất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
đ) Ðất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất
xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ
lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh, đất xây
dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
e) Ðất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
g) Ðất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

h) Ðất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
i) Ðất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Ðất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
2.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
a) Khung giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
Nghị định của Chính phủ số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: đất ở tại nông thôn, đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp
khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
3
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo
dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử
văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo
quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là
đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi
nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại
đất, chia
theo ba loại xã trong địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi
để định giá theo khung giá quy định tại Nghị định 123/2007/NĐ-CP.
Giá đất ở tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và
miền núi)
với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m
2
và mức
giá tối đa là
1.875

nghìn đồng/m
2
.
Bảng 1: Khung giá đất ở tại nông thôn
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
10,00 1.875,00 4,50 1.275,00 2,50 900,00
(Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/27/2007 của Chính phủ)
Bảng 2: Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
10,00 1.350,00 4,50 900,00 2,50 525,00
(Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ)
Giá đất kinh doanh phi tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng,
trung du và miền núi) với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn
đồng/m
2
và mức giá tối đa là 1.350 nghìn đồng/m
2
.
b) Tiêu chuẩn xếp loại vị trí
Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE

4
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
giới hành chính cấp xã:
- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm
tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế);
gần khu thương
mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc
không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ
nông thôn.
- Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu
vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.
- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu
vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu
vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả
năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện
kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên
tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất,
gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở
đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
c) Xác định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định
giá theo
vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại
vị trí đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất
cho từng khu vực đất theo
nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức
giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu

vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác
định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng vị
trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
5
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
Riêng đối với đất ở thì mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định không
được vượt quá 5 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn do Chính phủ
quy định; đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì mức giá do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định không được vượt quá 3 lần mức giá tối đa của khung
giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ quy định,
qui định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 13 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27
tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí
đối với loại đất này để định giá.
2.3. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị
a) Khung giá quy định
Ðô thị là nơi tập trung dân cư, với cơ cấu lao động chủ yếu là lao động
phi nông
nghiệp, là trung tâm thương nghiệp và có thể là công nghiệp, thành phố
hay thị trấn Nói cách khác đó là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của cả nước,
của một vùng, của một tỉnh hay một huyện nào đó. Nền kinh tế càng phát triển thì
càng có nhiều đô thị và quy mô của các đô thị càng lớn.
Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất
phi nông
nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công
trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào
mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn
hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di

tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng
khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công
trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và
đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại
đường phố và vị trí đất để định giá.
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
6
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
Khung giá đất ở tại đô thị được quy định theo mức giá tối thiểu và giá tối đa
cho 6 loại đô thị, dao động từ 30 nghìn đồng/m
2
đến 67,5 triệu đồng/m
2
(bảng 3)
Bảng 3: Khung giá đất ở tại đô thị
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m
2
Loại đô thị Đặc biệt I II

Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0
Loại đô thị
III
IV V

Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0
(Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007của Chính phủ)

Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị được quy định ở bảng
4, giá
tối thiểu thấp nhất của đô thị loại V là 15 nghìn đồng/m
2
, giá tối đa của đô
thị đặc biệt là
47,81 triệu đồng/m
2
.
Để xác định giá đất tại đô thị trước hết phải biết được loại đô thị đang cần
định giá, sau đó phân loại đường phố và phân loại vị trí trong đô thị, đồng thời tiến
hành khảo sát giá đất trên thị trường đất đai để xác định giá đất cho từng vị trí cụ
thể.
Bảng 4: Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị
Ðơn vị tính: Nghìn
đồng/m
2
Loại đô thị Đặc biệt I II
Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
1.000,0 47.810,0 250,0 29.500,0 100,0 20.000,0
Loại đô thị III IV
V
Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
50,0 13.500,0 40,0 8.500,0 15,0 4.500,0
(Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ)
b) Phân loại đô thị
Ðiều 4 Nghị định 42/2009/NÐ-CP ngày 07/5/2009 có quy định: Ðô thị được
phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại

FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
7
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Ðối với thị
xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
Các loại đô thị
Đô thị loại đặc biệt
1. Chức năng đô thị là Thủ đô hoặc đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế,
tài chính, hành chính, khoa học – kỹ thuật, giáo dục – đào tạo, du lịch, y tế, đầu
mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của cả nước.
2. Quy mô dân số toàn đô thị từ 5 triệu người trở lên.
3. Mật độ dân số khu vực nội thành từ 15.000 người/km
2
trở lên.
4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu đạt 90% so với tổng số lao động.
5. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị
a) Khu vực nội thành: được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh,
bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị; 100% các cơ sở sản xuất mới xây
dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô
nhiễm môi trường;
b) Khu vực ngoại thành: được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ mạng lưới hạ
tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ đô thị; hạn chế tối đa việc
phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các
điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ; phải bảo vệ những khu
vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và
các vùng cảnh quan sinh thái.
6. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy
chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu
mẫu và trên 60% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh

đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
8
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc tế và quốc
gia.
Đô thị loại I
1. Chức năng đô thị
Đô thị trực thuộc Trung ương có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa,
khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao
thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước.
Đô thị trực thuộc tỉnh có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học –
kỹ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao
lưu trong nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một hoặc một
số vùng lãnh thổ liên tỉnh.
2. Quy mô dân số đô thị
a) Đô thị trực thuộc Trung ương có quy mô dân số toàn đô thị từ 1 triệu
người trở lên;
b) Đô thị trực thuộc tỉnh có quy mô dân số toàn đô thị từ 500 nghìn người
trở lên.
3. Mật độ dân số bình quân khu vực nội thành
a) Đô thị trực thuộc Trung ương từ 12.000 người/km
2
trở lên;
b) Đô thị trực thuộc tỉnh từ 10.000 người/km
2
trở lên.
4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 85% so với
tổng số lao động.

5. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị
a) Khu vực nội thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản
hoàn chỉnh; bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường; 100% các cơ sở sản xuất mới
xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu
gây ô nhiễm môi trường;
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
9
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
b) Khu vực ngoại thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản
hoàn chỉnh; hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới
công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng
bộ; bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng
xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.
6. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy
chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu
mẫu và trên 50% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh
đô thị. Phải có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và
có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia.
Đô thị loại II
1. Chức năng đô thị
Đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành
chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng
tỉnh, vùng liên tỉnh có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh
hoặc một vùng lãnh thổ liên tỉnh.
Trường hợp đô thị loại II là thành phố trực thuộc Trung ương thì phải có
chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục
– đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có
vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc
một số lĩnh vực đối với cả nước.
2. Quy mô dân số toàn đô thị phải đạt từ 300 nghìn người trở lên.

Trong trường hợp đô thị loại II trực thuộc Trung ương thì quy mô dân số
toàn đô thị phải đạt trên 800 nghìn người.
3. Mật độ dân số khu vực nội thành.
Đô thị trực thuộc tỉnh từ 8.000 người/km
2
trở lên, trường hợp đô thị trực
thuộc Trung ương từ 10.000 người/km
2
trở lên.
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
10
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 80% so với
tổng số lao động.
5. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị
a) Khu vực nội thành: được đầu tư xây dựng đồng bộ và tiến tới cơ bản hoàn
chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch
hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;
b) Khu vực ngoại thành: một số mặt được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ;
mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn cơ bản được đầu tư
xây dựng; hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; bảo vệ những
khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô
thị và các vùng cảnh quan sinh thái.
6. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy
chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu
mẫu và trên 40% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh
đô thị. Phải có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và
có tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia.
Đô thị loại III
1. Chức năng đô thị

Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo
dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng
liên tỉnh. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng trong tỉnh,
một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh.
2. Quy mô dân số toàn đô thị từ 150 nghìn người trở lên
3. Mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 6.000 người/km
2
trở lên.
4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt
75% so với tổng số lao động.
5. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
11
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
a) Khu vực nội thành: từng mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và tiến tới cơ
bản hoàn chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công
nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;
b) Khu vực ngoại thành: từng mặt được đầu tư xây dựng tiến tới đồng bộ;
hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ
tầng tại các điểm dân cư nông thôn cơ bản được đầu tư xây dựng; bảo vệ những
khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô
thị và các vùng cảnh quan sinh thái.
6. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy
chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu
mẫu và trên 40% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh
đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có
công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa vùng hoặc quốc gia.
Đô thị loại IV
1. Chức năng đô thị.
Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, hành chính, khoa học – kỹ thuật, giáo

dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu của một vùng trong
tỉnh hoặc một tỉnh. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng
trong tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với một tỉnh.
2. Quy mô dân số toàn đô thị từ 50 nghìn người trở lên.
3. Mật độ dân số khu vực nội thị từ 4.000 người/km
2
trở lên.
4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thị tối thiểu đạt 70% so với
tổng số lao động.
5. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị.
a) Khu vực nội thành: đã hoặc đang được xây dựng từng mặt tiến tới đồng
bộ và hoàn chỉnh; các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ
sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
12
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
b) Khu vực ngoại thành từng mặt đang được đầu tư xây dựng tiến tới đồng
bộ; phải bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp,
vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.
6. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: từng bước thực hiện xây dựng phát triển đô
thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị.
Đô thị loại V
1. Chức năng đô thị
Đô thị là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về kinh tế, hành chính, văn
hóa, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế -
xã hội của huyện hoặc một cụm xã.
2. Quy mô dân số toàn đô thị từ 4 nghìn người trở lên.
3. Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km
2
trở lên.

4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tại các khu phố xây dựng tối thiểu đạt
65% so với tổng số lao động.
5. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị: từng mặt đã hoặc đang được xây
dựng tiến tới đồng bộ, các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công
nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường.
6. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: từng bước thực hiện xây dựng phát triển đô
thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị.
Lưu ý: Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho các trường hợp đặc biệt (đối với
một số đô thị loại III, loại IV và loại V) (Ðiều 15,16, 42-2009/NĐ-CP).
1. Các đô thị ở vùng cao, vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo thì quy mô
dân số và mật độ dân số có thể thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 50% tiêu chuẩn
quy định, các tiêu chuẩn khác phải bảo đảm tối thiểu 70% mức tiêu chuẩn quy định
so với các loại đô thị tương đương, quy định tại các Ðiều 15 của Nghị định
42/2009/NÐ-CP.
2. Các đô thị được xác định là đô thị đặc thù thì tiêu chuẩn về quy mô dân số
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
13
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
và mật độ dân số có thể thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 60% tiêu chuẩn quy
định, các tiêu chuẩn khác phải đạt quy định so với các loại đô thị tương đương và
bảo đảm phù hợp với tính chất đặc thù của mỗi đô thị, quy định tại các Ðiều 16 của
Nghị định 42/2009/NÐ-CP.
Tiêu chuẩn phân loại đô thị
Bảng 5: Tiêu chuẩn đánh giá phân loại đô thị
1
Theo yếu tố chức năng
25
1
Theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị
10

2
Theo chỉ tiêu kinh tế-xã hội
15
2
Theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động
20
3
Theo yếu tố cơ sở hạ tầng
30
1
Nhà ở
5
2
Công trình công cộng
4
3
Giao thông
5
4
Cấp nước
4
5
Thoát nước
4
6
Cấp điện và chiếu sáng đô thị
3
7
Thông tin và bưu điện
2

8
Vệ sinh môi trường đô thị
3
4
Theo yếu tố quy mô dân số đô thị
15
5
Theo yếu tố mật độ dân số
10
Tổng
100
(Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP)
Bảng 6: Ðánh giá tổng hợp các tiêu chuẩn phân loại đô thị
TT Các yểu tố đánh giá Thang điểm Tổng số điểm
1
Chức năng
25 17 – 25
2
Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp
20 15 - 20
3
Cơ sở hạ tầng
30 21 – 30
3.1. Nhà ở
3.2. Công trình công cộng
3.3. Giao thông
3.4. Cấp nước
3.5. Cấp điện, chiếu sáng
3.6. Thoát nước
3.7. Thông tin liên lạc

3.8. VSMT đô thị
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
14
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
4
Quy mô dân số
15 10 – 15
5
Mật độ dân số
10 7 – 10
Tổng cộng
70 – 100
(Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP)
2.4. Xác định giá đất ở đô thị
a) Cơ sở
- Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân
loại đô thị và cấp quản lý đô thị;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung
giá đất các loại đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về xác định giá
đất và khung giá đất các loại.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất,
giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương
được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
b) Trình tự và phương pháp

Bước 1. Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị
Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo
Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô
thị mà chúng ta đang cần xác định giá.
Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị
1. Phân loại đường phố
2. Phân loại vị trí
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
15
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất
có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:
Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa
chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị
trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các
phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m
2
) của từng thửa đất.
Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá
bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố
hoặc từng đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất
còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố.
Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.
Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng
cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định

giá đất của từng loại đất.
Ðối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn,
khu đô thị mới chưa được xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông thôn (ngoài địa
giới của đất đô thị như thành phố, thị xã đã được xếp loại đô thị), khi định giá đất cụ
thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô
thị, thì giới hạn cho phép vận dụng qui
định tại Ðiều 6 đã sửa đổi của Nghị định số
123/2007/NÐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của
Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất là: căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
16
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và
giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại quy định.
2.5. Một số luật định giá đất được áp dụng ở đô thị
a) Luật Hoffman và Hoffman-Neill
Luật Hoffman và Hoffman-Neill được phát biểu đầu tiên khoảng năm 1866.
Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, dựa trên giả định rằng 50 ft
đầu từ mặt tiền của một lô đất có độ sâu 100 ft, có giá trị bằng 2/3 giá trị của lô đất.
Luật này đã được tính toán theo bảng độ sâu chia theo đơn vị độ dài của Anh là ft Với
độ sâu từ 1-200 ft. 1 ft = 12 incher; 1incher = 2,54 cm.
b) Luật Harper
Luật này nguyên gốc là ở Luân đôn. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất
hình chữ nhật, nguyên tắc này là giá trị của một lô đất thay đổi trực tiếp với căn bậc 2
của độ sâu, và nhân tố độ sâu là giá trị căn bậc hai của độ sâu so với độ sâu của lô
đât.
df = 10 √d / D
df = Nhân tố độ sâu, d, D = Ðộ sâu (ft)

c) Luật 4-3-2-1
Luật này chia 40% giá trị của một lô đất có chiều sâu là 100 ft. đến 25 ft.
đầu tiên; 30% giá trị đến 25 ft. thứ 2; 20% đến 25 ft. thứ 3; và 10% còn lại là
phần tư cuối cùng.
d) Nguyên tắc tính giá trị của lô đất có hình thể không bình thường
Một nguyên tắc được sử dụng nhiều ở Úc để xác định giá trị của những lô đất
có hình thể không bình thường. Trước tiên phải xác định được mặt tiền tương đương.
Chiều rộng mặt tiền tương đương bằng hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng
của đường đáy và chia kết quả làm 3. Giá trị của lô đất bằng giá trị của 1 đơn vị gốc
nhân với chiều rộng mặt tiền tương đương và nhân tố độ sâu.
d = (2d
m
+ d
đ
) / 3
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
17
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
d: chiều rộng mặt tiền tương đương
d
m
: chiều rộng mặt tiền.
III. KẾT LUẬN
Định giá là yếu tố không thể thiếu trong thị trường BĐS. Thông qua định
giá, Nhà nước xác lập mối quan hệ tài chính giữa Nhà nước với các chủ sử dụng
đất, các mục đích sử dụng đất.
Giá đất đai không chỉ phụ thuộc vào những yếu tố nội tại của đất đai như đặc
điểm,vị trí, hình dáng, mục đích sử dụng…mà còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố
kinh tế, xã hội, tâm lý, môi trường, thị hiếu…và các chính sách có liên quan. Chính
vì vậy, khi định giá đất cần phải căn cứ vào các cơ sở khác nhau.

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhượng
quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
18
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
chi trả một lần, là
hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho
nên giá cả đất đai ở nước ta
không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư
hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất
tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Do vậy Luật Đất
đai quy định: Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Khoản
23 Điều 4 Luật Đất đai 2003).
Đối với đất phi nông nghiệp cũng vậy, như chúng ta đã biết đất phi nông
nghiệp bao gồm rất nhiều loại đất khác nhau và trong hoàn cảnh hiện nay thủ tục
xác định giá đất sát giá thị trường rất phức tạp, để xác định theo giá thị trường
trong điều kiện bình thường không đơn giản, nhất là thời điểm giá đất thường
xuyên biến động. Vấn đề đặt ra là hang năm Nhà nước cần đưa ra những bảng giá
cụ thể quy định giá đất nói chung và đất phi nông nghiệp nói riêng, và cần có sự
thay đổi bổ sung theo từng năm cho phù hợp với tình hình trong nước và trên thế
giới.
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
19