THỰC TRẠNG VỀ VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH HỐ HÀ NỘI

THỰC TRẠNG VỀ VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
HỐ HÀ NỘI
I.Khái quát về ĐKTN - KTXH trên địa bàn thành phố Hà Nội
1. Điều kiện tự nhiên
Hà Nội nằm ở trung tâm đồng bằng châu thổ Sông Hồng của vùng đồng
bằng Bắc Bộ. Hà Nội tiếp giáp với 5 tỉnh: Thái Nguyên ở phía Bắc; Bắc Ninnh,
Hưng Yên ở phía đông, Vĩnh Phúc ở phía Tây và Hà Tây ở phía Nam và Tây Nam
Địa hình ở Hà Nội thấp dần từ Bắc xuống phái Nam và từ Đông sang Tây.
Về địa hình địa mạo có thể phân khu vực Hà Nội thành hai vùng: Vùng đồi núi
chiếm khoảng 10% diện tích tự nhiên nằm ở phía tây bắc của Thành Phố; Vùng
đồng bằng chiểm 90% diện tích
Về tình hình tài nguyên đất đai; Theo thống kê đến 31/12/2006, thủ đô Hà
Nội có diện tích 930,08km2 trong đó có 47025,15 ha đất nông nghiệp;
430044,51ha đất phi nông nghiệp; 2078,83ha đất chưa sử dụng. Toàn Thành phó
có 9 quận ( bao gồm Ba Đình, Tây Hồ, Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà
Trưng, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Long Biên), 5 huyện, 128 phường, 98 xã, 6 thị
trấn.
Trong tổng số diện tích đất chuyên dùng của Hà Nội có 6,14% đất đô thị của
cả nước, diện tích đất đô thị của Hà Nội chiếm tỉ lệ 3,47% diện tích đất đô thị cả
nước
2. Điều kiện kinh tế - xã hội
Năm 2005, dân số Hà Nội là 3.182.700 người chiếm 3,5% dân số cả nước,
mật độ dân số là 3.415người/km
2
triển
Hà Nội là Thủ đô, là trung tâm giao lưu KT-VH-XH, tập trung tiềm lực
khoa học kỹ thuật của cả nước. Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn của cả nước. Trong
những năm gần đây, kinh tế thủ đô đã đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhất
của cả nước, giai đoạn 2000-2005 đạt 11,1%/năm, tốc độ tăng trưởng GDP luôn
đạt cao hơn mức bình quân của cả nước 1,2- 1,5 lần
Cơ cấu kinh tế chung của Thành phố Hà Nội cũng chuyển dịch theo từng

giai đoạn phát triên, phù hợp lộ trình CNH-HĐH đất nước
II Thực trạng về thị trường đất đai
1.Quá trình hình thành thị trưòng đất đai ở Việt Nam
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về QSDĐ theo quy
định của pháp luật. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của thị
trưòng Bất động sản và của nền kinh tế thị trường.
Sự hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam trải qua một số
mốc thời gian quan trọng sau:
- Trước năm 1993: Hiến pháp năm 1980 quy định rõ đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai, chính vì thế Nhà nước cũng không
ban hành hệ thống các văn bản pháp lý đối với các giao dịch về đất đai. Trên cơ sở
pháp lý thị trường đất đai không tồn tại tuy nhiên vẫn tồn tại một số giao dịch về
đất đai, nhà ở chủ yếu là theo một chiều là Nhà nước xây dựng các khu nhà ở để
bán hoặc phân cho các cán bộ Nhà nước ở hoặc cho thuê, các giao dịch ngầm giữa
những người sử dụng đất (mua bán trao tay) vẫn diễn ra với số lượng ít. Thị trường
bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 1980-1990 vẫn còn là thị trường ngầm.
- Giai đoạn sau năm 1993: Đây là giai đoạn có ý nghĩa hết sức quan trọng
cho sự phát triển của thị trường đất đai, nó được đánh dấu bằng sự ra đời của Luật
đất đai 1993. Luật đất đai 1993 đã mở rộng quyền năng cho người sử dụng đất "
Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cho
phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê thừa kế, thế
chấp. Nhà nước thừa nhận đất có giá trị, QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt "
(Luật đất đai 1993). Đây chính là sự thay đổi về mặt pháp lý mang tính đột phá,
tạo cơ sở cho thị trường bất động sản Việt Nam ra đời và phát triển.
2. Thực trạng về hoạt động của thị trường Bất động sản
Từ khi thị trường BĐS ra đời sau luật đất đai 1993, hoạt động của thị trường
bất động sản có thể chia làm ba giai đoạn
- Giai đoạn trước năm 2003: hoạt động của thị trường BĐS chủ yếu là thị
trường ngầm các BĐS được giao dịch chủ yếu là đất đai nhưng đa số chưa có
QCNQSDĐ, chủ yếu là mua bán trao tay, số lượng ít.

Giai đoạn:từ năm 2001-2003: là giai đoạn sốt đất, thị trường BĐS hoạt động
khá mạnh và đa dạng cả giao dịch ngầm và giao dịch hợp pháp nhưng giao dịch
ngầm phổ biến do hiện tượng đầu cơ, do chính sách đất đai..
- Giai đoạn cuối năm 2003 đến 2008: thị trường hoạt động chững lại về cả số
lượng và giá cả nhưng trong thời gian này Hà Nội triển khai mạnh công tác đấu giá
QSDĐ tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường BĐS.
Qua một thời gian hoạt động từ năm 1993 đến năm 2008, thị trường về
quyền sử dụng đất đã có những điểm đáng chú ý sau đây:
Mặt tích cực:
+ Công tác quản lý thị trường BĐS: Nhà nước liên tục ban hành hệ thống
chính sách liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS như: Luật kinh doanh BĐS
năm 2006, Luật xây dựng, ban hành khung giá đất và có điều chỉnh hàng năm làm
căn cứ cho việc giao dịch liên quan đến đất đai, ,ban hành văn bản quy định về bồi
thường, hỗ trợ cho NSDĐ khi bị thu hồi đất nhằm đẩy nhanh công tác GPMB tăng
lượng cung về bất động sản cho thị trường bất động sản, quy định hoạt động quản
lý các sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản. Đặc biệt nổi bật nhất vẫn
là ban hành, triển khai cơ chế đấu giá, đấu thầu QSDĐ (QĐ số 91/2003/QĐ-UB
thành phố Hà Nội ban hành quy định tạm thời về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội) nhằm tạo ra nguồn cung
dồi dào cho thị trường. Công tác tổ chức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng
đất được triển khai trên địa bàn Thành phố bắt đầu từ cuối năm 2003 bước đầu đã
cho kết quả đáng tích cực (theo Báo cáo của chi cục thuế Thành phố Hà Nội từ
năm 2003 dến năm 2005 thì tỉ trọng từ đấu giá QSDĐ chiếm phần quan trọng trong
Thành phố, năm 2005 khoản thu này chiếm 29% thu ngân sách Nhà nước địa
phương của Thành phố).Các luật và bộ luật cùng hệ thống văn bản ban hành đã
cùng tham gia điều chỉnh quan hệ cung cầu của thị trường BĐS. Đó là những cơ sở
pháp lý quan trọng để thị trường BĐS được hoàn hiện và hoạt động lành mạnh về
mặt kinh tế.
+ Hoạt động của thị trường BĐS: tỷ lệ giao dịch đất đai hợp pháp tăng lên
(điển hình như giai đoạn 2000-2003 các giao dịch hợp pháp chiếm tủ lệ chủ yếu do

số lượng BĐS là nhà ở và đất ở được cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 60/NĐ-CP
và Nghị định 61/NĐ-CP), các sàn giao dịch BĐS đã đi vào hoạt động cùng với
việc phát triển các ngành nghề dịch vụ liên quan
đến giao dịch BĐS như môi giới BĐS, định giá BĐS..làm cho hoạt động thị trường
BĐS sôi động hơn, nguồn thu từ các hoạt động liên quan đến BĐS đã lđóng góp
con số không nhỏ vào GDP của toàn quốc.
Mặt hạn chế:
+Nhà nước vẫn chưa tạo được hành lang pháp lý phù hợp quản lý hoạt động
của thị trường bất động sản, thị trường ngầm mặc dù đã giảm so với trước nhưng
vẫn còn phổ biến ( số lượng giao dịch ngầm chiếm khoảng 40% tổng số giao dịch
về bất động sản).
+Thị trường BĐS vẫn chưa ổn định, vẫn xảy ra những đợt sốt đất mà
nguyên nhân chủ yếu là do: yếu tố " đầu cơ" trong kinh doanh bất động sản tác
động vào tâm lý nguồn cầu làm giá cả tăng vọt (dẫn đến thực trạng trên địa bàn Hà
Nội 70% người dân không mua được nhà ở trong khi đó 2/3 diện tích nhà ở tại các
đô thị đã xây dựng nhưng chưa có người ở); thị trường bất động sản bị lũng đoạn
bởi quan hệ xin -cho trong thẩm quyền giao đất cho các chủ đầu tư để xây dựng
các khu nhà ở mới của UBND Thành phố (các đơn vị này được ưu ái phê duyệt giá
thấp so với giá đất thị trường) làm cho thị trường BĐS thiếu thông tin, thiếu công
khai, minh bạch
+ Nguồn cung BĐS do tổ chức đấu giá có ý nghĩa làm lành mạnh hoá thị
trường BĐS nhưng chưa được thực hiện như là một hình thức giao đất chủ yếu, các
dự án đấu giá QSDĐ thường có quy mô nhỏ..
+ Các sàn giao dịch chưa phổ biến, chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn, tính
đến năm 2007 toàn Thành phố Hà Nội mới có khoảng 100 sàn giao dịch BĐS chủ
yếu là của Nhà nước tổ chức. Hoạt động môi giới BĐS đã được coi là một nghề
nhưng chưa được đào tạo đầy đủ nên chủ yếu vẫn tồn tại các "cò đất" làm cho sai
lệch giá đất thực tế.
III.Thực trạng về giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
III.1.Thực trạng về xác định giá đất

1.Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Theo QĐ số 150/2007/UBND quy định:
- Căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông và điều
kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch, các vị trí
được xác định theo nguyên tắc: vị trí 1tiếp giáp trục giao thông có tên trong bảng
giá có khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tâng thuận lợi hơn các vị trí 2, 3, 4
theo thứ tự khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn
- Nguyên tắc khi định giá phi nông nghiệp
+ Trưòng hợp thửa đất của một chủ sử dụng có trùng từ 2 mức giá trở lên thì
xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất.
Trường hợp các thửa đất thuộc địa giới hành chính của các xã ngoại thành
nằm xen kẽ cài răng lược với các trục đường giao thông thuộc địa giới hành chính
của thị trấn, quận nộ thành; hoặc trên cùng một đoạn đường giao thông bên này là
địa giới hành chính của thị trấn, quận nội thành thì xác định giá theo vị trí có mức
giá cao nhất. Nguyên tắc phân loại vị trí, xác định giá đất trong trưòng hợp này
tuân thủ cac quy định tại các điểm b, c , d, đ, e, g dưới đây và Điều 5 Chương 2
của quy định này.
+ Các vị trí trong mỗi đường, phố thuộc các quận và các thị trấn được xác
định như sau:
Vị trí 1: áp dụng đối với các thửa đất của một chủ dụng có ít nhất một mặt
giáp đường, phố được quy định trong các bảng kèm theo quyết định này
Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt
giáp với ngõ, ngách, hẻm ( sau đây gọi chung là ngõ ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất
( tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5m trở lên.
Vị trí 3: áp dụng đối với thủa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt
giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường phố tới vị trí thửa đất) từ 2m
đến dưới 3,5m.
Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp
với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2m
- Đối với thửa đất của cùng một chủ sử dụng tại các vị trí2, vị trí3, vị trí 3, vị

trí 4 có ngõ nối thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo
vị trí của đường phố gần nhất. Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường phố
bằng nhau thì áp dụng theo đường phố có mức giá cao nhất
- Đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất tại vị trí 2, 3, 4 thuộc các khu dân
cư cũ, không nằm trong khu đô thị mới , không nằm cụm công nghiệp hoặc khu
công nghiệp, cách hè đường phố từ 200m trở lên ( theo chiều sâu của ngõ ) được
xem xét giảm giá như sau:
+ Cách hè đường, phố từ 200m đến 300m: giảm 5% so với giá đất quy định
+ Cách hè, đường phố trên 300m đến 500m: giảm 10% so với giá đất quy
định.
+ Cách hè, đường phố trên 500m: giảm 15% so với giá quy định
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế theo quy
định tại Điều 39, 40 của Luật đất đai 2003 thì không áp dụng điểmd trên đây, nhằm
hỗ trợ cho người dân khi bị thu hồi đất ổn định cuộc sống, đẩy nhanh tiến độ thực
hiện dự án.
- Đối với thửa đất của 1 chủ sử dụng có chiều sâu tính từ chỉ giới hè đường,
phố hoặc ngõ được chia các lớp để tính giá như sau:
+ Lớp 1: tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ đến 100m tính bằng100%
mức giá quy định
+ Lớp 2: tính từ chỉ giới hè đưòng, phố hoặc ngõ từ trên 100m đến 200m,
giảm 10% so với giá đất của lớp1.
+ Lớp 3 tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ từ trên 300m giảm 20% so
với giá đất của lớp 1.
+ Lớp 4: tính từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ từ trên 300m giảm 30% so
với giá đất của lớp 1.
- Chỉ giới hè đường, phố nêu tại Điều 2 của quy định này được áp dụng như
sau:
+ Đối với các trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê đất mới thì chỉ giới
hè đường, phố được tính theo chỉ giới quy hoạch đưòng phố được duyệt;

+ Các trường hợp còn lại, chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới hè
đường, phố hiện trạng.
- Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng có hình thể đặc thù ( Hình L,
hình..) thì phần diện tích tiếp giáp với đưòng, phố có tên trong bảng giá tính từ mặt
tiền đến hết chiều sâu của thửa đất được áp dụng đúng vị trí, mục đích quy định tại
các Điều 4, 5, 6, 7 Chương II của quy định này. Phần diện tích còn lại xác định như
sau:
+ Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố> 3,5m thì phần diện tích còn
lại áp dụng hệ số K = 0,9 của giá đất quy định.
+ Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố kích thước từ 2m đến dưới
3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = o,8 của giá đất theo quy định.
+ Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố kích thước < 2m thì phần
diện tích còn lại áp dụng giá đất vị trí 2 của đưòng phố.
2.Tổ chức thực hiện xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội
Việc tổ chức thực hiện việc xác định giá đất trên địa bàn Hà Nội đã được
quy định chi tiết tại Điều 8, 9, 10, 11 tại QĐ số 150/2007/UB-ND
- Những thửa đất, khu vực chưa được xác định trong Bảng giá, Phụ lục ban
hành kèm theo quy định này; các trường hợp mới phát sinh do xây dựng đường,
phố, khu đô thị mới, giao Sở Tài chính chủ trì cùng các sở, ngành và Ủy ban nhân
dân các quận, huyện xem xét trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định.
- Trường hợp trong năm Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất
không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ
phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất đã công bố theo nguyên tắc nêu
trên còn chưa phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, giao Sở Tài
chính chủ trì cùng các Sở, ngành và Ủy ban nhân dân các quận, huyện xem xét
trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định hoặc báo cáo Thường trực Hội đồng
nhân dân Thành phố cho ý kiến trước khi quyết định theo thẩm quyền theo nguyên
tắc sau:
+ Mọi trường hợp điều chỉnh giá đất nông nghiệp phải trình xin ý kiến

Thường trực Hội đồng nhân dân Thành phố.
+Đối với các loại đất phi nông nghiệp, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, UBND Thành phố
quyết định điều chỉnh giá trong giới hạn cho phép cao hơn hoặc thấp hơn không
quá 20% so với mức giá của cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng đất đã công bố.