Đề tài nghiên cứu khoa học: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS phù hợp để xác định giá đất tại thành phố Bắc Ninh.

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC

Lựa chọn phương pháp định giá BĐS phù hợp để
Lựa chọn phương pháp định giá BĐS phù hợp để
xác định giá đất tại thành phố Bắc Ninh.
xác định giá đất tại thành phố Bắc Ninh.
A. ĐẶT VẤN ĐỀ
A. ĐẶT VẤN ĐỀ








1.Sự cần thiết của đề tài.
1.Sự cần thiết của đề tài.



Nên chọn phương pháp định giá nào cho phù hợp
Nên chọn phương pháp định giá nào cho phù hợp
?
?
+Thực tế khi định giá thường thiếu những căn cứ vững chắc và rõ ràng
+Thực tế khi định giá thường thiếu những căn cứ vững chắc và rõ ràng
+Định giá là công việc ước tính
+Định giá là công việc ước tính

2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài.
2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài.



Nghiên cứu sự hình thành giá thị trường của BĐS đất tại
Nghiên cứu sự hình thành giá thị trường của BĐS đất tại
thành phố Bắc Ninh.
thành phố Bắc Ninh.


B.SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG VIỆC ĐỊNH GIÁ
B.SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG VIỆC ĐỊNH GIÁ
BĐS ĐỐI VỚI NỀN KINH TẾ NÓI CHUNG VÀ ĐỐI
BĐS ĐỐI VỚI NỀN KINH TẾ NÓI CHUNG VÀ ĐỐI
VỚI NGÀNH XÂY DỰNG NÓI RIÊNG
VỚI NGÀNH XÂY DỰNG NÓI RIÊNG


Trả lời cho các câu hỏi:
Trả lời cho các câu hỏi:


a. Sự cần thiết đối với nền kinh tế ?
a. Sự cần thiết đối với nền kinh tế ?
b. Sự cần thiết đối với ngành xây dựng ?
b. Sự cần thiết đối với ngành xây dựng ?

C.CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THẨM ĐỊNH BĐS
C.CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THẨM ĐỊNH BĐS


1.Nguyên tắc của
1.Nguyên tắc của


hoạt động định giá BĐS.
hoạt động định giá BĐS.



Tổ chức,cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải đảm
Tổ chức,cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải đảm
bảo các điều kiện quy định tại khoản 2 điều 8 của Luật kinh doanh
bảo các điều kiện quy định tại khoản 2 điều 8 của Luật kinh doanh
BĐS.
BĐS.

Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn,kỹ thuật, tính chất,
Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn,kỹ thuật, tính chất,
vị trí, quy mô và thực trạng của BĐS, giá trị thị trường tại thời điểm
vị trí, quy mô và thực trạng của BĐS, giá trị thị trường tại thời điểm
định giá .
định giá .

Quá trình định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân
Quá trình định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân
thủ pháp luật.

thủ pháp luật.
2.Các nguyên tắc định giá BĐS.
2.Các nguyên tắc định giá BĐS.
2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
a.Nội dung nguyên tắc
a.Nội dung nguyên tắc
:Giá trị tài sản được thừa nhận trong điều kiện sử dụng tốt nhất
:Giá trị tài sản được thừa nhận trong điều kiện sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất
và hiệu quả nhất
b.Cơ sở đề ra nguyên tắc
b.Cơ sở đề ra nguyên tắc
:Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác
:Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác
một
một
cách tối ưu lợi ích mang lại nhằm bù đắp các chi phí phải bỏ ra
cách tối ưu lợi ích mang lại nhằm bù đắp các chi phí phải bỏ ra


c.Áp dụng nguyên tắc
c.Áp dụng nguyên tắc
:cần chỉ ra được tình huống sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
:cần chỉ ra được tình huống sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
2.2 Nguyên tắc thay thế
2.2 Nguyên tắc thay thế
a.Nội dung nguyên tắc
a.Nội dung nguyên tắc
:giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi

:giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi
phí để tạo ra một tài sản tương tự.
phí để tạo ra một tài sản tương tự.
b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:
b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:
một người mua thận trọng và có lý trí sẽ không bỏ ra một số
một người mua thận trọng và có lý trí sẽ không bỏ ra một số
tiền nào đó nếu như anh ta bỏ ra một số tiền ít hơn mà vẫn có được một tài sản
tiền nào đó nếu như anh ta bỏ ra một số tiền ít hơn mà vẫn có được một tài sản
tương tự để thay thế
tương tự để thay thế
c.Áp dụng nguyên tắc
c.Áp dụng nguyên tắc
:
:
phải nắm
phải nắm
rõ các thông tin về giá cả hay chi phí để tạo ra các tài
rõ các thông tin về giá cả hay chi phí để tạo ra các tài
sản tương tự gần với thời điểm thẩm định
sản tương tự gần với thời điểm thẩm định


4.Nguyên tắc đóng góp:
4.Nguyên tắc đóng góp:
a.Nội dung nguyên tắc
a.Nội dung nguyên tắc
:Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành
:Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành
một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của yếu tố nào đó

một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của yếu tố nào đó
b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:
b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:
giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích
giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích
mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu tài sản đó.
mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu tài sản đó.
c.Áp dụng nguyên tắc:Muốn xác định giá trị đóng góp của một bộ phận nào
c.Áp dụng nguyên tắc:Muốn xác định giá trị đóng góp của một bộ phận nào
đó cần lấy giá trị của toàn bô trừ đi giá trị các bộ phận còn lại.
đó cần lấy giá trị của toàn bô trừ đi giá trị các bộ phận còn lại.


3.Nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích trong tương lai
3.Nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích trong tương lai
a.Nội dung nguyên tắc
a.Nội dung nguyên tắc
:trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích
:trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích
tương lai tài sản mang lại
tương lai tài sản mang lại
b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:
b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:
giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích
giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích
mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
c.Áp dụng nguyên tắc:
c.Áp dụng nguyên tắc:
phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa

phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa
vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản
vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản
5.Nguyên tắc cung-cầu.
5.Nguyên tắc cung-cầu.
a.Nội dung nguyên tắc
a.Nội dung nguyên tắc
:
:
Giá cả của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ
Giá cả của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ
cung-cầu về tài sản đó trên thị trường và ngược lại.
cung-cầu về tài sản đó trên thị trường và ngược lại.
b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:
b.Cơ sở đề ra nguyên tắc:
Giá thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố
Giá thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố
cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung
cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung
c.Áp dụng nguyên tắc
c.Áp dụng nguyên tắc
:Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng
:Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng
cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh
cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh
cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so
cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so
sánh” hay không ?. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và
sánh” hay không ?. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và
giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá

giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá
dựa vào dòng thu nhập.
dựa vào dòng thu nhập.


D. CÁC CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BĐS
D. CÁC CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BĐS
I.Hành lang pháp lý
a.Hệ thống các văn bản
Pháp lý chung về định giá
tài sản.
b.Các chính sách liên
quan đến quản lý đất đai.

II.Đặc điểm của BĐS và thị trường
BĐS.
2.1 Đặc điểm của BĐS.
a.Cố định về vị trí.
b.Có tính bền vững.
c.Tính khác biệt.
d.Tính khan hiếm.
e.Có nhu cầu.
f.Có thể chuyển giao được.
2.2 Thị trường BĐS.
2.2.1 Khái niệm thị trường BĐS.
2.2.2 Một số đặc điểm của thị
trường BĐS nước ta hiện nay.
F.LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀ
F.LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀ
THỰC HÀNH ĐỊNH GIÁ BĐS

THỰC HÀNH ĐỊNH GIÁ BĐS
Các phương pháp
định giá phổ
biến hiện nay
1.Phương pháp
so sánh
trực tiếp
2.Phương pháp
thặng dư
3.Phương pháp
đầu tư
4.Phương pháp
chi phí
1.1Cơ sở lý luận
1.2 Kỹ thuật đánh giá
1.3 Ưu,nhược điểm
và phạm vi áp dụng
1.1Cơ sở lý luận
1.2 Kỹ thuật đánh giá
1.3 Trình tự tiến hành
1.4 Ưu,nhược điểm
và phạm vi áp dụng
1.1Cơ sở xây dựng
phương pháp
1.2Các bước tiến hành
1.3 Ưu,nhược điểm
và phạm vi áp dụng
1.1Cơ sở lý luận
1.2Các bước tiến hành
1.3 Ưu,nhược điểm

và phạm vi áp dụng
E.QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS
E.QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS
Quy trình
định giá
bao gồm
6 bước:
Xác định
vấn đề
Lên kế
hoạch
Thu thập
thông tin
Phân tích
thông tin
Chuẩn bị
báo cáo
Báo cáo
định giá
F.LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀ
THỰC HÀNH ĐỊNH GIÁ BĐS

Đối với BĐS là đất đai chủ yếu ta sử dụng phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập để định giá.Trong đề
tài nghiên cứu này ta dùng phương pháp so sánh trực tiếp làm
phương pháp định giá BĐS tại thành phố Bắc Ninh.

Tiến hành định giá cho các BĐS được giả định với các thông
tin thị trường như đã nêu sau:


Giả định rằng có một khu đất ở có diện tích 4000 m2 thuộc
Thành phố Bắc Ninh đang cần bán (khu đất A).Trong quá trình
định giá đã thu thập được thông tin của một khu đất liền kề có
diện tích 6500 m2 (Khu B)có thể so sánh được với khu đất cần
định giá đã giao dịch thành công trên sàn giao dịch BĐS để xây
dựng trung tâm thương mại diễn ra gần nhất với thời điểm xác
định giá khu đất nêu ở trên.Tổng số tiền đấu giá được của khu
đất B là 97.5 tỷ đồng tính ra đơn giá một mét vuông là 15,0
triệu đồng với tất cả các thông tin thu thập được,tiến hành so
sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau:
Các chỉ tiêu so
sánh
Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau
Khu đât A Khu đất B Khu đất A Khu đất B
1.Căn cứ pháp
lý
Có giấy
chứng nhân
quyền sử
dung đất
Có giấy
chứng nhận
quyền sử
dụng đất

2.Mục đích sử
dụng
Đất ở đô thị
loại III
Đất ở đô thị

loại III

3.Vị trí đất Đất có mặt
tiền liền với
đường phố
lớn
Đất có mặt
tiền liền với
đường phố
lớn

4.Tài sản trên
đất
Không có Không có
5.Tình trạng
mua bán
Tự nguyện Tự nguyện
6.Loại đường Loại 1 Loại 1
7.Mặt tiền 100 65
8.Chiều sâu 40 100
9.Kết cấu hạ
tầng:
Kém thuận lợi
hơn (Có 1 mặt
giáp đường lớn)
Thuận lợi( Có
2 mặt giáp
đường,1mặt
giáp đường
lớn)

-Đường giao
thông
10.Môi
trường:

-Độ ồn ào
-Độ bụi ồn ào ồn ào
     
Bụi Ít bụi hơn
11. Điều kiện
kinh tế,văn
hoá xã hội
Khu tập trung
đông dân cư
buôn bán sầm
uất,có thu nhập
cao
Khu tập trung
nhiều cơ quan
sự nghiệp,công
sở, trường học

Từ việc so sánh trên ta nhận thấy có 6 đặc điểm giống nhau và 5 đặc
điểm khác nhau sử dụng phương pháp chuyên gia kết hợp phương pháp
thống kê nhằm tính toán hệ số khác biệt giữa các đặc điểm:
STT Các yếu tố điều chỉnh Khu đất A Khu đất B
1 Chiều rộng mặt tiền Rộng hơn: 10điểm Hẹp hơn:8 điểm
2 Chiều sâu Ngắn hơn:10điểm Sâu hơn:7 điểm
3 Giao thông Kém thuân lợi:7điểm Thuận lợi:10 điểm
4 Độ bụi Bụi hơn:8 điểm Ít bụi hơn:9điểm

5 ĐK kinh tế văn hoá xã
hội
Buôn bán sầm uât,có
thu nhập cao:10
điểm`
Tập trung nhiều cơ
quan hành chính
công sở,trường
học:8 điểm
Với mỗi điểm kém giảm đi 5% giá trị,mỗi điểm tămg cộng thêm 5% giá trị của khu đất
so sánh B.Với quy ước như vậy thì:
Trên cơ sở đấu giá thành công khu đất B là 97.5 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất
A
Mức giá của khu đất A sẽ bị giảm:
-Giao thông:A kém B 3 điểm giảm 15% = 14.625 tỷ đồng
-Độ bụi : A kém B 1 điểm giảm 5% = 4.875 tỷ đồng
Tổng số giảm giá do A kém hơn B là:19.5 tỷ đồng
A sẽ được công thêm:
-Chiều rộng mặt tiền:A hơn B 2điểm tăng 10% =9.75 tỷ đồng
-Chiều sâu:A hơn B 3 điểm tăng 15% = 14.625 tỷ đồng
-Điều kiện kinh tế văn hoá xã hội:A hơn B 2 điểm tăng 10% =9.75 tỷ đồng
Tổng giá tăng do khác biệt A hơn B là: 34.125 tỷ đồng
Giá khu đất B được điều chỉnh lại như sau:
A’ = 97.5 – 19.5 + 34.125 = 112.125 tỷ đồng
Tính ra đơn giá 1m2 là: 112125 tr. đ/6500m2 =17.25 trđ/m2
Giả sử trong quá trình định giá còn thu thập thêm được 3 BĐS nữa để so sánh với khu
đất A là:C,D,E .Kết quả phân tích so sánh giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu
tố của khu đất A là 18.23 trđ/m2,của khu đất D đã điều chỉnh là:17.91 trđ/m2 và của
khu E đã điều chỉnh là:17.05 trđ/m2
Đơn giá khu đất A được xác định bằng cách lấy trung bình của 4 mức giá trên:

(18.23+17.91+17.05+17.25)/4 = 17.61 trđ/m2
Như vậy đơn giá của khu đất A tại Thành phố Bắc Ninh ước đạt khoảng 17.61 trđ/m2
Bất động sản 2:
Lô đất cần định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất
nhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy
hoạch, không có tranh chấp, có diện tích 500 m2. Giá chuyển nhượng đối với
đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 10.000.000đ/m2.Giá đất
theo quy định của UBND địa phương là 8.000.000đ/m2.Hạn mức giao đất ở
trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150m2.
Theo quy định hiện hành,khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
,người sử dụng phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn
mức theo giá hiện hành của Nhà nước và phải nộp 100% tiền sử dụng đất với
phần vượt hạn mức giao đất.
* Dựa vào số liệu thị trường đã cho ta nhận thấy:
+ Đất không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất
+ Phù hợp với quy hoạch,không có tranh chấp
+ Một phần nằm trong hạn mức giao đất của UBND địa phương quy định và
một phần nằm ngoài hạn mức giao đất.
+ Phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định với phần
trong hạn mức và 100% đối với phần vượt hạn mức
+ Có thông tin về giao dịch thị trường về BĐS tương tự có thể so sánh được
*Từ đó ta tiến hành định giá cho BĐS như sau:
+ Giá trị của một lô đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp có diện tích bằng với lô
đất cần định giá là: 10.000.000 đ/m2 x 500m2 = 5.000.000.000đ = 5 tỷ đồng
+ Tiền sử dụng đất phải nộp để có được quyền sử dụng lô đất một cách hợp
pháp là:
- Đối với phần đất trong hạn mức giao đất:
150m2 x 8.000.000 đ/m2 x 50% = 600.000.000 đ = 0.6 tỷ đồng
- Đối với phần vượt hạn mức giao đất :
(500 – 150 )m2 x 8.000.000 đ/m2 x100% = 2.800.000.000 đ = 2.8 tỷ đồng

+ Như vậy giá trị của lô đất cần định giá là:
5tỷ đồng – 0.6 tỷ đồng – 2.8 tỷ đồng = 1.6 tỷ đồng = 1.600.000.000 đ
+ Đơn giá tính cho 1m2 đất là: 1.600.000.000 đ/ 500 m2 = 3.200.000 đ/m2.


G.KẾT LUẬN
G.KẾT LUẬN

Định giá BĐS sản là công việc đi ước tính giá trị
Định giá BĐS sản là công việc đi ước tính giá trị


bằng tiền của BĐS.
bằng tiền của BĐS.

Quá trình định giá hàm chứa nhiều yếu tố chủ quan.
Quá trình định giá hàm chứa nhiều yếu tố chủ quan.

Kết quả định giá phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin thị
Kết quả định giá phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin thị
trường có thể thu thập được cũng như kinh nghiệm của người
trường có thể thu thập được cũng như kinh nghiệm của người
thẩm định.
thẩm định.

Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc rất nhiều vào
Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc rất nhiều vào
đặc điểm của BĐS,thông tin thị trường về BĐS so sánh và bản
đặc điểm của BĐS,thông tin thị trường về BĐS so sánh và bản
thân mỗi phương pháp định giá.

thân mỗi phương pháp định giá.
XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN!
XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN!