Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất

Hà nội 9/2010
THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài : Ảnh hưởng của yếu tố vị trí
đến giá đất
Giáo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh
Nhóm sinh viên thực hiện: Thái Thị Lan Anh
Trần Bảo Vân
Bùi Thị Thuý Vân
Lớp : QLĐĐ52C

NỘI DUNG CHÍNH
A.
MỞ ĐẦU
B.
NỘI DUNG
I. Yếu tố vị trí
II. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất
C. KẾT LUẬN

A. MỞ ĐẦU

Tại sao giá đất ở các khu vực khác nhau lại khác nhau?

Tại sao giá đất ở quê bạn lại thấp hơn giá đất ở Hà Nội ?

Miếng đất ở quê bạn mà đem ra Hà Nội được nhỉ?

……????
=>Yếu tố vị trí có sự quyết định đến giá đất

B. NỘI DUNG
ẢNH HƯỞNG
CỦA YẾU TỐ
VỊ TRÍ
ĐẾN
GIÁ ĐẤT
YẾU
TỐ
VỊ
TRÍ

Vậy ví trí là gì????
Theo từ điển Tiếng Việt, vị trí có nghĩa:

Là chỗ ngồi,chỗ đứng

Là chỗ trong 1 thang giá trị nói về tầm quan trọng
Mỗi BĐS luôn tồn tại 2 vị trí

Vị trí tuyệt đối

Vị trí tương đối

Các yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất
VỊ TRÍ
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến
giá đất chủ yếu là nói về vị trí
kinh tế,vị trí cụ thể của từng
đối tượng định giá trong
thành phố,bao gồm đất được

xếp hạng, cự li đến trung
tâm thành phố, trung tâm
thương nghiệp hoặc đến các
trung tâm tập trung đông
dân.Nó cũng bao gồm cả
mức độ ảnh hưởng của các
loại trung tâm đối với các
khu vực khác của thành phố
hoặc các loại đất
ị

VỊ TRÍ ĐỊA LÝ
•
Vị trí địa lý của thửa đất được xác định thông qua hệ toạ độ địa lí, vị trí tiếp giáp theo các
hướng.
•
Vị trí địa lý thửa đất quyết định các yếu tố về mặt tự nhiên,kinh tế, xã hội của thửa đất
đó
•
Vị trí cụ thể của thửa đất trong một khu vực nhất định có thể ảnh hưởng đến giá của
thửa đất.Các thửa đất có vị trí địa lý khác nhau thì khả năng sinh lời khác nhau
•
Trên cùng một đoạn đường, các thửa đất có các yếu tố khác như nhau thì thửa đất gần
mặt tiền hơn có giá trị cao hơn, thửa đất tại vị trí đắc địa hơn (ngã tư, ngã ba) thường có
giá trị cao hơn và ngược lại

PHÂN LOẠI VỊ TRÍ ĐẤT Ở VIỆT NAM
–
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất theo
nguyên tắc: Khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất,

có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, khu vực 2
và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng
kém thuận lợi hơn.
–
Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác
định dựa vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt
tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết
cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và
cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc: Vị trí số 1 có mức
sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận
lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị
trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh
lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
–
Đối với các thửa đất ở các vị trí đắc địa (ở ngã tư, ngã
ba, đất nhiều mặt tiền) hoặc các thửa đất có vị trí kém
thuận lợi thì được áp dụng các hệ số tăng giảm

Bảng giá đất đường Ngô Xuân Quảng-TT Trâu
Quỳ-Gia Lâm-HN năm 2010
4 290 0004 840 0007 920 00013 200 000
VT4VT3 VT2VT1
Giá đất ở:
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
1 866 0002 310 0003 630 0005 742 000
VT4VT3VT2VT1
VÍ DỤ
Tuy nhiên, đây chỉ là giá đất đã được công bố,giá thực tế
thị trường cao hơn rất nhiều.Các thửa đất gần cổng trường ĐH
Nông nghiệp có giá cao hơn so với các thửa đất nằm trên cùng

đoạn đường.

VỊ TRÍ KINH TẾ

Vị trí kinh tế thửa đất phản ánh khả năng sinh lời từ đất, được hình thành do sự ảnh hưởng
của các loại trung tâm, đô thị mang lại.

Những thửa đất trong hoặc gần các trung tâm lớn thì đem lại mức thu nhập hàng năm từ đất sẽ
lớn, ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của đất đó.

Khả năng tạo ra thu nhập từ đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

Vị trí kinh tế của thửa đất là cơ sở để phân chia hạng đất,phân loại đô thị….=>định giá đất

Vị trí kinh tế gắn liền với các tiện nghi như hệ thống điện, nước, vệ sinh, giao thông, thông tin liên
lạc thuận lợi =>hệ thống tốt=>mang lại giá trị cao cho đất

VÍ DỤ
Khu phố cổ Hà Nội có giá đất phố cổ đắt thứ 3 thế giới:Hàng Đường, Đinh Tiên Hoàng,
Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai, Lê Thái Tổ có mức giá dự kiến cao nhất là 65 - 67
triệu đồng/m2 (khoảng gần 4.000 USD/m2) nhưng khi đưa ra thị trường giá từ 35.000-
40.000 USD/m2. Trong khi giá đất ở các khu vực ngoại thành chỉ dao động từ 5 – 20 triệu
đồng/m2

Ảnh hưởng của các loại đô thị
Dựa vào phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ
thể để định giá đất.
•
Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc
biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy

định hiện hành của Nhà nước.
=>Như vậy, đất ở các đô thị đặc biệt, đô thị loại I (Hà Nội, Tp HCM) thì có giá trị
càng cao.

Ảnh hưởng của các loại trung tâm
Trung tâm
Trung tâm
Hành chính
Trung tâm
Kinh tế
Trung tâm
Văn hóa

Trung tâm hành chính
•
Trung tâm hành chính là nơi tập trung các cơ quan hành chính đóng vai trò rất quan
trọng trong sự phát triển của khu vực và toàn quốc gia
•
Giá đất trong khu vực gần trung tâm hành chính thường cao so với các khu vực khác do
có vị trí thuận lợi về giao thông, cơ sở hạ tầng, điều kiện sinh sống, làm việc và học tập.

•
Ví dụ:
Cơn sốt đất ở Ba Vì đang tạo ra nhiều chuyện bi hài. Từ sau khi có thông tin Ba Vì
được trù tính là địa điểm xây dựng trung tâm hành chính quốc gia.
Giá đất ở khu vực này tại thời điểm “đỉnh” của cơn sốt có nơi tăng gấp 10 lần.



Trung tâm kinh tế

•
Trung tâm kinh tế có chức năng giải quyết các nhiệm vụ trọng yếu về phát triển kinh tế
của khu vực.
•
Đất đai trong các khu vực đô thị trung tâm kinh tế có tiềm năng và lợi thế để xây dựng
phát triển các trung tâm buôn bán, giao dịch thương mại. Có khả năng mang lại nhiều lợi
ích về kinh tế cho các nhà đầu tư. Vì vậy giá cả đất đai cũng thay đổi dựa vào tầm quan
trọng và ảnh hưởng của trung tâm kinh tế

•
Ví dụ:
Trước khi có quyết định ban hành giá đất mới năm 2010 của UBND TP Hà Nội. Giá đất ở mức
cao nhất của khung giá đất ở Hà Nội là 67tr đồng trong khi ở TP HCM là 81tr.
Ngoài ra,Theo điều tra về môi trường kinh doanh do Tổ chức xúc tiến Thương mại Nhật Bản
(Jetro) công bố, TP HCM có chi phí thuê văn phòng đắt nhất khu vực ASEAN. Theo đó, tính
trung bình mỗi m2 văn phòng tại TP HCM có giá cho thuê lên tới 57 USD một tháng. Tuy nhiên,
khi khảo sát với các công ty Nhật Bản, Jetro cho biết Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn
nhất đối với họ trong vòng một, hai năm tới.

Trung tâm văn hóa-xã hội
•
Trung tâm văn hóa có chức năng phục vụ các nhu cầu tinh thần như vui chơi, giải
trí, du lịch, thể thao, văn hóa vv… của nhân dân
•
Đất ở khu vực trung tâm văn hóa thường có ưu thế về chức năng nghỉ dưỡng, điều
kiện sống và sinh hoạt thuận lợi. Không gian sống thoáng đãng ,có nhiều hoạt động
vui chơi giải trí cho nên giá đất ở các khu vực này cũng có xu hướng gia tăng theo
nhu cầu của người dân

•

Ví dụ:
Thành phố Đà Nẵng với các dự án phát triển du lịch hiện nay đang thu hút nhiều nhà đầu
tư trong và ngoài nước thúc đẩy sự nóng lên của thị trường bất động sản trong những
năm gần đây

C. KẾT LUẬN
Xác định vị trí BĐS là yếu tố vô cùng quan trọng, là cơ sở để xác định giá đất.Mỗi
một thửa đất có một vị trí đặc thù riêng vì vậy mà giá đất của chúng cũng khác nhau.Khi
nghiên cứu, thu thập thông tin về yếu tố vị trí BĐS, cần chú ý đến vị trí kinh tế,khoảng
cách đến các trung tâm để từ đó có các căn cứ xác thực cho việc hoạch định giá đất.