Lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở để định giá đất

Đề tài : Lãi suất ngân hàng là một trong
Đề tài : Lãi suất ngân hàng là một trong
những cơ sở để định giá đất
những cơ sở để định giá đất
Nhóm 9: Nguyễn Anh Dũng
Nhóm 9: Nguyễn Anh Dũng


Nguyễn Mạnh Dũng
Nguyễn Mạnh Dũng


Đỗ Thị Duyên
Đỗ Thị Duyên
A. Đặt vấn đề
A. Đặt vấn đề


•
B. Nội Dung
B. Nội Dung
•
2.1 Khái niệm lãi suất ngân hàng
2.1 Khái niệm lãi suất ngân hàng
•
2.2 Tác động của lãi suất ngân hàng đến định
2.2 Tác động của lãi suất ngân hàng đến định
giá đất
giá đất
•
2.3 Cách tính giá đất thông qua lãi suất

2.3 Cách tính giá đất thông qua lãi suất


•
C. Kết luận
C. Kết luận
A. Đặt vấn đề
A. Đặt vấn đề
•
Định giá đất là sự ước tính về mặt giá trị của đất bằng
Định giá đất là sự ước tính về mặt giá trị của đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được
xác định, tại một thời điểm nhất định.
xác định, tại một thời điểm nhất định.
•
Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất bị tri phối
Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất bị tri phối
ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,
ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã
pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã
hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về
hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về
mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định
mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định
giá các tài sản thông thường.
giá các tài sản thông thường.
(Nhiều chữ quá, đoạn 2
(Nhiều chữ quá, đoạn 2

có thể tách sang 1slide khác để người nghe tập trung
có thể tách sang 1slide khác để người nghe tập trung
hơn vào từng ý)
hơn vào từng ý)
Cơ sở để định giá đất :
Cơ sở để định giá đất :
•
- Địa tô
- Địa tô
•
- Lãi suất ngân hàng
- Lãi suất ngân hàng
•
- Quan hệ cung cầu
- Quan hệ cung cầu
•


Trong 3 yếu tố trên thì lãi suất ngân hàng
Trong 3 yếu tố trên thì lãi suất ngân hàng
là một trong những yếu tố làm cho giá đất
là một trong những yếu tố làm cho giá đất
có thể tăng hoặc giảm
có thể tăng hoặc giảm
(chưa chính xác)
(chưa chính xác)
B. Nội dung
B. Nội dung
•
2.1 Khái niệm lãi suất ngân hàng

2.1 Khái niệm lãi suất ngân hàng
•


Lãi suất được hiểu theo nghĩa chung
Lãi suất được hiểu theo nghĩa chung
nhất là giá cả của vốn-giá cả của quan hệ
nhất là giá cả của vốn-giá cả của quan hệ
vay mượn hoặc cho thuê những dịch vụ
vay mượn hoặc cho thuê những dịch vụ
về vốn dưới hình thức tiền tệ hoặc các
về vốn dưới hình thức tiền tệ hoặc các
dạng tài sản khác nhau. Khi hết hạn,
dạng tài sản khác nhau. Khi hết hạn,
người đi vay sẽ phải trả cho người cho
người đi vay sẽ phải trả cho người cho
vay một khoản tiền dôi ra ngoài số tiền
vay một khoản tiền dôi ra ngoài số tiền
vốn gọi là tiền lãi. Tỷ lệ phần trăm của
vốn gọi là tiền lãi. Tỷ lệ phần trăm của
tiền lãi trên số vốn gọi là lãi suất.
tiền lãi trên số vốn gọi là lãi suất.
•
Lãi suất ngân hàng- nguồn vốn lớn của
Lãi suất ngân hàng- nguồn vốn lớn của
thị trường bất động sản
thị trường bất động sản
(sai)
(sai)
2.2 Tác động của lãi suất ngân hàng

2.2 Tác động của lãi suất ngân hàng
đến định giá đất
đến định giá đất
•
Lãi suất ngân hàng hay nói cụ thể là lãi
Lãi suất ngân hàng hay nói cụ thể là lãi
suất cho vay sẽ quyết định giá đất đai nói
suất cho vay sẽ quyết định giá đất đai nói
chung chứ không quyết định giá đất đô
chung chứ không quyết định giá đất đô
thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
(ý này
(ý này
nên dành cho phần kết luận)
nên dành cho phần kết luận)
•
Lãi suất cho vay có ảnh hưởng lớn tới giá
Lãi suất cho vay có ảnh hưởng lớn tới giá
đất và mức độ sôi động của thị trường
đất và mức độ sôi động của thị trường
nhà đất.
nhà đất.
- Lãi suất ngân hàng cao là nguyên nhân đè
- Lãi suất ngân hàng cao là nguyên nhân đè
nén thị trường nhà đất mặc dù cầu thị
nén thị trường nhà đất mặc dù cầu thị
trường vẫn ở mức cao.
trường vẫn ở mức cao.
•

Khi lãi suất ngân hàng cao, cá nhân người
Khi lãi suất ngân hàng cao, cá nhân người
tiêu dùng và nhà đầu tư cũng như doanh
tiêu dùng và nhà đầu tư cũng như doanh
nghiệp có xu hướng giảm vay tiêu dùng
nghiệp có xu hướng giảm vay tiêu dùng
để chờ lãi suất giảm. Điều này làm cho
để chờ lãi suất giảm. Điều này làm cho
thị trường bất động sản bị trầm lắng.
thị trường bất động sản bị trầm lắng.


Lãi suất ngân hàng tăng cao, mà chủ yếu là
Lãi suất ngân hàng tăng cao, mà chủ yếu là
do các ngân hàng thương mại tự động tăng
do các ngân hàng thương mại tự động tăng
lãi suất, vượt ngoài tầm kiểm soát của ngân
lãi suất, vượt ngoài tầm kiểm soát của ngân
hàng nhà nước cộng với việc tạo nên cơn
hàng nhà nước cộng với việc tạo nên cơn
sốt đất ảo trên thị trường sẽ gây khó khăn
sốt đất ảo trên thị trường sẽ gây khó khăn
cho hoạt động kinh doanh của người dân
cho hoạt động kinh doanh của người dân
•
Hiện nay lãi suất của các ngân hàng
Hiện nay lãi suất của các ngân hàng
thương mại là 18%/năm
thương mại là 18%/năm
(lãi suất của tất

(lãi suất của tất
cả các ngân hàng là giống nhau à?)
cả các ngân hàng là giống nhau à?)
Mặc dù giá nhà đất đã giảm khá sâu, nhu
Mặc dù giá nhà đất đã giảm khá sâu, nhu
cầu thị trường rất lớn, nhưng hiện nay giao
cầu thị trường rất lớn, nhưng hiện nay giao
dịch vẫn ở mức cầm chừng.
dịch vẫn ở mức cầm chừng.
•


Theo nhiều chuyên gia bất động sản, lãi
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, lãi
suất ngân hàng quá cao là một trong
suất ngân hàng quá cao là một trong
những nguyên nhân khiến cho người dân
những nguyên nhân khiến cho người dân
do dự khi quyết định vay vốn mua nhà
do dự khi quyết định vay vốn mua nhà
hay đầu tư
hay đầu tư
Lãi suất ngân hàng quá cao dẫn đến thị
Lãi suất ngân hàng quá cao dẫn đến thị
trường mà cả người mua nhà và chủ đầu tư
trường mà cả người mua nhà và chủ đầu tư
dự án đều gặp khó khăn về tài chính
dự án đều gặp khó khăn về tài chính
•
Lãi suất cho vay tiêu dùng hiện nay đang

Lãi suất cho vay tiêu dùng hiện nay đang
ở mức 14-16%/ năm
ở mức 14-16%/ năm
(của tất cả các ngân
(của tất cả các ngân
hàng đều như nhau à???)
hàng đều như nhau à???)
Khi lãi suất ngân hàng ở mức thấp nhiều
Khi lãi suất ngân hàng ở mức thấp nhiều
người dân không muốn đem tiền gửi ngân
người dân không muốn đem tiền gửi ngân
hàng, mà họ đem tiền đi đầu tư
hàng, mà họ đem tiền đi đầu tư
•
Trong đó thị trường bất động sản rất thu
Trong đó thị trường bất động sản rất thu
hút các nhà đầu tư. Đây cũng là một trong
hút các nhà đầu tư. Đây cũng là một trong
những lý do làm giá đất tăng cao.
những lý do làm giá đất tăng cao.
Nhìn chung nguồn vốn là một trong những
Nhìn chung nguồn vốn là một trong những
yếu tố trọng tâm chi phối thị trường
yếu tố trọng tâm chi phối thị trường
•
Do đó khi gặp khó khăn về lãi suất, khách
Do đó khi gặp khó khăn về lãi suất, khách
hàng không đủ khả năng tri trả để tham
hàng không đủ khả năng tri trả để tham
gia thị trường thì thị trường bị chững lại

gia thị trường thì thị trường bị chững lại
và rơi vào trầm lắng
và rơi vào trầm lắng


Việc điều chỉnh lãi suất huy động vốn và
Việc điều chỉnh lãi suất huy động vốn và
lãi suất cho vay, sẽ tạo điều kiện để lãi suất
lãi suất cho vay, sẽ tạo điều kiện để lãi suất
cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức
cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức
thích hợp ( khoảng 11-13% một năm), tạo
thích hợp ( khoảng 11-13% một năm), tạo
ra không khí sôi động cho thị trường bất
ra không khí sôi động cho thị trường bất
động sản.
động sản.
2.3 Cách tính giá đất thông qua lãi suất
2.3 Cách tính giá đất thông qua lãi suất


Tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ
Tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ
sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng
sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng
Yt
Yt
Giá đất =
Giá đất =
t

t
(1+i)
(1+i)
TH thu nhập không có thuế:
TH thu nhập không có thuế:


Yt=R.Qt-C
Yt=R.Qt-C
Trong đó:
Trong đó:


R: Giá sản phẩm thời điểm t
R: Giá sản phẩm thời điểm t


Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm


Q: Sản lượng thu hoạch trong năm
Q: Sản lượng thu hoạch trong năm


C: Chi phí bỏ ra trong năm
C: Chi phí bỏ ra trong năm


t: Thời gian trong năm

t: Thời gian trong năm


i: Lãi suất ngân hàng
i: Lãi suất ngân hàng
TH thu nhập có thuế:
TH thu nhập có thuế:
Yt = R.Q-C-T
Yt = R.Q-C-T
Giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá
Giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá
cho thuê là:
cho thuê là:


(Yo+To)+(Y1+T1)+…+(Yt+Tt)
(Yo+To)+(Y1+T1)+…+(Yt+Tt)
G =
G =


t
t


(1+t)
(1+t)


Nếu coi đất như một tài sản thì giá đất

Nếu coi đất như một tài sản thì giá đất
được tính như sau :
được tính như sau :


(t = 1, ∞)
(t = 1, ∞)


PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài
PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài
sản.
sản.
PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong
PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong
một khoảng thời gian t xác định.
một khoảng thời gian t xác định.
)1(
PLt
PL
r
t
+
=
C.Kết luận
C.Kết luận
(viết lại)
(viết lại)
•
Lãi suất ngân hàng và sự phát triển thị

Lãi suất ngân hàng và sự phát triển thị
trường bất động sản có mối quan hệ chặt
trường bất động sản có mối quan hệ chặt
chẽ với nhau. Lãi suất ngân hàng có thể
chẽ với nhau. Lãi suất ngân hàng có thể
làm cho giá đất tăng hoặc giảm. Đó là cơ
làm cho giá đất tăng hoặc giảm. Đó là cơ
sở để định giá đất.
sở để định giá đất.
Chân thành cám ơn
Chân thành cám ơn
sự quan tâm theo dõi
sự quan tâm theo dõi