Nghiên cứu định giá đất ở một số nước trên thế giới so với Việt Nam

MỞ ĐẦU
Trong nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà xây
dựng trong khuôn viên thửa đất đó là một tài sản gọi là bất động sản. Pháp
luật nhiều nước như ở Anh, Pháp, Malaysia, Singapore coi bất động sản là một
chế định pháp luật và có cả một bộ luật riêng để điều chỉnh, gọi là bộ luật bất động
sản.
Hiện nay, trong lĩnh vực định giá, định giá bất động sản nói chung và định giá
đất nói riêng đã được các nước tư bản phát triển và nhiều nước đang phát triển trên
thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nước
đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa
phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với đội ngủ
cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy
trong các trường đại học chuyên ngành đang làm việc trong các cơ quan định giá
của nhà nước và tư nhân.
Vì vậy, sánh công tác định giá đất ở Việt Nam với một số nước trong khu vực
và thế giới sẽ giúp cho chúng ta hiểu rõ hơn về công tác định giá của Việt Nam
cũng như hiểu rõ thêm công tác định gía đất ở các nước đó, nó có sự giống và khác
như thế nào so với Việt Nam
1
NỘI DUNG
1. Tổ chức
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước của các nước về bất động sản đều
được ổn định từ trung ương đến địa phương với đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ
chuyên môn gồm hàng ngàn người được đào tạo chính quy trong các trường đại
học. Tuy nhiên, tổ chức mỗi nước đều có sự khác biệt, cụ thể:
a) Việt Nam
Hệ thống cơ quan định giá của nhà nước về bất động sản được thống nhất từ
trung ương đến địa phương được tổ chức tại ba cấp:
+ Phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá như Bộ
Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Cấp tỉnh: Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước UBND cấp

tỉnh về công tác định giá đât.
+ Cấp huyện: Phòng Tài nguyên môi trường chịu trách nhiệm trước UBND
huyện về công tác định giá.
Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất. Các
thành viên định giá đất là những người được cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ
cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Uỷ ban và Hội đồng có trách nhiệm định
giá đất đai phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.
b) Thái Lan:
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một
cấp trung ương gọi là"Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và
cấp huyện không có cơ quan định giá (Đây là điểm khác biệt với Việt Nam).
CVA được thành lập từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng:
• Phòng Hành chính
• Phòng Định giá
• Phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá
• Phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất
2
• Phòng Tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công
(đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho
những người không có đất hoặc ít đất).
c) Malaisia:
Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của
Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp. Đây là một điểm giống với
Việt Nam. Tuy nhiên, ở Malaisia, ba cấp đó là: Liên bang; Bang; và quận (huyện).
Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định
giá bất động sản "gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài
chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm
trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình.
Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH.
Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm

trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt đọng của cơ quan mình.
Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng
định giá, còn hầu hếtlà thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu
trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm
một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi
nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.
d) Singapore
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản của Singapore khác
Việt Nam đó là được tổ chức tại duy nhất ở một cấp trung ương gồm 2 cơ quan:
Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực
thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính.
e) Trung Quốc
Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu
thập kỷ 90 của thế kỷ 20.
3
Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là
CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán
bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước
ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn.
f) Đức
Định giá địa sản là do một cơ quan độc lập phụ trách đó là Uỷ ban định giá đất
đai. Điều này khác biệt với tổ chức của Việt Nam. Uỷ ban này gồm trên 20 người
hợp thành, bao gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia về định giá, họ đều là những
chuyên gia về định giá địa sản và các loại tài sản khác, trong lĩnh vực định giá thu
thuế cán có một quan chức của bộ tài chính có kinh nghiệm.
g) Nhật Bản
Trước đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm vụ bình giá đất đai do ngân hàng
làm đại lý thực hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của ngân hàng. Tuy nhiên, Sau
đại chiến Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ định giá bất động sản dần thoát ly khỏi
ngân hàng, nhiều địa phương thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động sản

bao gồm Văn phòng quản lý nhân viên định giá bất động sản và Ủy ban giám định
đất đai gồm 7 ủy viên hợp thành, trong đó có 6 ủy viên thường vụ. Các Uỷ viên Uỷ
ban giám định đất đai được tuyển chọn trong số những người có kinh nghiệm và
học thức về định giá bất động sản và chế độ đất đai có liên quan, thông qua sự đồng
ý của nghị viện, sau đó Sảnh Quốc Thổ bổ nhiệm.
Như vậy, mỗi nước có hệ thống cơ quan định giá đã ổn định nhưng có sự khác
biệt với Việt Nam thật rõ nét. Các nước Đông Nam Á có sự tương tự với Việt Nam
về tổ chức về phân chia cấp về tổ chức, đặc biệt là Malaisia.
2. Chức năng
Ở Việt Nam, công tác định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với
đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản
lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở chuyển nhượng
4
quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thỏa thuận giữa người
quản lý và người sử dụng đất.
Hiện nay, định giá đất được thực hiện ở một số lĩnh vực như: xây dựng bảng
giá quy định hàng năm cho các địa phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính
của người sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền
thông qua hình thức đấu giá; tính toán bồi thường khi nhà nước thu hồi đất phục vụ
công trình phúc lợi…
Các cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Trung Quốc và
văn phòng Đất đai trực thuộc Bộ Tư pháp của Singapore về cơ bản có chức năng
tương tự nhau và giống Việt Nam đó là: Thực hiện quản lý Nhà nước về định giá
bất động sản trên phạm vi cả nước.
JPPH của Malaysia, CRECAC của Trung Quốc và Việt Nam ngoài chức năng
chính nói trên, còn được giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan
tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động
sản.
Riêng Singapore, văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế -
Bộ Tài chính chỉ thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản,

không có chức năng quản lý Nhà nước về bất động sản.
Ở Đức, định giá đất có chức năng là xác định giá cả giao dịch mua bán mỗi
mét vuông đất đai trong khu vực xây dựng và phi xây dựng. Ở đây, giao dịch địa
sản cũng như giao dịch các hàng hóa thương phảm khác, là tuân theo quy định kinh
tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người
có thể mua vào hoặc theo giá công bố trên thị trường.
Ở Nhật Bản, định giá đất có chức năng là phán đoán giá trị kinh tế đất đai vật
kiến trúc và các loại quyền lợi ngoài quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc và dùng
hình thức tiền tệ để thể hiện những giá trị đó. Bình giá giám định bất động sản nặng
về phán đoán những lợi ích mà quyền lợi đối với nó có thể xảy ra như quyền sở
hữu hoàn toàn về đất đai, không bị ràng buộc và còn thêm quyền mượn đất. Đây là
5
điểm khác biệt lớn đối với định giá đất ở Việt Nam. Ngoài ra, trong bình giá giám
định bất động sản ở Nhật Bản người ta còn tiến hành bình giá giám định một cách
tương đối độc lập giữa vật đất đai và vật kiến trúc. Điểm này tương đối đặc sắc do
ở Nhật Bản, quyền lợi về đất đai và vật kiến trúc tương đối rõ ràng.
Chung quy lại, các nước ở khu vực Đông Nam Á và Trung Quốc, chức năng
của định giá đất tương tự nhau. Chỉ có sự khác biệt lớn so với các nước tư bản như
Đức và Nhật Bản. Ở các nước tư bản chủ nghĩa, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất
đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt tới đỉnh cao chứ không như
ở Việt Nam là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Các quốc gia này thường áp dụng
thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với
thị trường đất đai vì vậy có sự khác biệt về chức năng định giá đối với Việt Nam.
3. Nhiệm vụ
a) Ở Việt Nam
Xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian;
làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
tính tiền sử dụng đất và tiền cho thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao
đất; tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền phạt đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước…

b) Đối với các nước Đông Nam Á và Trung Quốc
Các cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Singapore và Trung
Quốc có những nhiệm vụ cơ bản tương tự với Việt Nam, cụ thể:
1.Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và
lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá
bất động sản phát sinh mới trong năm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về
giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ; Đánh giá doanh thu hàng năm từ
bất động sản hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập. Những nhiệm vụ nỳ đều giống với
Việt Nam, trừ nhiệm vụ định giá bất động sản định kỳ (5 năm một lần).
6

2. Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích
tụ đất đai; Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Chuyển đổi mục đích sử dụng
đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản; Xây dựng các
dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản. Còn đối với
Bảo hiểm bất động sản thì Việt Nam chưa có dịch vụ này.
3. Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học.
Hiện nay, công tác định giá đất đang được coi trọng và yêu cầu về trình độ và kinh
nghiệm của cán bộ định giá. Vì vậy đòi hỏi các cán bộ định giá phải được đào tạo
chính quy ở các trường đại học và trên đại học.
4. Dịch vụ thông tin: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản; Bán đất
đai; Các vụ chuyển nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về
bất động sản có giá trị.
c) Ở Đức
+ Đối với Ủy ban định giá thì có nhiệm vụ như: Tiến hành định giá đối với
thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản. Kết quả định giá
loại đất của Uỷ ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác định giá cả giao
dịch khi giao dịch địa sản; khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước là có tác
dụng trọng tài; khi đất đai bị trưng dụng thì có tác dụng xác định mức đền bù.
Ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công

hữu, tư nhân như thừa kế, phân chia.
Uỷ ban định giá ngoài việc xác định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra
còn định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản. Bên cạnh đó,
Uỷ ban định giá lãnh đạo và thẩm tra giá cả mua bán và việc thu thập, biên tập số
liệu cần thiết khác cho nhu cầu của công tác định giá. Đồng thời cần phải giữ cho
chủ địa sẩn phó bản kết quả định giá. Ngoài ra cứ một đến hai năm, định giá đất
được công bố công khai kết quả định giá làm giá cả tham khảo; Chỉnh lý giá cả
giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng khu vực
và công bố cho công chúng.
7
+ Đối với Văn phòng Uỷ ban định giá địa sản thì có nhiệm vụ như biên tập giá
cả địa sản; Thu thập tài liệu dung để định giá địa sản; quản lý nhân viên định giá;
tiến hành phân tích thị trường địa sản; tiến hành công tác biên tập giá tham khảo
công khai, giá cả giao dịch và công tác tư vấn tương ứng.
+ Đào tạo cán bộ định giá có tri thức về kinh tế; Tri thức về phương pháp định
giá và ứng dụng; Tri thức về kĩ thuật xây dựng; Tri thức về pháp luật; Tri thức đặc
thù.
d) Nhật Bản
Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật
Bản cho rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế
đất đai được quyết định bởi 3 yếu tố: hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương
đối và yêu cầu hữu hiệu cần tác động.cái gọi là bình giá đối với giá cả đất đai chính
là phải giải thích cơ chế tác dụng lẫn nhau, kết hợp giữa 3 mặt: hiệu quả sử dụng
đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đó để phán đoán giá trị
kinh tế; đồng thời còn phải căn cứ vào kĩ thuật bình giá nhất định để nắm được và
phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế của đất đai được phản ánh trên
giá cả và mức độ ảnh hưởng của các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đoán
một cách hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai.
Bên cạnh đó, tiến hành công thị đất đai; tiến hành duyệt khảo đối với thạc sỹ
giám định bất động sản; đáp ứng tư vấn của thủ trưởng Sảnh Quốc Thổ, tiến hành

điều tra, thẩm định đối với một số hạng mục quan trọng liên quan đến định giá bất
động sản;
Ngoài ra, Tiến hành công thị giá cả đất đai: mỗi năm một lần do Uỷ ban giám
định đất đai công thị vào ngày 01/01 hàng năm.
4. Cơ chế hoạt động
a) Ở Việt Nam
Ở Việt Nam, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc bộ Tài Nguyên – Môi
trường. Cơ quan định giá bất động sản là cơ quan không phải độc lập về tổ chức mà
8
có liên quan với nhau. Biên chế của tổ chức làm công tác định giá đất thuộc sở Tài
nguyên – Môi trường là biên chế hành chính do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao.
Biên chế làm công tác định giá đất thuộc phòng Tài nguyên – Môi trường là biên
chế hành chính do Uỷ ban nhân dân cấp huyện giao.
Trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất động sản có
mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các
thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lýcủa các thửa đất,
lô đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá
đất.
Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính Phủ quy
định, UBND cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân
dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương, Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá cả các loại đất cụ thể trong giới hạn cho
phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so
với mức giá tối thiểu của khung giá quy định tại nghị định 188/2004/NĐ-CP và
công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm. Đồng thời Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
phải thực hiện điều chỉnh lại loại đất và, loại đường phố và vị trí đất khi có những
thay đổi do quy hoạch, đầu tư nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm
thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã phân loại trước đó.
b) Một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc

Ở Thái Lan và Trung Quốc, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục Đất
đai, ở Malaysia cơ quan định giá trực thuộc bộ Tài chính, còn ở Singapore các cơ
quan định giá trực thuộc bộ Tư pháp và bộ Tài chính. Tuy có sự khác nhau về cơ
quan trực thuộc, nhưng cơ chế hoạt động của định giá bất động sản tại mỗi nước
cũng gần tương tự nhau.
Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ
chức và quản lý chuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu cơ quan định giá trung
9
ương của mỗi nước do bộ trưởng cơ quan chủ quản trực tiếp của nước đó bổ nhiệm
và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động quản lý Nhà nước về
định giá bất động sản của cơ quan mình.
Riêng các nước Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực chuyên
môn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê
duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong cả
nước; hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong năm, Cơ quan định giá
trung ương về bất động sản của mỗi nước còn chịu sự chi phối của một tổ chức Nhà
nước goị là "Uỷ ban Định giá trung ương". UB định giá trung ương do chính phủ
của mỗi nước thành lập gồm các thành viên là đại diện của một số Bộ, Ngành và tổ
chức khác có liên quan như: bộ Tài chính; bộ Tư pháp; Ngân hàng trung ương; Cục
Đất đai; đại điện cơ quan định giá trung ương; đại diện các tổ chức định giá tư
nhân
Uỷ ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có
tính chất thời vụ. Trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất
động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc
tiếp nhận các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lýcủa
các thửa đất, lô đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho
bản đồ giá đất giống với Việt Nam.
c) Ở Đức
Căn cứ vào sổ tay luật xây dựng của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ
quan chuyên môn độc lập phụ trách đó là Uỷ ban định giá đất đai. Vị trí của Uỷ ban

này ở các bang là khác nhau. Ví dụ: ở bang Saxe thì bố trí trong Cục Địa tịch, lãnh
đạo Cục Địa tịch là chủ tịch Ủy ban; còn ở bang Morson thì nằm trong cục Tài
chính. Nhưng xu thế sau này sẽ chuyển từ Cục Tài chính sang Cục Địa tịch. Bất
luận Cục Tài chính hay Cục Địa tịch thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập,
không chịu ràng buộc hoặc can thiệp của bất kì ai. Để tránh thiên lệch, thành viên
của Uỷ ban định giá được thay đổi 4 -5 năm/lần. Dưới Uỷ ban định giá là Văn
10
phòng phụ trách công việc hàng ngày. Văn phòng này là cơ quan thường trực, đóng
ở Cục Địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá văn phòng, ở
bang và vùng có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá khu vực trực
thuộc.
Ở Đức cứ cách một đến 2 năm, Uỷ ban định giá các bang tiến hành chỉnh lý
giá cả giao dịch theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân cho tùng khu vực
và công bố công khai chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham khảo công
khai, tương tự với giá đất chuẩn cơ bản của nước ta.
Khi xác định giá tham khảo công khai, Uỷ ban định giá mời toàn bộ ủy viên
họp hội nghị, trong hội nghị chuẩn bị bản đồ công tác, trên bản đồ ghi rõ giá cả
giao dịch của từng khu vực và giá cả địa sản công khai được đề nghị. Uỷ ban tiến
hành thảo luận về kiến nghị đối với giá cả tham khảo công khai và ra quyết định,
sau đó lấy kết quả quyết định hợp thành bảng giá tiêu chuẩn và bản đồ giá đất để
công bố và bán ra, đồng thời tiếp thu tư vấn của mọi tổ chức và cá nhân.
d) Ở Nhật Bản
Người đứng đầu Ủy ban giám định đất đai có ủy viên trưởng có thể thay mặt
các ủy viên phụ trách toàn diện công tác.Uỷ viên trưởng do các ủy viên cùng nhau
lựa chọn và quyết định. Hội nghị của Uỷ ban do ủy viên trưởng triệu tập, nếu
không có Uỷ viên trưởng và 3 Uỷ viên trở lên tham gia thì không thể họp, nghị sự
của Uỷ ban phải được quá nữa người tham dự đồng ý mới được quyết định, nếu số
người đồng ý va không đồng ý bằng nhau thì Uỷ viên trưởng quyết định.
Những hạng mục tất yếu có liên quan đến Uỷ ban giám định đất đai khi cần
thiết phải điều tra thẩm định đối với một số sự kiện đặc biệt, có thể bố trí ủy viên

lâm thời; khi cần thiết phải tiến hành điều tra sự kiện chuyên môn, có thể bố trí một
số ủy viên chuyên môn; ủy viên lâm thời được lựa chọn trong số người có kinh
nghiệm và học thức, ủy viên chuyên môn được lựa chọn trong số viên chức của cơ
quan hành chính có liên quan và số người có học thức và kinh nghiệm và đều do
Sảnh Quốc Thổ bổ nhiệm; các ủy viên lâm thời sau khi kết thúc điều tra thẩm định
11
đối với sự kiện đặc biệt đó, các chuyên viên chuyên môn sau khi kết thúc điều tra
sự kiện chuyên môn thì xong nhiệm vụ; trong thời gian nhiệm chức thì các ủy viên
lâm thời và ủy viên chuyên môn đều là ủy viên thường vụ; các loại vụ việc của Uỷ
ban là do khoa điều tra giá đất Cục đất đai của Sảnh Quốc Thổ xử lý; trong quá
trình thi hành nghiệp vụ, nếu cần thiết, ủy ban có thể mời người có kinh nghiệm có
học thức dự họp để lắng nghe ý kiến của họ.
5. Đối tượng
Ở Thái Lan, Malaysia, Singapore các cơ quan định giá bất động sản chỉ định
giá các tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản. Ở Trung Quốc
các tài sản định giá là tài sản được Bộ luật Dân sự quy định là bất động sản. Việc
định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản (đối với đất đô
thị ở một số thành phố lớn). Riêng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá
được thực hiện đối với từng khu vực lớn gọi là "BLOCK”
Ở Việt Nam, các cơ quan định giá đất chỉ định giá các tài sản thuộc đối tượng
điều chỉnh của luật đất đai. Định giá các nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và
đất ở khu vực giáp ranh theo khu vực đồng bằng, trung du, miền núi. Đối tượng của
định gía đất có thể là một mảnh đất trống, công trình xây dựng hay những bất động
sản bao gồm cả đất và và công trình xây dựng.
Ở Đức, đối tượng định giá là mỗi mét vuông đất đai trong khu vực xây dựng
và khu vực phi xây dựng.
Ở Nhật Bản, chế độ bình giá giám định đất đai hiện hành của Nhật Bản là xác
lập trên cơ sở của ‘ luật bình giá giám định bất động sản”. Hoạt động bình giá giám
định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêu cầu của định giá giám định
cũng là từ phía các cơ quan nhà nước, đất đai công cộng quan trọng, rồi nhanh

chóng mở rộng ra các xí nghiệp tư nhân dân gian và cá nhân.
6) Phạm vi
Phạm vi định giá đât đai của các nước này chủ yếu định giá các bất động sản
thuộc đối tượng phải đánh thuế, thu lệ phí hoặc để Nhà nước đền bù khi thu hồi đất.
12
III. KẾT LUẬN
Định giá đất là loại hoạt động vừa mang tính kinh tế - kĩ thuật, tính pháp lý,
vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và
phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Ở Việt
Nam, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho mỗi mục đích sử dụng.
Có thể nói, Công tác Định giá đất ở một số nước ở khu vực Đông Nam Á và
một số nước trên thế giới như Nhật Bản, Trung Quốc, Đức so với Việt Nam có
những điểm tương tự nhau nhưng không ít những điểm khác nhau mang tính đặc
thù của mỗi nước. Mỗi nước đã ổn định về hệ thống cơ quan định giá từ trung ương
đến địa phương với chức năng, cơ chế hoạt động rõ ràng và hoạt động có hiệu quả
với chế độ quản lý đất đai riêng.
Vì vậy, nghiên cứu công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới so với
Việt Nam giúp cho chúng ta hiểu rõ thêm công tác định giá đất của một số nước tù
đó áp dụng có chọn lọc những điểm phù hợp với điều kiện của nước ta, để thiết lập
một cơ chế quản lý đất đai phù hợp theo định hướng kinh tế thị trường.
13
14