Tiểu luận môn định giá đất NGUYÊN TẮC THAY THẾ ĐƯỢC ÁP DỤNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHƯ THẾ NÀO

A. LỜI MỞ ĐẦU
Chúng ta đã biết đất đai có vai trò vô cùng quan trọng: là nguồn tài nguyên
thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và
quốc phòng…với nhiều vai trò không thể thay thế được như vậy, đã từ lâu đất đai
đã trở thành đối tượng để trao đổi, mua bán.
Tuy nhiên, đất đai là sản phẩm phi lao động, do đó bản thân nó không có giá
trị. Vì vậy, giá cả của đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai mà
chỉ là phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế – nó là sự thu lợi trong
quá trình mua bán, hay nói cách khác giá cả của đất đai cao hay thấp được quyết
định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Có rất nhiều quyền lợi liên quan tới đất đai như quyền sở hữu, quyền sử
dụng, quyền cho thuê, quyền thế chấp…Ở hầu hết các nước TBCN , giá đất được
hiểu là giá bán quyền sở hữu đất trong không gian và thời gian xác định, còn ở các
nước XHCN giá đất là số tiền trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong những giao dịch về quyền sử dụng đất trong một khoảng
không gian và thời gian xác định.
Trong thực tế có rất nhiều công việc, hoạt động yêu cầu phải định giá đất đai
như: phục vụ các mục đích của chính quyền (làm báo cáo tài chính, thu mua, giải
tỏa, đánh thuế ), để thuê mướn, để đầu tư, để cầm cố hay phục vụ cổ phần hóa các
doanh nghiệp… Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên giá cả của nó chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, điều đó đã làm cho định giá đất
tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình. Do đó để định giá đất
một cách chính xác cần phải nắm vững các nguyên tắc và phương pháp của định
giá đất.
1
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu là những
nguyên tắc kinh tế. Chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường
được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường.
Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất bồm: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử
dụng hiệu quả nhất, nguyên tắc biến động. Trong 3 nguyên tắc trên thì nguyên tắc

thay thế là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá, nó có
phạm vi thích nghi khá rộng, và được áp dụng khá rộng rãi, đặc biệt trong các
phương pháp định giá đất…
2
B. NỘI DUNG:
I. Định giá đất:
1.1. Định giá đất là gì?
Định giá đất đai là người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai; căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai; xem xét đầy đủ ảnh
hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự
kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp
để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với
một quyền đất đai nào đó. Trong đó:
Định giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất vì đất
đai là một loại hàng hóa đặc biệt do đó định giá đất có nguyên tắc và phương
pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân
nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể đưa ra giá cả
của đất đai một cách chính xác.
Định giá đất phải dựa trên tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai vì có thể nói
rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường. Do đó không nắm đầy đủ tình hình
giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai
và không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ, hiện tại và tương lai sẽ
không định được giá cả công bằng, chính xác và khách quan.
Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của
Chính phủ ví dụ như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá
đất. Vì cùng một loại đất, quy hoạch có thể làm tăng giá của nó lên một phần
trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho nó chẳng có ai hỏi tới. Do vậy nếu
3

không cân nhắc chính sách đất đai của Chính phủ thì kết quả của quá trình định
giá đất khó có thể công bằng và hợp lý…
Định giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá
vì cùng một loại đất nếu có quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách
nhau rất lớn. Cho nên, trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu
đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của
đối tượng đất đai cần định giá.
Giá đất do công tác định giá đất đưa ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất
định vì giá cả lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã
hội. Nếu không biết được giá cả đất đai được hình thành là giá cả của thời điểm
nào thì giá cả được định ra không có ý nghĩa.
1.2. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất:
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất là kim chỉ nam, là căn cứ cho
người định giá đất đưa ra giá cả đất đai một cách chính xác, khách quan và công
bằng. Các nguyên tắc cơ bản được vận dụng trong định giá đất là nguyên tắc
thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc biến động. Trong đó:
Nguyên tắc thay thế cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ
trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một
thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương
đồng, cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất cho rằng: Một thửa đất được đánh giá là
sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy: thửa đất đó
đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có
khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử
4
dụng hiệu quả nhất, có thể tồn tại và kéo dài trong một khoảng thời gian xác
định.
Nguyên tắc biến động cho rằng: Giá cả đất đai biến động theo sự thay đổi

của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả của sự tác động lẫn nhau giữa các nhân
tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế
biến động. Vì vậy, giá cả đất đai được hình thành trong trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.
1.3. Các phương pháp được áp dụng trong định giá đất:
Trong định giá đất, người ta áp dụng khá nhiều các phương pháp khác nhau
để cho quá trình định giá đất diễn ra nhanh hơn và có độ chính xác cao hơn. Sau
đây là một số phương pháp định giá đất thông dụng đang được áp dụng ở một số
nước trong khu vực và tại Việt Nam: Phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh
trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí. Trong đó mỗi phương pháp
được vận dụng trong những điều kiện cụ thể khác nhau.
Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong
tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn
thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất trên cơ sở
phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với
thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất dựa trên quan điểm
phát triển. Giá đất phải trả để có được đất đai là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi
phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá bất động sản được dự tính.
Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân
công trình.
5
Phương pháp chi phí cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin
hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra
để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự.
II. Nguyên tắc thay thế
2.1. Nguyên tắc thay thế là gì?
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó

là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so
sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán
trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các
tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa
thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu
sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng, cùng loại hình có
khả năng thay thế nó.
Giải thích nguyên tắc:
6
Thửa đất chủ thể là thửa đất cần và đang chờ định giá phục vụ những mục
đích khác nhau.
Thửa đất so sánh là thửa đất có những đặc điểm tương đồng về giá trị và các
tiện dụng so với thửa đất chủ thể như mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, vị trí địa
lý hay vị trí kinh tế…Lưu ý, khi chọn những thửa đất so sánh phải lựa chọn những
thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá để
đảm bảo sự tương đồng về hoàn cảnh, về đặc điểm, nhu cầu của thị trường, về giá
trị của đồng tiền
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết
định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên
mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ
các cơ hội và lựa chọn thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua
hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc
nhiệt tình bán quá mức. Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện
cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến
trong những điều kiện thị trường xác định…
Giá trị sử dụng: Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có

thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ
cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính. Mục đích sử dụng chính là cơ sở
tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử
dụng đất. Ở Việt Nam, mục đích sử dụng chính của một mảnh đất là mục đích sử
dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định
giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
7
2.2. Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp định giá đất:
Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi
kinh tế hợp lý. Nguyên tắc này có phạm vi ứng dụng rộng rãi và được áp dụng
trong nhiều phương pháp của định giá đất như phương pháp chi phí, phương pháp
so sánh, phương pháp thu nhập. Cụ thể như sau:
 phương pháp chi phí áp dụng nguyên tắc thay thế
 Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong nguyên tắc ….
Nguyên tắc thay thế được áp dụng chủ yếu trong phương pháp chi phí. Cụ thể
như sau:
Trong rất nhiều các bất động sản khác nhau thì có một số bất động sản được
thiết lập và sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể (ví dụ
như nhà thờ, bệnh viện, trường học, trạm cảnh sát… hay các bất động sản tương tự
thực hiện chức năng không sinh lời).
Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các
nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và thường là
không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó. Do vậy, không
xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là không có những tài
liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá. Nên việc định giá giá trị của
các bất động sản như vậy thường vận dụng nguyên tắc thay thế, với giả định rằng
giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động
sản tương tự như là một vật thay thế (nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng
với chi phí xây dựng hiện hành).
8

Ví dụ, ông Đ muốn mua một
ngôi nhà 2 tầng thì lúc này ông Đ có
2 khả năng lựa chọn là: một là mua
ngôi nhà 2 tầng đó (có nghĩa là mua
sản phẩm cuối cùng từ thị trường để
sử dụng); hai là mua một mảnh đất
và tự lo chi phí xây dựng ngôi nhà
(cũng là 2 tầng) mới trên mảnh đất
đó với tính hữu ích tương tự.
Lúc này, ông Đ nếu khôn ngoan sẽ không bao giờ trả giá cho ngôi nhà 2 tầng trên
nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự cùng xây dựng công trình theo ước
muốn và tính hữu ích tương tự.
Tuy nhiên, phương pháp định giá đất theo chi phí còn có một số mặt hạn chế, nó
không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp, nó ít khi được
chấp nhận để cung cấp để cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực.
Phương pháp này thường được áp dụng để định giá cho các bất động sản có mục
đích sử dụng riêng biệt (là các tài sản ít có những chứng so sánh ở thị trường).
 phương pháp so sánh áp dụng nguyên tắc thay thế
Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận chủ
yếu. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất
tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào
giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu
vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm
định giá.
Theo lý luận kinh tế học thì hàng hóa có cùng công dụng trong một thị trường
phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị
9
trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa
đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và
tính thay thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường thì sẽ có những

phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá.
Tuy nhiên, do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế
khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau. Nhưng trong cùng một thị trường,
đối với người mua, thì hành vi phải chi ra một giá tương đương với vật dùng so
sánh, để mua vào một vật thay thế tương quan thỏa mãn được yêu cầu là có thể
chấp nhận được; còn đối với người bán, khi tiến hành giao dịch đất đai, mọi người
bán hiểu biết đều căn cứ vào nguyên tắc thay thế để so sánh đầy đủ thửa đất chờ
giao dịch của mình với giá cả đất đai tương tự đã giao dịch trên thị trường, sau đó
mới quyết định hành vi của mình. Như vậy hai bên mua và bán đều căn cứ vào sự
so sánh giá cả đất đai theo nguyên tắc thay thế làm cho giá cả hướng về sự thống
nhất ở một mức độ nhất định.
Như vậy, khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa
đất đã được trao đổi trên thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định
giá để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá.
Ví dụ, cần xác định giá cho một mảnh đất tại thị trấn A. Căn cứ vào điều kiện
của địa phương người ta chọn được 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng đã giao dịch
gần đây, tình huống giao dịch của 3 thửa đó thống nhất với thửa đất chờ định giá.
Sau khi so sánh và hiệu chỉnh những sai khác, căn cứ vào giá của 3 mảnh đất so
sánh có thế đưa ra được giá của mảnh đất cần định giá.
Với những mảnh đất thay thế, phương pháp so sánh tính ra giá cả của thửa đất
cần định giá căn cứ vào giá cả thực tế đã đưa ra giá đất một cách nhanh chóng và
khá chính xác, do đó nó được áp dụng khá rộng rãi.
Tuy nhiên cơ sở lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện. Khi thực hiện
việc định giá đất, chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi thu thập thống kê
10
được đủ thông tin số liệu của loại đất tương tự so sánh được với loại đất cần định
giá.
 Phương pháp thu nhập áp dụng nguyên tắc thay thế
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường
dung nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất

động sản hoặc những tài sản có tính chất thu nhập khác.
Vì đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính giới hạn về diện tích,
tính lâu dài trong sử dụng cho nên khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó thì
đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng,
mà còn có thể duy trì thu nhập đó trong những năm sau. Khi đem thu nhập tính
theo giá hiện hành bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được
giá trị của đất đai đó và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp. Trong định
giá đất bằng phương pháp thu nhập, giá cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của mảnh
đất cần định giá có khuynh hướng được thiết lập bởi giá cả, tiền thuê và tỷ suất
hoàn vốn của các mảnh đất thay thế khi có những điều kiện tương đồng. Hay nói
cách khác, nguyên tắc thay thế cung cấp cơ sở cho việc dự đoán tiền thuê, chi phí
và tỷ suất hoàn vốn hay tỷ suất vốn hoá cho mảnh đất cần định giá. Ngoài ra,
nguyên tắc thay thế cũng dùng để kiểm tra sự vững chắc của dòng thu nhập và độ
tin cậy của các giả thiết đưa ra cùng thông tin được áp dụng.
Tuy nhiên, chỉ áp dụng phương pháp thu nhập để định giá các loại đất khi xác
định được yếu tố thu nhập mang lại từ đất, nếu không thu thập được đầy đủ các số
liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự so sánh
được trên thị trường.

11
C. KẾT LUẬN:
Với tốc độ phát triển không ngừng của dân số cũng như trình độ kinh tế, khoa
học, kỹ thuật đã làm cho nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao. Đây là một trong
những nguyên nhân chủ yếu làm cho giá cả của đất đai ngày càng tăng với tốc độ
chóng mặt như hiện nay và nhu cầu về định giá đất nhờ thế mà cũng không ngừng
được tăng lên. Do đó, định giá đất ngày càng trở thành một việc làm cần thiết và có
vai trò không quan trọng trong cuộc sống hiện nay…
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất có vai trò vô cùng quan trọng, nó là
kim chỉ nam, là cơ sở cho quá trình định giá đất diễn ra, nhằm đưa ra giá cả của đất
đai một cách chính xác, hợp lý và nhanh chóng. Các nguyên tắc đó bao gồm

nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc biến động.
Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi
kinh tế hợp lý. Nguyên tắc này có phạm vi thích nghi và ứng dụng khá rộng rãi và
được áp dụng nhiều trong các phương pháp của định giá đất như phương pháp so
sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
Tuy nhiên, ở mỗi phương pháp có những phạm vi ứng dụng khác nhau. Do
đó, phải tùy vào điều kiện, hoàn cảnh cụ thể mà áp dụng các nguyên tắc và phương
pháp của định giá đất một cách thích hợp và khéo léo để đưa ra giá cả của đất đai
một cách chính xác nhất và phù hợp nhất…
12