Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

1
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Nó là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, AN-
QP…
Bên cạnh đó, đất đai còn là một tài sản đặc biệt. Nó có giá trị sử dụng,
là đối tượng đem ra trao đổi mua bán, tức nó là một tài sản. Song đất đai lại
mang những đặc trưng riêng nhất định. Nó không do lao động (tức không do
con người) tạo ra, mà là sản phẩm của tự nhiên. Nó mang tính cố định về vị
trí và những giới hạn về không gian, giới hạn về số lượng. Song giá trị sử
dụng và khả năng sinh lợi thì lại tăng dần theo thời gian, nếu như sử dụng
một cách hợp lý…Chính vì vậy mà đất đai khác những loại hàng hóa thông
thường khác và trở thành nguồn tài sản quý giá của mỗi quốc gia.
Trước kia khi đánh giá về đất đai người ta hay quan tâm tới những giá trị mà
đất đai tạo ra và khả năng sinh lợi của nó. Tuy nhiên trong thời đại ngày nay,
để xác định giá trị của đất đai người ta quan tâm tới nhiều vấn đề. Không
đơn giản chỉ là ĐKTN của đất đai, mà nghiên cứu cả điều kiện kinh tế xã
hội, môi trường nơi có đất đai.
Khi nhìn đất đai dưới góc độ một tài sản, tức là đất đai có giá trị, cũng
như giá cả. Việc xác định được giá đất chính là công tác định giá.
Định giá đất là căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở
nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế, tự
nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong
hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu
tố về phát triển kinh tế xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ
2
đất và chính sách đất đai, đối với việc thu hồi từ đất, rồi tổng hợp để định giá
cả tại thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất
đai nào đó.
Do đó, để xác định giá đất, chúng ta phải cân nhắc đầy đủ các yếu tố

tác động đến giá đất: Yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội…Các cơ sở khoa học
để xác định giá đất là địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung- cầu.
Đất đai là một tài sản, trong thị trường đất đai nó hình thành giá nhất định.
Tuy nhiên, đất đai lại là một tài sản đặc biệt với những đặc trưng riêng nên
không hoàn toàn tuân theo quy luật hình thành giá cả như hàng hóa thông
thường. Để nghiên cứu kỹ hơn quy luật hình thành giá đất dựa trên quan hệ
cung- cầu về đất đai, nhóm chúng tôi thực hiện đề tài: “Xác định giá đất dựa
vào quan hệ cung- cầu”, đây chính là một trong 3 yếu tố được coi là cơ sở
khoa học để xác định giá đất.
3
II. NỘI DUNG
1.Khái quát về giá đất.
Trước khi nghiên cứu cơ sở khoa học để xác định giá đất dựa vào
quan hệ cung- cầu, ta cần tìm hiểu về giá đất và những đặc trưng của nó.
1.1. Khái niệm.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó,
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác,
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở
một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì nó có khả năng
thu lợi đến đó từ đất và có giá cả tương ứng, như giá quyền sở hữu, giá
quyền sử dụng, giá cho thuê…Hầu hết các nước có nền KTTT, giá đất được
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Do đó, xét về phương
diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của
quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
1.2. Đặc điểm của giá đất.
Thứ nhất, giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị. Giá đất
được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau. Ngoài biểu hiện giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng, còn có thể biểu hiện bằng tiền thuê. Đất đai
còn tồn tại thị trường cho thuê.

Thứ hai, giá đất không giống nhau về thời gian hình thành. Do giá đất
là tổng hợp sự ảnh hưởng từ quá khứ đến tương lai trong khoảng thời gian
tương đối dài, khó so sánh với nhau. Do đó, khi định giá cần căn cứ vào bản
thân loại đất và tình trạng thị trường để phân tích cụ thể và đưa ra giá phù
hợp với từng thời điểm nhất định.
4
Thứ ba, giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá
cả đất đai cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Do đất
đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá
thành sản xuất. Thực tế trong quá trình khai phá đất đai, chi phí chính là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính các chi phí đầu tư vào đất. Tuy
nhiên các chi phí khác đều phó phân bổ để hạch toán vào giá đất.
Thứ tư, giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu
thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng
hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đất đai
có cung co dãn rất ít, đồng thời với sự phát triển kinh tế, dân số tăng làm cho
yêu cầu về đất đai ngày càng tăng cao, làm giá đất ngày càng tăng cao.
Thứ năm, giá đất có tính khu vực và cá biệt rõ rệt. Điều đó giải thích
các thửa đất ở các vị trí khác nhau có giá cả khác nhau, và thậm chí các thửa
đất ở cùng một khu vực cũng có giá cả không giống nhau. Không giống như
các hàng hóa khác, khi sản xuất với cùng chất liệu, mẫu mã…có giá cả như
nhau tại một thời điểm.
2.Khái quát về cung- cầu.
2.1. Cung.
Cung là thuật ngữ biểu thị số lượng hàng hóa dịch vụ mà người sản
xuất có khả năng và sẵn sàng bán ở các mức giá có thể chấp nhận được trong
khoảng không gian, thời gian nhất định.
Khi biểu hiện cung trên đồ thị, đường cung là một đường dốc lên trên
về phía phải, cho biết giá càng cao thì doanh nghiệp, người sản xuất sẵn lòng
bán càng nhiều.

5
2.2. Cầu.
Cầu của một hàng hóa, dịch vụ là số lượng của hàng hóa, dịch vụ đó
mà người tiêu dung có khả năng và sẵn sàng mua ở các mức giá có thể chấp
nhận được trong khoảng không gian, thời gian nhất định.
Biểu hiện trên đồ thị, đường cầu là một đường cong dốc xuống dưới
về phía phải, cho biết người tiêu dùng sẵn lòng mua nhiều hơn với mức giá
thấp hơn.
6
2.3. Quan hệ cung- cầu.
Quan hệ giữa người bán và người mua trên thị trường về một loại
hàng hóa, dịch vụ nào đó, hình thành nên quan hệ cung- cầu, biểu hiện ở các
trạng thái:
• Cân bằng cung- cầu:
Cân bằng cung- cầu xảy ra khi lượng cung của những người sản xuất đáp
ứng đủ lượng cầu mà những người tiêu dùng mua. Trên thị trường hình
thành điểm cân bằng E. Tại điểm cân bằng, người sản xuất bán một
lượng hàng hóa là Q
S
, người tiêu dùng mua một lượng là Q
D
, Q
S
= Q
D
. Giá
cả hàng hóa là P
E
. Đây chính là cơ chế hình thành giá hàng hóa dịch vụ
trong nền kinh tế thị trường.

7
• Mất cân bằng cung- cầu:
Trạng thái mất cân bằng cung- cầu được biểu hiện ở 2 khả năng. Đó là
khi cầu về hàng hóa dịch vụ tăng lên, dẫn đến tình trạng thiếu hụt hàng hóa,
và do đó kéo theo giá cả hàng hóa dịch vụ tăng. Ngược lại, khi cung quá
nhiều mà cầu quá ít, sẽ dẫn đến dư thừa hàng hóa dịch vụ, và do đó giá cả
cũng giảm xuống.
3.Quan hệ cung- cầu trong đất đai.
Đất đai là một loại tài sản, do đó giá cả đất đai hình thành trên thị
trường cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung- cầu.
Tuy nhiên, đất đai mang những đặc trưng khác các hàng hóa thông thường
khác như: Tính cố định về vị trí, giới hạn về số lượng (diện tích), có tính cá
biệt, cung- cầu giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ…Do đó giá cả đất
đai không hoàn toàn vận hành theo quan hệ cung- cầu như những hàng hóa
dịch vụ khác.
8
3.1. Cung về đất.
Cung về đất chính là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản
xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp.
Cung về đất bao gồm 2 loại, đó là cung tự nhiên và cung kinh tế.
*Cung tự nhiên: Là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng
và tài nguyên đất chưa khai thác sử dụng. Đây chính là toàn bộ diện tích đất
đai có trên trái đất.
Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn.
*Cung kinh tế: Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác
và sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời
sống của con người, khi đó nó trở thành nguồn cung kinh tế.
Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và nó có tính đàn
hồi, co dãn. Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi
tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại đất sử

dụng nào đó.
Khi nghiên cứu cung kinh tế về đất đai, ta có thể chia ra làm 2 loại chính, đó
là: Cung đất nông nghiệp và cung về đất phi nông nghiệp.
3.1.1. Cung đất nông nghiệp.
Về lý thuyết, diện tích đất đai được xem như không thay đổi và tổng
mức cung về đất đai không biến động, song trong cơ chế thị trường thì mức
cung về nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm.
*Cung mức nông nghiệp tăng: Chủ yếu là quá trình chuyển đổi diện
tích đất chưa sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Thực tiễn sản xuất cho
thầy, có nhiều vùng đã tiến hành khai hoang đất đai, đưa vào mục đích sản
xuất nông nghiệp như trồng cây hàng năm, cây lâu năm, nuôi trồng thủy
sản…đã làm cho diện tích đất nông nghiệp tăng, làm cung về đất nông
9
nghiệp tăng lên. Tuy nhiên quá trình này ít tạo nên sự sôi động trong thị
trường đất đai.
Bên cạnh đó, sự lưu chuyển nội bộ về đất nông nghiệp giữa các chủ
thể cũng làm cung của đất nông nghiệp tăng, xét tại một thời điểm nhất định.
Tuy nó không làm tổng cung của đất nông nghiệp tăng, nhưng có vai trò
quan trọng trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, và làm sôi
động thị trường đất nông nghiệp.
Nắm được mức tăng về cung đất nông nghiệp sẽ giúp ta tìm ra và
phân tích các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai. Điều đó
phụ thuộc vào chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ. Bên
cạnh đó, các nhân tố ảnh hưởng tới mức độ lưu chuyển đất nông nghiệp giữa
các chủ thể là: Cơ chế quản lý, chính sách về nông nghiệp, trình độ sản xuất
hàng hóa trong nông nghiệp…
*Cung đất nông nghiệp giảm: Chủ yếu là do chuyển đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp, do tác động của các quá trình công nghiệp hóa, đô
thị hóa đang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ở các vùng, các quốc gia. Ảnh
hưởng tới sự giảm mức cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nguyên nhân

như: Các chính sách và cơ chế quản lý nền kinh tế vĩ mô, tốc độ phát triển
của công nghiệp hóa, đô thị hóa…Mà lượng đất nông nghiệp có thể chuyển
sang các mục đích khác như: Dành đất hình thành khu công nghiệp mới, đất
để sản xuất vật liệu xây dựng, đất dành cho giao thông, thủy lợi…
3.1.2. Cung đất phi nông nghiệp.
Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, do đó
nguồn cung về đất phi nông nghiệp cũng tăng theo tiến trình phát triển nền
kinh tế. Cung đất phi nông nghiệp tăng do các nguyên nhân: Lấy từ đất nông
nghiệp, lấy từ đất chưa sử dụng và sự lưu chuyển nội bộ giữa nhóm đất phi
nông nghiệp giữa các chủ thể.
10
Cùng với quá trình phát triển kinh tế, tốc độ công nghiệp hóa và đô thị
hóa ngày càng diễn ra nhanh, mạnh ở các quốc gia. Sự hình thành các khu
đô thị trong lòng các vùng nông nghiệp, kéo theo đó là sự phát triển công
nghiệp, dịch vụ, giao thông, du lịch…đã chuyển phần lớn diện tích đất nông
nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp. Thực tế, trong quy hoạch phát triển
của các quốc gia, phần lớn diện tích đất phi nông nghiệp tăng them cũng lấy
từ đất nông nghiệp như đất lúa, đất trồng cây hàng năm, lâu năm, đất rừng…
Sự chuyển hóa ngày càng nhiều đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
đang là thách thức lớn đối với Nhà nước mỗi quốc gia, trong đó có Việt
Nam. Điều đó đặt ra thách thức là vừa phải đảm bảo tốc độ chuyển hóa hợp
lý mà không làm mất an toàn lương thực.
Tăng cung đất nông nghiệp từ đất chưa sử dụng là nguồn quan trọng
đối với các đô thị phát triển không trong lòng các vùng nông nghiệp truyền
thồng. Đây cũng là mục tiêu lâu dài của các quốc gia, khai hoang đất chưa
sử dụng đưa vào sử dụng cho các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp,
tránh lãng phí đất đai.
Sự lưu chuyển nội bộ đất phi nông nghiệp tuy không làm tăng tổng
cung đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung- cầu
đất nông nghiệp.

Sự tăng mức cung đất nông nghiệp chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
như: Quy mô đô thị, chính sách quản lý đất đai, quy hoạch địa điểm…
3.2. Cầu về đất.
Dân số thế giới ngày một tăng lên, cùng với sự phát triển kinh tế xã
hội, nhu cầu của con người về đất đai cũng ngày một tăng theo. Nhu cầu đất
đai trồng cây lương thực, xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà cửa, đất sản xuất, giao
thông…Căn cứ vào nhu cầu của con người, cầu về đất được chia thành hai
nhóm chính là cầu về đất nông nghiệp và cầu về đất phi nông nghiệp.
11
3.2.1. Cầu về đất nông nghiệp.
Sự tăng lên hay giảm đi của lượng cầu đất nông nghiệp gây nên những
biến động trong lượng cầu đất nông nghiệp. Từ khi loài người mới xuất hiện
và dân số tăng, thì nhu cầu về đất nông nghiệp cũng tăng theo để đáp ứng
những nhu cầu về nông sản phẩm. Điều đó được thể hiện qua một phần lớn
diện tích đất chưa sử dụng được con người khai phá đưa vào sản xuất nông
nghiệp, trồng cây hàng năm, cây lâu năm, hay nuôi trồng thủy sản…
Song xét về tổng thể, trong mối quan hệ với các loại đất khác và cầu
về đất nông nghiệp là cân bằng, do đó cầu về đất nông nghiệp không biến
động hoặc ít biến động. Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp thì
vẫn có sự biến động về mức cầu đất nông nghiệp. Sự biến động đó chủ yếu
là do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động. Một số chủ thể có
nhu cầu cần thêm đất đai để sản xuất nông nghiệp, kinh doanh trang trại…
làm cầu đất nông nghiệp tăng. Trong khi đó, một số khác muốn chuyển sang
các hình thức kinh doanh, dịch vụ phi nông nghiệp và có nhu cầu bán đất
nông nghiệp làm cho cung đất nông nghiệp tăng, cầu về nông nghiệp giảm.
Trong nền kinh tế của một quốc gia nói riêng, hay cùng với tiến trình
phát triển kinh tế, xã hội của thế giới nói chung, cầu về đất nông nghiệp có
thể giảm. Điều đó cũng thể hiện rõ trong cơ cấu đất sử dụng đất hay cơ cấu
ngành của các quốc gia, đó là tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp dịch vụ
và giảm tỷ trọng các ngành nông nghiệp. Đây cũng là mục tiêu chung mà

các nước đang phát triển trên thế giới hướng tới, trong đó có Việt Nam. Mục
tiêu của chúng ta là chuyển dịch từ cơ cấu Nông nghiệp- công nghiệp- dịch
vụ sang cơ cấu Công nghiệp- nông nghiệp- dịch vụ. Điều đó cho thấy, về lâu
dài, cầu về đất nông nghiệp sẽ giảm. Hơn nữa, cùng với sự phát triển của
12
khoa học công nghệ tiên tiến, sản xuất nông nghiệp sẽ càng thu được nhiều
thành tựu, như năng suất cao, chất lượng nông sản phẩm tốt…do đó, có thể
diện tích đất nông nghiệp không cần tăng nhiều, nhưng vẫn đáp ứng được
nhu cầu của xã hội.
3.2.2. Cầu về đất phi nông nghiệp.
Xét về lâu dài, đồng thời với sự suy giảm lượng cầu đất nông nghiệp,
nhu cầu về đất phi nông nghiệp cũng ngày càng tăng: Đất xây dựng nhà ở,
trường học, đường xá, đất xây dựng, sản xuất, kinh doanh…
Do tốc độ của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa…đã làm cho cầu
về đất phi nông nghiệp tăng lên một cách nhanh chóng. Cùng với sự phát
triển rầm rộ của các đô thị, quy mô đô thị được mở rộng, các đô thị mới mọc
lên, kéo theo đó là hàng loạt các nhu cầu đất phi nông nghiệp cũng tăng lên.
Đồng thời, sự phát triển của các khu công nghiệp với tốc độ cao cũng
kéo theo hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị, làm cho cầu đất phi nông
nghiệp tăng.
Bên cạnh đó, còn nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng không nhỏ đến
sự tăng về mức cầu về đất phi nông nghiệp, như hệ thống chính sách của nhà
nước, các quy hoạch phát triển định hướng sự phát triển của công nghiệp, đô
thị. Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về đất phi nông
nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi nông nghiệp.
3.3. Đặc điểm mối quan hệ cung- cầu về đất đai.
Mối quan hệ cung- cầu về đất đai có phần khác so với quan hệ cung-
cầu về các hàng hóa dịch vụ thông thường trong thị trường. Với hàng hóa
dịch vụ bình thường thì người cung cấp và người tiêu dùng cùng cạnh tranh
về hàng hóa có cùng tính chất. Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều

chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Khi giá cả tăng, nhà sản xuất sẽ sản
xuất nhiều hơn, mở rộng quy mô sản xuất. Khi giá cả giảm, người tiêu dùng
13
sẽ mua nhiều hơn. Nhiều nhà sản xuất sẽ thu hẹp quy mô, giảm số lượng
hàng hóa Trừ một số loại hàng hóa độc quyền như sản xuất súng đạn (phục
vụ mục đích quân sự), nguồn cung xăng, …thì các loại hành hóa dịch vụ về
cơ bản là có thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn.
Tuy nhiên, với thị trường đất đai thì lại không hoàn toàn như vậy, do
những đặc trưng, giá trị riêng biệt của đất đai. Do đó, trong thị trường đất
đai, không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn.
Cung về đất, cơ bản là cố định và bất biến, được giới hạn về diện tích
của mỗi vùng, mỗi quốc gia. Cung về đất chủ yếu là do Nhà nước khống
chế, được thể hiện qua các chính sách, các quy hoạch phát triển, các chỉ tiêu
sử dụng đất cụ thể cho các ngành, các thành phần kinh tế…Song, cung về
đất đai, có thể biến động cho các mục đích cụ thể, giữa các loại đất khác
nhau, giữa các chủ sử dụng đất khác nhau. Điều đó tạo nên đặc trưng riêng
về cung đất đai.
Cầu về đất ngày càng tăng. Đặc biệt là đất ở, đất đô thị, đất khu trung
tâm có xu hướng tăng mạnh. Khi mức cầu tăng, làm giá đất tăng, do đó,
cũng có thể làm cho cung đất tăng về một số mục đích sử dụng cụ thể nào
đó. Do đó, có thể nói, giá đất chủ yếu là do mức cầu về đất quyết định. Các
yếu tố thuộc về phía cầu như: Mật độ dân cư, mức tăng trưởng kinh tế, thu
nhập bình quân…xác định mức cầu về đất đai, làm cho giá đất luôn có xu
hướng tăng, theo thời gian.
Quan hệ cung- cầu về đất đai đã giải thích những khác biệt về giá đất
giữa các vùng khác nhau, các vị trí khác nhau trong cùng một đô thị, các
vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị…
Trong khi cung là có hạn mà cầu ngày càng tăng, do đó Nhà nước
luôn phải có các chính sách đảm bảo sự hài hòa giữa nhu cầu sử dụng giữa
các ngành, sao cho việc sử dụng đất đạt được hiệu quả cao nhất.

14
4. Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung- cầu.
Về cơ chế hình thành giá cả trong thị trường đất đai cũng giống như
các hàng hóa khác.
* Đó là khi tổng lượng cung về đất đai vừa đáp ứng đủ lượng cầu về
đất, không có sự dư thừa hay thiếu hụt, tạo nên điểm cân bằng thị trường E.
Trên đồ thị, tổng cung được biểu hiện bằng đường S, tổng cầu được biểu
hiện bằng đường D. Khi đường S cắt đường D tạo nên điểm cân bằng E. Tại
đây, giá được hình thành.
* Sự di chuyển về cầu hay cung, làm cho giá cả đất đai dao động. Tuy
nhiên, những trạng thái này thường là không ổn định. Giá đất nhìn chung
vẫn được xác định tại điểm cân bằng.
Tại thời điểm giá thị trường cao hơn giá cân bằng (trên đồ thị được
biểu hiện bởi P
1
> P
E
), nhiều người muốn bán ở mức giá này với số lượng Q
1
( Q
1
> Q
E
). Tuy nhiên, người mua chỉ mua với số lượng Q
1
’ < Q
E
, điều đó
15
dẫn đến dư cung. Đòi hỏi người bán phải giảm giá. Làm cho cầu tăng và

cung giảm, thị trường điều chỉnh đến khi đạt giá cân bằng.
Tương tự như vậy,khi giá thị trường thấp hơn giá cân bằng, nhiều
người sẵn sàng mua với số lượng Q
2
> Q
E
, trong khi đó người cung cấp chỉ
muốn bán với số lượng Q
2
’ < Q
E
, làm cho thiếu hụt cầu. Giá sẽ tăng, làm
lượng cung tăng lên và lượng cầu giảm, thị trường điều chỉnh cho đến khi
đạt trạng thái cân bằng.
16
* Giá đất được xác định tại điểm cân bằng. Do đó, khi điểm cân bằng
thay đổi, cũng làm cho giá đất thay đổi. Sự thay đổi giá đất tại điểm cân
bằng có thể do sự dịch chuyển đường cung hoặc cầu, hoặc cả hai gây nên.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự dịch chuyển đường cầu hoặc cung. Khi sự
thay đổi về phía cung hoặc cầu sẽ tạo nên điểm cân bằng mới, và giá mới
được hình thành.
- Trường hợp dịch chuyển đường cầu. Có nhiều nguyên nhân tác động
làm cầu về đất đai thay đổi, như: Sự thay đổi thu nhập, sự dự báo về định
hướng tiêu dùng trong tương lai…
Trường hợp tăng lượng cầu như: Khi thu nhập của người tiêu dùng
tăng, hoặc dự báo trong tương lai giá đất sẽ tăng nhanh…nên một số người
tranh thủ mua sắm, để sử dụng hoặc đầu tư. Hoặc lãi suất tiền gửi ngân hàng
17
giảm, làm cho những người có một khoản tiền kha khá, thay là gửi vào ngân
hàng sẽ mua đất…sẽ làm cho cầu trong ngắn hạn tăng lên.

Ta thấy, tại điểm cân bằng E, giá đất được xác định là P
E
.
Khi lượng cầu tăng lên, đường cầu dịch chuyển từ D lên D
1
. Tức lượng cầu
tăng từ Q
E
lên Q
1.
Hình thành điểm cân bằng mới E
1
, và giá mới p
1
được xác
định.
Trường hợp giảm lượng cầu và làm đường cầu dịch chuyển theo
hướng giảm từ D sang D
2
,hình thành điểm cân bằng mới E
2
, và giá mới P
2
<
P
E
được hình thành. Sự giảm lượng cầu có thể do tiềm lực tài chính của
người tiêu dùng đã giảm sút, hoặc do khủng hoảng kinh tế, do người tiêu
dùng dự đoán giá đất sẽ giảm nên hoãn mua sắm…

Trong thực tế, sự biến đổi lượng cầu luôn luôn thường xuyên. Có
nhiều nơi người tiêu dùng thi nhau đi mua đất, khi nghe tin vùng đất đó sắp
lên giá, hoặc nghe thông tin sắp có quy hoạch được triển khai làm cho giá
đất khu vực đó tăng lên nhanh chóng. Tuy nhiên, có nhiều vùng, sau một
thời gian, giá đất sẽ giảm nhanh chóng, khi người tiêu dùng nhận thấy thông
tin không chính xác đã không mua nữa, hoặc tìm cách bán đi.
- Trường hợp dịch chuyển đường cung.
Cũng có nhiều nguyên nhân dẫn đến lượng cung thay đổi, ta xét trong mối
quan hệ cung- cầu đất đai cho những mục đích cụ thể, tại thời điểm mua bán
nhất định, không xét trong tổng thể vì trong tổng thể lượng cung là không
biến đổi. Cũng có nhiều nguyên nhân dẫn đến cung thay đổi do chính sách
của Nhà nước, sự thay đổi lãi suất ngân hàng, hay từ chính những người có
đất, người đầu tư đất.
18
Lấy ví dụ về trường hợp giảm lượng cung như: Nhà nước có những
chính sách quản lý chặt chẽ hơn với những người đầu tư đất đai, hoặc do
chính những người đầu cơ đất đai “găm” hàng không bán chờ lên giá…làm
cho cung về đất tại một thời điểm nào đó giảm. Sự giảm lượng cung như vậy
đã làm chuyển dịch điểm cân bằng từ E sang E
1
, làm tăng giá đất từ P
E
lên
P
1
.
Tương tự như vậy với trường hợp tăng cung, sẽ làm giảm giá đất từ P
E
xuống P
2

.
Trên thực tế, nhiều trường hợp tăng cung như sự tăng lãi tiền
vay làm nhiều người đầu tư muốn bán đất để trả nợ ngân hàng, giá của vật
liệu xây dựng giảm hoặc sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật làm cho chi phí
xây nhà mới rẻ hơn…
19
Khi nói đến quan hệ cung- cầu trong đất đai, không đơn thuần chỉ đề
cập đến vấn đề mua- bán đất đai, mà chúng ta cần đề cập đến thị trường cho
thuê. Cung về cho thuê đất và cầu về muốn thuê đất để xây dựng cửa hàng,
cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ…
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn
định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai được
bán cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu dài. Trạng thái cân bằng- mất cân
bằng- cân bằng mới- mất cân bằng…luôn luôn được lập đi lập lại, tạo thành
các chu kỳ thị trường. Do đó, đặc điểm của thị trường đất đai là luôn luôn
biến động. Trạng thái cân bằng giữ được là rất ngắn, thường xuyên xảy ra
các hiện tượng mất cân bằng, xác lập nhiều điểm cân bằng mới rồi lại mất
cân bằng làm cho giá đất luôn luôn thay đổi.
5. Thực tiễn áp dụng.
Thực tiễn đặt ra đối với mỗi quốc gia là xác định được giá đất cụ thể
cho mỗi vùng hình thành nên giá Nhà nước.Giá nhà nước quy định để điều
chỉnh mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa Nhà nước và người có quyền đối
với đất. Ngày 1/1 hàng năm, các tỉnh trong cả nước công bố bảng giá đất tối
thiểu cho tỉnh mình. Các trường hợp mua bán đất đai sau đó căn cứ vào
khung giá này để định giá BĐS, đây cũng là một trong những căn cứ để xác
định thuế TNCN, khi chuyển nhượng quyền SDĐ…
Hệ thống giá thứ hai là giá đất thực tế trên thị trường trong mối quan
hệ kinh tế về đất đai giữa những người có quyền đối với đất, giá này phụ
thuộc quan hệ cung- cầu trên thị trường. Trong một nền kinh tể ổn định, hai
hệ thống giá đất nói trên khác nhau không đáng kể và phản ánh chân thực

khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất.
Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay ở nước ta, đặc biệt là ở các khu
trung tâm, các đô thị, thành phố lớn, có sự khác biệt rất lớn giữa giá đất do
20
Nhà nước định ra và giá bán thực tế trên thị trường. Các yêu cầu trong định
giá là đúng với giá trị thực và khả năng sinh lời của đất đai, song phải sát giá
thị trường. Vậy vấn đề đặt ra là do Nhà nước định giá chưa sát, hay là do thị
trường phát triển không lành mạnh?
Thực tế, quan hệ cung- cầu trong thị trường đất đai rất phức tạp, và là
cạnh tranh không hoàn hảo. Thị trường đất đai cũng được coi là một thị
trường rất “nhạy cảm”. Bất kỳ sự thay đổi nào về cơ chế chính sách, các biến
cố kinh tế chính trị, sự thay đổi định hướng sử dụng đất…gây nên những
xáo trộn ở cả phía cung và cầu, làm cho giá đất luôn luôn thay đổi.
III. KẾT LUẬN.
Định giá là yếu tố không thể thiếu trong thị trường BĐS. Thông qua
định giá, Nhà nước xác lập mối quan hệ tài chính giữa Nhà nước với các chủ
sử dụng đất, các mục đích sử dụng đất.
Giá đất đai không chỉ phụ thuộc vào những yếu tố nội tại của đất đai
như đặc điểm,vị trí, hình dáng, mục đích sử dụng…mà còn chịu ảnh hưởng
của các yếu tố kinh tế, xã hội, tâm lý, môi trường, thị hiếu…và các chính
sách có liên quan. Chính vì vậy, khi định giá đất cần phải căn cứ vào các cơ
sở khác nhau.
Quan hệ cung- cầu là một trong 3 cơ sở khoa học để xác định giá đất.
Song có thể nói, giá đất được quyết định chủ yếu bởi cung và cầu trong thị
trường, đặc biệt là trong điều kiện hiện nay, cầu về đất đai cho các mục đích
sử dụng có xu hướng ngày càng tăng, làm cho giá đất ngày càng tăng lên. Sự
biến động về phía cung hoặc cầu đất đai đều dẫn đến những sự biến động
nhất định về giá đất. Thực tế trên thị trường đất đai hiện nay, có nhiều
21
nguyên nhân làm cầu hoặc cung luôn luôn biến động, làm cho giá đất rất ít

khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Do đó, hàng năm, Nhà nước đều
phải xây dựng hệ thống giá đất phù hợp áp dụng trong phạm vi mỗi tỉnh,
mỗi vùng. Người tiêu dùng trong thị trường đất đai cũng căn cứ vào cung-
cầu thực tế trên thị trường để xác định được giá hợp lý nhất, làm cho thị
trường đất đai phát triển lành mạnh, bền vững.