Tiểu luận môn định giá đất Ảnh hưởng của nhân tố hành chính và quốc tế tới giá đất

NHÓM 3:
Gồm các thành viên:
1. Lục Thị Thanh.
2. Kiều Thị Hồng Trang.
3. Trần Thị Tuyết.
4. Nguyễn Thị Soan.
5. Lương Thị Nhiên.
6. Đỗ Thị Thùy Trang.
7. Nguyễn Thị Thu Hằng.
8. Cao Trung Hiếu
Mục Lục :
1. Mở đầu…………………………………………………….( Trang 1).
2. Nội dung………………………………………………… (Trang 3).
2.1. Nhân tố hành chính………………………………… ( Trang 3).
2.2. Nhân tố quốc tế……………………………………… ( Trang 13).
3. Kết luận………………………………………………….( Trang 20).
I – MỞ ĐẦU.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,là địa
bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã
hội, an ninh, quốc phòng.
Hiện nay vấn đề đất đai đang ngày càng trở nên cấp thiết hơn do
dân số ngày càng gia tăng, nhu cầu về sinh hoạt, nhà ở cũng tăng,
nhưng diện tích đất lại không mở rộng thêm. Đây là nguyên nhân chủ
yếu đẩy giá trị của mỗi mảnh đất lên cao hơn và hình thành một thị
trường mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất hết sức sôi nổi. Cũng từ đó
mà giá đất ngày càng được quan tâm hơn và một môn khoa học đã ra
đời đó là ‘Định giá đất’. Định giá đất dựa vào việc thu thập các thông
tin liên quan đến thửa đất và các thông tin kinh tế xã hội khác từ đó
định ra giá cả cho thửa đất tại một thời điểm nào đó.
Nhưng trên thực tế bản thân thị trường đất đai không tự dưng mà có,

nó chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố. Có 3 nhóm nhân tố chính: nhóm
các nhân tố thông thường (hành chính, nhân khẩu, xã hội, quốc tế, kinh
tế), nhóm các nhân tố khu vực, nhóm các nhân tố cá biệt. Mỗi nhóm
nhân tố đều có những ảnh hưởng nhất định tới giá trị của mỗi mảnh đất.
Vì vậy để xác định được giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc
phân tích các nhân tố đó đóng vai trò rất quan trọng. Để tìm hiểu rõ hơn
về những ảnh hưởng của các nhân tố này, nhóm chúng tôi đã tiến hành
nghiên cứu đề tài:“ Ảnh hưởng của nhân tố hành chính và quốc tế
tới giá đất ”.
II – NỘI DUNG.
2.1. Nhân tố hành chính.
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền
địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường
BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực đất đai nói riêng.
Nhân tố hành chính chủ yếu là sự can thiệp của nhà nước tới giá cả
đất. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Các nhân tố
hành chính bao gồm : Nhân tố về chế độ đất đai và nhà ở, nhân tố về
quy hoạch đô thị, chính sách giá đất và thuế, sự biến đổi về hành chính.
2.1.1. Chế độ đất đai và nhà ở.
Thứ nhất : Chế độ sở hữu về đất đai, chế độ sử dụng đất được đề
cập trong các văn bản, nghị định như:
- NĐ 69/2009/NĐ-CP (Điều 11, 12, 13).
- NĐ 188/2004/NĐ- CP.
- NĐ 123/2007/NĐ- CP ( Khung giá đất được quy định tại điều 6).
Nhà nước đã can thiệp vào 2 khía cạnh của quyền sở hữu đất đai
là : kiểm soát quyền sở hữu, quyền định đoạt.
Nhà nước khống chế trực tiếp sự tồn tại tăng lên hoặc giảm xuống
của giá đất. Hiện nay việc duy trì chế độ sở hữu này còn trực tiếp, gián
tiếp hạn chế quá trình làm giàu của người dân bằng việc hạn chế người
dân biến các mảnh đất, thửa đất của mình thành tài sản hoặc vốn đầu

tư.
Chế độ sở hữu về đất đai đã và đang gây lạm dụng một cách công
khai hay ngấm ngầm của tất cả các chủ thể liên quan đến sở hữu, sử
dụng kinh doanh đất đai. Các chủ thể đó bao gồm cả chính quyền, thay
vì chuyển đất đai thành tài sản và vốn đầu tư để phát triển kinh tế đời
sống, lại biến nó thành phương tiện để trục lợi.
Thứ 2: Nghiêm cấm việc mua bán, cho thuê, phương thức lưu
chuyển đất đai chỉ có cấp phát nên không tồn tại giá đất.
Thứ 3: Đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt nên đất đai có giá.
Đất đai được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao
động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái
hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích khác nhau. Vì đất đai
được đem ra trao đổi, mua bán, chuyển quyền sử dụng, nên đất đai là
hàng hóa đặc biệt, có giá. Trong cơ chế thị trường thì quan điểm này
không có gi là sai. Đi vào cụ thể chính sách định giá cho 1m2 ở đầu
phố và cuối phố, hướng đông và hướng tây, mặt trước và mặt sau, nơi
thuận tiện giao thong học hành, vui chơi, giải trí….cho thấy đất đai có
giá trị và giá trị của nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Hiện nay trong phạm vi cả nước nơi nào cũng gặp khó khăn trong
việc xác định giá đất ở những vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành
thị và nông thôn, nơi thửa đất mà 2 huyện, tỉnh liền kề nhau…Đồng
thời nhà nước đầu tư cho một dự án, chính sách nào đó thì sẽ làm cho
giá đất ở đó bổng chốc trở nên đắt, nóng hổi.
2.1.2. Quy hoạch đô thị.
Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ
yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm
chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò
thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh
thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố;
nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan
đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội
và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống
trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị.
Đô thị hoá là xu hướng tất yếu của toàn cầu, quá trình đô thị hoá gắn
liền với sự phát triển về kinh tế - xã hội. Nước ta cũng đang trong quá
trình phát triển, kéo theo đó là sự phát triển các đô thị. Quy hoạch đô
thị tạo điều kiện cho kinh tế phát triển, nhưng lại ảnh hưởng đến giá cả
của các hàng hóa, trong đó đất đai cũng là một trong những tâm điểm
tăng giá.
VD: Tại Mỹ Đình- Hà Nội: đầu năm 2009 giá đất 19 triệu/m2, khi
nghe tin đồn sắp lên quận thì giá đất ở đây tăng lên tới 25- 30 triệu/m2.
Từ khi nhà nước công bố quy hoạch cho khu vực Mỹ Đình- Mễ Trì là
trung tâm văn hóa, thể thao, thương mại với tâm điểm là Trung tâm hội
nghị Quốc Gia và hàng loạt các khu đô thị cao cấp được xây dựng thì
giá đất nóng dần. Đất trong thôn, xóm 65- 80 triệu/m2. Đất trong khu
đô thị 120- 140 triệu/m2.
Trong quy hoạch đô thị, các quy định về suất dung tích, mật độ xây
dựng, mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Suất dung
tích là tỉ lệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng
trong khu đất xây dựng. Nếu suất dung tích và mật độ kiến trúc càng
cao thì giá đất tăng và ngược lại. Theo quy định mật độ xây dựng với lô
đất 100 m2 thì xây 80%, 200 m2, mật độ xây dựng là 70%, 300 m2 xây
60%, 500 m2 được xây dựng 50% và từ 1.00 0 m2 trở lên chỉ được xây
dựng theo mật độ 40%
Không được xây nhà dưới 36 m2, diện tích đất càng rộng, mật độ
xây dựng càng thấp
Về khoảng cách, cụ thể giữa hai mặt tiền đối diện các tòa nhà có
chiều cao thấp hơn 46 m phải bằng hoặc lớn hơn một nửa chiều cao
công trình và không được nhỏ hơn 7 m. Đối với các công trình có chiều

cao hơn 46 m, khoảng cách giữa các cạnh dài của hai dãy nhà phải đảm
bảo lớn hơn hoặc bằng 25 m.Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy
nhà có chiều cao nhỏ hơn 46 m phải bằng một phần ba chiều cao công
trình và không được nhỏ hơn 4 m. Đối với các công trình có chiều cao
không dưới 46 m, khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà phải
lớn hơn hoặc bằng 15 m.
Mặt độ xây dựng tại các khu dân cư, được xây định thấp nhất là
35%. Cụ thể, nếu công trình có chiều cao dưới 19 m, thì không cần các
khoảng lùi. Nhưng khi chiều cao công trình lên tới 22 m, lộ giới đường
tiếp giáp khu đất nhỏ hơn 19 m thì phải lùi vào 3 m, tính từ vỉa hè.
Tương tự, khi chiều cao công trình là 25 m, khoảng lùi cho lộ giới
đường nhỏ hơn 19 m là 4 m và lộ giới từ 19 đến 22 m là 3 m. Khi chiều
cao công trình từ 28 m trở lên, tất cả các tòa nhà đều phải tạo khoảng
lùi 6 m. Trong các khu ở quy hoạch mới, khi tiếp giáp với đường phố
có lộ giới từ 20 m trở lên, diện đích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình
phải lớn hơn hoặc bằng 45 m2, chiều rộng phải từ 5 m trở lên, chiều
sâu cũng phải ít nhất là 5 m.
Đối với chung cư, mật độ xây dựng tùy theo diện tích của lô đất và
chiều cao công trình. Cụ thể nếu chiều cao của công trình xây dựng từ
16 m trở xuống và diện tích khu đất xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 3.000
m2 thì mật độ xây dựng tối đa là 75%. Nhưng cũng với chiều cao trên
mà xây dựng trên khu đất 10.000 m2 chỉ xây dựng được tối đa 65%,
diện tích 18.000 m2 được 63%, diện tích từ 35.000 m2 trở lên được
xây 60%. Mật độ thấp nhất được áp dụng là 35%, dành cho các công
trình có diện tích đất từ 35.000 m2 trở lên và chiều cao trên 46 m
VD: - Tại Chùa Bộc – Đống Đa- Hà Nội: Mật độ xây dựng 45%, giá
đất nhà ở 16– 35 triệu/m2.
Tại Trung Hòa- Cầu Giấy- Hà Nội với diện tích lô đất 1200m2, mật
độ xây dựng 65%, giá đất nhà ở có nơi lên tới 40- 50 triệu/m2.
Ngoài ra khi quy hoạch làm cho cùng một mảnh đất dùng cho

thương nghiệp nhưng giá đất nhà ở và đất công nghiệp khác biệt nhau
rất nhiều.
VD: Tại đường Ngô Xuân Quảng- ĐH Nông Nghiệp Hà Nội năm
2011 giá đất nhà ở 5- 16 triệu/m2. Đất sản xuất kinh doanh 3- 9.5
triệu/m2.
2.1.3. Chính sách giá đất và thuế.
a. Chính sách giá đất.
Để đảm bảo giá đất ổn định và công bằng nhà nước đã có những
chính sách hợp lý giúp cho những người có nhu cầu sử dụng đất được
sử dụng đất.
Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất đai.
Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên;
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, làm
cho mức giá đất
hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Chính sách quản lý giá đất cũng ảnh
hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hưởng đến giá đất
Thứ nhất: Chính sách xây dựng bảng giá đất
Dựa vào tình hình thực tế chúng ta cần xây dựng bảng giá đất cho
phù hợp với những địa phương cụ thể.
Tại các quận nội thành là Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa… giá đất
bình quân 500 -700 triệu đồng/m2. Các vị trí đắc địa giá đất đã chạm
ngưỡng 1 tỉ đồng/m2. Hay khu vực phía Tây Hà Nội thì giá đất liên tục
có mặt bằng mới, mức tăng vùn vụt có nơi đã ở mức 350 triệu đến 370
triệu đồng/ m2.
Với sự tăng giá chóng mặt này, Việt Nam được xếp vào một trong
những quốc gia có giá nhà đất cao nhất thế giới. Thế nhưng, tại bẳng
khung giá đất ban hành hàng năm hiện giá đất vàng tại một số tuyến
phố Hàng Đào, Hàng Ngang… lại chỉ có giá 81 triệu đồng/m2. Điều
này quá xa vời với thực tế.

Để giải quyết vấn đề này, một số chuyên gia đề xuất nên thay đổi
cách xây dựng giá đất. Cụ thể, phải xác định rõ phần nào là của Nhà
nước làm để bảo đảm cơ chế sở hữu toàn dân về đất đai, phần nào dành
cho thị trường. Còn phần thậm định giá đất của doanh nghiệp để cho
các tổ chức định giá
Đại diện Cục kinh tế và phát triển quỹ đất đưa ra giải pháp từ kinh
nghiệm của các nước phát triển: chia nhỏ đất thành nhiều vùng giá trị,
mỗi vùng có một giá đất chuẩn làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất
hằng năm. Bảng giá đất xây dựng theo cách này dùng để thu thuế của
người dân và sẽ ổn định trong vòng 5 năm, khi nào có biến động mới
điều chỉnh. Còn giá đất cụ thể của từng dự án thì áp dụng theo cơ chế
thị trường, khi nào phát sinh thì sẽ định giá
Thứ 2: Chính sách điều chỉnh giá chuyển nhượng
Điều chỉnh giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường để giải quyết những mâu thuẫn, bất cập hiện nay, bảo
đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và người có
nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thúc đẩy việc khai thác,
sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả. Đồng thời đây cũng là cách bảo đảm
công khai, minh bạch về giá đất để mọi người tham gia kiểm tra, giám
sát việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và giải quyết quyền lợi của người
sử dụng đất.
Thứ 3: Chính sách bồi thường tiền với đất bị thu hồi.
Nghị định 69 mới đây của Thủ tướng cho phép các địa phương lựa
chọn các hình thức bồi thường như bằng đất, bằng nhà tái định cư và
bằng tiền. Chính sách này làm giảm áp lực về giá đất tại các thành phố
lớn. Hà Nội chọn hình thức bồi thường bằng tiền khi thu hồi đất nông
nghiệp với mức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp sẽ
tăng gấp năm lần. Bởi vì Hà Nội không thể bồi thường bằng đất, nhà tái
định cư cho người bị thu hồi đất nông nghiệp vì liên quan trực tiếp đến
vấn đề quy hoạch, phát triển thủ đô, tránh hình thành các khu dân cư

manh mún, nhỏ l‚. Đồng thời về lâu dài, TP không thể có quỹ đất lớn
phục vụ bồi thường cho người bị thu hồi đất nông nghiệp
Thứ 4: Chính sách đấu giá.
Trừ một số loại đất đặc biệt,còn lại các loại đất làm dịch vụ, xây
dựng nhà máy xí nghiệp, đất xây dựng nhà ở… sẽ đấu giá.
b. Chính sách thuế.
Cũng như các loại thuế khác, thuế sử dụng đất là nguồn thu chủ yếu
của ngân sách nhà nước. Đây cũng là một loại thuế quan trọng, không
chỉ vì nó chiếm một tỷ lệ lớn trong cơ cấu tổng thu của ngân sách mà
còn vì thuế nhà đất gắn liền với quyền sử dụng nhà đất, nghĩa là đụng
đến quyền lợi của đại đa số nhân dân
Chính sách thuế nhà, đất hiện hành bộc lộ một số hạn chế như đã
xuất hiện tình trạng đầu cơ về nhà, đất, đẩy giá lên cao mà chưa có
công cụ điều tiết; căn cứ tính thuế đất phi nông nghiệp bằng từ 1-32 lần
mức thuế sử dụng đất nông nghiệp có phần chưa phù hợp với cơ chế
giá thị trường
Vì vậy, việc sửa đổi chính sách thuế nhà đất sẽ hướng tới tăng
cường quản lý nhà nước đối với nhà, đất, đảm bảo công bằng xã hội,
chống đầu cơ nhà, đất, thực hiện điều tiết đối với những người sở hữu
nhiều nhà và có quyền sử dụng nhiều đất
2.1.4. Sự biến đổi về hành chính ảnh hưởng đến giá đất.
- Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất đai ở đó
tăng: Sự thay đổi về đường lối, chính sách của Nhà nước và chính
quyền địa phương có những tác động đến thị trường bất động sản nói
chung và sự đầu tư vào bất động sản nói riêng. Sự khuyến khích đầu tư
bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua
đó làm cho giá bất động sản tăng.
VD: hệ thống chính sách pháp luật về đất đai đã có nhiều thay đổi
tích cực và thu được những thành công lớn kể từ khi đổi mới. Đặc biệt,
những thay đổi mới về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993

đã giúp nền kinh tế Việt Nam chuyển biến mạnh theo hướng phát triển
công nghiệp và dịch vụ, giúp tăng trưởng kinh tế luôn ở mức cao và ổn
định, tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ ngày càng tăng trong GDP, thu
hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài mạnh
Tiếp tục hoàn thiện chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư xây dựng
nhà ở cho công nhân.
- Thay đổi hành chính thường phân thành 2 loại: nâng cấp và chuyển
quyền quản lí
Sự chênh lệch giữa hệ thống giá đất ở Việt Nam là khá lớn, giá đất
thực tế ở nhiều khu vực đô thị và vùng ven đô quá cao so với khả năng
sinh lời từ việc sử dụng đất. Theo Đặng Hùng Võ (2006a) thì trong giai
đoạn 1993-2003, tồn tại cơ chế tài chính 2 giá đất với mức giá do Nhà
nước qui định chỉ bằng khoảng 20% đến 40% giá đất trên thị trường và
giá đất phi nông nghiệp đã tăng từ 50 lần đến 100 lần trong giai đoạn
này. Sự chênh lệch xuất phát từ sự yếu kém của hệ thống tài chính đất
đai và hệ thống quản lý đất đai, ít sử dụng các công cụ kinh tế điều tiết
để quản lý đất đai. Cũng theo nghiên cứu của VNCI (2006) thì việc
định giá đất hiện nay vẫn chưa dựa trên các tiêu chí hoặc các cơ sở cụ
thể và chưa có một hội đồng định giá đất độc lập sẽ khó có thể bảo vệ
quyền lợi của các doanh nghiệp. Hiện tại, việc đánh giá đất dựa trên
khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tầng sẽ xó những kết quả rất
khác nhau trên cùng một mảnh đất, bởi những quyết định hoàn toàn
dựa trên cảm tính của các cán bộ định giá. Tất nhiên, các doanh nghiệp
có thể khiếu nại nếu giá trị đất bị định giá không đúng nhưng rất hiếm
khi họ là người được thừa nhận là bên đúng.
Ví dụ:Hiện nay, việc tính toán giá đất trên địa bàn Hà Nội cơ bản
căn cứ vào Quyết định số 3519/1997/QĐ-UB. Từ năm 2000 trở lại đây,
thị trường có nhiều biến động, khung giá theo Quyết định 3519 trở nên
lạc hậu, thành phố đã khắc phục bằng cách vận dụng hệ số điều chỉnh
linh hoạt theo từng thời điểm.

Ngày 4/8/2004, UBND thành phố ban hành quyết định số 119/QĐ-
UB quy định tạm thời về điều chỉnh khung giá đất, giá các loại đất (để
tính thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ) với mức giá tăng từ 1,5 đến 1,8 lần; giá thu tiền cho thuê đất tăng 1
đến 1,2 lần so với Quyết định 3519. Đối với bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất, công tác định giá đã thực hiện theo hướng tiếp
cận giá chuyển nhượng đất thực tế tại từng khu vực theo dự án.
Đối với đất nông nghiệp, hiện đang áp dụng Quyết định số
99/2003/QĐ-UB ngày 21/8/2003 quy định giá đền bù cụ thể của từng
khu vực, trong đó mức đền bù đất nông nghiệp ngoại thành tối đa là
107.110 đồng/m2; đất nông nghiệp trong đô thị tối đa là 800.000
đồng/m2. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, các cơ quan chức
năng của thành phố xây dựng giá sàn và bước giá không theo quy định
của khung giá mà dựa vào thực tế chuyển nhượng tại địa phương.
2.2. Nhân tố quốc tế.
2.2.1. Tình hình kinh tế thế giới.
a. Tăng trưởng kinh tế.
Mức độ tăng trưởng GDP cũng có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát
triển kinh tế. Sự tăng trưởng GDP càng cao thì nền kinh tế càng phát
triển từ đó tác động đến sự biến động của giá đất trên thị trường. Chỉ số
GDP sẽ là yếu tố làm cho trạng thái tài chính tiền tệ mạnh, kinh tế phồn
vinh, tăng cơ hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng khiến cho giá bất
động sản tăng nhanh.
Tốc độ tăng GDP của nước ta có thể đạt trên 6.5% trong năm nay và
lượng
kiều hối tăng trên 30% là tiền đề tốt cho phát triển bất động sản. Tốc
độ tăng dân số và đô thị hóa cũng tỉ lệ thuận tốc độ tăng nguồn cầu bất
động sản. Sau 20 năm đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đang có nhu cầu
ngày càng lớn về dịch vụ kinh tế và tài chính. Bên cạnh đó sự phát triển
không ngừng của ngành công nghiệp bán l‚ và phân phối dẫn đến

lượng cầu về văn phòng, khu mua sắm và kho chứa tăng lên nhanh
chóng. Tiềm năng tăng trưởng dài hạn nay tạo nên sức hấp dẫn lớn cho
những quỹ đầu tư bất động nước ngoài.
Sự gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc
ấm, con người sẽ có nhu cầu mới. Trong đó nhu cầu về nhà ở là nhu
cầu thiết yếu cơ bản không thể thiếu với mỗi người dân. Nhu cầu này tỷ
lệ thuận với mức tăng thu nhập. Thu nhập bình quân hàng năm của
người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các
vùng khác cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản. Thu nhập trung bình
thì giá nhà sẽ tăng chậm và ngược lại. Ví dụ, trong 10 năm qua, Trung
Quốc có thu nhập bình quân tăng cao làm tăng nhu cầu về bất động sản
khiến giá nhà đất tăng vọt.
b) Xu hướng toàn cầu hóa.
Hiện nay xu hướng toàn cầu hóa đang trở thành một bước vận động
tất yếu của thế giới. Để rút ngắn khoảng cách giữa các quốc gia thì toàn
cầu hóa là một bước đi không thể bỏ qua. Quá trình toàn cầu hóa là quá
trình vừa hợp tác vừa đấu tranh nhằm thiết lập một trật tự kinh tế thế
giới đảm bảo phân phối lợi ích công bằng hơn, hợp lý hơn.
Khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO đã đem lại
cho nền kinh tế nước ta nhiều cơ hội, nhưng song song với nó là vô vàn
những thách thức, trong đó bao gồm cả thị trường bất động sản. Khi
cung về đất ở mỗi khu vực về đất là không thay đổi thì cầu về đất ngày
càng tăng lên, trong đó có cả nguyên nhân do những dự án đầu tư của
nước ngoài vào Việt Nam. Chính vì vậy làm cho giá đất không ngừng
tăng lên đặc biệt là ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí
Minh, Đã Nẵng…
Hồ Chí Minh năm 2010 đạt 2 tỷUSD chiếm 11% tổng vốn đầu tư
của nước ngoài vào Việt Nam. Riêng kinh doanh bất động sản có 19 dự
án với vốn đầu tư là 1265,2 triệu USD chiếm 5,3% tổng số dự án,
69,1% về vốn đầu tư, trong đó có 5 dự án bất động sản có vốn đầu tư

trên 100 triệu USD thuộc các nhà đầu tư từ Malaysia, Cayman Island,
Hàn Quốc, Slovakia.
Tập đoàn Emerging Markets Group (Hoa Kỳ) vừa đề xuất một dự án
quy mô đầu tư dự kiến lên đến 3 tỷ USD tại Vân Đồn, Quảng Ninh
trong lĩnh vực bất động sản và lưu trú
Trong thế giới phẳng thì sự giúp đỡ lẫn nhau để tăng trưởng kinh tế
tại các quốc gia là không thể thiếu song khi khủng hoảng kinh tế xảy ra
ở các quốc gia phát triển sẽ xảy ra việc lây lan sang các nước khác.
Trong những năm gần đây khủng hoảng kinh tế xảy ra đặc biệt là
khủng hoảng tài chính ở Mỹ đã làm cho nền kinh tế Mỹ trở nên trì trệ.
Tình hình này nhanh chóng lan sang các nước, đặc biệt là các nước
chịu nhiều ảnh hưởng của nền kinh tế Mỹ. Thị trường bất động sản
cũng không nằm ngoài tình trạng này, hiện tượng bong bóng nhà đất
diễn ra tại Mỹ và đã vỡ vào năm 2005 – 2006. Hiện tượng này cũng
xảy ra ở nhiều quốc gia như: Anh, Tây Ban Nha, Ireland….Sau khi
bong bóng vỡ thì giá nhà đất có xu hướng trượt dài xuống dưới, ở
Ireland cứ năm nhà thì có một nhà bị bỏ hoang.
c) Tình hình lạm phát thế giới ảnh hưởng đến giá đất.
Lạm phát là một vấn đề nóng hiện nay. Trên thế giới trong những
năm gần đây lạm phát không ngừng leo thang làm cho nền kinh tế thế
giới trong tình trạng bất ổn định.Theo chúng ta được biết thì lạm phát là
sự tăng lên theo thời gian của nền kinh tế thế giới. Trong một nền kinh
tế lạm phát là mất giá trị thị trường hay giảm1 sức mua của đồng tiền.
Khi so sánh với nền kinh tế khác thì lạm phát là sự phá giá tiền tệ này
so với giá tiền tệ khác làm giảm giá trị hàng hóa này so với hàng hóa
khác.
Hiện nay lạm phát ngày càng gia tăng ảnh hưởng nhiều đến sự phát
triển kinh tế, xã hội, đối với thị trường bất động sản cũng không ngoại
lệ. Lạm phát ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Lạm phát làm giá đất ngày
càng leo thang và ngược lại giá đất tăng cũng là một nhân tố làm tăng

tình hình lạm phát. Đặc biệt là từ khi khủng hoảng kinh tế mỹ làm ảnh
hưởng đến nền kinh tế thế giới, Mỹ và EU luôn phải đối mặt với tình
hình lạm phát , thất nghiệp và suy thoái kinh tế. Khủng hoảng kinh tế
làm giá nhà đất mất ổn định những nhà bất động sản bị rơi vào tình
trạng khủng hoảng khi giá đất không ôn định.Tình hình lạm phát cũng
làm cho người dân đầu tư nhiều vào chứng khoán , tiền tệ , bất động
sản dẫn đến giá đất tăng nhanh. Xu hướng đầu tư vào bất động sản là
mốt trong những biện pháp tích trử tài sản an toàn mà người ta sử dụng,
chính vì thế sự đổ xô mua đất của người dân là một trong những yếu tố
làm giá đất tăng cao. Đặc biệt là giá đất ở các thủ đô thành phố lớn,
tăng đến chóng mặt, Đại lộ số 5 (New York, Mỹ): 80.000 USD một
m2. Kensington Palace Gardens (London, Anh): 77.000 USD một m2.
Đại lộ Montaigne (Paris, Pháp): 54.000 USD một m2. Giá đất cao nhất
tại Hà Nội là 81tr/m2.
Ví dụ: Thị trường nhà ở của Mỹ phát triển thành bong bóng từ năm
2001. Người Mỹ tích cực đi vay mua nhà ở cho dù lãi suất các khoản
vay đã được đẩy lên rất cao vào những năm 2004–2005. Khi tình hình
kinh tế khó khăn, giá nhà hạ mạnh. Từ cuối năm 2005, bong bóng nhà
ở bắt đầu xẹp hơi. Năm 2007, sự điều chỉnh của thị trường nhà ở kéo
dài hơn và ảnh hưởng tiêu cực cũng lớn hơn so với dự tính hồi cuối
năm 2005 đầu 2006. Các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều
tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được
nợ. Khi nền kinh tế hoạt động không hiệu quả, lãi suất tăng tạo nên
gánh nặng trả nợ với những người thu nhập thấp, thất nghiệp gia tăng
thì rủi ro cho vay nợ dưới chuẩn bị ảnh hưởng nhanh nhất. Không trả
được nợ, hàng loạt người mua nhà bị xiết nợ và phát mại tài sản.
Cleveland (Ohio) là thành phố đầu tiên châm ngòi cho cuộc khủng
hoảng lan rộng ra toàn nước Mỹ và thế giới.
Lạm phát làm ảnh hưởng đến giá đất, và ngược lại. Vì thế, để giảm
bớt tình trạng lạm phát thì ổn định giá đất là một trong những nhiệm vụ

quan trọng. Trên thế giới nhiều nước có nền kinh tế phát triển đã áp
dụng nhiều biện pháp nhằm bình ổn giá đất và giá nhà đất. Trong đó
Việt Nam cũng là một trong những nước đang phát triển nền kinh tế
chưa ổn định tình hình lạm phát leo thang và để góp phần chống tình
trạng này chúng ta cũng đang triển khai những biện pháp làm bình ổn
giá đất.Tại hội nghị tổng kết năm 2010 và triển khai kế hoạch công tác
năm 2011 của ngành tài nguyên môi trường tổ chức mới đây ở Hà Nội,
Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải chỉ đạo Ủy ban Nhân dân
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần quán triệt chủ trương
bình ổn giá đất năm 2011, góp phần phòng chống lạm phát. Khung giá
đất mới được ban hành tại các địa phương về cơ bản vẫn ổn định so với
năm 2010 và được chờ đợi sẽ góp phần bình ổn giá đất năm 2011.
2.2.2. Nhân tố chính trị quốc tế.
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của
quan hệ kinh tế. Cho nên mối quan hệ tốt đẹp giữa các quốc gia này với
các quốc gia khác,giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao
cởi mở hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu
cầu đất tăng ,từ đó đẩy mạnh giá đất tăng cao. Đặc biệt nền kinh tế phát
triển theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay,các nước phát triển đầu tư
nhiều vào các nước đang phát triển, các nước còn kém phát triển kèm
theo đó là nhu cầu đất để thực hiện các dự án. Vì thế giá đất, nhà đất ở
các nước được đầu tư bị đẩy lên cao.Ngược lại nếu mối quan hệ chính
trị giữa các nước căng thẳng, mối quan hệ ngoại giao với các nước
không tốt tình hình kinh tế chậm phát triển dẫn đến giá đất thấp.
Việt Nam cũng là một trong những nước rất hấp dẫn đối với các
nhà đầu tư lớn ở các nước.Bởi vì mối quan hệ ngoai giao của chúng ta
với các nước tốt,đặc biệt là từ khi gia nhập WTO nền kinh tế Việt Nam
mở cửa . Mặt khác, nước ta có rất nhiều chính sách ưu đãi cho các nhà
đầu tư nước ngoài thuê đất.Nhu cầu về đất tăng đẩy giá đất lên cao.
Ngoài ra, sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và

chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của
thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ
thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể
làm cho giá BĐS gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước
giao đất, cho thuê đất…
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
Vì vậy, thị trường bất động sản Việt Nam rất sôi động. Giá đất, giá
nhà đất ở nước ta hiện nay rất cao, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà
Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,…
Mặt khác, Thái Lan là một trong những nước có chính trị bất ổn nên
ảnh hưởng rất lớn đến giá đất và thị trường bất động sản nước này. Thị
trường bất động sản Thái Lan hầu như sẽ không có các khoản đầu tư
mới, trừ khi xuất hiện tín hiệu vui. Đây là khẳng định của giám đốc
điều hành một trong những công ty tư vấn bất động sản lớn nhất ở đất
nước chùa vàng.
Theo các nghiên cứu của công ty này, giao dịch trên mọi phân khúc
của thị trường Thái Lan đều giảm mạnh trong quý cuối cùng của năm
2008. Còn trong năm 2009, theo dự báo, thị trường còn tiếp tục giảm
khoảng 20% nữa. Đây là mức sụt giảm lớn nhất kể từ khủng hoảng tài
chính châu Á năm 1997 và dự báo, thị trường này sẽ không thể thoát
khỏi tình trạng suy thoái cho tới năm 2011.

III. KẾT LUẬN.
Nước ta là một nước đang hội nhập với thế giới, điều đó đem lại
cho chúng ta cả những thuận lợi và những khó khăn nhất định trong
nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực định giá đất. Có thể nói việc định
giá đất tốt thì sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định giúp nước ta
ngày càng phát triển. Hiện nay việc định giá đất trên thị trường bất
động sản gặp rất nhiều khó khăn bởi sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Vì
thế, trong công tác định giá đất thì nhà nước cùng các cơ quan chức
năng liên quan phải có phân tích, đánh giá chính xác về nhân tố hành
chính và nhân tố quốc tế nói riêng và các nhân tố ảnh hưởng đến giá
đất của địa phương nói chung để đưa ra bảng giá đất sát với giá đất trên
thị trường đất đai. Đồng thời cũng cần có sự đóng góp tích cực của
người dân. Từ đó góp phần bình ổn giá trên thị trường đất đai tạo được
sự yên tâm cho người dân khi tham gia vào thị trường bất động sản của
địa phương.