Tiểu luận môn định giá đất Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất

THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài
Đề tài
:
:
Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất
Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất
Giáo viên hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
Giáo viên hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
Nhóm sinh viên thực hiện: Lê Thị Liên
Nhóm sinh viên thực hiện: Lê Thị Liên


Nguyễn Thị Dung
Nguyễn Thị Dung


Ngô Thị Bích Hảo
Ngô Thị Bích Hảo


Tạ Thị Hiển
Tạ Thị Hiển


Nguyễn Thị Loan

Nguyễn Thị Loan


Nguyễn Thị Minh Nguyệt
Nguyễn Thị Minh Nguyệt


Bùi Thị Trang
Bùi Thị Trang





NỘI
NỘI
DUNG CHÍNH
DUNG CHÍNH
1. Khái niệm giá đất
1. Khái niệm giá đất
2. Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến
2. Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến
giá đất
giá đất
2.1. Yếu tố vị trí
2.1. Yếu tố vị trí
2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng
2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng
2.3. Chất lượng môi trường
2.3. Chất lượng môi trường

2.4. Nhân tố quy hoạch
2.4. Nhân tố quy hoạch

Khái nệm giá đất
Khái nệm giá đất
- Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá
- Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá
trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác
trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua và bán, nói cách khác quyết định bởi nó
trong quá trình mua và bán, nói cách khác quyết định bởi nó
có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
- Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường giá đất được
- Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường giá đất được
hiểu là biểu hiện măt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
hiểu là biểu hiện măt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất
chính là quyền mảnh đất đó trong không gian và thời gian
chính là quyền mảnh đất đó trong không gian và thời gian
xác định.
xác định.

Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến
Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến
giá đất
giá đất

-
-
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội
kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên
kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên
kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến
kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến
mức giá cả đất đai trong địa phương đó
mức giá cả đất đai trong địa phương đó
.
.
- Nhân tố khu vực gồm 4 yếu tố:
- Nhân tố khu vực gồm 4 yếu tố:



Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí



Cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng



Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường


Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch

Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí
-
-
Vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí
Vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí
kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá
kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá
trong thành phố, bao gồm
trong thành phố, bao gồm
:
:



Đ
Đ
ất được xếp hạng
ất được xếp hạng



C
C
ự li đến trung tâm thành phố

ự li đến trung tâm thành phố



T
T
rung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung
rung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung
đông dân
đông dân



C
C
ũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung
ũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung
tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại
tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại
đất.
đất.
- Mỗi thửa đất luôn tồn tại 2 loại vị trí:
- Mỗi thửa đất luôn tồn tại 2 loại vị trí:



Vị trí tương đối
Vị trí tương đối


Vị trí tuyệt đối
Vị trí tuyệt đối

Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí
- Thửa
- Thửa
nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó
nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó
sẽ có giá trị lớn hơn những
sẽ có giá trị lớn hơn những
thửa
thửa
đất nằm ở các vùng
đất nằm ở các vùng
ven trung tâm (v
ven trung tâm (v
ị trí tương đối).
ị trí tương đối).
+ Giá đất ở tại thị xã Thủ Dầu Một- tỉnh Binh
+ Giá đất ở tại thị xã Thủ Dầu Một- tỉnh Binh
Dương
Dương
Mức giá đất ở cao nhất 23,4 triệu đồng/m2 được áp dụng
Mức giá đất ở cao nhất 23,4 triệu đồng/m2 được áp dụng
tại các phường trung tâm của thị xã: Phú Cường, Phú Hòa, Phú
tại các phường trung tâm của thị xã: Phú Cường, Phú Hòa, Phú
Thọ, Phú Lợi, Hiệp Thành, Chánh Nghĩa, Hiệp An, Phú Mỹ,
Thọ, Phú Lợi, Hiệp Thành, Chánh Nghĩa, Hiệp An, Phú Mỹ,

Định Hòa, Hòa Phú, Phú Tân thuộc thị xã Thủ Dầu Một.
Định Hòa, Hòa Phú, Phú Tân thuộc thị xã Thủ Dầu Một.
Khu vực đô thị
Khu vực đô thị
Khu vục nông thôn
Khu vục nông thôn
cao nhất là 23,4 triệu
cao nhất là 23,4 triệu
đồng/m2
đồng/m2
cao nhất là 2,25 triệu
cao nhất là 2,25 triệu
đồng/m2
đồng/m2

Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí
+
+
Trong khung giá đất năm 2011 do UBND TP Hà Nội
Trong khung giá đất năm 2011 do UBND TP Hà Nội
giá đất tại
giá đất tại
các
các
phố Hàng Ngang, Hàng Đào (Hoàn Kiếm) có mức giá cao nhất là 81 triệu
phố Hàng Ngang, Hàng Đào (Hoàn Kiếm) có mức giá cao nhất là 81 triệu
đồng/m2, mức giá đất ở thấp nhất là 2.340.000 đồng/m2 (đường 72 qua
đồng/m2, mức giá đất ở thấp nhất là 2.340.000 đồng/m2 (đường 72 qua
phường Dương Nội, quận Hà Đông).

phường Dương Nội, quận Hà Đông).
+ Ở khu vực đầu mối giao thông tại các huyện Từ Liêm, Gia Lâm,
+ Ở khu vực đầu mối giao thông tại các huyện Từ Liêm, Gia Lâm,
Thanh Trì, Hoài Đức, Đan phượng, Thường Tín, Đông Anh, Thanh Oai,
Thanh Trì, Hoài Đức, Đan phượng, Thường Tín, Đông Anh, Thanh Oai,
giá đất tối đa là 11.250.000 đồng/m2 và tối thiểu là 433.000 đồng/m2. Khu
giá đất tối đa là 11.250.000 đồng/m2 và tối thiểu là 433.000 đồng/m2. Khu
dân cư nông thôn các khu vực này có giá tối đa là 2.250.000 đồng/m2.
dân cư nông thôn các khu vực này có giá tối đa là 2.250.000 đồng/m2.
+ Khu vực thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm giáp ranh với
+ Khu vực thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm giáp ranh với
các quận và tại các khu đô thị mới, giá đất dao động từ 2.035.000 đồng/m2
các quận và tại các khu đô thị mới, giá đất dao động từ 2.035.000 đồng/m2
đến 31.200.000 đồng/m2 .
đến 31.200.000 đồng/m2 .

Như vậy trong khung giá đất của UBND TP Hà Nội ban
Như vậy trong khung giá đất của UBND TP Hà Nội ban
hành có sự chênh lệch khá lớn giữa giá đất tại khu trung
hành có sự chênh lệch khá lớn giữa giá đất tại khu trung
tâm của thành phố Hà Nội với khu vực ngoại thành.
tâm của thành phố Hà Nội với khu vực ngoại thành.
Giá đất
Giá đất
sẽ giảm dần từ khu vực trung tâm (quận Đông Đa, quận
sẽ giảm dần từ khu vực trung tâm (quận Đông Đa, quận
Hoàn Kiếm) ra khu vực ven đô (huyện Gia Lâm, huyện
Hoàn Kiếm) ra khu vực ven đô (huyện Gia Lâm, huyện
Thanh Trì). Khu vực nằm càng xa khu trung tâm giá đất
Thanh Trì). Khu vực nằm càng xa khu trung tâm giá đất

càng thấp.
càng thấp.

Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí
Giá đất ở phố Hàng Đào, Hàng Đào- quận Hoàn Kiếm luôn ở vị
Giá đất ở phố Hàng Đào, Hàng Đào- quận Hoàn Kiếm luôn ở vị
trí dẫn đầu trong bảng giá
trí dẫn đầu trong bảng giá



Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí
- Vị trí của thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục
- Vị trí của thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục
lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất
lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất
nằm ở vị trí trong ngõ hoặc trên một số đường phố nhỏ ít
nằm ở vị trí trong ngõ hoặc trên một số đường phố nhỏ ít
người qua lại (vị trí tuyệt đối).
người qua lại (vị trí tuyệt đối).
+ Bảng giá đất đường Ngô Xuân Quảng-TT Trâu Quỳ-
+ Bảng giá đất đường Ngô Xuân Quảng-TT Trâu Quỳ-
Gia Lâm-HN năm 2010.
Gia Lâm-HN năm 2010.
VT1
VT1
VT2
VT2

VT3
VT3
VT4
VT4
Đất ở
Đất ở
15 840 000
15 840 000
9 504 000
9 504 000
5 808 000
5 808 000
5 148 000
5 148 000
Đất sx
Đất sx
kinh doanh
kinh doanh
phi nn
phi nn
9 504 000
9 504 000
5 702 000
5 702 000
3 485 000
3 485 000
3 089 000
3 089 000

Yếu tố vị trí

Yếu tố vị trí
Khu đô thị Bắc An Khánh (Splendora) (thuộc địa phận các
xã An Khánh, Lại Yên, Song Phương, Vân Canh thuộc
huyện Hoài Đức, Hà Nội)

Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí
+
+
Giá đất nền tại khu đô thị Bắc An Khánh
Giá đất nền tại khu đô thị Bắc An Khánh
(Splendora) với giá khởi điểm được cho là “giá gốc”
(Splendora) với giá khởi điểm được cho là “giá gốc”
cao ngất ngưởng. Hiện trên thị trường
cao ngất ngưởng. Hiện trên thị trường


đang được giao
đang được giao
bán ở ba mức giá phổ biến từ 1.100USD, 1.800USD
bán ở ba mức giá phổ biến từ 1.100USD, 1.800USD
và 2.300USD/m
và 2.300USD/m
2.
2.



Tại sao giá đất tại khu vực nay lại có giá cao như vậy?
Tại sao giá đất tại khu vực nay lại có giá cao như vậy?

+ Bởi vì: khu đô thị Bắc An Khánh nằm ở vị trí rất tốt
+ Bởi vì: khu đô thị Bắc An Khánh nằm ở vị trí rất tốt

N
N
ằm dọc trục đường cao tốc Láng – Hoà Lạc (tuyến
ằm dọc trục đường cao tốc Láng – Hoà Lạc (tuyến
đường cao tốc hiện đại bậc nhất của Việt Nam nối liền các
đường cao tốc hiện đại bậc nhất của Việt Nam nối liền các
vùng lân cận thành phố Hà Nội)
vùng lân cận thành phố Hà Nội)





cách sân bay quốc tế Nội bài khoảng 20km
cách sân bay quốc tế Nội bài khoảng 20km

Điều kiện cở sở hạ tầng
Điều kiện cở sở hạ tầng
-
-
Điều kiện cơ sở hạ tầng cũng là một trong
Điều kiện cơ sở hạ tầng cũng là một trong
những tiêu chí để xác định giá đất vì cơ sở hạ
những tiêu chí để xác định giá đất vì cơ sở hạ
tầng phát triển thúc đẩy sự phát triến xã hội
tầng phát triển thúc đẩy sự phát triến xã hội
của một vùng, khu vực nên nó ảnh hưởng trực

của một vùng, khu vực nên nó ảnh hưởng trực
tiếp tới việc hình thành giá đất của khu vực đó.
tiếp tới việc hình thành giá đất của khu vực đó.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá
- Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá
đất có hai loại:
đất có hai loại:





Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật





Cơ sở hạ tầng xã hội
Cơ sở hạ tầng xã hội



Điều kiện cở sở hạ tầng
Điều kiện cở sở hạ tầng


+ Cở sở hạ tầng kỹ thuật: đường giao thông, kết cấu
+ Cở sở hạ tầng kỹ thuật: đường giao thông, kết cấu

tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường
sá và cấp hạng, tình trạng mạng lưới giao thông công
sá và cấp hạng, tình trạng mạng lưới giao thông công
cộng và mật độ lưới giao thông hệ thống dịch vụ cấp
cộng và mật độ lưới giao thông hệ thống dịch vụ cấp
thoát nước
thoát nước
+ Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, nhà trẻ, công
+ Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, nhà trẻ, công
viên, bệnh viện, vui chơi giải trí, điện sinh hoạt, chiếu
viên, bệnh viện, vui chơi giải trí, điện sinh hoạt, chiếu
sáng, hệ thống thông tin liên lạc
sáng, hệ thống thông tin liên lạc

Điều kiện cở sở hạ tầng
Điều kiện cở sở hạ tầng


-
-
Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến
Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến
giá đất được thể hiện thông qua sự phát triển của
giá đất được thể hiện thông qua sự phát triển của


hệ
hệ
thống đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi

thống đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi
và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng
và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng
thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và
thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và
cấp hạng, tình trạng giao thông thông tốt không
cấp hạng, tình trạng giao thông thông tốt không
những tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại, kinh
những tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại, kinh
doanh buôn bán của nhân dân trong địa phương mà
doanh buôn bán của nhân dân trong địa phương mà
còn tạo điều kiện giao lưu buôn bán với các địa
còn tạo điều kiện giao lưu buôn bán với các địa
phương, các vùng kinh tế lân cận và làm cho giá trị sử
phương, các vùng kinh tế lân cận và làm cho giá trị sử
dụng đất tăng. Từ đó tạo sự thu hút đối với người có
dụng đất tăng. Từ đó tạo sự thu hút đối với người có
nhu cầu mua đất và các nhà đầu tư, đồng thời kéo giá
nhu cầu mua đất và các nhà đầu tư, đồng thời kéo giá
đất tại các địa phương đó tăng lên
đất tại các địa phương đó tăng lên
.
.

Điều kiện cở sở hạ tầng
Điều kiện cở sở hạ tầng


+
+

Ở thành thị có điều kiện cở sở hạ tầng kỹ thuật phát
Ở thành thị có điều kiện cở sở hạ tầng kỹ thuật phát
triển đã thúc đẩy nền kinh tế phát triển kéo theo sự
triển đã thúc đẩy nền kinh tế phát triển kéo theo sự
phát triển của cơ sở hạ tầng xã hội
phát triển của cơ sở hạ tầng xã hội
.
.
Do đó tác động
Do đó tác động
đến nhu cầu mua đất của người dân sẽ tập trung vào
đến nhu cầu mua đất của người dân sẽ tập trung vào
những vùng này cao góp phần làm cho giá đất tăng
những vùng này cao góp phần làm cho giá đất tăng
lên khá cao.
lên khá cao.
+
+
Còn ở vùng sâu, vùng xa điều kiện cơ sở hạ tầng
Còn ở vùng sâu, vùng xa điều kiện cơ sở hạ tầng
kém phát triển: mạng lưới giao thông, hệ thống thông
kém phát triển: mạng lưới giao thông, hệ thống thông
tin liên lạc, trường học, bệnh viện đều không phát
tin liên lạc, trường học, bệnh viện đều không phát
triển. Cơ sở hạ tầng không đồng bộ nên nhu cầu sử
triển. Cơ sở hạ tầng không đồng bộ nên nhu cầu sử
dụng đất ở những vùng này ít làm cho giá đất thấp
dụng đất ở những vùng này ít làm cho giá đất thấp
cũng là điều dễ hiểu.
cũng là điều dễ hiểu.

Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường
- Nhân tố chất luợng môi trường cũng là một
- Nhân tố chất luợng môi trường cũng là một
trong những yếu tố quan trọng ảnh hư
trong những yếu tố quan trọng ảnh hư
ở
ở
ng tới
ng tới
giá đất. Chất lượng môi trường có tốt thì mới
giá đất. Chất lượng môi trường có tốt thì mới
thu hút được người sử dụng đất, các nhà đầu
thu hút được người sử dụng đất, các nhà đầu
tư, các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Vì
tư, các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Vì
vậy nó ảnh hưởng trực tiếp tới giá đất đặc biệt
vậy nó ảnh hưởng trực tiếp tới giá đất đặc biệt
là đối với khu vực dân cư có thể làm giá đất
là đối với khu vực dân cư có thể làm giá đất
tăng cao hoăc hạ xuống.
tăng cao hoăc hạ xuống.

Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường
Môi trường tự nhiên Môi trường nhân văn

Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường
+ Môi trường tự nhiên:
+ Môi trường tự nhiên:

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: kích
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: kích
thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại
thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại
nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và
Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và
diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m - 5m và chiều
diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m - 5m và chiều
sâu thửa đất là từ 10m - 15m.
sâu thửa đất là từ 10m - 15m.

Địa thế, hướng gió là một trong những yếu tố phong thủy
Địa thế, hướng gió là một trong những yếu tố phong thủy
mà nhà quy hoạch cảnh quan
mà nhà quy hoạch cảnh quan
,
,
người sử dụng cũng rất quan
người sử dụng cũng rất quan
tâm tới để xây dựng kiến trúc
tâm tới để xây dựng kiến trúc


của công trình cho phù hợp.

của công trình cho phù hợp.

Địa hình đất đai tọa lạc: địa hình nơi toạ lạc cao hay thấp so
Địa hình đất đai tọa lạc: địa hình nơi toạ lạc cao hay thấp so
với các vùng đất khác trong vùng lân cận có tác động đến
với các vùng đất khác trong vùng lân cận có tác động đến
giá trị đất đai. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngậ
giá trị đất đai. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngậ
p
p
thì giá của đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
thì giá của đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.



Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường
+
+
Môi trường tự nhiên:
Môi trường tự nhiên:

Tình trạng môi trường: Khu vực
Tình trạng môi trường: Khu vực
có không khí trong lành, môi
có không khí trong lành, môi
trường nước, môi trường đất sạch
trường nước, môi trường đất sạch
hay ít ô nhiễm, độ ô nhiễm tiếng
hay ít ô nhiễm, độ ô nhiễm tiếng

ồn thấp, có nhiều cây xanh, không
ồn thấp, có nhiều cây xanh, không
gian thoáng và cảnh quan đẹp sẽ
gian thoáng và cảnh quan đẹp sẽ
luôn thu hút được người mua đất
luôn thu hút được người mua đất
ở và kéo theo giá đất tại đó tăng
ở và kéo theo giá đất tại đó tăng
lên. Ngược lại những khu vực có
lên. Ngược lại những khu vực có
chất lượng môi trường xấu như
chất lượng môi trường xấu như
những khu đất ở gần các khu
những khu đất ở gần các khu
công nghiệp nặng, lượng chất thải
công nghiệp nặng, lượng chất thải
ra môi truờng lớn, ô nhiễm nguồn
ra môi truờng lớn, ô nhiễm nguồn
nước, ô nhiễm không khí, ô nhiễm
nước, ô nhiễm không khí, ô nhiễm
đất đai làm giảm giá đất
đất đai làm giảm giá đất
.
.

Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường
+
+
Môi trường nhân văn

Môi trường nhân văn
: m
: m
ôi trường nhân văn trong khu vực cũng có tác
ôi trường nhân văn trong khu vực cũng có tác
động không nhỏ tới giá đất của khu vực đó
động không nhỏ tới giá đất của khu vực đó
.
.

Các khu vực có các loại hình lao động tập trung, tập trung nhiều nơi làm
Các khu vực có các loại hình lao động tập trung, tập trung nhiều nơi làm
việc của nhiều ngành nghề khác nhau sẽ tập trung nhiều dân cư sinh sống
việc của nhiều ngành nghề khác nhau sẽ tập trung nhiều dân cư sinh sống
để thuận tiện cho công việc. Đồng thời các khu vực có trình độ giáo dục
để thuận tiện cho công việc. Đồng thời các khu vực có trình độ giáo dục
cao, mức thu nhập cao với khoa học công nghệ phát triển thì sẽ thu hút
cao, mức thu nhập cao với khoa học công nghệ phát triển thì sẽ thu hút
nhiều người lao động. Chính vì vậy giá đất, giá thuê nhà tại các khu vực
nhiều người lao động. Chính vì vậy giá đất, giá thuê nhà tại các khu vực
này tăng cao và làm cho thị trường bất động sản tại các khu vực này khá
này tăng cao và làm cho thị trường bất động sản tại các khu vực này khá
sôi động
sôi động
Ví dụ : tại các trung tâm thành phố lớn như : Hà Nội và Hồ Chí Minh là
Ví dụ : tại các trung tâm thành phố lớn như : Hà Nội và Hồ Chí Minh là
nơi tập trung nhiều các khu công nghiệp, các khu kinh tế, khu vui chơi giải
nơi tập trung nhiều các khu công nghiệp, các khu kinh tế, khu vui chơi giải
trí cũng như là nơi diễn ra các hoạt động văn hoá lớn nên tập trung đông
trí cũng như là nơi diễn ra các hoạt động văn hoá lớn nên tập trung đông

đúc người dân đẩy giá đất ở đây tăng cao.
đúc người dân đẩy giá đất ở đây tăng cao.

Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch
-
-
Nhân tố ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu có
Nhân tố ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu có
tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử
tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử
dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất…
dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất…
Mức độ ảnh hưởng đến giá khu vực có tương
Mức độ ảnh hưởng đến giá khu vực có tương
quan trực tiếp
quan trực tiếp
.
.
Với tính chất của phân khu
Với tính chất của phân khu
chức năng và tính chất sử dụng đất
chức năng và tính chất sử dụng đất
t
t
rong khu
rong khu
đô thị.
đô thị.

Ví dụ
Ví dụ
-
-
Sự ảnh hưởng của “ Mô hình đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm
Sự ảnh hưởng của “ Mô hình đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm
2030 tầm nhìn đến năm 2050’’
2030 tầm nhìn đến năm 2050’’
.
.
+
+
Ngay sau khi thông tin mô hình quy hoạch về xây dựng thủ đô được công bố thì trên thị
Ngay sau khi thông tin mô hình quy hoạch về xây dựng thủ đô được công bố thì trên thị
trường đã có những biến động lớn về giá đất trên 2 trục Thăng Long đặc biệt là sự biến động
trường đã có những biến động lớn về giá đất trên 2 trục Thăng Long đặc biệt là sự biến động
giá đất ở Ba Vì
giá đất ở Ba Vì
-
-
Hà Tây
Hà Tây
đã tăng lên chóng mặt
đã tăng lên chóng mặt
+ K
+ K
hu vực Ba Vì, đất mặt đường liên xã có giá dao động từ 2
hu vực Ba Vì, đất mặt đường liên xã có giá dao động từ 2
.0
.0

-2.5 triệu đồng/m2, đất mặt
-2.5 triệu đồng/m2, đất mặt
đường nhựa có giá khoảng 3 triệu đồng/m2, đất thổ cư trong khu vực nhỏ lẻ dân cư cũng tăng
đường nhựa có giá khoảng 3 triệu đồng/m2, đất thổ cư trong khu vực nhỏ lẻ dân cư cũng tăng
giá trên 900đồng /m2.
giá trên 900đồng /m2.
G
G
iá đất tại một số khu vực ở thời điểm trước chỉ có giá vài trăm
iá đất tại một số khu vực ở thời điểm trước chỉ có giá vài trăm
nghìn /m2 nhưng
nghìn /m2 nhưng
có thong tin quy hoạch có
có thong tin quy hoạch có
thể lên gần 2 triệu.
thể lên gần 2 triệu.
+
+
Tại khu vực Ba Vì, Tiến Xuân, Đông Xuân, Yên bình cũng tăng gần gấp hai ba lần. Đất đấu
Tại khu vực Ba Vì, Tiến Xuân, Đông Xuân, Yên bình cũng tăng gần gấp hai ba lần. Đất đấu
giá của huyện tại khu ngã ba Láng Hòa Lạc có giá từ 10- 15 triệu đồng/m2. Chỉ trong vòng 1
giá của huyện tại khu ngã ba Láng Hòa Lạc có giá từ 10- 15 triệu đồng/m2. Chỉ trong vòng 1
tuần giá 1 mảnh đất tại dường Láng Hòa Lạc đã tăng từ 25 triệu đồng/ m2 lên tới 40 triệu
tuần giá 1 mảnh đất tại dường Láng Hòa Lạc đã tăng từ 25 triệu đồng/ m2 lên tới 40 triệu
đồng / m2
đồng / m2
.
.
+
+

Thị trường nhà đất đã bi tác động mạnh nhất, từ khi có triển lãm quy hoạch “Mô hình đồ án
Thị trường nhà đất đã bi tác động mạnh nhất, từ khi có triển lãm quy hoạch “Mô hình đồ án
quy hoạch xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 20
quy hoạch xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 20
3
3
0 và tầm nhìn đến năm 2050”. Triển lãm
0 và tầm nhìn đến năm 2050”. Triển lãm
công bố năm đô thị vệ tinh Hà Nội và trục Thăng Long bắt đầu tư đường Hoàng Quốc Việt tới
công bố năm đô thị vệ tinh Hà Nội và trục Thăng Long bắt đầu tư đường Hoàng Quốc Việt tới
chân núi ba Vì thuộc địa phận Hà tây khiến khu vực này tăng giá chóng mặt.
chân núi ba Vì thuộc địa phận Hà tây khiến khu vực này tăng giá chóng mặt.

Nhận xét
Nhận xét
-
-
N
N
hân tố khu vực có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất.
hân tố khu vực có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất.
-
-
Mỗi khu vực có đặc điểm khác nhau về vị trí kinh tế, điều kiện cơ sở hạ
Mỗi khu vực có đặc điểm khác nhau về vị trí kinh tế, điều kiện cơ sở hạ
tầng, chất lượng môi trường và nhân tố quy hoạch. Sự khác nhau này đã
tầng, chất lượng môi trường và nhân tố quy hoạch. Sự khác nhau này đã
tạo nên sự chênh lệch về giá cả giữa các khu vực.
tạo nên sự chênh lệch về giá cả giữa các khu vực.
-

-
Khu vực nào cáo vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng phát triển, chất lượng môi
Khu vực nào cáo vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng phát triển, chất lượng môi
trường tốt và có quy hoạch tốt sẽ có giá đất cao.
trường tốt và có quy hoạch tốt sẽ có giá đất cao.
-
-
Tuy nhiên nhân tố vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường
Tuy nhiên nhân tố vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường
chỉ quyết định giá cao hay thấp chứ không làm biến động giá trên thị
chỉ quyết định giá cao hay thấp chứ không làm biến động giá trên thị
trường, còn nhân tố quy hoạch làm biến động giá trên thị trường đất đai.
trường, còn nhân tố quy hoạch làm biến động giá trên thị trường đất đai.
-
-
Sự tăng giảm giá đất trên thị trường bất động sản còn có thể do số lượng
Sự tăng giảm giá đất trên thị trường bất động sản còn có thể do số lượng
người tham gia mua bán đất nhiều hay ít hoặc do sự ra đời của các chính
người tham gia mua bán đất nhiều hay ít hoặc do sự ra đời của các chính
sách Nhà nước, đặc biệt sự ra đời của các chính sách về đất đai có thể làm
sách Nhà nước, đặc biệt sự ra đời của các chính sách về đất đai có thể làm
cho thị trường nhà đất hoặc sôi động hoặc đóng băng.
cho thị trường nhà đất hoặc sôi động hoặc đóng băng.