Tiểu luận môn định giá đất Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu và xã hội đến giá đất

1
Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu
và xã hội tới giá đất.
, ~*'¨¯¨'*•~ ¸-(_ yes.hello _)-, ~*'¨¯¨'*•~ ¸
Mục lục.
Mục lục………………………………………………… ………….
I. Đặt vấn đề…………………………………………………………

II. Nội dung.

1. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu tới giá đát.

1.1. Mật độ nhân khẩu…………………………………………….

1.2. Tố chất nhân khẩu…………………………………………….

1.3. Cấu thành nhân khẩu gia đình………………………………

2. Nhân tố xã hội.

2.1. Trạng thái ổn định chính trị.

2.2. An ninh xã hội…………………………………………………

2.3. Đầu cơ nhà đất…………………………………………………

3.3. Tiến trình đô thị hoá…………………………………………
III. Kết luận.
2
I. Đặt vấn đề.
Đất đai là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt. Nó tham gia vào mọi quá

trình sản xuất của đời sống. Cùng với các ngành kinh tế khác, lĩnh vực bất
động sản đang góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội của đất
nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn góp phần chuyển dịch cơ cấu
kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Hiện nay, thị trường đất
đai ngày càng trở nên sôi động. Vấn đề bức xúc là tình trạng đầu cơ nhà đất,
kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “tăng, giảm” thất
thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra trong một số năm gần đây. Trên
thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố, trong đó nhân tố nhân
khẩu và xã hội đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất.
1.Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu.
1.1. Mật độ nhân khẩu.

- Khi mật độ nhân khẩu tăng cao dẫn đến nhu cầu với đất tăng. Chính đều
đó đã làm giá đất tăng cao.
+ Ví dụ: Ở Việt Nam , những thành phố lớn như thành phố Hà Nội , thành
phố Hồ Chí Minh …. là những nơi có mật độ nhân khẩu cao .Vì ở đây có
các nền kinh tế, văn hóa, khoa học kĩ thuật, độ thị phát triển…. Tốc độ phát
triển kinh tế nhanh so với cả nước. => Tỷ lệ tăng nhân khẩu cao , nhu cầu sử
dụng đất ở các thành phố này cũng sẽ cao hơn ở những nơi khác.Tạo ra tỷ lệ
tăng giá đất cao. Chính yếu tố này đã làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc định
giá đất.
- Ngược lại , khi mật độ nhân khẩu thấp làm nhu cầu về đất giảm. Và sẽ
làm giá đất thấp.
+ Ví dụ : Ở những vùng nông thôn, nhưng vùng có nền kinh tế , khoa học kĩ
thuật kém phát triển => yêu cầu về đất không căng hẳng như ở các thành phố
lớn => nơi đó sẽ có mật độ nhân khẩu thấp. Chính vì vậy mức tăng giá đất
tương đối nhỏ.

1.2. Tố chất nhân khẩu. ( Huyền).
Tố chất nhân khẩu là năng lực,tiềm năng sẵn có hoặc được hình thành trong

quá trình sống bao gồm mọi mặt của một nhân khẩu bao gồm cả thể lực, trí
lực của con nguời
Tố chất nhân khẩu có tương quan với trình độ được giáo dục và trình độ văn
hóa của nhân khẩu. ở đây ta có thể hiểu nếu một con nguời đựoc giáo dục tốt
3
trong gia đình, nhà truờng, xã hội và có trình độ văn hoá cao thì sẽ có tố chất
tốt hay chính là có trình độ dân trí cao, phẩm chất cao và năng lực tốt.
để hình thành một nhân tố nhân khẩu ta cần thời gian dài trong cuộc sống từ
khi còn nhỏ tới khi lớn lên và nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: sự quan
tâm giáo dục của gia đình , nhà trường, xã hội, cơ sở vật chất hạ tầng trường
học, bệnh viện…; an sinh phúc lợi xã hội.
Yếu tố tố chất nhân khẩu nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất và
nhà ở.
yếu tố nhân khẩu có thể chia thành 2 loại:
nhóm nhân tố nhân khẩu cao
nhóm nhân tố nhân khẩu trung bình và thấp.
nhóm nhân tố nhân khẩu cao thường là những nguời
+có trình độ dân trí cao
+ thu nhập cao trong xã hội, thuờng là: bác sĩ, kỹ sư, các chuyên viên cấp
cao, các nhà quản trị máy tính, luật sư, ca sĩ,… vd: Thu nhập 5-7 tỷ
đồng/nămĐó chính là thu nhập và công việc của những bác sĩ nổi tiếng tại
TP HCM
+số nguời này chiếm khá ít trong xã hội
Nhóm nguời này thuờng có những yêu cầu về khu nhà ở cao như an ninh tốt,
môi truờng trong lành, tốt đẹp các điều kiện xung quanh khu nhà ở thuận lợi
và đầy đủ về các mặt giải trí và sinh hoạt,… do đó khi lựa chọn các nhà ở họ
thường đặt những điều kiện đó lên hàng đầu vì vậy tâm lý của họ thuờng có
ấn tuợng tốt đối với các khu nhà sang trọg, đẩy đủ các điều kiện sống và
thoải mái. Vì vậy làm gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loịa này nên thúc
đẩy giá nhà đất tăng lên.

VD: Khu vực Cầu Giấy có giá nhà liền kề và biệt thự cao nhất Hà Nội với
mức trung bình khoảng 8.500 USD mỗi m2. Đứng thứ hai là quận Tây Hồ
khoảng 7.500 USD mỗi m2. Tiếp đến là khu vực Từ Liêm khoảng 7.000
USD mỗi m2. Biệt thự Mê Linh giá rẻ nhất khoảng 800 USD mỗi m2. đi liền
bên cạnh đó giá đất tại đấy cung tăng cao, thống kê voà năm 2010 là khoảng
hơn 33 triệu/m2
4

Biệt thự nhà vườn ở Hòa Lạc
Bên cạnh đó là các khu chung cư cao cấp dành cho những ngưòi có thu nhập
cao như khu Trung Hòa, Nhân Chính thuộc quận Cầu Giấy có giá từ 25 đến
28 triệu mỗi m
2
, hay Tòa nhà 172 Ngọc Khánh thuộc quận Ba Đình, giá từ
26 đến 30 triệu mỗi m
2

Nhóm nhân tố nhân khẩu trung bình và thấp
+ chiếm phần lớn trong xã hội
+ thu nhập trung bình hoặc thấp và không ổn định cao
+ trình độ dân trí không cao
hầu như nhuỡng ngưòi này thuờng hướ ng tới những ngôi nhà có
điều kiện trung bình, giá cả phải chăng hoặc thấp, hoặc những ngôi nhà trả
góp hàng năm.
5
Tháng 12/2008, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ chương trình xây dựng nhà
ở xã hội với các mức giá cao nhất là 400 triệu đồng với diện tích tối đa là 70
m
2
.

Khu nhà ở giá thấp của Viglacera tại Khu đô thị mới Đặng Xá bao gồm 5 toà
nhà: CT1 – CT2 cao 7 tầng, CT3 – CT4 cao 9 tầng, CT5 cao 12 tầng, mỗi
tầng có 9-13 phòng với diện tích từ 45 - 70m
2
.
1.3. Cấu thành nhân khẩu.(Việt)
- Kết cấu gia đinh ngày càng nhỏ.
Sự thay đổi từ đại gia đình truyền thống với tam đại, tứ đại đồng
đường dần bị thay thế bởi gia đình nhỏ lấy cặp vợ chồng làm trung
tâm.
- Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu về
nhà ở một cách tương ứng. Do nhu cầu về
nhà ở khép kín có diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê tăng lên từ đó làm
cho giá đất ngày một tăng theo.

6

2. Nhân tố xã hội.
2.1. Trạng thái ổn định chính trị. (Hải Đăng pro)
-Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị.
Khi cục diện chính trị ổn định, việc đầu tư vào thị trường bất động sản sẽ
diễn ra thuận lợi hơn, ít rủi ro, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng
với lợi nhuận sẽ tạo lòng tin của nhà đầu tư vào đất cao nên giá đất sẽ cao và
ngược lại cục diện chính trị bất ổn định thì làm cho giá đất hạ xuống.
- Ở Việt Nam thì tình hình chính trị tương đối ổn định. Các nhà kinh doanh,
đầu tư về nhà đất rất nhiều làm cho giá đất luôn có sự biến động, ngày càng
lên cao.
VD: Trong thời kì kinh tế mở của hiện nay, nước ta có nền chính trị tương
đối ổn định nên có rất nhiều nhà đầu tư vào thị trường Việt Nam trong tất cả
các lĩnh vực, trong đó có thị trường bất động sản, làm cho giá đất có xu

hướng tăng cao.
Cuộc đảo chính tại Thái Lan ngày 19/9/2006 đã gây ảnh hưởng xấu tới
kinh tế và lòng tin nhà đầu tư làm giá đất giảm xuống.
Tình hình chính trị Trung Quốc rối loạn làm cho giá đất tăng cao còn gọi
là bi kịch “bong bóng giá nhà đất ״.
2.2. An ninh xã hội. (Phương kute)
- Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt => mọi
người sẽ cảm thấy an toàn => họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú=>giá đất
tăng lên.
- Như chúng ta đã biết,những bất ổn về an ninh xã hội cũng giống như bất
ổn về tình hình chính trị ở 1 quốc gia,1 vùng lãnh thổ,hay 1 khu vực nào đó
vậy.Nó đều có các mặt tác động toàn diện đến kinh tế,xã hội và chính trị.và
giá đất cũng là 1 yếu tố chịu sự ảnh hưởng bởi các yếu tố trên.
- Ta có thể thấy,trong bối cảnh hiện nay so sánh giữa cuộc sống của người
dân việt nam và cuộc sống của các nước như irac,apganistan tuy không thể
đánh giá được một cách đầy đủ và trọn vẹn nhất ở nhiều khía cạnh,nhưng ta
cũng sẽ nhận thấy sống ở nơi tình hình an ninh xã hội đảm bảo sẽ tôt hơn là
những nơi không an toàn.Tâm lý của người dân,ai mà không muốn sống 1 cs
bình yên,vui vẻ hạnh phúc.khi mọi người cảm thấy an toàn,ổn định,nơi họ
sinh sống đảm bảo cho họ quyền lợi thì họ sẽ sẵn sàng đầu tư.người xưa có 1
câu an cư lạc nghiệp.chính vì tâm lý như vậy,họ sẵn sang trả giá cao cho
7
nhưng nơi nào họ cảm thấy an tâm,họ sẵn sang mua bán,đầu tư và cư trú.vì
thế nhưng nơi dáp ứng được các yêu cầu trên của họ những nơi đó nhu cầu
cao dẫn tới giá đất sẽ tăng.
- Ngược lại,những nơi có bất ổn về an ninh xã hội,hay xảy ra biểu
tình,tranh chấp bạo loạn sẽ không đảm bảo được cuộc sống.những nơi đó
nhu câu sinh sống làm việc sẽ thấp giá đất sẽ giảm vì người dân sẽ ít nhu
cầu hơn.
( Nhân tố này ảnh hưởng tới giá đất rõ rệt và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở

hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người xẽ cảm thấy an toàn.
Vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó giá đất cũng tăng lên. Ở
mức đọ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định
chính trị cục diện chính trị.)
2.3. Đầu cơ nhà đất. (Hói Xinh)
- Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động
của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều
hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
(Tình trạng đầu cơ ở nước ta rất nghiêm trọng)

(người chuyên đầu cơ tạo nên những cơn sốt để đẩy giá nhà đất tăng cao)
8
2.4. Tiến trình đô thị hoá.( Thuý Còi)
Đô thị hoá và công nghiệp hoá ở các quốc gia đang phát
triển nói chung nguyên nhân chính dẫn đến gia tăng dân
số và gây ra các vấn đề về nhà ở trong đô thị, thường
gặp như: nhà ở quá tải, lụp xụp, xuống cấp v.v dẫn đến
sự thiếu hụt nhà ở và nhu cầu nhà ở tăng nhanh. Mặc dù
chính quyền các quốc gia đã có nhiều nỗ lực nhưng cũng không giải quyết
được sự thiếu hụt nhà ở cho người dân, đặc biệt là người nghèo và người có
thu nhập thấp. Các chính sách xã hội hóa nhà ở đã thu hút nhiều đầu tư trong
nhân dân và từ các doanh nghiệp.
Quá trình đô thị hoá làm giảm diện tích đất nông nghiệp và đất ở một
diện tích đáng kể. Từ đó dẫn đến giá đất đặc biệt là đất ở tăng đến độ chóng
mặt. Giá đất được tồn tại hệ thống hai giá đất cũng ảnh hưởng đến nhu cầu
về nhà đất cả người dân, đôi khi gây ra sự hoang mang cho người có nhu cầu
về đất , gây khó khăn trong lĩnh vực nhà ở của các thành phố. Thực tế sự tồn
tại đồng thời hai hệ thống giá đất gây trở ngại cho phát triển, và việc duy trì

hệ thống giá đất quy định thấp hơn giá thị trường nhưng không gắn với công
tác quản lý, giám sát chặt chẽ sẽ làm cho sự chênh lệch giữa hai giá đất này
càng cao.
9
Nông thôn trên đà đô thị hoá.
Không chỉ ở thành phố giá đất mới tăng cao mà ở nông thôn cũng được
đẩy mạnh quá trình đô thị hoá, thu hút được nhiều chương trình, dự án lớn
tầm cỡ quốc gia. Theo đó, hàng chục ngàn ha đất, phần lớn ở khu vực nông
thôn sẽ nhường chỗ cho dự án; hàng vạn hộ dân nông thôn sẽ rời “lũy tre
làng” đến sinh sống tại các khu tái định cư tập trung với hệ thống cơ sở hạ
tầng và không gian hoàn toàn mang dáng dấp đô thị.
Khu công nghiệp dệt may.
10
Khu công nghiệp là nơi tạo việc làm ổn định cho hàng ngàn lao động
trẻ đến từ các khu vực nông nghiệp nông thôn.
Quá trình đô thị hóa đã góp phần tạo bước phát triển đột phá về công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật dịch vụ; thúc đẩy chuyển dịch
cơ cấu sản xuất, cơ cấu lao động theo hướng sản xuất hàng hoá. Kéo theo sự
phát triển nhanh chóng của các ngành thương mại, du lịch, dịch vụ, phát
triển nhiều loại hình doanh nghiệp; diện mạo nông thôn và đời sống tinh
thần của người dân ngày càng phong phú và khởi sắc.
Thiếu sự hài hòa trong đô thị hóa sẽ dẫn đến mất cân đối về chất
lượng sống
Bên cạnh những mặt trái do nguyên nhân khách quan, những khó
khăn của nền kinh tế tỉnh nhà đang trong quá trình chuyển đổi và hạn chế
trong quản lý, điều hành, đô thị hóa đã và đang phát sinh những vấn đề bức
xúc, liên quan đến nông nghiệp, nông thôn và nông dân, cần được nhận thức
đúng và giải quyết hợp lý.
11
12