Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống đồng thời là địa bàn phân
bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa an ninh, quốc phòng.
Đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động
làm ra mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở
thành sử dụng vào đa mục đích. Chính điều này đã tạo ra giá của đất đai.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lí của
nhà nước. Con người trong quá trình sử dụng đất vào các mục đích khác nhau đã
xác định giá cho các thửa đất khác nhau.
Giá đất là biểu hiện giá trị của quyền sử dụng đất. Giá đất chủ yếu là do nhu
cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao
hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của 3 nhóm nhân tố đặc trưng là: nhân tố
thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.Trong đó nhân tố cơ bản nhất là
nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất.
Sau đây sẽ là phần trình bày cụ thể của nhóm em về ảnh hưởng của nhân tố cá biệt
đến giá đất.
NỘI DUNG
Các nhân tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất:
1. Vị trí.
2. Diện tích.
3. Kích thước.
4. Chiều sâu.
5. Hình thể.
6. Độ dốc.
7. Hạn chế của quy hoạch.
8. Cơ sở hạ tầng và thời gian sử dụng đất.
1. Vị trí của thửa đất:
Vị trí cụ thể của thửa đất trong khu vực nhất định có thể ảnh hưởng đến giá
của thửa đất đó. Đối với đất sử dụng cho các mục đích sản xuất nông nghiệp thì vị

trí đã quy định các tính chất sinh học, vật lý, sinh thái… của đất, làm cho hiệu quả
sử dụng đất trên các mảnh đất khác nhau vào từng mục đích là khác nhau, nó tạo ra
lợi thế so sánh cho vùng và tạo ra địa tô chênh lệch của thửa đất, do đó giá của thửa
đất cũng không giống nhau. Yếu tố vị trí ảnh hưởng mạnh đến giá đất nhất là đối
với các thửa đất sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp. Mỗi thửa đất đều đồng
thời tồn tại 2 loại vị trí là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Những mảnh đất nằm
1
tại vùng trung tâm thường có giá cao hơn những mảnh đất cùng loại nằm ở các
vùng ven (vị trí tương đối).
Cũng trên cùng một đoạn đường, nếu các thửa đất có những yếu tố khác như nhau
thì thửa đất có vị trí gần mặt tiền hơn, hoặc ở các vị trí đắc địa (ngã ba, ngã tư, trên
các trục giao thông quan trọng, gần các trung tâm thương mại …) thì có giá trị cao
hơn (vị trí tuyệt đối) do lợi ích kinh tế thửa đất mang lại cao.
Xét một ví dụ cụ thể về ảnh hưởng của vị trí tuyệt đối đến giá đất, đó là quy định
về giá đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa như sau:
-Đối với thửa đất là đất ở nằm ở góc ngã ba; ngã tư đường phố, có từ 2 mặt tiền trở
lên (đầu ve) thì được tính tăng thêm 10% giá đất của vị trí đó.
-Những ngõ, ngách, hẻm không có tên trong phụ lục thì giá trị quyền sử dụng đất
được xác định căn cứ vào giá đất của các đường, ngõ có các ngõ, ngách, hẻm đó và
theo vị trí, mặt cắt như sau:
Vị trí 1: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất đã có tên
đường, ngõ kê khai trong phụ lục. Hệ số tính là 1;
Vị trí 2: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất
một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 3,5 m trở lên. Hệ số vị trí
2 bằng 0,60 so với vị trí 1
Vị trí 3: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất
một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 2 m đến dưới 3,5m. Hệ số
vị trí 3 bằng 0,35 so với vị trí 1;
Vị trí 4: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất
một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất dưới 2m. Hệ số vị trí 4 bằng

0,20 so với vị trí 1;
(Quyết định số: 476/2010/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá các loại đất trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa năm 2010)
Vị trí là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến mức giá của đất đai. Vị trí tốt,
môi trường tốt thích hợp cho đầu tư lâu dài trong xây dựng và đầu tư môi trường
của đô thị, giá thành tự nhiên ở trên cao không xuống, thêm vào đó là nhu cầu cao
của người mua nhà nên đối với vị trí tốt giá nhà cao rất nhiều và ngược lại.
Yếu tố vị trí là một cơ sở để UBND các tỉnh và thành phố xây dựng giá đất
quy định cho địa phương mình.Trong phạm vi của một khu vực đô thị, yếu tố vị trí
còn là cơ sở để phân loại đường phố. Có thể nói giá của thửa đất cao hay thấp phụ
thuộc vào yếu tố vị trí. Hay yếu tố vị trí có vai trò quyết định đối với giá của thửa
đất.
2. Diện tích thửa đất:
Diện tích thửa đất là phần diện tích mà người sử dụng đất được phép sử
dụng, là phần diện tích mà trên đó nhà nước xác lập các quyền và nghĩa vụ đối với
2
từng chủ sử dụng. Diện tích của thửa đất phải phù hợp với từng mục đích sử dụng,
quá lớn hay quá nhỏ đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất.
Về mặt diện tích,đất đai là có giới hạn, vì vậy quỹ đất dùng vào các mục đích
khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của
việc đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và xây dựng nhà ở để đáp ứng với
việc gia tăng dân số.
Trên toàn quốc về mặt diện tích các loại đất đang ngày càng mất cân bằng.
Diện tích đất nông nghiệp đang bị suy giảm một cách trầm trọng thay vào đó diện
tích đất chuyên dùng ngày càng gia tăng,đặc biệt là nhu cầu về đất ở.Giá đất là số
tiền đuợc trả cho một mảnh đất trên một đơn vị diện tích nên trong cùng điều kiện
thì diện tích càng lớn giá của thửa đất đó càng cao.
+ Đối với đất dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp nhà nước có quy định
về hạn mức sử dụng đất, theo đó những thửa đất nào có diện tích vượt hạn mức khi

hết thời hạn sử dụng phải chuyển sang thuê đất, và cách tính giá cũng khác…
+ Đối với đất dùng cho mục đích ở, tại Hà Nội, diện tích tối ưu là từ 40-
75m
2
Diện tích thửa đất còn liên quan đến số tiền người sử dụng đất được đền bù
trong trường hợp đất thuộc diện giải phóng mặt bằng. Tại các điểm nóng về giải
phóng mặt bằng thường xuất hiện các ngôi nhà siêu mỏng. Cũng vì thế nhà nước đã
quy định diện tích tối thiểu để được tách thửa đối với đất ở như sau
- Tại điểm b, khoản 1, Điều 3, Quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND
TP.HCM ngày 25-2-2009 quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa, đất ở sẽ
được tách thửa nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu (phải đảm bảo được hạ tầng
kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu)
Nếu đất chưa có nhà thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 80 m2 và chiều
rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m
Đối với đất có nhà hiện hữu thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 50 m2,
chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 m (điều kiện về diện tích nêu trên được áp
dụng cho cả thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại) sau khi trừ lộ giới.
- Nếu thửa đất đó tại Hà Nội, sẽ áp dụng theo quy định tại quyết định số
26/2008/QĐ-UB ngày 28/5/2008 của UBND thành phố. Theo đó, thửa đất có chiều
rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (chiều dài của thửa đất tính từ
cột mốc được phép xây dựng) từ 3 m trở lên, đồng thời thửa đất còn lại (phần diện
tích đất còn lại của người chuyển nhượng cho bạn) sau khi tách thửa đảm bảo đủ
các điều kiện sau đây:
Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2
Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (chiều dài của
thửa đất tính từ cột mốc được phép xây dựng) từ 3 m trở lên.
Tuy thế tình trạng nhà siêu mỏng vẫn cứ tồn tại, hiện hai bên cầu và đường
dẫn cầu Vĩnh Tuy đã có 13 trường hợp xây dựng nhà có diện tích nhỏ, hình thể
thửa đất không phù hợp với quy chuẩn xây dựng, không đảm bảo kiến trúc đô thị.
Trong đó có 8 hộ xây nhà trên mặt bằng vẻn vẹn 10m2. Đặc biệt có hộ bà Lê Thị

3
Kim Nhung ở 682A Minh Khai đã xây nhà 3 tầng trên diện tích 3,8m2. Cá biệt có
một ngôi nhà "quái dị" dưới chân cầu Vĩnh Tuy: mảnh đất rộng chừng 5m2 được
thiết kế đặc biệt để khi xây lên, ban công đua ra cả mặt trước và mặt sau, trông như
hình chữ T!
Ngôi nhà siêu mỏng kỳ lạ hình chữ T ở
chân cầu Vĩnh Tuy
Ảnh hưỏng của diện tích thửa đất đối với :
+ Quá trình sử dụng :
Trong nông nghiệp cùng thời gian trong chăm sóc, đầu tư các tiến bộ
KHKT… nếu diện tích nhỏ sẽ gây lãng phí trong khi đó nếu chăm sóc 1thửa đất
lớn hơn,cũng mất khoảng thời gian như vậy sẽ thu đựoc nguồn lợi cao hơn. Trong
công nghiệp: khó khăn trong việc quản lý, không đầu tư xây dựng được dự án, cơ
sở hạ tầng lớn =>ảnh hưỏng tới giá thưả đất đó
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng trong thời điểm hiện nay đầu tư vào
đất có diện tích lớn sẽ được lợi hơn mua nhà. Đất tăng giá chứ nhà thì không.Khi
mua cả khu đất giá rẻ hơn mua nhiều mảnh nhỏ và mụch đích sử dụng cũng linh
động hơn,dễ thỏa thuận hơn,(nguồn: vnexpress.net)
+ Khả năng tài chính của người sử dụng đất.
Đại đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình nên không phải ai cũng
có đủ khả năng mua những mảnh đất có giá trị lớn. Một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng.
Nhận xét : Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử
dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và
khả năng tài chính của người sử dụng đất,nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa
đất.
3. Kích thước của thửa đất:
4
Kích thước của thửa đất là chiều dài và chiều rộng của thửa đất, các mảnh

đất có cùng diện tích như nhau nhưng kích thước khác nhau thì giá đất cũng khác
nhau, trong đó chiều rộng của thửa đất có ảnh hưởng mạnh đến giá đất. Chiều rộng
mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của
người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay
cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất, đó là chưa kể đến yếu tố tâm lý và
phong thủy trong chọn đất (thích nhà cao cửa rộng mà muốn vậy thì chiều rộng mặt
tiền của thửa đất phải không đuợc quá nhỏ).
Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo quyết định số 04 ngày 3-
4-2008 của Bộ Xây dựng, kích thước lô đất xây dựng nhà ở được xác định như sau:
- Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đảm bảo các yêu
cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2.
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.
- Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đảm bảo các yêu
cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2.
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
4. Chiều sâu của thửa đất:
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hay quá sâu so với mặt đường đều
không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất kỳ mục đích sử dụng nào nên ảnh
hưởng đến giá đất.
- Các thửa đất có chiều sâu lớn, vị trí đất tính giá được quy định như sau:
+ Đối với đất ở:
Lớp 1: Tính từ chỉ giới xây dựng vào sâu đến 25m. Hệ số được tính là 1
Lớp 2: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 25m đến 45m. Hệ số bằng 0,40 so với vị trí 1
Lớp 3: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 45m: Hệ số bằng 0,20 so với vị trí 1
+ Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp:
Lớp 1: Tính từ chỉ giới xây dựng vào sâu đến 25m: Hệ số được tính là 1

Lớp 2: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 25m đến 50m: Hệ số bằng 0,70 so với vị trí 1
Lớp 3: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 50m đến 75m: Hệ số bằng 0,50 so với vị trí 1
Lớp 4: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 75m: Hệ số bằng 0,30 so với vị trí 1
Hệ số giá của các vị trí đất được tính theo đường, ngõ có thửa đất đó.
- Đối với các ngõ có chiều sâu lớn:
5
Những ngõ ngách, hẻm đã có tên trong phụ lục nhưng có chiều sâu lớn hơn 100m
được xác định theo hệ số giá như sau:
+ Từ đầu ngõ, ngách, hẻm đến 100 m, tính hệ số bằng 1 của ngõ, ngách,
hẻm đó.
+ > 100m đến 200m, tính hệ số bằng 0,8 của ngõ, ngách, hẻm đó.
+ > 200m, tính hệ số bằng 0,6 của ngõ, ngách, hẻm đó.
(Quyết định số: 476/2010/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa
bàn thành phố Thanh Hóa năm 2010).
5. Hình thể của thửa đất:
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc hình chữ nhật, còn các
dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc… đều không thuận
lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
6
+ Trong sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, hình dạng của thửa
đất có ảnh hưởng rõ rệt đến hiệu suất làm việc của máy móc. Khi làm đất trên thửa
ruộng hình tam giác, chi phí di chuyển phi sản xuất của máy kéo tăng lên từ 2-2.5
lần so với chi phí này khi làm đất trên thửa ruộng hình chữ nhật có cùng diện tích.
Ngoài ra khi làm việc trên thửa rộng hình chữ nhật có chiều dài cạnh thích hợp thì
máy móc đỡ bị hao mòn, hư hại hơn ( theo giáo trình quy hoạch sử dụng đất). Do
đó để nâng cao hiệu suất máy móc và hiệu quả làm việc người ta sẽ phải mất thêm
chi phí để cải tạo thửa đất (như chi phí cho công tác dồn điền đổi thửa)
+ Đối với đất ở, hình dạng của thửa đất lại càng được quan tâm hơn, nó
không chỉ mang lại sự tiện lợi cho người sử dụng mà nó còn chịu ảnh hưởng của
yếu tố tâm lý cũng như phong thủy.Trong phong thủy học, nhà ở có hình vuông là

tốt nhất. Bởi từ trước đến nay người phương Đông đều bị ảnh hưởng bởi quan niệm
“trời tròn đất vuông”, nhà ở vuông vắn khiến năng lượng của khí sinh ra dòng chảy
tuần hoàn, cân bằng, mang lại nhiều điều tốt lành cho gia đình. Còn nhà ở dài và
hẹp hoặc khuyết góc, khí trong nhà sẽ ngưng tụ, hoặc chảy không có quy luật, sự
phân bố trường năng lượng sẽ mất cân bằng, có ảnh hưởng đến sức khỏe và cuộc
sống thường ngày của người ở. Nhìn theo quan điểm hiện đại, tính thực dụng của
ngôi nhà hình vuông cao, trang trí nội thất cũng tiện, hơn nữa dễ thỏa mãn các nhu
cầu về thông gió, ánh sáng… Sống trong ngôi nhà này tự nhiên sẽ cảm thấy thoải
mái hơn.
Hình dạng thửa đất có ảnh hưởng to lớn đến thiết kế và hình dạng các công
trình trên nó, đó là chưa kể đến chi phí cho việc thuê thiết kế và trang trí nội thất
cho ngôi nhà chắc chắn cũng tăng hơn so với mảnh đất có hình dạng đơn giản.
Địa thế của thửa đất: địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao hay thấp hơn các thửa
đất khác trong vùng lân cận cũng có tác động đến giá của thửa đất. Ở các khu vực
thấp thường bị ngập nước vào mùa mưa hay chịu ảnh hưởng của hiện tượng triều
cường thì giá của thửa đất sẽ thấp, ngược lại giá cuả nó sẽ cao hơn. Khi chọn một
mảnh đất để xây dựng nhà ở, yếu tố được quan tâm đầu tiên là thế đất. Với những
nơi được xây trên địa thế phía trước cao còn phía sau thấp sẽ không tốt theo quan
điểm của phong thủy, tức là "môn hộ tuyệt diệt". Trường hợp phía trước hẹp, sau
rộng sẽ khiến xu thế của khí bị suy giảm gây ảnh hưởng không tốt cho sức khỏe.
Thế đất trũng, có bốn bên cao hơn so với nhà ở sẽ khiến chúng ta có cảm giác
không thoáng. Vì vậy những mảnh đất có thế đất theo nguyên tắc Đông thấp Tây
cao, trước thấp sau cao theo phong thủy là sẽ gặp nhiều an lành và phú quý trong
cuộc sống nên giá thường cao hơn mảnh đất thông thường.
Ngoài ra còn phải kể đến yếu tố địa chất-công trình bởi nó ảnh hưởng đến
chi phí cho gia cố nền cho các công trình, nó cũng được tính vào giá đất. Nói chung
chúng ta sẽ không ai chọn một mảnh đất mà nền đất yếu bởi sẽ phải gánh nhiều chi
phí và chịu nhiều rủi ro…
6. Độ dốc (I):
7

Độ dốc địa hình ảnh hưởng rất lớn đến vấn đề quy hoạch đô thị:
+ Gây khó khăn trong việc hoạt động các phương tiện giao thông.
+ Trong việc xây dựng công trình.
+ Bố trí mạng lưới cấp và thoát nước trong đô thị.
Độ dốc có ảnh hưởng rất lớn đến việc tổ chức sản xuất, xây dựng, năng suất
lao động, hiệu quả sử dụng máy móc. Thực nghiệm cho thấy rằng trên sườn dốc,
khi độ dốc tăng lên 1
0
thì chi phí nhiên liệu tăng lên 1.5% và hiệu quả sử dụng máy
móc giảm đi 1%.
Độ dốc còn ảnh hưởng rất lớn đến tính chất của các dòng chảy bề mặt, gây ra
các quá trình xói mòn rửa trôi đất không chỉ có hại trong sản xuất nông nghiệp mà
còn trong việc xây dựng các công trình.
Có nhiều cách phân hạng thích hợp của độ dốc tùy từng mục đích sử dụng:
- Đất xây dựng KCN: đất thuận lợi 0.4 < I < 2%, đất ít thuận lợi 2 < I < 3% ,
đất không xây dựng được I > 3%).
- Đất dân dụng: đất thuận lợi 0.4 < I < 3%, đất ít thuận lợi 3 < I < 10% , đất
không xây dựng được I > 10%).
- Mạng lưới giao đường chính : thỏa mãn 0.4 < I < 5 % , được xác định trong
quy hoạch chung ( trong mạng lưới địa hình không đặt song song hay hình ô cờ bởi
: giảm độ dốc tự nhiên nên người ta thường tạo ta các con đường chéo , loằng
ngoằng nhằm thay đổi hướng điều chỉnh đường dốc dọc và đi theo quỹ đạo bất kì
đưa đường vào quỹ đạo độ dốc đảm bảo ).
- Khu cây xanh nghỉ ngơi: đất thuận lợi 0.4 < I < 10%, đất ít thuận lợi 10 < I
<30%, đất không xây dựng được I>30%
- Đất sản xuất nông nghiệp: 0-5
0
thích hợp cho trồng lúa, 5-8
0
thích hợp cho

trồng màu, 8-15
0
thích hợp cho trồng cây ăn quả, 15-25
0
nên phát triển lâm nghiệp
(Bộ NN&PTNT).
Nói chung độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất, bởi nó liên quan trực tiếp đến mức độ đầu tư và hoàn
thiện cơ sở hạ tầng, đến khối lượng đất san lấp khi xây dựng và khối lượng công
tác đất xây dựng.
8
9
7. Hạn chế của quy hoạch:
Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm chiều cao vật
kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.Hiện nay quy hoạch đất đai vẫn
còn manh mún nhỏ lẻ,hiệu quả mang lại thấp,nhiều khu đô thị còn chắp vá không
thực hiện được đúng như quy hoạch ban đầu dẫn đến mất giá trị của thửa đất. Hơn
thế nữa, đa phần các khu đô thị mới được xây dựng tại các khu vực ngoại ô của
thành phố trước khi mở rộng, ít nhiều đều lấy đất canh tác, hoặc đất thổ cư của
nông dân,tồn tại bên cạnh các làng xóm cũ, tạo thành sự tương phản trong không
gian giữa hai khu vực, làm cho mâu thuẫn giàu nghèo càng trở nên sâu sắc.
Các yếu tố trong quy hoạch đô thị như dung tích của loại đất (thể tích của loại
đất ) ,chiều cao vật kiến trúc ,mật độ xây dựng ,loại hình sử dụng đất… đều ảnh
hưởng đến giá đất.
Chiều cao của vật kiến trúc :
Với quy hoạch đô thị chiều cao của vật kiến trúc có ảnh hưởng tới việc quyết
định quy hoạch cho đô thị và là căn cứ cho việc quy hoạch phù hợp với các mục
tiêu của quy hoạch đặt ra. Vì trên một diện tích mặt sàn nhất định, với hệ số sử
dụng đất cho phép, sẽ tính toán được rõ ràng, chính xác số tầng tối đa được phép
xây dựng.

Loại hình sử dụng đất :
Quy hoạch đô thị gắn liền với các loại hình sử dụng đất bởi căn cứ vào các
loại hình sử dụng đất mới đưa ra được phương án quy hoạch phân bổ đất hợp
lý,phù hợp với mục tiêu phát triển của đô thị cũng như mục tiêu phát triển kinh tế,
10
nhu cầu nhà ở, sản xuất và các mục tiêu khác. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng
đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) đều ảnh hưởng
đến giá trị của đất và cũng tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng.
Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử
dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho
xây dựng.
Mật độ xây dựng :
Trong quy hoạch đô thị mật độ xây dựng được đặc biệt chú trọng bởi nó liên
quan tới diện tích đất, số lượng dân cư, nhu cầu nhà ở, sản xuất, phân công nhân
lực, nguồn lực…
Hiện nay việc thực hiện đúng những quy định trong xây dựng quy hoạch còn
rất kém. Những dự án quy hoạch không có được sự quản lý tốt của nhà nước,
những quy định lạc hậu Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt
chưa chặt chẽ và thiếu các biện pháp đồng bộ, dẫn đến việc điều chỉnh quy hoạch
được duyệt còn tùy tiện. Các thủ tục trong quản lý kiến trúc quy hoạch luôn gây
phiền hà người dân. nhìn chung tình trạng xây dựng lộn xộn, không theo quy
hoạch, xây dựng tự phát, không phép còn phổ biến. Công tác quản lý xây dựng
chưa theo kịp tình hình phát triển đô thị. Những căn nhà xây dựng vượt chỉ tiêu
chiều cao cho phép, mật độ xây dựng không đồng bộ nhiều khu đô thị đang quá tải,
… tất cả đều ảnh hưởng đến giá đất.

“Con đường ăn nói “của thành phố Hồ Chí Minh-Trục Nguyễn Văn Trỗi-
Nam Kỳ Khởi Nghĩa với bộ mặt kiến trúc cao thấp,lổm nhổm.
8. Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất:
11

Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất quyết định đến mức độ thu lợi từ thửa đất.
Cơ sở hạ tầng
CSHT bao gồm:giao thông, thủy lợi,xây dựng cơ bản,giáo dục, y tế, văn hóa,
thể thao,…đều ảnh hưởng đến đời sống của con người.
Thành phần dân cư đa dạng đòi hỏi các công trình hạ tầng xã hội, cần phải đa
dạng và có quy mô hợp lý, có các hệ thống dịch vụ đặc biệt cho những nhóm người
khác nhau. Hơn nữa, về tổ chức không gian, thực tế cho thấy các khu đô thị có hình
thức khép kín sẽ ngày càng trở nên không phù hợp. Một mô hình mở, kết nối thuận
tiện với xung quanh về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình ảnh không gian liên
tục và thân thiện,có diện tích cây xanh và không gian giao tiếp cho cư dân là mô
hình lý tưởng cho sự lựa chọn của những người dân về cuộc sống trong tương lai.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của đất đai hiện có.
Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai
trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau
của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường.
Kết quả điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường Hà
Nội năm 2009 của UBND TP Hà Nội cho thấy, giá đất trong năm tăng chóng mặt.
Một số khu vực được Nhà nước chủ trương đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng trung bình
20%, cá biệt đất thuộc huyện Từ Liêm, quận Hà Đông, huyện Hoài Đức tăng đến
100%. Giá đất tại các thị trấn, huyện cũng tăng tùy theo mức độ hoàn thiện hạ tầng
kỹ thuật và khoảng cách so với trung tâm.Mặt bằng giá nhà đất, đặc biệt là đất nền
dự án trên địa bàn khu vực phía Tây Thủ đô đã có sự khác biệt so với năm trước.
Một số khu vực được đánh giá là có mức tăng cao như Hà Đông khoảng 40%, hiện
đất nền đang có mức giá khoảng 60 triệu đồng/m2, khu vực Hoài Đức khoảng 30 –
35 triệu đồng/m2, khu Quốc Oai (xung quanh Láng - Hòa Lạc) khoảng 25 triệu
đồng/m2…
Hay như đất liền kề khu A, B, C, D đô thị Lê Trọng Tấn - Geleximco, diện
tích 100m2 và 114m2. Khu A (đã hoàn thành cơ sở hạ tầng và đang xây thô) giá:
34.5 triệu/m2 đến 38.5 triệu/m2. Khu B, C, D (đang bắt đầu làm cơ sở hạ tầng) giá
20 - 25 triệu/m2. (Khu đô thị Lê Trọng Tấn - Geleximco là khu đô thị với quy

hoạch đồng bộ đẹp và hiện đại bao gồm Khu A, Khu B, Khu C, Khu D. Khu đô thị
nằm trên mặt đường Lê Trọng Tấn nằm tại huyện Hoài Đức và hai bên đường Lê
Trọng Tấn thành phố Hà Đông (Hà Nội), sát đường Láng Hòa Lạc, cách Trung tâm
Hội Nghị Quốc Gia 5,5 Km. Gần Khu đô thị Nam An Khánh, Thiên đường Bảo
Sơn, Bắc An Khánh… có vị trí khá thuận nên giá cả rất cao.
Nói chung, những khu vực có cơ sở hạ tầng tốt, đáp ứng được nhu cầu mong
muốn của người dân luôn là sự lựa chọn số 1.Chính vì vậy giá đất ở những khu vực
này thường sẽ cao hơn so vói những khu vực có cơ sở hạ tầng kém chất lượng.
Thời hạn sử dụng đất
Khi mua một thửa đất, thực chất là người đã mua quyền có được thu nhập từ
thửa đất ấy.Đối với mảnh đất có khả năng thu lời lớn người sử dụng đất thường
12
thích đầu tư lâu dài và ổn định.Thời hạn sử dụng đất quyết định mức độ thu lợi từ
thửa đất và các quyền của người sử dụng trong huy động công năng của thửa đất.
Xét riêng nhóm đất phi nông nghiệp tại đô thị thì mức giá đã có sự chênh lệch 1.5
lần, mà trên thực tế còn chênh nhiều hơn. Riêng đối với đất ở cũng vậy, đất thuê
(có thời hạn) bao giờ cũng rẻ hơn nhiều so với cùng thửa đất đó nếu được mua để ở
(sử dụng ổn định lâu dài), sự khác biệt đó là do ai cũng muốn có riêng một thửa đất
để ở, do tâm lý "an cư thì mới lạc nghiệp". Vì vậy thời hạn sử dụng đất càng lâu thì
khả năng thu lợi càng lớn từ đó giá đất càng cao.
KẾT LUẬN
Các nhân tố cá biệt cuả thửa đất rất đa dạng, nó tạo nên đặc trưng riêng của
từng thửa đất, phân biệt các thửa đất với nhau, là căn cứ đầu tiên để xác định các
mục đích sử dụng để từ đó xác định giá đất.
Trong các nhân tố này có nhân tố là khách quan, có nhân tố là chủ quan
nhưng chúng đều có ảnh hưởng và quan hệ qua lại chặt chẽ với nhau và với các
nhân tố khác (như tâm lý, tín ngưỡng, thị hiếu…của người sử dụng).
Để định giá cho thửa đất cần dựa trên cơ sở các nhân tố cá biệt của thửa đất,
đặt chúng trong mối quan hệ tổng hòa và tác động qua lại giữa các nhân tố với nhau
và với các nhóm nhân tố khác để giá trị của thửa đất đạt được là tối đa.

13