Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
ĐỀ TÀI NHÓM “HỘI ĐỘC THÂN”
Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt
đến giá đất
•
Giảng viên hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
•
Lớp: QLĐĐB-K53
•
Nhóm sinh viên thực hiện:
NGUYỄN NGỌC SƠN5
NGUYỄN THỊ THÚY AN1
LÊ HÀ TUẤN ANH2
TRẦN THỊ HÀ3
NGUYỄN KHÁNH HÒA4
ĐẶT VẤN ĐỀ
•
Giá đất là biểu hiện giá trị của quyền sử dụng đất. Giá đất
chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng
tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ
tăng giá hàng hóa thông thường.
•
Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của 3 nhóm nhân tố là:
nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá
biệt.Trong đó nhân tố cơ bản nhất là nhân tố cá biệt là những
nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất.
•
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường -
sự quản lí của nhà nước. Con người trong quá trình sử dụng
đất vào các mục đích khác nhau đã xác định giá cho các thửa

đất khác nhau.
NỘI DUNG
1. Vị trí
2. Diện tích
3. Kích thuớc
4. Chiều sâu
5. Hình dáng
6. Độ dốc
7. Hạn chế của quy hoạch
8. Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất
1.VỊ TRÍ
•
Vị trí cụ thể của thửa đất trong khu vực nhất định có thể
ảnh hưởng đến giá của thửa đất đó.
•
Mỗi thửa đất đều đồng thời tồn tại 2 loại vị trí là vị trí
tuyệt đối và vị trí tương đối.
Những mảnh đất nằm tại vùng trung tâm thường có
giá cao hơn những mảnh đất cùng loại nằm ở các vùng
ven (vị trí tương đối).
Còn trên cùng một đoạn đường, nếu các thửa đất có
các yếu tố khác như nhau thì thửa đất có vị trí gần mặt
tiền hơn, hoặc ở các vị trí đắc địa (ngã ba, ngã tư, trên
các trục giao thông quan trọng, gần các trung tâm
thương mại …) thì có giá trị cao hơn (vị trí tuyệt đối)
do lợi ích kinh tế thửa đất mang lại cao.
•
Vị trí 1: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ
sử dụng đất đã có tên đường, ngõ kê khai trong phụ

lục. Hệ số tính là 1;
•
Vị trí 2: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ
sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ ngách,
hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 3,5 m trở lên. Hệ số vị trí
2 bằng 0,60 so với vị trí 1
•
Vị trí 3: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một
chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ
ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 2 m đến dưới
3,5m. Hệ số vị trí 3 bằng 0,35 so với vị trí 1;
•
Vị trí 4: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ
sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ ngách,
hẻm có mặt cắt nhỏ nhất dưới 2m. Hệ số vị trí 4 bằng
0,20 so với vị trí 1;
2.DIỆN TÍCH
•
Diện tích thửa đất là phần diện tích mà người sử
dụng đất được phép sử dụng, là phần diện tích mà
trên đó nhà nước xác lập các quyền và nghĩa vụ đối
với từng chủ sử dụng.
•
Diện tích của thửa đất phải phù hợp với từng mục
đích sử dụng, quá lớn hay quá nhỏ đều không dễ
dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính
của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất.
•
Gía đất là số tiền trên một đơn vị diện tích nên
trong cùng một điều kiện thường diện tích của mảnh

đất càng lớn thì giá của thửa đất đó càng cao.
Ngôi nhà siêu mỏng kỳ lạ hình
chữ T ở chân cầu Vĩnh Tuy
Nhà siêu mỏng trên phố Đào Tấn
3.KÍCH THƯỚC THỬA ĐẤT
•
Kích thước của thửa đất là chiều dài và chiều
rộng của thửa đất, các mảnh đất có cùng diện
tích như nhau nhưng kích thước của thửa đất
khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, trong
đó chiều rộng mặt tiền của thửa đất có ảnh
hưởng đến hiệu quả trưng bày và hiệu quả thu
lợi của mảnh đất nên nó ảnh hưởng mạnh đến
giá đất.
Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo quyết
định số 04 ngày 3-4-2008 của Bộ Xây dựng, kích thước lô
đất xây dựng nhà ở được xác định như sau:
•
Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải
đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m
•
Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải
đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m
4.CHIỀU SÂU

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hay quá
sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người
sử dụng đất với bất kỳ mục đích sử dụng nào nên
ảnh hưởng đến giá đất
Các thửa đất có chiều sâu lớn, vị trí đất tính giá
được quy định như sau:
+ Đối với đất ở:
Lớp 1: Tính từ chỉ giới xây dựng vào sâu đến 25m.
Hệ số được tính là 1
Lớp 2: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 25m đến 45m.
Hệ số bằng 0,40 so với vị trí 1
Lớp 3: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 45m: Hệ số bằng
0,20 so với vị trí 1
+ Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp:
Lớp 1: Tính từ chỉ giới xây dựng vào sâu đến 25m:
Hệ số được tính là 1
Lớp 2: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 25m đến 50m:
Hệ số bằng 0,70 so với vị trí 1
Lớp 3: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 50m đến 75m:
Hệ số bằng 0,50 so với vị trí 1
Lớp 4: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 75m: Hệ số bằng
0,30 so với vị trí 1
5.HÌNH DÁNG
•
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc hình
chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình
bình hành, hình bất quy tắc… đều không thuận lợi cho
việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá

đất.
•
+Trong sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp,
hình dạng của thửa đất có ảnh hưởng rõ rệt đến hiệu suất
làm việc của máy móc. Khi làm đất trên thửa ruộng hình
tam giác, chi phí di chuyển phi sản xuất của máy kéo
tăng lên từ 2-2.5 lần so với chi phí này khi làm đất trên
thửa ruộng hình chữ nhật có cùng diện tích. Do đó để
nâng cao hiệu suất máy móc và hiệu quả làm việc người
ta sẽ phải mất thêm chi phí để cải tạo thửa đất (như chi
phí cho công tác dồn điền đổi thửa)
+Đối với đất ở, hình dạng của thửa đất lại
càng được quan tâm hơn, nó không chỉ mang
lại sự tiện lợi cho người sử dụng mà nó còn
chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý cũng như
phong thủy.
•
Địa thế của thửa đất: địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao
hay thấp hơn các thửa đất khác trong vùng lân cận cũng
có tác động đến giá của thửa đất. Ở các khu vực thấp
thường bị ngập nước vào mùa mưa hay chịu ảnh hưởng
của hiện tượng triều cường thì giá của thửa đất sẽ thấp,
ngược lại giá cuả nó sẽ cao hơn.
•
Ngoài ra còn phải kể đến yếu tố địa chất-công trình bởi
nó ảnh hưởng đến chi phí cho gia cố nền cho các công
trình, nó cũng được tính vào giá đất. Nói chung chúng ta
sẽ không ai chọn một mảnh đất mà nền đất yếu bởi sẽ
phải gánh nhiều chi phí và chịu nhiều rủi ro…
6.ĐỘ DỐC

•
Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát
triển quá cao nên ảnh hưởng tới giá đất.
•
Có nhiều cách phân hạng thích hợp của độ dốc tùy từng
mục đích sử dụng
-Đất xây dựng KCN: đất thuận lợi 0.4 < I < 2%, đất ít
thuận lợi 2 < I < 3% , đất không xây dựng được I > 3%)
-Đất dân dụng: đất thuận lợi 0.4 < I < 3%, đất ít thuận
lợi 3 < I < 10% , đất không xây dựng được I > 10%)
-Mạng lưới giao đường chính : thỏa mãn 0.4 < I < 5 % ,
được xác định trong quy hoạch chung .
-Khu cây xanh nghỉ ngơi: đất thuận lợi 0.4 < I < 10%,
đất ít thuận lợi 10 < I <30%, đất không xây dựng được
I>30%
-Đất sản xuất nông nghiệp: 0-5 thích hợp
cho trồng lúa, 5-80 thích hợp cho trồng màu, 8-
150 thích hợp cho trồng cây ăn quả, 15-250
nên phát triển lâm nghiệp (Bộ NN&PTNT)
•
Nói chung độ dốc quá lớn thì khó phát
triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh
hưởng đến giá đất, bởi nó liên quan trực tiếp
đến mức độ đầu tư và hoàn thiện cơ sở hạ tầng,
đến khối lượng đất san lấp khi xây dựng và
khối lượng công tác đất xây dựng.
7.HẠN CHẾ CỦA QUY HOẠCH
Các yếu tố trong quy hoạch đô thị như dung

tích của loại đất (thể tích của loại đất), chiều
cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử
dụng đất,…đều ảnh hưởng đến giá đất.
-Chiều cao của vật kiến trúc:
Với quy hoạch đô thị chiều cao của vật kiến
trúc có ảnh hưởng tới việc quyết định quy
hoạch cho đô thị và là căn cứ cho việc quy
hoạch phù hợp với các mục tiêu của quy hoạch
đặt ra.
-Loại hình sử dụng đất:
+Căn cứ vào các loại hình sử dụng đất sẽ đưa ra
được phương án quy hoạch phân bổ đất hợp lí, phù
hợp với mục tiêu phát triển của đô thị, mục tiêu phát
triển kinh tế, nhu cầu nhà ở, sản xuất,…
+Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày
của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật
lý,…) đều ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và cũng
tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất.
+Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng
khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng không
quan trọng khi sử dụng cho đất xây dựng.
-Mật độ xây dựng:
+Trong quy hoạch đô thị mật độ xây dựng
được đặc biệt chú trọng bởi nó liên quan tới
diện tích đất, số lượng dân cư, nhu cầu nhà ở,
sản xuất, phân công nhân lực, nguồn lực…
+Tuy nhiên hiện nay việc thực hiện đúng
những quy định trong xây dựng còn rất kém,
công tác quản lý xây dựng chưa theo kịp tình
hình phát triển đô thị làm ảnh hưởng đến giá

đất.
8.CƠ SỞ HẠ TẦNG
VÀ THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT
•
Cơ sở hạ tầng:
-Cơ sở hạ tầng xã hội: điện, điện thoại, nhà
trẻ, trường học, công viên, bệnh viện…
-Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: loại đường giao
thông,kết cấu của đường,cấp hạng,mật độ
lưới giao thông….
Những khu vực có cơ sở hạ tầng tốt, đáp
ứng được nhu cầu mong muốn của người dân
luôn là sự lựa chọn số 1. chính vì vậy giá đất
ở những khu vực này cao hơn những khu vực
có cơ sở hạ tầng kém chất lượng.