Ảnh hưởng của nhân tố hành chính và quốc tế đến giá đất

TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài: Ảnh hưởng của nhân tố Hành chính và nhân tố
Quốc tế đến giá đất
Giáo viên hướng dẫn: BÙI NGUYÊN HẠNH
Danh sách nhóm: 1, HỒ MINH THUẬN
(SUPERMAN) 2, BÙI TIẾN DŨNG
3, KHƯƠNG THỊ VŨ NHẬT
4, ĐOÀN THỊ GIANG
5, LÊ NHẬT LINH
6, ĐÀO NHÂN NGHĨA
7, NGUYỄN BÁ TRUNG
8, NGUYỄN VIỆT MỸ
Lớp: QLĐĐ-K53
1
A – MỞ ĐẦU
Từ xưa đến nay, đất đai vẫn là một trong những vấn đề quan trọng được
Đảng và Nhà nước ta quan tâm hàng đầu. Đây cũng là vấn đề phức tạp và nhạy
cảm vì nó liên quan đến quyền lợi của mọi người dân, tổ chức kinh tế - chính trị
- xã hội và cả quốc tế. Đất đai là “tài sản quốc gia” và là một nguồn lực hết sức
quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội. Nó luôn là vấn đề mang tính thời sự.
Việc khai thác và sử dụng nguồn lực này là một trong những nội dung quan
trọng trong chiến lược phát triển mỗi nước.
Cùng với sự phát triển của thế giới hiện nay, đất đai cũng có sự biến động
theo để phù hợp với sự phát triển đó. Một trong những vấn đề được quan tâm
nhiều nhất và gây ảnh hưởng lớn cho xã hội đó là sự tăng giảm về giá đất. Nếu
như trước đây đất đai chưa đuợc khai thác và sử dụng nhiều thì ngày nay đã
được khai thác một cách triệt để dưới nhiều hình thức nhằm thu được lợi nhuận
tối đa. Mặt khác đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị,
nên đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai-thị trường-sự quản lý

của Nhà nước.
Hiện nay, trên thế giới đang xuất hiện những “cơn sốt” giá liên quan đến
bất động sản ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình kinh tế - chính trị thế giới. Vấn
đề đặt ra là làm thế nào để giá đất ổn định và đất đai được sử dụng theo chiều
hướng tốt nhất ? Nghiên cứu định giá đất là một trong những phương pháp tốt
nhất để giải quyết vấn đề đó. Tuy nhiên, định giá đất là công việc rất khó khăn,
là hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang
tính xã hội, tính nghệ thuật. Giá cả giao dịch trên thị trường bất động sản được
quy định bởi nhiều nhân tố. Khi đó việc định giá đất cần phải xem xét, cân nhắc
một cách đầy đủ, toàn diện, chính xác tất cả các thông tin về các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất.
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường Nhà đất Là luôn luôn bị phụ
thuộc bởi rất nhiều yếu tố và trong những yếu tố ảnh hưởng đó có yếu tố Hành
chính và Quốc tế là đặc biệt quan trọng. Sự ảnh hưởng của tình hình chính trị,
kinh tế trong nước nói riêng và thế giới nói chung tới giá đất được phản ánh gián
tiếp thông quả ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước. Do vậy,
việc nghiên cứu vấn đề ảnh hưởng của nhân tố Hành chính và Quốc tế đến giá
đất là cần thiết và có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc gia
nói riêng và thế giới nói chung.
2
B- NỘI DUNG
II. Nhân tố hành chính
Thực tế thì thị trường bất động sản toàn thế giới rất nhạy cảm, bởi vì đây
là thị trường tác động rất lớn đến xã hội của quốc gia. Sự thay đổi về đường lối
chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động
đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực
bất động sản nói riêng. Cụ thể ở Việt Nam là:
+ Các chính sách có tác
động gián
tiếp như khuyến khích sự đầu

tư bên ngoài vào địa phương làm
tăng nhu cầu về bất động sản qua đó
làm cho giá bất động sản tăng. Chính
sách chuyển đổi cơ cấu kinh tế tạo ra
tình
trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát
triển các ngành sản xuất, phân phối và dich vụ nhằm thu hút đầu tư. Sự chuyển
đổi này có liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hóa cũng như các hiệp định
thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới. Một vài loại
hình bất động sản tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản thế giới (siêu
thị, văn phòng, resort .v.v ).
+ Các chính sách tác động trực tiếp:
-Trên thế giớ tại các nước tư bản phát triển quá trình tích tụ đất đai đã đạt
tới đỉnh cao,các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán
BĐS chứ không áp đặt giới hạn hành chính với thị trường đất đai. Ở các nước
đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh thường có các cơn sốt tăng
giá đất làm ảnh hưởng đến sự tăng trưởng kinh tế. Do đó, Chính phủ áp dụng
các luật thuế can thiệp vào thị trường đất đai. Như ở Việt Nam, Chính phủ Việt
Nam tiến hành đánh thuế lũy tiến để giảm đầu cơ, chính sách thuế đối với nhà
thầu nước ngoài (thông tư số 134/2008/ TT-BTC ngày 31/12/2008).
- Nhu cầu về nhà ở , đất ở cũng tăng rất cao sau khi có những sửa đổi, nới
lỏng hơn các quy định về nhập khẩu trong luật cư trú, làn sóng nhập cư vào các
thành phố tăng mạnh như:
Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất;
+ Chính sách cho phép Việt kiều được mua nhà gắn liền với quyền sử
dụng đất tại Việt Nam quy định trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010.
+Từ ngày 1/1/2009, chúng ta bắt đầu thực hiện Nghị quyết về việc thí
điểm cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở có thời hạn tại Việt Nam

nhằm tạo ra tác động tích cực vào thị trường bất động sản khắc phục tình trạng
khó khăn của nền kinh tế do ảnh hưởng của lạm phát và suy thoái kinh tế thế
giới gây ra.
3
Chính sách tín dụng với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản như
giải pháp thắt chặt tín dụng của Nhà nước trong thời gian qua đối với BĐS đã
làm cho thị trường chững lại, khi mà các ngân hàng đã phải kiểm soát chặt chẽ
việc cho vay, đầu tư, kinh doanh bất động sản, tăng lãi suất cho vay lên 14-
16% / năm dẫn đến giá nhà đất giảm 15-20%.
Chính sách kinh doanh sản phẩm nhà đất phải qua sàn giao dịch để
hướng thị trường BĐS phát triển minh bạch và chuyên nghiệp.
Mặt khác, sự bất ổn định về chính trị làm suy yếu niềm tin của nhà đầu tư
đến thị trường bất động sản. Khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày
càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.
Ảnh: Khủng hoảng chính trị Thái Lan
Cụ thể ở Thái Lan, khi
chính phủ bị lật
đổ quân sự năm 2006, kết quả
là đầu tư vào bất động sản thấp, rủi
ro đầu tư cao. Sự
suy giảm của giá bất động sản
trong
năm 2006 là 1,4% do sự bất
ổn chính trị
tăng cao bởi tham nhũng của
Thủ
tướng Thaksin Shinawatra và
trở nên tồi tệ sau khi Thaksin bị lật
đổ.
Năm 2007, công ty Tư vấn Rủi ro chính trị và kinh tế (PERC) ở Hong

Kong vừa công bố kết quả điều tra cho biết, mức độ rủi ro kinh doanh tại Thái
Lan tăng vọt, do các vấn đề chính trị trong nước, làm cho Thái Lan gia tăng
kiểm soát tiền tệ và hạn chế đầu tư nước ngoài.[9]

Ảnh AFP : Khủng hoảng Chính trị ở Thái Lan năm 2006
4
THỰC TẾ THỰC HIỆN CÁC CHÍNH SÁCH Ở VIỆT NAM
1.Chế độ về đất đai và nhà ở
Hội nghị tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 tổ chức tại Đà Nẵng
ngày 10-12. Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm là công tác
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là quy
định nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Theo Giám đốc Sở
TN&MT TP Đà Nẵng Nguyễn Điểu, quy định này đã dẫn đến tình trạng không
công bằng, không đồng bộ giữa các dự án do nhà đầu tư tự thỏa thuận và dự án
do nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một khu vực.
Phó Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Thừa Thiên-Huế Nguyễn Văn Ngọc cũng
cho rằng trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận với các chủ sử dụng đất đã tạo ra
sự không thống nhất về đơn giá, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng,
thậm chí không thỏa thuận được nên rất khó khăn cho việc thực hiện dự án. “Chỉ
khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất. Sau 30 ngày mà
không thỏa thuận được thì nhà nước quyết định thu hồi đất” - ông Ngọc đề xuất.
Tuy nhiên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Trần Đình
Long không đồng tình với ý kiến trên. Ông Long cho rằng ngay đối với các dự
án mà nhà nước quy hoạch xây dựng công trình công cộng thì nhà nước cũng
chỉ được thu hồi và áp giá bồi thường với điều kiện đó là đất giao không thu
tiền. Còn đất đã bán đấu giá cho người dân thì nhà nước phải mua lại theo thỏa
thuận, chứ không có chuyện ra quyết định thu hồi rồi bồi thường là xong.
Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên thừa nhận ông Long nói chí lý nhưng sẽ
không thể sửa được luật nếu “không chọc vào cái sở hữu và cái quyền”. Nếu để
quyền sở hữu đất đai như hiện nay thì cực kỳ khó. Bởi lẽ đất đai thuộc sở hữu

của toàn dân nhưng nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực chất là một đối tượng
có hai ông chủ. Một là người đang sử dụng đất, hai là nhà nước. Theo giá thị
trường mà dân đòi hỏi thì không biết bao nhiêu cho vừa. “Tốt nhất là cho sở hữu
tư nhân đất ở vì thực chất đã sở hữu tư nhân rồi mà ta cứ nói là sở hữu toàn dân,
thành ra bao nhiêu chính sách ra không rõ!” - ông Nguyên thẳng thắn.
2. Tiến trình đô thị hóa
Đô thị hóa là một trong những kết quả của sự phát triển công ngiệp hóa.
Đô thị hóa đang và sẽ tạo một áp lực mạnh mẽ tới thị trường BĐS nói chung và
“Giá đất” nói riêng.
5
*Những khu vực đô thị thường có sự tập trung dân số với mật độ cao dẫn
tới một hệ quả tất yếu là nhu cầu về đất tăng,cung không đủ cầu về hạ tầng đô
thị(nhà ở,văn phòng,công trình công cộng…).Do đó giá đất tại khu vực bị đẩy
lên cao.
* Những khu vực ven đô nằm trong vùng mở rộng của thành phố,giá đất
tăng nhanh chóng do điều kiện xã hội được nâng lên,cải thiện cơ sơ hạ tầng,có
nhiều điều kiện phát triển.
Các dự án ở khu đô thị mới Nam Sài Gòn tăng 30% trong 1 tháng.Giá đất
dự án ở khu đô thị mới Nam Sài Gòn đang biến động từng ngày. Tính từ giữa
tháng 8/2009 đến nay, mặt bằng giá đất trong khu đô thị mới này đã tăng thêm
20 - 30%.
Dự án Him Lam - Kênh Tẻ, tọa lạc sát vách dự án Trung Sơn, cũng có
mức tăng giá mạnh. Đối với đất mặt tiền đường 35m được chào bán với mức giá
quanh ngưỡng 50 triệu đồng/m2, tăng khoảng 70% so với giá đầu năm 2010.
Dự án Thái Sơn 1, huyện Nhà Bè tăng khoảng 3 triệu trong vòng 1 tháng
từ 11 triệu lên 14 triệu/m2. Dự án Tân An Huy từ 18 triệu tăng lên 23 triệu
đồng/m2
* Trước cơn sốt đất một số khu vực ở Hà Nội, nhất là khu vực Ba Vì,
những ngày qua các chuyên gia liên tục cảnh báo nguy cơ vỡ bong bóng có thể
diễn ra trong thời gian tới. Bởi nguyên nhân chủ yếu dẫn đến cơn sốt đất lần này

do thông tin ảo và những yếu tố đầu cơ đang chi phối thị trường.
Đất đai nhiều khu vực ở Hà Nội đang lên cơn sốt sau các thông tin về quy
hoạch. Trong ảnh: một khu đô thị mới ở Từ Liêm, Hà Nội.
Quả thật, có nhiều dấu hiệu cho thấy bong bóng bất động sản đang hình
thành. Hơn một tháng trở lại đây, như nhiều báo đã phản ánh, giá đất tại nhiều
khu vực ở Hà Nội tăng chóng mặt, với mức tăng nóng 35 – 40% và lượng giao
dịch cũng lên 25 – 30% chỉ trong vòng hơn một tháng qua. Sôi động nhất ở thời
điểm này là Ba Vì.
6
Thị trường nhà đất Hà Nội bị tác động mạnh khi nhiều người tin rằng, sẽ
xây trục Thăng Long từ trung tâm Hà Nội đến Ba Vì và nơi đây sẽ là trung tâm
hành chính quốc gia. Do đó, người ta rủ nhau về Ba Vì mua đất, đẩy giá đất tại
đây tăng 2 – 3 lần chỉ trong thời gian ngắn. Với hy vọng “bỏ ra một đồng, không
ăn mười cũng ăn tám” nên thị trường đất ở Ba Vì được mô tả là “ai có mảnh đất
muốn bán, chỉ cần tung tin ra hôm trước là hôm sau có khách ngay. Người này
bước ra, người khác bước vào, có nhà đã bán xong đất rồi vẫn phải tiếp cả chục
khách đến hỏi vì cứ tưởng là còn đất. Nhiều gia đình xưa nay có con cháu đi làm
ăn ở xa, nay cũng bỏ việc tìm về tranh bán đất, chia tiền, mua xe”.
Kinh nghiệm đã chỉ ra, việc quy hoạch và thực hiện xây dựng theo quy
hoạch trên thực tế luôn có một khoảng cách xa. Ở đây quy hoạch chưa được phê
duyệt nhưng việc mua bán, đầu cơ đất đai đã diễn ra sôi động. Điều này có
nghĩa, đến nay thị trường bất động sản vẫn vận hành theo kiểu “nghe nói, nghe
đồn” từ tai người nọ qua người kia.
Tuy nhiên, việc nhà đầu cơ lợi dụng thông tin quy hoạch để kiếm lợi có
phần từ lỗi của nhà quản lý khi chưa cung cấp đủ thông tin. Nói cách khác là còn
thiếu thông tin chính thức, nhất quán từ các cơ quan quản lý nhà nước và không
mang tính tổng thể. “Nếu như chúng ta cung cấp đầy đủ thông tin cho người dân
rằng đây mới chỉ là dự án chưa được thông qua nên việc có thực hiện hay không
vẫn chưa khẳng định, thì chắc chắn người dân sẽ không bị mắc lừa”, một chuyên
gia phát biểu.

Ở góc độ khác, theo ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của bộ Tài
nguyên và môi trường, thị trường Hà Nội có chiều hướng sôi động trong thời
gian gần đây do một bộ phận người dân Hà Nội có tiền nhàn rỗi đổ đi đầu tư bất
động sản. Song, ông Võ cho rằng “ngoài một bộ phận khách hàng có nhu cầu
thực, cũng không tránh khỏi hiện tượng làm giá do nhiều nhà đầu tư lướt sóng,
tìm cách làm khan hàng thổi giá lên cao quá mức bình thường”. Thị trường bất
động sản trên thực tế vẫn chưa phục hồi sau khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn
cầu diễn ra năm 2008. Tín dụng dành cho bất động sản đang trong tình trạng nhỏ
giọt và kinh tế vĩ mô chưa thực sự khởi sắc thì thị trường bất động sản chưa thể
ấm lại.
7
Mặc cho các cảnh báo giá nhà đất Hà Nội đang vọt lên quá cao, vượt giá
trị thực và bong bóng sẽ xì hơi, người ta vẫn tiếp tục lao vào mua bán đất cho
đến khi bong bóng vỡ.
Giá bất động sản, nhất là giá nhà ở vượt quá xa giá trị thực của bất động
sản. Đây là nhận xét trong báo cáo của tổ chuyên gia liên ngành ban chỉ đạo
Trung ương về nhà ở và thị trường bất động sản vừa gửi Chính phủ. Nguyên
nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do giá đầu vào tăng và sự khan hiếm bất
động sản. Bên cạnh đó, giá bất động sản bị thả nổi và hiện tượng đầu tư theo
phong trào cũng đẩy giá bất động sản lên cao.
3.Chính sách giá đất,thuế
Quy định về giá đất bồi thường đã được thể hiện hết sức cụ thể trong nghị
định hiện hành, vậy việc sửa đổi như ông nói Bộ TN-MT vừa trình Chính phủ sẽ
theo hướng nào?Là khi bồi thường giải phóng mặt bằng, nếu giá đất do UBND
cấp tỉnh quyết định và công bố mà không phù hợp với giá đất trên thị trường thì
UBND tỉnh phải quyết định lại cho phù hợp.
Ví dụ, giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh công bố đầu năm là 50.000
đồng/ m2, nhưng đến thời điểm thu hồi, giá mà người dân chuyển nhượng với
nhau là 70.000 đồng/ m2 thì phải điều chỉnh lên để không gây thiệt thòi cho
người có đất bị thu hồi.

Như vậy, chính quyền các địa phương sẽ phải hết sức uyển chuyển trong
việc ban hành và điều chỉnh giá đất?
Phải là như vậy. Theo Điều 56 của Luật Đất đai, việc định giá đất phải
theo nguyên tắc sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Giá cả trên
thị trường thì thường thay đổi nên linh hoạt là điều hiển nhiên.
Có một thời kỳ dài chúng ta định giá đất rất chủ quan, thậm chí tùy tiện.
Giá đất thị trường một đường thì lại định giá một nẻo và thường rất thấp so với
thực tế.
Điều đó, không những không đồng bộ với chủ trương chuyển hẳn nền
kinh tế sang cơ chế thị trường mà còn gây thất thu cho ngân sách Nhà nước khi
giao đất, cho thuê đất, gây khiếu kiện khi thu hồi đất.
Đây cũng là sơ hở lớn trong chính sách, pháp luật về đất đai, dẫn tới một
bộ phận giàu lên nhanh chóng nhờ vào quyền “ban phát” đất đai hoặc được
“chiếu cố” trong việc giao đất, cho thuê đất.
8
II. Nhân tố Quốc tế
2.1.Tình hình kinh tế thế giới
Hiện nay, tình hình bất động sản bị chi phối bởi điều kiện kinh tế toàn
cầu. Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách
rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có
quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở
rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế
của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế
giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ.
Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở
nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo
đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi
kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.
2.1.1. Thị trường bất động sản thế giới
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế

quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng
trong nền kinh tế. Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường đất đai
không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế.
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận
động của thị trường đều có chu kỳ dao động như nhiều thị trường khác đó là
gồm 4 giai đoạn: phồn vinh, suy thoái, tiêu điều (đóng băng), và phục hồi (nóng
dần lên có thể gây sốt). Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong
một thế kỷ (1870 -1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, mỗi chu kỳ dao động
khoảng 18 năm.
Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không
tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Do điều kiện kinh tế-
xã hội khác nhau nên quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản
là khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có sự sôi động hơn so với
vùng nông thôn.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động
sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, các giao dịch về bất động sản tác động mãnh
mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. do đó các vấn đề về bất động sản
đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật. Chính phủ
các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản,
luôn điều chỉnh các chính sách để bất động sản phục vụ tốt cho các mục tiêu
phát triển kinh tế xã hội.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị
trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư
hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ lớn
như Nhật Bản, Đài Loan đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trên thế
giới. Ở Việt Nam, trong năm tháng đầu năm 2010, vốn đầu tư kinh doanh bất
động sản là 1,28 tỉ USD, chiếm 17% tổng vốn FDI. Hiện tượng sốt đất diễn ra
chủ yếu tại thành phố Hồ chí minh và Hà nội là hai điểm nóng về kinh tế, tốc độ
đô thị hóa, và tập trung dân số. Đây cũng chính là hai thị trường có độ nhạy cao
đối với từng sự đổi thay của nền kinh tế.

9
Ví dụ: Tp.HCM tiếp tục khẳng định là trung tâm đầu tàu của cả nước, và
Phía Nam về kinh tế, tài chính với các chỉ tiêu GDP, và thị trường chứng khoán
HCM. Hiện Tp. HCM tiếp tục đứng đầu về thu hút vốn đầu tư FDI với số vốn
1.1 tỷ USD(Cục đầu tư nước ngoài, bộ KH&ĐT). Mới đây ,tập đoàn Allrgeen,
một trong những công ty phát triển bất động sản lớn của Singapore đã vào Việt
Nam với dự án đầu tiên căn hộ cao cấp Regency Park tại Tp.HCM.
Theo các báo cáo của Price
Waterhouse Cooper và tổ chức nghiên
cứu Urban Land Institute có trụ sở tại
Mỹ, Tp.HCM nằm trong top 10 thị
trường bất động sản triển vọng của
khu vực Châu Á Thái Bình Dương
(Tp.Hồ Chí Minh dẫn đầu trong các chỉ tiêu đầu tư KS, VP, Căn hộ cho
thuê, BĐS lẻ, Công nghiệp và phân phối) (Báo Dân trí&Khuyến học) với các dự
án lớn về BĐS như ĐTM Thủ Thiêm, Đô Thị Cảng Hiệp Phước, ĐTM Nam Sài
Gòn, xây dựng các KS 5 sao, các liên hợp thương mại-KS-VP-CH tại các khu
đất vàng của Tp.
2.1.2. Xu hướng phát triển toàn cầu hóa
Từ thập niên 90, đặc biệt là sau năm 2000 hầu hết các xu hướng phát triển
kinh tế chủ yếu của thế giới đều vận động theo chiều hướng để tạo dựng nền
kinh tế toàn cầu thống nhất. Hội nhập kinh tế trên quy mô khu vực và toàn cầu là
xu thế tất yếu của kinh tế mỗi nước. Khi ra nhập WTO đã tạo cơ hội, môi trường
thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của các nước thảnh viên, kéo theo đó là sự sôi
động của thị trưòng bất động sản. Trong khi nguồn cung ở tất cả các khu vực
đều rất hạn chế thì lượng cầu tăng rất cao. Khi Việt Nam trở thành thành viên
chính thức của WTO thì thị trường Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn với
nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Năm 2007, cả nước thu hút được 9,6 tỷ USD vốn
FDI trong đó đa số các dự án có quy mô lớn đều nằm trong lĩnh vực BĐS, chủ
yếu là nhu cầu xây dựng khách sạn, các tập đoàn công ty, văn phòng, cửa

hàng…rất lớn làm cho giá đất đã tăng từ 80-200% ở các quận 2,7 và 9 ở Tp. Hồ
Chí Minh; giá các căn hộ chung cư cao cấp đã tăng gấp 2 lần so với mức giá ban
đầu mà các nhà đầu tư đã thông báo.[6]
Với xu thế toàn cầu như hiện nay thì trong vài thập kỷ tới, một thị trường
toàn cầu không biên giới sẽ xuất hiện. Số nước trong WTO đã vượt con số 150
thành viên. Liên minh châu Âu (EU) đã bỏ hàng rào bảo hộ thương mại trong
khối. Các tổ chức khác như: APEC, ASEAN+3, ASEM, khối Nam Á đều là
các hình thức liên kết, khu vực hóa, quốc tế hóa của nhiều nên kinh tế.
Trong thế giới phẳng ngày nay, nếu sự phụ thuộc lẫn nhau có tác dụng
thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tại các quốc gia vào những thời điểm tốt đẹp, thì
chính những ràng buộc thương mại và tài chính còn gây cả tác động ngược, bởi
lẽ suy thoái ở những nước mạnh sẽ “ truyền nhiễm ” sang các nước khác theo
mức độ khác nhau.
10
Những năm gần đây, tình hình kinh tế thế giới đang rơi vào khủng hoảng
suy thoái trầm trọng. Mỹ không phải là quốc gia duy nhất trên thế giới có tình
trạng bong bóng xảy ra trên thị trường bất động sản.
2.1.3. Tăng trưởng kinh tế thế giới
Mức độ tăng trưởng GDP cũng có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển
kinh tế. Sự tăng trưởng GDP càng cao thì nền kinh tế càng phát triển từ đó tác
động đến sự biến động của giá đất trên thị trường. Chỉ số GDP sẽ là yếu tố làm
cho trạng thái tài chính tiền tệ mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm,
tổng đầu tư xã hội tăng khiến cho giá bất động sản tăng nhanh.
Cụ thể năm 2009 thị trường bất động sản sôi động dẫn đến mức tăng
mạnh về doanh thu bán đất của Trung Quốc. Theo số liệu chính thức năm 2009,
Chính phủ Trung Quốc đã thu được gần 1.600 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 234 tỷ
USD) từ bán đất, tăng mạnh 63,4% so với một năm trước. Doanh thu này trở
thành nguồn thu nhập chính với các chính quyền địa phương, nhất là khi những
nguồn thu khác giảm mạnh trong bối cảnh kinh tế toàn cầu suy thoái. Khu vực
bất động sản giờ chiếm 20% đầu tư tài sản cố định và khoảng 10% GDP của

Trung Quốc. Điều này khiến cho giá bất động sản tăng lên rất cao. Số liệu chính
thức cho thấy sự đáng lo ngại về tốc độ leo thang chóng mặt của giá bất động
sản. Tại 70 thành phố quy mô lớn ở Trung Quốc tốc độ tăng giá đất đạt tới 7,8%
trong tháng 12/2009 so với một năm trước, mức tăng trưởng nhanh nhất trong
vòng 18 tháng.
Sự gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm,
con người sẽ có nhu cầu mới. Trong đó nhu cầu về nhà ở là nhu cầu thiết yếu cơ
bản không thể thiếu với mỗi người dân. Nhu cầu này tỷ lệ thuận với mức tăng
thu nhập. Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác cũng ảnh hưởng đến giá bất động
sản. Thu nhập trung bình thì giá nhà sẽ tăng chậm và ngược lại. Ví dụ, trong 10
năm qua, Trung Quốc có thu nhập bình quân tăng cao làm tăng nhu cầu về bất
động sản khiến giá nhà đất tăng vọt.
2.1.4. Tình hình lạm phát trên thế giới
Mức độ lạm phát chung cũng ảnh hưỏng không nhỏ đến sự phát triển kinh
tế của mỗi quốc gia qua đó ảnh hưởng đến giá bất động sản. Từ năm 2008 thế
giới bước vào một nền kinh tế với một viễn cảnh không hề sáng sủa. Những nền
kinh tế lớn như Mỹ và EU đang phải đối phó với tình trạng lạm phát và thất
nghiệp gia tăng, tăng trưởng kinh tế đình đốn dẫn tới sự khủng hoảng nhà đất
hiện nay, các nhà kinh doanh bất động sản đang phải xoay sở trong thời buổi
lạm phát, khi vay vốn phải chịu lãi suất cao, các mức lãi suất ngày càng tăng đã
gây ảnh hưởng đến giá bất động sản. Cụ thể ở Hoa Kỳ, một báo cáo từ các tạp
chí Barron’s cho biết giá trung bình của ngôi nhà mới đã giảm khoảng 3% kể từ
tháng riêng năm 2006. Các kinh tế gia trưởng của NAR ( hiệp hội các quốc gia
Realtors), David Lereah dự báo rằng giá nhà sẽ giảm 5% trên toàn quốc.
Khủng hoảng tài chính bùng phát tại Mỹ và lan rộng toàn cầu, kéo theo
sự sụp đổ đồng loạt của nhiều định chế tài chính khổng lồ, thị trường chứng
khoán khuynh đảo. Năm 2008 cũng chứng kiến nỗ lực chưa từng có của các nền
kinh tế để chống chọi với "bão". Nguyên nhân sâu xa của cơn địa chấn tài chính
11

bắt nguồn từ khủng hoảng tín dụng và nhà đất tại Mỹ. Bong bóng bất động sản
càng lúc càng phình to đã đặt thị trường nhà đất và tiếp đó là tín dụng tại Mỹ
cũng như nhiều quốc gia châu Âu vào thế nguy hiểm, cho vay dưới chuẩn tăng
mạnh là khởi điểm cho quả bong bóng tại thị trường nhà đất. Các ngân hàng cho
vay cầm cố bất động sản mà không quan tâm tới khả năng chi trả của khách. Dư
nợ trong mảng này nhảy từ 160 tỷ USD của năm 2001 lên 540 tỷ vào năm 2004
và bùng nổ thành 1.300 tỷ vào năm 2007. Theo ước tính vào cuối quý III năm
2008, hơn một nửa giá trị thị trường nhà đất Mỹ là tiền đi vay với một phần ba
các khoản này là nợ khó đòi.

Trước đó, để đối phó với lạm phát, FED đã liên tiếp tăng lãi suất từ 1%
vào giữa năm 2004 lên 5,25% vào giữa năm 2006 khiến lãi vay phải trả trở
thành áp lực quá lớn với người mua nhà. Thị trường bất động sản thời điểm này
bắt đầu có dấu hiệu đóng băng và sụt giảm. Trước tình hình trên, các ngân hàng,
công ty bảo hiểm, tổ chức tài chính đã mua lại các hợp đồng thế chấp và biến
chúng thành tài sản đảm bảo để phát hành trái phiếu ra thị trường. Chiến lược
trên được đưa ra với mục đích giảm rùi ro cho những khoản vay bất động sản.
Tuy nhiên, trái lại nó lại tạo ra hiệu ứng sụp đổ dây chuyền và khiến rủi do bị
đẩy lên cao hơn. Những bất ổn từ hoạt động cho vay dưới chuẩn khiến giá nhà
sụt giảm mạnh, thị trường nhà đất đóng băng.[8]
Ở Việt Nam, sau một thời gian tăng trưởng thì tới năm 2008, thị trường
bất động sản Việt Nam lại có dấu hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm
phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ
hoàn vốn của các dự án chậm. Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính
trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra
cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của
Chính phủ. Năm 2009, nhiều nhà đầu tư rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án
của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu. Cho nên thị trường bất động
sản giảm hẳn các giao dịch và đi xuống.
12

Hiện nay trên thế giới tình hình lạm phát vẫn diễn biến phức tạp, kinh tế
thế giới chưa ổn định, đặc biệt là sự bất ổn định của thị trường đất đai.
2.2.Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ
kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao
lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho
nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng , từ đó đẩy nhanh giá đất lên
cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày
càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ
kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao
lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho
nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên
cao và ngược lại.
Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, dòng chảy của vốn đầu tư từ các
tập đoàn nước ngoài (FDI) đã “cuồn cuộn chảy” vào thị trường bất động sản
(BĐS). Đơn cử như tại thị trường BĐS tại TP.HCM. Số liệu thống kê cuối năm
2007 cho thấy, thị trường BĐS chiếm đến 50% vốn đầu tư nước ngoài, cả về số
dự án lẫn tổng vốn đầu tư. Cụ thể, năm 2007, đã có 24 dự án đầu tư nước ngoài
vào lĩnh vực BĐS, với tổng vốn đầu tư hơn 1.530 triệu USD, gấp gần 2 lần tổng
vốn đầu tư từ năm 2000 đến năm 2006 cộng lại. Con số này tiếp tục tăng lên
sang năm 2008, khi có 45 dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS với tổng vốn đầu tư
lên gần 3 tỷ USD.
Lấy đơn cử như: Công ty Daewon (Hàn Quốc) tiếp tục giành được những
dự án mới sau khi đã có giấy phép đầu tư vào 3 dự án là Daewon Cantavil An
Phú (20,5 triệu USD), Daewon Bình Thạch (29,5 triệu USD) và Daewon
Cantavil Đà Nẵng (30 triệu USD). Daewon còn ký thỏa thuận với Công ty giống
cây trồng miền Nam để xây dựng một dự án căn hộ, văn phòng, thương mại với
tổng vốn đầu tư 45 triệu USD.
Công ty phát triển nhà Đại An cũng đang muốn thành lập liên doanh với

Công ty Shida Global Holding để xây dựng đầu tư một khu dân cư ở huyện Bình
Chánh với tổng vốn 30 triệu USD; Công ty Tradco (Thụy Sĩ) sẽ đầu tư 28,5 triệu
USD xây dựng Tòa tháp Phương Nam. Công ty GuocoLand (Singapore) cũng đã
nhận giấy phép đầu tư một khu nhà ở, trung tâm mua sắm trên diện tích 17,5 ha
ở Bình Dương với tổng vốn đầu tư cho giai đoạn đầu là 58 triệu USD.
Làn sóng đầu tư mới trong lĩnh vực bất động sản hứa hẹn sẽ cải thiện
đáng kể nguồn cung về văn phòng, nhà ở, khách sạn, trung tâm mua sắm chất
lượng cao mà các công ty trong nước không đủ tiềm lực để đáp ứng. Các nhà
ĐTNN đang "chiếm lĩnh" những dự án lớn, đẩy các công ty trong nước và phân
khúc thị trường là những dự án vừa và nhỏ. Giá đất cũng vì thế mà có khả năng
tăng dần.
13
C. KẾT LUẬN
Kinh tế BĐS là một thành phần quan trọng, chiếm tỷ trọng đáng kể trong
nền kinh tế của tất cả các nước phát triển. Đối với các nước đang phát triển, kinh
tế BĐS có vai trò tạo nên tích lũy tài chính ban đầu của quá trình phát triển kinh
tế đất nước.
Điểm qua các cơn sốt của thị trường BĐS có thể nhận thấy yếu tố then
chốt ảnh hưởng đến thị trường này là phát triển kinh tế, chính trị, xã hội của
mỗi quốc gia như môi trường an ninh, chính trị ổn định, các cam kết của Chính
phủ, hệ thống luật pháp, các định chế, chính sách mở, khuyến khích đầu tư, kinh
doanh, sự gia nhập WTO, sự xuất hiện và phát triển của thị trường vốn…
Thị trường bất động sản là một thị trường lớn và quan trọng trong bất cứ
một nền kinh tế nào. Nếu được điều tiết tốt, thị trường này có khả năng tạo công
ăn việc làm lớn, góp phần an cư xã hội, chuyển dịch nguồn vốn đầu tư vào
những lĩnh vực có hiệu suất kinh tế cao hơn.
Qua việc nghiên cứu ảnh hưởng của nhân tố quốc tế đến giá đất cho thấy
sự tác động qua lại và phụ thuộc của thị trường BĐS đối với sự phát triển kinh
tế, tình hình chính trị trên thế giới. Vì hầu hết các cuộc suy thoái kinh tế thế giới
đều bắt nguồn từ thị trường bất động sản. Khi một xã hội có nền chính trị ổn

định, có sự phát triển cao và ổn định của nền kinh tế sẽ là nền tảng cho thị
trường BĐS phát triển. Việc giữ ổn định thị trường BĐS là vô cùng quan trọng
nhưng cũng rất khó khăn. Ở nước ta, trong những năm gần đây, kinh tế bất động
sản đã thu hút ngày càng nhiều nguồn vốn đầu tư trong xã hội và đóng góp ngày
càng tăng cho tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế bất động sản ở nước ta
nhìn chung đã phát triển một cách tự phát, phần lớn hoạt động ngoài sự kiểm
soát của Nhà nước, mang nhiều yếu tố đầu cơ, đặc biệt là hoạt động không đúng
hướng.
Vì vậy, đối với Việt Nam cần nắm được tình hình phát triển của thế giới
để có biện pháp nhằm hướng thị trường bất động sản phát triển theo chiều
hướng ổn định và bền vững. Nhà nước cần tạo mối quan hệ chính trị tốt với các
quốc gia khác để thu hút hơn nữa dòng vốn nước ngoài đổ vào nền kinh tế nói
chung, thị trường BĐS nói riêng. Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý nhà nước
cần tập trung phối hợp chặt chẽ để hoàn thiện các cơ chế, chính sách quan trọng
nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS.
14