PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐANG ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở MỘT SỐ NƯỚC TRONG KHU VỰC VÀ Ở VIỆT NAM

Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
MC LC
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
1
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
I - T VN
t ai l ti nguyờn vụ cựng quý giỏ ca mi quc gia, l t liu sn xut c
bit ca ngnh nụng nghip. Hin nay vi tỡnh trng dõn s ngy cng gia tng, t cht
ngi ụng ó cng khng nh rừ vai trũ ca t ai. Vỡ th nú cú nh hng rt ln
ti giỏ c ca t ai trong th trng bt ng sn. Theo nhiu chuyờn gia nhn nh,
giỏ bt ng sn ca Vit Nam trong giai on ny ang mc t nht th gii, cao
hn c mt s thnh ph ln ca cỏc nc cụng nghip phỏt trin. ỏnh giỏ mt s
nguyờn nhõn dn n tỡnh trng bựng n trờn th trng bt ng sn nh: Do nn
kinh t tng trng mc cao dn ti nhu cu v t ai phc v cho sn xut kinh
doanh v nhu cu nh ca dõn chỳng liờn tc gia tng;do s u c trong kinh doanh
nh t gia tng mnh m; Do chớnh sỏch ca Nh nc v t ai; Do yu t tõm lý k
vng vo kh nng sinh li vụ tn ca t; v cui cựng l do thiu cỏc thụng tin v giỏ
nh t.
Trong xu hng hi nhp kinh t quc t, lnh vc nh giỏ ti sn núi chung,
nh giỏ bt ng sn núi riờng phỏt trin rt mnh m. nh giỏ l mt phn khụng th
thiu trong rt nhiu lnh vc,l mt trong nhng hot ng dch v quan trng nht ca
th trng bt ng sn v cú th coi l mt trong nhng hot ng c thự ca nn kinh
t, bi l: th trng BS cú v trớ v vai trũ vụ cựng quan trng i vi nn kinh t,
mi vic cú liờn quan n hot ng kinh doanh BS bao gm kinh doanh BS v kinh
doanh dch v BS u chu tỏc ng ca khỏi nim giỏ tr, m vic nh giỏ BS l
xỏc nh giỏ ca BS trờn th trng . Do ú nh giỏ BS cú vai trũ quan trng trong
tt c cỏc loi quyt nh liờn quan n vic mua, bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, cho
thuờ li, ỏnh thu, bo him, cm c, thuờ mua nhm mc ớch sinh liTrong vi

nm tr li õy, mt s hot ng nh chuyn i, chuyn nhng, tha k, th chp,
gúp vn bng bt ng sn din ra khỏ ph bin hu ht tnh thnh trờn c nc. Tt
c cỏc giao dch ny u ũi hi phi nh giỏ bt ng sn. Tuy nhiờn, nh giỏ bt
ng sn nc ta mi ch trong giai on u ca quỏ trỡnh hỡnh thnh, bi vy nú cũn
n cha nhiu vn phc tp. Bi vy, vic nghiờn cu nhng vn cũn tn ti trong
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
2
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
cụng tỏc nh giỏ nc ta ang tr nờn vụ cựng quan trng v cp thit cú th a
ra nhng gii phỏp v to iu kin cho hot ng nh giỏ bt ng sn ngy cng
hon thin hn v phỏt trin.
Trong nh giỏ bt ng sn cú nhiu phng phỏp nh giỏ khỏc nhau, trong ú cú
phng phỏp so sỏnh trc tip. Phng phỏp so sỏnh trc tip l phng phỏp nh giỏ
t quan trng nht, thng dựng nht v cng l mt trong nhng phng phỏp thụng
dng c s dng nhiu nc trờn th gii. Nhn thy tm quan trng ca phng
phỏp so sỏnh trc tip trong vic nh giỏ t, di s hng dn ca thy Bựi Nguyờn
Hnh, chỳng tụi i nghiờn cu v tỡm hiu ti:
Phng phỏp so sỏnh trc tip ang c ỏp dng mt s nc trong khu
vc v Vit Nam
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
3
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
II - PHNG PHP SO SNH TRC TIP
2.1. Khỏi quỏt v phng phỏp so sỏnh trc tip(ppsstt):
Bt ng sn ang l vn c nhiu ngi quan tõm trong nhng nm gn
õy. Vỡ th nh giỏ bt ng sn l mt trong nhng khõu rt quan trng, bi l mt

trong nhng cn c giỳp nh u t kinh doanh cú hiu qu hn. Hin trờn th gii cú 5
phng phỏp nh giỏ bt ng sn c s dng ph bin; riờng ti Vit Nam, ch yu
s dng phng phỏp so sỏnh trc tip.
2.1.1. nh ngha:
Phng phỏp so sỏnh trc tip cũn gi l phng phỏp th trng. Phng phỏp
so sỏnh trc tip l phng phỏp nh giỏ ca BS c i chiu so sỏnh vi giỏ ca
cỏc BS tng t ó c giao dch trờn th trng trong thi gian gn õy hoc ang
hỡnh thnh giỏ giao dch trờn th trng.
Phng phỏp so sỏnh trc tip da trờn s phõn tớch cỏc giao dch bt ng sn
cú nhiu c im tng ng vi bt ng sn nh giỏ. Phng phỏp ny cú u im
d tip cn v mang tớnh thuyt phc cao, vỡ kt qu nh giỏ da trờn cỏc chng c th
trng c th, trc quan.
2.1.2 .c im ca phng phỏp so sỏnh trc tip:
- Phng phỏp so sỏnh trc tip cú tớnh thc t, nờn d c chp nhn. Phng
phỏp so sỏnh trc tip dựng mu giao dch mi c thc hin cú kh nng thay
th i vi tha t ch nh giỏ Lm tiờu chun so sỏnh ri hiu chnh tớnh ra
giỏ c ca tha t ch nh giỏ, nờn cú th phn ỏnh c th trng gn thi
im xỏc nh giỏ t, v cng lm cho giỏ c c tớnh ra cú tớnh thc t.
- Phng phỏp so sỏnh trc tip ỏp dng nguyờn tc thay th tớnh ra giỏ tha t,
phng phỏp so sỏnh trc tip l cn c vo giỏ c ca mu giao dch ó thc
hin, s dng nguyờn tc thay th vi t ai ch nh giỏ ri so sỏnh tớnh ra
giỏ c ca t ai ch nh giỏ.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
4
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
- Phng phỏp so sỏnh trc tip thiu c s lý lun, giỏ c ca t ai c xỏc
nh cn c vo giỏ c thc t, do vy phng phỏp ny l phng phỏp thc
dng, phỏt sinh t thc tin v ó c s dng rng rói, nhng lý lun ca

phng phỏp cũn cha hon thin.
- Phng phỏp so sỏnh trc tip yờu cu nhõn viờn nh giỏ phi cú kh nng vn
dng thc t. khi ỏp dng phng phỏp so sỏnh phai tin hnh hiu chnh, so sỏnh
hng lot khon mc v tỡnh hỡnh th trng, ngy giao dch, nhõn t khu vc v
nhõn t cỏ bit nờn yờu cu nhõn viờn nh giỏ phi cú trang b tri thc v
nhiu mt v kinh nghim, nu khụng s khú cú c kt qu khỏch quan v
chớnh xỏc.
- Phng phỏp so sỏnh trc tip ly nguyờn tc thay th lm c s, xỏc nh mt
cỏch chớnh xỏc giỏ tr s dng t v cỏc nhõn t nh hng l c s nõng cao
chớnh xỏc khi xỏc nh giỏ t ai.
2.1.3. Nguyờn tc ỏp dng
- Nguyờn tc thay th: Mt nh u t cú lý trớ s khụng tr giỏ cho mt ti sn
nhiu hn chi phớ mua mt ti sn la chn m cú cựng mt s hu ớch nh
nhau.
- Nguyờn tc s úng gúp: Quỏ trỡnh iu chnh cú c tớnh s tham giỏ úng gúp
ca cỏc yu t hay cỏc b phn ca ti sn i vi tng giỏ tr th trng.
2.1.4. iu kin ỏp dng:
* Vit Nam
Phng phỏp so sỏnh trc tip c ỏp dng nh giỏ t khi trờn th trng cú cỏc
loi t tng t ó chuyn nhng quyn s dng t c so sỏnh vi cỏc loi t
cn nh giỏ ( ngh nh 188).
* Trờn th gii
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
5
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
- Cht lng thụng tin phi cao.
- Thụng tin thu thp c cú th so sỏnh c.
- Th trng cn phi n nh.

- Khụng cú tớnh n nh m ph thuc vo cỏc giao dch ó thc hin trờn th trng.
- Ngi thc hin phi cú kinh nghim.
2.1.5. Cỏc trng hp ỏp dng(phm vi ng dng):
- Phng phỏp so sỏnh trc tip thng c s dng nh giỏ giỏ tr BS trong
cỏc trng hp sau:
- Cỏc BS cú tớnh ng nht nh: cỏc cn h, cỏc chung c, cỏc dóy nh cựng xõy
dng mt kiu, cỏc ngụi nh riờng bit v bỏn riờng bit, cỏc phõn xng, cỏc nh
kho trờn mt mt bng, cỏc nhúm vn phũng v nhúm ca hiu.
- t trng
2.1.6. Phng phỏp lun
Phng phỏp ny da trờn c s lý lun cho rng, giỏ th trng ca mt BS cú
mi liờn h mt thit vi giỏ th trng ca cỏc BS tng t cú th so sỏnh ó c
mua bỏn, ó hỡnh thnh giỏ tr th trng; giỏ tr th trng ca mt BS l giỏ tr tng
ho giỏ tr ni ti ca BS v giỏ tr t do ca cỏc yu t khỏch quan khỏc. Thc t
hng hoỏ BS khụng hon ton ging nhau nh cỏc hng hoỏ khỏc; do ú phi so sỏnh
nh giỏ cho mt BS tng ng bng cỏch cng tr cỏc yu t.
2.2. Trỡnh t ỏnh giỏ t theo ppsstt:
2.2.1.Tng quỏt
Vi phng phỏp so sỏnh trc tip, khi tin hnh nh giỏ phi la chn t 3 n
5 tha t, khu t trng khu vc lin k ó c chuyn nhng thnh cụng trờn th
trng cú nhng c im tng t vi tha t, khu t cn nh giỏ lm c s.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
6
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
Vic thu thp cỏc thụng tin v nhng tha t la chn núi trờn phi tin hnh trong
khong thi gian gn nht vi thi im kho sỏt. Giỏ s c tớnh bng cỏch ly mc
bỡnh quõn ca cỏc mc giỏ 3-5 tha t, khu t ú.
2.2.2. Trỡnh t thc hin Vit Nam :

Cn c khon 1, Mc I Thụng t 145/2007/TT-BTC ngy 16/12/2007 ca BTC
hng dn chi tit thi hnh Ngh nh 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 v phng
phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t v Ngh nh s 123/2007/N-CP ngy
27/7/2007 ca Chớnh ph sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/N-
CP, phng phỏp so sỏnh trc tip c tin hnh nh sau:
a- Bc 1: Kho sỏt v thu thp thụng tin
- Xỏc nh a im ca tha t, khu t trng (t cha c u t xõy dng
cỏc cụng trỡnh trờn t) so sỏnh c vi tha t, khu t cn nh giỏ thu thp
thụng tin.
Mi loi t cn nh giỏ, phi la chn t 3 n 5 tha t, khu t trng khu
vc lin k hoc khu vc lõn cn vi tha t, khu t cn nh giỏ ó c chuyn
nhng thnh cụng trờn th trng (bao gm giao dch trc tip gia cỏc cỏ nhõn, t
chc vi nhau; trỳng u giỏ quyn s dng t, giao dch thnh cụng trờn sn giao dch
bt ng sn) cú nhng c im tng t vi tha t, khu t cn nh giỏ v: loi
t, v trớ t, qui mụ din tớch, kt cu h tng, c im phỏp lý v mc ớch s dng
t.
- Thi gian thu thp thụng tin:
Nhng thụng tin cn thu thp phi din ra trong khong thi gian gn nht vi thi
im kho sỏt xỏc nh giỏ ca tha t, khu t cn nh giỏ.
Trng hp khụng thu thp c nhng thụng tin trong khong thi gian gn nht,
thỡ cú th thu thp thụng tin v cỏc cuc giao dch chuyn nhng quyn s dng t
trong thi hn 01 nm tớnh n thi im kho sỏt xỏc nh giỏ t.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
7
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
- Nhng thụng tin cn thu thp:
+ V trớ
+ Hin trng s dng t (loi t, qui mụ din tớch v kớch thc cỏc cnh, a

hỡnh, ti sn trờn t, mc ớch s dng t hin ti, mc ớch s dng t theo quy
hoch).
+ iu kin v kt cu h tng.
+ Mụi trng (bao gm mụi trng t nhiờn nh cnh quan, ngun nc, khụng
khớ, ting n, v.v. v mụi trng xó hi nh trt t v an ninh xó hi, trỡnh dõn trớ).
+ Cỏc c im v phỏp lý (qui hoch s dng t, quy hoch xõy dng ni cú
tha t, khu t; giy chng nhn quyn s dng t; mc hon thnh ngha v ti
chớnh v t ai theo quy nh ca phỏp lut, v.v.).
+ Thi im chuyn nhng, giao dch hoc u giỏ quyn s dng t thnh
cụng; mc giỏ chuyn nhng, giỏ trỳng u giỏ quyn s dng t.
+ Thi gian, iu kin giao dch chuyn nhng v thanh toỏn.
- iu kin ca thụng tin:
Nhng thụng tin trờn õy phi c thu thp t kt qu nhng cuc giao dch chuyn
nhng quyn s dng t thc t trờn th trng trong iu kin bỡnh thng quy nh
ti khon 2 iu 1ca Ngh nh s 123/2007/N-CP
b- Bc 2: So sỏnh, phõn tớch thụng tin:
Cn c nhng thụng tin ó kho sỏt, thu thp c Bc 1, tin hnh tng hp, phõn
tớch, so sỏnh la chn nhng tiờu chớ ging nhau v khỏc nhau gia cỏc tha t, khu
t so sỏnh vi tha t, khu t cn nh giỏ. Trờn c s ú xỏc nh cỏc tiờu chớ ging
v khỏc bit v giỏ tớnh toỏn, xỏc nh giỏ cho tha t, khu t cn nh giỏ.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
8
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
Ni dung so sỏnh
BS cn nh giỏ Cỏc BS so sỏnh
- Phỏp lý X X
- K thut X X
- Kim tra v mụi trng X X

- Giỏ bỏn (giỏ th trng) X
Bc 3: Phõn tớch, so sỏnh v thc hin vic iu chnh
* Phõn tớch
- Phõn tớch s dng tt nht v hiu qu nht: nhn dng mc tim nng, kh
thi v phỏp lý, kh nng ti chớnh v s dng ti a ca BS cn nh giỏ.
- Phõn tớch th trng: xỏc nh cỏc lc lng tham gia th trng cú nh hng
n giỏ tr ca BS, ỏnh giỏ ng thỏi th trng (thay i cung - cu, bi cnh th
trng,) v ng thỏi ngi mua tim nng.
- Phõn tớch BS cn nh giỏ v cỏc BS so sỏnh v phỏp lý, kinh t - k thut,
mụi trng, giỏ th trng nhm rỳt ra c nhng im tng ng, khỏc bit, nờu
nhng u v nhc im, nhng thun li cng nh nhng khú khn ca BS cn nh
giỏ so vi cỏc BS so sỏnh.
+ Phõn tớch cung cu, lc lng tham gia th trng, ng thỏi ngi mua
ngi bỏn tim nng.
+ Phõn tớch ngun thu thp thụng tin v tin cy ca thụng tin.
+ Phõn tớch iu kin giao dch.
* Thc hin vic so sỏnh v iu chnh tỡm ra giỏ bỏn ó c iu chnh
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
9
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
- Nguyờn tc l: ly BS cn nh giỏ lm chun, nhng yu t tn ti BS
cn nh giỏ m khụng tn ti BS so sỏnh thỡ cng thờm vo v ngc li.
- Thc hin so sỏnh v iu chnh tỡm ra giỏ bỏn ó c iu chnh.
- Xỏc nh v so sỏnh cỏc yu t c bn lm nh hng n giỏ tr ca BS.
(1) Tớnh phỏp lý ca bt ng sn.
(2) c im; khong cỏch n trung tõm thng mi, cỏc dch v xó hi.
(3) V trớ mt bng; kớch thc; hỡnh dỏng; quy mụ bt ng sn.
(4) iu kin h tng.

(5) Mụi trng sng.
(6) Quy hoch.
(7) Thi im hỡnh thnh giỏ.
(8) Ch s giỏ.
(9) Mc giỏ hỡnh thnh
10/ Cỏc cụng trỡnh.
- Cú 2 cỏch iu chnh:
+ iu chnh gp.
+ iu chnh theo t l.
Giỏ th trng cỏc BS
so sỏnh
iu chnh

Giỏ bỏn ó c iu chnh
BS cn nh giỏ
- Nghiờn cu c th mt s yu t so sỏnh tỏc ng n giỏ bt ng sn (yu t
so sỏnh/ yu t iu chnh):
(1) V trớ mt bng.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
10
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
Bao gm kớch thc tha t, b rng mt tin, hỡnh dỏng v cỏc nột c trng
a lý.
- Kớch thc tha t: Phự hp hay khụng phự hp vi kin trỳc ca bt ng
sn v loi hỡnh Bt ng sn . Nu khụng phự hp thỡ nú s lm gim giỏ tr ca Bt
ng sn trờn th trng .
- Hỡnh dỏng tha t: Lụ t cú hỡnh dỏng mộo mú hoc túp hu thỡ giỏ tr kộm
hn lụ t cú hỡnh dỏng vuụng.

- Quy mụ tha t: õy cng l iu ht sc chỳ ý trong nh giỏ i vi t
hoc t chuyờn dựng. Bi vỡ i vi cỏc loi t ny cỏch tớnh din tớch hng ngn m2
khụng n gin nh cỏch tớnh din tớch mt lụ t cú din tớch 60-100m2.
Vic xỏc nh giỏ tr tha t cú quy mụ, din tớch khụng n gin l ly giỏ tr
tha t v trớ tng t ó c xỏc nh nhõn do din tớch tha t cn nh giỏ m
cũn phi xem xột n tớnh hu dng ca tha t, hỡnh dỏng tha t,c cu s dng t
nh mt xõy dng, loi cụng trỡnh c xõy dng, tng cao, h s s dng t
theo quy nh quy hoch ca chớnh quyn a phng.
xem xột iu ny trc nht l phi xem xột n c im v trớ tha t:
Nu nh tha t nm trung tõm ụ th cú kh nng dc dựng vo vic xõy dng ca
hng, khỏch sn, thng mi thỡ giỏ tr t rt cao do vy quy mụ din tớch t ai
ln li thun li v cú hiu qu hn so vi tha t cú din tớch nh hn 100m2 nờn giỏ
t ca tha t cú din tớch ln hn hoc thm chớ cao hn so vi n giỏ t ca tha
t cú din tớch nh hn hoc bng 100m2.
Nu tha t cú kh nng dựng vo vic phõn lụ nh xõy dng nh ph hoc
lm nh xng sn xuttu theo quy hoch c th ca chớnh quyn a phng.
Trong trng hp ny phi xem xột mt xõy dng theo quy nh ca chớnh quyn a
phng.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
11
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
Vớ d: Mt khu t ven ụ th cn nh giỏ cú din tớch 1ha nm cnh mt trc
ng chớnh ven ụ th, giỏ tr chuyn nhng quyn s dng t khu vc ny vi
nhng tha t cú quy mụ trờn, di 100m2 khong 1.500.000 /m2 (mc giỏ ny ó cú
h tng k thut v cha cú thu chuyn quyn s dng t ). Gi nh theo quy hoch
ca chớnh quyn a phng ti khu t trờn c s dng vo mc ớch phõn thnh
nhng tha t nh xõy dng nh ph, mt xõy dng cho khu t l 60%, chi phớ
u t h tng bỡnh quõn 250.000 /m2, lói cho nh u t 15% trờn doanh thu.

+ Doanh thu: 1.500.000/m2 x 10.000m2 x 60% = 9.000.000.000
+ Lói ca nh u t: 9.000.000.000 x15% = 1.350.000.000
+ Chi phớ u t h tng: 250.000/m2 x10.000 = 2.500.000.000
* Giỏ tr tha t cn nh giỏ:
9.000.000.000 - 1.350.000.000 - 2.5000.000.000 = 5.150.000.000
Nh vy tớnh ra n giỏ t thụ l 515.000/m2.
- B rng mt tin, chiu sõu ca tha t.
- Nu tha t cú b rng mt tin ln thỡ cú giỏ tr hn l mt tin hp. Nu
chiu sõu tha t quỏ di thỡ giỏ tr tha t s b gim i trong mt s trng hp nht
nh.
(2) a im.
Khi xột n yu t a im l xem xột kh nng tip cn Bt ng sn v mụi
trng chung quanh ra lm sao.
Kh nng tip cn ti sn gn cỏc phng tin thun tin nh trng hc, ch
a im lm vic v vui chi gii trớ v cỏc phng tin cụng cng khỏc.
Mụi trng xung quanh úng gúp vi giỏ tr ca Bt ng sn l cac c trng
vt cht v kinh t xó hi, nh cỏc nh lỏng ging, dũng giao thụng,cỏc cụng viờn v
khu vn, s dng t gn cnh.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
12
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
a th tha t cú ý ngha quan trng i vi ngi phng ụng,nhng tha
t cú a th tt s cú giỏ tr cao hn tha t cú a th xu s kộm giỏ tr hn.
(3) Tỡnh trng phỏp lý ca bt ng sn.
Cn xem xột mc hon chnh v phỏp lý ca Bt ng sn, mc hon
chnh cng cao thỡ giỏ tr cng ln. cú th xem xột,dỏnh giỏ ỳng nh hng ca tỡnh
trng phỏp lý i vi giỏ tr ca cỏc Bt ng sn cn nm vng cỏc quy nh ca Nh
nc v nh v t, c bit l cỏc quy nh v ngha v ti chớnh cú liờn quan n

quyn s dng t.
Thc trng phỏp lý v quyn s dng t nc ta c bit l cỏc tnh phớa
Nam ht sc phc tp thụng thng cú cỏc dng sau:
- Ngi s dng t cú giy chng nhn quyn s dng t do c quan cú thm
quyn cp theo phỏp lut.
- Cú giy chng nhn quyn s hu t do ch c cp (bng khoỏn in th).
- Mua, bỏn, chuyn nhng tha k t nhng ngi cú giy chng nhn (quyn s
hu) quyn s dng t nh va nờu trờn ó hp thc hoỏ theo quy nh ca phỏp lut.
- Khụng cú giy chng nhn quyn s dng t vi cỏc trng hp c th sau:
+ T khai phỏ t (ch yu l t nụng nghip) nhng cha lm th tc xin cp
giõy chng nhn quyn s dng t.
+ Ln chim t cụng.
+ Mua, bỏn, chuyn nhng, tha k t nhng ngi khụng cú giy chng nhn
quyn s dng t. Trong mua bỏn chuyn nhng cú nhng trng hp cú giy tay, cú
xỏc nhn ca UBND phng, xó, th trn v cú trng hp cú giy tay, cú giy xỏc
nhn ca UBND phng, xó, th trn (trng hp ny l ph bin).
+ Khụng chng minh dc ngun gc t ang s dng.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
13
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
T thc trng phc tp trờn nờn khi nh giỏ trc ht phi xem xột k phỏp lý
v quyn s dng t, cỏc ni dung cn xem xột l:
- ó cú giy chng nhn quyn s dng t hay cỏc giy t xỏc nhn
iu cn chỳ ý l phi i chiu xem xột tớnh cht phỏp lý v loi t ghi trong
giy chng nhn v s dng t vi thc trng s dng.
Cng cn phi chỳ ý n din tớch t thc t s dng (cn c vo bn v hin
trng t ca n v cú chc nng v c quan nh nc cú thm quyn phờ duyt )vi
din tớch t ghi trong giy chng nhn v quyn s dng t. Trong thc t ụi khi cú

s chờnh lch gia din tớch t thc t v din tớch t ghi trong giy chng nhn
quyn s dng t, khi cú phỏt sinh cn lm rừ thc trng ca phỏp lý ca phn chờnh
lch ny theo quy nh ti Ngh nh 84/2007/N-CP .
Cỏc yu t cn so sỏnh cũn bao gm:
- iu kin h tng: cỏc cụng trỡnh ng, in, nc, vin thụng, vv
- Quy hoch
- Mụi trng
- Thi im tin hnh nh giỏ
- Ch s giỏ
- Mc giỏ hỡnh thnh
- Cỏc cụng trỡnh
Khi xem xột so sỏnh giỏ bỏn ca cỏc bt ng sn cn chỳ ý ộn bt ng
sn cn thm nh giỏ ớ vi cỏc bt ng sn i chiu so sỏnh ng dng vi nhau v
mt phự hp vi quy hoch ca khu vc. Thng nhng bt ng sn khụng phự hp
vi quy hoch s cú giỏ tr kộm
Bc 4: c tớnh giỏ th trng ca BS nh giỏ:
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
14
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
- Cn c vo giỏ bỏn ó c iu chnh, kt hp vi ng thỏi th trng v
ng thỏi ngi mua tim nng ti thi im nh giỏ, nh giỏ viờn s c tớnh giỏ tr
th trng ca BS.
- Vic xỏc nh giỏ ca BS ch nh giỏ c thc hin theo cỏc phng phỏp:
+ Bỡnh quõn n gin: l ly s bỡnh quõn ca cỏc yu t so sỏnh ca cỏc mu so
sỏnh lm kt qu nh giỏ cho BS cn nh giỏ;
+ Ly mc giỏ trung gian hoc mc giỏ chim a s ca cỏc BS dựng lm mu
so sỏnh cho BS cn nh giỏ;
+ Cho mc (%) nh hng n giỏ BS ca tng yu t; sau ú tip tc iu

chnh cỏc yu t nh hng. Phng phỏp ny m bo chớnh xỏc cao.
Kt qu ca ba phng phỏp trờn cựng vi kinh nghim v phõn tớch ton din
xỏc nh mc giỏ cho BS cn nh giỏ.
Giỏ bỏn giỏ th trng iu chnh
ca BS so sỏnh
Giỏ bỏn ó c iu chnh ca
BS
ng thỏi th trng ng thỏi ngi mua tim nng
Giỏ th trng BS cn nh giỏ
2.2.3 Trỡnh t thc hin trờn Th Gii:
+ Bc 1: Thu thp ti liu giao dch.
+ Bc 2: Xỏc nh mu giao dch so sỏnh.
+ Bc 3: Tin hnh hiu chnh tỡnh hỡnh giao dch th trng.
+ Bc 4: Hiu chnh v thi gian.
+ Bc 5: Hiu chnh nhõn t khu vc, cỏ bit.
+ Bc 6: Hiu chnh niờn hn s dng.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
15
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
+ Bc 7: Hiu chnh sut dung tớch.
+ Bc 8: Xỏc nh giỏ c t ai.
2.3. Cỏc nhõn t cn phi hiu chnh:
2.3.1. Hiu chnh tỡnh hung giao dch th trng:
Hiu chnh tỡnh hung giao dch thj trng l loi tr mt s sai lch to thanh
fbowir mt s nhõn t c thự trong hnh vi giao dch. Do nhng tớnh cht c thự ca
th trng t ai, nh tớnh khụng th di chuyn ca vt giao dch, tớnh khụng hon ton
ca th trng, Giỏ c giao dch l c hỡnh thnh trong tng giao dch riờng bit,
thng d b nh hng ca mt s nhõn t c thự ng thi m hỡnh thnh nờn

nhng sai lch khụng phự hp trc tip s dng lm i tng so sỏnh. Khi giỏ t
c xỏc nh bn phng phỏp so sỏnh trc tip thỡ phi tin hnh so sỏnh phõn tớch
tỡnh hung th trng.
Nhng nhõn t c thự trong hnh vi giao dch rt phc tp, ch yu cú th cú
my loi sau õy:
1. Giao dch gia nng ngi cú cú mi quan h li ớch nht nh. Nh
nhng hot ng giao dch t ai gia nhng ngi bn thõn, gia nhng cụng ty cú
mi quan h li ớch vi nhau, gia cụng nhõn viờn chc vi cụng ty Nhng giao dch
ny thng u dc tin hnh vi giỏ c thp hn giỏ th trng, cho nờn khụng phự
hp trc tip dựng nú lm mu giao dch so sỏnh.
2. Cú ng c c bit khi giao dch, nh cn bỏn gp d lm cho giỏ lch
xung thp hoc mua gp thỡ giỏ s lch lờn cao so vi giỏ th thng.
3. Bờn mua hoc bờn bỏn khụng hiu bit tỡnh hỡnh th trng lm cho giỏ
c giao dch cao hn hoc thp hn so vi giỏ thc trờn th trng.
4. Nhng tỡnh hung giao dch c thự khỏc. Hin nay nhng tha t ó
cú giy chng nhn quyn s dng t thớ s d dng trao i trờn th trng hn v giỏ
ca nú cng cao hn.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
16
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
Trỡnh t hiu chnh tỡnh hung giao dch bao gm:
Loi tr nhng mu giao dch khụng bỡnh thng. Ngha l phi loi tr nhng
mu khụng thuc v hoc ó vt quỏ phm vi hiu chnh.
Xỏc nh mc nh hng ca cỏc loi nhõn t c thự i vi giỏ c t ai
bỡnh thng, ngha l phi phõn tớch di tỡnh hung bỡnh thng cỏc c thự
ú thỡ giỏ c t ai cú th phỏt sinh sai lch nh th no. Phng phỏp xỏc nh
l cú th phõn tớch tớnh toỏn thụng tin giao dch ó cú xỏc nh h s hiu
chnh, hoc cng cú th da vo s tớch ly kinh nghim ca nh giỏ a ra

t l hiu chnh phự hp.
Dựng h s hiờu chnh mu giao dch c th. Cụng thc tớnh nh sau
Ch s tỡnh hung tha t
Ch nh giỏ hoc tỡnh
Giỏ c mu giao dch Giỏ c hung bỡnh thng
Sau khi a hiu chnh = mu giao * Ch s tỡnh hung tha t
Tỡnh hung dch so sỏnh mu so sỏnh
2.3.2. Hiu chnh thi gian:
Ngy giao dch ca mu giao vi ngy nh giỏ ca tha t ch nh giỏ l
khỏc nhau. Thụng thng thỡ ngy giao dch l ngy phỏt sinh trc v ngy nh giỏ l
ngy phỏt sinh sau.Gia nhng thi gian ú, giỏ c t ai rt cú kh nng thay i, cho
nờn cn phi hiu chnh thi gian giỏ c ca mu so sỏnh phi phự hp vi tỡnh hỡnh
th trng thc t ca ngy nh giỏ.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
17
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
hiu chnh thi gian phi phõn tớch tớnh toỏn s bin ng ca ch s giỏ t,
hiu ớnh giỏ c giao dch thnh giỏ c ngy nh giỏ
Cụng thc tớnh toỏn nh sau:
Giỏ c mu giao Giỏ c Ch s giỏ c ca ngy nh giỏ
Dich ó hiu chnh = mu giao * Ch s giỏ c ngy giao dch
Ngy nh giỏ dch
Ngoi vic dựng ch s giỏ c tin hnh hiu chnh thi gian nh núi trờn
cũn cú th thụng qua khi lng thu nhp thụng tin mu giao dch, phõn tớch quy lut
bin ng ca giỏ t v thi gian tỡnh ra ch s bin ng ca giỏ t m tin hnh
hiu chnh thi gian i vi mu giao dch. Nh cú th xõy dng tng qua gia giỏ t
v thi gian, tớnh ra h s tng quan ri dựng ch s ú hiu chnh mu giao dch.
2.3.3. Hiu chnh nhõn t khu vc:

Nhõn t khu vc l c tớnh khu vc c to ra bi s kt hp ca iu khin t
nhiờn vi cỏc nhõn t xó hi, kinh t, hnh chớnh,trong khu vc v l nhõn t nh
hng ti giỏ c ca t ai. Ni dung ch yu ca nhõn t khu vc gm s phỏt trin
ca khu vc, tỡnh trng giao thụng, c s h tng,mụi trng ca khu vc.
Thụng qua vic hiu chnh cỏc nhõn t khu vc cú th loi tr s sai lch v gớa
c gia mu giao dch vi ta t ch nh giỏ gõy ra bi s khỏc nhau v dc tớnh khu
vc. Cho nờn, hiu chnh nhõn t khu vc l mt hiu chnh c bn trong nhng im
khú v trng im ca phng phỏp so sỏnh trc
tip.
Hiu chnh nhõn t khu vc trong phng phỏp so sỏnh trc tip bao gm cỏc bc sau
õy:
1. Xỏc nh phn t so sỏnh.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
18
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
L cn c vo i tng xỏc nh giỏ t c th la chn ni dung cỏc phn t so
sỏnh trong nhõn t khu vc c xỏc nh.
2. Tỡm cỏc h s ca phn t so sỏnh
i vic hiu chnh so sỏnh ca nhõn t khu vc, sau khi ó xỏc nh c khon
mc sao sỏnh, phi chuyn iu kin ca cỏc phn t thnh ch s nh lng cú th so
sỏnh.Núi chung, phng phỏp xỏc nh ch s nh lng ca cỏc phn t so sỏnh cú
my loi sau õy:
Dựng c ly lm thc o so sỏnh.
Dựng s im nh hng tớnh c bng coonh thc s hc hoc cụng thc kinh
nghim lm thc o so sỏnh. Ngha l dựng mt cụng thc nht nh tớnh toỏn
ra s im nh hng ti nhõn t, ri ly im s lm cn c so sỏnh.
Trờn c s phõn tớch quan h tng quan gia giỏ t vi cỏc phn t nh hng,
tng kt thnh tiờu chun lng húa v quy lut ca cỏc iu kin lng t, khi nh

giỏ c th cn c vo cỏc iu kin ch tiờu cỏc phn t i chiu vi quy lut v tiờu
chun núi trờn v da vo quy lut ca ngi nh giỏ xỏc nh ch s iu kin
ca cỏc nhõn t v cỏc h s hiu chnh.
3. Dựng h s hiu chnh nhõn t khu vc tớnh toỏn c tin hnh hiu chnh
nhõn t khu vc.
Cụng thc tinhs toan nh sau:

Ch s iu kin nhõn t khu
Gia c mu so Giỏ c mu vc ca tha t ch nh giỏ
sỏnh sau khi hiu = giao dch * Ch s iu kin nhõn t khu
chnh nhõn t so sỏnh vc ca tha t mu so sỏnh
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
19
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
khu vc
2.3.4. Hiu chnh nhõn t cỏ bit:
Nhõn t cỏ bit l nhng nhõn t cu thnh c tớnh cỏ bit ca tha t( iu kin
tha t) v sn sinh nh hng ti giỏ c ca tha t. Ni dung ca vic so sỏnh nhõn
t cỏ bit ch yu cú din tớch, hỡnh dỏng t ai (tha t), a hỡnh, a cht, chiu sõu
ca tha t so vi mt ng, v trớ mt ng
Din tớch tha t nh hng trc tip n s dng t ai.Vi nhng mc ớch s
dng khỏc nhau, thng u cú yờu cu v din tớch phự hp nht , din tớch quỏ nh thỡ
khụng thun li cho vic s dng, din tớch quỏ ln s nh hng ti hiu ớch s dng.
Vỡ vy, din tớch cú phự hp hay khụng l tiờu chớ quan trng phõn tớch hiu qu s
dng t.
Hỡnh dỏng ca tha t khỏc nhau cng nh hng n hiu qu s dng t ai.
Trong iu kin bỡnh thng thỡ tha t hỡnh ch nht hoc hỡnh vuụng l thun li
cho vic s dng hn l nhng tha t cú hỡnh ta giỏc hoc hỡnh bt quy tc.

iu kin a hỡnh, a cht ca tha t cng nh hng trc tip ti s dng t,
nh iu kin a hỡnh bng phng a cht tt s nõng cao hiu qu s dng t.
Hiu qu s dng t thng cú quy lut gim dn theo chiu sõu giỏp mt ng
ph. Trong iu kin vi mt chiu rng nht nh, nu chiu sõu giỏp ng ph cng
sõu thỡ hiu qu s dng t cng kộm v khi t l gia chiu rng, chiu sõu t c
trng thỏi phự hp thỡ hiu qu s dng t l tt nht.
V trớ tip giỏp mt ng khỏc nhau ca tha t cú nh hng n hiu qu s
dng, núi chung xột t vic s dng cho mc ớch thng nghip, tha t nm gúc
ph cú hiu qu ln hn rt nhiu so vi tha t giỏp mt ph thụng thng v gia
t gúc ph ngó t vi t gúc ph ngó ba cng tn ti nhng khỏc bit v tin ớch
s dng.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
20
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
Mc ớch hiu chnh nhõn t cỏ bit l phi thụng qua hiu chnh laoij tr nhng
khỏc bit v giỏ c gia nhng tha t ch nh giỏ vi tha t mu so sỏnh do nhng
sai khỏc v nhõn t cỏ bit to nờn, thun tin cho vic xỏc dnh giỏ t giỏ c ca
tha t ch nh giỏ.
Phng phỏp hiu chnh nhõn t cỏ bit bao gm cỏc bc:
1. xỏc nh nhõn t so sỏnh.
2. ỏnh giỏ h s hiu chnh so sỏnh ca cỏc nhõn t
3. Dựng h s hiu chnh so sỏnh hiu chnh giỏ t Trỡnh t phng
phỏp v cụng thc tớnh toỏn v c bn ging vi phng phỏp hiu chnh
nhõn t khu vc.
Do nh hng ca nhõn t khu vc i vi vic s dng t cú nhng c im
riờng nờn phng phao sxacs nh giỏ t h s hiu chnh so sỏnh phn t khụng hon
ton ging vi phng phỏp xỏc nh giỏ t ca nhõn t khu vc. Ngoi vic cú th
dựng kinh nghim cho im lm thc o so sỏnh ra, cũn cú th dựng phng phỏp

tin hnh phõn tớch quan h tng quan ca cỏc phn t trong nhõn t vi giỏ t xỏc
nh h s nh hng giỏ t ca cỏc phn t cỏ bit.
2.3.5. Hiu chnh s nm s dng
S nm s dung t ai l theo kh nng trong giao dch. S nm s dng t di hay
ngn trc tip nh hng kh nng thu nhp ca t ai. Nu sau khi xỏc inh c kh
nng thu nhp hng nm ca t ai, thi hn s dng t ai cng di, tng thu nhp
t ai cng nhiu, thỡ hiu qu s dng t cng cng cao v do ú, giỏ c t i cng
cao. Cho nờn, thụng qua hiu chnh s nm s dng t, cú th loi tr nhng khỏc bit
v giỏ c t ai do thi hn s dng t khụng ging nhau to nờn.
1. Tớnh toỏn h s hiu chnh nm s dng, h s hiu chnh niờn hn theo cụng
thc sau õy:
1- 1/ (1+r )
m

Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
21
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
K = 1- 1(1+r)
n
Trong ú: K h s hiu chnh niờn k hiu chnh niờn k ca mu so sỏnh
thnh niờn k s dng tha tch nh giỏ.
r Sut li tc hon vn
m niờn k s dng tha t ch nh giỏ
n niờn k s dng ca mu so sỏnh
2. Dựng h s hiu chnh niờn k tin hnh hiu chnh niờn k i vi mu giao
dch, s cú:
` Giỏ t sau khi hiu chnh niờn k = Giỏ c mu giao dch x K
2.3.6. Hiu chnh sut dung tớch

Sut dung tớch l t l ca tng din tớch xõy dng so vi din tớch ca c tha
t. Trong khu vc ụ th , thỡ quy hoch ụ th cú nhng quy nh hn ch nht nh
i vi sut dung tớch ca khu vc ú. Sut dung tớch ln hay nh nh hng trc
tip ti mc s dng t cao hay thp. Núi chung, sut dung tớch cng ln thỡ
hiu qu s dng t s cng cao, t ú m giỏ t cng c nõng cao tng ng,
cho nờn khi xỏc nh giỏ t phi tin hnh hiu chnh sut dung tớch, thụng qua hiu
chnh sut dung tớch, loi tr c nhng sai khỏc v nhng giỏ t do s khỏc nhau
v sut dung tớch to ra.
Phng phỏp hiu chnh sut dung tớch cng dựng h s hiu chnh hiu chnh
giỏ t. Trc tiờn phi bit c ch tiờu c quy nh v sut dung tớch v sut
dung tớch theo quy hoch ụ th ca khu vc cú khu t ch nh giỏ. Sau ú cn c
vo phõn tớch tng quan ca sut dung tớch vi giỏ t, xõy dng h s hiu chnh
sut dung tớch hiu chnh giỏ t c iu chnh.
Hiu chnh sut dung tớch cú th dựng cụng thc sau õy tớnh toỏn:
Giỏ c m giao Giỏ c H s hiu chnh sut dung
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
22
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
dch sau khi hiu = tha t * tớch ca tha t ch nh giỏ
chnh sut dung so sỏnh H s hiu chnh sut dung
tớch tớch ca tha t mu so sỏnh
2.4. u, nhc im ca PPSSTT:
2.4.1. u im:
L phng phỏp nh giỏ ớt gp khú khn v mt k thut, ch da vo s hin
din ca cỏc giao dch th trng.
Th hin s ỏnh giỏ ca th trng, l c s vng chc khỏch hng v c
quan qun lý cụng nhn.
Thng s dng phng phỏp so sỏnh trc tip kt hp vi cỏc phng phỏp

khỏc nh giỏ BS.
2.4.2. Nhc im:
Phi cú giao dch v cỏc BS tng t trong cựng khu vc mi cú th s dng
so sỏnh c.
Cỏc thụng tin chng c mang tớnh cht lch s.
ũi hi thm nh viờn phi cú nhiu kinh nghim v kin thc th trng
2.5. Mt s vn nh giỏ t ti Vit Nam hin nay:
Th nht: Vic tip cn thụng tin sõu v t ai ch l "sõn chi" ca mt s c
quan cụng quyn v nhng doanh nghip ln. th trng Vit Nam, nh c
giỏ bt ng sn khú hn so vi nhiu nc. Mun nh giỏ c chớnh xỏc, thm
nh viờn phi cú y thụng tin v th trng cựng hng lot yu t liờn quan
nh tỡnh trng phỏp lý, quy hoch, ngha v ti chớnh. Nhng vic tip cn thụng
tin sõu v t ai ch l sõn chi ca mt s c quan cụng quyn v nhng doanh
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
23
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
nghip ln. S thiu minh bch l yu t cn tr nht n vic thm nh giỏ nh
t cng nh tỡm ra nhng chớnh sỏch hp lý tỏc ng h giỏ bt ng sn.
Th hai:Hin nay trờn th trng bt ng sn cũn thiu minh bch gõy cn tr
vic nh giỏ tr thc ca bt ng sn (tỡnh trng nm ngi mi giỏ)
Th trng thiu minh bch l mụi trng thun li mt s ngi cú th thi
giỏ sn phm lờn cao. Khụng ớt chuyờn gia cho rng, trờn thc t, chớnh quyn a
phng v cỏc doanh nghip Nh nc kinh doanh bt ng sn cng b cun vo
vũng xoỏy u c lnh vc ny. Ti nguyờn v nhõn lc ca t nc thay vỡ vo
cỏc ngnh xõy dng c bn, k thut, cụng ngh, nghiờn cu thỡ li vo nh t
quỏ nhiu.Trong khi ú, vai trũ qun lý th trng ca cỏc c quan qun lý nh nc
cũn m nht. T ú, khin u c bt ng sn l con ng d dng lm giu trong
ngn hn ca mt thiu s ngi, khin cho th trng phỏt trin thiu bn vng v

a n nhng hu qu tai hi cho nn kinh t trong di hn.
Th ba: D liu chớnh xỏc v giao dch bt ng sn, phn nhiu trong s ú l
giao dch "ngm" vi mc giỏ c th ra sao li khụng c tit l.
Vy õu l nguyờn nhõn dn ti nhng giao dch ngm nh vy? ú l do giỏ nh
t v hin tng u c bt hp phỏp bt ng sn. Hin ti giỏ nh, t cỏc thnh
ph ln Vit Nam u rt cao, cú th núi cao mt cỏch bt hp lý so vi thu nhp v
nhu cu ca ụng o tng lp ngi dõn. Theo ch o ca Chớnh ph, hng nm cỏc
tnh, thnh ph u phi a ra bng giỏ t quy nh c th cho tng khu vc, nhng
Cc phú Cc Qun lý giỏ (B Ti chớnh) Nguyn Tin Tha cú nhn nh: Cỏc tnh,
thnh ph cha thc hin y vic ỏnh giỏ t sỏt th trng theo iu kin bỡnh
thng. Mc giỏ m a phng ra, thp hn rt nhiu so vi giỏ th trng, ch
bng khong 60 70% giỏ chuyn nhng thc t. Vỡ giỏ t cao nh vy nờn nhng
v trớ p cỏc vựng ụ th v khu phỏt trin kinh t u cú nhng i gia trong th
trng a c hoc thm chớ nhng ngi cú tin cng mua u c, ch c hi giỏ lờn
tỡm kim li nhun. Chớnh vỡ vy, vic mua bỏn ca nhng i tng ny thng l
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
24
Phơng pháp so sánh trực tiếp đang đ ợc áp dụng ở một số nớc trong khu vực
và ở Việt Nam
nhng giao dch ngm, u c, sang tay bt hp phỏp nhm mc ớch trn trỏnh cỏc
loi th tc v ngha v thu ca cỏc c quan qun lý.
Th t : Xỏc nh giỏ t ụ th mi ni mt kiu.
Vic xỏc nh giỏ t rt khú m bo tớnh cụng bng . Do tiờu chớ xỏc nh
giỏ t c hỡnh thnh trong iu kin bỡnh thng ti mt thi im xỏc nh thỡ
trc ht, t c chuyn nhng phi l t cú ngun gc s dng hp phỏp.
Th hai, cú t 3 tha t tng t vi tha t cn nh giỏ ó c chuyn nhng
(trong thi gian di 3 nm tớnh t thi im nh giỏ) thnh cụng.
Ngoi ra, vic chuyn nhng quyn s dng t khụng c tớnh trong thi gian th
trng st giỏ t hoc úng bng hay chu tỏc ng ca cỏc yu t khỏc nh thiờn

tai, dch ha, thay i quy hoch, cú nhng u óicng lm nh hng ti vic nh
giỏ t ti cỏc a phng.
Ngoi ra cũn do cụng tỏc n bự v gii phúng mt bng na.Hin nay cụng tỏc n bự
v gii phúng mt bng thng din ra trong hai ba nm,trong khi ú giỏ t mi nm
mt khỏc ó gõy khú khn cho vic xỏc nh giỏ bi thng v to ra s bt hp lý gia
ngi nhn tin n bự trc v sau.
Cú mt nghch lý na l trờn cựng mt khu vc t cú nhiu d ỏn khỏc nhau, giỏ n
bự theo mi d ỏn khỏc nhau. Trong ú, cỏc d ỏn cú ngun vn t ngõn sỏch Nh nc
thng thp hn nhiu so vi cỏc d ỏn khỏc?.
Th nm: T chc thm nh giỏ bt ng sn vn ng ngoi "sõn chi"
Vai trũ m nht ca nhiu t chc thm nh giỏ bt ng sn khin nh u t cha th
cú cỏi nhỡn ton cnh v giỏ bt ng sn theo din bin ca th trng a c. Cng vỡ
cha th nm c giỏ tr thc ca bt ng sn nờn cõu chuyn lm th no h c
giỏ nh t xung thp cng tr nờn khú khn trong tỡnh trng giỏ t ngy cng núng
nh hin nay.
Lớp QLĐĐB K53 Âm thịnh dơng
suy
25