Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam và khu vực như thế nào

Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
PHẦN I : MỞ ĐẦU
Theo niên giám thống kê 2008. Tính riêng phần diện tích đất tự nhiên
thì Việt Nam có 33.115.000 ha. Đứng thứ 56 trên 220 quốc gia trên thế giới.
Đất đai là tài sản vô giá đối với mỗi quốc gia, là tài nguyên thiên nhiên hữu
hạn có thể phục hồi được, là tư liệu sản xuất đặc biệt và chủ yếu không gì
thay thế được.
Đất đai là tư liệu sản xuất là vì : đất đai vừa là đối tượng lao động( con
người sử dụng công cụ lao động tác động vào đất như cày, cuốc, bừa…nhằm
nâng cao năng suất cây trồng ) vừa là công cụ lao động ( khi con người
không tác động vào đất, đất đai vẫn có khả năng nuôi sống được cây trồng ).
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu là vì: Đặc biệt là vì đất đai
có vai trò rất quan trọng đối với con người và các hoạt động sống trên trái
đất. Nó là môi trường sống của con người, là địa bàn phân bố của các khu
dân cư, các khu công ngiệp, là nơi xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã
hội, an ninh và quốc phòng. Đối với sản xuất nông nghiệp thì đất đai là tư
liệu sản xuất không thể thay thế được, nếu không có đất đai thì sẽ không có
bất kì quá trình sản xuất nào diễn ra, ngoài ra nó còn có một số tính chất
như: có vị trí cố định trong không gian, có độ phì... Chủ yếu là vì đất đai
tham gia vào tất cả quá trình sản xuất của cây trồng.
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước diễn ra ngày càng
mạnh, kèm theo sự gia tăng dân số tự nhiên… đã gây nên áp lực lớn đối với
đất đai. Trước hiện thực đó nhà nước ta đã và đang tăng cường công tác
quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có việc quản lý thị trường bất động sản
- thị trường tiềm năng đang phát triển trong nước. Nhà nước ta đã đề ra
nhiều chính sách trong lĩnh vực này, một trong số đó là vấn đề định giá đất.
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
1
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
Hiện nay định giá đất ở nước ta được tiến hành nhằm phục vụ công tác
tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền

sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng
đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất… Ở Việt Nam giá đất được đưa ra vào ngày 1/1 hàng năm,
và do UBND cấp tỉnh xác định cho từng loại đất và cho từng địa phương
thuộc tỉnh đó.
Theo quyết định của bộ tài chính số 129/2008QĐ-BTC ngày
31/12/2008 về việc ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá, có nhiều phương
pháp được sử dụng trong định giá đất. Một trong các phương pháp đó là
phương pháp thặng dư được sử dụng thông dụng ở nước ta. Nó được quy
định trong tiêu chuẩn số 10 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá đất ở
Việt nam.
Vì vậy để tìm hiểu rõ hơn về phương pháp này, nhóm đoàn kết xin viết
về đề tài: “Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam và khu vực
như thế nào.”
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
2
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
PHẦN II: NỘI DUNG
I. Giới thiệu chung về phương pháp thặng dư.
1.1. Khái quát về phương pháp thặng dư.
1.1.1. Định nghĩa phương pháp thặng dư.
Phương pháp thặng dư còn được gọi là phương pháp phát triển giả
thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai
có giá trị là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra
thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai là phần còn lại sau khi đã trừ đi
chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản
được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ
đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối
tượng định giá.

Theo Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu như
sau: “Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi
mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước
tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất
động sản."
Cơ sở lý luận cho phương pháp thặng dư là: Giá trị vốn hiện tại của
BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả
định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.Giá trị của sự phát
triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính,
trừ tất cả chi phí phát sinh.
Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả.
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
3
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
1.1.2. Nguyên lý của phương pháp thặng dư.
Nguyên

lý

của

phương

pháp

thặng

dư

dựa

trên

lý

luận:

nếu

có

một
người

muốn

mua

một thửa

đất

để

tiến

hành

phát

triển,

hy

vọng

có

được
một

mức

lợi

nhuận

không

ít

hơn

lợi

nhuận

bình thường

khi

đầu

tư

số

tiền
đó

vào

chỗ

khác,

lúc

đó

giá

cả

cao

nhất

mà

ông

ta

tình

nguyện

chi

cho
thửa

đất

đó

là

mức

còn

lại

sau

khi

lấy

giá

nhà

(giá

hỗn

hợp

nhà

đất

trong
tương

lai

được

dự

tính)

trừ

đi

chi

phí

xây

dựng,

chi

phí

nghiệp

vụ,

lợi

tức,
lợi

nhuận

và

thuế.
Ngoài

ra,

phương

pháp

thặng

dư

còn

có

thể

thông

qua

việc

tính

ra
thu

nhập

để

có

được

giá

cả

của

đất

đai

hoặc

nhà

ở.
Phương

pháp

thặng

dư

ngoài

việc

dùng

để

định

giá

đất

đai

ra,

còn
được

sử

dụng

nhiều

trong định

giá

các

hạng

mục

phát

triển

tài

sản

nhà
đất

và

quyết

sách

đầu

tư.

Cụ

thể

có

thể

ứng

dụng

ở

3 mặt

sau

đây:
1.

Xác

định

giá

cả

cao

nhất

mà

nhà

đầu

tư

có

đất

chờ

phát

triển

có
thể

chi

trả.

Ðối

với

mỗi hạng

mục

phát

triển,

nhà

đầu

tư

phải

phân

tích

và
dự

toán

giá

cả

bất

động

sản

sau

khi

đã

hoàn

thành phát

triển,

giá

thành
phát

triển

và

lợi

nhuận

bình

thường

mà

ông

ta

cần

thu

được,

từ

đó

để

xác
định

giá

cao

nhất

của

khu

đất

mà

ông

ta

chi

trả

được,

giá

mua

thực

tế

của
nhà

đầu

tư

phải

thấp

hơn

hoặc

bằng

với

giá

đó

để

bảo

đảm

được

thu

nhập
bình

thường.
2.

Xác

định

lợi

nhuận

định

kỳ

của

hạng

mục

phát

triển

cụ

thể.

Sau

khi
có

được

đất

đai,

chi phí

để

có

được

đất

lúc

đó

là

chi

phí

đã

biết,

lấy

tổng

giá
trị

phát

triển

đất

đai,

trừ

đi

chi

phí

mua

đất, chi

phí

phát

triển

thì

phần

còn
lại

là

lợi

nhuận

thu

được

từ

hạng

mục

phát

triển

đó.

Nếu

khoản

lợi nhuận
đó

cao

hơn

hoặc

bằng

với

lợi

nhuận

mong

muốn

của

nhà

đầu

tư

thì

hạng
mục

đó

là

khả

thi, nếu

không

thì

hạng

mục

đó

phải

tiến

hành

chậm

lại

hoặc
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
4
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
tạm

thời

huỷ

bỏ.
3.

Xác

định

chi

phí

giá

thành

cao

nhất

có

thể

phát

sinh

trong

các
hạng

mục

phát

triển.

Khi

đã xác

định

được

chi

phí

mua

đất

và

lợi

nhuận
mong

muốn,

thì

có

thể

dùng

phương

pháp

thặng

dư

để tính

toán

số

khống
chế

cao

nhất

của

các

chi

phí

giá

thành

trong

quá

trình

phát

triển

để

đảm
bảo

chi phí

giá

thành

của

các

hạng

mục

trong

quá

trình

phát

triển

được
khống

chế

một

cách

có

hiệu

quả.

1.1.3 Công thức cơ bản của phương pháp thặng dư:
Căn

cứ

vào

nguyên

lý

của

phương

pháp

thặng

dư,

công

thức

cơ
bản

dùng

phương

pháp

thặng

dư

để

xác

định

giá

đất

như

sau:
V

=

A

-

(

B

+

C

)

Trong

đó: V

là

giá

cả

của

đất

được

mua

để

phát

triển.
A

là

tổng

giá

trị

phát

triển

hoặc

giá

trị

vốn

của

bất

động

sản

sau
khi đã hoàn thành
phát

triển.
B

là

giá

thành

phát

triển

của

tất

cả

hạng

mục

phát

triển;
C

là

lợi

nhuận

hợp

lý

của

người

phát

triển.
Hoặc:
Giá nhà = Giá nhà- Chi phí xây dựng (l + i + r + p + ir + ip )
l + r + p
Trong đó : i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi
phí cho nhân viên chuyên môn.
r: suất lợi tức bình thường.
p: là suất lợi nhuận bình thường.
Lưu ý : Hai công thức trên chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất và
chi phí của các hạng mục vào thời gian khác nhau, nghĩa là chưa tính đến

Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
5
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
sự khác nhau về giá trị theo thời gian của các chi phí phát triển.
1.1.4. Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thặng dư
 Đặc điểm của phương pháp thặng dư:
Căn

cứ

vào

nguyên

lý

và

công

thức

tính

toán

của

phương
pháp

thặng

dư,

định

giá

theo phương

pháp

thặng

dư

là

phân

tích

trên
góc

độ

của

thương

gia

phát

triển,

để

tính

toán

chi

phí

cao nhất

có

thể

chi
ra

để

mua

đất.

Độ

tin

cậy

của

phương

pháp

thặng

dư

quyết

định

bởi

mấy
điểm

sau đây:
(1)

Xác

định

chính

xác

phương

thức

sử

dụng

đất

tốt

nhất

(bao

gồm

mục
đích

sử

dụng,

cường

độ

sử

dụng,

kiểu

dáng

của

công

trình,

cảnh

quan

bên
ngoài,

thiết

bị

nội

thất

và

bố

cục...)

dựa

trên nguyên

tắc

sử

dụng

hiệu

quả
nhất

và

nguyên

tắc

hợp

pháp

của

định

giá

đất

đai;
(2)

Phán

đoán

chính

xác

giá

tiêu

thụ

cả

đất

đai

và

công

trình

sau

khi
hoàn

thành

xây

dựng trên

cơ

sở

nắm

chắc

tình

hình

thị

trường

bất

động
sản

và

quan

hệ

cung

cầu;
(3)

Xác

định

chính

xác

chi

phí

phát

triển

đất

đai

và

lợi

nhuận

bình
thường

của

công

trình…

Phương

pháp

thặng

dư

có

những

giả

thiết

và

điều

kiện

sau

đây:
(1)

Mặc

dù

tổng

giá

bất

động

sản

hoặc

tiền

thuê

cho

đến

việc

chi
trả

cho

giá

thành

của

các khoản

đều

là

phát

sinh

trong

tương

lai,

nhưng

tất
cả

các

số

liệu

về

tổng

giá

bất

động

sản,

tiền

thuê

và

giá

thành

sử

dụng
trong

định

giá

theo

phương

pháp

thặng

dư

đều

căn

cứ

vào

số

liệu

trước

mắt

để tính

ra.

Ðó

là

vì

rất

khó

dự

tính

được

một

cách

chuẩn

xác

giá

thành,
tiền

thuê

và

những

biến

động nhỏ

của

giá

cả

trong

tương

lai,

đồng

thời
trong

thời

gian

phát

triển,

không

những

tiền

thuê

hoặc

giá tiêu

thụ

sẽ

tăng
lên

(hạ

xuống),

mà

các

loại

giá

thành

phát

triển

cũng

sẽ

tăng

lên

(hạ
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
6
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
xuống).

Cho nên

trong

định

giá

bằng

phương

pháp

thặng

dư

ẩn

chứa

một
giả

thiết

là:

những

biến

động

liên

quan trong

việc

định

giá

theo

phương
pháp

thặng

dư

đó,

trong

thời

gian

phát

triển

sẽ

không

phát

sinh những
biến

động

lớn.

Ðương

nhiên,

nếu

dùng

phương

pháp

định

giá

để

tiến

hành
tính

khả

thi

của các

hạng

mục

hoặc

phân

tích

quyết

sách

đầu

tư,

cũng

có
thể

thông

qua

phân

tích

và

điều

tra

tỉ

mỉ

thị trường

để

dự

tính

số

liệu

về
tiền

thuê

định

kỳ,

giá

tiêu

thụ

và

giá

thành,

hoặc

tiến

hành

cân

nhắc

sự
thay

đổi

thu

chi

một

cách

chính

xác

hơn.
(2)

Giả

thiết

tiền

thuê

và

giá

cả

giao

dịch

bất

động

sản

sẽ

không

hạ

thấp

trong

thời

gian

phát

triển,

đồng

thời

không

xét

đến

những

ảnh

hưởng
của

vật

giá

tăng

lên.
(3)

Giả

thiết

việc

đầu

tư

vào

giá

thành

các

khoản

trong

thời

gian

phát
triển

là

đồng

đều

hoặc đồng

đều

trong

từng

giai

đoạn.
 Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các
điều kiện của thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc tính các chi phí và
giá bán.

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả
các khoản mục khác nhau.
- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định
tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực

Phạm

vi

áp

dụng

của

phương

pháp

thặng

dư.
Từ

công

thức

tính

toán

và

đặc

điểm

của

phương

pháp

thặng

dư,

có
thể

thấy

phương

pháp

thặng

dư

chủ

yếu

là

dùng

để

xác

định

giá

đất

cho
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
7
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
mấy

loại

hình

sau

đây:
(1)

Ðịnh

giá

cho

đất

đai

chờ

phát

triển;
(2)

Ðịnh

giá

nhà

đất

tái

phát

triển

phải

di

chuyển

cải

tạo,

lúc

đó

chi

phí
xây

dựng

trong

công

thức

còn

bao

gồm

cả

chi

phí

di

chuyển.
(3)

Định

giá

đất

trong

công

trình

nhà

đất

hiện

có,

nghĩa

là

lấy

giá

nhà
đất

trừ

đi

giá

nhà,

phần còn

lại

là

giá

đất.
1.2.Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư
Căn

cứ

vào

nguyên

lý

và

đặc

điểm

của

phương

pháp

thặng

dư,
trình

tự

của

phương

pháp

thặng

dư

như

sau:
-

Ðiều

tra

tình

hình

cơ

bản

của

thửa

đất

chờ

định

giá;
-

Xác

định

phương

thức

sử

dụng

phát

triển

đất

đai

tốt

nhất;
- Xác

định

tổng

giá

bất

động

sản

sau

khi

phát

triển;
-

Tính

toán

chi

phí

xây

dựng,

chi

phí

nghiệp

vụ,

lợi

tức,

thuế,

chi

phí
cho

thuê

và

lợi

nhuận mà

người

phát

triển

cần

có...
1.2.1. Điều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá:
(1) Điều tra vị trí đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa
đất với hiện trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp
căn cứ cho việc lựa chọn phương thức sử dụng đất tốt nhất.
(2) Điều tra rõ về diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết
bị cơ sở, để cung cấp căn cứ cho việc tính toán chi phí xây dựng
(3) Điều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính
phủ đối với việc lựa chọn phương thức sử dụng thửa đất đó, suất dung tích,
tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng… để phục vụ cho việc xác

định quy mô, hình dáng công trình
(4) Điều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm
rõ tính chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không và
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
8
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
những quy định có liên quan về quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp… nắm được tình hình của các quyền này chủ yếu là để phục vụ cho
việc xác định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ và tiền cho thuê… sau
khi hoàn thành phát triển.
1.2.2. Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất
Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý
của chính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai đã
được điều tra, xác định phương thức sử dụng đất tốt nhất đối với mỗi thửa
đất (bao gồm: mục đích sử dụng đất, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ
đất đai, chiều cao xây dựng…). Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất
để phát triển thì điều kiện quan trọng nhất để phát triển là phải chọn được
mục đích sử dụng đất tốt nhất, đồng thời phải tính đến nhu cầu của xã hội
và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó.
Ví dụ: Một thửa đất được chính phủ quy định là để xây dựng khách
sạn, chung cư hoặc tòa nhà văn phòng, nhưng khi định giá đất thực tế thì
nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung
cầu và xu hướng đối với khách sạn, chung cư, tòa nhà làm việc của thành
phố và khu vực có thửa đất đó. Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn,
nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão hòa, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ
khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc… nhưng số người muốn
thuê hoặc mua nhà chung cư tăng dần và gần đây lượng nhà chung cư có
thể cung cấp lại tương đối ít, thì có thể chọn xây dựng nhà chung cư là mục
đích sử dụng đất tốt nhất của thửa đất đó.
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11

9