PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐANG ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở MỘT SỐ NƯỚC TRONG KHU VỰC VÀ Ở VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐH NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐH NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TN – MT
KHOA TN – MT












Đ TÀIỀ

“ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐANG
ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở MỘT SỐ NƯỚC TRONG
KHU VỰC VÀ Ở VIỆT NAM”.
LOGO
II. Nội dung
2.1 Khái quát phương pháp so sánh trực tiếp
2.2 Trình tự định giá đất theo phương pháp so sánh trực
tiếp.
I. Đặt vấn đề
2.3. Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp.
III. Kết luận.

2.4. Một số vấn đề định giá đất ở Việt Nam.
Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp
định giá khác nhau, trong đó có phương pháp so sánh
trực tiếp. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương
pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất và
cũng là một trong những phương pháp thông dụng
được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Nhận thấy
tầm quan trọng của phương pháp so sánh trực tiếp
trong việc định giá đất, dưới sự hướng dẫn của thầy
Bùi Nguyên Hạnh, chúng tôi đi nghiên cứu và tìm hiểu
đề tài:
“ Phương pháp so sánh trực tiếp đang được áp dụng ở một số
nước trong khu vực và ở Việt Nam”

1. Khái quát phương pháp so sánh trực tiếp.

2. Trình tự định giá đất theo PPSSTT.

3. Ưu nhược điểm của PPSSTT.

4. Một số vấn đề định giá đất ở Việt Nam.
LOGO

1.1. Định nghĩa

1.2. Đặc điểm của PPSSTT

1.3. Nguyên tắc áp dụng

1.4. Điều kiện áp dụng

LOGO

PPSSTT là phương pháp: xác định giá đất
trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất
tương tự với thửa đất cần định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị
trường vào thời điểm định giá hoặc gần thời
điểm định giá để ước tính giá thị trường của
thửa đất cần định giá.
LOGO
-
Có tính thực tế
-
Áp dụng nguyên tắc thay thế
-
Thiếu cơ sở lý luận
- Yêu cầu nhân viên định giá đất phải có khả năng
vận dụng thực tế
LOGO

Nguyên tắc thay thế: giá cả của 1 thửa đất nào
đó chịu sự ràng buộc giá cả thửa đất có giá trị
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay
thế nó.

Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh có
ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố
hay bộ phận của BĐS đối với tổng giá trị của
nó.
LOGO


* Ở Việt Nam

- Ppsstt được áp dụng để định giá đất khi
trên thị trường có các loại đất tương tự đã
chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với loại đất cần định giá (NĐ188).
LOGO

* Trên thế giới
- Chất lượng thông tin phải cao.
- Thông tin thu thập được có thể so sánh
được.
- Thị trường cần phải ổn định.
- Không có tính ổn định mà phụ thuộc vào
các giao dịch đã thực hiện trên thị trường.
- Người thực hiện phải có kinh nghiệm.
LOGO

2.1. Tổng quát

2.2. Trình tự thực hiện
LOGO

Với ppsstt, khi tiến hành định giá phải lựa chọn
từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực
liền kề có đặc điểm tương tự với thửa đất, khu
đất cần định giá để làm cơ sở.

Việc thu thập thông tin về những thửa đất phải

tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất vào
thời điểm khảo sát.

Giá được tính bằng cách lấy mức bình quân
của các mức giá 3 – 5 thửa đất.
LOGO

* Ở Việt Nam

- Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin.

- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.

- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác
biệt về giá.

- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định
giá.
LOGO
* Trên thế giới

- Thu thập tài liệu giao dịch

- Xác định mẫu giao dịch so sánh

- Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch
thị trường

- Hiệu chỉnh về thời gian


- Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt

- Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng

- Hiệu chỉnh suất dung tích

- Xác định giá cả đất đai
LOGO

3.1. Ưu điểm

3.2. Nhược điểm
LOGO

- Việc xác định giá không yêu cầu nhiều về
kỹ thuật

- Đơn giản, dễ thực hiện

- Là cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ
quan quản lý công nhận

- Có thể kết hợp với các phương pháp khác
để định giá BĐS
LOGO

- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự
trong cùng khu vực

- Các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch

sử

- Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh
nghiệm về kiến thức thị trường
LOGO

- Thứ nhất, thị trường BĐS còn thiếu minh
bạch.

- Thứ hai, việc tiếp cận thông tin sâu về đất đai
chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan công
quyền và những DN lớn.

- Thứ ba, dữ liệu chính xác về giao dịch BĐS
phần nhiều là giao dịch ngầm với mức giá cụ
thể không được tiết lộ.
LOGO

- Thứ tư, xác định giá đất đô thị mỗi nơi một
kiểu.

- Thứ năm, tổ chức thẩm định giá BĐS vẫn
đứng ngoài “sân chơi”.

- Thứ sáu, sự không rõ ràng trong thẩm định
giá là một trong những nguyên nhân khiến thị
trường BĐS liên tục nằm trong trạng thái trồi
sụt thất thường.
LOGO


Thị trường đất đai ngày càng sôi động,vì vậy
việc xác định giá đất là rất cần thiết. Nó tạo điều
kiện cho thị trường đất đai minh bạch hơn.
Ngoài ra cần dựa vào thông tin thu thâp được
để lựa chọn phương pháp phù hợp. Ở nước ta
phương pháp so sánh trực tiếp đã được áp
dụng rộng rãi và có nhiều ưu điểm trong xác
định giá đất.
LOGO
LOGO