Phương pháp thặng dư được áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

Đề tài:
Phương pháp thặng dư được áp
dụng ở một số nước và ở Việt Nam
Nhóm thực hiện:
Đỗ Thị Ánh Hồng
Nguyễn Việt Cường
Hà Đức Linh
Phạm Tiến Đạt
Phạm Hồng Khanh
Đào Tuấn Anh
Lý Minh Hiếu

Giá đất
"Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị
trường - sự quản lí của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản
lí đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công
cụ kinh tế để người quản lí và người sử dụng đất tiếp cận
với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá
sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng
thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh
các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị
trường "Giá đất" được hình thành và vận động theo các
quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang
giá) quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh

5 phương pháp chính để xác định
giá đất
•
Phương pháp thu nhập

•
Phương pháp so sánh trực tiếp
•
Phương pháp thăng dư
•
Phương pháp chi phí
•
Phương pháp phân tích hồi quy

Trong số 5 phương pháp thẩm định,
nổi bật là phương pháp thặng dư được
áp dụng cho đất trống để xây dựng hoặc
đất có công trình trên đất có thể cải tạo
hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp
dụng cho rạp chiếu phim, nhà hát, khách
sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân golf, trung
tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công
viên.

NỘI DUNG

Định nghĩa:
Phương pháp thặng dư còn gọi là
phương pháp phát triển giả thiết hay
phương pháp tính ngược.
Phương pháp thặng dư là phương pháp
thầm định giá mà giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá được xác định căn
cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy

giá trị ước tính của sự phát triển giả định
của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát
sinh để tạo ra sự phát triển đó

Nguyên lý của phương pháp thặng dư
Nếu có một người muốn mua một thửa
đất để tiến hành phát triển, hi vọng có
được mức lợi nhuận không ít hơn lợi
nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó
vào chỗ khác lúc đó giá cả cao nhất mà
ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là
mức còn lại sau khi lấy giá bất động sản
(giá hỗn hợp nhà đất trong tương lai
được dự tính) trừ đi chi phí xây dựng, chi
phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế.

Ứng dụng của phương pháp thặng dư
a) Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tư có đất
chờ phát triển có thể chi trả. Đối với mỗi hạng mục phát
triển, nhà đầu tư phải phân tích và dự toán giá cả bất
động sản sau khi đã hoàn thành phát triển, giá thành
phát triển và lợi nhuận bình thường mà ông ta cần thu
được, từ đó để xác định giá cao nhất của khu đất mà
ông ta chi trả được, giá mua thực tế của nhà đầu tư phải
thấp hơn hoặc bằng với giá đó để đảm bảo thu nhập
bình thường.

b) Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát
triển cụ thể. Sau khi có được đất đai , chi phí để có đươc
đất là chi phí đã biết, lấy tổng giá trị phát triển đất đai, trừ

đi chi phí mua đất, chi phí phát triển thì phần còn lại là lợi
nhuận thu được từ hạng mục phát triển đó. Nếu khoản
lợi nhuận đó cao hơn hoặc bằng với lợi nhuận mong
muốn của nhà đầu tư thì hạng mục đó là khả thi, nếu
không thì hạng mục đó phải tiến hành chậm lại hoặc tạm
thời hủy bỏ.
Ứng dụng của phương pháp thặng dư

c) Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát
sinh trong các hạng mục phát triển.Khi đã xác định được
chi phí mua đất và lợi nhuận mong muốn, thì có thể dùng
phương pháp thặng dư để tính toán số khống chế cao
nhất của các chi phí giá thành trong quá trình phát triển
để đảm bảo chi phí giá thành của các hạng mục trong
quá trình phát triển được khống chế một cách có hiệu
quả.
Ứng dụng của phương pháp thặng dư

Công thức tính toán của phương pháp
thặng dư:
V= A- ( B + C )
V: Là giá cả của đất được mua để phát triển.
A: Là tổng giá trị phát triển hoặc giá vốn của bất động
sản sau khi đã hoàn thành phát triển.
B: Là giá thành phát triển của tất cả các hạng mục phát
triển.
C: Là lợi nhuận hợp lý của người phát triển.

Đặc điểm của phương pháp thặng
dư:

1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất
dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên
tắc hợp pháp của định giá đất đai.
2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình
sau khi hoàn thành xây dựng , trên cơ sở nắm chắc tình
hình thị trường bất động sản và quan hệ cung cầu.
3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận
bình thường của công trình

PHẠM VI ỨNG DỤNG

1. Để đánh giá giá trị bất động sản có
tiềm năng phát triển:
Phương pháp có thể sử dụng cho đất
trống để xây dựng hoặc đất có công trình
trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây
dựng công trình mới trên đất.
Phương pháp thặng dư dựa trên giả
thiết là người mua có thể trả cho bất động
sản phẩn thặng dư sau khi dùng tổng
doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí
đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.

2. Để định giá nhà đất tái phát triển
phải di chuyển cải tạo:
Phương pháp thặng dư áp dụng để định giá nhà đất
tái phát triển phải di chuyển cải tạo.
Tạo ra những lợi thế mới của khu đất đó,khai thác
tốt tiềm năng và đánh giá đúng giá trị trên đất.
Có biện pháp cải tạo và đầu tư đúng mức,hợp lý.

3. Để định giá đất trong công trình
nhà đất hiện có:
Như vậy khi không thể dùng các phương pháp khác
để nắm được giá cả đất đai hoặc công trình một cách rõ
ràng , thì phương pháp thặng dư là phương pháp có hiệu
quả để định giá đất trong công trình nhà đất hiện có.

Bước 1:Điều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ
định giá.
Bước 2:Xác định phương thức sử dụng đất đai phát
triển tốt nhất.
Bước 3:Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát
triển.
Bước 4:Tính toán chi phí xây dựng , chi phí nghiệp
vụ , lợi tức ,thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận mà người
phát triển cần có.
Các bước tiến hành thẩm định giá
theo phương pháp thặng dư

Bước 1: Điều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định
giá.
- Điều tra vị trí của đất đai ,nắm chắc tính chất
của thành phố có thửa đất với hiện trạng sử dụng và
điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp căn cứ cho
việc lựa chọn phương thức sử dụng tốt nhất.
- Điều tra rõ diện tích, hình dáng, tình hình địa
chất, thiết bị cơ sở, để làm căn cứ tính chi phí xây
dựng.
- Điều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy

định của chính phủ đối với việc sử dụng đất đó nhằm
phục vụ cho việc xác định quy mô, hình dáng công
trình.
- Điều tra tình hình quyền lợi của thửa đất đó,
nhằm phục vụ việc xác định giá trị bất động sản, giá
tiêu thụ và tiền thuê, sau khi hoàn thành phát triển.

Bước 2: Xác định phương thức sử dụng đất đai phát triển
tốt nhất.
Căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường
để xác định phương thức sử dụng tốt nhất đối với thửa
đất bao gồm : mục đích sử dụng, tỷ lệ che phủ đất đai…
trong đó điều kiện quan trọng nhất là phải chọn được
mục đích sử dụng tốt nhất

Bước 3: Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển.
Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá bất
động sản sau khi hoàn thành phát triển có thể tính theo 2 cách:
1. Đối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công
nghiệp…thì phải theo giá cả giao dịch thị trường của những bất
động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị
trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác
định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển.
2. Đối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản
thương nghiệp, việc xác định tổng giá bất động sản sau khi
hoàn thành phát triển , có thể căn cứ vào mức tiền thuê và mức
chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng
tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường. Lúc đó,
dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của
việc cho thuê bất động sản được phát triển , rồi dùng phương

pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động
sản. Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây:
tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm trên một đơn vị diện tích,
mức chi phí cho thuê bất động sản, suất lợi tức hoàn vốn bất
động sản, diện tích có thể cho thuê.

Bước 4: Tính toán chi phí xây dựng , chi phí nghiệp vụ , lợi
tức ,thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận mà người phát
triển cần có.
Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư
hạ tầng cơ sở (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn
khu, hệ thống điện).
- Chi phí xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng.
- Chí phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với
nhu cầu phát triển mới.
- Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất
hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong
khu đất: tiếp thị, quảng cáo…
- Lãi vay Ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra
trước thuế nhân lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kỳ
đầu tư.
- Thuế.

5/ Những điều cần xem xét và hạn
chế của phương pháp
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và
tốt nhất.
-
Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi

tùy theo các điều kiện của thị trường.
-
Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc
tính các chi phí và giá bán.
-
Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt
để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian
của dòng tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra
cùng một thời điểm, là không hiện thực.

Một số ví dụ về phương pháp thặng
dư ở các nước trong khu vực:
Tại Trung Quốc hiện nay đang diễn ra một thực trạng bi
thảm, ẩn đằng sau chính sách tái định cư, được thí điểm thực
hiện tại khoảng 20 tỉnh kể từ năm 2008. Bộ Đất đai và Tài
nguyên Môi trườngTrung Quốc trước đây từng hy vọng sẽ lấy
được từ nông thôn 1,8 triệu ha đất.
Mục tiêu lý tưởng của chính sách tái định cư này là trả lại
cho nông nghiệp những đất đai đã bị sử dụng để làm nơi ở của
nông dân, đổi lại, nông dân được đưa vào các khu đô thị mới
được xây dựng lên trên chính những khu đất mà nhà nước vừa
lấy lại của họ.
Nhưng đến nay, những ngôi nhà mới xây và con đường
lớn vừa được trải nhựa lại bị phá bỏ không thương tiếc. Đất đai
của nông dân trong quá trình thí điểm tái định cư được áp dụng
rộng rãi kể trên đã biến thành một nguồn tài nguyên hết sức
béo bở.
Nhờ chênh lệch giá (giữa đất đô thị và đất nông nghiệp)
mà chính quyền thành phố Zhucheng có thể kiếm được mỗi

năm khoảng 22-33 triệu euro tiền lời, với hơn 5.000ha mà họ
có ý định lấy của nông dân để mở rộng đô thị

Trên đây là một số tìm hiểu của
nhóm chúng tôi về phương pháp thặng
dư áp dụng tại việt nam và một số nước
trong khu vực.bài thảo luận con nhiều
thiếu sót mong thầy cùng các bạn góp ý
kiến đánh giá.
Xin cảm ơn!