PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP ÁP DỤNG TRONG KHU VỰC VÀ TẠI VIỆT NAM

1
I- MỞ ĐẦU:
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển
tiếp qua các thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích
luỹ của cải vật chất của xã hội. Chính vì thế khi nền kinh tế xã hội có xu
hướng ngày càng phát triển thì đất đai càng thể hiện được giá trị của nó và
việc xác định giá trị của đất đai trở thành một vấn đề cấp thiết. Ở Việt Nam
cũng như các nước trong khu vực và thế giới đã áp dụng một số phương
pháp định giá đất như phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí Trong đó phương pháp thu
nhập là một trong những phương pháp thường dùng nhất, nó cũng là phương
pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những
tài sản có tính chất cho thu nhập khác.
II – NỘI DUNG:
2.1. Khái quát về phương pháp thu nhập:
a) Định nghĩa phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất
thường dung nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất
đai, nhà ở, bất động sản hoặcnhững tài sản có tính chất cho thu nhập khác.
Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một
loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đấtđai cho một
số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến
2
hang năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn
nhất định để hoàn vốnthống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
Ở Việt Nam:
Theo khoản 2, điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP: Phương pháp thu
nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu

nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất)
của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại
nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Theo khoản 2, điều 5, Nghị định 188/2004/NĐ-CP: Phương pháp thu
nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu
nhập mang lại từ đất.
b) Nguyên lý của phương pháp thu nhập
Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về
diện tích, tínhlâu dài trong sử dụng khi có quyền sử dụng một thửa đất nào
đó, thì đất đai không những cóthể cung cấp những thu nhập hiện thời cho
người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thunhập đó trong những năm
sau. Khi đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trịthu nhập
hoặc giá trị vốn) bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện
được giátrị của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp,
đó chính là nguyên lý củaphương pháp thu nhập.
Ví dụ: một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m2 có thể sản sinh ra 100
nghìn đồng thunhập, người sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ
với mức 5% suất lợi tức hoànvốn, vậy thì giá cả thu nhập đất đai của người
sở hữu đó phải là 2 triệu đồng mỗi m2. Nghĩa là giá đất sẽ bằng thu nhập
3
hàng năm của đất đai ÷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai. Nếu người đó gửi 2
triệu đồng vào ngân hàng với lãi hàng năm là 5%, thì thu nhập hàng năm của
người đó nhận được cũng ngang với mức thu nhập 1 m2 đất đai nói trên.
Cho nên, đối với người chủ sở hữu đất đó, 1 m2 đất giá 2 triệu đồng là
ngang bằng với giá trị của vốn.
Như vậy cách lý giải của phương pháp thu nhập trên đây chỉ là một
hình thức đặc biệttrong điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm không thay
đổi, suất lợi tức hoàn vốn đất đaihàng năm không thay đổi và số năm sử
dụng đất là không có hạn định. Nếu 3 nhân tố nàythay đổi thì công thức tính

toán giá cả thu nhập đất đai sẽ thay đổi, điều này sẽ được nêu ở các công
thức sử dụng trong phương pháp thu nhập.
c) Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập:
* Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi
Nếu thu nhập của đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn
vốn đất đaikhông thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vô hạn thì công
thức tính toán giá cả đất đailà:
P= (4-1)
Trong đó: P là giá cả đất đai
a là thu nhập của đất đai
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
Ví dụ: Cần thẩm định giá thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường
phố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu
360.000.000 đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10.000.000 đ, thuế
98.000.000 đ, suất lợi tức hoàn vốn qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất
kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 12%
năm.
4
Thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê căn nhà là:
360.000.000 đ – 10.000.000 đ – 98.000.000 đ = 252.000.000 đ
Giá trị thị trường của căn nhà =
= 2.100.000.000 (vnđ)
* Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi
Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do sự thay
đổi trong kỹthuật, trong giá sản phẩm, giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất,
nó sẽ làm thay đổi giá trị củađất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể. Đồng
thời suất lợi tức hoàn vốn cũng là một yếu tốlàm thay đổi thu nhập. Giá đất
được tính theo công thức:
P = ∑ (t=1,∞)
Trong đó: P là giá cả của đât đai

P
L(t)
là thu nhập đất đai năm thứ t
t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai.
Ví dụ : Cần thẩm định giá trị thị trường một hợp đồng cho thuê tài
sản, thu tiền mỗi năm một lần vào cuối năm với các thông số sau:
Thời hạn cho thuê: 3 năm
Thu nhập/năm
(triệu đồng)
Suất lợi tức hoàn
vốn
(%)
Năm thứ nhất 130 9,6
Năm thứ hai 130 10,0
5
Năm thứ ba 130 10,5
Giá thị trường của mảnh đất:
P = ∑
= + +
= 322,40 (triệu đồng)
d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập
* Đặc điểm của phương pháp thu nhập:
1. Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý
luận về phân phốicác yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu
nhập. Thu nhập sản sinh từ tổ hợpcác yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do
các nhân tố này phân phối. Thu nhập quy về đấtđai phải là địa tô và thu nhập
do việc sử dụng đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từviệc lấy
tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng
một suấtlợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai .

2. Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập,
nên giá cả cóđược gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như
là một khoản tiền, nếu đemgửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một
khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xemnhư là thu nhập của đất đai, do
đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thểtìm ra giá cả đất
đai.
3. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập
được quyết địnhbởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức
hoàn vốn. Việc xác định thu nhậpcủa đất đai có chuẩn xác hay không, lựa
chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽảnh hưởng trực tiếp
đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai vàxác
6
định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập.
*Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai
để xác định giácả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài
sản hoặc tài sản nhà đất có thulợi. Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định
giá nhà đất dùng cho xí nghiệp đều có thểdùng phương pháp này. Phương
pháp thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lýluận và khả
năng ứng dụng rất rộng.
*Hạn chế của phương pháp:
Đối với việc định giá các bất động sản không cho thunhập, đất dùng
cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên thì phương
phápnày không phù hợp. Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù
hợp đối với tài sảnđất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập
ổn định đối với đất đai và suất lợitức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng
của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triểncủa thị trường nhà đất, nên
xác định được thu nhập là một việc làm khó khăn.
2.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu
nhập trong khu vực:

a) Tính tổng thu nhập
Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theo
những nguyêntắc nhất định. Khi xác định thu nhập thường phải xem xét đến
các điều kiện dưới đây:
1. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ
người sử dụng bìnhthường có tố chất tốt;
2. Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử
dụng loại thu nhậpcó được một cách ổn định và lâu dài;
7
3. Thu nhập đó phải an toàn tin cậy, có nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro
của thu nhập.
b) Tính tổng chi phí
Khi tính tổng chi phí dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau,
phải căn cứ vàotình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí.
c) Xác định thu nhập ròng
Căn cứ vào tính tổng thu nhập và chi phí nói trên tính toán được thu
nhập ròng từ đất:
Thu nhập ròng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí
Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của
người sử dụng,nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự,
lân cận và thông qua so sánh vớicác nhân tố cá biệt để tiến hành điều chỉnh
một cách thích đáng, sau đó xác định thu nhậpròng của đất đai đó.
d) Xác định suất lợi tức hoàn vốn
Khái niệm về suất lợi tức hoàn vốn đất đai:
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai là suất lợi tức hoàn vốn dùng để tính giá
cả đất đai, đượctính bằng tỷ số giữa thu nhập và giá cả đất đai, khi coi thu
nhập là thu nhập sản sinh từ đấtđai. Xác định suất lợi tức phù hợp là một
trong những vấn đề then chốt trong việc tính giá cảđất đai một cách chính
xác theo phương pháp thu nhập.
Phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn

(1) Dùng phương pháp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tương tự
hoặc giốngnhau trên thị trường. Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo
sát nhiều thửa đất để tính giátrị bình quân của thu nhập và giá cả. Phương
pháp cụ thể là: Chọn 4 thửa đất trở lên mới phátsinh giao dịch mà loại hình
8
và tính chất đều có những đặc điểm tương tự với thửa đất chờđịnh giá, rồi
lấy bình quân tỷ suất giữa thu nhập với giá cả của các mẫu để làm suất lợi
tứchoàn vốn.
(2) Thông qua phương pháp lấy suất lợi tức an toàn cộng thêm giá trị
điều chỉnh rủi rođể tìm suất lợi tức hoàn vốn. Suất lợi tức an toàn là lợi
nhuận đầu tư của vốn mà không gặprủi ro, có thể dùng suất lợi tức tiền gửi
định kỳ 1 năm tại ngân hàng làm suất lợi tức an toàn.
Căn cứ vào kết quả phân tích ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế xã
hội đối với đất đai chờ xácđịnh để xác định giá trị điều chỉnh rủi ro.
Tức là, suất lợi tức hoàn vốn = suất lợi tức an toàn +giá trị điều chỉnh
rủi ro.
(3) Phương pháp sắp xếp các loại đầu tư và rủi ro, suất thu lợi,
phương pháp cụ thể là:
Đem các loại hình đầu tư trong xã hội (như tiết kiệm ngân hàng,
khoản vay, kho bạc nhà nước,trái phiếu, cổ phiếu ) suất thu lợi, theo to nhỏ
xếp từ thấp lên cao, sau đó dựa vào kinhnghiệm để phán đoán xem nên đặt
suất lợi tức hoàn vốn của đất đai chờ xác định vào trongphạm vi nào, từ đó
để tìm ra trị số cụ thể của suất lợi tức hoàn vốn cần thiết.
e) Xác định giá cả đất đai
Sau khi đã xác định được thu nhập đất đai, chọn suất lợi tức hoàn vốn
thích hợp, thayvào công thức tính toán, thì sẽ có được giá cả của đất đai.
Thông thường nên chọn nhiều suất lợi tức hoàn vốn có khả năng, tính
ra mấy mức giácả rồi tiến hành phân tích so sánh giữa chúng để xác định
mức giá có khả năng. Đồng thời,cũng cần căn cứ vào tình hình cụ thể, trong
những điều kiện cho phép, sử dụng những phươngpháp định giá khác. Ví dụ

dùng phương pháp so sánh trực tiếp để thử tính giá đất để kiểmchứng kết
9
quả xác định.
2.3.Phương pháp thu nhập ở Việt Nam:
Theo thông tư 145/2007/TT-BTC:Hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CPngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đấtvà khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CPngày
27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Nghị định số
188/2004/NĐ-CP:
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước
sau:
a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu
đất cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà
cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền
thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu
được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng
giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất
thì tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
nói trên của thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy
gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu
theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
10
b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng
thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất,

chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo
các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định
của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà
cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua
bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng
các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu
hao cơ bản của các tài sản trên đất.
c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức
sau:
Thu nhập
thuần túy
hàng năm
=
Tổng thu nhập
hàng năm đã tính
ở Bước 1
-
Tổng chi phí
đã tính ở
Bước 2
d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính =
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi
phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải
là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí
đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp
có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước
thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3
năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính

11
tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá
đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao
động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục
và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do
Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá
do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn
12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất
tại địa phương.
2.4.Ứng dụng của phương pháp
Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng
cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X thuộc vùng
Đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất được lựa chọn để định giá có diện tích
4.000 m
2
được xếp vị trí đất loại 3, một năm trồng 3 vụ lúa tẻ thường. Cơ
quan định giá đất đã tiến hành điều tra, khảo sát thực tế và thu thập các số
liệu trong 3 năm liên tục như sau:
ĐV
tính
2004 2005 2006
Sản lượng lúa thu hoạch
cả năm
kg 6.500 6.000 7.200
Giá bán bình quân năm
2006 (năm định giá đất)
đ/kg 2.500 2.500 2.500
Tổng thu nhập đồng 16.250.000 15.000.000 18.000.000
Chi phí sản xuất đồng 7.930.000 7.500.000 9.108.000

12
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm
(
*
)
kỳ hạn 12 tháng
%/năm 8,0 8,3 8,6
Ghi chú: (∗) Giả sử đây là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại có mức
lãi suất cao nhất tại địa phương.
+ Tổng thu nhập của 3 năm là 49.250.000 đồng.
+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 24.538.000 đồng.
+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là :
= = 8.237.333 (đồng)
+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ tại ngân hàng thương mại quốc
doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân là 8,3%/năm.
+ Giá trị của thửa đất trồng lúa có diện tích 4.000 m
2
tính theo công
thức nêu ở bước 4 mục 2 Phần I Thông tư này sẽ là:
Giá đất ước tính = (8.237.333 : 8,3) x 100 = 99.244.976 (đồng)
Tóm tắt sự khác nhau về việc áp dụng phương pháp thu nhập trong
khu vực và ở Việt Namthể hiện cụ thể qua bảng sau:
Điểm so sánh Khu vực Việt Nam
Các bước thẩm 5 bước 4 bước (không có
13
định bước xác định suất lợi
tức)
Suất lợi tức hoàn
vốn

Xác định dựa vào
tác động giữa các yếu
tố.
Lãi suất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một
năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của
loại tiền gửi VND kỳ
hạn 01 năm (12 tháng)
tại ngân hàng thương
mại nhà nước có mức
lãi suất tiền gửi tiết
kiệm cao nhất trên địa
bàn. (K2,Đ4,NĐ188)
Giá đất Ban hành và cải
tiến một cách thường
xuyên hệ thống giá tiêu
chuẩn theo định kỳ
3năm/lần và được điều
chỉnh phù hợp với
những thay đổi của thị
trường (Trung Quốc).
Do UBND tỉnh
ban hành trong bảng giá
phải được điều chỉnh và
công bố vào ngày 1/1
hàng năm.
(K4, Đ56,
L2003)
Thông tin đất đai Minh bạch, rõ

ràng, thực hiện hệ thống
quyết định tập thể.
Những giao dịch
ở ta phần lớn là ngầm,
chưa công khai, thiếu
minh bạch nên lấy
thông tin từ đó thường
tù mù, rất khó đảm bảo
tính chính xác, khách
14
quan. Những con số
đưa ra hiện nay có thể
nói chỉ là cảm tính,
chưa có tính định lượng
rõ.