đăng kí giao dịch bảo đảm

A. Lời nói đầu:
Trong những năm qua, việc đăng kí giao dịch bảo đảm ( sau đây gọi chung
là ĐKGDBĐ ) ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và
minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có
thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc
đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần. Về phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng,
cũng như tổ chức, cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi
xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói riêng.
Đồng thời thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định
chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp cần xử lý tài sản để thanh
toán nghĩa vụ. Từ đó, góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia
giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân
hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực đến
sự phát triển kinh tế-xã hội của nước ta. Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công
cụ quan trọng để hình thành đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa. Việc đăng ký nêu trên còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về
dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp
chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó.
Hiện nay ngoài những qui định tại Nghị định số 08/2000/NĐ- CP ngày
10/03/2000 của chính phủ còn có những quy định khác trong các văn bản quy
phạm pháp luật quy định về ĐKGDBĐ. Do đó văn bản qui định những vấn đề
chung về ĐKGDBĐ lại có hiệu lực pháp lý thấp hơn một số văn bản có qui định
chuyên ngành về ĐKGDBĐ trong một số Luật chuyên ngành như Luật Hàng
Hải, Luật Đất Đai. Luật Hàng không dân dụng Việt Nam... Trong thời kì hội
nhập nền kinh tế như hiện nay, một số điểm của Nghị định 08/2000/NĐ-CP đã
1
không còn phù hợp với yêu cầu của thực tế nữa. Xuất phát từ yêu cầu từ lý luận
cho đến thực tiễn như vậy, một văn bản qui định về ĐKGDBĐ mới, phù hợp
hơn, đi sâu, đi sát hơn, gần gũi với người dân hơn nữa nhằm thúc đẩy quá trình
phát triển của nền kinh tế nước nhà ra đời là tất yếu. Sau đây là một số tìm hiểu
của người viết về vấn đề ĐKGDBĐ hiện nay ở nước ta.

B. Nội Dung:
I. Khái niệm đăng kí giao dịch bảo đảm:
1, T rong những năm qua, đặc biệt từ năm 2000 đến nay, lĩnh vực đăng ký
giao dịch bảo đảm đã đạt được các kết quả chủ yếu sau đây:
Thứ nhất: Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm đã được xây dựng và
hoàn thiện về cơ bản, tạo cơ sở pháp lý cho việc triển khai đăng ký trong thực tế
thông qua việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của
Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm và tiếp tục được khẳng định trong Bộ
luật dân sự năm 2005, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Hàng hải, Luật Hàng
không dân dụng, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/11/2006 của Chính phủ
về giao dịch bảo đảm v.v… cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong đó,
điểm nổi bật là đã đáp ứng các yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, quy trình
đăng ký, cung cấp thông tin đã được cải tiến, đảm bảo thuận tiện, khoa học và
giảm chi phí. Hệ thống văn bản pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước
ta đã có những bước tiến quan trọng, thực sự tạo được lòng tin của các nhà đầu
2
tư trong và ngoài nước, góp phần khai thông thị trường vốn và đảm bảo an toàn
cho sự vận hành của hệ thống tín dụng Việt Nam.
Thứ hai: Xây dựng hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao
dịch bảo đảm trong cả nước. Đến nay, mọi cá nhân, tổ chức dùng bất kỳ tài sản
nào để bảo đảm đều có cơ quan để đăng ký và tìm hiểu thông tin. Xuất phát từ
quan điểm cải cách hành chính, Bộ Tư pháp đã thành lập các Trung tâm Đăng ký
giao dịch, tài sản tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng thuộc Cục
Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm theo mô hình ngành dọc, gọn nhẹ, nhằm
bảo đảm thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ được giao và có thẩm quyền đăng ký
không theo địa giới hành chính mà khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Trung tâm
nào cũng được, đồng thời các dữ liệu được quản lý tập trung, thống nhất trong
Hệ cơ sở dữ liệu quốc gia các giao dịch, tài sản.
Bộ Giao thông vận tải đã kiện toàn cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng tàu bay, tàu biển thông qua việc hoàn thiện cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt

động của các cơ quan này, trang bị cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ cho công tác
đăng ký.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh đã tiến hành xây dựng và quản lý hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Thành lập 64 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung
là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) nơi có đất, tài sản gắn liền với
đất để thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức kinh
3
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
- Thành lập 257 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường cấp huyện; củng cố 416 Phòng Tài nguyên và Môi
trường cấp huyện đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất cấp huyện) để thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế
chấp là hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Thứ ba: Số lượng đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng tăng, cụ thể:
- Từ tháng 03/2002 đến 03/2008, các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản
thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp đã tiếp nhận và
giải quyết 291.175 đơn yêu cầu đăng ký và 4.717 lượt cung cấp thông tin cho
khách hàng.
- Tính từ nửa cuối năm 2003 đến 2007, theo báo cáo của 40 UBND cấp
tỉnh, thì số lượng đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đạt tổng cộng là
1.899.660 trường hợp, trong đó tại Văn phòng cấp tỉnh là 169.279 trường hợp,
tại Văn phòng cấp huyện là 1.027.547.
- Từ năm 2002 đến năm 2007, Cục Hàng không dân dụng Việt Nam đã

đăng ký 38 giao dịch bảo đảm bằng tàu bay. Các Chi cục đăng ký tàu biển khu
vực đã đăng ký 628 trường hợp thế chấp, cầm cố tàu biển. Qua đó, đã tạo ra một
nguồn vốn lưu động cho các doanh nghiệp vận tải biển, góp phần phát triển kinh
tế biển.
4
2, Khái niệm :
Đăng kí giao dịch bảo đảm là việc đăng kí quyền đối với tài sản phát sinh
từ các giao dịch bảo đảm, theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Các giao
dịch bảo đảm bao gồm:
1) Thế chấp quyền sử dụng đất;
2) Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng
trồng;
3) Thế chấp vườn cây lâu năm;
4) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
5) Thế chấp tàu biển;
6) Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;
7) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.
8) Thế chấp, cầm cố tài sản ( trừ các trường hợp đã nêu ở trên )
9) Cho thuê tài chính;
10) Cho thuê động sản có thời hạn thuê từ một năm trở lên;
11) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua trả chậm, trả dần đối với
tài sản là động sản;
12) Bán có thoả thuận chuộc lại hoặc bán hàng thông qua đại lý đối với tài
sản là động sản;
13) Chuyển nhượng quyền đòi nợ;
14) Giao dịch khác bằng động sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự.
5
II. Ý nghĩa của việc đăng kí giao dịch bảo đảm :
Ở các nước trên thế giới, việc ĐKGDBĐ được thực hiện như một biện

pháp phòng ngừa các rủi ro pháp lí cho các bên trong quan hệ bảo đảm nghĩa vụ,
đặc biệt là nhằm bảo vệ một cách hiệu quả quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận
bảo đảm trong giao dịch bảo đảm cũng như quyền lợi của người thứ ba. Hiện nay
ở nước ta, đã và đang xây dựng dự thảo luật ĐKGDBĐ ( dự thảo 4) với mục tiêu
thiết lập cơ chế minh bạch hoá tình trạng pháp lý của tài sản, góp phần bảo vệ
quyền dân sự chính đáng của mọi người dân và tổ chức, đây là một dịch vụ hành
chính công do Nhà nước cung cấp cho khách hàng là tổ chức, cá nhân để giúp họ
tự bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình trước các rủi ro pháp lý
trong quá trình thiết lập các giao dịch bảo đảm. Dịch vụ này không có tính chất
của một hoạt động thương mại nên không nhằm mục tiêu thu lợi nhuận mà Nhà
nước chỉ thu một khoản lệ phí vừa đủ để thực hiện tốt nhất dịch vụ này cho
người sử dụng dịch vụ. Dự thảo 4 hướng tới mục tiêu sao cho dịch vụ này trở
nên đơn giản nhất, chi phí ít nhất để khiến cho người dân có thể tiếp cận một
cách dễ dàng, thuận lợi đối với dịch vụ ĐKGD BĐ cũng như tìm kiếm các thông
tin về những giao dịch bảo đảm đã được đăng kí.
Mục tiêu căn bản khi soạn thảo dự thảo 4 đó là phục vụ tốt nhất nhu cầu
của người dân. Để thực hiện mục tiêu này, các nhà làm luật hướng tới việc
không giới hạn các giao dịch bảo đảm có thể được đăng kí và đơn giản hoá các
thủ tục đăng kí, tạo điều kiện cho người dân có thể tiếp cận dễ dàng nhất với các
thông tin về những giao dịch bảo đảm đã được đăng kí.
Mặt khác, ĐKGDBĐ là việc Nhà nước ( hoặc các chủ thể khác do Nhà
nước uỷ quyền ) công nhận một tình trạng đã được bảo đảm cho một nghĩa vụ
hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự nhất định. Giá trị pháp lí thực sự của hành vi ĐKGD
BĐ không phải ở chỗ nó nhằm chứng minh sự tồn tại trên thực tế cũng như về
mặt pháp lý của giao dịch bảo đảm đã đăng kí, mà chính là ở chỗ nó thừa nhận
6
một tài sản đã được chủ sở hữu đem bảo đảm cho việc thực hiện một hay nhiều
nghĩa vụ dân sự của chính họ hoặc của người khác đối với bên có quyền. Hành
vi này sẽ là sự kiện pháp lý để làm phát sinh quyền được ưu tiên thanh toán của
bên nhận bảo đảm trong giao dịch bảo đảm đã đăng kí, so với bên nhận bảo đảm

khác trong các giao dịch bảo đảm chưa được đăng kí. Điều đó cũng đồng nghĩa
với việc coi hành vi ĐKGDBĐ là sự kiện pháp lý để " đánh dấu" thứ tự hình
thành các giao dịch bảo đảm đã được xác lập đối với một tài sản và từ đó xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lí tài sản bảo đảm đối với các chủ nợ có bảo
đảm bằng một tài sản. Từ đó có thể nhận thấy, chứng từ chứng nhận ĐKGDBĐ
là một trong những yếu tố quan trọng để Toà Án giải quyết các tranh chấp.
Như vậy, việc ĐKGDBĐ sẽ có những ý nghĩa chính như sau:
Công khai hoá các giao dịch bảo đảm mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm
hiểu, qua đó giúp họ có các thông tin chính xác, tin cậy trước khi quyết định xác
lập các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại, đặc biệt quan trọng đối với hoạt
động đầu tư vốn trong và ngoài nước để phát triển sản xuất, kinh doanh, đặc biệt
là với môi trường lớn mang yếu tố nước ngoài như WTO, APEC, EU... mà nhà
nước ta đang tham gia hiện nay.
Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm trong
trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, góp phần bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong khi giao dịch.
Ngoài ra, việc ĐKGDBĐ còn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị
trường tín dụng, không những phát triển nhanh, mà còn phát triển trong thế ổn
định, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động xét xử của Toà án đối với
các tranh chấp về giao dịch bảo đảm.
Đối với các trường hợp bắt buộc phải đăng kí, nhưng không đăng kí thì
giao dịch bảo đảm có thể bị vô hiệu và không có giá trị với người thứ ba, có
nghĩa là nếu người thứ ba mua tài sản đang được dùng để thế chấp (bảo lãnh )
7
ngân hàng, thì quyền sở hữu của người này vẫn được pháp luật bảo vệ, vì họ mua
bán ngay tình, do không biết tài sản này đang được cầm cố.
III. Phân loại đăng kí giao dịch bảo đảm :
Để phân loại ĐKGDBĐ, có nhiều cách phân loại, nhưng ta có thể phân
loại ĐKGDBĐ theo những tiêu chí chủ yếu sau :
1. Phân loại dựa trên tiêu chí đối tượng đăng kí : bao gồm hai loại là Động

sản và Bất động sản. Động sản bao gồm tàu bay, tàu biển và các động sản khác
theo quy định của Pháp luật. Bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và các tài
sản gắn liền với đất.
2. Phân loại dựa trên tiêu chí các cơ quan ĐKGDBĐ, bao gồm :
a. Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản trực thuộc Cục Đăng kí quốc gia
giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp
b. Cục hàng không Việt Nam thuộc Bộ Giao thông vận tải
c. Chi cục hàng hải, Cảng vụ hàng hải trực thuộc Cục Hàng hải Việt Namb
thuộc Bộ Giao thông vận tải.
d. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh.
e. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
f. Uỷ ban nhân dân xã thuộc vùng sâu vùng xa.
3. Phân loại dựa trên tiêu chí trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan
trong hoạt động ĐKGDBĐ, bao gồm :
a. Chính Phủ
b. Bộ Tư pháp
c. Bộ Giao Thông vận tải
d. Bộ Tài nguyên và Môi trường
e. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
f. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
8