Phân tích tài chính dự án nhà ở cao tầng - CT3, tại Đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội

Trờng Đại học kinh tế quốc dân
Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên

Khóa luận tốt nghiệp
đề tài:
Phân tích tài chính dự án
nhà ở cao tầng ct3 tại đờng lê đức thọ,
mỹ đình, từ liêm, hà nội
Sinh viên thực hiện
: nguyễn thanh lân
Chuyên ngành
: kinh tế địa chính
Lớp
: địa chính
Khóa
: 47
Hệ
: chính quy
Giáo viên hớng dẫn
: pgs.ts hoàng văn cờng
Hà Nội - 2009
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp, ngoài sự
nỗ lực cố gắng không ngừng của bản thân; em đã nhận được sự chỉ dẫn tận
tình, chu đáo của các thầy cô giáo trong Khoa Bất Động Sản và Kinh Tế Tài
Nguyên; của các anh chị tại cơ sở tập thực; những lời động viên giúp đỡ của
gia đình và bạn bè.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tập thể thầy cô giáo trong Khoa,
đặc biệt tới thầy giáo PGS. TS Hoàng Văn Cường đã tận tình hướng dẫn và
chỉ bảo em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.

Chân thành cảm ơn sự góp ý của tập thể anh chị em trong Ban quản lý
dự án Công ty Cổ Phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội, sự giúp đỡ của gia đình
bạn bè để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
C’land : Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hà Nội
BĐS : Bất động sản
UBND : Ủy Ban Nhân Dân
VNĐ : Việt Nam Đồng
VAT : Thuế giá trị gia tăng
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ
Khóa luận tốt nghiệp
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đầu tư có hiệu quả để phát triển kinh tế - xã hội có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
đối với các quốc gia, cũng như là các địa phương. Yêu cầu này lại càng quan trọng
đối với việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của từng doanh nghiệp. Việt Nam đang
trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa,hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế thì
vấn đề đầu tư có hiệu quả càng có ý nghĩa cấp thiết hơn bao giờ hết. Muốn đầu tư
mang lại hiệu quả thì trong quá trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài chính dự
án. Phân tích tài chính dự án là một nội dung phân tích quan trọng trong quá trình
soạn thảo một dự án, nó quyết định tính khả thi của dự án đầu tư.
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh đặc
biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thu
hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…Cho nên vai trò phân tích tài
chính trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại càng có ý nghĩa quan trọng. Các
dự án BĐS luôn là dự án có quy mô lớn, vì vậy trong công tác phân tích tài chính
không được phép sai sót. Nếu mắc phải sai lầm trong tính toán thì kết quả phân tích
sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến dự án đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến

cả sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày càng gia tăng; sự phát triển của nền kinh tế,
kéo theo hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã và đang được triển khai.
Đây là điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển của các công ty kinh doanh
BĐS. Vì vậy công tác phân tích tài chính dự án ngày càng được quan tâm và thực
hiện. Tuy nhiên trong thực tế công tác phân tích tài chính chưa thực sự có được
thống nhất cao về cả nhận thức và hành động; phân tích không sát thực tế; gây ra
tình trạng: chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án chậm tiến độ hoặc dự án phải tạm
dừng giữa chừng.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
1
Khóa luận tốt nghiệp
Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội (viết tắt là C’LAND) là một
doanh nghiệp trực thuộc Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội. Công ty đã
thu hút được nhiều cán bộ, kĩ sư có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm. Với mục
tiêu: đứng vị trí số một trong Tổng Công ty và khẳng định được thương hiệu trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS; muốn vậy Công ty phải ngày càng nâng cao chất lượng
xây dựng các dự án đầu tư - phải hoàn thiện công tác phân tích tài chính các dự án
kinh doanh BĐS; khắc phục những mặt hạn chế trong quá trình phân tích tài chính;
để đảm bảo dự án được lập khi đưa vào thực hiện là khả thi và hiệu quả.
Nhận thấy tính cấp thiết của vấn đề trên; trong thời gian thực tập tại Công ty,
được sự hướng dẫn và giúp đỡ tận tình của PGS.TS Hoàng Văn Cường và các anh
chị tại Ban quản lý dự án của Công ty, em đã mạnh dạn đi sâu tìm hiểu nghiên cứu
đề tài: “Phân tích tài chính dự án nhà ở cao tầng - CT3, tại Đường Lê Đức Thọ,
Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội” do C’LAND làm chủ đầu tư; làm công trình nghiên
cứu khóa luận tốt nghiệp.
2. Mục đích của đề tài
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phân tích tài chính dự án đầu tư
kinh doanh BĐS, đặc biệt là các tiêu chuẩn trong quá trình phân tích tài chính dự án
đầu tư kinh doanh BĐS.

- Đánh giá dự án đầu tư kinh doanh BĐS dưới góc độ khách quan nhất theo hệ
thống pháp lý hiện hành, xem xét các mặt đạt được và chưa đạt được. Từ đó đề xuất
một số một số định hướng trong phân tích tài chính dự án.
- Qua quá trình nghiên cứu đề tài, em mong muốn nắm vững chuyên môn trong
công tác phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS; củng cố và hoàn thiện
những kiến thức đã được tiếp thu trong trường đại học.
3. Đối tượng nghiên cứu
- Những vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư và phân tích tài chính dự án
đầu tư.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
2
Khóa luận tốt nghiệp
- Công tác phân tích tài chính dự án đầu tư “Nhà ở cao tầng CT3” tại Đường Lê
Đức Thọ, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội”.
- Định hướng trong công tác phân tích tài chính dự án “Nhà ở cao tầng CT3” tại
Đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội”.
4. Phạm vi nghiên cứu
Nội dung phân tích tài chính dự án “Nhà ở cao tầng CT3” tại Đường Lê Đức
Thọ, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội tại Công ty C’LAND, dưới góc độ chủ đầu tư,
không mở rộng sang các góc độ khác của các chủ thể khác.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện nội dung công trình nghiên cứu, đề tài sử dụng tổng hợp các
phương pháp nghiên cứu khoa học: Phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp
tổng hợp, so sánh, phương pháp logic, phương pháp phân tích, phương pháp thống
kê… Đề tài có tham khảo một số công trình có liên quan để làm nổi bật kết quả
nghiên cứu.
6. Kết cấu đề tài
Ngoài phần lời nói đầu và phần kết luận, nội dung chính của đề tài được kết
cấu thành 3 chương:
Chương I: Một số vấn đề cơ bản trong phân tích tài chính dự án đầu tư

kinh doanh Bất động sản
Chương II: Phân tích tài chính dự án “Nhà ở cao tầng - CT3”, tại Đường
Lê Đức Thọ - Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất
động sản Hà Nội.
Chương III: Định hướng công tác phân tích tài chính dự án “Nhà ở cao
tầng – CT3” của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
3
Khóa luận tốt nghiệp
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tập thể các thầy cô giáo trong khoa Bất
động sản và Kinh tế tài nguyên, cùng các anh chị trong Ban quản lý dự án của Công
ty C’LAND; đặc biệt tới thầy giáo PGS.TS Hoàng Văn Cường đã tận tình giúp đỡ
em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Mặc dù đã cố gắng nhưng do thời gian,
trình độ và kinh nghiệm có hạn nên khóa luận của em sẽ không tránh khỏi những
thiếu xót. Em rất mong nhận được sự đóng góp của thầy cô và các bạn để khóa luận
của em được hoàn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 05 năm 2009
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thanh Lân
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
4
Khóa luận tốt nghiệp
CHƯƠNG 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh BĐS
Một cách định nghĩa chung nhất đầu tư: là quá trình sử dụng các nguồn lực ở
hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu được các kết quả, thực hiện các mục

tiêu nhất định trong tương lai.
Ta biết rằng, hoạt động đầu tư BĐS gắn liền với kinh doanh BĐS; vì kinh
doanh BĐS là toàn bộ hay một khâu của quá trình đầu tư nhằm mục đích sinh lời.
Việc đưa ra khái niệm tương đối về dự án đầu tư kinh doanh BĐS được dựa trên cơ
sở: khái niệm dự án đầu tư và khái niệm kinh doanh BĐS.
Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn
trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định”.
Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: Hoạt động kinh doanh BĐS gồm có:
kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu
tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ
bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS
Ta xem xét dự án đầu tư kinh doanh BĐS được ở một số giác độ sau: [1]
- Về mặt hình thức: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một tập hợp các hồ sơ tài
liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí liên quan tới
quá trình tạo lập BĐS theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện
những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
5
Khóa luận tốt nghiệp
- Về giác độ quản lý: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một công cụ quản lý
trong việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra BĐS nhằm đem lại các kết quả tài
chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài.
- Về mặt nội dung: dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đề xuất về
việc bỏ vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc
cải tạo những đối tượng là BĐS nhằm mục đích tăng trưởng về số lượng, cải tiến
hoặc nâng cao chất lượng của BĐS trong một khoảng thời gian xác định.
Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư
nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ BĐS.

1.1.2. Sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh BĐS
- Các dự án đầu tư có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc
gia. Đầu tư là hoạt động cơ bản nhất tạo ra cơ sở vật chất kĩ thuật mới hiện đại và
duy trì sự hoạt động của cơ sở vật chất kĩ thuật hiện hành, là điều kiện cho sự phát
triển kinh doanh dịch vụ của quốc gia, doanh nghiệp. Đầu tư kinh doanh BĐS trong
đó có đầu tư cơ sở hạ tầng luôn giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến lược đối
với hạ tầng quốc gia. Đầu tư hạ tầng kĩ thuật luôn phải đi trước một bước so với
các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trò tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng như
điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham gia hoạt động. Một thực tế trong các
năm qua ở nước ta, khi các tỉnh thành thực hiện chính sách thu hút đầu tư thì lĩnh
vực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được kêu gọi đầu tiên và đây là lĩnh vực đầu tư
được hưởng nhiều ưu đãi nhất.
- Dự án đầu tư BĐS là nguồn cung BĐS chủ yếu cho thị trường, là yếu tố làm
gia tăng tài sản cố định xã hội. Mỗi dự án đầu tư BĐS luôn cần lượng vốn lớn để
thực hiện dự án; vì vậy dự án cần phải huy động các nguồn vốn trong xã hội. Khi dự
án đâu tư kinh doanh BĐS mà hiệu quả nó sẽ thu hút được các nguồn vốn: khách
hàng có nhu cầu về BĐS, các ngân hàng tổ chức tài chính, nhà đầu tư góp vốn nước
ngoài Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS là trung gian thực hiện quá trình
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
6
Khóa luận tốt nghiệp
chuyển hóa vốn từ giá trị sang hiện vật (hình thành các BĐS), góp phần huy động
vốn đầu tư phát triển, giúp việc sử dụng các nguồn vốn trong xã hội đạt hiệu quả
- Dự án đầu tư kinh doanh BĐS không chỉ tạo ra cơ sở hạ tầng mà còn cung
cấp không gian cho sự tồn tại, làm việc và nghỉ ngơi. Đầu tư dự án BĐS là điều kiện
để hoàn thành công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Ngoài ra, các dự án đầu tư
nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình còn có vai trò quan trọng – góp phần
vào ổn định xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân góp phần nâng cao chất
lượng và điều kiện sống của nhân dân.
- Nền kinh tế trong quá trình hội nhập và phát triển, nhu cầu về BĐS văn

phòng dịch vụ càng nhiều. Yêu cầu phải có các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đáp
ứng được các yêu cầu cho quá trình phát triển và hội nhập.
- Đầu tư kinh doanh BĐS theo hình thức dự án góp phần trong quản lý, quy
hoạch đô thị, giúp cho đô thị đẹp hơn, phát triển đồng bộ. Đặc biệt đầu tư theo hình
thức dự án góp phần sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý hơn; và giúp tăng
thêm ngân sách Nhà nước.
1.1.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS
- Hoạt động kinh doanh BĐS liên quan tới những loại tài sản cố định không
dời. Bởi tự cái tên BĐS đã nói lên điều này; theo điều 181 Bộ Luật dân sự quy định:
"BĐS là các tài sản không thể di dời". BĐS có thể là: nhà cửa, công trình xây dựng
gắn với đất đai, đất đai Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai có vị trí địa lý
không thể di dời, có giới hạn về không gian và diện tích. Mỗi vùng, khu vực có điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khác biệt, phong tục, tập quán, tín ngưỡng riêng. Do
vậy, hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực, tính vùng miền, tính cá biệt.
- Sản phẩm của hoạt động kinh doanh BĐS là các BĐS. Các BĐS gắn liền với
sự trường tồn của đất đai, ít bị tiêu hủy. Tuổi thọ của các công trình xây dựng là khá
cao. Các BĐS có giá trị lớn, bảo tồn giá trị, là sản phẩm không thể thay thế. Muốn
đầu tư kinh doanh BĐS phải có tiềm lực về tài chính, có chiến lược dài hạn. Quá
trình đầu tư kinh doanh BĐS gồm nhiều khâu, công đoạn. Vì vậy, trong quá trình
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
7
Khóa luận tốt nghiệp
hoạch định chiến lược kinh doanh BĐS đòi hỏi phải xem xét ở nhiều góc độ, và
phải có một trình độ quản lý, kinh doanh, chuyên môn nghiệp vụ nhất định.
- Hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là đặc thù. Tính
đa ngành được thể hiện: trong quá trình sản xuất ta phải quan tâm đến những vấn
đề: kinh tế đất đai, kĩ thuật đề đất đai, quy định về pháp lý, vấn đề về xây dựng
trong khâu lưu thông: xem xét các vấn đề về hoạt động marketing, mua bán, tư
vấn trong khai thác BĐS thì phải xem xét đến các vấn đề về tài chính, quản lý
BĐS Tính đặc thù được thể hiện: BĐS mang tính độc quyền, thị trường BĐS

không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu
- Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố pháp
luật. BĐS là tài sản có giá trị lớn, do đó việc Nhà nước quản lý chung bằng pháp
luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS.
1.2. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
1 2.1. Khái niệm, mục đích, vai trò, yêu cầu của phân tích tài chính dự án
1.2.1.1. Khái niệm
Ta xem xét khái niệm tài chính dự án đầu tư, tài chính dự án đầu tư là: “tất cả
những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư. Bao
gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi, phân phối”. [2]
Vậy phân tích tài chính dự án đầu tư là: tính toán đánh giá phân tích các chỉ
tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư BĐS nhằm giúp cho
các nhà đầu tư lựa chọn và ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.
1.2.1.2. Mục đích
Phân tích tài chính là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn
thảo dự án. Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài
chính thông qua việc:
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
8
Khóa luận tốt nghiệp
+ Xem xét nhu cầu và đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có
hiệu quả dự án đầu tư (như là: xác định quy mô vốn, cơ cấu nguồn vốn, các nguồn
tài trợ cho dự án…).
+ Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án dưới góc
độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Tức là xem xét tất cả các chi phí sẽ
phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, những lợi ích mà dự
án mang lợi. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án.
+ Đánh giá được độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư. Độ an toàn về
mặt tài chính của dự án được thể hiện thông qua: an toàn về nguồn vốn huy động,
khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính, khả năng trả nợ, hoặc an toàn cho các

kết quả tính toán…[3]
1.2.1.3. Vai trò
Phân tích tài chính dự án đầu tư không chỉ quan trọng đối với chủ đầu mà còn
quan trọng với các cơ quan có thẩm quyền quyết định của Nhà nước, các cơ quan
tài trợ vốn cho dự án. [4]
- Đối với chủ đầu tư: Phân tích tài chính dự án cung cấp các thông tin cần thiết
cho chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư hay từ bỏ dự án. Vì mục tiêu của các
chủ đầu tư là đầu tư vào đâu để thu lại lợi nhuận thích đáng nhất. Hay đối với các tổ
chức kinh doanh phi lợi nhuận, phân tích tài chính cũng là một nội dung quan trọng
và rất được trú trọng. Vì các tổ chức này muốn có được các phương án đầu tư hợp
lý dựa trên cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản. Ví dụ:
những dự án phúc lợi xã hội (trường học, y tế, giao thông…công cộng) cần phải
phân tích để sao cho chi phí là thấp nhất nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu xã hội
(chứ không vì mục tiêu lợi nhuận).
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước: Phân
tích tài chính là một trong các căn cứ để xem xét cho phép đầu tư hay không đối với
các dự án có sử dụng vốn ngân sách.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
9
Khóa luận tốt nghiệp
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn: Phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để
quyết định tài trợ cho dự án. Dự án có khả năng trả nợ khi nó được đánh giá khả thi
về mặt tài chính. Điều đó có nghĩa dự án phải đạt hiệu quả tài chính và có độ an
toàn cao về mặt tài chính.
- Phân tích tài chính là cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế xã hội. Cả hai nội
dung phân tích đều phải dựa trên việc so sánh giữa các khoản chi phí bỏ ra và các
lợi ích thu lại.
1.2.1.4. Yêu cầu
Để phân tích tài chính phát huy được vai trò quan trọng thì trong quá trình tiến
hành phân tích tài chính dự án cần phải đảm bảo các yêu cầu sau: [5]

 Số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao.
 Sử dụng phương pháp phân tích phù hợp, hệ thống chỉ tiêu phải phản ánh
đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
 Đưa ra được nhiều phương pháp từ đó lựa chọn phương án tối ưu.
1.2.2. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.2.1. Xác định tổng mức vốn đầu tư
 Khái niệm:
Tổng mức đầu tư là: khái toán chi phí của dự án đầu tư xây dựng công trình,
xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư, làm cơ sở xác định tính khả thi và hiệu
quả của dự án đầu tư, để lập kế hoạch quản lý vốn, là chi phí tối đa được sử dụng
(đối với công trình sử dụng vốn ngân sách Nhà nước).
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình là toàn bộ chi phí dự
tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư là cơ sở chủ
đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư (theo Thông tư
05/2007/TT-BXD).
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
10
Khóa luận tốt nghiệp
Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư
phù hợp với nội dung thiết kế cơ sở.
 Bao gồm các khoản chi phí:
Theo tính chất các khoản chi phí, tổng mức đầu tư có thể phân chia thành các
khoản sau: [6]
• Chi phí vốn cố định:
- Chi phí xây dựng: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, chi
phí tháo dỡ công trình cũ, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng công trình
tạm, công trình phụ trợ, nhà tạm.
- Chi phí thiết bị: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và
chuyển giao công nghệ, lắp đặt thiết bị, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển,
bảo hiểm, thuế và các chi phí khác có liên quan.

- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư: gồm chi phí bồi
thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…chi phí thực hiện tái định cư, chi
phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây
dựng, chi phí trả cho phần kĩ thuật đã đầu tư.
- Chi phí quản lý dự án đầu tư: bao gồm các chi phí để tổ chức để thực hiện
các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án đến khi
nghiệm thu bàn giao công trình đưa vào khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế,
giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chí phí tư vấn khác.
- Chi phí khác: là các chi phí không thuộc chi phí xây dựng, chi phí thiết bị,
chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án và chi phí
tư vấn đầu tư xây dựng đã nói ở trên. Bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản
xuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục
đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
11
Khóa luận tốt nghiệp
• Vốn lưu động ban đầu:
Gồm các chi phí để tạo các tài sản lưu động ban đầu đảm bảo cho dự án có thể
đi vào hoạt động theo các điều kiện kĩ thuật đã dự tính. Bao gồm:
Tài sản lưu động sản xuất: tài sản dự trữ cho quá trình sản xuất (nguyên nhiên
liệu, công cụ, dụng cụ…đang dự trữ trong kho) và tài sản trong sản xuất (giá trị các
sản phẩm dở dang)
Tài sản lưu động lưu thông: tài sản dự trữ cho quá trình lưu thông (hàng hóa,
thành phẩm đang ở trong kho hoặc đang gửi bán) và tài sản trong quá trình lưu
thông (vốn bằng tiền và các khoản phải thu).
• Chi phí dự phòng:
Dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước được khi lập
dự án và chi phí dự phòng cho cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
 Phương pháp tính tổng mức đầu tư

Đây là nội dung quan trọng đầu tiên phải xem xét khi tiến hành phân tích tài
chính dự án đầu tư. Tính toán chính xác tổng mưc đầu tư có ý nghĩa quan trọng đối
với việc xác định tính khả thi của dự án.
Ta có các phương pháp sau để xác định tổng mức đầu tư của dự án:
 Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án [7]
Phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ sở của dự án hay còn
gọi là phương pháp cộng chi phí. Đây là phương pháp căn cứ vào các khoản chi phí
dự tính theo từng bộ phận cấu thành của tổng mức đầu tư rồi tổng hợp thành tổng
mức đầu tư.
Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau:
V = G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
+ V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
12
Khóa luận tốt nghiệp
+ G
XD

: Chi phí xây dựng của dự án.
+ G
TB
: Chi phí thiết bị của dự án.
+ G
GPMB
: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư.
+ G
QLDA
: Chi phí quản lý dự án.
+ G
TV
: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
+ G
K
: Chi phí khác của dự án.
+ G
DP
: Chi phí dự phòng.
Trong đó cách tính toán các chi phí cấu thành tổng mức đầu tư của dự án được
hướng dẫn cụ thể trong thông tư 05/2007/TT-BXD.
 Phương pháp tính theo định mức vốn
Phương pháp này căn cứ vào định mức chi phí vốn đầu tư trên một đơn vị sản phẩm
(hay còn gọi là suất đầu tư) theo từng loại công trình để xác định tổng mức đầu tư
xây dựng công trình.
Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau: [8]
V = Q
Dự án
x S
vốn đầu tư

x K
Trong đó:
V: tổng mức đầu tư của dự án
Q
Dự án
: công suất thiết kế của dự án
S
Vốn đầu tư
: Suất vốn đầu tư xây dựng
K: Hệ số điều chỉnh
Suất vốn đầu tư xây dựng: là chỉ tiêu kinh tế - kĩ thuật tổng hợp, là công cụ
giúp cho cơ quan quản lý, chủ đầu tư, nhà tư vấn xác định tổng mức đầu tư của dự
án; là cơ sở để lập kế hoạch và quản lý nguồn vốn đầu tư và xác định hiệu quả của
dự án đầu tư. Suất vốn đầu tư xây dựng công trình bao gồm các chi phí cần thiết cho
việc xây dựng, mua sắm và lắp đặt thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng
và các khoản chi phí khác. Tuy nhiên suất vốn đầu tư còn thiếu một số khoản mục
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
13
Khóa luận tốt nghiệp
chi phí như là: chi phí thuê tư vấn, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, lãi vay
trong thời gian xây dựng Vì vậy mà khi sử dụng cách tính toán này ta phải nhân
với hệ số điều chỉnh (hệ số K trong công thức) để bổ sung, sao cho tính đúng và đầy
đủ mọi chi phí trong tổng mức đầu tư. Khi tính tổng mức đầu từ bằng cách này
được kết quả rất nhanh, tuy nhiên kết quả lại không chính xác. Vì vậy, yêu cầu
trong tính tổng mức đầu tư phải sử dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để
tính toán.
Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở
STT Loại công trình Đơn vị tính
Suất vốn
đầu tư

Trong đó
Xây
dựng
Thiết bị
I Nhà chung cư cao tầng
1 Nhà từ 6 đến 8 tầng, kết cấu
khung chịu lực bê tông cốt thép
(BTCT); tường bao xây gạch;
sàn, mái BTCT đổ tại chỗ
1000đ/m
2
sàn 2.880 2.360 253
2 Nhà từ 9 đến 15 tầng, kết cấu
khung chịu lực BTCT; tường bao
xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại
chỗ
1000đ/m
2
sàn 3.100 2.570 233
3 Nhà từ 16 đến 19 tầng, kết cấu
khung chịu lực BTCT; tường bao
xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại
chỗ
1000đ/m
2
sàn 3.500 2.790 410
4 Nhà từ 20 đến 25 tầng, kết cấu
khung chịu lực BTCT; tường bao
xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại
chỗ

1000đ/m
2
sàn 3.950 3.100 460
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
14
Khóa luận tốt nghiệp
II Nhà ở riêng lẻ
1 Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết
cấu xây gạch, mái BTCT đổ tại
chỗ
1000đ/m
2
sàn 1.540 1.400
2 Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu
khung chịu lực BTCT; tường bao
xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại
chỗ
1000đ/m
2
sàn 2.370 2.150
3 Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng,
kết cấu khung chịu lực BTCT;
tường bao xây gạch; sàn, mái
BTCT đổ tại chỗ
1000đ/m
2
sàn 2.950 2.690
(Trích: Phần 1 Mục I phần II Công văn số 1600/BXD-VP, Công văn công bố
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007 của Bộ Xây Dựng, ngày 25 tháng 07
năm 2007)

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở trong bảng trên bao gồm các chi
phí cần thiết để xây dựng công trình nhà ở tính trên 1m
2
diện tích sàn xây dựng.
Trong đó phần chi phí thiết bị đã kể bao gồm các chi phí mua sắm, lắp đặt thang
máy và các thiết bị phục vụ vận hành, máy bơm nước. Suất vốn đầu tư xây dựng
công trình nhà ở chưa có chi phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật và chi phí
cho phần ngoại thất bên ngoài công trình.
Phương pháp này tính toán nhanh nhưng không chính xác, và chưa cụ thể
được từng khoản mục vốn cũng như cơ cấu sử dụng vốn của dự án. Hiện nay, người
ta thường kết hợp hai phương pháp này trong xác định tổng mức đầu tư.
Ngoài hai phương pháp xác định tổng mức trên, người ta còn có thêm hai
phương pháp nữa, nhưng chúng ít được sử dụng:
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
15
Khóa luận tốt nghiệp
 Phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo số liệu của các công trình xây
dựng có chỉ tiêu kinh tế - kĩ thuật tương tự đã thực hiện
Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những công
trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, qui mô, công suất của dây chuyền thiết
bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau.
Tuỳ theo tính chất, đặc thù của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế- kỹ
thuật tương tự đã thực hiện và mức độ nguồn thông tin, số liệu của công trình có thể
sử dụng một trong các cách khác nhau để xác định tổng mức đầu tư cuả dự án.
 Phương pháp kết hợp để xác định tổng mức đầu tư
Áp dụng đối với các dự án có nhiều công trình thì ta sẽ sử dụng kết hợp các
phương pháp đã nêu ở trên để xác định tổng mức đầu tư của cả dự án.
Sau khi xác định được tổng mức chi phí đầu tư ta phải lập bảng tổng mức đầu
tư phân theo các yếu tố cấu thành và xác định được cơ cấu sử dụng vốn của dự án.
Để đảm bảo quá trình huy động vốn đáp ứng được cho nhu cầu sử dụng vốn,

tổng mức đầu tư còn được dự tính cho từng giai đoạn của dự án đầu tư. Vì vậy, ta
phải xác định được nhu cầu sử dụng vốn cho từng giai đoạn dự án đầu tư thông qua
bảng tiến độ thực hiện dự án.
1.2.2.2. Xác định các nguồn vốn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi
nguồn về mặt số lượng và tiến độ
Các nguồn tài trợ cho dự án được xác định:
- Nguồn vốn của chủ sở hữu
- Nguồn vốn huy động từ đối tác và khách hàng
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng
- Nguồn khác: tài trợ từ ngân sách, các khoản tài trợ…
Khi đã xác định được các nguồn tài trợ cho dự án, ta phải xác định cơ cấu của
các nguồn. Tức là tính toán được tỉ trọng vốn của từng nguồn huy động chiếm trong
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
16
Khóa luận tốt nghiệp
tổng mức đầu. Căn cứ vào nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện công việc và cơ cấu các
nguồn vốn tài trợ ta lập đượcbảng tiến độ huy động vốn hàng năm theo từng nguồn
cụ thể.
1.2.2.3. Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và tính toán các luồng tiền
của dự án
 Xác định doanh thu của dự án
Doanh thu của dự án bao gồm các doanh thu do bán sản phẩm chính, sản
phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp bên ngoài. Doanh thu của dự
án được tính cho từng năm hoạt động của dự án. Ta căn cứ vào kế hoạch sản xuất
và tiêu thụ sản phẩm hàng năm của dự án để dự tính doanh thu. Doanh thu của dự
án được tổng hợp thành bảng doanh thu dự kiến của dự án.
 Kế hoạch trả nợ của dự án
Để lên được kế hoạch trả nợ cho dự ta phải căn cứ vào cam kết của dự án
với ngân hàng trong việc cho vay từng nguồn vay. Ta xem xét tới các nội dung như:
thời gian trả nợ, mức tiền trả nợ hàng năm, lãi suất từng nguồn vay. Ta còn phải

xem xét các nguồn trả nợ: lợi nhuận, khấu hao. Từ đó ta lập được bảng kế hoạch trả
nợ vốn vay và lãi vay.
 Dự trù lỗ lãi
Sau khi dự tính toán được doanh thu dự kiến, lập bảng kế hoạch trả nợ vốn, ta
phải xác định chi phí sản xuất của dự án để lập được bảng dự trù lỗ lãi.
Chi phí hoạt động hàng năm của dự án bao gồm:
- Chi phí phân bổ cho khấu hao
- Chi phí xây dựng thiết bị
- Chi phí đất (nếu nộp tiền thuê đất hàng năm)
- Lãi tiền vay phải trả hàng năm
- Chi phí khác
Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí hàng năm, tiến hành dự
tính mức lỗ lãi. Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh hiệu quả tuyệt đối trong
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
17
Khóa luận tốt nghiệp
từng năm hoạt động của đời dự án. Đến đây, ta lập được bảng dự trù lỗ lãi của dự
án.
 Xác định dòng tiền của dự án
Dòng tiền của dự án bao gồm dòng tiền thu vào và dòng tiền chi ra. Đó là
những khoản thu chi từng năm của dự án. Dòng tiền ròng của dự án – mức chênh
lệch giữa các khoản thu và các khoản chi trong từng năm hoạt động của dự án.
Dòng tiền được sử dụng để tính các chỉ tiêu hiệu quả là tiền sau thuế.
Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền ròng – Dòng thuế
Để xác định các dòng tiền ta phải căn cứ vào bảng tính doanh thu dự kiến và
bảng dự trù lỗ lãi.
1.2.2.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án [9]
 Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp
- Hệ số vốn tự có so với vốn vay: hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1. Đối với
dự án thuận lợi có triển vọng thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1 hoặc bằng 2/3 thì dự án

thuận lợi.
- Tỉ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lơn hơn hoặc bằng 50%. Đối
với dự án thuận lợi có triển vọng thì tỉ trọng này khoảng 40% thì thuận lợi.
 Chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án
• Chỉ tiêu lợi nhuận thuần (W – Worth): được tính từng năm hoặc tính từng giai
đoạn hoạt động của dự án.
Cách tính: W
i
= O
i
– C
i

Trong đó:
W
i
: Lợi nhuận thuận của i
O
i
: Doanh thu thuần năm i
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
18
Khóa luận tốt nghiệp
C
i
: Các chi phí năm thứ i. Bao gồm tất cả các khoản chi có liên quan đến sản
xuất kinh doanh ở năm i, như là: chi phí sản xuất,, chi phí khấu hao, trả lãi vốn vay,
thuế thu nhập, các chi phí khác.
Tổng lợi nhuận thuần cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại được xác định:
1 2

1 2
1
W W W
(W) = W
(1 ) (1 ) (1 )
n
n
ipv
n
i
PV
r r r
=
= + + +
+ + +
∑
Tuy nhiên trong thực tế khi lập dự án ta có thể lấy mức lợi nhuận thuần ta tính
lợi nhuần thuần bình quân dự án để đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư.
• Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án
Khái niệm: thu nhập thuần của dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng
các khoản thu và các khoản chi phí của cả đời dự án đưa về thời điểm đó.
Thu nhập thuần của dự án để đánh giá đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án. Ta
thấy chỉ tiêu thu nhập thuần dự án không chỉ là tổng lợi nhuận thuần từng năm của
cả đời dự án mà còn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động
kinh doanh mang lại: giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án, thu
hồi vốn lưu động…
Thu nhập thuần của dự án tính chuyển về mặt bằng hiện tại được tính theo
công thức sau:
0 0
(1 ) (1 )

n n
i i
i i
i i
B C
NPV
r r
= =
= −
+ +
∑ ∑
Trong đó:
+ NPV: thu nhập thuần của dự án
+ B
i
: Khoản thu năm thứ i. Bao gồm: doanh thu năm thứ i, giá trị thanh lý
tài sản cố định ở các thời điểm trung gian và cuối đời dự án, vốn lưu động
bỏ ra ban đầu và thu về cuối đời dự án…
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
19
0
1
(1 ) (1 )
n
i i
i n
i
B C Sv
NPV Iv
r r

=
−
= − +
+ +
∑
Hoặc
Khóa luận tốt nghiệp
+ C
i
: Khoản chi phí của năm thứ i. Bao gồm: chi phí vốn đầu tư ban đầu để
tạo ra tài sản cố định và tài sản lưu động ở các thời điểm trung gian, chi
phí vận hành hàng năm của dự án.
+ n: số năm hoạt động của đời dự án
+ r: tỉ suất chiết khấu đã được chọn
+ Iv
0
: Vốn đầu tư ban đầu
+ Sv: Giá trị thanh lý
Chỉ tiêu giá trị hiện tại của thu nhập thuần được xem là chỉ tiêu chuẩn quan
trọng để đánh giá dự án đầu tư.
Cách sử dụng chỉ tiêu NPV: dự án được chấp nhận khi NPV ≥ 0, khi đó tổng
các khoản thu nhập của dự án ≥ tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về mặt bằng
hiện tại. Ngược lại, dự án sẽ bị bác bỏ khi NPV ≤ 0, khi đó thu nhập không đủ bù
đắp các khoản chi phí bỏ ra. Ngoài ra, chỉ tiêu NPV còn được sử dụng khi lựa chọn
các dự án loại trừ nhau.
 Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (hệ số hoàn vốn: RR – Rate of Return)
Chỉ tiêu này nếu tính cho từng năm (RR
i
) thì nó phản ánh mức lợi nhuận thu
được từng năm tính trên một đơn vị vốn đầu tư hoặc phản ánh mức độ thu hồi vốn

đầu tư ban đầu nhờ lợi nhuận thu được hàng năm.
Công thức tính:
Trong đó:
W
ivp
: Lợi nhuận thuần của năm thứ i tính về mặt bằng hiện tại (thời điểm dự án
bắt đầu đi vào hoạt động)
IV
0
: Vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động
RR
i
có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
20
0
W
ipv
i
RR
IV
=
0
W
pv
RR
IV
=
1
0

( )
(1 )
( )
(1 )
n
i
i
i
n
i
i
i
B
B PV B
r
C
C PV C
r
=
=
+
= =
+
∑
∑
Khóa luận tốt nghiệp
Nếu chúng ta tính tỉ suất lợi nhuận vốn đầu tư bình quân năm của đời dự án (kí
hiệu là
RR
) công thức xác định là: . Trong đó

W
pv
là lợi nhuận của đời
dự án tính về mặt bằng hiện tại.
 Tỉ số lợi ích – chi phí (B/C – Benefits Costs Ratio)
Tỉ số lợi ích chi phí được xác định bằng tỉ số giữa lợi ích thu lại và chi phí bỏ
ra. Lợi ích và chi phí của dự án có thể tính theo giá trị ở mặt bằng thời điểm hiện tại
hoặc thời điểm tương lai. Tuy nhiên, trong thực tế người ta thường quy về mặt bằng
hiện tại.
Công thức tính:
Trong đó:
B
i
: Doanh thu (lợi ích) ở năm thứ i
C
i
: Chi phí năm thứ i
PV(B): Giá trị hiện tại các khoản thu (bao gồm doanh thu ở các năm của dự án)
PV(C): Giá trị hiện tại của các khoản chi
Lưu ý: Khi tính chỉ tiêu B/C, giá trị thanh lý tài sản được khấu trừ vào tổng
chi phí sau khi đã chuyển về mặt bằng hiện tại.
Ngoài ra, chỉ tiêu B/C còn có thể tính được theo cách sau:
( )
( )
B AV B
C AV C
=
Trong đó:
AV(B): (Annual Value of Benefits) - Doanh thu (lợi nhuận) đều đặn hàng năm
AV(C): (Annual Value of Costs) – Chi phí đều đặn hằng năm

Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
21