Công tác quản lý dự án nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông INTRACOM

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Công tác quản lý dự án nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư xây
dựng hạ tầng và giao thông INTRACOM
I. Tổng quan chung về công ty INTRACOM và tình hình đầu tư xây
dựng nhà ở tại công ty.
1. Tổng quan chung về công ty INTRACOM
1.1 Quá trình hình thành, các ngành nghề kinh doanh chính của công
ty
Công ty đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông INTRACOM tiền thân là Công ty
đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông đô thị 100% vốn nhà nước. Chính thức hoạt
động theo mô hình công ty cổ phần từ năm 2006.
Công ty hoạt động theo nhiều ngành nghề lĩnh vực như xây dựng và kinh doanh
bất động sản đầu tư quản lý dự án xây dựng và lắp đặt các công trình, tư vấn, kinh
doanh dịch vụ và một số ngành khác, phấn đấu trở thành một công ty lớn mạnh có
tiềm lực cũng như uy tín ngày một nâng cao.
1.2 Tình hình đầu tư phát triển của công ty những năm qua
1.2.1 Các hoạt động đầu tư trong nội bộ công ty
 Đầu tư vào nguồn nhân lực
Có thể nói ở các công ty thì nguồn nhân lực đóng vai trò ảnh hưởng trực tiếp
tới chất lượng sản phẩm mà công ty đó tạo ra vì vậy công ty luôn chú trọng tới việc
đầu tư vào nguồn nhân lực.
 Đầu tư mua sắm trang thiết bị, hoàn thiện cơ sở vật chất trong công ty
Là công ty chuyên đầu tư xây dựng các công trình nhà ở và thuỷ điện vì vậy
công ty luôn chú trọng đầu tư vào nâng cao hệ thống trang thiết bị nhằm nâng cao
hiệu quả cho người lao động, cũng như đảm bảo chất lượng các công trình và theo
kịp tiến độ mà khách hàng yêu cầu.
1.2.2 Đầu tư ra ngoài công ty
Đầu tư vào lĩnh vực xây dựng luôn là tôn chỉ, là hướng đi chính cho công ty
1
1
1

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
từ khi thành lập cho tới nay. Việc đầu tư vào các công trình xây dựng luôn được đầu
tư đúng mức với nguồn vốn tự có của công ty và nguồn vốn đi vay ngân hàng. Các
công trình xây dựng cũng mang lại đa phần lợi nhuận cho công ty. Đầu tư cho các
công trình xây dựng thường chiếm 75% quỹ đầu tư của công ty, với các công trình
thuỷ điện hay nhà ở, số vốn cần lớn vì vậy công ty cũng có những chính sách đầu tư
với tỷ lệ vốn phù hợp cho từng công trình mà công ty thực hiện.
2. Tình hình xây dựng nhà ở tại công ty
2.1 Vai trò của xây dựng nhà ở đối với tình hình kinh doanh của công ty
Đầu tư xây dựng nhà ở là một trong hai mảng sản xuất kinh doanh của công ty,
mang lại lợi nhuận lớn cho công ty, là thế mạnh của công ty, khẳng định vị thế của
công ty trên thương trường. Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở luôn được công ty
quan tâm nhiều nhất, do đây là hoạt động mũi nhọn của công ty, đi cùng sự hình
thành và phát triển công ty. Từ công tác nghiên cứu các dự án chuẩn bị đầu tư, cho
tới việc thực hiện các dự án và quản lý vận hành các dự án đó. Các dự án nhà ở của
công ty thường là các dự án xây chung cư và văn phòng cho thuê, bên cạnh đó là
những biệt thự thấp tầng. Đa phần các dự án không phải là nguồn vốn nhà nước, mà
là nguồn vốn của công ty và các nguồn vốn vay ngân hàng cũng như các nguồn mà
công ty huy động được. Việc quản lý dự án đang được công ty thực hiện với nhiều
dự án, trong đó dự án nhà luôn được quan tâm nhiều nhất do đặc thù xây dựng nhà
đa phần là để bán và các văn phòng cho thuê, vì vậy việc quản lý đặt ra rất cấp thiết.
2.2 Các dự án nhà ở tiêu biểu của công ty trong các năm qua
Các dự án nhà mà công ty đã và đang thực hiện trong thời gian vừa qua
2
2
2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Bảng 1: Bảng các dự án nhà ở do công ty INTRACOM quản lý
STT Tên dự án Tên thường
gọi

Địa điểm ĐT Tổng mức ĐT
1 Dự án khu văn phòng, dịch
vụ công cộng và nhà ở để
bán
Dự án BĐS –
Intracom 1
Xã Trung Văn - Từ
Liêm – Hà Nội
625 tỷ đồng
2 Dự án văn phòng, nhà ở tái
định cư, nhà ở để bán
Dự án BĐS –
Intracom 2
Xã Phú Diễn – Từ
Liêm – Hà Nội
212 tỷ đồng
3 Dự án nhà ở cho giáo viên,
cán bộ CNV học viện cảnh
sát
Dự án BĐS –
Intracom 3
Cổ Nhuế - Từ Liêm –
Hà Nội
4 Dự án nhà ở Intracom 4 cho
người có thu nhập thấp
Dự án BĐS –
Intracom 4
Xã Phú Diễn – Từ
Liêm – Hà Nội
5 Dự án khu nhà ở Intracom 5 Dự án BĐS –

Intracom 5
Khu đô thị mới Xuân
Phương - Từ Liêm –
Hà Nội
180 tỷ đồng
6 Dự án chung cư Xuân
Phương – Intracom 6
Dự án BĐS –
Intracom 6
Khu đô thị mới Xuân
Phương - Từ Liêm –
Hà Nội
211 tỷ đồng
7 Dự án nhà ở cao tầng kết hợp
văn phòng
Dự án BĐS –
Intracom 7
Xã Vĩnh Ngọc – Đông
Anh – Hà Nội
8 Dự án xây dựng nhà để bán Dự án BĐS –
Intracom 9
Mạc Thị Bưởi – Hai
Bà Trưng – Hà Nội
10 Dự án công ty 208 -
INTRACOM
Dự án BĐS –
Intracom
Đại Kim – Hoàng Mai
– Hà Nội
11 Dự án xây nhà ở và văn

phòng cho thuê
Dự án BĐS –
Intracom
số 9 Lê Đại Hành –
Ninh Bình
(Nguồn: Phòng dự án nhà 1)
3
3
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
II. Thực trạng công tác quản lý dự án nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư
xây dựng hạ tầng và giao thông INTRACOM
1. Khái quát tình hình đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty các năm
qua
Tình hình xây dựng nhà ở của công ty các năm qua có sự phát triển đáng kể khi
công ty đã nhận thấy vai trò của việc xây dựng nhà ở đối với tình hình phát triển của
công ty.
- Quản lý dự án là một yêu cầu bắt buộc khi thực hiện các dự
án. Việc quản lý dự án giúp cho công ty có thể kiểm soát tình
hình sử dụng vốn, nhân lực, nguồn lực của dự án, tiến độ các
công trình… Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều
phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của
dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đứng thời hạn,
trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu
đã định về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ bằng
phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.
- Quản lý dự án là một yêu cầu bắt buộc khi thực hiện dự án nói
chung và các dự án nhà ở nói riêng. Bởi vì mỗi dự án đều sử
dụng một nguồn lực riêng, mà đa phần các nguồn lực rất lớn,
vì vậy sẽ là không hoàn thành được các mục tiêu đã đề ra cho

các dự án nếu không có một kế hoạch quản lý phù hợp. Bên
cạnh đó thời gian thực hiện các dự án thường dài do đó quản
lý dự án sẽ điều phối các nguồn lực cũng như thời gian một
cách hợp lý. Mỗi dự án thường gồm nhiều khâu rất phức tạp
và có tính chất công việc, nguồn lực, thời gian, tiến độ và
nhiệm vụ khác nhau. Vì vậy việc quản lý dự án cho phép liên
kết các bộ phận, các khâu với nhau, tạo ra một dự án liền
mạch.
- Hoạt động quản lý dự án nhà ở tại công ty được hiện một
cách thường xuyên. Việc quản lý các dự án nhà ở được ban
quản lý dự án phối hợp cùng các phòng dự án nhà và các
phòng ban khác thực hiện. Quản lý diễn ra trên mọi mặt của
4
4
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
dự án, nó có tác dụng gắn kết các phần các bộ phận của dự án
với nhau, làm cho dự án hoạt động một cách linh hoạt và có
hệ thống. Hoạt động quản lý dự án được tiến hành qua tất cả
các giai đoạn của dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai
đoạn thực hiện dự án đầu tư, giai đoạn nghiệm thu công trình
tới giai đoạn dịch vụ khi vận hành và khai thác dự án.
- Các nội dung của quản lý dự án bao gồm: lập kế hoạch tổng
thể dự án; quản lý phạm vi; quản lý thời gian và tiến độ dự án;
quản lý chất lượng dự án; quản lý chi phí; quản lý hoạt động
cung ứng mua bán; quản lý rủi ro dự án; quản lý nhân lực;
quản lý thông tin.
- Theo nghị định 12/2009/NĐ-CP của chính phủ thì quản lý thi
công xây dựng công trình bao gồm: quản lý chất lượng xây
dựng; quản lý tiến độ xây dựng; quản lý khối lượng thi công

xây dựng công trình; quản lý an toàn lao động trên công
trường xây dựng; quản lý môi trường xây dựng. Tuy nhiên,
việc quản lý dự án nhà ở thường đơn giản hơn so với các dự
án khác, do dự án nhà ở đa phần là các dự án là nguồn vốn tự
có và vốn vay, rất ít dự án sử dụng vốn nhà nước vì vậy việc
quản lý dự án cũng dễ dàng và thuận tiện hơn.
- Công tác quản lý dự án đã và đang được công ty thực hiện với
tất cả các dự án nhà ở tại công ty, các dự án do công ty làm
chủ đầu tư, cũng như các dự án do tổng công ty là chủ đầu tư,
công ty chỉ là đơn vị chỉ định thực hiện các dự án đó. Tuy
nhiên, việc quản lý mỗi dự án nhà ở khác nhau là khác nhau,
do đặc thù của mỗi dự án ở có các mục tiêu khác nhau, địa
điểm khác nhau, nguồn vốn khác nhau, hướng tới các đối
tượng khác nhau … Vì vậy, với mỗi dự án công ty cần có một
chiến lược quản lý dự án phù hợp với từng dự án đó.
2. Các mô hình quản lý hoạt động xây dựng nhà ở tại công ty
Đa phần các dự án do công ty tự làm chủ đầu tư, một số còn lại là các dự án do
tổng công ty làm chủ đầu tư, uỷ nhiệm cho công ty làm chủ đầu tư thứ phát, thực
5
5
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
hiện và quản lý các dự án đó. Với mỗi dự án, công ty luôn thành lập một ban quản lý
dự án. Ban quản lý cũng được công ty quản lý và giám sát các hoạt động quản lý dự
án. Có vị trí tương ứng với một phòng ban trong công ty, thực hiện các nghĩa vụ và
trách nhiệm như một phòng ban chính. Đa phần các dự án sẽ có một ban quản lý dự
án riêng, gồm nhân sự trong ban quản lý dự án và các phòng đầu tư dự án nhà 1, 2.
Tổ chức thực hiện và chịu sự giám sát của Hội đồng quản trị công ty và Giám đốc
công ty nhằm hướng các dự án của công ty được quản lý theo hình thức “ Chủ đầu
tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án”.

- Sơ đồ tổ chức quản lý dự án: Cơ cấu tổ chức quản lý dự án,
chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong công ty được
thể hiện trong sơ đồ sau:
Sơ đồ 1: Tổ chức quản lý dự án của công ty (Nguồn: BQL dự án1)
TT Trách nhiệm Nội dung
I
Ban quản lý dự án
(BQLDA)
1 KSDA
2 BQLDA
II
P.KH-KT hoặc Tổ thẩm
định đấu thầu
1 HĐQT Công ty
Không đạt
6
6
Công tác chuẩn bị
Kiểm tra, lập báo cáo CĐT về điều kiện
khởi công XD công trình
Lập DT chi phí QLDA/Lập KH đấu thầu
Thẩm định
Phê duyệt
6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
2 BQLDA
3 Tổ thẩm định đấu thầu
4
HĐQT hoặc Giám đốc
Công ty

Không đạt
III
Chủ đầu tư, BQLDA, Nhà
thầu thi công
1
BQLDA, Tư vấn giám sát
(TVGS), Nhà thầu thi công
2
KSDA, TVGS, Nhà thầu
thi công
3
TVGS, Kỹ thuật của Nhà
thầu TC (KTTC)

4 TVGS, KTTC, KSDA
5
PTrách TVGS, KTTC,
KSDA
6
PGĐPT, KSDA, ĐD theo
PL và PTTVGS, ĐD Nhà
thầu TC và KTTC
7
KSDA, Tư vấn giám sát,
Nhà thầu TC
8
Nhà thầu chứng nhận sự
phù hợp chất lượng CT
7
7

Lựa chọn nhà thầu thi công
Thẩm định
Phê duyệt
Khởi công XD/Thi công XD
Quản lý hợp
đồng
Quản lý giám
sát
Quản lý thi
công
GS ATLĐ,
VSMT
Giám sát
tiến độ
GS chất lượng
Tổ chức nghiệm thu vật liệu, thiết bị,
sản phẩm chế tạo sãn trước khi đưa
vào công trình
Không đạt
Tổ chức nghiệm thu công việc
Tổ chức nghiệm thu bộ phận, giai đoạn TC
công trình
Tổ chức nghiệm thu hạng mục/công trình
Tập hợp hồ sơ pháp lý, QLCL
Chứng nhận sự phù hợp chất lượng CT
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
9
Chủ đầu tư, KSDA, ĐD
theo PL và PTTVGS, Nhà

thầu TC, Nhà thầu Thiết
kế
10
Chủ đầu tư, BQLDA, Nhà
thầu thi công
11
Chủ đầu tư, BQLDA, Nhà
thầu thi công
♦ Nhiệm vụ của các phòng ban: trong công tác quản lý dự
án mỗi phòng ban có một nhiệm vụ riêng tạo thành một thể
thống nhất để thực hiện các liên tục các công việc:
- Ban quản lý dự án: nhiệm vụ của ban quản lý dự án là phối hợp cùng với các
phòng ban khác thực hiện nhiệm vụ quản lý các dự án mà công ty làm chủ đầu tư
cũng như tổng thầu. Ban quản lý dự án có nhiệm vụ chính như sau:
+ Giải phóng mặt bằng, nhận giao đất và chuẩn bị mặt bằng cho dự án. Công
tác giải phóng và bàn giao mặt bằng được ban quản lý dự án thực hiện trong thời kì
đầu thực hiện dự án.
+ Giám sát thi công xây dựng công trình: việc giám sát thi công xây dựng
công trình được ban quản lý dự án thực hiện một cách thường xuyên và có hệ thống.
Việc thi công công trình như thế nào, chất lượng của công trình, thời gian tiến độ
công trình, phụ thuộc vào giai đoạn thi công công trình vì vậy ban quản lý dự án
luôn chú trọng giám sát thi công để tạo hiệu quả tốt nhất cho dự án.
+ Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán công trình: khi công trình thực hiện
xong, việc nghiệm thu bàn giao công trình cho khách hàng theo hợp đồng sẽ được
ban quản lý dự án thực hiện. Nghiệm thu bàn giao công trình phải được thực hiện
theo các bước đã định, theo một trình tự nhất định để đảm bảo cho công tác nghiệm
thu đạt hiệu quả, mang lại cho khách hàng những sản phẩm tốt nhất.
+ Quản lý chất lượng tiến độ công trình cũng như vệ sinh an toàn lao động
công trình xây dựng.
+ Xây dựng chiến lược cho từng giai đoạn của dự án.

8
8
Ng.thu bàn giao đưa dự án vào sử dụng
Báo cáo quyết toán dự án
Tổng kết, thanh lý hợp đồng
8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Báo cáo chủ đầu tư và một số bộ phận liên quan về tình hình thực hiện các
công việc của dự án, tiến độ thực hiện dự án, tiến độ giải ngân nguồn vốn, tình hình
sử dụng nguồn nhân lực hàng tháng, hàng quý, hàng năm cũng như khi hoàn thành
xong một giai đoạn. Báo cáo quyết toán dự án nghiệm thu công trình cho chủ đầu tư
và khách hàng.
9
9
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Thực hiện một số công tác khác liên quan tới dự án
- Các phòng ban khác: các phòng ban chức năng trong công ty thực hiện nhiệm
vụ của mình để trợ giúp cho ban quản lý dự án trong các công tác nghiệp vụ để dự
án có thể thực hiện đúng theo tiến độ và những mục tiêu đã đề ra. Nhiệm vụ của các
phòng ban chủ yếu là như sau:
+ Chuẩn bị đầu tư.
+ Lập dự án kinh doanh, tiếp thị sản phẩm và cách huy động vốn.
+ Kiểm tra kiểm soát chất lượng, khối lượng, tiến độ công việc, cũng như thu
xếp nguồn vốn cho dự án đảm bảo nguồn vốn của dự án luôn được thực hiện một
cách liên tục.
3. Nội dung quản lý dự án nhà ở tại công ty
3.1 Lập kế hoạch dự án
Lập kế hoạch dự án: là việc tổ chức dự án theo một trình tự lôgic, xác định
mục tiêu và các phương pháp để đạt mục tiêu của dự án, dự tính những công việc

cần làm, nguồn lực thực hiện và thời gian làm những công việc đó nhằm hoàn thành
tốt các mục tiêu đã xác định của dự án.
Công ty lập các kế hoạch tổng thể cho các dự án nhà ở, các kế hoạch chi tiết
cho từng nội dung của dự án. Công tác lập kế hoạch sẽ do phòng dự án nhà thực
hiện. Kế hoạch sau khi được lập sẽ được trình ban giám đốc xem xét và phê duyệt.
- Lập kế hoạch tổng thể cho dự án nhà ở: kế hoạch tổng thể là một kế hoạch
bao quát các nội dung của dự án. Lập kế hoạch tổng thể bao gồm những nội dung
chủ yếu sau:
+ Đưa ra sự cần thiết và mục tiêu của dự án một cách tổng quan nhất.
+ Địa điểm xây dựng dự án cũng như điều kiện của khu đất, phân tích các điều
kiện của khu đất, và tính phù hợp khi thực hiện dự án trên khu đất.
+ Phương hướng giải phóng mặt bằng trên điều kiện đã phân tích những đặc
điểm của khu đất.
+ Hình thức đầu tư của dự án.
10
10
10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Các nguồn vốn đầu tư cho dự án, kế hoạch thu hồi vốn cũng như thanh toán
các nguốn vốn huy động được.
+ Tiến độ thực hiện dự án.
Đa phần các kế hoạch tổng thể của dự án nhà của công ty được lập một cách
khá tốt, phù hợp với các dự án và phát huy việc thực hiện các dự án theo đúng kế
hoạch và nguồn lực đã đề ra. Từ đó tạo điều kiện cho các bộ phận khác thực hiện
các kế hoạch chi tiết hơn cho dự án như: kế hoạch thời gian, chi phí, nguồn nhân
lực, quản lý chất lượng dự án, quản lý kế hoạch doanh thu.
- Kế hoạch về thời gian của dự án: kế hoạch về thời gian là việc dự tính thời
gian cụ thể, các mốc thời gian sau:
+ Thời gian bắt đầu và kết thúc, khoảng thời gian thực hiện dự án.
+ Thời gian bắt đầu và kết thúc của các công việc.

+ Mối quan hệ trước – sau, cũng như thời gian hoàn thành công việc trước để
làm các công việc tiếp theo.
Kế hoạch thời gian được phòng dự án nhà lập một cách có hệ thống kĩ lưỡng và
chính xác, bởi kế hoạch thời gian có ảnh hưởng lớn tới các nguồn lực cũng như chất
lượng của dự án. Dựa vào kinh nghiệm về các dự án đã làm, cũng như yêu cầu về
thời gian để đảm bảo chất lượng cho các công trình, nhân sự của phòng Dự án nhà
sẽ lập kế hoạch thời gian cho dự án theo quy mô của từng dự án, chất lượng yêu cầu
riêng của khách hàng hay nhà tài trợ đối với dự án đó mà lập ra một kế hoạch thời
gian phù hợp cho từng dự án. Kế hoạch thời gian sẽ được thể hiện bằng sơ đồ Gantt,
phân tách công việc, và tiến độ các công việc.
- Kế hoạch về quản lý chất lượng của dự án: trong quá trình chuẩn bị dự án,
giai đoạn thực hiện dự án và giai đoạn vận hành dự án, công ty luôn phải chú trọng
tới chất lượng của dự án. Đảm bảo chất lượng các công trình, giúp công ty tạo uy tín
cho khách hàng và bạn hàng, tạo tính cạnh tranh tốt với các đối thủ, khẳng định vị
thế của công ty trên thương trường. Việc lập kế hoạch chất lượng của dự án là đưa
ra các chỉ tiêu chất lượng đối với toàn dự án, các hạng mục của công trình, và các
công việc của từng dự án, qua đó không chỉ chủ đầu tư mà những người có liên
quan tới dự án, như nhà tài trợ, khách hàng và các cơ quan có thẩm quyền biết, theo
dõi và quản lý chất lượng dự án.
11
11
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Kế hoạch phân phối nguồn lực cho các dự án: từ tiến độ của dự án, ngân sách
của dự án và yêu cầu chất lượng của dự án, phòng dự án sẽ lập kế hoạch phân phối
nguồn lực cho dự án, nguồn nhân lực và nguồn vốn cho dự án phải được phân phối
cho từng giai đoạn của dự án phù hợp với tính chất và khối lượng công việc của các
giai đoạn đó qua đó đảm bảo tiến độ cho dự án tốt hơn.
+ Phân phối nguồn nhân lực cho dự án: dự tính số lao động cho dự án cũng
như cho từng giai đoạn, từng công việc của dự án, chất lượng nguồn nhân lực phù

hợp với từng công việc của dự án.
+ Phân phối nguồn vốn cho dự án: nguồn vốn của dự án sẽ được xác định trong
phần kế hoạch chi phí của dự án, nguồn vốn cho tổng thể dự án, cũng như cho từng
hạng mục công trình, từng công việc của dự án, qua đó có phương hướng thu xếp
nguồn vốn trong suốt quá trình của dự án, cũng như các giai đoạn, các công việc của
dự án. Dự trù các thay đổi trong nguồn vốn và hướng giải quyết các thay đổi sao cho
không ảnh hưởng tới tiến độ cũng như chất lượng của dự án.
+ Máy móc thiết bị, công cụ thi công, dụng cụ phục vụ cho dự án: Nguồn lực
của dự án trong đó máy móc thiết bị giữ vai trò quan trọng, đảm bảo tiến độ của dự
án. Vì vậy cần có hướng thuê mua máy móc thiết bị phục vụ cho dự án. Phòng dự án
nhà có nhiệm vụ tính toán mức sử dụng máy móc cho dự án, từng giai đoạn của dự
án, cũng như các công việc.
- Kế hoạch chi phí cho dự án nhà ở: lập kế hoạch chi phí cho dự án là một trong
những công việc được đặt lên hàng đầu khi lập kế hoạch cho dự án. Bao gồm các
công việc sau:
+ Tính tổng mức đầu tư của dự án.
+ Tính các chi phi cho từng hạng mục, từng giai đoạn của dự án bao gồm các
chi phí sau: chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí bảo hiểm cho công
trình, chi phí thẩm tra dự án, thẩm tra các hạng mục công trình, chi phí kiểm soát
công trình dự án, chi phí lãi vay, chi phí khấu hao, chi phí tư vấn đầu tư, xây dựng,
chi phí dự phòng, các chi phí khác
Việc lập kế hoạch chi phí cho dự án được thực hiện căn cứ vào các thông tư nghị
định của Chính phủ, bộ Xây dựng và các bộ ban ngành có liên quan. Các nghị định,
thông tư như: nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án công
12
12
12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
trình; nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình; nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 7/01/2008 của

Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày
13/6/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; thông tư số
05/200TT-BXD ngày 25/07/2007 hướng dẫn về việc lập và quản lý chi phí đầu tư
xây dựng công trình; thông tư số 12/2008/TT-BXD của Bộ xây dựng hướng dẫn lập
và quản lý chi phí khảo sát xây dựng; văn bản số 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007
công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình; văn
bản số 208/BXD-VP công bố Chỉ số giá xây dựng quý III, quý IV và năm 2008 và
văn bản số 292/BXD-KTXD công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm
2008.
Có rất nhiều yếu tố tác động làm thay đổi dự án và chi phí của dự án mà người
lập dự án không thể lường trước được, vì vậy mỗi dự án luôn có một phần chi phí
dự phòng để đảm bảo dự án bị ảnh hưởng nhiều khi chi phí thay đổi với dự tính ban
đầu, bảm bảo tính hiệu quả cho dự án.
- Kế hoạch doanh thu của các dự án nhà ở: phòng dự án nhà sẽ xây dựng kế
hoạch doanh thu cho dự án của mình hợp lý và chi tiết cho từng năm hoạt động của
dự án. Để lập kế hoạch doanh thu thì phòng dự án nhà phải xác định suất đầu tư và
giá trị phân bổ chi phí cho các giai đoạn của dự án, qua đó hình thành giá thành đầu
tư, thêm vào đó phần lợi nhuận ước tính, xác định được giá kinh doanh từng hạng
mục cũng như doanh thu của dự án.
3.2 Quản lý phạm vi
Quản lý phạm vi của dự án: là việc xác định, giám sát việc thực hiện mục đích
mục tiêu của dự án, xác định công việc nào thuộc về dự án và cần phải thực hiện,
công việc nào nằm ngoài phạm vi của dự án. Dự án phải có một phạm vi được xác
định rõ ràng cụ thể, để hoàn thành tốt dự án của mình. Phạm vi dự án thể hiện mối
quan hệ ràng buộc bởi 3 yếu tố: thời gian, chất lượng và nguồn lực của dự án. Sự
tương tác giữa các yếu tố này giúp chúng ta tìm ra phạm vi cho mỗi dự án, và thực
hiện dự án tốt trong các phạm vi đó.
Các bước quản lý phạm vi dự án ở công ty bao gồm 5 bước sau: Lập kế hoạch
phạm vi, duyệt phạm vi, kiểm tra giám sát thay đổi phạm vi, quản lý thay đổi phạm
vi, các phương hướng quản lý thay đổi.

13
13
13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Lập kế hoạch phạm vi: kế hoạch phạm vi của dự án xác định các mục tiêu
chung và mục tiêu cụ thể cho dự án, địa điểm, thời gian thực hiện dự án, ranh giới
của lô đất và các công việc cần thực hiện của dự án. Việc xác định kế hoạch phạm vi
là bước đầu cho dự án đi vào thực hiện, khi đã có sự kết hợp một cách hoàn chỉnh
các mối quan hệ giữa thời gian các yếu tố: thời gian, chất lượng và nguồn lực thì dự
án mới có thể thực hiện một cách có hiệu quả.
- Các mục tiêu của dự án: cần xác định mục tiêu của dự án để thực hiện dự án
của mình, đáp ứng các mục tiêu đó. Thông thường mục tiêu chung của dự án nhà ở
đó là xây dựng các dự án, những khu nhà ở, khu văn phòng, các nhà dịch vụ chức
năng phục vụ cho cuộc sống và chỗ ở cho khách hàng. Góp phần nâng cao chất
lượng cho các khu đô thị, đóng góp vào quỹ nhà đất cho tỉnh thành mà công ty xây
dựng, đáp ứng nhiều hơn nữa nhu cầu về chỗ ở cho khách hàng với các công trình
mới đầy đủ cơ sở hạ tầng đáp.
Mục tiêu riêng của từng dự án: mỗi dự án nhà lại có một mục tiêu riêng. Ví dụ
dự án giành cho người dân tái định cư, dự án xây chung cư nhà ở thấp tầng và văn
phòng cho thuê, dự án INTRCOM1, INTRACOM 2. INTRACOM 5, INTRACOM
6, INTRACOM 7; dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên, nhà ở cho
người có thu nhập thấp. Mục tiêu cụ thể của các dự án thường bao gồm các mục tiêu
cụ thể về kiến trúc, nội ngoại thất, việc thi công các công trình, đảm bảo thiết kế
công trình, đảm bảo tiến độ thời gian cũng như chi phí công trình. Các thông số kĩ
thuật, quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế phê duyệt công trình, tiến độ dự án, chất
lượng dự án, và các nguồn lực thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ và thực hiện nó
với các yêu cầu kỹ thuật cũng như chất lượng dự án. Mục tiêu tiện ích và phù hợp
với nhu cầu của khách hàng luôn là những mục tiêu hàng đầu của các công trình dự
án nhà; hình thức kết cấu đẹp, tiện lợi, hiện đại, bền vững, đảm bảo nhu cầu của
khách hàng. Về phía công ty thì mục tiêu của dự án là tạo công ăn việc làm cho cán

bộ công nhân viên, nâng cao năng lực kinh doanh của công ty, tạo doanh thu, lợi
nhuận cho công ty.
- Phạm vi của dự án được xác định trên cơ sở mối quan hệ của 3 yếu tố thời
gian, chất lượng và nguồn lực: để đảm bảo chất lượng của dự án, nếu thời gian quá
ngắn thì cũng không thể thực hiện đúng như yêu cầu của dự án, và nguồn lực cũng
phải được đầu tư theo kế hoạch của dự án. Thường một yếu tố thay đổi làm cho một
hoặc cả hai yếu tố còn lại thay đổi. Vì vậy quản lý thay đổi phạm vi cần thực hiện
14
14
14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
các công việc là: khi một yếu tố trong 3 yếu tố đó thay đổi phải điều chỉnh các yếu
tố khác sao cho vẫn đảm bảo chất lượng của dự án trong khoảng đã lên theo kế
hoạch, bởi vì chất lượng của dự án không thể thấp hơn mức mà dự án đã định và cố
gắng giữ cho chất lượng dự án luôn trong một khoảng an toàn nhất định; thứ hai đó
là khi không có sự thay đổi nào của các yếu tố, thì quản lý phạm vi của dự án, công
ty cần thực hiện sao cho yếu tố chất lượng luôn đảm bảo trong khi đó các yếu tố về
thời gian và nguồn lực được rút ngắn, hoặc với các yếu tố thời gian và nguồn lực có
sẵn thì quản lý sao cho chất lượng công trình là lớn nhất.
- Giám sát và quản lý sự thay đổi phạm vi của các dự án: phạm vi công trình
luôn có sự thay đổi trong giai đoạn thực hiện so với kế hoạch đề ra. Vì vậy việc
quản lý phạm vi là sao cho những thay đổi phạm vi trong quá trình thực hiện dự án
không ảnh hưởng quá nhiều tới dự án. Khi có sự thay đổi trong phạm vi của dự án,
ban quản lý dự án cần xử lý các thay đổi này bằng cách xử lý mối quan hệ giữa 3
yếu tố đã nêu trên. Hiện nay, nhiều công ty đã sử dụng các phần mền để quản lý
phạm vi của dự án, công ty và ban quản lý dự án cũng đã sử dụng phần mền
Microsoft Project để tiến hành quản lý phạm vi của các dự án của mình.
Khi đi vào cụ thể với mỗi dự án ban quản lý dự án sẽ có những công việc và
cách quản lý riêng cho từng dự án. Quản lý phạm vi của dự án đối với mỗi dự án
cũng khác nhau, xong nó đều đi theo một quy trình như sau: lập kế hoạch phạm vi;

xác định phạm vi; kiểm tra, giám sát phạm vi; quản lý thay đổi phạm vi
15
15
15
Lập kế hoạch phạm vi
Xác định phạm vi, xem xét và trình duyệt phạm vi
Kiểm tra, giám sát phạm vi
Quản lý thay đổi phạm vi
Phòng đầu tư dự án nhà ở
Đại diện ban Giám đốc
Cán bộ giám sát và kiểm tra
Trưởng ban QLDA, trưởng phòng đầu tư dự án nhà
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Sơ đồ 2 : Quy trình quản lý phạm vi
Các công việc cần thực hiện Phòng ban thực hiện
- Giám sát thay đổi phạm vi: ban quản lý dự án phối hợp với các phòng ban
chức năng trong công ty tiến hành giám sát những thay đổi trong phạm vi của dự án
so với kế hoạch đã đề ra ban đầu, tuân theo những thiết kế đưa ra ban đầu để hoàn
thành tốt dự án theo kế hoạch, những thay đổi không được chấp thuận không được
đưa vào quá trình thực hiện dự án. Trong trường hợp có những thay đổi thì ban quản
lý dự án cũng như các phòng ban có chức năng cần có báo cáo cho Hội đồng quản
trị và ban giám đốc xem xét, khi những thay đổi đó được Hội đồng quản trị phê
duyệt thì mới được thực hiện. Khi xem xét những thay đổi, Hội đồng quản trị luôn
xem xét những ảnh hưởng của các thay đổi đó tới dự án một cách kỹ lưỡng, cũng
như phân tích của các phòng ban về ảnh hưởng của sự thay đổi đó tới dự án tới thời
gian, nguồn lực và chất lượng của dự án.
3.3 Quản lý thời gian và tiến độ
Việc quản lý thời gian của các dự án rất quan trọng, đặc biệt là với dự án nhà
thì việc quản lý thời gian càng được đặt lên hàng đầu, khi thời gian của dự án đã
được lập trong kế hoạch của dự án, và có cam kết với khách hàng và nhà tài trợ, vì

vậy quản lý thời gian là một công tác quản lý quan trọng trong quản lý dự án. Quản
16
16
16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
lý thời gian tiến độ dự án bao gồm các công việc sau: lập kế hoạch thời gian cho dự
án, phân phối thời gian thực hiện các công việc của dự án; giám sát thực hiện các
công việc theo đúng thời gian của dự án; quản lý tiến độ thời gian. Công cụ để quản
lý thời gian và tiến độ của dự án là biểu đồ Gantt và các bảng biểu phụ trợ cho công
tác thi công dự án.
- Lập kế hoạch thời gian thực hiện và tiến độ của các dự án nhà ở: trước tiên
cần thực hiện phân tách công việc và dựa trên cơ sở đó, thời gian thực hiện các công
việc của dự án để có hướng quản lý phù hợp. Sau đó phòng dự án nhà sẽ thực hiện
xác lập các mốc thời gian quan trọng của dự án, thời gian từng giai đoạn của dự án,
thời gian bắt đầu và kết thúc của dự án, thời gian dự trữ của dự án. Việc ước lượng
thời gian của các công việc đa phần là do kinh nghiệm trong nghề dựa vào quy mô
của dự án và tính chất các công việc, khối lượng công việc để xác định và lập kế
hoạch thời gian của các công việc đó. Trong đó nêu rõ tổng thời gian của dự án, thời
gian bắt đầu, thời gian kết thúc của dự án, thời gian cụ thể của các công việc, các
giai đoạn của dự án.
- Phân phối thời gian: khi đã có kế hoạch thời gian của dự án, chúng ta thực
hiện việc phân phối thời gian cho các công việc, các giai đoạn của dự án. Việc phân
phối thời gian cho dự án cần được thực hiện trên tổng thể dự án và có hướng quản lý
trong suốt thời gian dự án thực hiện để đảm bảo thời gian của dự án được hoàn
thành theo đúng kế hoạch đề ra. Phân phối thời gian dự án bao gồm việc phân phối
thời gian cho đơn vị thiết kế, cho đơn vị thi công đối với các hạng mục cụ thể của
công trình, phân phối thời gian bàn giao công trình và đưa công trình vào hoạt động.
Phân phối thời gian chính là sự thực hiện các công việc của dự án theo kế hoạch đề
ra. Việc phân phối thời gian cần được thực hiện trên sơ đồ Pert của dự án. Để phân
phối thời gian dự án một cách hợp lý thì người quản lý dự án cần nắm rõ tính chất

các công việc trong dự án cũng như thời gian yêu cầu của các công việc. Phân phối
thời gian của dự án sao cho không chỉ đảm bảo các công việc được thực hiện theo
đúng khoảng thời gian cần thiết của dự án mà cần có một khoảng thời gian dự trữ
của một số công việc yêu cầu, bên cạnh đó là đảm bảo tính trước sau của các công
việc trong quá trình thực hiện dự án.
- Giám sát và quản lý thời gian, tiến độ của dự án: Trong quá trình thực hiện dự
án thì ban quản lý dự án, đơn vị thi công dự án, cơ quan có chức năng đều có chức
năng kiểm tra và giám sát việc thực hiện các công việc trong dự án. Quản lý thời
17
17
17
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
gian và tiến độ của dự án trong giai đoạn thi công được chú trọng nhất trong các dự
án vì đây là giai đoạn quan trọng nhất của dự án chiếm đa phần thời gian của dự án
vì vậy một thay đổi tiến độ của dự án trong giai đoạn này sẽ ảnh hưởng nhiều tới dự
án. Nếu có sự thay đổi khi thực hiện dự án so với kế hoạch đề ra, thì ban quản lý dự
án cần có sự điều chỉnh các công việc khác có thể kéo dài hay rút ngắn, để vẫn đảm
bảo tiến độ dự án. Nếu những thay đổi của công việc ảnh hưởng tới tiến độ toàn dự
án thì ban quản lý dự án cần lập báo cáo trình chủ đầu tư. Và chủ đầu tư báo cáo cơ
quan có thẩm quyền quyết định đầu tư để ra quyết định có chấp nhận những thay
đổi đó hay không. Sau đó khi tổng tiến độ mới của dự án được phê duyệt thì chủ đầu
tư có chức năng thông báo cho khách hàng, nhà tài trợ tiến độ dự án mới được phê
duyệt.
Để việc quản lý tiến độ dự án có hiệu quả công ty nên ban hành chế độ khen
thưởng, cũng như phạt đối với các dự án, các công trình điều này sẽ kích thích các
chủ thầu công trình thực hiện tốt dự án của mình. Hàng tuần, tháng, quý và hàng
năm cần họp giao ban để các bộ phận nắm rõ tình hình của dự án qua đó có cách
phương pháp điều chỉnh phù hợp với thời gian hiện tại để công trình luôn hoàn
thành theo kế hoạch. Ban quản lý báo cáo tiến độ của dự án trong các giai đoạn
trong các cuộc họp giao ban.

3.4 Quản lý chi phí
Chi phí của dự án được lập và quản lý dựa vào các căn cứ quy định của nhà
nước sau-->