Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************






NGUYỄN VĂN PHƢƠNG





NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG








LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2012
2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
**************






NGUYỄN VĂN PHƢƠNG




NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG



Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC


NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS trÇn v¨n tuÊn


Hà Nội - 2012
3

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
GDP
Tổng thu nhập kinh tế
GCN
Giấy chứng nhận

4

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Tốc độ tăng trƣởng GDP huyện An Lão…………………………………… 26
Bảng 2: Cơ cấu kinh tế huyện An Lão……………………………………………………… 26
Bảng 3: Tổng hợp diện tích, dân số, điểm dân cƣ của các đơn vị hành chính cấp xã
huyện An Lão………………………………………………………………………….28
Bảng 4: Dân số và mật độ dân số các xã, thị trấn huyện An Lão…………………… 29
Bảng 5:Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của huyện năm 2011……………………… 36
Bảng 6: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2011……………………………37
Bảng 7: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2011………………………….39
Bảng 8: Biến động đất đai năm 2011 so với năm 2005, so với năm 2000……………40
Bảng 9: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ, gia đình cá nhân
trên địa bàn huyện An Lão năm 2011…………………………………………………43

Bảng 10: Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định tại các đƣờng chính trên địa bàn Thị trấn An
Lão và Thị trấn Trƣờng Sơn giai đoạn 2009 – 2012 (theo các Quyết định của UNBD
thành phố Hải Phòng đã ban hành)……………………………………………………46
Bảng 11: Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định ven các trục giao thông chính huyện An
Lão…………………………………………………………………………………… 48
Bảng 12: Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định tại một số khu vực dân cƣ nông thôn huyện
An Lão…………………………………………………………………………………49
Bảng 13: Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng tại thị trấn An Lão và Thị trấn Trƣờng Sơn,
huyện An Lão tại thời điểm 2012…………………………………………………… 52
Bảng 14: Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng tại các trục giao thông chính trên địa bàn
huyện An Lão tại thời điểm năm 2012……………………………………………… 54
Bảng 15: Giá đất ở thực tế trên thị trƣờng tại khu vực dân cƣ nông thôn, huyện An Lão
tại thời điểm 2012…………………………………………………………………… 55
Bảng 16: Tæng hîp kÕt qu¶ ®Êu gi¸ QSD§ t¹i huyÖn An L·o giai ®o¹n 2005 - 2011 59
Bảng 17: Tổng hợp kết quả dồn điền, đổi thửa huyện An Lão tính đến hết năm
2003… 61
Bảng 18: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ từ năm
2005 đến nay trên địa bàn huyện An Lão…………………………………………… 62
Bảng 19: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất
từ năm 2005 đến nay trên địa bàn huyện An Lão…………………………………… 64
5

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.2. Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta 8
1.2.1. Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta 8
1.2.2. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất 10
1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất 12
1.2.4. Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội 14

1.2.5 Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trường QSDĐ 14
1.3 Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất 15
1.4 Khái quát thực trạng thị trƣờng QSDĐ của nƣớc ta từ sau khi có Luật Đất đai 2003
đến nay 19
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI
PHÒNG 22
2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện An Lão 22
2.1.1 Điều kiện tự nhiên 22
2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện An Lão 25
2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện 35
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 và biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 -
2011 35
2.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai……………………………………………… 42
2.3 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trƣờng này trên địa
bàn huyện An Lão…………………………………………………………………… 44
2.3.1 Khái quát về giá đất trên thị trường khu vực nghiên cứu…………………….44
2.3.2 Thực trạng hoạt động chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp……………………….60
6
2.3.3 Thực trạng các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ và công tác quản lý đăng ký
biến động……………………………………………………………………………………… 61
2.3.4 Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của huyện An Lão 63
2.3.5 Thực trạng quản lý các hoạt động thế chấp bằng QSDĐ……………………… 63
2.3.6 Thực trạng quản lý các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường QSDĐ……… 65
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ
THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIÊN CỨU…………… 66
3.1 Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động
quyền sử dụng đất…………………………………………………………………… 66
3.2 Giải pháp về tài chính đất đai…………………………………………………… 68
3.3 Giải pháp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng…………………………………… 69

3.4 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký biến động đất đai, quản lý
các giao dịch về quyền sử dụng đất……………………………………………………69
3.5 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính……………………………… 70
3.6 Một số giải pháp khác…………………………………………………………… 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO 74







7
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết nghiên cứu đề tài
Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc ở Việt Nam
hiện nay, đất đai đƣợc khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực,
nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nƣớc. Theo pháp luật, toàn bộ đất đai đều thuộc
sở hữu toàn dân mà nhà nƣớc là đại diện diện chủ sở hữu. Ngƣời sử dụng đất đƣợc giao
đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền, trong đó có các quyền chuyển dịch quyền
sử dụng đất. Chính vì vậy quản lý có hiệu quả thị trƣờng quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ
góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu
hút đa dạng các nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây
dựng đô thị và nông thôn theo hƣớng phát triển bền vững. Phát triển thị trƣờng QSDĐ
làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị
trƣờng khu vực và có sức hấp dẫn các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc.
Thị trƣờng QSDĐ ở nƣớc ta đã đƣợc hình thành từ lâu, tuy nhiên chỉ mới đƣợc
công nhận từ khi có Luật đất đai năm 1993 trên cơ sở các quyền của ngƣời sử dụng đất
(chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất). Thị trƣờng

QSDĐ phát triển mạnh song lại không đƣợc quản lý chặt chẽ. Trong một thời gian dài
Nhà nƣớc đã không thể kiểm soát đƣợc toàn bộ hoạt động của thị trƣờng QSDĐ dẫn
đến hậu quả là giá đất biến động mạnh và những cơn “sốt” đất thƣờng xuyên xảy ra.
Tình trạng này của thị trƣờng tạo ra tỷ suất “siêu lợi nhuận” nhƣng lại ảnh hƣởng và
kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở
cho ngƣời có thu nhập thấp,…
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trƣờng pháp lý ổn định, có các biện
pháp quản lý nhà nƣớc chặt chẽ về thị trƣờng QSDĐ, khắc phục các tiêu cực trong sử
dụng đất, xóa bỏ thị trƣờng “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác. Mặt
khác có thể sử dụng động lực của thị trƣờng QSDĐ để thực hiện tốt việc sử dụng hiệu
quả quỹ đất hoang hóa, đất kẹt, đất nông nghiệp không còn khả năng canh tác; chuyển
dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
8
An Lão là một huyện ngoại thành của Thành phố Hải Phòng có tốc độ phát triển
kinh tế - xã hội nhanh trong những năm vừa qua. Cùng với quá trình công nghiệp hóa,
đô thị hóa thì những hoạt động của thị trƣờng QSDĐ cũng diễn ra khá sôi động trên địa
bàn huyện. Tuy nhiên công tác quản lý và thực trạng phát triển của thị QSDĐ tại khu
vực này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan trên, học viên đã chọn đề tài nghiên cứu cho
luận văn cao học nhƣ sau: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố
Hải Phòng”
2. Mục tiêu của đề tài.
- Làm rõ thực trạng thị trƣờng QSDĐ và công tác quản lý thị trƣờng này trên địa
bàn huyện An Lão.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng
QSDĐ tại khu vực nghiên cứu.
3 . Phạm vi nghiên cứu.
- Phạm vi khu vực: địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng giá

đất ở tại khu vực hai thị trấn và một số trục đƣờng chính của huyện; các hoạt động giao
dịch chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp trong thị trƣờng QSDĐ và công
tác quản lý các giao dịch này trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật Đất đai 2003
đến nay.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu.
- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trƣờng QSDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ở nƣớc ta.
- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trƣờng QSDĐ theo pháp luật đất đai
hiện hành
9
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá đất một số năm gần đây, các giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp bằng QSDĐ trên thị trƣờng khu vực
huyện An Lão giai đoạn 2005 - 2011.
- Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trƣờng
QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
- Đƣa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trƣờng QSDĐ.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
Các phƣơng pháp áp dụng trong nghiên cứu đề tài là:
- Phương pháp điều tra thông tin thị trường: sử dụng phiếu điều tra và phỏng
vấn trực tiếp hộ gia đình, cá nhân có đất chuyển nhƣợng; thông tin từ các điểm môi
giới nhà đất và từ phỏng vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phƣơng nhằm thu thập các
số liệu về giá đất ở thực tế tại hai thị trấn An Lão, Trƣờng Sơn và trên một số đoạn
đƣờng quốc lộ, tỉnh lộ, đƣờng huyện trên địa bàn huyện An Lão.
- Phương pháp so sánh: dùng để so sánh làm rõ sự chênh lệch giữa giá đất do
nhà nƣớc quy định và giá đất thị trƣờng tại huyện An Lão
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu thập
đƣợc về giá đất, các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp QSDĐ,
các hoạt động hỗ trợ cho thị trƣờng và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng
thị trƣờng QSDĐ và công tác quản lý thị trƣờng này tại khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các cán bộ quản lý nhà nƣớc về

giải pháp quản lý, phát triển thị trƣờng QSDĐ.
6. Cấu trúc luận văn.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất tại huyện An Lão, thành
phố Hải Phòng
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trƣờng
quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu
10
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai ở Việt Nam
Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trƣờng phát triển, đất đai thuộc sở hữu tƣ nhân và
có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác (sở hữu của Nhà nƣớc, sở hữu của tập thể,
sở hữu của cộng đồng…), do vậy đất đai đƣợc mua bán nhƣ một loại hàng hóa (mặc dù
có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác). Tại các nền kinh tế này, thị trƣờng
đất đai hoạt động và trở thành bộ phận trọng yếu của thị trƣờng bất động sản.
Ở Việt Nam, theo Hiến pháp năm 1946 đất đai có thể thuộc nhiều hình thức sở
hữu; Hiến pháp năm 1959 xác định ruộng đất thuộc ba hình thức sở hữu chủ yếu: Nhà
nƣớc, tập thể và sở hữu tƣ của ngƣời lao động [6]. Khi tiến hành hợp tác hóa nông
nghiệp, nông dân đƣợc vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, hình thức sở
hữu tập thể về ruộng đất dần dần phát triển. Cho tới khi phong trào hợp tác hóa nông
nghiệp đƣợc đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng đƣợc tập thể hóa đã chiếm
tuyệt đại bộ phận tổng quỹ ruộng đất của nông dân ở miền Bắc. Bằng việc góp ruộng
vào hợp tác xã, hình thức sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hóa thành hình
thức sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã.
Trong khi vấn đề ruộng đất nông nghiệp đã có những chuyển biến to lớn qua cuộc
cải cách ruộng đất tại miền Bắc vào những năm đầu của thập kỷ 1950, cuộc tập thể hóa
nông nghiệp vào những năm từ cuối thập kỷ 1950 đến những năm 1960, 1970 thì các

loại đất khác, đặc biệt là đất ở (đất thổ cƣ) tại các khu vực đô thị và nông thôn đều
không đƣợc đề cập nhiều về mặt pháp luật cho đến năm 1980. Theo đó, nếu nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nƣớc thì đất ở (của ngôi nhà đó) đƣơng nhiên cũng thuộc sở hữu Nhà
nƣớc; nếu nhà ở do cha ông để lại thì đất ở (của ngôi nhà đó) và nhà ở đƣơng nhiên
thuộc sở hữu của ngƣời thừa kế theo quy định của Luật Thừa kế.
Đối với các tỉnh phía Nam, sau giải phóng năm 1975, do không trải qua “cải cách
ruộng đất” mà đi thẳng vào phong trào hợp tác hóa nông nghiệp, trong đó tỷ lệ hộ nông
11
dân gia nhập hợp tác xã thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ đó tại miền Bắc. Tình hình đó
dẫn tới một thực trạng là ruộng đất tại các tỉnh phía Nam từ năm 1975 đến năm 1980
thuộc quyền sở hữu của nhiều chủ, có chủ là Nhà nƣớc (đối với đất công và đất mà chủ
cũ chạy ra nƣớc ngoài), có chủ là nông dân (đối với đất mà họ có từ trƣớc ngày giải
phóng, hoặc đƣợc ngƣời có nhiều đất tự nguyện chia cho sau năm 1975), có chủ là hợp
tác xã (đối với đất do nông dân góp vào hợp tác xã, hoặc đất đƣợc Nhà nƣớc giao cho
hợp tác xã)… Đối với đất ở (nông thôn, thành thị) và đất vƣờn, Nhà nƣớc chỉ thực hiện
quyền sở hữu đối với những diện tích gắn với nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc, hoặc nhà
đƣợc tịch thu từ những ngƣời bỏ chạy ra nƣớc ngoài [5].
Nhƣ vậy, cho tới năm 1979, đất đai ở nƣớc ta có thể thuộc nhiều chủ sở hữu khác
nhau. Ở miền Bắc, phần lớn đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc và sở hữu tập thể. Trong
bối cảnh đó, khái niệm QSDĐ không có mấy ý nghĩa thực tiễn, đặc biệt là khi cơ chế
kế hoạch hóa tập trung đang vận hành, theo đó nhiều loại thị trƣờng không hoạt động,
kể cả thị trƣờng bất động sản (trong đó có thị trƣờng đất đai).
Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối
với đất đai. Ở nƣớc ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980, “đất đai thuộc sở hữu
toàn dân” [6]. Sự thay đổi này của Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời
kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ hình thức sở
hữu tập thể về đất đai, xóa bỏ hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế
độ sở hữu đất ở gắn với sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tƣ nhân, gia đình, họ tộc, cộng
đồng… nhƣ đã từng có trƣớc năm 1980.
Trƣớc khi công cuộc đổi mới đƣợc tiến hành chính thức năm 1986, những khiếm

khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã lộ rõ trên nhiều lĩnh vực của đời sống kinh
tế - xã hội, trong đó rất gay gắt là chính sách ruộng đất. Bằng những mò mẫm và thí
điểm đầy rủi ro trong nhân dân, trong chỉ đạo của một số cấp địa phƣơng, cơ chế khoán
trong nông nghiệp đƣợc hình thành. Chỉ thị 100 của Ban Bí thƣ (13/11/1981) đã tạo
căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong toàn quốc việc giao đất cho
hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài.
12
Việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một sự kiện
lịch sử, đƣợc tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời kỳ đổi
mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi mới quản
lý kinh tế nông nghiệp. Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề QSDĐ của hộ nông dân
dần dần đƣợc hình thành. Luật đất đai năm 1993 ra đời và QSDĐ đã đƣợc ghi nhận khi
tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân [8].
Nhƣ vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông
qua việc đƣợc độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nƣớc trao cho ngƣời sử dụng đất
thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có
sự phân biệt theo loại đất, theo đối tƣợng sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao
đất.
Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Theo đó, ngƣời có quyền sở hữu thì đƣơng nhiên có quyền sử dụng; nhƣng ngƣời có
quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là ngƣời có quyền sở hữu đối với tài sản sử
dụng đó. Điều này đã đƣợc vận dụng vào trƣờng hợp “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”
của Việt Nam. Theo Luật Đất đai năm 1987, ngƣời sử dụng đất có hai quyền chủ yếu
là: thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất đƣợc giao và hƣởng
thục các lợi ích có đƣợc từ các hoạt động này nhƣ bán, chuyển nhƣợng những tài sản
trên đất [7]. Còn ngƣời sử dụng đất ở thì ngoài quyền đƣợc xây dựng nhà để ở trên đất
đƣợc giao, còn có quyền bán, chuyển nhƣợng ngôi nhà đó và những tài sản khác gắn
liền với đất. Cũng theo Luật này, Nhà nƣớc có quyền đƣợc giao đất và thu hồi đất đã
giao.
Luật Đất đai năm 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai năm 1987,

trong đó Nhà nƣớc không chỉ có quyền đƣợc giao đất và thu hồi đất mà còn đƣợc
quyền cho thuê đất. Với quyền này, diện ngƣời sử dụng đất đã đƣợc mở rộng khá lớn,
bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân đƣợc giao đất mà cả những tổ chức và cá
nhân thuê đất. Điều quan trọng là nếu ngƣời sử dụng đất trong diện đƣợc giao đất chủ
yếu là hộ nông dân thì ngƣời sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức,
13
cá nhân ở đô thị. Một điểm bổ sung quan trọng khác trong Luật Đất đai năm 1993 là
ngƣời sử dụng đất có thêm một quyền mới, đó là quyền đƣợc “chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật”.
Theo tổng thế, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 105 và 106,
ngƣời sử dụng đất cơ bản có các quyền sau [9]:
- Đƣợc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ;
- Hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất;
- Hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp.
- Đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;
- Đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của
mình;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền đƣợc bồi thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, ngƣời sử dụng đất trong khi đƣợc
hƣởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết của mình.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 107, nghĩa vụ của ngƣời dụng đất
cơ bản bao gồm:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng
độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng

trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.
- Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ
theo quy định của pháp luật.
14
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích hợp
pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử dụng
đất.
Nói tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách
về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi. Sự biến đổi to lớn, có ảnh hƣởng lớn tới
quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể. Dựa trên những đổi mới này, một
khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã đƣợc hình thành, đó
là “thị trƣờng QSDĐ”.
1.2 Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc
ta
1.2.1 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta
Thị trƣờng QSDĐ là thị trƣờng trong đó Nhà nƣớc là ngƣời đại diện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu cầu của tổ chức, cá nhân
trong xã hội sử dụng; các tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiến hành các giao dịch dân sự
với các tổ chức và cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình [1].
Từ QSDĐ đến thị trƣờng QSDĐ là một bƣớc phát triển về chất của quá trình
chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng
xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam. Bƣớc phát triển này đƣợc khởi đầu
từ tiến triển của Nhà nƣớc trong việc giao đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền,

cho thuê đất. Những giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất từ hình
thức hiện vật đã bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị. Trong khi việc giao đất không
thu tiền do Nhà nƣớc thực hiện còn mang tính phân phối hiện vật, duy trì công bằng xã
15
hội (quy định hạn điền), bảo đảm ổn định chính trị (nông dân có ruộng…) thì việc Nhà
nƣớc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất đã
làm cho giao dịch về đất giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất dần mang tính chất thị
trƣờng. Thị trƣờng này có đặc điểm là bên cung chỉ có một ngƣời, đó là Nhà nƣớc, còn
bên cầu lại là hàng triệu ngƣời, đó là những tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để sản
xuất – kinh doanh, để xây dựng các công trình công ích… Quy mô của thị trƣờng này
rất lớn, bắt đầu từ những diện tích đất dành ra để Nhà nƣớc cho thuê hoặc để giao theo
hình thức có thu tiền, rồi lan toả cả sang những diện tích đất mà Nhà nƣớc đã giao theo
theo hình thức không thu tiền. Một đặc điểm khác rất quan trọng là thị trƣờng này đã
tạo ra hàng triệu ngƣời (tổ chức, cá nhân) có quyền sử dụng đối với diện tích đất đƣợc
sử dụng. Với những đặc điểm trên đây, thị trƣờng do Nhà nƣớc thực hiện vai trò của
ngƣời cung duy nhất về đất cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội có thể và cần đƣợc
coi là thị trƣờng sơ cấp (thị trƣờng thứ nhất) về QSDĐ.
Nếu thị trƣờng sơ cấp về QSDĐ đã tạo ra hàng triệu ngƣời (tổ chức, cá nhân) có
QSDĐ thì một thị trƣờng thứ hai (thị trƣờng thứ cấp) cũng tất yếu hình thành, ra đời và
hoạt động, đó là thị trƣờng của những giao dịch (chuyển đổi, chuyển nhƣợng…) giữa
những ngƣời có QSDĐ với những ngƣời cần đất để sử dụng. Thị trƣờng này bên cung
không còn là Nhà nƣớc nữa, cả bên cung và bên cầu đều là những tổ chức, cá nhân
trong xã hội. Giao dịch giữa họ là giao dịch dân sự.
Từ khi Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp năm 1980, những
ngƣời có quyền sử dụng đất sau khi nhận đất đã ngấm ngầm hình thành một số giao
dịch với những ngƣời đang cần có đất để sử dụng. Sau khi Hiến pháp 1992, luật Đất
đai 1993 đƣợc ban hành, Nhà nƣớc thực hiện việc cho thuê đất thì số ngƣời có quyền
sử dụng đất chẳng những đã tăng lên mà số ngƣời cần có những giao dịch về chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê…. quyền sử dụng đất cũng tăng lên. Thị trƣờng ngầm
của những giao dịch này ngày càng tăng, gây tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế

- xã hội. Một là, không thể không thừa nhận về mặt pháp lý đối với thị trƣờng của
những giao dịch giữa những ngƣời có cung – cầu về quyền sử dụng đất, mặt khác, để
16
hạn chế những khuyết tật của thị trƣờng này, Luật Đất đai năm 1993 đã bổ sung một số
quy định rất quan trọng so với Luật Đất đai năm 1987; ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 cũng mới chỉ đƣa ra một số quy
định ban đầu về việc chuyển quyền sử dụng đất, chủ yếu là áp dụng trong phạm vi đất
đƣợc Nhà nƣớc giao (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở). Phải đến Luật Đất đai
sửa đổi năm 1998 và Luật Đất đai hiện hành năm 2003, nội dung về chuyển QSDĐ
mới đƣợc xác định đầy đủ nhƣ hiện nay, bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ.
Theo quy định trên đây của pháp luật, ngƣời có QSDĐ đã có thể đƣa các giao
dịch ngầm trƣớc đây thành các giao dịch công khai, hợp pháp để thực hiện các hình
thức chuyển QSDĐ, tạo thành một thị trƣờng chính quy về QSDĐ. Tuy nhiên, thị
trƣờng chính quy này là một thị trƣờng có giới hạn, có điều kiện, đƣợc quy định cụ thể
trong Luật Đất đai năm 2003.
1.2.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất
Điều 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nƣớc ta định nghĩa: Bất động sản là tài
sản không thể di dời đƣợc bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định;
Với đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên QSDĐ thực chất là trung tâm của
thị trƣờng bất động sản. Do vậy, thị trƣờng QSDĐ cũng sẽ mang các đặc điểm của bất
động sản, thị trƣờng bất động sản nói riêng và thị trƣờng nói chung.
Thị trường QSDĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:
Theo Điều 13 – Luật Đất đai năm 2003, đất đƣợc phân loại thành 03 nhóm chính:

đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Trong đó, việc chuyển đất
17
từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nƣớc. Từ quy định đó, thị trƣờng
QSDĐ chỉ hoạt động trong trong từng nhóm đất (thị trƣờng QSDĐ nông nghiệp, thị
trƣờng QSDĐ ở đô thị…) Những giao dịch chuyển QSDĐ sẽ không thực hiện đƣợc
nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nƣớc.
Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:
Đất là một loại tài sản không thể di dời đƣợc. Các giao dịch về sử dụng đất do vậy
đƣợc tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất, vị trí,
diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tƣ để sử dụng đất, diễn biến giá
cả qua các thời kỳ giao dịch…). Hệ thống hồ sơ địa chính về đất đòi hỏi phải rõ ràng,
minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình, giao dịch, do vậy phải do cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nƣớc xác lập, lƣu giữ và cung cấp cho chủ sử dụng đất khi có nhu
cầu giao dịch. Hệ thống hồ sơ địa chính về sử dụng đất nếu không đƣợc xác lập hoặc
xác lập không đầy đủ thì giao dịch về QSDĐ sẽ tự tiến hành bằng con đƣờng phi chính
quy hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao.
Giá trị QSDĐ hình theo quan hệ cung – cầu đối với từng thửa đất:
Giá trị QSDĐ là một đại lƣợng không thể xác định đƣợc ở mức tổng thể nhƣ những
hàng hoá thông thƣờng (giá gạo, giá xi măng,…). Vấn đề có ý nghĩa thực tế là xác định
giá trị QSDĐ đối với từng thửa đất trong giao dịch (tức là đất đƣợc xác định về mục
đích sử dụng, giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn liền với đất,…).
Đối với những thửa đất đƣợc giao dịch, giá trị QSDĐ sẽ hình thành chủ yếu theo quan
hệ cung – cầu. Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều ngƣời đến giao dịch (thị trƣờng
ngƣời mua) thì giá trị QSDĐ của chúng sẽ đƣợc xác lập do thoả mãn đƣợc yêu cầu của
ngƣời mua. Khi quan hệ cung – cầu thay đổi thì giá trị QSDĐ trong các giao dịch sẽ
đƣợc xác lập lại. Sự nhạy cảm trong xác lập giá ở đây đã là nhân tố thƣờng bị lợi dụng,
đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình thƣờng
để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, “chụp giật”.
Thị trường QSDĐ bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:
18

Thị trƣờng QSDĐ không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế mà còn bị chi phối từ
nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yếu tố công bằng xã hội, yếu tố cƣ trú, yếu tố quốc
tịch,… Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao đất nông nghiệp đối với nông
dân; về cƣ trú, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa những ngƣời thƣờng trú và ngƣời
tạm trú; về quốc tịch, dễ nhận thấy là có sự phân biệt giữa ngƣời Việt Nam với ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài. Nhƣ vậy, thị trƣờng QSDĐ là thị
trƣờng không thể thực hiện nguyên tắc “bình đẳng” với mọi ngƣời (tổ chức, cá nhân)
sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sự phân biệt đối xử (mức độ, phạm vi, thời
gian,…) thì thị trƣờng QSDĐ sẽ dễ bị biến dạng và sẽ gây ra những hậu quả khó kiểm
soát đƣợc.
Thị trường QSDĐ vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác:
Đất và QSDĐ gắn liền với sản xuất – kinh doanh hoặc với nhà ở của ngƣời sử dụng
đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân hoặc tổ chức trong
xã hội.
Thị trƣờng QSDĐ hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trƣờng khác,
nhƣ thị trƣờng tài chính, tín dụng. Trên thực tế, thị trƣờng QSDĐ tạo ra những nhu cầu
rất lớn về đầu tƣ, về tín dụng… việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở cho việc
ra đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu vực công nghiệp, nông
nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế.
Thị trƣờng QSDĐ muốn phát triển tốt, bên cạnh việc thoả mãn các đòi hỏi của
ngƣời muốn nhận QSDĐ, nó còn phụ thuộc vào nhiều thị trƣờng khác nhƣ: thị trƣờng
đầu tƣ, thị trƣờng tƣ vấn, thị trƣờng định giá…
Thị trường QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về đất đai:
QSDĐ có thể đƣợc chuyển từ ngƣời này sang ngƣời khác (giữa các tổ chức, cá
nhân), nhƣng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do Nhà
nƣớc đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Do đặc điểm này,
thị trƣờng QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của Nhà nƣớc.
1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất:
19
- Chủ thể của thị trƣờng QSDĐ liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ:

Việt Nam, một quốc gia công hữu tuyệt đối về đất đai – đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, song bằng các quy định pháp luật, Nhà nƣớc
thực hiện giao đất, cho thuê đất để: tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan
nhà nƣớc, tổ chức chính trị xã hội; hộ gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài. Đồng
thời, pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng đất có các quyền năng nhƣ: chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn… lẽ dĩ nhiên, các
quyền năng này đƣợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá – tiền tệ trên thị trƣờng
QSDĐ.
Một cách khái quát, chủ thể thị trƣờng QSDĐ đƣợc tham gia vào các giao dịch về
QSDĐ là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự - có quyền, lợi ích độc lập, tự chủ
quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch nhƣ chuyển nhƣợng, cho
thuê,… QSDĐ trên thị trƣờng QSDĐ.
- Khách thể trung tâm của thị trƣờng QSDĐ là QSDĐ:
Đối tƣợng giao dịch giữa hai bên cung – cầu trên thị trƣờng QSDĐ là QSDĐ. Nhƣ
vậy, khách thể thị trƣờng QSDĐ là yếu tố cơ bản để định danh thị trƣờng này và giới
hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trƣờng. Chủ thể thị trƣờng khi tham gia
vào các giao dịch về QSDĐ là nhằm chuyển giao QSDĐ hoàn toàn hoặc nhằm chuyển
giao QSDĐ là khách thể thị trƣờng QSDĐ trong một khoảng thời gian nhất định.
- Giới trung gian của thị trƣờng QSDĐ:
Giới trung gian của thị trƣờng QSDĐ đƣợc hiểu là môi giới và là cầu nối hữu hình
hoặc vô hình liên kết các chủ thể của thị trƣờng khi họ thực hiện giao dịch về QSDĐ.
Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trƣờng QSDĐ, giới trung gian có thể
bao gồm ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung QSDĐ; Hình thức môi giới
liên kết giữa bên cung và bên cầu QSDĐ, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin
thị trƣờng, thông tin về QSDĐ, ngƣời trung gian thị trƣờng, cơ quan xét xử và trọng tài
kinh tế…
Phân loại thị trƣờng QSDĐ:
20
Tuỳ theo tiêu chí khác nhau mà có nhiều cách phân loại. Ở đây chỉ nêu ra một số
cách phân loại chủ yếu để phục vụ cho công tác quản lý [12]:

Phân loại theo khu vực (không gian, ví dụ: thị trƣờng QSDĐ Hà Nội, thị trƣờng
QSDĐ thành phố Hải Phòng).
Phân loại theo công dụng (loại đất, ví dụ: thị trƣờng QSDĐ ở, thị trƣờng QSDĐ
nông nghiệp…).
1.2.4 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội
Trong nền kinh tế của mối quốc gia, mỗi loại thị trƣờng vừa có tính độc lập tƣơng
đối đồng thời lại có sự tƣơng tác lẫn nhau trong một thực thể thống nhất với nền kinh tế
- xã hội của đất nƣớc. Cụ thể thị trƣờng QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trƣờng
vốn, thị trƣờng lao động,… Thị trƣờng QSDĐ tạo cơ sở vật chất cho công nghiệp hoá,
đô thị hoá, hiện đại hoá đất nƣớc, nâng cao đời sống nhân dân, tăng nguồn thu cho
ngân sách. Thị trƣờng này nếu đƣợc phát triển lành mạnh thì sẽ góp phần tích cực vào
sự phồn vinh của đất nƣớc.
Khi quy luật giá trị phát huy tác dụng sẽ làm cho thị trƣờng QSDĐ có đƣợc các
chức năng nhƣ: Phân phối tài nguyên và lợi ích của QSDĐ; Làm thay đổi cầu đối với
thị trƣờng QSDĐ do những nguyên nhân nhƣ có sự thay đổi lợi ích thu đƣợc từ QSDĐ
trong tƣơng lai, ảnh hƣởng của chính sách thuế, thay đổi mức thu nhập, thay đổi thị
hiếu của ngƣời tiêu dùng – ngƣời sử dụng QSDĐ, thay đổi khả năng cung cấp vốn và
đất đai; Làm cho cung thích ứng với cầu bằng cách phát triển thêm QSDĐ hoặc thay
đổi cách sử dụng QSDĐ hiện có; Làm cho cầu thích ứng với cung [12].
Nếu không có sự điều tiết, quản lý của Nhà nƣớc thì tự thân thị trƣờng QSDĐ sẽ
phát sinh những hạn chế sau đây: Không đảm bảo đƣợc sự ổn định vĩ mô của nền kinh
tế; Không thể tự phát loại trừ độc quyền; Không thể cung cấp có hiệu quả phần lớn
hàng hoá, dịch vụ công cộng; Không thể đảm bảo phân phối thu nhập một cách công
bằng; Không thể đảm bảo sự phát triển bền vững của xã hội [14].
1.2.5 Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trường QSDĐ
21
Tính đặc thù: Thị trƣờng QSDĐ bị chi phối bởi quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
đô thị, quy hoạch xây dựng….; mang tính khu vực; cần có dịch vụ tƣ vấn chuyên
nghiệp có trình độ cao, có lƣơng tâm nghề nghiệp để đảm bảo lợi ích chính đáng cho cả
ngƣời mua và ngƣời bán QSDĐ; dễ mất cân bằng cung cầu, dễ dẫn đến độc quyền và

thị trƣờng QSDĐ thƣờng ít sôi động hơn các thị trƣờng khác về số lƣợng lần mua bán
song giá trị QSDĐ của mỗi lần mua bán lại lớn hơn rất nhiều.
Tính quy luật về sự vận động của thị trƣờng QSDĐ: Trong quá trình vận động, thị
trƣờng QSDĐ luôn luôn bị tác động bởi các yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh. Sự tác
động này là tất yếu và mang tính quy luật. Bao gồm các quy luật: Quy luật giá trị, quy
luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.
Các yếu tố ảnh hƣởng đế quan hệ cung cầu trong thị trƣờng QSDĐ:
Giá cả và số lƣợng QSDĐ.
Sự thay đổi về thu nhập;
Sự thay đổi về giá cả “hàng hoá” có thể thay thế;
Sự thay đổi dự báo về tƣơng lai;
Sự thay đổi chính sách của Nhà nƣớc;
Sự cân bằng cung cầu trong thị trƣờng QSDĐ:
Cân bằng ổn định, tức là ít xảy ra những cơn sốt QSDĐ, thƣờng xuyên bảo đảm cho
giá QSDĐ phù hợp với khả năng thanh toán chung của xã hội.
Cân bằng không ổn định (ngƣợc lại với cân bằng ổn định) tức là nhiều cơn sốt
QSDĐ xảy ra, đẩy giá QSDĐ lên quá cao, vƣợt xa khả năng thanh toán chung của xã
hội.
1.3. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất
Thực tiễn đã chứng minh rằng khi bƣớc vào cơ chế thị trƣờng và nhất là khi phát
triển thị trƣờng bất động sản - thị trƣờng QSDĐ, thì một trong những vấn đề phải giải
quyết trƣớc tiên là chính sách và pháp luật về đất đai. Chính sách pháp luật đất đai
không chỉ là nhân tố khởi đầu để “mở cửa” vào cơ chế thị trƣờng mà còn là yếu tố
không thể thiếu để “điều tiết” thị trƣờng và là hành lang quan trọng nhất để hƣớng thị
22
trƣờng hoạt động đúng hƣớng. Thực tế cũng chỉ ra rằng trong cơ chế thị trƣờng, chính
sách và pháp luật đất đai còn đóng vai trò điều chỉnh sự ổn định xã hội, góp phần giải
quyết ổn thoả các mâu thuẫn mới phát sinh trong nội bộ xã hội; nơi nào, lúc nào việc
này chƣa tốt thì nơi đó, lúc đó sẽ dễ xảy ra những điều bất ổn định không chỉ về kinh tế
(giá cả cao, giao dịch đóng băng, đầu cơ…) mà cả về mặt xã hội (tranh chấp đất đai,

giải phóng mặt bằng, tái định cƣ…). Từ thực tế đó, có thể thấy rằng để thị trƣờng bất
động sản nói chung và thị trƣờng QSDĐ nói riêng có thể hình thành một cách vững
vàng và phát triển lành mạnh thì cần đặc biệt chú ý xây dựng hệ thống chính sách và
pháp luật đất đai phù hợp với tình hình và nhu cầu của phát triển, đồng thời tổ chức tốt
việc thực hiện đến tận cơ sở, đến mọi ngƣời có liên quan và đến từng thửa đất.
Chủ trƣơng phát triển và quản lý tốt thị trƣờng QSDĐ ở nƣớc ta đã đƣợc thể hiện
trong Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khoá IX năm 2001: “Phát triển thị trƣờng bất
động sản trong đó có thị trƣờng QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền
QSDĐ; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh
tế đƣợc dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh, tính đủ giá trị
của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của doanh nghiệp Nhà nƣớc, cơ quan Nhà nƣớc
và lực lƣợng vũ trang; ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, hoàn thành dứt điểm việc đăng
ký cấp GCN QSDĐ và sở hữu nhà trên toàn quốc, trƣớc hết là các đô thị ” [4].
Thể chế hoá chủ trƣơng, chính sách của Đảng, Luật Đất đai năm 2003 đã có những
qui định pháp lý cụ thể liên quan tới quản lý thị trƣờng QSDĐ nhƣ sau:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu.
- Nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai: Quyết định mục đích sử
dụng, quy định về hạn mức và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao - cho thuê đất
- Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống
nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai: ban hành các văn bản pháp luật, lập quy hoạch- kế
hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất, quản lý việc giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính, quản lý và
23
phát triển thị trƣờng QSDĐ trong thị trƣờng bất động sản, quản lý và giám sát việc
thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất
- Đất đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản: bao gồm các thửa đất mà Luật Đất
đai năm 2003 cho phép ngƣời sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuê mà trên đó có tài sản đƣợc pháp luật
cho phép tham gia vào thị trƣờng bất động sản.

- Các thửa đất đƣợc tham gia vào thị trƣờng phải đảm bảo các điều kiện: Thửa
đất đã đƣợc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; thửa
đất không có tranh chấp; quyền sử dụng của thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án và thửa đất phải trong thời hạn sử dụng đất.
- Nhà nƣớc quản lý đất đai trong việc phát triển thị trƣờng QSDĐ bằng các biện
pháp sau:
+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tƣ xây dựng kinh doanh bất
động sản;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng bất động
sản;
+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời tham gia giao dịch về QSDĐ
trong thị trƣờng bất động sản;
+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
- Cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở Trung ƣơng là Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng đƣợc thành lập ở tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ƣơng, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Cơ quan quản lý cấp nào trực thuộc cơ quan hành chính Nhà nƣớc đó.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan
24
dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ
sơ địa chính, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
- Quy định trình tự, thủ tục hành chính khi ngƣời sử dụng đất thực hiện các
quyền liên quan tới thị trƣờng QSDĐ; chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất, cho thuê- cho thuê lại QSDĐ, thừa kế- tặng cho QSDĐ, thế chấp-
bảo lãnh bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ.
- Quá trình quản lý thị trƣờng QSDĐ của các cơ quan quản lý đƣợc thanh tra bởi
các cơ quan có chức năng của Nhà nƣớc.
- Tuỳ vào tính chất, mức độ vi phạm, ngƣời quản lý sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị

truy cứu trách nhiệm hình sự theo qui định của pháp luật.
Đối với các giao dịch trong thị trƣờng QSDĐ, Luật Đất đai 2003 nêu rõ:
- Quy định các điều kiện các thửa đất mà ngƣời sử dụng hiện đang sử dụng có
thể tham gia vào thị trƣờng QSDĐ.
- Ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ đối với
những thửa đất có đủ điều kiện tham gia thị trƣờng QSDĐ.
Ngoài Luật đất đai 2003 còn có các văn bản pháp lý khác có những quy định
liên quan đến thị trƣờng QSDĐ nhƣ Bộ luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản
2006.
Do nhiều hoạt động chuyển dịch QSDĐ của các tổ chức,cá nhân mang tính chất
dân sự nên Bộ Luật dân sự đã có 8 chƣơng với 48 Điều từ Điều 688 - 735 quy định về
các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thuê, thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, góp vốn bằng QSDĐ [3]. Đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý các
hoạt động giao dịch về QSDĐ.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 tại Điều 6 quy định các loại bất động sản
đƣợc đƣa vào kinh doanh trong đó “QSDĐ đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản theo
quy định về đất đai” [10]. Nhƣ vậy Luật kinh doanh bất động sản cũng thừa nhận
QSDĐ là hàng hoá. Luật đã có những quy định cụ thể về kinh doanh QSDĐ (từ Điều
25
38 – 43), trong đó quy định về đầu tƣ tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho
thuê; quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng, bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ; quy
định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê QSDĐ.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003 và các văn bản dƣới luật (Nghị định của
Chính phủ, Thông tƣ của Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng,…), tuỳ vào đặc điểm của từng
đơn vị hành chính, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng và huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh có văn bản cụ thể hoá và hƣớng dẫn để công tác quản lý thị
trƣờng QSDĐ đƣợc chặt chẽ và đầy đủ.
1.4 Khái quát thực trạng thị trƣờng QSDĐ của nƣớc ta từ sau khi có Luật Đất
đai 2003 đến nay.

Việc thừa nhận và phát triển thị trƣờng QSDĐ là một chủ trƣơng đúng đắn của
Đảng và Nhà nƣớc ta, đƣợc thể chế hóa bằng luật Đất đai 2003 và các văn bản dƣới
luật. Từ sau khi có luật Đất đai 2003, thị trƣờng QSDĐ phát triển đã mang lại kết quả
rõ rệt “QSDĐ đã trở thành nguồn vốn để nhà nƣớc và nhân dân đầu tƣ phát triển sản
xuất kinh doanh” [4]. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đƣợc, thị trƣờng này đã bộc lộ
tồn tại, yếu kém.
Sau gần 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc
chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng xảy ra ít mà chủ
yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh
mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phƣơng đều thực hiện giao đất
theo phƣơng thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó dẫn đến tình
trạng sử dụng đất nông nghiệp manh mún, nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa
ruộng chỉ dƣới 100 m
2
. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để
chuyển những thửa nhở thành một thửa lớn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy
định của pháp luật, nhiều địa phƣơng, trong đó có thành phố Hải Phòng đã tổ chức cho
hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ thông qua phong trào “dồn