Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 3
Chương I – MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT 8
1. Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất 8
1.1. Khái niệm giao đất, cho thuê đất 8
2. Nội dung pháp luật về giao đất, cho thuê đất 12
2.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất 12
2.2. Hình thức giao đất, cho thuê đất 13
2.3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 13
2.4. Thời hạn giao đất, cho thuê đất 14
2.5. Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất 14
2.6. Về giá đất 16
3. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất một số nước trên thế giới – Kinh nghiệm Việt Nam có thể tiếp
thu 17
3.1. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Trung Quốc 17
3.2. Pháp luật về đất đai của Đài Loan 19
3.3. Pháp luật về thu hồi, bồi thường và định giá đất của một số nước 21
3.4. Kinh nghiệm pháp luật về giao đất, cho thuê đất Việt Nam có thể tiếp thu 40
CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT Ở NƯỚC TA
HIỆN NAY 41
1. Tổng quan pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta 41
1.1. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 2003 41
1.1.1. Giai đoạn trước năm 1993 41
1.2. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay 45
2. Thực trạng thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta hiện nay 46
2.1. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất 46
2.2. Về hình thức giao đất, cho thuê đất 51
2.3. Về thời hạn giao đất, cho thuê đất 55
2.4. Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 58
2.5. Về giá đất khi giao đất, cho thuê đất 59
2.6. Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất 62

2.7. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất đối với một số trường hợp đặc biệt 65
2.7.1. Về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp 65
2.7.1.1. Quy định hiện hành về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp 65
2.7.2. Về giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp nhà nước 68
2.7.3. Về cơ chế giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát tiển kinh tế 73
2.7.4. Về cơ chế cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có vốn nước ngoài 79
2.7.5. Về thực trạng sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất để sản xuất kinh doanh theo
dự án đầu tư 80
2.7.6. Về giao đất, cho thuê đất đối với đất bãi bồi ven sông, ven biển 83
2.7.7. Về giao đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số 88
3. Đánh giá chung pháp luật về giao đất, cho thuê đất 90
3.1. Ưu điểm 90
3.2. Hạn chế, bất cập 92
3.3. Nguyên nhân 95
CHƯƠNG 3- MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ
ĐẤT 97
1. Sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành luật 97
1.1. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất 97
1
1.2. Về hình thức giao đất, cho thuê đất 97
1.3. Về phương thức thực hiện giao đất, cho thuê đất 98
1.4. Về thời hạn giao đất, cho thuê đất 98
1.5. Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 99
1.6. Hạn mức giao đất, cho thuê đất 100
1.7. Về giá đất khi giao đất, cho thuê đất 100
2. Sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan 101
3. Bổ sung thêm các quy định mới nhằm giải quyết các vấn đề do lịch sử để lại liên quan đến giao
đất, cho thuê đất 102
3.1. Về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp 102

3.2. Về giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp Nhà nước 103
3.3. Khắc phục tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất để
sản xuất kinh doanh 103
3.4. Về giao đất, cho thuê đất đối với đất bãi bồi ven sông, ven biển 105
3.5. Về giao đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số 106
KẾT LUẬN 108
TÀI LIỆU THAM KHẢO 109
2
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và là nguồn
lực quan trọng của đất nước. Tài nguyên đất có hạn nhưng nhu cầu sử dụng của con
người thì ngày càng tăng lên, nhất là trong giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội nhanh
chóng như hiện nay. Trên thực tế, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế đã có tác động
không nhỏ đến việc sử dụng quỹ đất của nước ta. Cụ thể, chủ trương chuyển dịch cơ cấu
kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp đã đẩy nhanh xu hướng chuyển quỹ đất từ đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và
dịch vụ, thông qua hình thức chủ yếu là Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng quỹ đất này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề bất
cập trong quá trình thực thi pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta.
Cùng với quá trình chuyển đổi trên, việc giao đất, cho thuê đất tại các địa phương
cũng luôn là vấn đề phức tạp, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế phát triển “nóng”, thị
trường bất động sản có nhiều biến động mạnh như hiện nay. Nguyên nhân của sự phức
tạp này chủ yếu là do việc tiến hành thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất liên
quan đến quyền lợi, trách nhiệm, nghĩa vụ của nhiều cơ quan, tổ chức và cá nhân. Nếu
việc giao đất, cho thuê đất được tiến hành thỏa đáng thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho
các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, các doanh nghiệp cũng như bản thân người
dân. Tuy nhiên, nếu việc giao đất, cho thuê đất không được thực hiện một cách thỏa
đáng thì sẽ gây ra những mâu thuẫn, tranh chấp trong xã hội, dẫn đến tình trạng khiếu
kiện đông người, kéo dài trong thực tiễn. Thực tế cho thấy, trong thời gian gần đây, tình

trạng vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra ở nhiều nơi, kéo dài, trong đó các vi phạm
nghiêm trọng thường tập trung vào vấn đề giao đất, cho thuê đất.
Có thể nói, trong những năm vừa qua, sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 và
Luật Đất đai sửa đổi năm 2003 đã có tác động tích cực đến việc quản lý Nhà nước về
đất đai. Với các điều khoản cụ thể quy định về thực hiện việc giao đất, cho thuê đất,
Luật Đất đai đã góp phần quan trọng vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội, thu hút
đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Trình
tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo
đúng quy định; đã từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm
quyền, không đúng đối tượng. Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ
bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển
đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh.
3
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt được thì quá trình thực hiện giao đất, cho thuê
đất ở nước ta vẫn còn những hạn chế nhất định như: Tình trạng đất được giao cho thuê
nhưng sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, còn tình trạng găm giữ đất,
chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án, dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất
bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử
dụng chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu
vực nhạy cảm, vùng biên giới. Tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không
thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai
phạm. Nhiều doanh nghiệp được giao đất, thuê đất nhưng sử dụng chưa đúng mục đích,
dẫn đến lãng phí tài nguyên đất
1
…. Những bất cập trên đã đặt ra yêu cầu cần phải hoàn
thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói
riêng trong giai đoạn hiện nay.
Về thực tiễn nghiên cứu, trong giai đoạn vừa qua, một số công trình nghiên cứu
trong lĩnh vực đất đai đã nghiên cứu, điều tra, khảo sát, đánh giá theo các chủ đề nhằm
cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối

với đất đai, hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, góp phần phát triển nền
kinh tế thị trường, đặc biệt là phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo các
cách tiếp cận khác nhau, các công trình nghiên cứu đã công bố chưa tập trung đánh giá
sâu về các quy định về cơ chế giao đất, cho thuê đất gắn với tình hình thực tế thực hiện
tại các địa phương, chưa làm rõ những vướng mắc, khó khăn, tác động và ảnh hưởng
của việc giao đất, cho thuê đất đối với yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và phát triển
thị trường bất động sản.
Từ thực tiễn đó, việc nghiên cứu vấn đề "Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở
nước ta – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện" là hoàn toàn phù hợp, đáp ứng nhu cầu
hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất
của Nhà nước ta nói riêng, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật cũng như
bảm đảm sự điều chỉnh hợp lý các chính sách pháp luật về đất đai trong thực tiễn hiện
nay.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
2.1. Tình hình nghiên cứu trong nước: Nghiên cứu pháp luật về đất đai nói chung
và về pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói riêng cho thấy, có một số lượng lớn các công
1
Theo số liệu thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ năm 2005 đến năm 2009, có 48/55 tỉnh, thành phố báo cáo kết
quả kiểm tra, xử lý vi phạm về sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất. Theo đó, tổng số trường hợp vi phạm pháp luật trong sử dụng đất là 1.213 trường hợp với tổng diện tích đã
giao, cho thuê là 38.622 ha, trong đó tổng diện tích vi phạm là 24.529 ha (chiếm 63,5%), bao gồm các hình thức vi phạm
như sau: được giao, được thuê đất nhưng đã quá 12 tháng chưa đưa vào sử dụng đất là 15.949 ha, chiếm 70,64%; sử dụng
không đúng mục đích được giao, được thuê là 1.525 ha, chiếm 6,76%; thực hiện dự án chậm tiến độ được duyệt là 6.449
ha.
4
trình nghiên cứu, đề tài, luận văn, luận án, bài viết trong nước đề cập về vấn đề này với
phạm vi, đối tượng và cách thức tiếp cận khác nhau. Tiêu biểu như một số đề tài cấp bộ
do Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện: Đề tài cấp bộ “Nghiên cứu cơ sở khoa học
nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường bất
động sản” do Ths. Đào Trung Chính làm chủ nhiệm. Bằng sự nghiên cứu công phu, đề

tài đã cung cấp nguồn thông tin có giá trị về việc phân loại thị trường bất động sản sơ
cấp và thứ cấp, trong đó, việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất thuộc thị trường bất động sản sơ cấp do Nhà nước quản lý, trở thành một bên
(một chủ thể) trong các quan hệ pháp luật. Thông qua những luận chứng, luận cứ cụ thể,
đề tài đã đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, đặc
biệt là kiến nghị bắt buộc phải thể hiện vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai. Đề tài cấp bộ về “Điều tra khảo sát, đánh giá thực trạng
việc thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất đối với khu công nghiệp và khu chế
xuất” cấp bộ do Ths. Vũ Đình Chuyên làm chủ nhiệm. Thông qua kết quả khảo sát ở
các khu công nghiệp tại 5 tỉnh: Bắc Giang, Bắc Ninh, Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Hưng Yên
do Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức năm 2011 (mà tác giả đề tài này đã trực tiếp tham
gia đoàn công tác), đề tài đã làm rõ thực trạng vướng mắc trong việc tổ chức thực hiện
giao đất, cho thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, từ đó đề xuất các nội
dung cần hoàn thiện.
Đề tài “Nghiên cứu, đánh giá hiệu quả việc Nhà nước thu hồi đất trước, trong
quy hoạch và chính sách đền bù giải phóng mặt bằng khi đất ở các khu vực dụ án có
gia tăng giá trị phục vụ cho việc xây dựng Luật Đất đai mới” do đồng chí Đỗ Thị Thanh
Vân làm chủ nhiệm. Thông qua việc nghiên cứu cụ thể các nội dung về việc thu hồi đất
trước quy hoạch và chính sách đền bù, cùng với kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đai
tại địa phương do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức năm 2010, 2011 (mà tác giả đề
tài này là thành viên Tổ giúp việc), đề tài đã làm rõ thực trạng vướng mắc trong tổ chức
thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để làm cơ sở đề xuất các nội dung
cần hoàn thiện.
Đề tài “Nghiên cứu cơ sở thực tiễn và lý luận của việc giao đất có thu tiền sử
dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” do Ths. Hoàng Ngọc Phương làm chủ
nhiệm đã tổng hợp thực trạng trong việc thực hiện cơ chế thu hồi đất để giao đất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng, bổ sung nghiên cứu toàn diện về các nội dung thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất qua các thời kỳ để có cơ sở đề xuất hoàn
thiện các quy định pháp luật hiện hành.
Đề tài cấp bộ “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ chế

hoạt động và tổ chức trung tâm phát triển quỹ đất” do KS. Đào Công Hòa làm chủ
5
nhiệm. Đề tài đã nghiên cứu, bổ sung thực trạng quản lý quỹ đất sau khi thu hồi, phát
hiện tình trạng vướng mắc trong xử lý các dự án chậm đưa đất vào sử dụng để đề xuất
hướng khắc phục.
Đề tài cấp bộ “Lý luận và thực tiễn chế định sở hữu đất đai” do TS. Đinh Xuân
Thảo làm chủ nhiệm; Đề tài cấp cơ sở “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa” do Ths.
Phùng Ngọc Phương làm chủ nhiệm; Dự án “Tạo quỹ đất nhằm phục vụ mục tiêu tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất” do Tổng cục Quản lý đất đai chủ trì thực hiện năm
2009-2010; Dự án rà soát các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản do Phòng
Thương mại Việt Nam,VCCI tổ chức năm 2010.
Bên cạnh các nguồn tài liệu trên, kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đai, Nghị
quyết số 26/NQ-TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước đã được sử dụng để làm thông tin đầu vào chính thống trong đề tài này, đặc biệt là
nội dung liên quan đến công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất. Kế thừa kết quả nghiên cứu của các nhà quản lý, chuyên gia, nhà khoa học
tham gia các Hội thảo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai, Nghị quyết số 26/NQ-
TW, như: Hội thảo quốc tế để so sánh kinh nghiệm của một số nước liên quan, đặc biệt
là trình tự hành chính thực hiện chuyển đất nông nghiệp sang làm các dự án đầu tư phi
nông nghiệp tại Hàn Quốc (gần giống như trình tự thu hồi đất của nước ta).
Kế thừa kết quả nghiên cứu của các nhà quản lý, chuyên gia, nhà khoa học trong
Báo cáo khoa học kỷ yếu 65 năm thành lập ngành quản lý đất đai của Bộ Tài nguyên và
Môi trường, các Báo cáo kỷ yếu Hội thảo về hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai
do Viện Nghiên cứu lập pháp Quốc hội tổ chức tại Hải Phòng năm 2011, tại Lạng Sơn
và Thừa Thiên Huế năm 2012 để hệ thống hóa thực trạng công tác thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất làm cơ sở đề xuất giải pháp khắc phục
những hạn chế trong công tác này.
Tuy nhiên, cho đến nay chưa có dự án, đề tài, công trình khoa học nào tập trung

nghiên cứu, đánh giá sâu về các quy định về cơ chế giao đất, cho thuê đất gắn với tình
hình thực tế thực hiện tại các địa phương, chưa làm rõ những vướng mắc, khó khăn, tác
động, ảnh hưởng của việc giao đất, cho thuê đất đối với yêu cầu quản lý Nhà nước về
đất đai và phát triển thị trường bất động sản. Vì vậy, khi nghiên cứu đề tài này, nhóm
tác giả mong muốn qua việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn tình hình giao đất,
cho thuê đất, đề tài đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai, đảm bảo
sự ổn định, phát triển lành mạnh và bền vững của nền kinh tế vĩ mô cũng như thị trường
bất động sản trước những biến động của nền kinh tế hiện nay.
6
2.2. Tình hình nghiên cứu nước ngoài
Nghiên cứu tài liệu nước ngoài về pháp luật giao đất, cho thuê đất là điều cần thiết,
qua đó giúp đề tài có thêm căn cứ để so sánh, đánh giá các quy định pháp luật của một
số nước về vấn đề này. Tuy nhiên, do thời gian và nguồn kinh phí có hạn, trong phạm vi
của đề tài khoa học cấp cơ sở về pháp luật giao đất, cho thuê đất, đề tài chỉ nghiên cứu
tài liệu nước ngoài thông qua các báo cáo của các đoàn chuyên gia Việt Nam đi nghiên
cứu ở nước ngoài như: Báo cáo của đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật
đất đai của Trung Quốc của Ban Kinh tế Trung ương; Báo cáo của đoàn nghiên cứu
khảo sát về chính sách, pháp luật đất đai của Đài Loan của Ban chỉ đạo Trung ương;
Tài liệu Hội thảo “Kinh nghiệm quốc tế về một số nội dung sửa đổi Luật Đất đai năm
2003” do Tổng cục Quản lý đất đai, Cơ quan Phát triển Quốc tế Australia (AUSAID),
Bộ Phát triển Quốc tế Anh (DFID) phối hợp tổ chức ngày 13/12/2012 tại Hà Nội. Bên
cạnh đó, đề tài cũng nghiên cứu pháp luật đất đai của một số nước được dịch ra tiếng
Việt như Luật quản lý đất đai của Trung Quốc (2004); Luật về thu hồi đất cho các công
trình công cộng (2009) của Hàn Quốc; đạo luật thu hồi đất đai của Ấn Độ; Đạo luật
quản lý đất đai của Úc,….Đây là nguồn tài liệu quý giá về nét đặc thù trong pháp luật về
đất đai của một số nước trên thế giới, trong đó có những quy định về giao đất, cho thuê
đất. Trên cơ sở đó, đề tài đánh giá và rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam có thể
tiếp thu một số quy định về vấn đề này.
3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu
Đề tài đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận chung pháp luật về giao đất, cho thuê

đất, tìm hiểu thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta. Qua đó, đề tài đề
xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất theo
hướng đảm bảo quyền của người được giao đất, cho thuê đất, bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của Nhà nước, điều chỉnh nguồn cung hàng hóa cho thị trường bất động sản,
góp phần phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay.
4. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu, phân tích hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất từ khi có
Luật Đất đai năm 1993 và các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đền này.
Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác về giao đất, cho thuê đất ở nước ta hiện nay.
Trên cơ sở đó, nhóm tác giả đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về
đất đai, trong đó có các quy định về giao đất, cho thuê đất, bảo đảm hài hòa lợi ích của
người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.
5. Phương pháp nghiên cứu
7
Bằng các phương pháp nghiên cứu khoa học như phương pháp triết học duy vật
biện chứng và lịch sử, hệ thống hóa và phân tích hệ thống những vấn đề lý luận, tổng
hợp và mô hình hóa, diễn dịch và qui nạp, thống kê và chỉ số nhóm, tác giả đã hoàn
thành kết quả nghiên cứu. Cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, dữ liệu thu
thập được từ Sở Tài nguyên Môi trường một số tỉnh, thành phố, tại một số đơn vị thuộc
Tổng Cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường để đánh giá, phân tích thực
trạng công tác giao đất, cho thuê đất ở nước ta; Phương pháp so sánh được sử dụng để
đối chiếu các quy định pháp luật, tìm ra các điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thống
nhất trong hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất với thực tiễn thi hành
6. Kết cấu, bố cục của Đề tài.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm
3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về pháp luật giao đất, cho thuê đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước
ta.

Chương I – MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT
1. Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất
1.1. Khái niệm giao đất, cho thuê đất
8
a) Theo lý luận về địa tô
2
: Các nghiên cứu về địa tô ở nước ta chủ yếu tiếp thu lý
luận kinh điển về địa tô của C. Mác, D.Ricacdo và dừng lại ở các khái niệm chủ yếu về
địa tô, địa tô chênh lệch (địa tô sai ngạch); địa tô tuyệt đối.
Lý luận về địa tô được vận dụng trong việc xây dựng chính sách, pháp luật đất đai
(sở hữu đất đai) và thuế sử dụng đất nông nghiệp (trước khi có Luật Đất đai 1993) cũng
như giá đất và định giá đất (từ khi có Luật Đất đai 1993). Nghiên cứu về địa tô, một số
công trình nghiên cứu của xã hội tư bản chủ nghĩa hiện đại, trên cơ sở kế thừa và phát
triển lý luận kinh điển về địa tô của C.Mác và D.Ricacdo đã xác định: “Địa tô sai ngạch
trong xã hội tư bản chủ nghĩa ngày càng trở nên quan trọng; tương ứng như vậy, sự hình
thành địa tô mà đại bộ phận là do sự độc chiếm vị trí tạo ra Trong xã hội tư bản của
chủ nghĩa hiện đại, người có quyền sở hữu đất đai và nhà tư bản là một. Tư bản hoá
ròng, quyền sở hữu đất đai thúc đẩy mục tiêu phấn đấu của người sở hữu đất đai là địa
tô lớn nhất có thể thực hiện được trong tương lai. Nếu một thị trường đất đai lấy mức
địa tô cao nhất có thể đạt được trong tương lai làm chiến lược thì sẽ buộc mỗi người sở
hữu phải tìm cách chuyển đất vào hình thái sử dụng có thể sản sinh được địa tô cao
nhất. Đó là một loại thủ pháp sáng tạo địa tô điển hình, đồng thời cũng là nguyên nhân
làm cho rất nhiều đất đai buộc phải tìm cách thay đổi mục đích sử dụng. Vấn đề đất đai
cơ bản mà xã hội tư bản hiện đại gặp phải không phải là thị trường đất đai thiếu vốn;
trái lại, là ở chỗ vốn đã tập trung quá nhiều vào thị trường đất đai. Phương pháp tránh
đầu cơ đất đai: Để đạt được việc ngăn chặn nguồn vốn tập trung vào thị trường đất đai,
phải làm cho tổng số thuế chiếm giữ đất đai và giao dịch đất đai đủ lớn để lợi ích từ việc
mua bán chuyển dịch đất đai không lớn hơn lợi nhuận mà các ngành khác không phải là
đất đai thu được”

3
. Theo đó, các Nhà nuớc hiện đại ngày nay đều xây dựng hệ thống
pháp luật để bảo vệ và thực hiện việc quản lý địa tô. Ở Việt Nam, hình thức giao đất,
cho thuê đất là một trong các nội dung thể hiện vai trò của Nhà nước điều tiết địa tô.
b) Theo pháp luật đất đai hiện hành: khái niệm giao đất, cho thuê đất được hình
thành từ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Theo đó, một trong các quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai (Nhà nước) thực hiện với
người dân là Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất. Sau khi được trao quyền sử dụng đất, người dân hoặc tổ chức trở thành người sử
dụng đất và thực hiện các quyền sử dụng của mình đối với đất đai theo quy định của
pháp luật. Tuy nhiên, giao đất và cho thuê đất không phải là một khái niệm đồng nhất
mà nó là hai hình thức trao quyền sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước (đại diện chủ sở
hữu) trao cho các cá nhân hoặc các tổ chức có nhu cầu sử dụng. Cụ thể như sau:
2
Tôn Gia Huyên (2008) Chính sách đất đai với sử dụng đất bền vững hiệu quả
3
Lý Thừa Gia Phó giáo sư Khoa Địa chính, Đại học quốc lập Trung Hưng, Đặc trưng địa tô của xã hội tư bản hiện đại và
cốt lõi của vấn đề chính sách đất đai . Lý luận về Địa chính hiện đại, Bản dịch Tôn Gia Huyên. 2003
9
* Khái niệm giao đất
Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất là một nội
dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà ở đó, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
của người được công nhận. Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không chỉ xác lập mối
quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi
quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực
hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo
lãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật, phù hợp với sự vận động vốn có của quan hệ đất
đai trong thực tiễn cuộc sống. Với mục đích là bảo đảm cho tài nguyên đất đai được sử
dụng hợp pháp, đúng mục đích, mang lại hiệu quả cao, chính sách giao đất đã tạo điều
kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tối đa tiềm

năng đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của
mình và không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Nghiên cứu khái niệm về giao đất, đề tài đồng ý với khái niệm được nêu trong
khoản 1, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 như sau: “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước
trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất”
4
.
Theo đó, chủ thể của quan hệ pháp luật này là Nhà nước và người có nhu cầu sử
dụng đất (bao gồm các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân). Căn cứ vào chủ thể của quan hệ
pháp luật đất đai mà pháp luật đất đai hiện hành còn có một số khái niệm cần phân biệt
như: khái niệm công nhận như giao đất, giao lại đất, giao đất để quản lý; giao
khoán/khoán. Cụ thể là:
Công nhận như giao đất: Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nếu đủ điều kiện của pháp luật thì
được cấp giấy chứng nhận và trên giấy chứng nhận đó có ghi nội dung về hình thức sử
dụng đất là công nhận như giao đất có thu tiền sử dụng hoặc công nhận như giao đất
không thu tiền sử dụng. Trong trường hợp này, về bản chất không phải là Nhà nước giao
đất nhưng người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như người sử dụng đất được Nhà
nước giao đất.
Giao đất để quản lý: là hình thức Nhà nước giao cho các cơ quan, tổ chức do Nhà
nước thành lập có trách nhiệm quản lý mà không được trực tiếp sử dụng đất như
UBND cấp xã (quản lý đất xây dựng các công trình công cộng của địa phương); Tổ
chức phát triển quỹ đất (do UBND cấp tỉnh thành lập, được giao quản lý quỹ đất do Nhà
nước thu hồi đất).
4
Khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai 2003
10
Giao khoán/khoán: Là khái niệm sử dụng đối với các tổ chức được Nhà nước
giao đất để quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (trước đây là các nông trường, lâm

trường quốc doanh), sau đó các tổ chức này giao khoán theo hợp đồng cho hộ gia đình,
cá nhân để trồng rừng, bảo vệ rừng (thực chất giao khoán là hợp đồng dân sự, kinh tế).
* Khái niệm cho thuê đất
Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử
dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù hợp với các
quy định của pháp luật hiện hành. Với quan niệm đó, đề tài nghiên cứu vấn đề cho thuê
đất theo nội dung được quy định tại khoản 2, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003 như sau:
“Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”
5
.
Như vậy, thuê đất được hiểu là quyền của người sử dụng đất. Đây là một loại quan
hệ pháp luật về đất đai trong đó có một bên là người sử dụng đất và một bên là tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân. Nếu việc sử dụng đất do Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử
dụng đất hoặc người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác thì
người sử dụng đất có toàn quyền sử dụng mảnh đất đó. Quá trình người sử dụng đất
thực hiện quyền cho thuê thì gọi là “cho thuê”; Nếu việc sử dụng đất do Nhà nước cho
thuê đất thì quá trình người sử dụng đất thực hiện quyền cho thuê được gọi là “cho thuê
lại”.
Với các quy định cụ thể, trong những năm qua, pháp luật về thuê đất của Nhà nước
đã tạo cơ sở pháp lý cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, có hiệu quả;
đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng, đặc biệt là cá nhân, tổ chức người nước
ngoài. Thông qua đó, góp phần thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để xây dựng các cơ
sở hạ tầng, các cơ sở kinh tế, thúc đẩy nền kinh tế phát triển trong thời kỳ công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước.
Tóm lại, giao đất, cho thuê đất là một trong các nội dung của quản lý Nhà nước về
đất đai, có vai trò quan trọng trong việc giúp Nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý
tài nguyên đất. Trên thực tế, hoạt động giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên
tắc như phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng thẩm quyền, đúng đối
tượng, đúng trình tự, thủ tục, đúng hạn mức, đúng thời hạn và do UBND các cấp có

thẩm quyền thực hiện. Việc giao đất, cho thuê đất có trường hợp Nhà nước không thu
tiền, có trường hợp Nhà nước thu tiền. So sánh với các nước có sự tương đồng về chế
độ sở hữu đất đai cho thấy khái niệm giao đất là sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống
pháp luật Việt Nam
6
, khái niệm cho thuê đất hầu như đều có trong hệ thống pháp luật
của các nước không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai (đa sở hữu hay sở hữu tư nhân,
sở hữu Nhà nước, sở hữu toàn dân).
5
Khoản 2 Điều 4 Luật Đất đai 2003
6
Trung Quốc: đối với quỹ đất thuộc sở hữu Nhà nước thì người sử dụng đất được sử dụng thông qua hình thức “xuất
nhượng” hoặc thuê để sản xuất kinh doanh, cấp đất cho các cơ quan nhà nước. Úc: đất đai thuộc sở hữu (hình thức) của Nữ
hoàng Anh và giao Chính phủ Úc được quyền bán đất cho các tổ chức, cá nhân.
11
Trong nội dung đề tài này, khái niệm giao đất, cho thuê đất được nghiên cứu đầy
đủ theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, trong đó trọng tâm là khái niệm
được quy định trong Luật Đất đai năm 2003.
1.2. Khái niệm pháp luật giao đất, cho thuê đất
Từ định nghĩa về giao đất, cho thuê đất ở trên, khái niệm pháp luật về giao đất, cho
thuê đất được hiểu là toàn bộ các văn bản quy phạm pháp luật (bao gồm Luật, văn bản
dưới luật) quy định về vấn đề giao đất, cho thuê đất. Theo pháp luật hiện, các quy định liên
quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất ở nước ta được thể hiện cụ thể trong Luật Đất đai
năm 2003 và các lần sửa đổi bổ sung; các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai…
(Xem phụ lục các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất)
2. Nội dung pháp luật về giao đất, cho thuê đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nội dung pháp
luật về giao đất, cho thuê đất được quy định bao gồm các vấn đề sau:
1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất;
2. Hình thức giao đất, cho thuê đất (bao gồm hình thức Nhà nước giao đất

không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước
cho thuê đất có thu tiền);
3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất;
4. Thời hạn giao đất, cho thuê đất
5. Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất; giá đất.
2.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất
Đây là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định về giao đất, cho thuê đất.
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất theo Điều 31, Luật Đất đai năm 2003 bao
gồm:
Một là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt
7
;
Hai là, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong Điều 27- NĐ
69/2009/NĐ-CP đối với từng trường hợp cụ thể như sau:
Đối với tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư; Đối với các dự án
7
Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc
kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi
tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
12
không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy
chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất có
văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất;
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất,
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã

nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng
đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường
thẩm định về nhu cầu sử dụng đất;
Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất
và phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất;
Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế kỹ
thuật xây dựng công trình tôn giáo.
Cùng với các căn cứ trên, Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định: Việc quyết định
giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực
hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó
8
.
2.2. Hình thức giao đất, cho thuê đất
2.2.1. Hình thức giao đất:
Hình thức giao đất là việc Nhà nước thông qua các quyết định hành chính giao
đất cho các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức ở các trường hợp khác nhau với các quy
định riêng phù hợp. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng
dẫn thi hành, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất dưới hai hình thức sau:
giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.
2.2.2. Hình thức cho thuê đất
Hình thức cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua các hợp đồng cho thuê đất.
Theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước cho thuê đất dưới hai hình thức sau: Nhà
nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm và hình thức Nhà nước cho thuê đất có
thu tiền thuê đất một lần. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức có nhu cầu thuê
đất phải trả một khoản tiền nhất định theo hợp đồng thuê đất cho Nhà nước theo hai
cách: trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần theo quy định của pháp
luật.
2.3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Dưới góc độ pháp lý, thẩm quyền là phạm vi các nhiệm vụ, quyền hạn của cơ

quan hoặc người có chức vụ nào đó.
8
Điều 32 – Luật Đất đai năm 2003.
13
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
được trao cho các chủ thể sau: 1- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao
đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài; 2- UBND huyện, quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư; 3-
UBND xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục
đích công ích của xã, phường, thị trấn; 4- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3
Điều này không được ủy quyền
9
.
Bên cạnh đó, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai cũng quy định rõ về thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê
đất đối với đất đã giao, đã cho thuê trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành. Theo
đó, “cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 37 của
Luật Đất đai là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người
sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực
thi hành (ngày 01 tháng 7 năm 2004)
10
”.
2.4. Thời hạn giao đất, cho thuê đất
Thời hạn là khoảng thời gian được tính từ thời điểm này đến một thời điểm khác.
Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, ngày, tháng, năm hoặc một sự
kiện có thể xảy ra. Thời hạn không đơn thuần chỉ là một khoảng thời gian mà nó được

xác định với tư cách là một sự kiện pháp lý đặc biệt làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong những trường hợp do luật quy định hoặc
các bên thỏa thuận.
Do vậy, thời hạn giao đất, cho thuê đất được hiểu là khoảng thời gian thực hiện
quyền và nghĩa vụ của các chủ thể thực hiện các quyết định hoặc hợp đồng giao đất,
thuê đất. Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai, đất do Nhà nước giao, cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có quyết
định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, Luật Đất đai và các
văn bản hướng dẫn thi hành còn quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các
trường hợp cụ thể như: hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức kinh tế; quy định chính sách
gia hạn cho các trường hợp được giao đất, cho thuê đất khi hết thời hạn
2.5. Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất
Theo Đại Từ điển tiếng Việt, quy trình được định nghĩa là “các bước phải tuân
theo khi tiến hành một công việc nào đó
11
”; còn trong Từ điển Tiếng Việt, quy trình là
9
Điều 37, Luật Đất đai năm 2003
10
Điều 31, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
11
Đại Từ điển Tiếng Việt, Nguyễn Như Ý, Nxb Văn hoá, Thông tin, năm 1999, tr. 1381
14
“trình tự
12
phải tuân theo để tiến hành một công việc nào đó
13
”; thủ tục được hiểu là
“những việc cụ thể phải làm theo một trật tự quy định, để tiến hành một công việc nào
đó

14
”
Từ các khái niệm về quy trình và thủ tục như đã nêu trên có thể thấy rằng giữa
quy trình và thủ tục có mối quan hệ mật thiết với nhau. Trong thủ tục có quy trình vì thủ
tục là những việc cụ thể phải làm và những việc phải làm này được thực hiện theo một
trật tự quy định tức là theo một trình tự hay nói một cách khác là quy trình nhất định.
Như vậy, quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất được hiểu là tổng thể trình tự,
thủ tục hay các bước phải tuân theo khi tiến hành các công việc về giao đất, cho thuê
đất.
Theo Điều 122, Luật Đất đai năm 2003, trình tự, thủ tục giao đất, cho
thuê đất cho người được giao đất, thuê đất được thực hiện như sau:
Về việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất:
a) Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương nơi có đất. Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ
hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có
đất;
b) Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tư của tổ
chức theo quy định của pháp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư
theo quy định của pháp luật về đầu tư có chứng nhận của công chứng nhà nước.
Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giải phóng mặt bằng được quy
định như sau:
a) Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa
chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực
hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê
đất;
b) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày người được giao

đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan
quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất
trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê
đất.
12
Trình tự được hiểu là “sự xắp xếp lần lượt theo thứ tự trước sau. Từ điển Tiếng Việt, Viện ngôn ngữ, Nxb Đà Nẵng, năm
2000, tr. 1037
13
Từ điển Tiếng Việt, Viện ngôn ngữ, Nxb Đà Nẵng, năm 2000, tr. 813
14
Từ điển Tiếng Việt, Viện ngôn ngữ, Nhà xuất bản Đà Nẵng, năm 2000, tr. 960
15
Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được quy
định như sau:
a) Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm;
trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định
mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc
cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;
b) Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện
việc bồi thường, giải phóng mặt bằng;
c) Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc
giải phóng mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với
trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất.
Như vậy, theo các căn cứ cụ thể của địa phương, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
tại địa phương có những hướng dẫn cụ thể cũng như thực hiện các trình tự, thủ tục về việc

giao đất, cho thuê đất cho nhân dân, chủ đầu tư.
2.6. Về giá đất
Theo khoản 23, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, “giá đất được giải thích như sau:
Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Ở nước ta, giá đất hiện nay được thực hiện theo quy định sau:
“1- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
2- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND
cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
3- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công
bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê
đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng
đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”
15
.
15
Điều 56 Luật Đất đai năm 2003
16
3. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất một số nước trên thế giới – Kinh nghiệm Việt
Nam có thể tiếp thu
3.1. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất của Trung Quốc
Giai đoạn từ năm 1949 đến 1954, Trung Quốc triển khai cuộc “cải cách ruộng
đất” xoá bỏ quan hệ đất đai phong kiến trên quy mô toàn quốc. Toàn bộ quỹ đất đai

quốc gia chuyển từ sở hữu của vua thành sở hữu của Nhà nước. Nhà nước chia ruộng
đất cho nông dân được sở hữu. Sau khi tiến hành hợp tác hoá thì Trung Quốc có 3 hình
thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân (có thể so sánh với giai
đoạn 1945-1980 của Việt Nam)
16
.
Giai đoạn từ năm 1954 trở về sau, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản tư doanh
đã xoá bỏ sở hữu tư nhân về ruộng đất, chỉ còn lại 2 hình thức sở hữu là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tập thể (giai đoạn này có thể so sánh với giai đoạn 1980-1993 của Việt
Nam có hợp tác xã nhưng không phải là chủ sở hữu đất đai như Trung Quốc, từ năm
2005, Bộ Luật Dân sự của Việt Nam đã quy định hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất
đai).
Theo đó, Nhà nước Trung Quốc có quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với đất
thuộc sở hữu Nhà nước như sau:
a) Nhà nước cấp đất (tương tự như giao đất không thu tiền sử dụng đất của Việt
Nam) cho các cơ quan, đơn vị trong bộ máy Đảng, chính quyền, đoàn thể, các doanh
nghiệp làm nhiệm vụ công ích, các nông, lâm trường quốc doanh.
Người được cấp đất chỉ có quyền sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất, không có quyền
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
đối với các doanh nghiệp làm nhiệm vụ kinh doanh thì có quyền góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất và được chuyển thành cổ phần của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ
phần hóa. Nếu doanh nghiệp không sử dụng hết diện tích đất được giao, được cấp trước
đây, nay được Nhà nước làm thủ tục xuất nhượng đất thì có quyền đem diện tích đất
không sử dụng bán đấu giá, đấu thầu (chuyển nhượng đất); Nhà nước thu lại 40% giá trị
đất, để lại cho doanh nghiệp 60%. Trước khi chuyển nhượng phải tổ chức định giá đất.
Doanh nghiệp cũng có thể đem diện tích đất không sử dụng đi thế chấp vay vốn.
b) Nhà nước xuất nhượng đất, có thu tiền (tương tự như giao đất có thu tiền sử
dụng đất của Việt Nam) cho một số đối tượng (gọi là thụ nhượng, phải trả tiền) và các
đối tượng này có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dưới các hình thức như bán,
chuyển đổi, tặng cho trong thời hạn được thụ nhượng, cho thuê lại, thế chấp, vốn bằng

giá trị quyền sử dụng đất trong thời hạn ghi trong hợp đồng giao quyền sử dụng đất.
16
Báo cáo của Đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật đất đai của Trung Quốc, 8/2002 phục vụ sửa đổi Luật
Đất đai 1993 (sau đó đựoc Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2003)
17
Tuy nhiên, hiện nay, Trung Quốc đang trong quá trình công nghiệp hóa, trong đó có
đô thị hóa, đang phải cùng lúc chuyển một khối lượng lớn tài sản đất đai từ sở hữu tập thể
thành sở hữu toàn dân. Quá trình này không chỉ đặt ra yêu cầu phải tiến hành thông qua
một quy trình pháp lý phức tạp (trưng thu, trưng mua, bồi thường…với khối lượng lớn) mà
còn là một quá trình cải cách cả thể chế xã hội sâu sắc để nông dân trở thành thị dân. Trong
những tình huống chưa có sự đồng thuận cao của xã hội buộc chính quyền phải dùng đến
những biện pháp phi kinh tế hoặc xã hội, phải vận dụng đến các giải pháp dân chủ, làm cho
tiến trình phát triển trở thành nguyên nhân của những biến động không lành mạnh về xã
hội, có nơi xảy ra xung đột nặng nề.
* Đối với quyền sử dụng đất của người nước ngoài
Theo pháp luật đất đai Trung Quốc, nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các
công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích
và thời hạn cụ thể. Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên,
khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được
sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất.
Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:
- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất và
ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại
một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40
năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất
sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc
thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển
nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao
dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp quyền sử
dụng đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp.

- Quyền sử dụng đất được được giao: là hình thức quyền sử dụng ðất ðýợc nhà
nýớc giao không thu tiền cho một giai ðoạn nhất ðịnh, thông thýờng là giới hạn mục
ðích sử dụng ví dụ nhý sử dụng cho mục ðích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và
công trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin
giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các
cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ
tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giao
trước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiện
chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn.
- Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông thường
hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn
là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn
khi hết hạn. Thuê quyền sử dụng đất không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử
dụng.
Nhìn chung, pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với pháp luật đất đai
Việt Nam, đặc biệt là vấn đề giao đất, cho thuê đất. Cụ thể là việc Nhà nước thực hiện chính sách giao
18
đất, cho thuê đất có thu tiền. Bên cạnh đó, thời hạn giao đất, cho thuê đất khá lâu dài, căn cứ vào nội
dung cụ thể của từng loại đất.
3.2. Pháp luật về đất đai của Đài Loan
Từ năm 1949, cải cách đất đai của Đài Loan bắt đầu thực hiện để đảm bảo người
nông dân trực canh có đất sản xuất, xác định chủ sở hữu cụ thể trên từng thửa đất, tránh
tình trạng để đất vô chủ, nhằm khai thác có hiệu quả quỹ đất đai. Bảo đảm quyền lợi
chính đáng của chủ sở hữu đất, đồng thời thực hiện bình quân địa quyền để giải quyết
việc phân chia giữa quyền lợi công hữu (của chung xã hội) với quyền lợi tư hữu (của
riêng cá nhân) theo nguyên tắc quyền lợi công hữu phải do Nhà nước hưởng và được sử
dụng vào mục đích chung của xã hội. Nội dung này có nhiều điểm giống với chủ trương
“người cày có ruộng” trong chính sách đất đai của Việt Nam, đặc biệt là các vấn đề sau:
(1) Giai đoạn 1 - Cải cách đất đai ở nông thôn
Trước năm 1949, Đài Loan là thuộc địa của thực dân Anh. Vì vậy, chính quyền

đã đưa ra Chương trình cải cách đất đai được thực hiện bằng biện pháp hoà bình, với
mục tiêu tối cao là phải thực hiện “đất cho người có quyền sở hữu” và được chia thành
các phần như giảm tiền thuê đất của địa chủ cho tá điền
17
; bán đất nông nghiệp công cho
nông dân, Chính phủ không giao hoàn toàn đất nông nghiệp cho nông dân mà bán
18
.
Đây là điểm khác cơ bản so với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất cho
nông dân sản xuất nông nghiệp của Việt Nam; buộc địa chủ bán đất nông nghiệp cho
Nhà nước để bán lại cho nông dân: Chính phủ đã bắt buộc những người có đất nông
nghiệp không trực tiếp sử dụng mà cho người khác thuê (trừ những trường hợp được
Chính phủ cho phép thuê) phải bán lại cho Nhà nước để Nhà nước bán lại cho chính
người nông dân làm thuê đất
19
.
(2) Giai đoạn 2 - Bình quân địa quyền
Sau cải cách đất nông nghiệp và do phát triển kinh tế, tăng dân số, đã có sự gia
tăng mạnh nhu cầu về đất đô thị. Do hạn chế cung đất đô thị nên giá trị đất liên tục tăng.
Vì vậy, đã gây ra tình trạng đầu cơ đất và làm cho việc sử dụng đất đô thị không bình
thường. Để khắc phục tình trạng trên, Chính phủ đã đề ra chương trình bình quân địa
quyền. Bình quân địa quyền không phải là bình quân sở hữu mà là bình quân quyền lợi
17
Giảm 25% là vốn của tá điền bỏ ra sản xuất, còn lại 75% chia đều tá điền và địa chủ mỗi bên hưởng một nửa: 37,5%):
Trước cải cách, tỷ lệ tiền thuê đất nông nghiệp ở Đài Loan rất cao, chiếm tới 50-60% sản lượng vụ chính, chưa kể các
khoản đóng góp khác làm cho nông dân bị bần cùng và tác động xấu đến phát triển nông nghiệp.
18
Bán với giá tương đương 2,5 lần sản lượng trung bình hàng năm của vụ chính, nông dân được trả góp dần trong 10 năm
và không phải trả tiền lãi. Nông dân có thể trả hết một lần sớm hơn nếu họ muốn. Trường hợp sau 10 năm không trả xong,
thì được kéo dài thêm 10 năm nữa. Kết quả đã có 13.900 ha đất nông nghiệp công đã được bán cho 286.700 hộ gia đình

nông dân.
19
Chủ đất được trả 70% tiền bán đất dưới hình thức trái phiếu đất, được quy ra gạo hoặc khoai lang với lãi suất 4% một
năm. Số còn lại 30% được trả bằng chứng khoán của các ngành công nghiệp do Chính phủ sở hữu.
19
giữa công hữu và tư hữu trên cơ sở giá trị đất. Cơ sở lý luận của chính sách này xuất
phát từ quá trình hình thành giá trị đất bao gồm 2 yếu tố: Do tự nhiên bản thân thửa đất
đó và do con người đầu tư, cải tạo mà làm tăng giá trị đất. Tuy nhiên, thực tế khó phân
biệt được giá trị tăng lên của thửa đất đâu là do tự nhiên, đâu là do đầu tư, cải tạo. Theo
lý luận của ông Tôn Trung Sơn thì không nên phân biệt hai yếu tố trên mà theo quan
điểm người chủ sở hữu đất khai báo giá trị thửa đất của mình khi được Chính phủ thừa
nhận thì giá trị thửa đất đó thuộc về chủ sở hữu đất. Trong quá trình mua bán đất, trừ
phần giá trị ban đầu, còn phần chênh lệch giá trị, Chính phủ thu thuế giá trị gia tăng về
đất, nguồn thu này đầu tư xây dựng các công trình công cộng, công ích và xã hội. Kết
quả là Nhà nước thu được tiền từ sự gia tăng giá trị đất, làm cho việc sử dụng đất đạt
hiệu quả tối ưu, tiết kiệm và ngăn chặn được tình trạng đầu cơ đất đai. Đây là nội dung
cần tham khảo đối với chủ trương Nhà nước thực hiện vai trò điều tiết hợp lý nguồn thu
từ đất đai cho các đối tượng lợi ích: Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư đang
thực hiện ở Việt Nam.
* Quy định về quyền sử dụng đất của người nước ngoài:
Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:
- Loại I. Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm
việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc
bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân,
nghĩa trang,…
- Loại II. Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làm
muối, nguồn nước, ao hồ,…
- Loại III. Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao
gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê…

- Loại IV. Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết…
Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được
ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước
cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện
quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai).
Mục đích sử dụng đất của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất
sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công
ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại
sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang. Ngoài ra, người nước
ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát
triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt. (Điều 19, Luật Đất đai).
20
Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê
bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác
mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia.
(Điều 17, Luật Đất đai).
3.3. Pháp luật về thu hồi, bồi thường và định giá đất của một số nước
3.3.1. Quy định về thu hồi, bồi thường đất đai của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn
Quốc, Úc
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của Trung Quốc
(2004)
Chương 20 và 23

• Trước hết, tiến hành khảo sát về các điều kiện thu hồi
đất về các mặt dân số nông nghiệp, đất canh tác trên

thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện
tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh
hưởng
• Thứ hai, dự thảo kế hoạch thu hồi đất. Kế hoạch này
là cơ sở để Chính phủ phê duyệt công tác thu hồi đất
và thực hiện việc bồi thường và tái định cư. Công tác
này bao gồm trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã,
mục đích sử dụng đất, vị trí chính xác của khu đất bị
trưng mua, chủ sở hữu và diện tích
• Thứ 3, báo cáo với chính quyền cấp địa phương. Cơ
quan quản lý đất đai đệ trình kế hoạch thu hồi đất và
các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê
duyệt
Quy định về trưng
mua nhà thuộc sở
hữu nhà nước và
bồi thường (2011),
điều 13 và 16
Ấn
Độ
Đạo luật thu hồi đất
Điều 4, phần II
• Chuẩn bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ
gia đình bị ảnh hưởng sau khi tham vấn với đại diện
của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của
các hộ
• Cần có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội
khi dự án ảnh hưởng tời 400 hoặc nhiều hơn hộ gia
đình trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều
hơn hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc khu vực

dân tộc thiểu số
Chính sách quốc
gia về tái định cư và
ổn định cuộc sống
sau tái định cư, năm
2007 (điều 4, 21)

Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi
đất cho các công
trình công cộng
(2009)

• Chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR)
• Xác định danh mục các công trình công cộng và tiến
hành khảo sát cơ bản về các đối tượng và tài sản bj
ảnh hưởng
• Đàm phán về các điều khoản và điều kiện của LAR
với các bên liên quan
• LAR bao gồm thời hạn áp dụng các biện pháp tái
định cư, thời gian, địa điểm, và các vấn đề liên quan
đến hồ sơ đăng ký
21
Úc Đạo luật quản lý đất
đai 1997, Điều 170
• Chuẩn bị kế hoạch khảo sát
• Chuẩn bị kế hoạch triển khai
Ngày công bố dự án (Ngày thông báo)
Nước Quy định Nội dung

Trung
quốc
Luật quản lý đất đai
của Trung Quốc
(2004), Điều 46
• Là ngày công bố chính thức việc dự án được phê
duyệt
• Việc công bố sẽ được thực hiện: Kịp thời, Nêu cụ thể
kế hoạch trưng mua và bồi thương, Các chính quyền
địa phương sẽ nỗ lực để thông báo và giải thích các
vấn đề có liên quan
• Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án
sẽ không được cải tạo, mở rộng

Ấn
Độ
Đạo luật thu hồi đất
đai, Điều 4, 24 (7)
• Là ngày đăng thông báo trên báo địa phương và công
khai ở những địa điểm thích hợp
• Sau khi thông báo, chủ sở hữu không được bán tài
sản, sửa chữa, cải tạo. Những phần cải tạo, sửa chữa
sẽ không được bồi thường nếu như không được sự
cho phép trước.
Chính sách quốc
gia về tái định cư và
ổn định cuộc sống
sau tái định cư
2007,(điều. 20)
• Là ngày thông báo khu vực bị ảnh hưởng bởi dự án

Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi
đất cho các công
trình công cộng
(2009)
Điều 22 (1)
• Quy định 2 bước thông báo. Chính phủ phải (1) đưa
ra thông báo sơ bộ về thu hồi đất, để cho phép cán bộ
thực hiện công tác đo đạc, (2) thông báo về kế hoạch
dự kiến với các chi tiết cụ thể về khu vực bị thu hồi.
Ngày thông báo là ngày thực hiện bước thứ 2
Úc Đạo luật quản lý đất
đai WA1997, điều
170, 171, 172
• Thông báo về kế hoạch dự kiến ngay sau khi kế
hoạch đó được đăng ký
• Thông báo về kế hoạch dự kiến phải bao gồm
(a) Bản miêu tả về khu đất, chi tiết về mục đích của
công trình công cộng sẽ xây dựng, thông tin chi tiết
về các lợi ích bị ảnh hưởng
(b) Nêu chi tiết về :
- Địa điểm mà mọi người có thể xem bản kế
hoạch vào những thời gian thích hợp
- Lí do lựa chọn khu đất để xây dựng công trình công
cộng
- Thời hạn dự kiến tiền hành thu hồi đất
- Tên của cán bộ đầu mối trong cơ quan chịu trách
22
nhiệm về thu hồi

- Địa chỉ để khiếu nại, khiếu kiện
• Sẽ không có giao dịch nào được tiến hành đối với
những tái sản trong khu vực này nếu không có sự phê
duyệt của Bộ trưởng
Cơ sở bồi thường
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)
Điều 47
• Bồi thường không căn cứ giá thị trường. mức bồi
thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu
của khu đất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều
so với phí giao đất
• Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để
duy trì mức sống ban đầu, có thể tăng them, tuy
nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần
giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi
thực hiện trưng mua
• Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá
thị trường
• Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở
hữu lựa chọn
Quy định về trưng
mua nhà trên đất
thuộc sở hữu nhà
nước và bồi thường
(2011), điều 19

Ấn
Độ
Đạo luật thu hồi đất
đai, Phần III, điều
22 (1), (2)

• Giá trị thị trường của đất và thiệt hại tính ở thời
điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định
mức bồi thường
• Ngoài giá thị trường, tòa án sẽ cộng thêm 30% do
cân nhấc đền việc thu hồi bắt buộc
Chính sách quốc
gia về tái định cư và
ổn định cuộc sống
sau tái định cư
2007,(điều. 20)
• Dựa trên giá thị trường của đất ở thời điểm bồi
thường
• Chuyên gia định giá sẽ lấy giá trị cao hơn giữa: (i)
giá trị tối thiểu của khu đất, (ii) giá bán trung bình
của ít nhất 50% giao dịch có giá trị cao hơn đối với
mảnh đất tương tự của khu vực đó, hoặc (3) giá
bán trung bình của ít nhất 50% các mảnh đất có giá
cao hơn cho dự án
Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi
đất cho các công
trình công cộng
(2009)

Điều 71
• Đối với thửa đất được sử dụng thông qua đàm
phán hoặc xét xử của tòa án, khoản bồi thường sẽ
được tính dựa trên mức giá công bằng, có tính tới
giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng, và
giá….của những thửa đất tương tự gần đó.
• Định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia định giá
tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là
23
mức trung bình của các giá trị định giá. Nếu giá trị
định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10%
hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá
khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức
bồi thường sẽ được tính toán lại
Úc Đạo luật quản lý đất
đai WA1997 điều
55
• Nguyên tắc “giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhận
rằng mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường.
Giá trị đối với chủ sở hữu bao gồm
- Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng
- Giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng đất bị thu
hồi
- Thiệt hại do thửa đất bị chia cắt
- Thiệt hại về tiếng ồn hoặc các thiệt hại khác
- Không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay
giảm đi do bị thu hồi
• Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại,
được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn
của người đứng đầu cơ quan định giá

• Bộ trưởng sau khi tham vấn, phài quyết định các
vấn đề có liên quan như quyền, lợi ích, giá trị tài
sản,…
• Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài
sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn
sàng ở một thời điểm nhất định
Hình thức bồi thường
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của Trung Quốc
(2004), Điều 47
• Có một số hình thức bồi thường và tái định cư cho
những hộ nông dân như sau:
- Chỉ bồi thường tiền
- Tái định cư và có việc làm
- Tái định cư với bảo hiểm phúc lợi
Quy định về trưng
mua nhà trên đất
thuộc sở hữu nhà
nước và bồi thường
(2011), điều 19
Ấn
Độ
Đạo luật thu hồi đất
đai, Phần III, điều
23 (1), (2)
Chính sách quốc
gia về tái định cư và

ổn định cuộc sống
• Các gia đình bị ảnh hưởng có thể lựa chọn nhận
một khoản tiền đền bù, thay vì một hay nhiều lợi
ích được quy định trong luật (đất, nhà ở, ) khi có
sự chấp thuận của cơ quan nhà nước
24
sau tái định cư
2007,(điều 48)
Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi
đất cho các công
trình công cộng
(2009), Điều 63
• Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Các chủ sở hữu
tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức
khác, không phải tiền mặt, bao gồm đất thay thế
hoặc nhà ở xã hội
Úc Luật về thu hồi tài
sản 1989, Luật quản
lý đất đai 1997
(Art. 189 (2)
• Bồi thường được trả bằng tiền mặt
Bồi thường Đất nông nghiệp
Nước Quy định Nội dung
Trung
Quốc
Luật quản lý đất đai
của TQ (2004)
Điều 47, đoạn 2

• Mức bồi thường từ 6 đến 10 lần giá trị sản lượng
hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu
hồi
• Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản
lượng hàng năm trung bình
• Bồi thường cho các công trình và hoa màu hiện có
sẽ do chính quyền địa phương quyết định
• Luật giới hạn tổng mức bồi thường và hỗ trợ tái
định cư không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng
hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các
quy định trong luật không đủ duy trì mức sống
hiện tại của người nông dân.
Quy định về trưng
mua nhà trên đất
thuộc sở hữu nhà
nước và bồi thường
(2011), điều 19

Ấn
Độ
Đạo luật thu hồi đất
đai, Phần III, điều
23.
Chính sách quốc
gia về tái định cư và
ổn định cuộc sống
sau tái định cư 2007
(điều 36)
• Các hộ gia đình được đền bù 1ha đất được tưới
tiêu hoặc 2ha đất không được tưới tiêu hoặc đất bỏ

hoang có thể canh tác được nếu như có sẵn nguồn
đất ở khu tái định cư
Hàn
Quốc
Đạo luật về thu hồi
đất cho các công
trình công cộng
(2009),
• Nếu như đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa
màu, giá trị hoa màu đó sẽ đươc bồi thường
• Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu
thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công
bố
• Khoản bồi thường cũng tính để đủ hỗ trợ người
nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình
• Khoản bồi thường được tính trên cơ sở 2 lần tổng
thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp
25