Bài thuyết trình thảo luận môn Thị trường bất động sản Tìm hiểu thị trường BĐS công nghiệp

Thảo luận môn:
Thị trường bất động sản
Chủ đề 9: Tìm hiểu thị trường BĐS công nghiệp
Nhóm thảo luận
Lí do nghiên cứu
“Đã qua rồi cái thời các khu công nghiệp được phân lô rồi bán hoặc cho thuê
với giá rẻ bèo. Bây giờ các bạn phải biết đầu tư xây dựng đầy đủ các dịch vụ từ A
- Z phục vụ khách hàng trong khu công nghiệp để tạo giá trị cộng thêm cho nó”.
Bất động sản khu công nghiệp, nguồn cung tương lai sẽ tăng đáng kể, với nhiều
dự án mới ra nhập thị trường. Sự phát triển của các khu công nghiệp sẽ có nhiều
diễn tiến khác nhau giữa Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Những nội dung chính
•
Thị trường BĐS công nghiệp hiện nay
•
Công nghệ cao trong BĐS công nghiệp
•
Cơ hội và thách thức khi đầu tư bất động sản Công nghiệp
•
Đầu tư bất động sản công nghiệp: Nên chú trọng hậu cần
•
Kết luận
Thị trường BĐS công nghiệp hiện nay
•
Các khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) có các chính sách ưu đãi và cơ sở
hạ tầng có chất lượng từ lâu đã hấp dẫn nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Chính phủ
đã xác định việc phát triển các KCN là động lực chính của tăng trưởng công nghiệp
và đưa ra nhiều ưu đãi đáng kể dành cho các doanh nghiệp hoạt động trong KCN.
Các công ty này hưởng lợi từ chính sách thuế ưu đãi, thủ tục đầu tư đơn giản, hỗ
trợ trong việc cung cấp lao động và các nguồn lực khác.
•

Giá tăng vững chắc
•
Tại Hà Nội, trong giai đoạn 5 năm (từ 2001-2005) đã có 1.377 dự án trong KCN và
KCX với tổng vốn đầu tư đạt 8,08 tỷ USD, so với chỉ 155 dự án và 1,55 tỷ USD vốn
trong các năm 1996-2000.
•
Năm năm Oếp theo, từ 2006-2010 cho thấy mức tăng ấn tượng trong cả số lượng
các dự án FDI mới là 2.309 dự án và tổng vốn đầu tư là 42 tỷ USD. Cho tới tháng
9/2010, đã có 3.841 dự án FDI và 4.617 dự án đầu tư trong nước đã được thực
hiện tại các KCN và KCX Việt Nam với hơn 17 tỷ USD và 130.000 tỷ đồng vốn giải
ngân, chiếm tới 33% và 43% tổng vốn đăng ký tương ứng.
•
Các KCN hoạt động tốt nhất tiếp tục thu hút khách hàng với giá thuê cao, trong khi nguồn cung mới đến từ các giai
đoạn tiếp theo vẫn đang xuất hiện, điều này phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với tăng trưởng công nghiệp ngắn
và trung hạn. Trên thực tế, theo ông Dane Moodie, sự chú ý đã chuyển dịch sang các khách thuê trong nước với khả
năng tích cực thúc đẩy cơ sở sản xuất, hơn là chỉ tập trung vào các nhà đầu tư nước ngoài bởi những khách thuê này
nhạy cảm hơn đối với cuộc khủng hoảng toàn cầu.
•
Vùng Kinh tế Trọng điểm phía Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng và Vĩnh Phúc) sẽ tiếp tục là trung
tâm thu hút các nhà đầu tư, cùng với Thái Nguyên và Hưng Yên đang trở nên ngày càng hấp dẫn do có vị trí chiến
lược gần với cảng biển, sân bay và biên giới với Trung Quốc, cơ sở hạ tầng tốt và nền kinh tế mạnh. Theo khảo sát
của Colliers International, hiện tại, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, tuy vậy Hà Nội vẫn là địa điểm
được tìm kiếm nhiều nhất đối với các nhà đầu tư. Trước khi mở rộng, các KCN tại Hà Nội luôn trong tình trạng lấp
đầy toàn bộ, tuy vậy sau khi sáp nhập, tình thế đã thay đổi do có nhiều diện tích từ tỉnh Hà Tây và các KCN mới.
•
Trái với không khí trầm lắng của thị trường căn hộ và chung cư cao cấp, thị trường bất động sản khu công nghiệp
lại đang rất sôi động khi nhu cầu thuê đất và nhà xưởng xây sẵn của các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn.
•
Hiện hầu hết các khu công nghiệp, khu chế xuất ở vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như TPHCM, Đồng Nai, Bình
Dương đều đang trong tình trạng quá tải với hiệu suất sử dụng đạt gần 100%.

•
Nhu cầu tăng đã đẩy giá thuê đất tại nhiều khu công nghiệp lên từ 30-50% so với thời điểm cách đây một năm.
•
Hiện giá thuê đất tại Khu Chế xuất Tân Thuận đạt mức cao nhất là trên 100 USD/m2/năm, tiếp đó là đến Khu Công
nghiệp Tân Bình, Linh Trung (TPHCM), Việt Nam - Singapore (Bình Dương).
•
Giá thuê nhà xưởng cũng được đà leo thang, nhất là ở Khu công nghiệp Amata (Đồng Nai) và một số khu công
nghiệp ở TPHCM.
Công nghệ cao trong BĐS công nghiệp
•
Trong khi nhà ở và cao ốc văn phòng chật vật tìm đầu ra thì bất động sản (BĐS)
phục vụ cho lĩnh vực công nghệ cao lại đều đặn tìm được khách thuê. Vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài (FDI) vào BĐS nhà ở giảm mạnh trong hai năm trở lại đây.
Điển hình, tại TP.HCM, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo và công nghệ đã
vươn lên dẫn đầu về vốn đầu tư lẫn dự án (chiếm trên 50%), trong khi kinh doanh
BĐS chỉ chiếm trên 3% về số dự án và gần 20% về vốn.
•
Những số liệu này cho thấy, các dự án BĐS phục vụ cho lĩnh vực công nghiệp
công nghệ cao đang đứng trước nhiều cơ hội để lấp đầy diện tích cho thuê.
•
Nhu cầu về mặt bằng sản xuất kinh doanh có chất lượng tốt sẽ gia tăng vào những
năm tới, đặc biệt đối với lĩnh vực công nghệ cao.
Cơ hội và thách thức khi đầu tư bất động sản Công nghiệp
•
Năm 2013 là năm bản lề trong việc vượt qua khó khăn đối với những doanh
nghiệp bất động sản có năng lực và có những bước đi phù hợp, đây là năm được
nhiều chuyên gia kinh tế dự báo vẫn sẽ là một năm đầy khó khăn của thị trường
bất động sản trong nước
•
Thu hút đuợc nhiều vốn đầu tư nước ngoài

•
Tình trạng cung không đủ cầu vẫn đang diễn ra
•
Hiện nay Nhà nước ta cũng đã chú trọng đầu tư xây dựng cơ sở vật chất các khu công
nghiệp, khu chế xuất nhằm tạo điều kiện dễ dàng cho các doanh nghiệp nước ngoài
khi muốn vào thị trường Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu tư
•
Thách thức
•
các khu công nghiệp, ngoài yếu tố mặt bằng, các yếu tố về cơ sở hạ tầng giao thông như
đường sá, cầu cảng sẽ tác động rất lớn đến sự thu hút của các nhà đầu tư.
•
đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ thuê nhà xưởng sản xuất dễ dẫn đến tình trạng khi làm ăn
thua lỗ thường bỏ trốn khiến các cơ quan quản lý không kiểm soát được
•
Một tác động tiêu cực cần phải tính đến là một khi các nhà đầu tư bất động sản công
nghiệp xin chủ trương dự án xong nhằm đầu cơ, giữ đất mà không triển khai dự án để
sang nhượng kiếm lời. Đối với các dự án này sẽ không mang lại hiệu quả mà còn gây
ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản công nghiệp nói chung.
Đầu tư bất động sản công nghiệp: Nên chú trọng hậu cần
•
Trong khi thị trường bất động sản đang chuyển hướng theo phân khúc “bất động sản
xanh” thì hoạt động kinh doanh bất động sản công nghiệp cũng đang có dấu hiệu
phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, nếu quyết định đầu tư vào phân khúc này thì các
doanh nghiệp cần có cái nhìn thấu đáo hơn.
•
Với nhu cầu tăng lên, nhiều khu công nghiệp vẫn đang tiếp tục phát triển mở rộng
quy mô thì phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp được xem là kênh đâu tư
đầy tiềm năng.
•

Trong khi nhu cầu nhà xưởng, kho hàng, bãi chứa đang tăng mạnh thì thì nhiều
KCN đã mở ra nhưng sau nhiều năm kêu gọi vẫn thiếu bóng nhà đầu tư.
•
Phần lớn nguyên nhân việc vắng bóng các nhà đầu tư vào các KCN này là do kém
lợi thế về hạ tầng giao thông, hạ tầng kinh tế xã hội. Riêng các KCN Nhơn Trạch
VI, Long Khánh, Dầu Giây, Giang Điền chưa thu hút được nhà đầu tư vì đang trong
giai đoạn bồi thường và xây dựng hạ tầng.
•
Nhiều chủ đầu tư cho biết đang gặp khó khăn do khủng hoảng kinh tế nên chưa thể
triển khai hoạt động. Điều này khiến nhà đầu tư hạ tầng KCN cũng khó khăn theo.
•
Những ai có ý định đầu tư bất động sản công nghiệp cần phải tìm hiểu kĩ càng về nhu
cầu thị trường và điều kiện thuận lợi tại địa điểm dự định đầu tư. Các dịch vụ hậu cần
như: Nhà xưởng, kho bãi, kho ngoại quan, kho lạnh tích hợp, vận chuyển,… Chính
những dịch vụ này sẽ góp phần nâng giá trị cho KCN, thu hút nhiều khách hàng hơn
và tạo thuận lợi cho nhà khai thác KCN có thể cạnh tranh về giá cho thuê so với các
KCN khác.
•
Bên cạnh đó, các yếu tố về cơ sở hạ tầng giao thông như đường sá, cầu cảng, cũng
phải được chú trọng vì nó có tác động rất lớn đến sự thu hút của các nhà đầu tư.