định hướng phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước

1
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG GIAI ĐOẠN ĐẨY MẠNH CÔNG NGHIỆP HOÁ ĐẤT NƯỚC
(Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam"
của Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dậy Kinh tế Fulbright)

Điểm đột phá của quá trình Đổi mới đã được Đảng ta lựa chọn là đổi mới chính
sách đất đai trong kinh tế nông nghiệp: đất sản xuất nông nghiệp từ hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Điểm đột
phá này đã đưa nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành nước thuộc nhóm 3
nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới. Thành công bước đầu này đã chứng minh tính
đúng đắn của chủ trương Đổi mới của Đảng ta. Việc lựa chọn điểm đột phá như vậy
đã thể hiện sự tính toán toàn diện từ lý luận tới thực tiễn. Đất nước ta là nước nông
nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá trong khu vực kinh tế nông nghiệp; đất đai là
tư liệu sản xuất nông nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá là chính sách đất đai.
Sau 20 năm đổi mới, kinh tế nông nghiệp nước ta đã phát triển tốt trong nền
kinh tế hàng hoá, hàng loạt nông sản, thuỷ sản nước ta đã chiếm vị trí cao trong
xuất khẩu trên thế giới. Hiện nay, đất nước ta đang trong giai đoạn đẩy mạnh công
nghiệp hoá, hiện đại hoá. Kết quả lao động của toàn dân tộc trong giai đoạn này sẽ
quyết định việc đất nước có trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 hay không.
Sự nghiệp Tiếp tục đổi mới trong giai đoạn này đòi hỏi Đảng ta, nhân dân ta lựa
chọn điểm đột phá mới, chính sách mới để tạo bước nhẩy mới trong quá trình
chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ đất nước nông nghiệp thành đất nước công nghiệp
(có người đề nghị nên gọi là Đổi mới lần II). Để chủ đạo quá trình đầu tư làm
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, Nhà nước cần chủ đạo 3 thị trường nguồn lực đầu vào
của nền kinh tế, đó là thị trường bất động sản (đất đai và tài sản gắn liền với đất),
thị trường lao động và thị trường vốn. Như vậy, cần tìm động lực cho 3 thị trường
nguồn lực đầu vào này và tìm mối liên hệ để tạo sự đồng bộ giữa 3 thị trường đó.
Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố
quyết định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng

hợp để phát triển đất nước nhanh và bền vững. Đất đai và lao động là 2 nguồn
hoàn toàn từ nội lực, vốn là nguồn lực chưa nhìn thấy rõ tính chủ động từ nội lực,
nhiều người còn nghĩ trong nước không thể có vốn lớn mà phải trông chờ vào vốn
đầu tư từ nước ngoài. Đến nay, một luận thuyết được nhiều người chú ý đã chứng
minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng nguồn
vốn trong nước đang tiềm ẩn trong bất động sản. Nếu khơi dậy được kênh lưu
thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt
động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động năng" để
có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực. Việc "đánh thức" vốn tiềm năng của bất
động sản chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản. Nếu làm tốt cơ chế này thì
chúng ta sẽ có vốn cũng là nguồn chủ động từ nội lực
. Đến đây, có thể hình dung
được điểm đột phá về kinh tế trong giai đoạn Tiếp tục đổi mới hay Đổi mới lần II
phải là chính sách đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp tập trung

2
vào khơi dậy vốn tiềm ẩn trong bất động sản để tạo vốn hoạt động trong đầu tư
công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Quá trình nhận thức của chúng ta về đất đai và bất động sản trong tiến trình
đổi mới quả là vất vả. Giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉ đổi mới được chế độ sử
dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của tư duy bao
cấp. Giai đoạn 1993 - 2003, trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất
đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông
nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở
5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có
giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993). Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng
khoá VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với
nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện

đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá
đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu
cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho
nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành phần
kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà
nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương
về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị
trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất
động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Chủ trương đã có điều chỉnh
nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực. Dấu mốc đổi mới
quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003
của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước. Nghị quyết đã quyết định nhiều nội dung đổi mới, trong đó có nội
dung quan trọng là đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Chủ trương đã tìm
thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và bất động sản. Luật
Đất đai năm 2003 đã quyết định áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên
thị trường trong điều kiện bình thường và đã đưa ra hệ thống chính sách đất đai
nhằm đẩy mạnh quá trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp, đồng thời bảo
đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất.
Thị trường bất động sản nước ta hiện nay được nhiều người cho là đang ở
trong trạng thái "đóng băng". Để nhận diện được thực trạng thị trường bất động
sản, cần phân tích thật chi tiết những đặc trưng, cụ thể như sau:
Thứ nhất, toàn bộ thị trường bất động sản của ta đã trải qua một giai đoạn
10 năm 1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất
do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá
đất phi nông nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10

3

năm. Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ
đó tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, tiền tiết kiệm trong dân được
cất trữ chủ yếu trong bất động sản là một hiện tượng phổ biến. Đến năm 2004 khi
Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, cơ chế "xin - cho" về đất đã bị xoá bỏ,
giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm; từ đó hiện tượng tham
nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền
tiết kiện trong bất động sản gần như không còn. Thị trường bất động sản đã gần
như "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau. Thị trường bất
động sản đã thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống
thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ
điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực
hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư
phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết
kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém;
hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân
dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai.
Thứ hai, đối với thị trường nhà ở có thể thấy: khu vực buôn bán nền nhà
khá sôi động trước đây giờ không còn tồn tại (do quy định cấm chia lô bán nền);
khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua
giảm sút vì giá cung thật cao hơn nhiều khả năng thanh toán của cầu thật; khu vực
thị trường nhà chung cư trung bình và thấp vẫn hoạt động bình thường. Gần như
không còn người đầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm trong nhà ở, người có nhu cầu
mua nhà muốn chờ đợi giá xuống thấp hơn nếu chưa thực cấp thiết. Quá nhiều nhà
đầu tư và quá nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn vay thương mại
ngắn hạn cũng được dùng vào đầu tư nhà ở, hàng hoá nhà ở bị ứ đọng mà các tổ
chức tín dụng ngừng lại các khoản vay, nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng có thể
phá sản do hụt vốn.
Thứ ba, đối với thị trường cơ sở sản xuất, dịch vụ vẫn hoạt động bình
thường, quỹ đất đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp.
Nhiều nơi có biểu hiện lãng phí trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh

doanh; có sai phạm trong việc tự động chuyển dự án đầu tư công nghiệp sang đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
Thứ tư, đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các
công trình công cộng có thể thấy: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước
và từ nguồn vốn ODA, Nhà nước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều
khó khăn trong thực hiện, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v. còn quá ít, chưa
động viên sức đầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước.
Thứ năm, đối với thị trường bất động sản nông nghiệp có thể thấy: việc
chuyển quyền trong nội bộ loại đất nông nghiệp vẫn tiếp tục tạo hiệu quả trong sản
xuất hàng hoá; thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
đang còn nhiều bất cập mà chủ yếu là quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi

4
đất nông nghiệp chưa được được bảo vệ đúng như pháp luật quy định, khiếu kiện
của dân còn nhiều.
Để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường bất động sản
trong giai đoạn 5 năm tới, cần thực hiện các giải pháp chủ yếu như sau:
Một là cần đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá việc
đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong
cơ chế hoạt động của thị trường bất động sản; phát triển thị trường cho thuê nhà ở,
văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị
trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức
cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có
sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
Hai là cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm
đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất
động sản thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; công
khai hoá hoạt động kinh doanh bất động sản.
Ba là cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư
phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước, Nhà

nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường),
điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo
đảm đúng mục đích sử dụng theo quy hoạch đã được xét duyệt.
Bốn là cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, Nhà nước chủ
động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu về đất, đẩy nhanh
tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá
trình đổi mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh
doanh bất động sản bằng nguồn ngân sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần
kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiền tiết kiệm của
dân thông qua chứng khoán bất động sản.
Năm là cần sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy
chứng nhận về bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, được tin học
hoá để tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện
giám sát việc thực thi pháp luật, có công cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí,
tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất
cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
Bẩy là cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ
và đạo đức của cán bộ quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai,
nâng cao trách nhiệm của cán bộ quản lý.

5
Tám là cần tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa
phương, thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật
và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật.
Tóm lại, điểm đột phá trong chính sách đất đai và bất động sản cho giai đoạn
đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước là tạo cơ chế thuận lợi để chuyển
được nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn trong bất động sản thành vốn đầu tư phát triển bất
động sản (tạo vốn đầu tư từ nội lực). Để điểm đột phá này được thực thi, chúng ta
cần đồng bộ hoá hệ thống pháp luật về bất động sản, nâng cao chất lượng quy

hoạch sử dụng đất, đổi mới hệ thống tài chính bất động sản, hoàn thành hệ thống
đăng ký và cấp giấy chứng nhận về bất động sản, tăng cường năng lực cho bộ máy
tổ chức và cán bộ quản lý. Pháp luật phải được thực hiện nghiêm, kiểm tra, thanh
tra phải có hiệu quả, vi phạm pháp luật phải được xử lý kịp thời.
Nhân dân ta, mọi người đều mong đợi, kỳ vọng vào những sách lược do Đại
hội Đảng khoá X quyết định, tìm đúng được điểm đột phá cho sự nghiệp tiếp tục
đổi mới sẽ thực hiện thành công quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước để nước ta chắc chắn trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.