TÁC ĐỘNG CỦA CSTT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BĐS.DOC

Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
CHƯƠNG 2
TÁC ĐỘNG CỦA CSTT ĐỐI VỚI
HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BĐS
N i dung chínhộ
:
2.1. Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS ở Việt Nam hiện nay--------------------------------------------16
2.1.1. Sự tăng trưởng và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam------------------------------------------16
2.1.2. Những tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay------------------------------------------------18
2.1.3. Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS----------------------------------------------------------------------28
2.2.Những thay đổi trong CSTT của nước ta ở giai đoạn hiện nay (thị trường BĐS đang
sốt) so với giai đoạn thị trường chứng khoán tăng trưởng nóng------------------------37
2.3. Tác động của CSTT đối với thị trường BĐS và hoạt động tín dụng BĐS--------------------------40
2.3.1. Việc tăng tỷ lệ DTBB của NHNN tác động làm giảm lượng tiền cung ứng, hạn chế
năng lực cấp tín dụng của NHTM-------------------------------------------------------------------------41
2.3.2. Việc phát hành tín phiếu NHNN bắt buộc ngày 17/03/2007 như một loại DTBB làm
cho tỷ lệ DTBB thực tế của các NHTM nhiều hơn 11% tăng tính rủi ro thanh khỏan, rủi ro hệ
thống cho các NHTM --------------------------------------------------------------------------------------51
2.3.3. Tăng lãi suất cơ bản, lãi suất tái cấp vốn và lãi suất chiết khấu không có tác dụng
nhiều trong việc can thiệp và bình ổn lãi suất thị trường----------------------------------------------54
2.3.4. Việc nới rộng biên độ tỷ giá sẽ làm VND tăng giá, USD giảm giá tác động làm vàng
tăng giá ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS. Đồng thời kéo theo rủi ro cho hoạt động tín dụng
BĐS 56
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
16
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
CHƯƠNG 2
TÁC ĐỘNG CỦA CSTT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BĐS
2.1. Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS ở Việt Nam hiện nay:
2.1.1. Sự tăng trưởng và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam:
 Đối với đất ở, căn hộ:

Trong chiến lược phát triển liên quan đến thị trường BĐS Việt Nam, diện tích đất
đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa
28% hiện nay dự kiến sẽ đạt tới khỏang 45% vào năm 2005. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt
là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thi 23 triệu người hiện nay (chưa kể dân nhập
cư), dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở
đô thị, trung bình mỗi năm VIệt Nam cần phải phát triển thêm 35 triệu m
2
nhà để phấn
đấu đạt 20 m
2
nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020… trước nhu cầu đó, trong vài năm
trở lại đây hàng loạt dự án về nhà ở được khởi công xây dựng tại các thành phố lớn như
Hà Nội, Tp.HCM, Cần Thơ,… Tuy nhiên, nhìn chung mức độ tăng trưởng diện tích đất
nói trên vẫn chưa theo kịp tốc độ tăng giá đất trong vài năm gần đây. Mức giá đất ở
trong các khu qui hoạch đã tăng trên 200% so với 2006 (theo khảo sát giá thị trường hiện
nay của một số dự án như: Khang Điền, Gia Hòa, Nam Long, Phú Nhuận,… ở Tp.
HCM)
 Đối với cao ốc, văn phòng cho thuê:
Nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại cũng
tăng nhanh, nhất là nhu cầu văn phòng loại A, B, căn hộ cao cấp cho thuê, khách sạn 3÷5
sao tại các đô thị lón. Dự kiến tại Tp.HCM nhu cầu về văn phòng loại A, B cần khoảng
200.000 m
2
và 10.000 phòng khách sạn 3 – 5 sao trong vài năm tới.
Nếu căn cứ vào GDP/ người của nước ta so với các nước trong khu vực thì giá cho
thuê nhà, văn phòng các loại ở các đô thị lớn còn quá đắt đỏ. Đây là yếu tố bất lợi cho
phát triển của nền kinh tế nói chung vì nhà, đất, mặt bằng được coi là đầu vào của mọi
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
17
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản

hoạt động sản xuất – kinh doanh – dịch vụ. Muốn giảm giá thuê cho thị trường cần phải
giảm các chi phí đầu vào, trước hết là giá đất và có thể được ưu đãi nhiều hơn trong
chính sách thuế, các chính sách tài chinh và tín dụng đều hướng vào mục tiêu tạo sự hấp
dẫn các nhà đầu tư, nhờ đó giá thuê sẽ tiếp cận mặt bằng của nền kinh tế tốt hơn, hướng
các nhà đầu tư từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê.
 Đối với chung cư và căn hộ cao cấp:
Trong thời điểm hiện nay, hầu hết các DN kinh doanh địa ốc đều lựa chọn phương
án liên kết đầu tư. Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng vì với sự liên kết chặt chẽ, các
dự án sẽ có bước chuẩn bị chu đáo, ổn định, nhằm tạo ra những sản phẩm căn hộ có giá
trị phù hợp với từng đối tượng khách hàng với những phương thức thanh toán linh hoạt.
Ngòai ra, khách hàng còn được tài trợ vốn từ các NHTM.
Có thể nói rằng thị trường giao dịch mua bán chung cư, căn hộ cao cấp đang nóng
lên, chất lượng và giá trị căn hộ không ngừng được nâng cao. Trong tương lại thị trường
sễ tốt hơn, do nhu cầu đầu tư của các công ty nước ngoài vào thị trường Việt Nam rất
lớn. Luật kinh doanh BĐS và luật đầu tư mở ra tạo cơ hội cho cac DN nước ngoài tham
gia. Điều này đồng nghĩa với việc thúc đẩy thị trường BĐS sẽ tăng dần lên nhưng sẽ
hoạt động theo hướng tích cực về quy mô hơn nên cũng có sự chọn lọc và loại bỏ dần
cách thức làm ăn kiểu chộp giật, đầu cơ,…
Riêng với thị trường nhà ở cao cấp được nhận định là rất khả quan, sẽ có nhiều tiến
triển tốt và sự tăng giá vào giai đoạn tới là điều tất yếu. Bởi lẻ nhu cầu về lĩnh vực này
đàng ngày một tăng trong khi các nhà đầu tư chưa thể phản ứng kịp.
 Về mức độ, qui mô khu vực được mở rộng:
Hiện nay, hàng loạt dự án của các nhà đầu tư nước ngoài đang triển khai trên địa
bàn thành phố. Đây là những dự án được đánh giá là có mức đầu tư với quy mô lớn và
góp phần thúc đẩy thị trường BĐS của Tp.HCM. Chẳng hạn như: Dự án Kumho Asian
vốn đầu tư 255 triệu USD; Dự án The Vista của tập đoàn Captilad (Sigapore); Dự án
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
18
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
Saigon Riviera của tập đoàn Keppel Land (Singapore) vốn đầu tư 35 triệu USD; Dự án

Saigon Sport City vốn đầu tư 130 triệu USD.
Nếu trước đây, bộ mặt của các quận vùng ven Tp.HCM như quận 7, quận 2, quận
9, quận 12, Huyện Bình Chánh còn rất hoang sơ thì nay hoàn toàn khác hẳn. Thị trường
BĐS ở các địa điểm này lại là sôi động nhất. Điều này rất dễ hiểu, đất đai, nhà cửa ở các
quận trung tâm có thể mua bán, chuyển nhượng gần như rất hạn chế, giá cao, lại rất khó
tìm được diện tích rộng. Trên cơ bản, là các nhà đầu tư vừa, nhỏ và mới không thể và
cũng không có khả năng tài chính. Hơn nữa, việc thuê mặt bằng, cơ sở kinh doanh rất
khó khăn, chi phí cao. Chính vì vậy, các DN lớn cũng chuyển một số bộ phận hoạt toàn
bộ ra ngoại thành nên các chủ đầu tư dự án cung tiến mạnh ra các quận vùng ven, tích
cực tăng cung để đáp ứng cầu đang tăng và sẽ còn tiếp tục tăng lên.
2.1.2. Những tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay:
2.1.2.1. Nhu cầu ảo trong thị trường mua bán chuyển dịch BĐS đẩy giá BĐS tăng
cao hình thành giá bong bóng trong khi nhu cầu thực của người lao động không
được đáp ứng:
Ngay từ những tháng nửa cuối năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường BĐS Việt
Nam đang chứa đựng trong nó một nghịch lý kinh tế: giá nhà đất thì có xu hướng tăng
lên tới đỉnh của thế giới trong khi thu nhập của người lao động vẫn còn ở nhóm đáy của
thế giới.
Lấy ví dụ cụ thể một miếng đất có diện tích 800 m
2
ở Giồng Ông Tố, quận 2 giữa
năm 2007 được chào bán với giá 8 triệu đồng/m
2
nhưng hiện nay giá đất ở khu vực này
đã tăng lên trên 20 triệu đồng/m
2
.
Không chỉ giá đất ở các quận 2, 7, 9 lên giá liên tục trong thời gian qua, mà ngay cả
đất ở những vùng lân cận TPHCM như Long Hậu, Cần Giuộc (Long An), Nhơn Trạch
(Đồng Nai) cũng tăng chóng mặt. Giữa năm 2007 trở về trước, giá đất (nông nghiệp) ở

Đại Phước, Phú Đông (Nhơn Trạch), Long Hậu (Cần Giuộc) được người địa phương
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
19
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
kêu bán với giá 30.000 – 50.000 đồng/m
2
, nhưng đến cuối năm 2007 và đầu năm 2008
giá đất ở đây đã là 200.000 – 300.000 đồng/m
2
.
Giá các căn hộ cao cấp ở các quận trung tâm và gần trung tâm cũng tăng phi mã.
Căn hộ ở cao ốc Landcaster, quận 1, từ dưới 2.000 USD/m
2
tăng lên 4.000 USD/m
2
; căn
hộ chung cư Hoàng Anh Gia Lai, quận 7, từ dưới 10 triệu đồng/ m
2
tăng lên trên 20 triệu
đồng/ m
2
; căn hộ chung cư Nguyễn Ngọc Phương, Bình Thạnh từ dưới 10 triệu đồng/ m
2
tăng lên trên 30 triệu đồng/ m
2
.
Hàng loạt dự án phân lô, căn hộ chưa hề có hạ tầng, cách xa các tiện ích tối thiểu
5-7 km với giá thực và lợi nhuận, chi phí chưa đầy 8 triệu đồng/m
2
đã được tung ra bán

với giá trên 15 triệu đồng/m
2
. The Vistar với giá đợt 2 xấp xỉ 3.000 USD/m
2
, Phú Hoàng
Anh của Hoàng Anh- Gia Lai với giá trên 1.800 USD/m
2
… là những dẫn chứng cụ thể.
Hoàng Anh-Gia Lai vừa công bố tổng tài sản lên đến trên 25.000 tỷ đồng (khoảng 1,6 tỷ
USD) mà hầu hết là do giá bán các dự án BĐS của họ tăng quá nhanh.
Hiện tượng nhà đầu tư (hay nhà đầu cơ) xếp hàng từ mờ sáng để được mua căn hộ
ở The Vista, Sky Garden… hồi cuối năm 2007 là hình ảnh rõ nhất của “cơn sốt” nhà đất
này.
(Nguồn: />Giới kinh doanh BĐS thổi bong bóng đẩy giá nhà đất lên làm biến dạng méo mó thị
trường BĐS không chỉ tác hại cho nền kinh tế, đầu tư trong và ngoài nước mà còn đẩy
bất công xã hội cao hơn, nhà ở không nói là cho người nghèo mà ngay cả người có thu
nhập trung bình, khá cũng ngày càng trở nên xa vời. Ngay cả những chung cư được xây
dựng với mục đích ban đầu là tái định cư cho những hộ dân bị giải tỏa như chung cư 18
tầng Nguyễn Ngọc Phương, phường 19, quận Bình Thạnh. Chung cư này vốn được xây
với mục đích tái định cư cho những hộ dân bị giải tỏa của một số dự án cải tạo kênh rạch
trên địa bàn quận Bình Thạnh. Nhưng thực tế những người chủ của các căn hộ ở đây là
những ông chủ doanh nghiệp, những nhà đầu tư,… sở hữu căn hộ vì mục đích bán lại
hoặc cho thuê lại nên dù xây dựng xong từ cuối năm 2007 nhưng đến nay số phòng sáng
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
20
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
đèn vẫn không bao nhiêu và phía trước chung cư treo rất nhiều bản “bán căn hộ” và “cho
thuê căn hộ”.
Rõ ràng, hiện tượng “sốt” nhà, đất của thị trường trong thời gian qua chỉ là “sốt” do
những người kinh doanh nhà, đất mua bán với nhau chứ rất ít người có nhu cầu mua nhà,

đất để ở mua được với cái giá cao ngất ngưỡng như thế.
 Nguyên nhân tại sao “giá bong bóng” nhưng vẫn có nhiều người muốn
mua nhà đất như vậy?
Nguồn cung đất đai là có giới hạn trong khi nhu cầu còn rất lớn. Ngoài ra, còn có
yếu tố đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam càng thu hút nhiều
doanh nghiệp, cá nhân trong nước lao vào kinh doanh nhà đất.
Nguồn cung đất đai ngày càng trở nên khan hiếm trong khi cầu về đất đai lại còn
rất lớn tất yếu giá cả đất đai chỉ luôn luôn tăng mà không bao giờ giảm xuống. Người có
tiền có nhiều sự lựa chọn trong đầu tư như: vàng, ngoại tệ, chứng khoán hay BĐS để
“tiền lại đẻ ra tiền”. Rõ ràng, BĐS là kênh kén chọn nhà đầu tư nhất đòi hỏi vốn đầu tư
lớn, thời gian dài, rủi ro cũng không nhỏ nhưng lợi nhuận của nó mang lại là siêu lợi
nhuận, nguồn cung hiện tại còn rất thiếu cộng với tâm lý của người Việt Nam đất đai,
nhà cửa chỉ có tăng giá chứ không bao giờ giảm giá. Cái chính là ai có khả năng tài
chính để ghim hàng lại để chờ giá mà thôi.
Thêm vào đó, sự kiện Việt Nam gia nhập WTO, đã thu hút rất lớn nguồn vốn đầu
tư nước ngoài và tất cả các lĩnh vực, nhu cầu về văn phòng cho thuê tại TPHCM tăng
nhanh nên giá cho thuê được “đẩy” lên cao. Do đó, các cá nhân, doanh nghiệp trong
nước “lùng” mua những khu đất “đắc địa” để hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài (có
nhiều vốn) xây cao ốc.
Lĩnh vực BĐS cũng không nằm ngoài xu hướng đó khi mà càng ngày càng có
nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhắm đến và xâm nhập vào thị trường BĐS Việt Nam. Nhà
đầu tư nước ngoài tranh nhau mua những khu đất có vị trí tốt, do đó, giá nhà, đất một số
nơi ở TPHCM đã tăng lên. Cứ thế, với lượng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
21
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
địa ốc càng nhiều thì giá nhà, đất càng tăng - càng thu hút nhiều cá nhân, doanh nghiệp
lao vào kinh doanh nhà, đất.
Khi đầu tư tài chính đã trở thành xu thế của thời đại, những tập đoàn, tổng công ty,
doanh nghiệp lớn trong nhiều lĩnh vực “nhảy” vào đầu tư nhà, đất. Nhiều doanh nghiệp

nhỏ và vừa cũng mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực nhà, đất.
Các cá nhân nhỏ lẻ cũng lao vào kinh doanh nhà, đất. Tâm lý và thói quen đầu tư
theo bầy đàn của người Việt Nam là hiện tượng khá phổ biến, trước đây với chứng
khoán cũng vậy. Nói chung, người Việt Nam thấy lĩnh vực nào có nhiều người đầu tư và
có lời là tham gia vào ngay. Hơn nữa, kênh tài trợ vốn từ các NHTM hiện nay đã khá dễ
dàng, thông thoáng và tài trợ với số vốn lớn, thậm chí còn cạnh tranh cấp tín dụng cho
thị trường BĐS với số tiền lớn và những điều kiện ưu đãi, nên các nhà đầu tư nhỏ lẻ có
thể đầu tư vào BĐS bằng nguồn vốn vay NHTM dưới hình thức thế chấp bằng tài sản
hình thành từ vốn vay. Ví dụ một số chương trình điển hình như:
• Chương trình Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỷ đồng để
thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả
hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay.
• ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả góp mua
nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản
đảm bảo.
• HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài
sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Khách hàng của HDBank còn có thể vay
bằng tiền đồng hoặc vàng SJC.
Kết quả là chỉ có 10 - 20% vốn đã có thể mua được nhà. Mọi người đổ xô đi mua
nhà bằng tiền NH, dư nợ cho vay bất động sản tăng nóng. Sự hỗ trợ đắc lực của nguồn
tiền NH đã nhanh chóng tiếp sức cho giá nhà, đất leo thang.
Thị trường nhà, đất nóng lên và lan tỏa từ trung tâm thành phố ra những vùng ven -
nhưng thuận lợi về giao thông. Và khi mà “nhà nhà kinh doanh nhà, đất” thì nhu cầu về
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
22
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
nhà đất tăng, kéo theo việc tăng giá là điều dễ hiểu. Giá nhà, đất tăng liên tục thì người
kinh doanh thu được siêu lợi nhuận trong thời gian ngắn lại kích thích nhiều người tham
gia vào thị trường này…cũng là điều đương nhiên và có thể lý giải được.
2.1.2.2. Nhu cầu về cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp trong thị trường cho thuê

còn rất lớn, hiện tại và hứa hẹn tiếp tục thu được siêu lợi nhuận trong thị trường này
nên nhiều công ty, tập đoàn lớn trong và ngoài nước ráo riết săn lùng những khu đất
đắc địa để thực hiện dự án góp phần đẩy giá BĐS lên cao:
Hiện nay, nhu cầu thuê mặt bằng để mở rộng quy mô kinh doanh là rất lớn. Đó là
lý do chính khiến giá thuê mặt bằng kinh doanh ngày càng đắt đỏ. Trong cuộc khảo sát
chi tiết lấy ý kiến của 66 khách thuê văn phòng tại Tp.HCM do tập đoàn dịch vụ tư vấn
BĐS CB Richard Ellis (CBRE) thực hiện hồi quý III năm 2007 (Nguồn: Tạp chí Kinh Tế Việt
Nam – Số 13 ngày 25/03/2008) cho kết quả như sau:
- Trong số 66 đối tượng được khảo sát, có 30 khách thuê đang sử dụng mặt bằng tại
các cao ốc hạng A, số còn lại thuê cao ốc hạng B.
(Phân loại cao ốc văn phòng. Tại các quốc gia phát triển, chất lượng cao ốc văn
phòng được phân biệt một cách rõ ràng qua xếp hạng A, B, C. Tuy nhiên, theo đại diện
tập đoàn dịch vụ địa ốc CBRE Việt Nam, sự phân biệt giữa các hạng cao ốc văn phòng ở
Việt Nam vẫn chưa rõ ràng. Nhưng nhìn chung có thể phân loại như sau: Cao ốc văn
phòng hạng A thường có vị trí đắc địa như nằm ở quận trung tâm, khu vực trung tâm tài
chính thương mại của một thành phố; Hạng B thường nằm ven quận trung tâm, khu vực
trung tâm tài chính thương mại của thành phố; Hạng C là loại nằm xa trung tâm hơn
nữa.)
- Khi được hỏi về kế hoạch phát triển quy mô hoạt động trong 3 năm tới, khách
thuê cao ốc hạng A muốn:
Tăng lực lượng lao động g 62%
Tăng diện tích sàn 55%
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
23
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
Khách thuê cao ốc hạng B muốn:
Tăng lực lượng lao động g 32%
Tăng diện tích sàn 53%
- Ý kiến của khách hàng về diện tích văn phòng mà họ đang thuê.
Rõ ràng, chỉ 6% khách thuê văn phòng trả lời là còn chổ khá thoải mái cho kế

hoạch phát triển của họ, 41% cảm thấy tạm thời có thể chấp nhận được nhưng họ cũng
phải thừa nhận rằng khi quy mô mở rộng, mặt bằng làm việc của họ sẽ trở nên chật hẹp.
Như vậy, 41% khách thuê này cộng với 51% khách thuê cho rằng diện tích họ đang sử
dụng là quá chật hẹp, tức là có 91% doanh nghiệp cần mặt bằng rộng hơn trong tương
lai. Một điều đặc biệt nữa đó là những đối tượng khảo sát đều là những tập đoàn đa quốc
gia gốc Bắc Mỹ và Châu Âu thuộc nhiều lĩnh vực và chiếm diện tích mặt bằng văn
phòng lớn. Ngoài ra, những đối tượng sắp gia nhập thị trường Việt Nam như Nga và
Isarel, các công ty Châu Á đã hoạt động tại Việt Nam và nhiều công ty Việt Nam muốn
bước lên đẳng cấp quốc tế. Do vậy có thể thấy nhu cầu văn phòng là rất lớn trong tương
lai.
Mặc dù, các công trình xây dựng mới liên tục xuất hiện tại Tp.HCM, Hà Nội đã
cho thấy nguồn cung sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo thống kê hiện
tại có 467.000 m
2
văn phòng cho thuê các hạng tại Tp.HCM. Trong số này, 165.000 m
2
được đưa vào sử dụng trong năm 2007 và gần như không còn chổ trống. Các dự án lớn
đã hoạt động là E Town 2, Saigon Finance, Petro Vietnam Tower và Citilight. Trong
năm nay, dự kiến tổng nhu cầu sẽ tăng thêm khỏang 191.000 m
2
, tăng 41% so với năm
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
24
Biểu đồ 1: Ý kiến của khách hàng về diện tích văn phòng đang thuê
50%
41%
6%
3%
diện tích nhỏ
diện tích phù hợp

diện tích rộng
không ý kiến
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
2007 trong khi tổng cung tối đa chỉ có thể đáp ứng được 156.729 m
2
và giá cho thuê vẫn
tiếp tục tăng mạnh.
Bảng 1: Một số dự án cao ốc văn phòng sắp tung ra thị trường
Đơn vị tính: m
2
ST
T Tòa nhà Địa chỉ Ngày xong Diện tích sàn
1 Golden Tower Quận 1 Quý 1 - 2008 5,170
2 VP Bank Tower Quận 1 Quý 2 - 2008 20,078
3 Gemadept Quận 1 Quý 2 - 2008 16,500
4 Saigon Happiness Square Quận 1 Quý 3 - 2008 16,878
5 Sailing Tower Quận 1 Quý 4 - 2008 14,600
6 Sovico Building Quận 1 Quý 4 - 2008 3,870
7 A&B Tower Quận 1 Quý 4 - 2008 25,000
8 Centex Quận 1 Quý 3 - 2008 24,633
9 Asiana Plaza Quận 1 Quý 3 - 2008 30,000
Tổng cộng 156,729
(Nguồn: CB Richard Ellis)
Nguồn cung tối đa là 156.729 m
2
nhưng riêng đối với Việt Nam, tiến độ thi công
công trình là một vấn đề và hiếm khi thực hiện đúng kế hoạch. Hơn nữa, chủ đầu tư của
các dự án này cũng có nhu cầu sử dụng một phần lớn diện tích cao ốc, phần còn lại mới
cho thuê. Chẳng hạn như đối với VP Bank Tower có 20.078 m
2

nhưng chỉ cho thuê
khỏang 12.000 m
2
; Gemadept có 16.500 m
2
nhưng chỉ cho thuê 10.000 m
2
. Nên mức
cầu trên thị trường này còn rất lớn cho dù với tố độ xây dựng công trình mới tăng mạnh
như hiện nay, đồng thời nhiều doanh nghiệp đã chuyển một số phòng ban hổ trợ trong
bộ máy của mình rời trung tâm thành phố ra các vùng phụ cận để giảm chi phí đi nữa
thì mức cầu về cao ốc văn phòng cho thuê trong vài năm tới vẫn rất nhiều.
Chính vì thấy được tiềm năng của thị trường này, nên các chủ đầu tư đối với các
dự án đang thực hiện thì cố gắng đẩy nhanh tiến độ và tích cực tìm kiếm những địa
điểm thích hợp để lập dự án mới. Trên thực tế, để lập và triển khai thực hiện một dự án
mất rất nhiều thời gian và chi phí từ khâu thiết kế, xin các loại giấy phép, giải phóng
mặt bằng và xây dựng đến hoàn thành nên các chủ đầu tư phải khẩn trương thực hiện
để đáp ứng kịp nhu cầu của thị trường. Chính vì vậy tạo sức ép tăng giá mua quyền sử
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
25
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
dụng đất để giải phóng mặt bằng, “chạy” hồ sơ thủ tục để nhanh chóng thực hiện dự
án. Khi mà mức cầu mạnh và giá cả của tất cả các yếu tố đầu vào đều ở mức cao thì giá
cả thành phẩm cũng bị đội lên cao là tất nhiên.
Ngoài cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp cũng “ăn theo” khi luồng đầu tư nước
ngoài hướng mạnh vào Việt Nam. Các công ty, tập đoàn nước ngoài đầu tư vào Việt
Nam sẽ kéo theo sự chuyển dịch về nhân sự từ nước ngoài vào Việt Nam, tức là số
lượng người nước ngoài sinh sống và làm việc ở Việt Nam sẽ tăng lên. Đây là những
đối tượng có thu nhập rất cao đồng thời đòi hỏi những tiện ích tốt nhất cho cuộc sống
và trước hết là những nhu cầu cơ bản ăn, ở, sinh hoạt, giải trí,…nên phân khúc thị

trường căn hộ, chung cư cao cấp cho thuê còn rất nhiều tiềm năng.
Riêng đối với phân khúc thị trường căn hộ cao cấp, ngoài yếu tố nước ngoài ra
thì nhu cầu trong nước vẫn còn rất lớn. Đời sống kinh tế xã hội ở Việt Nam trong vài
thập niên trở lại đây đã có những thay đổi và phát triển mạnh mẽ. Thu nhập, mức sống
của các tầng lớp dân cư đã được cải thiện đáng kể đặc biệt là tầng lớp dân cư ở thành
thị, người giàu ngày càng nhiều và họ cũng đã có những thay đổi trong quan niệm
sống, ăn, ở, sinh hoạt hàng ngày. Thay vì ở những loại nhà truyền thống của nước ta
gọi là nhà ống độc lập thì ngày càng có nhiều người lựa chọn ở chung cư, căn hộ nhiều
tầng với đầy đủ những tiện ích hiện đại bên dưới (hồ bơi, sân thể thao, siêu thị, nhà
sách, bãi đậu xe,..) và cả những tiện ích về mạng viễn thông, tiện lợi về giao thông,…
Hiện tại, nguồn cung của các dạng căn hộ cao cấp đáp ứng được nhu cầu vẫn còn
rất thiếu. Chính vì vậy, không ít chủ đầu tư đã và đang tham gia vào phân khúc thị
trường này. Tương tự như các dự án cao ốc văn phòng, cao cấp cũng góp phần tạo sức
ép tăng giá yếu tố đầu vào cơ bản nhất là quyền sử dụng đất.
2.1.2.3. Những thực trạng khác trên thị trường BĐS Việt Nam xuất phát từ
những nguyên nhân chủ quan do cơ chế quản lý, điều hành nền kinh tế Việt Nam
và thị trường BĐS.
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
26
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
 Thủ tục hành chính liên quan đến nhà đất còn rườm rà làm mất nhiều thời
gian và chi phí của chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà đất thành phẩm lên cao.
Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS đang phải đối diện với nỗi khổ...
thủ tục hành chính bởi hầu hết các dự án được đầu tư trong thời gian qua đang giậm
chân tại chỗ. Chính khâu này đã “ngốn” của doanh nghiệp rất nhiều tiền nên giá “sản
phẩm” bị đội lên cao là tất yếu. Khó khăn cho chủ đầu tư hiện nay phải kể đến việc giải
phóng mặt bằng quá khó khăn, thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng quá cao,
khiến hàng trăm dự án đang rơi vào tình trạng “treo”, không thể triển khai. Điều khó
khăn nhất cho các nhà đầu tư hiện nay vẫn là khâu giải quyết thủ tục hành chính.
 Cơ chế quy hoạch và quản lý quy hoạch của Nhà nước chưa tốt, còn manh

mún chắp vá, thông tin quy hoạch thường bị rò rỉ, không minh bạch tạo điều kiện
cho những người đầu cơ có khả năng tiếp cận thông tin được hưởng lợi và làm giá
trên thị trường đẩy giá BĐS lên cao.
Những quyết định quy hoạch của Nhà nước tác động đến giá cả BĐS dễ thấy nhất
đó là quy hoạch về hạ tầng giao thông và công trình xây dựng. Rõ ràng, về nguyên tắc,
việc quy hoạch cơ sở hạ tầng đặc biệt là hạ tầng giao thông có tác dụng thúc đẩy kinh tế
phát triển, cải thiện đời sống người dân,… Việc biến những “khu ổ chuột” thành những
mảnh đất vàng được là điều tốt, nhưng cái chính ở đây là quá trình thực hiện nó còn quá
nhiều kẻ hở và sai sót nên đến cuối cùng người dân ở khu vực đó đôi khi được hưởng lợi
rất ít trong khi các đại gia biết nắm bắt thời cơ đã giàu nay lại giàu thêm nhờ giá cả BĐS
tăng cao.
Tiếp theo đó, khi mà các quy hoạch trên giấy được triển khai thành dự án thì thị
trường BĐS đã trở thành sân chơi của các đại gia, những doanh nghiệp, công ty, tập
đoàn lớn, những đối tượng khác rất khó chen chân vào thị trường này. Trên thực tế, việc
mua bán chuyển nhượng BĐS hiện nay có đến 80% là mua đất dự án, chỉ còn 20% là
mua đất cá lẻ của dân.
(Nguồn: Cty TNHH Xây dựng – Thương mại – Địa Ốc Long Đằng)
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
27
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
Nhưng thị trường nhà đất cá lẻ trong dân giờ đây rất khó khai thác vì với giá cả
BĐS tăng phi mã như hiện nay, người dân đã phần nào ý thức được rằng nhà đất dễ bán
nhưng khó mua thậm chí không thể mua lại nữa, bản thân họ cũng không muốn trở thành
những người vô gia cư. Do vậy, trừ những trường hợp điều kiện kinh tế quá khó khăn
không còn cách nào khác thì các hộ dân cá lẻ mới bán, đất bán nhà nên thị trường BĐS
trên địa bàn Tp.HCM hiện nay chủ yếu do cung cầu đất dự án chi phối.
 Chính phủ chưa hoàn thiện và sử dụng hiệu quả những công cụ thuế liên
quan đến tài sản để kiểm soát và can thiệp gián tiếp lên thị trường tài chính nói
chung và thị trường BĐS nói riêng khi thị trường đó có dấu hiệu tăng trưởng nóng.
 Các cơ quan quản lý can thiệp, điều hành các bộ phận của thị trường tài

chính không hiệu quả. Siết chứng khoán quá mức khiến thị trường chứng khoán suy
giảm mạnh, cả nhà đầu tư và nhà đầu cơ chuyển sang đổ tiền vào thị trường BĐS
làm nóng quá mức thị trường BĐS.
Diễn biến trên thị trường chứng khoán từ cuối năm 2006 đến nay là minh chứng tốt
nhất cho việc điều hành thị trường kém hiệu quả của chính phủ Việt Nam. VN-Index
giảm không phanh từ trên 1000 điểm xuống dưới móc 500 điểm. Biết rằng thị trường
chứng khoán Việt Nam còn non trẻ, tăng trưởng nóng và có nguy cơ không bền vững, sự
quản lý và điều tiết thị trường của Chính phủ là cần thiết. Nhưng phương pháp quản lý
cứng nhắc, mạnh và gây sốt quá mức cho thị trường là điều không nên. Đến nay, khi sự
tuột dốc nằm ngoài mong đợi, Chính phủ có cố gắng tìm mọi cách vựt dậy thị trường
chứng khoán nhưng vẫn không ăn thua gì. Khi niềm tin và tiền của nhà đầu tư đã ra đi,
họ không còn thiết tha với thị trường chứng khoán và tìm kiếm cho mình một kênh đầu
tư mới. Đó là BĐS. Vì vậy khiến cho thị trường BĐS nóng sốt lên và chính phủ cũng
đang có biện pháp can thiệp để giảm sốt. Và nếu không thận trọng, linh hoạt trong điều
hành thì nhà đầu tư lại chuyển sang một kênh đầu tư khác có thể là vàng.
2.1.2.4. Những thực trạng khác trên thị trường BĐS Việt Nam xuất phát từ
những nguyên nhân khách quan:
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
28
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
 Tình trạng lạm phát cao ở Việt Nam cùng với mặt bằng giá cả thế giới tăng cao,
nhiều mặt hàng đầu vào của các công trình xây dựng như: sắt, thép, xi măng, xăng, dầu,
… đều tăng đột biến dẫn đến giá các sản phẩm BĐS cũng bị dội lên cao.
 Thị trường BĐS Việt Nam cũng chịu tác động của sự suy thóai kinh tế Mỹ và
cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS ở Mỹ. Kinh tế Mỹ suy giảm mạnh trong năm 2007, để
vựt dậy nền kinh tế, chính phủ Mỹ đã duy trì chính sách đồng USD yếu. Trong khi VND
đang bị đánh giá cao hơn giá trị thực tế của nó. Tỷ giá USD/VND xuống thấp cũng góp
phần làm các khoản thanh toán tiền mua nhà dự án hoặc tiền thuê căn hộ cao cấp, văn
phòng được tính bằng USD hoặc được quy đổi ra VDN dựa trên USD cũng tăng đáng kể
và tác động làm nóng thị trường.

 Giá vàng tăng kỷ lục trong những tháng cuối năm 2007 và đầu 2008 cũng góp
phần làm thị trường BĐS đã sốt lại càng sốt thêm. Giá trị BĐS (ngoài dự án) phần lớn
được quy đổi ra vàng để rao bán và thanh toán, giá vàng tăng tạo ra một khoản tăng thêm
nếu quy ra tiền mặt cũng gián tiếp làm tăng giá BĐS mặt dù thực chất là do chênh lệch
giá vàng ở những thời điểm khác nhau.
2.1.3. Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS:
2.1.3.1. Các biện pháp thắt chặt tiền tệ của NHNN dẫn đến khan tiền đồng đẩy
lãi suất liên ngân hàng lên cao buộc các NHTM tăng lãi suất huy động trong dân.
Đồng thời do mức dự trữ bắt buộc tăng lên 11% và các NHTM phải chuẩn bị tiền
mua tín phiếu bắt buộc của NHNN theo đúng thời gian quy định nên các NHTM ưu
tiên đảm bảo khả năng thanh khoản, hạn chế cho vay nói chung và cho vay đầu tư
BĐS nói riêng.
Từ tháng 11/2007, thị trường tiền tệ Việt Nam đã xuất hiện tình trạng khan hiếm
tiền đồng, thể hiện rõ nhất khi lãi suất liên ngân hàng có thời điểm cao kỷ lục 17%/năm
(24/11/2007). Và tình hình này ngày càng trở nên căng thẳng khi trên thị trường liên
ngân hàng chỉ có người vay mà không có người cho vay, trên thị trường tiền tệ các
NHTM liên tục bám đuổi nhau tăng lãi suất huy động nội tệ.
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
29
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
Mở đầu cho cuộc đua tăng lãi suất huy động VND là Ngân hàng An Bình vào đầu
tháng 1/2008, tiếp theo hàng loạt các NHTM nhập cuộc là Đông Á Bank, Eximbank,
Techcombank, OCB, ACB, Sacombank,… kèm theo hàng loạt những ưu đãi để thu hút
khách hàng.

Nguồn: Tổng hợp
Khối các NHTM Nhà nước lãi suất huy động tiền gởi VND cũng tăng theo trong cuộc
đua lãi suất nhưng mức độ tăng có phần nhẹ hơn khối các NHTM cổ phần tư nhân.
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
30

0.04%
0.06%
0.07%
0.03%
0.01%
0.04% 0.04%
0.06%
0.00%
0.01%
0.02%
0.03%
0.04%
0.05%
0.06%
0.07%
AB Bank Đông Á Bank Eximbank Techcombank OCB ACB Sacombank Navibank
Biểu đồ 2: Mức tăng lãi suất huy động bình quân 1 tháng
Mức tăng lãi suất huy động bình quân 1 tháng
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
Bảng 2: Biểu lãi suất huy động VND của Vietcombank Bình Thạnh
Giai đoạn từ đầu năm 2008 đến nay
Nguồn:Vietcombank Bình Thạnh
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
Kỳ hạn
Hiệu lực từ
2/4/2008 7/3/2008 6/3/2008
TG tiết kiệm TK Cá nhân TK TCKTế TG tiết kiệm TK Cá nhân TK TCKTế TG tiết kiệm TK Cá nhân TK TCKTế
KKH 0.25 0.25 0.2 0.25 0.25 0.2 0.25 0.25 0.2
1tháng 0.82 0.82 0.82 0.92 0.92 0.9 0.95 0.95 0.9
2 tháng 0.83 0.83 0.83 0.95 0.95 0.92 0.95 0.95 0.92

3 tháng 0.85 0.85 0.85 1 1 0.95 0.95 0.95 0.95
6 tháng 0.87 0.87 0.87 0.93 0.93 0.93 0.92 0.92 0.93
9 tháng 0.89 0.89 0.89 0.92 0.92 0.92 0.92 0.92 0.92
12 tháng 0.91 0.91 0.91 0.92 0.92 0.92 0.92 0.92 0.92
18 tháng 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83
24 tháng 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83
36 tháng 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83
60 tháng 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85
5/3/2008 21/2/2008 18/2/2008
TG tiết kiệm TK Cá nhân TK TCKTế TG tiết kiệm TK Cá nhân TK TCKTế TG tiết kiệm TK Cá nhân TK TCKTế
KKH 0.25 0.25 0.2 0.25 0.25 0.2 0.25 0.25 0.2
1tháng 0.95 0.95 0.72 0.72 0.72 0.72 0.5 0.5 0.5
2 tháng 0.95 0.95 0.73 0.73 0.73 0.73 0.54 0.54 0.55
3 tháng 0.95 0.95 0.75 0.75 0.75 0.75 0.6 0.6 0.6
6 tháng 0.92 0.92 0.76 0.76 0.76 0.76 0.63 0.63 0.63
9 tháng 0.92 0.92 0.79 0.79 0.79 0.79 0.65 0.65 0.65
12 tháng 0.92 0.92 0.82 0.82 0.82 0.82 0.69 0.69 0.69
18 tháng 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.7 0.7 0.71
24 tháng 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.7 0.7 0.71
36 tháng 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.83 0.71 0.71 0.71
60 tháng 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.74 0.74 0.71
31
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
Cuộc đua tăng lãi suất giữa các NHTM bắt đầu từ đầu tháng 1/2008 và biến đổi kỷ
lục trong tháng 2/2008 lãi suất biến động từng ngày và liên tục lập kỷ lục mới đã đẩy lãi
suất đến mức cực kỳ nguy hiểm. Một số NHTM còn đưa ra mức lãi suất thoả thuận tới
1,2% đến 1,3%/tháng đối với khách hàng gửi tiền với khối lượng lớn, hay giữ chân
khách hàng rút tiền tới hàng tỷ đồng. Chỉ trong 1 tuần một số NHTM điều chỉnh lãi suất
đến 2 – 3 lần. Chính vì vậy đã xảy ra hiện tượng khách hàng cũng chạy theo lãi suất tiền
gởi rút tiền ở ngân hàng này để gởi vào ngân hàng có lãi suất cao hơn, hoặc đổi USD

sang VND gởi tiết kiệm trong khi nguồn cung VND đang bị hạn chế làm thị trường tiền
tệ càng thêm căng thẳng.
Bảng 3: Biểu lãi suất huy động VND của một số NHTM
Đơn vị tính: %/năm

Nguồn: />Để bình ổn lãi suất huy động, Thống đốc NHNN đã có công điện khống chế trần lãi
suất huy động là 12%/năm và sau đó Hiệp hội Ngân hàng cũng đã thỏa thuận ấn mức
trần lãi suất huy động xuống 11%/năm, kết thúc cuộc đua tăng lãi suất. Mất lợi thế từ lãi
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
Ngày Lãi suất huy động cao nhất Lãi suất của Ngân hàng
1/1/2008 9.12 An Bình
15/2/2008 9.60 Eximbank
19/2/2008 10.2 Á Châu
20/2/2008 12.0 Đông Á Bank
21/2/2008 12.5 SHB
22/2/2008 13.5 SCB
32