Luận Văn Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá bất động sản

Lời mở đầu
Thẩm định giá tài sản là một công cụ quản lý giá cần thiết, tồn tại khách quan
trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối
với các nớc phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trờng. ở các nớc vận hành theo mô
hình kinh tế thị trờng, thẩm định giá tài sản trở thành một nghề.
Trong nền kinh tế thị trờng, công việc thẩm định giá tài sản đợc phân chia
khá rõ ràng trong khu vực kinh tế nhà nớc và khu vực kinh tế t nhân. Trong
khu vực nhà nớc, đánh giá giá trị tài sản tham gia vào quá trình hoach định khi
sử dụng đất và chiến lợc phát triển, thực hiện các nghiên cứu tỷ lệ chi phí - lợi
nhuận, tham gia vào việc mua bán và phân phối nguồn đất, dịnh giá để đánh
thuế, xác định thuế phí tổn phát triển và các thẩm định pháp lý khác. Trong
khu vực kinh tế t nhân, đánh giá giá trị tài sản cũng tham gia vào các hoạt
động tơng tự nh vậy, nhng quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của khách hàng mà
họ phục vụ. Họ có xu hớng chuyển vào việc mua, bán và tìm vốn cho bất động
sản
Trong điều kiện nớc ta mới gia nhập WTO, thẩm định giá nói chung và thẩm
định giá bất động sản nói riêng càng trở nên cấp thiết. Mặc dù vậy, việc thẩm
định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, vớng mắc
cả về phơng pháp lẫn cơ sở xác định,đặc biệt là ở khâu báo cáo và lập chứng
th thẩm định giá. Đứng trớc thực tế trên, qua thời gian thực tập tại công ty Cổ
phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam, em đã chọn đề tài Lập báo cáo
chứng th thẩm định giá bất động sản cho chuyên đề cuối khóa của mình
Chuyên đề đợc viết nhằm 2 mục đích cơ bản
-Thứ nhất,thiết lập và hệ thống hóa cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động
sản.
-Thứ hai, thực hành lập báo cáo, chứng th thẩm định giá quyền sử dụng đất
khu văn phòng, nhà ở cao cấp (Vinaconex 1) tại đờng Khuất Duy Tiến- Phờng
Trung Hòa Quận Cầu Giấy Hà Nội.
Về đối tợng và phạm vi nghiên cứu của chuyên đề
-Đối tợng nghiên cứu : Báo cáo, chứng th thẩm định giá.
-Phạm vi nghiên cứu : Báo cáo, chứng th thẩm định giá quyền sử dụng đất

khu văn phòng, nhà ở cao cấp (Vinaconex 1) tại đờng Khuất Duy Tiến- Phờng
Trung Hòa Quận Cầu Giấy Hà Nội.
1
Các phơng pháp đã đợc sử dụng trong chuyên đề này nh : phơng pháp duy
vật biện chứng và phơng pháp duy vật lịch sử, phơng pháp thống kê, tổng hợp,
phân tích, so sánh, phân tích
Ngoài lời mở đầu, kết luận, chuyên đề đợc sắp xếp thành 2 chơng:
-Chơng 1 : Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản.
-Chơng 2 : Lập báo cáo, chứng th thẩm định giá quyền sử dụng
đất khu văn phòng, nhà ở cao cấp (Vinaconex 1) tại đờng Khuất Duy Tiến-
Phờng Trung Hòa Quận Cầu Giấy Hà Nội.
Chơng 1
Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản
1.1. Lý luận chung về bất động sản và thị trờng bất động
sản.
1.1.1. Khái niệm về bất động sản.
Ngày nay bất động sản có vai trò và vị trí ngày càng quan trọng, ảnh h-
ởng tới mọi lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế. Do đó việc nhận thức đầy đủ,
chính xác, khách quan về bất động sản là rất cần thiết.
Khoản 1, điều 174- Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2005 đã qui định rõ:
Bất động sản là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
2
d) Các tài sản khác do pháp luật qui định.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nớc Cộng Hòa XHCN Viêt Nam, tại điều
174 có quy định:
- Bất động sản là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:

- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dung đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định (Điều 181 Bộ luật Dân sự nớc
Cộng hoà xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1995).
Nh vậy, bất động sản trớc hết là tài sản nhng không phải tài sản nào
cũng là bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời đợc mới là bất động
sản.
1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản.
1.1.2.1. Cố định về vị trí.
Do BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không
có khả năng chuyển dich, khó có khả năng tăng thêm về số lợng, diện tích.
Điều này có nghĩa quan trọng đối với việc ĐGBĐS.
+ Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS luôn gắn liền với tờng vị trí cụ thể.
Khi ĐGBĐS cần xem xét đến sự ảnh hởng yếu tố vị chí BĐS, tức là khoảng
cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văng hóa- xã hội, cũng nh
khả năng tiếp cận các trung tâm đó.
+ Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi tr-
ờng nh: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện mô tr-
ờng. Khi ĐGBĐS cần tính đến yếu tố này và phải dự báo đợc sự thay đổi của
chúng tác động nh thế nào đến BĐS.
1.1.2.2. Tính bền vững.
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xen xét trên cả góc độ
kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề:
+ Khi xây dung phải dự tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ
vật lý, tránh đầu t lãnh phí nhiều lần.
+ Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật
lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
3

+ Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt đọng BĐS thờng có xu hớng giảm dần
đến cuối chu kỳ kinh tế. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với
các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự
tồn tai của chu kỳ vật lý.
1.1.2.3. Tính khác biệt.
Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí, về
kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về cảnh
quan, môi trờng khi đó đặt ra vấn đề:
+ Trong đầu t phát triển chú ý khai thác những tính khác biệt để làm tăng
giá trị của BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của ngời tiêu
dùng.
+ Trong ĐGBĐS cần chú ý đến sự khác biệt, không thể so sánh dập khuôn
giữa các BĐS với nhau. Tự sự khác biệt đó phải điều chỉnh tăng hoặc giảm giá
trị BĐS cần thẩm định cho phù hợp.
1.1.2.4. Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và
BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí Quan hệ cung cầu BĐS thờng mất
cân đối theo chiều hớng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ
về BĐS, ngời đầu cơ lâu dài thờng có lợi do giá cả có xu hớng tăng lên qua đó
dẫn đến xu hớng giá cả BĐS luôn có xu hớng tăng lên. Đây là nguy cơ dẫn
đến khủng hoảng kinh tế vì vậy:
+ Khi định giá cần phải nghiên cứu cung cầu BĐS .
+ Bên cạch đó nhà nớc cần có chính sách chống đầu cơ BĐS.
1.1.2.5. Có giá trị lớn.
Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất và chi phí xây
dung các công trình trên đất là rất lớn, vấn đề đặt ra:
+ Hoạt động đầu t kinh doanh BĐS phảI có lợng vốn lớn và lâu dài.
+ Vốn đầu t cho BĐS có thể táI tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh qua thế
chấp vay vốn.
+ Thờng phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.

1.1.2.6. Tính ảnh hởng lẫn nhau.
4
Các BĐS có tác đông qua lại với nhau và có ảnh hởng tới các hoạt đọng kinh
tế - xã hội từ đó vấn đề đặt ra:
+ Cần phải có sự quản lý thống nhất của nhà nớc về BĐS.
+ Khi phân tích BĐS cần phải tính đến những khả năng ảnh hởng đến
công trình khác.
1.1.3. Phân loại bất động sản.
1.1.3.1. Theo đặc tính vật chất:
- Đất đai: Đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
+ Nhà cửa xây dung cố định không thể di dời.
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn kèm với đất đai: Hệ thống
điện lới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nớc,
hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vờn cây nâu năm.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Các công trình khai thác mỏ.
1.1.3.2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất.
- Đất đai: Theo điều 13 của luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử
dụng, đất đai đợc phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung
du và miền núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông
nghiệp, phi nông nghiệp và cha sử dung.
-Công trình kiến trúc: 5 loại:
+ Nhà ở dùng để cho thuê hoạc bán:
Tùy theo yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trờng ngời ta có sự
phân biệt nhà ở thành 2 loại là: Nhà chung c, nhà ở riêng biệt và biệt thự.
Trong lọai biệt thự lại đợc phân chia thành 4 hạnh: từ hạng I đến hạng IV.

Tùy thuộc vào yêu cầu kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của
các kết cấu chính nh: móng, tờng, sàn, mái mà ngời ta phân chia nhà thành
4 cấp: cấp I, cấpII, cấpIII, cấpIV.
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
5
+ Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại.
+ Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tùy thuộc vào các điều kiện
vật chất, chất lợng phục vụ, cảnh quan môi trờngmà khách sạn đợc chia
ra làm các loại từ I đến V sao.
+ Công trình kiến trúc khác: Nhà thời, bệnh viện, trờng học
1.1.3.3. Theo khả năng phát triển: BĐS đợc chia làm 2 loại:
- BĐS có khả năng phát triển.
- BĐS không có khả năng phát triển.
ý nghĩa của việc phân loại BĐS:
Đối với nhà nớc . Là cơ sở để nhà nớc có chính sách quản lý và sử dụng BĐS
- loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế
và xã hội. Sự khác nhau trong quản lý nhà nớc đối với mỗi loại BĐS có mục
đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý
là giao hay cho thuê, đợc cấp hay phải mua Từ đó liên quan đến mức giá
đền bù, tiền thuế phait nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS.
Đối với nhà đầu t: Đó là cơ sở để ngời ta xem xét các cơ hội đầu t, đánh giá
một cách hợp lý giá trị BĐS thông qua nghiệp vụ định giá từ đó giảm thiểu rủi
ro trong các quyết định đầu t.
1.1.4. Quyền chủ thể đối với bất động sản.
BĐS luôn gắn liền với chủ thể nhất định và chủ thể đó có nhng quyền lợi đối
với BĐS đó, dới đây là những loại quyền phổ biến nhất:
Đối với đất đai: Về lý thuyết thì có 3 hình thức chiếm hữu:
+ Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai đợc công nhận bằng giấy chứng nhận
QSH do cơ quan nhà nớc có them quyền cấp, đây là hình thức chiếm
hữu cao nhất.

+ Thê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà
nớc có thể đem cho thuê thoe hợp đồng dài hạn hoạc ngắn hạn. Những
hhợp đồng thuê đất cũng thờng đợc lu theo hồ sơ bằng các chứng th, và
có thể kéo dài vô thời hạn.
+ Quyền sử dụng đất: Tơng tự cho thuê theo hợp đồng nhng, nhng thờng
gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó.
Đối với các công trình:
6
+ Sở hữu vĩnh viễn: Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất đai cũng sở
hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy.
+ Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất đợc đem cho thuê
theo hợp đồng.
QSH t nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Các
quyền đó có thể bị cỡng chế bởi pháp luật và bị giới hạn: Khi Chính Phủ
thu hồi vì lợi ích quốc gia; hạn chế quyền đi qua khu đất trong một số tr-
ờng hợp nhất định.
1.1.5. Các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị BĐS.
+ Tỡnh trng vt cht ca bt ng sn: ú l nhng cụng dng hu ớch
mang tớnh c th v trc quan nh hng n giỏ tr nh: kớch thc, hỡnh
dáng, kết cấu, số lợng các phòng, tuổi thọ, chất lợng kiến trúc và xây dựng,
trang bị tiện nghi và thiết kế.
+ Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất và
công dụng hữu ích của BĐS nh: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trng về địa lí nh:
Tình trạng ô nhiễm ; và các công trình xây dựng có liên quan. Đây cũng là
một căn cứ để xác định xem BĐS đã đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay
cha.
+ Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và đợc bảo vệ của
pháp luật đối với tài sản. Để xác định BĐS có đợc coi là sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, bao
gồm: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình

trên đất nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ
mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình để tránh
xảy ra hiện tợng tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý để
chứng minh.
Ví dụ nh là: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai và quyền
thuê. Đối với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hợp
đồng cho thuê.
+ Khả năng của BĐS mang lại thu nhập cho ngời sử dụng nó. Nghĩa là
một BĐS có ích lợi cho ngời sử dụng, thoả mãn những nhu cầu của họ, tạo ra
đờng một dòng tiền thu nhập so với những cá nhân khác không có sử dụng
hợp pháp BĐS. Điều đó có thể nhận ra một cách rõ ràng trong thực tế: Một
BĐS nh căn hộ chung c thờng thì tầng 1 đắt hơn các tầng trên, có thể do nhiều
7
nguyên nhân khác nhau nhng có một nguyên nhân hết sức quan trọng là ở
tầng 1 họ có thể hoạt động kinh doanh, buôn bán đợc. Nh vậy căn hộ chung c
tầng 1 đã tạo ra một khoản thu nhập thêm cho ngời sử dụng nó.
+ Yếu tố thị trờng của các hàng hoá vật liệu liên quan. Do BĐS không
chỉ có đất đai mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất. Mà tạo nên các
công trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu nh sắt thép, gạch, xi măngnếu
yếu tố đầu vào này mà thay đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũng
thay đổi theo.
+ Chính sách của chính phủ. Vì nếu giả sử nh một mảnh đất đã nằm
trong quy hoạch khu vui chơi giải trí của chính phủ thì giá trị của mảnh đất đó
với những ngời khác sẽ giảm đi nhiều.
+ Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hoá đều bị chi phối bởi quy luật cung
cầu. Do BĐS là hàng hoá đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhng do việc tăng cung
là không thể nhanh lên thờng đẩy giá BĐS lên cao hơn trong một giai đoạn
nhất định.
+ Một nhân tố nữa cũng không kém phần quan trọng gây ảnh hởng đến
giá trị BĐS đó là nhân tố văn hoá xã hội; chính vì một trong những đặc điểm

của BĐS là cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng. Ví dụ nh
những ngời sống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với những ngời ở
trong Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Và các yếu tố khác nh là: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS.
1.1.6. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng bất động sản.
1.1.6.1. Khái niệm thị truờng BĐS.
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trờng, nên
có những cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS:
- Thị trờng BĐS là thì trờng nhà, đất (thị trờng đĩa ốc).
- Thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
chuyển nhợng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng, có sự quản
lý của nhà nớc.
- Thị trờng BĐS là tổng hòa của các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa
bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Nh vậy có thể thấy rằng: Thị trờng bất động sản là tổng thể các giao địch về
bất động sản đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.
1.1.6.2. Đặc điểm thị trờng BĐS.
Có sự cách biệt về hàng hóa và địa điểm giao dịch.
8
Đo có vị trí cố định nên các chủ thể thị trờng không thể đa tai sản đến nơI giao
dịch. Vì thế việc giao dịch khó kết thúc tại noi giao dịch mà thờng phảI qua ba
khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm- kiểm tra thực địa-đăng ký pháp lý. Điều
này làm cho quan hệ trong giao dịch BĐS thờng kéo dài, dễ gặp các biến
động ( thay đổi về giá, về pháp lý, về môi trờng) Việc định giá có nguy cơ
rủi ro cao, đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu chuyên môn nghề nghiệp.
Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực.
Thị trờng BĐS đợc tạo ra từ hàng loạt những thị trờng nhỏ, mang tính địa ph-
ơng với quy mô, mức độ động thái thị trờng khác nhau. Vì vậy khi phân tích
quan hệ cung cầu, sự vận động giá cả thì phải gắn liền với các điều kiện kinh
tế -văn hóa - xã hội của mỗi vùng, miền, khu vực cụ thể.

Thị trờng BĐS là dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo.
Không hoàn hảo thể hiện ở sự không đồng nhất về thông tin và cá yếu tố cấu
thành. Các thông tin về BĐS và thị trờng BĐS không phổ biến, các chỉ tiêu về
BĐS đợc đo lờng một cách tơng đối Do đó trong quá trình định giá, khi
xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải xem xét một cách kỹ lỡng xem
chúng có đáp ứng yêu cầu là bằng chứng hợp lý về giá trị thị trờng và có thể
sử dụng đợc để so sánh và ớc tính giá trị cho tai sản mục tiêu hay không.
Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
BĐS đặc biệt là đất đai có hạn, bên cạch đó những công trình xây dng thì
thờng diễn ra trong một thời gian dài dẫn đến nguồn cung BĐS thay đổi th-
ờng diễn ra chậm. Nếu nhu cầu tăng đột ngột dẫn đến giá tăng cao tạo ra
những cơn sốt về giá BĐS. Vì vậy đối với hoạt động thẩm định cần phảI
cân nhác then trọng đến đặc điểm này để ớc tính một cách hợp lý giá trị
BĐS.
Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nớc.
BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một tài nguyên quý giá, nên sự can
thiệp của nhà nớc là cần thiết. Do đó muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị
BĐS đòi hỏi TĐV nhất thiết phải có sự cập nhập một cách thờng xuyên các
văn bản pháp lý liên quan đến BĐS.
1.1.6.3. Phân loại thị trờng BĐS:
Căn cứ vào mức độ kiển soát của nhà nớc chia thành:
9
+ Thị trờng chính thức hay thị trờng có sự kiểm soát của nhà nớc:
bao gồm các giao địch qua các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, sang giao
dịch BĐS
+ Thị trờng phi chính thức nh mua bán trao tay, cam kết bằng các
giấy tờ nhận nợ
Căn cứ vào trình tự tham gia vào thị trờng:
+ Thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất, loại thị trờng này còn
giọi là thị trờng đất đai.

+ Thị trờng xây dung các công trình BĐS để bán và cho thuê.
+ Thị trờng bán hoặc cho thuê lại.
Căn cứ vào loại hàng hóa B ĐS trê thị trờng.
+ Thị trờng đất đai.
+ Thị trờng nhà ở.
+ Thị trờng B ĐS công nghiệp.
+ Thị trờng B ĐS dùng cho văn phòng, công sơ.
+ Thị trờng B ĐS dùng trong dịch vụ.
Căn cứ vào tính chất giao dịch.
+ Thị trờng mua bán BĐS.
+ Thị trờng thuê và cho thuê BĐS.
+ Thị trờng giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm.
+ Thị trờng giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
1.1.6.4. Vai trò thị trờng bất động sản.
Vai trò của thị thờng BĐS thể hiện ở:
- Là cầu nối giữa nhà sản xuất và ngời tiêu dùng, thúc đẩy sản xuất.
- Là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh
doanh BĐS.
- Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà
ở, các công trình xây dung đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ
sỏ kinh tế khác.
10
- Góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học công nghệ, nâng cao
chất lợng nhà ở, bảo vệ môi trờng.
- Góp phần tăng cờng hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản
xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển khinh tế một cách bền vững.
1.2. Lý luận chung về quyền sử dụng đất.
1.2.1. Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà n-
ớc quy định hoặc đợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất mà ng-

ời có nhu cầu sử dụng đất phảI trả để đợc sử dụng diện tích đất đó trong thời
hạn xác định.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị quyền sử dụng đất.
Trong quá trình phát triển của xã hội, loài ngời dựa vào đất đai và khai
thác, sử dụng đất đai để phục vụ cho cuộc sống của chính mình. Xã hội ngày
càng phát triển, của cải làm ra ngày càng nhiều nảy sinh quan hệ mua bán,
trao đổi. Nền kinh tế hàng hoá ra đời và ngày càng phát triển đỉnh cao là xuất
hiện cơ chế thị trờng. Ngày nay, hoạt động kinh tế chịu tác động của cơ chế thị
trờng. Đất đai cũng không nằm ngoài sự tác động đó, nó trở thành đối tợng
trao đổi mua bán, chuyển nhợng và thực sự hình thành thị trờng đất đai. Vì
vậy chúng ta không thể phủ nhận vài trò quan trọng của quyền sử dụng đất.
Nhng quyền sử dụng đất đợc xác định nh thế nào, độ chính xác ra sao thì có
thể dựa vào những phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất mà ta sẽ
trình bày ở phần sau.
1.2.2.1. Đặc điểm vật lý của đất
Các đặc tính vật lý khác nhau làm phân biệt đất đai với các t liệu sản xuất
khác nh: đất không di chuyển, đất không thuần nhất ( chỉ tính riêng về mặt địa
điểm), đất không bị phá huỷ ( không tính đến đầu t và tài sản trên đất đó). Vì
vậy nó có đặc thù riêng về mặt giá trị nh sau:
-Đất đai cố định về mặt số lợng cung cấp. Một yếu tố quan trọng cần biết
là trong khi đất đai coi nh không đổi về tổng cung thì đất đai cho một chức
năng sử dụng xác định lại biến thiên có nghĩa là sự cung cấp không hoàn
toàn bất biến
- Giá trị của đất phụ thuộc vào cung và cầu của thị trờng. Cung đất có thể
coi là ổn định, việc sử dụng đất đợc định hớng bởi nhu cầu của thị trờng. Nhu
cầu sử dụng loại đất nào tăng lên thì thị trờng đáp ứng loại đất tại đó.
1.2.2.2. Nhân tố về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng.
11
Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( đờng giao thông. hệ thống
dịch vụ cấp thoát nớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống

thông tin liên lạc ) và cơ sở hạ tầng xã hội (trờng học, bệnh viện, khu vui
chơi giải trí ). Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến
giá đất. Kết cấu hạ tầng có tính đặc trng khác nhau giữa thành thị và nông
thôn. Có thể thấy cơ sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác
định giá đất hơn so với cơ sở hạ tầng ở nông thôn. Kết cấu hạ tầng có thể làm
thay đổi công dụng và giá trị của đất đai hiện có. Việc phát triển kết cấu hạ
tầng đợc thể hiện thông qua sự phát triển của hệ thống đờng giao thông đồng
bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu
sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý các chất thải, hệ
thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động. Việc giá đất tăng ở
những khu vực có đầu t kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tâm lý của ngời sử
dụng đất.
Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận
của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn đợc những yêu
cầu khác nhau của ngời sử dụng đất.
1.2.2.3. Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.
Trong mỗi loại đô thị, đợc chia làm 04 loại đờng phố, bao gồm:
Đờng phố loại 1
Đờng phố loại 2
Đờng phố loại 3
Đờng phố loại 4
Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền tại các địa phơng là xác định một
cách cụ thể và chính xác thứ tự các loại đờng phố. Có nh vậy khi xác định giá
đất cho cùng loại đờng phố trong từng đô thị mới phản ánh đúng giá trị thực tế
của đất ở tại đó.
Sự phân loại đô thị theo quy mô sẽ tạo nên khả năng thuận lợi hay khó
khăn cho sự phát triển về mọi mặt của đô thị. Giá trị sử dụng của đất cũng
biến đổi theo quy mô phát triển của đô thị đặc biệt trong hoạt động sản xuất
kinh doanh, đối với đô thị nếu đô thị nào phát triển, giao thông thuận lợi, nhu
cầu tiêu dùng lớn thì chắc chắn giá đất ở đô thị đó cũng cao lên. ngày nay xu

thế đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ nên việc mở rộng các đô thị và sự bành
12
trớng của đô thị ra vùng lân cận cũng làm thay đổi giá đất đai đặc biệt giá đất
các vùng lân cận sẽ tăng lên.
1.2.2.4. Quá trình đô thị hoá.
Quá trình đô thị hoá là quá trình hình thành và phát triển đô thị, đó cũng
là quá trình tập trung dân số vào các đô thị tạo ra sự hình thành nhanh chóng
các điểm dân c đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Quá trình đô
thị hoá gắn liền với quá trình công nghiệp hoá đất nớc, làm biến đổi sâu sắc về
cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ
chức không gian kiến trúc xây dựng từ hình thức nông thôn sang thành thị. Đó
là một quá trình diễn ra một cách khách quan gắn liền với sự phát triển kinh tế
xã hội, nó còn gắn liền với tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự phát triển của
ngành nghề mới. Trình độ đô thị hoá phản ánh trình độ phát triển của lực lợng
sản xuất, truyền thống văn hoá và phơng pháp tổ chức đời sống xã hội. Nh vậy
đô thị hoá về hình thức là quá trình mở rộng diện tích và uy mô của đô thị trên
cơ sở sát nhập các điểm dân c nông thôn hoặc sử dụng một phần diện tích đất
nông nghiệp cho xây dựng mới hoặc mở rộng đô thị. Đất đô thị là phần diện
tích đất giới hạn đợc sử dụng để xây dựng các công trình đô thị nh nhà ở, trụ
sở các cơ quan hành chính, kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội, các cơ sở sản
xuất xã hội, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị nh: đờng giao thông,
mạng lới chiếu sáng, lới điện sinh hoạt, điện sản xuất, hệ thống thông tin liên
lạc, hệ thống cấp cấp thoat nớc phục vụ các nhu cầu lợi ích, công cộng,
quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
1.2.2.5. Yếu tố cạnh tranh.
Yếu tố cạnh tranh thực chất chính là quan hệ cung cầu. Đối với các loại
hàng hoá thông thờng sẽ tuân theo đúng quy luật đó nhng đất đai thì không,
giá cả của nó có phản ứng với sự thay đổi cung, cầu, tính cạnh tranh theo một
cách khá đặc biệt. Trong điều kiện thị trờng phát triển bình thờng, sự thay đổi
về cung hay cầu không làm giá đất biến động mạnh, nó sẽ giữ nguyên.cung

cầu về đất sẽ có ảnh hởng rất mạnh mẽ đến giá khi thị trờng có sự tăng đột
biến về cung hay cầu nhng chủ yếu là cầu tạo nên những cơn sốt giá nh ở n-
ớc ta những năm cuối thập kỷ 90 của thế kỷ XX.
1.2.2.6. Chính sách tiền tệ.
Giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị của đất đai, là số tiền thoả
thuận giữa ngời mua và ngời bán tại một thời điểm xác định. ở các thời điểm
khác nhau giá cả đất đai cũng thay đổi theo chiều hớng khác nhau tăng hay
13
giảm. Mặt khác, đất đai có giá trị rất lớn, đối với một quốc gia nó chiếm
khoảng 3/4 tổng tài sản của quốc gia còn đối với một cá nhân, gia đình đất đai
là tài sản quan trọng nhất. Vì thế, những biến động về tiền tệ, chính sách tiền
tệ có ảnh hởng rất lớn đến giá đất. Giá đất phụ thuộc vào sự ổn định của đồng
tiền, nếu sức mua của đồng tiền tăng giá đất giảm, ngợc lại nếu sức mua của
đồng tiền giảm giá đất tăng. Khi sức mua của đồng tiền tăng tức là cùng một
lợng tiền mua đợc một lợng hàng hoá lớn hơn, trong xu hớng giá đồng tiền
đang tăng các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại vì ngời có ý định
bán sẽ có tâm lý chờ giá vì ngời ta cho rằng giá còn tiếp tục tăng.
1.2.2.7. Yếu tố pháp lý.
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân do
Nhà nớc đại diện chủ sở hữu. Vì vậy Nhà nớc nắm quyền quản lý tuyệt đối với
đất đai trong phạm vi toàn lãnh thổ. Nhà nớc phải đảm bảo sử dụng đất theo
nguyên tắc: đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả cao nhất. Để làm đợc điều
đó Nhà nớc cần quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách
pháp luật. Bởi thế nên đất đai rất nhạy cảm với sự thay đổi của các yếu tố
pháp lý. đất đai là đối tợng trực tiếp điều chỉnh của các văn bản pháp quy liên
quan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, quyết định, Thông t-
Nhà nớc ta có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối
với đất đai nhng Nhà nớc không trc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng dới các hình thức: giao đất, cho thuê đất Họ đ-
ợc Nhà nớc bảo hộ quyền sử dụng đó bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất. Qua đó ta thấy đất đai có mối quan hệ không thể tách rời. Đó cũng chính
là lý do để nói rằng yếu tố pháp lý có ảnh hởng đến giá đất.
1.3. Thẩm định giá bất động sản
1.3.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Có quan điểm cho rằng, thẩm định giá là thứ khoa học không chính
xác- vừa mang tính khoa học nhng cũng vừa mang tính nghệ thuật. Bởi lẽ kết
quả định giá luôn chứa đựng sự ảnh hởng của yếu tố chủ quan- đó là một yếu
tố hết sức nhạy cảm. Ngày nay, thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp
cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trờng, do các nhà chuyên môn
đợc đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề
nghiệp thực hiện.
14
Trên phơng diện về kinh tế, thẩm định giá có thể coi là trái tim của tất
cả các hoạt động kinh tế. Đặc biệt trong một thị trờng phức tạp nh thị trờng
bất động sản thì hoạt động thẩm định giá càng trở nên quan trọng hơn, giúp
chúng ta đa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu t phát triển,
đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh bất động sản. Vì vậy trớc khi tìm
hiểu thẩm định giá bất động sản là gì thì ta cần hiểu rõ khái niệm thẩm định
giá.
Hiện nay vẫn tồn tại những quan điểm khác nhau về khái niệm thẩm
định giá. Tuy nhiên, tại Việt Nam, Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày
08/05/2002 đa ra định nghĩa:
Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế.
Mặc dù có rất nhiều định nghĩa khác nhau nh vậy nhng tựu chung lại có
những nét đặc trng cơ bản của thẩm định giá cần thừa nhận là:
Thứ 1: Thẩm định giá là công việc ớc tính.
Thứ 2: Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
Thứ 3: Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền.

Thứ 4: Tài sản đợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là
bất động sản.
Thứ 5: Xác định tại một địa điểm cụ thể.
Thứ 6: Xác định cho một mục đích nhất định.
Thứ 7: Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng.
Khái quát hóa những đặc trng trên có thể đa ra định nghĩa:
Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về
lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định.
Từ khái niệm thẩm định giá nh trên ta có thể hiểu:
Thẩm định giá bất động sản là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy
cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại
một thời điểm nhất định.
Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giá
trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định. Tính
khoa học đợc thể hiện bằng cách tính toán, phân tích số liệu trong quá trình
xác định giá trị bất động sản. Tính nghệ thuật đợc thể hiện bởi kỹ năng nắm
15
bắt, thu thập thông tin về bất động sản cũng nh biến động của thị trờng bất
động sản. Với mỗi nhà thẩm định thì quan điểm đánh giá các thông tin về bất
động sản là khác nhau do đó kết quả thẩm định thờng có sự chênh lệch nhất
định. Hơn nữa thị trờng bất động sản nớc ta hiện nay là thị trờng mà các thông
tin về bất động sản thờng không rõ ràng, kém minh bạch nên yêu cầu về kiến
thức chuyên ngành và kinh nghiệm đối với nhà thẩm định là rất quan trọng và
cần thiết.
1.3.2. Cơ sở thẩm định giá bất động sản
Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trờng và giá trị
phi thị trờng.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01:Giá trị thị trờng
làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.

Giá trị thị trờng của một tài sản là mức giá ớc tính sẽ đợc mua bán trên
thị trờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngời mua sẵn sàng mua
và một bên là ngời bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thơng mại bình thờng.
Tiêu chuẩn này đòi hỏi bất động sản thẩm định phải đợc xem xét với t
cách là bất động sản đợc công khai mua bán một cách phổ biến trên thị trờng,
đợc thực tiễn kiểm chứng một cách khách quan.Điều này phân biệt với thẩm
định giá từng bộ phận cấu thành bất động sản hoặc thẩm định vì mục đích
khác. Vì vậy giá trị thị trờng đợc coi là tiêu chuẩn đích thực của giá trị và là
nguyên tắc chỉ đạo đối với hoạt động thẩm định giá nói chung cũng nh hoạt
động định giá bất động sản nói riêng.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị tr-
ờng làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị phi thị trờng của tài sản là mức giá ớc tính đợc xác định theo
những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể đợc mua bán, trao đổi
theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trờng.
Một số khái niệm giá trị phi thị trờng thờng dùng là: Giá trị đang sử
dụng, giá trị đầu t, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá
trị còn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trờng xuất phát trực
tiếp từ giá trị tài sản. Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại đợc các chủ
thể đánh giá rất khác nhau, nó tùy thuộc vào công dụng hay thuộc tính hữu ích
của tài sản đối với mỗi ngời, tùy thuộc vào giao dịch cụ thể của từng tài sản.
16
Vai trò của thẩm định viên là phải dựa vào các yếu tố đó để lựa chọn đúng
khái niệm giá trị, đảm bảo công việc thẩm định có thể đợc ớc tính một cách
hợp lý nhất giá trị của tài sản.
1.3.3. Các yếu tố ảnh hởng tới giá trị bất động sản.
Yếu tố chủ quan: Mục đích của việc định giá bất động sản:
Mục đích định giá đợc coi là một yếu tố mang tính chủ quan và ảnh h-

ởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài
sản đợc thẩm định. Trong nền kinh tế thị trờng mục đích định giá bất động sản
thờng là: Chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản; thế
chấp; xác định giá cho thuê; đáp ứng các yêu cầu trong lĩnh vực phát triển và
đầu t; đáp ứng các nhu cầu có tính chất pháp lý
Thực tế các giao dịch về bất động sản với các mục đích rất đa dạng, mỗi
loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến
qui trình và phơng pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình thẩm
định.
Yếu tố khách quan:
- Yếu tố mang tính vật chất:
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà
bất động sản có thể mang lại cho ngời sử dụng nh: vị trí, diện tích, kích thớc,
khả năng sửa chữa cải tạo
Thông thờng thuộc tính hữu dụng hay công dụng của bất động sản càng
cao thì giá trị càng lớn. Ngoài ra, bất động sản đợc đánh giá cao hay không
còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi ngời trong việc khai thác những công
dụng vốn có của nó. Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích,
có thể yếu tố này là quan trọng đối với ngời này nhng lại trở nên không quan
trọng đối với ngời khác.
- Các yếu tố về tình trạng pháp lý:
Đây là yếu tố hết sức quan trọng đối với việc định giá bởi tình trạng
pháp lý của tài sản quy định quyền của con ngời đối với việc khai thác, sử
dụng bất động sản đó.
Do đó để xác định một cách đúng đắn giá trị bất động sản đòi hỏi thẩm
định viên phải nắm bắt đợc những quy định có tính pháp lý về quyền của các
chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định
- Các yếu tố mang tính kinh tế:
17
Đó là cung và cầu. Giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung- cầu, tùy

thuộc vào độ nhạy(độ co giãn ) của cung và cầu trên thị trờng. Thực tế giá trị
bất động sản đợc đánh giá cao khi cung trên thị trờng trở nên khan hiếm, nhu
cầu và sức mua ngày càng cao và ngợc lại. Vì vậy việc đánh giá các yếu tố
ảnh hởng đến cung cầu và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tơng lai
là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên trong việc dự báo và ớc lợng chính
xác hơn giá trị bất động sản cần thẩm định.
- Các yếu tố khác:
Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ
ràng ảnh hởng đến giá trị bất động sản. Tuy nhiên còn có những yếu tố khác
nh: tập quán dân c, tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hởng đáng kể tới giá trị bất
động sản. Do đó đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân c
cũng nh phân tích các yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác
minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể đợc coi là giá trị thị trờng hay giá
trị phi thị trờng.
1.3.4. Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trờng
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đợc thừa
nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế- xã hội, là cơ sở
quan trọng để đa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phơng pháp định giá
khoa học, cho phép thẩm định viên tiếp cận và ớc lợng một cách hợp lý giá trị
tài sản.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc kinh
tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản. Nhng 5 nguyên tắc trình bày sau
đây là những nguyên tắc đợc chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận
quan trọng hình thành nên các qui trình và phơng pháp định giá tài sản.
1.3.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa lại các lợi ích khác
nhau nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó đ-
ợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Nghĩa là một tài sản đợc coi là sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất phải thỏa mãn điều kiện: tài sản đợc sử dụng trong
bối cảnh tự nhiên; tài sản sử dụng phải đợc phép về mặt pháp lý; tài sản sử

dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên phải chỉ ra đợc
chi phí cơ hội của tài sản; phải phân biệt đợc các giả định tình huống sử dụng
phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Điều đó
18
có nghĩa là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích
của việc sử dụng tài sản đó. Đồng thời khẳng định tình huống nào là cơ hội sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất sẽ là cơ hội để ớc tính giá trị tài sản.
1.3.4.2. Nguyên tắc thay thế
Nội dung của nguyên tắc này đó là: Giới hạn cao nhất về giá trị của một
tài sản không vợt quá chi phí để có một tài sản tơng đơng. Tức là một ngời
mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu nh anh ta tốn ít tiền hơn
nhng vẫn có thể có một tài sản tơng tự nh vậy để thay thế bằng cách mua trên
thị trờng hoặc bỏ tiền để xây dựng mới.
Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý
thuyết thẩm định giá, nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phơng pháp
so sánh trực tiếp. Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải nắm đợc các thông tin về giá cả, chi phí sản xuất của các tài sản t ơng
tự gần thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao
nhất về giá trị các tài sản định giá. Bên cạnh đó yêu cầu thẩm định viên
phải đợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại
tài sản nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá
cả hay chi phí sản xuất làm chứng cớ hợp lý cho việc ớc tính giá trị tài sản
cần thẩm định.
1.3.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai
Theo nguyên tắc này, giá trị của một tài sản đợc quyết định bởi những
lợi ích tơng lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu t. Hơn nữa thẩm định giá thực
chất là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong t-
ơng lai.
Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai là

cơ sở trực tiếp để xây dựng phơng pháp thu nhập. Đồng thời là một sự bổ sung
quan trọng và kiểm tra tính đúng đắn của việc vận dụng phơng pháp sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế.
Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên phải
dự kiến đợc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó
để ớc tính giá trị tài sản trên cơ sở thu thập đợc những chứng cớ thị trờng
gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu của các tài
sản tơng tự. Từ đó tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ớc tính giá
trị tài sản.
1.3.4.4. Nguyên tắc đóng góp
19
Nội dung nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận
cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá
trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ sở để ngời ta chấp
nhận giá trị đóng góp. Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của
yếu tố vô hình. Tuy nhiên hiện nay chúng ta cha có cơ sở rõ ràng để phân loại
các tài sản vô hình một cách rành mạch để tính giá cho từng loại.Vì vậy khi
xác định giá trị của yếu tố vị trí, chi phí cơ hội hay mức độ sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất của mảnh đất cần tính giá trị của bất động sản trớc rồi trừ đi giá
trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí. Đây là cơ sở để ngời
ta xây dựng phơng pháp thặng d.
1.3.4.5. Nguyên tắc cung cầu
Nội dung của nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá
trị tài sản. Trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là
sự thừa nhận có tính khách quan của thị trờng về giá trị tài sản. Trong các
thị trờng khác, dới sức ép của cung cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất
xa với giá trị thực. Vì vậy khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích
tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hởng tới giá trị tài sản thẩm định.

Trong quá trình thẩm định, nhiệm vụ của thẩm định viên là phải
đánh giá đợc tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ
và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai nhằm xác minh tài sản cần
thẩm định nên đánh giá theo cơ sở giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng.
Thực tế, đây là nguyên tắc đợc u tiên trong quá trình vận dụng để thẩm
định đối với hầu hết các loại tài sản cũng nh cho các mục đích sử dụng
khác nhau.
1.4. Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản đợc áp
dụng hiện nay.
Trên thực tế có nhiều phơng pháp khác nhau để định giá bất động sản.
Tuy nhiên, một phơng pháp định giá bất động sản đợc thừa nhận là phơng
pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phơng pháp đợc
xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác động của các yếu tố
ảnh hởng và đặc biệt phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên
tắc định giá đã nêu.
20
Mỗi phơng pháp định giá bất động sản đều có những u thế và hạn chế
nhất định. Việc lựa chọn một phơng pháp thích hợp nhất để định giá một bất
động sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thuộc tính của bất động sản: chịu tác động bởi các yếu tố nào.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trờng.
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.
Những phơng pháp chủ yếu để tiến hành định giá bất động sản, bao
gồm: phơng pháp so sánh, phơng pháp đầu t, phơng pháp chi phí, phơng pháp
thặng d. Một số phơng pháp khác nh: phơng pháp giá trị đơn vị, phơng pháp
lợi nhuậnthực ra là sự vận dụng hoặc là cụ thể hóa 4 phơng pháp trên.
1.4.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp
1.4.1.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp
Phơng pháp này đợc xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều đó
có nghĩa là một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu

anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có đợc tài sản tơng tự để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn
toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tơng đơng có thể so sánh
đợc. Nh vậy, về mặt kỹ thuật phơng pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm các
bằng chứng về giá trị của các bất động sản tơng đơng có thể so sánh đợc trên
thị trờng.
1.4.1.2. Kỹ thuật định giá
Thực tế không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó thờng
khác nhau về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý. Hơn nữa giá trị
bất động sản thờng thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm
định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trờng hiện hành của các bất động
sản giống hoặc tơng đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá.
Sau đó tiến hành phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần
thiết để đa ra đợc giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu.
Trình tự gồm các bớc cụ thể sau:
Bớc 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã đợc giao dịch trong
thời gian gần nhất có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu về các mặt,
các yếu tố chủ yếu ảnh hởng đến giá trị nh: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi tr-
ờngCụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
1. Tình trạng vật chất của bất động sản.
2. Đặc điểm về mặt bằng.
21
3. Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
4. Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
5. Tình trạng pháp lý.
6. Thời gian giao dịch.
7. Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.
Bớc 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm
đảm bảo tính chất có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện
tốt bớc này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trờng cần phải làm rõ:

nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
Bớc 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất.
Theo kinh nghiệm thờng lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.
Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và
bất động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành
điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thờng là lấy bất
động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản
chứng cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố đợc đánh giá là tốt hơn bất
động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản
chứng cớ xuống và ngợc lai.
Bớc 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các
bất động sản đã điều chỉnh.
1.4.1.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Ưu điểm: Đây là phơng pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và đợc
sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những u điểm sau:
- Là phơng pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có
công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
thị trờng để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng- đó là các bằng
chứng rõ ràng đã đợc thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó
có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phơng pháp khác nh phơng
pháp chi phí và phơng pháp thặng d.
Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các bất động sản tơng tự ở trong cùng khu vực thì
mới có thể sử dụng để so sánh đợc. Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng đ-
ợc các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
22
- Các thông tin chứng cớ thờng mang tính lịch sử. Đây là điều không
thể tránh khỏi. Nếu thị trờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc

hậu trong thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Phơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm
và kiến thức thị trờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Điều kiện áp dụng:
- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và
có thể kiểm tra đợc.
- Thị trờng phải ổn định, nếu thị trờng biến động sẽ có sai số lớn.
- Thờng dùng trong các trờng hợp: các bất động sản đồng nhất nh các
căn hộ, chung c, các dãy nhà đợc xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt,
các mảnh đất trống.
1.4.2. Phơng pháp đầu t
1.4.2.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp
Đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích
tơng lai. Theo nguyên tắc này, ngời ta cho rằng về mặt lý thuyết giá trị thị tr-
ờng hiện hành hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của
tất cả các khoản thu nhập tơng lai có thể nhận đợc từ bất động sản.
Nh vậy, nếu biết trớc thu nhập mà bất động sản tạo ra hàng năm thì có
thể tìm đợc giá trị của bất động sản, nó tơng ứng với giá vốn phải đầu t để tạo
ra các khoản thu nhập đó.
1.4.2.2. Kỹ thuật định giá
Bản chất của việc định giá bất động sản dựa vào thu nhập là tiến hành
chuyển hóa các dòng thu nhập tơng lai về hiện tại để tìm ra giá trị của vốn đầu
t và cũng là giá trị của bất động sản. Quá trình chuyển hóa này còn gọi là quá
trình vốn hóa.
Công thức tổng quát:

+
=
n
t

t
t
i
F
V
1
0
)1(
Trong đó:
Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tơng lai và cũng là giá trị của BĐS.
F
t
: Thu nhập thuần tơng lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu t ở năm thứ t.
i: Tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu).
n: Thời gian nhận đợc thu nhập (tính theo năm).
23
Theo nh công thức trên: ngời mua sẵn sàng trả Vo để có bất động sản,
nếu nh việc đầu t vào bất động sản có thể tạo ra đợc các khoản thu nhập F
t
trong n
năm hoặc tạo ra đợc một tỷ suất lợi nhuận tối thiểu là i.
1.4.2.3. Trình tự tiến hành
Bớc 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang
lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ ra khỏi thu nhập hàng
năm nh: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp
Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có
thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tơng tự.
Bớc 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động
sản mục tiêu.

1.4.2.4. Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ
nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại
cho nhà đầu t.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phơng pháp
đơn giản.
- Phơng pháp này có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có các chứng cứ
về các thơng vụ có thể so sánh đợc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trớc
với một độ tin cậy cao.
Nhợc điểm:
- Khi phân tích các thơng vụ tơng tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:
tuổi thọ, chất lợng, thời hạn thuê.
- Trong nhiều trờng hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập t-
ơng lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc mỗi sự thay đổi của các tham số
tính toán. Trong những trờng hợp nh vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hởng nhiều của
yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá bất động sản có khả năng mang lại các khoản
thu nhập ổn định và có thể dự báo trớc một cách hợp lý.
- Với bất động sản có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng
tơng tự là DCF.
24
- Thờng áp dụng để t vấn cho các quyết định lựa chọn phơng án đầu t.
1.4.3. Phơng pháp chi phí
1.4.3.1. Cơ sở lý luận của phơng pháp
Phơng pháp chi phí đợc xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên
tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, ngời ta cho rằng: Giá trị của bất động sản
mục tiêu tơng đơng với chi phí làm ra một bất động sản nh vậy và coi đây nh

một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì ngời ta sẽ không
bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng
công trình có lợi ích tơng tự.
1.4.3.2. Các bớc tiến hành
Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản bằng
cách coi nó là đất trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu
quả nhất.
Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những
công trình hiện có trên đất.
Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xét trên mọi nguyên
nhân.
Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền
giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bớc 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá
trị ớc tính của mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình.
1.4.3.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
- Phơng pháp này đợc sử dụng khi không có các bằng chứng thị trờng
thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay
đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tơng lai
- Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các
giao dịch và mục đích riêng biệt.
Hạn chế:
- Việc định giá theo phơng pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị tr-
ờng, cho nên những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối
với phơng pháp chi phí.
- Phơng pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của
nhiều bộ phận cha chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
25