Luận Văn Quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản tại Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tái sản và bất động sản

Đề tài: Quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản tại Công ty cổ phần
tư vấn dịch vụ tái sản và bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam.

Đề cương chi tiết
MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
Chương 1: Lý luận chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá
tài sản
1.1 Tổng quan về Thẩm định giá tài sản
1.1.1 Khái niệm và phân loại tài sản
1.1.1.1 Khái niệm tài sản
- Viện Ngôn ngữ học đã định nghĩa: “Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần
có giá trị đối với chủ sở hữu (Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Năm
2003, Tr884)
- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp
kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số
lợi ích trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
- Theo chuẩn mực Kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số
149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ tài chính:
“Tài sản là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và
(b) Dự toán đem lại lợi ích trong tương lai cho doanh nghiệp”
1.1.1.2 Phân loại tài sản
- Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
1
- Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
- Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động.
Tuy nhiên, trong bài viết này em chỉ xin đề cập tới tài sản với hai loại chính
Động sản và Bất động sản

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”
1.1.2 Khái niệm thẩm định giá tài sản
Theo điều 4 Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10 tháng 5 năm
2002 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài
sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Xét một cách khái quát: “Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ
tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ nào đó tại một
thời điểm nhất định”
Những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá là:
- Thẩm định giá là công việc ước tính.
- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể
- Xác định cho một mục đích nhất định
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
1.1.3 Mục đích của định giá tài sản
Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu.
- Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
- Để giúp người mua xác định giá mua.
2
- Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của tài sản này với tài sản khác
Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính và tín dụng.
- Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp.
- Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
Xác định giá trị tài sản để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng.
- Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê.
Xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư.
- Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác.
- Để quyết định khả năng thực hiện đầu tư.

Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.
- Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầu
tư.
- Để xác định giá trị doanh nghiệp.
- Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty.
- Để có phương án sử lý tài sản khi cải cách DNNN.
Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.
- Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản.
- Để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nứơc thu hồi tài sản.
- Để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế.
- Để toà án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án.
- Để xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công.
- Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung công quỹ.
1.1.4 Cơ sở thấm định giá tài sản
1.1.4.1 Giá trị thị trường
3
IVSC đã đưa ra định nghĩa về giá trị thị trường: Giá trị thị trường là số
tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một
bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng
mua, sau một quá trình công khai, mà tại đó các bên hành động một
cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
1.1.4.2 Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc
đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có
thể mua bán tài sản trên thị trường
1.1.5 Nguyên tắc thẩm định giá
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm đã được thừa
nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế – xã hội; là cơ sở
quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp thẩm
định giá khoa học. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, có rất nhiều các

nguyên tắc thẩm định giá, tuy nhiên có 5 nguyên tắc cơ bản chi phối đến mọi
hoạt động thẩm định giá là:
1.1.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và
đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa
nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc
khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi
phí bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích
cao nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa
nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
4
Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi TĐV phải
chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được các giả định tình huống
sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính.
Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là tốt nhất và
hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
1.1.5.2 Nguyên tắc thay thế.
Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không
vượt quá chi phí để có một tài sản tương tự.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: nguyên tắc này được xây dựng trên quan niệm:
một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít
tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế.
Tuân thủ nguyên tắc: nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và
quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt
động thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả hay
chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ
sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần thẩm
định giá.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS

tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do
vậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải được trang bị
các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm
bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản
xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.
1.1.5.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.
5
Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những
lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài
sản_là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào
đó tại một thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là
công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.
Tuân thủ nguyên tắc: để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,
TĐV phải dự kiến được những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó để
ước tính giá trị tài sản. Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua
đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu tố
thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản.
1.1.5.4 Nguyên tắc đóng góp.
Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu
thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho
giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ
sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp.
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể
hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số
giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.1.5.5 Nguyên tắc cung cầu.
Nội dung nguyên tắc : giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài

sản. Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa
nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị tài sản. Trong các thị trường
6
khác, dưới sức ép của cung-cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá
trị thực. Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của
yếu tố cung-cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm
định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản. Giá thị trường của tài
sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ ngịch với yếu tố cung. Hai yếu tố này
luôn luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là
phải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ
và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần
thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu
chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản
ánh cung- cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so
sánh hay không. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung-cầu và giá cả,
đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật thẩm định giá dựa
vào dòng thu nhập.
Nguyên tắc cung-cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích một
cách cụ thể hơn cho các nguyên tắc khác. Do đó, đây là nguyên tắc được ưu
tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng
như cho các mục đích sử dụng khác nhau.
Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng
các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp thẩm định giá trị
BĐS một cách hợp lý và có cơ sở khoa học. Nó cho phép TĐV có thể tiếp cận và
ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS. Vì thế, trong quá trình thẩm định giá,
TĐV phải tuân thủ những nguyên tắc này.
7
1.2 Phương pháp thẩm định giá tài sản.

Hiện nay có rất nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản . Tuy nhiên,
một phương pháp thẩm định giá được thừa nhận là phương pháp cơ bản, có
cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên
cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và
đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc thẩm
định giá. Mỗi phương pháp thẩm định giá tài sản đều có những ưu thế và hạn
chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để thẩm định
giá trị một tài sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
 Thuộc tính của tài sản
 Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
 Mục tiêu và nguyên tắc của việc thẩm định giá.
Một số phương pháp thẩm định giá BĐS được sử dụng phổ biến hiện nay
là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư,
phương pháp thặng dư.
1.2.1Khái quát phương pháp thẩm định giá tài sản
1.2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.
Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc
tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra
8
một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương
đương để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có
thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh
được. Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không
cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đi
tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của tài sản tương đương có
thể so sánh được trên thị trường.
Các bước tiến hành
Trên thực tế không có hai tài sản hoàn toàn giống nhau và giá trị của

chúng thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, tài sản
phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các tài sản giống
hoặc tương đối giống so với tài sản mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giá
mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết
để tìm ra giá trị hợp lý của tài sản mục tiêu. có thể chia thành 5 bước cụ thể:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những TS đã được giao dịch trong thời
gian gần nhất có thể so sánh được với TS mục tiêu về các mặt, các yếu tố
chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị
trí,
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm
đảm bảo tính chất có thể so sánh được với TS mục tiêu. Để thực hiện tốt
bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường TĐV cần phải
làm rõ:
- Nguồn gốc các giao dịch thị trường.
- Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường.
9
Bước 3: Lựa chọn một số TS có thể so sánh thích hợp nhất. Thông thường
người ta lấy từ 3 đến 6 TS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa TS mục tiêu và TS chứng cớ.
Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá trị của các
TS.
Bước 5: Ước tính giá trị TS mục tiêu trên cơ sở giá của các TS đã điều chỉnh.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
 Ưu điểm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến rộng rãi và
được sử dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những ưu điểm cơ bản:
- Là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, vì vậy nó có cơ sở
vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là phương pháp đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi

phí, phương pháp thặng dư,…
- Phương pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của các phương
tiện kỹ thuật.
 Hạn chế:
- Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch TS tương tự trong cùng khu
vực thị trường.
- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.
- Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị
trường.
 Điều kiện áp dụng:
10
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định.
- Thường được sử dụng để thẩm định giá trị các TS có tính đồng nhất.
- Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh
giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác
suất và máy tính. Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợp các tài
liệu trên cơ sỏ phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đáng tin cậy.
1.2.1.2 Phương pháp thu nhập:
Cơ sở lý luận
Phương pháp thu nhập được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tác dự báo lợi ích tương tương lai. Theo nguyên tắc này, giá trị thị
trường hiện hành của một TS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các
khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ TS. Như vậy, nếu biết trước
thu nhập mà TS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của TS, nó tương
ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
Các bước tiến hành
Bản chất của việc thẩm định giá TS dựa vào thu nhập là tiến hành
chuyển hoá các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm ra giá trị của vốn
đầu tư và cũng là giá trị của TS. Quá trình này còn được gọi là quá trình vốn

hoá, được thể hiện qua công thức tổng quát:
V
0
= Σ
Trong đó:
V
0
: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai(là giá trị TS).
F
t
: thu nhập tương lai mà TS.
11
i: tỷ suất chiết khấu.
n: thời gian nhận được thu nhập( tính theo năm).
Về trình tự, phương pháp này có thể được chia thành 4 bước cụ thể:
Bước1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà TS mang lại, có tính đến
tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng
năm, như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,…
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.
Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của TS mục tiêu.
Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
 Ưu điểm:
Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất,
vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà TS mang lại cho nhà đầu
tư.
- Là phương pháp khá đơn giản.
- Có độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được,
khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.
 Nhược điểm:

- Khi phân tích các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt, như:
tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê,…
- Trong nhiều trường hợp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
 Điều kiện áp dụng:
12
- Phương pháp này phù hợp khi thẩm định giá các TS có khả năng mang lại
các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
- Thường sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
12.1.3 Phương pháp chi phí:
Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng
nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của TS
mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một TS giống như vậy và coi đây
như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ
không bao giờ trả giá cho một TS lớn hơn chi phí mua tài sản có lợi ích
tương tự.
Các bước tiến hành
Thực ra đây là phương pháp thẩm định giá mang tính hỗn hợp. Trong
đó, sử dụng cả phương pháp so sánh làm cơ sở để ước tính chi phí tạo ra TS.
Trình tự phương pháp này gồm có 5 bước như sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc TS bằng cách coi nó là đất
trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công
trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm
giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của TS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của
mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.

13
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
 Ưu điểm:
- Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so
sánh, sử dụng để đánh giá các TS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu
cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh
cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được.
- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá TS dùng cho các giao dịch và
mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều
vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV, do vậy, nếu nhà thẩm định có
chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì
có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái
quá.
 Hạn chế:
- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị
trường, do đó, phương pháp này cũng gặp phải những hạn chế của phương
pháp so sánh trực tiếp, như: cần thiết phải có thông tin thị trường, các thông
tin chứng cứ mang tính chất lịch sử,
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ
phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ước tính các khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực
hiện.
- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
 Điều kiện áp dụng:
14
- Thích hợp khi thẩm định giá trị các TS có mục đích sử dụng riêng biệt.
- Thẩm định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo
hiểm và các dạng bồi thường khác.

- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu
thầu.
- Được vận dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố
chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của
TS.
- Phương pháp này cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm
tra đối với các phương pháp khác.
Trên đây là các phương pháp sử dụng để thẩm định giá tài sản nói chung.
Nhưng do đặc tính của từng loại tài sản có nhiều điểm khác nhau. Vì vậy
phương pháp thẩm định Động sản và thẩm định giá Bất động sản cũng có
những điểm đặc trưng.
1.2.2 Phương pháp thấm định giá Bất Động sản
1.2.2.1 Tổng quan về Bất động sản
Khái niệm
Theo Điều 181 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995:
“1. Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
a. Đất đai.
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trinh xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật qui định.”
Đặc điểm của BĐS
15
Đặc điểm của Bất động sản.
BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung của
hàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng có. Việc nghiên
cứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động thẩm định
giá BĐS.
Tính cố định về vị trí:
Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định

về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác, đất đai là
tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian.
Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì vậy, khi đánh
giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của
BĐS.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi
trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và
điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và
dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.
Tính bền vững.
Đặc điểm này là do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, một loại
tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại. Đồng thời, các công trình
kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm, có công trình sau khi cải tạo, nâng
cấp có thể tồn tại hàng trăm năm. Điều này được xét trên cả góc độ kinh tế
và kỹ thuật, từ đó đặt ra vấn đề:
 Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ
vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
16
 Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm
dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập
có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với
các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết
định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Tính khác biệt.
 Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trí
của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với
BĐS, … Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư,… cũng thường quan
tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Từ đó đặt
ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết
khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác.

Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn
và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Điều này đặt ra vấn đề:
Quan hệ cung – cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ
hơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nước, với tư cách là
người quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ BĐS,
chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh
tế.
Có giá trị lớn
Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi
phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy:
 Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài
hạn.
17
 Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.
 Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
 Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất
định về BĐS.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế. Giá trị
của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp
Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây
dựng trong khu vực đó. Từ đó đặt ra vấn đề:
 Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS.
 Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng
tới các công trình khác.
 Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có các
công trình BĐS khác ra đời.
Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc

điểm của BĐS. Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm này
là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS.
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.
Giá trị của một BĐS chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Các BĐS
khác nhau sẽ có sự khác nhau về xu hướng và mức độ tác động của các yếu
tố đó đến giá trị BĐS. Do vậy, khi ước tính giá trị BĐS, cần thiết phải xem
xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của
chúng. Dựa vào ý nghĩa và các đặc tính của giá trị, có thể phân biệt các yếu
tố này thành 2 loại: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan.
18
Yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.
Yếu tố chủ quan có ảnh hưởng đến giá trị BĐS là mục đích thẩm định
giá trị BĐS.
Mục đích thẩm định giá trị BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS vào
một công việc nhất định. Mục đích thẩm định giá quyết định đến mục đích
sử dụng BĐS vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài
sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được
xác định. Chính vì vậy, mục đích thẩm định giá được xem là một yếu tố quan
trọng, mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xây dựng
các tiêu chuẩn về giá trị đối với BĐS được thẩm định.
Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.
Ngoài các yếu tố mang tính chủ quan, giá trị BĐS còn chịu ảnh hưởng
không nhỏ của các yếu tố có tính khách quan. Các yếu tố này về cơ bản TĐV
khó có thể kiểm soát được và thường xuyên thay đổi. Do vậy, để kết quả
thẩm định giá thực sự trở thành lời tư vấn hữu ích và có hiệu quả cho khách
hàng thì bên cạnh việc xác định mục đích thẩm định giá, TĐV trước hết phải
nhận dạng được một cách cụ thể và rõ ràng từng yếu tố riêng biệt ảnh hưởng
đến giá trị BĐS. Theo tính chất ảnh hưởng đến giá trị BĐS, có thể phân biệt
các yếu tố như sau:
 Các yếu tố mang tính vật chất:

 Các yếu tố về tình trạng pháp lý.
 Các yếu tố mang tính kinh tế.
 Các yếu tố khác.
1.2.2.2 Phương pháp thẩm định giá BĐS
19
Ngoài việc sử dụng 3 phương pháp trên, TĐV còn có thể ước tính giá trị
BĐS qua phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận tương đối hiệu quả
- Phương pháp thặng dư.
Cơ sở lý luận
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó
đòi hỏi phải quán triệt nhiều nguyên tắc thẩm định giá, trong đó nguyên tắc
đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một TS được
xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của
tổng TS tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu.
Với quan điểm như vậy, giá trị của một TS cần và có thể được xác định
bằng cách trừ lùi. Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thị trường
và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào TS.
Các bước tiến hành
Có thể chia thành 5 bước như sau:
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có
tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo chiều hướng sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay
phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi
tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định

20
về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có
liên quan.
Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
 Ưu điểm:
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê
tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
 Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
 Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi xác định giá trị các BĐS có yêu cầu về sự phát triển không
phức tạp; các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí
đạt được độ tin cậy cao.
- Nhà thẩm định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất
đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS.
Trên đây là 4 phương pháp thẩm định giá được sử dụng phổ biến, có cơ
sở lý luận chặt chẽ, cơ sở thực tiễn cơ bản và rõ ràng. Trong số các phương
pháp này, không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ
có phương pháp rhích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dùng mang
tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp
21
nhất. Tuỳ từng hoàn cảnh cụ thể, TĐV phải lựa chọn một hay nhiều phương
pháp phù hợp để tiến hành thẩm định giá.
- Phương pháp lợi nhuận
Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh
lời của việc sử dụng tài sản và nguyên tắc chủ đạo là nguyên tắc đóng
góp.Phương pháp này dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người
chủ sở hữu tài sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duy
nhất. Vì vậy, giá trị tài sản là vốn hóa thu nhập thực từ tài sản. Thu nhập thực
từ TS là phần còn lại của tổng doanh thu sau khi trừ tổng chi phí, thuế thu
nhập doanh nghiệp, lãi trên vốn mà người sử dụng tài sản nhận được từ vốn
của họ (tính bằng lãi xuất vay vốn ngân hàng) và một khoản tiền công trả cho
nhà đầu tư về điều hành hoạt động kinh doanh và những rủi ro mà họ có thể
gặp trong kinh doanh (tính bằng tỉ suất lợi nhuận bình quân trên vốn của
ngành nghề kinh doanh tương ứng).
Các bước tiến hành
Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất
cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh
doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền.
Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:
- Chi phí nguyên,nhiên vật liệu, vật tư
- Chi phí lãi vay ngân hàng
- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công ( bao gồm
cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi
22
phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm,
khấu hao trang thiết bị…
Bước 3: Xác định thu nhập từ BĐS.
Thu nhập thực từ BĐS là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các
khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy
định của pháp luật và trả tiền công cho nhà đầu tư.
Bước 4: Àp dụng công thức để tìm ra giá trị BĐS
Thu nhập thực hàng năm
Giá trị thị trường của BĐS =

Tỷ suất vốn hóa
Ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
- Phương pháp này căn cứ vào khả năng sinh lời của BĐS và mức lợi nhuận
là nhận được từ quá khứ (trong 3 năm gần nhất) đó là cơ sở rất thuyết phục
đối với khách hàng.
- Phù hợp để sử dụng cho BĐS đã và đang được đầu tư.
- Phương pháp tính toán khá đơn giản, số liệu chủ yếu dựa vào báo cáo tài
chính của doanh nghiệp đầu tư.
Nhược điểm:
- Thông tin nhận được mang tính lịch sử, không thích hợp với thị trường biến
động mạnh.
- Đòi hỏi TĐV phải am hiểu nhiều kiến thức về kế toán.
Điều kiện áp dụng:
23
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài
sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài
sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ
yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn,
nhá hàng, trạm xăng, sân gol, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công
viên…
1.2.3 Phương pháp thẩm định giá Động sản
1.2.3.1 Tổng quan về Động sản
Khái niệm
Động sản là những tài sản không phải là Bất động sản (máy, thiết bị,
phương tiện vận tải, dây truyền công nghệ…)
Đặc điểm của Động sản
- Động sản đúng như tên gọi của chúng, có nghĩa là có thể di dời được. Do
đó, khi thẩm định giá cần chú ý tới chi phí vận chuyển, lắp đặp…
- Có nhiều loại Động sản rất đa dạng, phong phú khác hoàn toàn với tính

khác biệt của BĐS. TĐV khi thẩm định giá ĐS phải có sự hiểu biết sâu
rộng về các loại động sản. Nhưng đặc điểm này cũng thuân lợi để TĐV sử
dụng phương pháp so sánh.
- ĐS có tuổi thọ không dài. Đặc điểm này có ý nghĩa quan trọng trong định
giá tài sản đã qua sử dụng, TĐV phải đánh giá chính xác chất lượng còn lại
của tài sản.
- Thay đổi chủ sở hữu dễ dàng. Tính lỏng về sở hữu của máy, thiết bị cao
hơn BĐS, thúc đẩy giao dịch thị trường máy, thiết bị nhiều hơn. Vì vậy,
trong định giá máy, thiết bị cơ sở giá trị thị trường cũng được sử dụng
nhiều hơn…
24
Với những đặc điểm đặc trưng ĐS được thẩm định bằng các phương pháp chủ
yếu sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: đây là phương pháp được sử dụng nhiều
nhất trong định giá ĐS.
- Phương pháp chi phí khấu hao. Tùy thuộc vào từng chủ thể sổ hữu tài sản
để TĐv đưa ra phương pháp khấu hao cho ĐS
- Phương pháp thu nhập: giống với BĐS, giá trị tài sản bằng với các giá trị
hiện tại của tất cả khoản thu nhập trong tương lai mà tài sản mang lại cho
chủ sở hữu.
- Ngoài ra đối với những ĐS đã qua sử dụng, TĐV có thể căn cử vào nguyên
giá và chất lượng còn lại của tài sản hoặc đối với những tài sản không sử
dụng nữa thì dựa vào khối lượng thu mua phế liệu và đơn giá phế liệu…
1.3 Quy trình thẩm định giá TS
Để có một kết quả thẩm định tương đối chính xác ngoài phương pháp thích
hợp, các TĐV cần tuân theo một Quy trình thẩm định giá khoa hoc hợp lý.
Theo quyết định 77/2005/QĐ-BTC đã đưa ra tiêu chuẩn TĐGVN 05 về quy
trình thẩm định giá tài sản gồm 6 bước sau :
- Bước 1: Xác định tổng quan về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị
thị trường hoặc phi thị truờng làm cơ sở thẩm định giá.

- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
- Bước 3: Khảo sát thị trường, thu thập thông tin.
- Bước 4: Thu thập thông tin.
- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
- Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
25