Luận Văn Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Việt

Luận văn Cuối khóa
Chơng II:
Thực trạng công tác định giá bất động sản
tại Công ty TNHH Kiểm toán Việt
2.1. Khái quát về Công ty TNHH Kiểm toán Việt.
2.1.1. Sự ra đời, phát triển và cơ cấu tổ chức của Công ty TNHH Kiểm
toán Việt.
2.1.1.1. Sự ra đời và phát triển của Công ty TNHH Kiểm toán Việt.
!"#!$%$
&'($)!$*+,-$$.$/#!0.10!$2$34
565$7&$,,-89$:848;;<=456$&>,$2
;?$::48;;9@/;:;8;8AB??=$)#$CD-3E&$$.F@/
/G-8H;;;H;;;H;;;I&JI&H&=KL@(!$%$
!M&!)N$O<::=,<=$EP=5$-$QF,-10=R-S
$@!5T7=.$REQ!$U3-=V-3,-10=#H
'W$X$$$=$)#.$K!M&YKK-
!$-.$K!M&$&Z$W![$\Q$H-
5Q$!$%$@!$!$0 !M&X$]^%[$0 [-V-_`I
$R5$a-b$M!!-!!cd_!M&#cQe
]+#!3.[K-$W![$!$V-&`HX3=@&-,$&4$)#
f) !-%F5$!$$!eQK%
V-&KUK$QKR5$\Q$H
+$#$3..$KKG5$$QKR=f!$M
#-!$U=)$Rg-dI7hb!&5$2!!$#
i=$\Q$HEe=-#!Kj$
f-7L !#i$b!$-$.!e
KX$#!$-=5$$)2!$G$.H"!)$e=#
i!M&!O@($k-$k/!$05l4V-&KU!M&#
!$-&0H+e@W$0-$-3bF5$!$$=5$_47-

8P

Luận văn Cuối khóa
.$b%!$>$ .=5$_4d.$-$k5$2!F=$k
g-$FFK5$7&$H&=!eB
B$\Q$ !!0.0.$T.$$$G!mF$c
8;$b5$!H
2.1.1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty TNHH Kiểm toán Việt.
Sơ đồ cơ cấu tổ chức của VIETCPA.
$&$$K(
d&IN#I$$=$MQ!$#I$$=1/!=!!
$e/!HK&!O!e!!!$-&0=5K(!m!!K[
(=.$e.$Od&5$!$&-H
#I$$ND!cV-&!&$0!M&!=d&In$$
H!$$!!!$b!eKX$#!$--%$G
$.G-!e!$2!$o5$p!$\Q$q-/!&H!
$$!$Q-K!$$G!!5$_ $Z&L@_5$!!M&7&$
$.K.$)@//!&5e.7&$$.H

8<
#I$$
"&1/!
H1/!H1/! H1/!
$-&
r0
!4
.$O
)7
$O
5
d!
!$%$

$O
5
V-
/,-r
$Or
0
LuËn v¨n Cuèi khãa
$MQ!$$#I$$NE#I$$d,-K&R
)7$C.$.-3!M&!H
"&/!N1I:1/!B$e/!H1/!!e$
LV-_6!H!.$e/!.$LK!$!$Q-K!$$GaZ$
W! !.$b!=I$Rs.1/!G-$$!$C@W.$b
!-JV-G!M&1/!H
!!$-&0!eK!$$0=$tK !$!!$)#!M&
!$!!!$-&0G$)#5=!!!$-&0G
$)#$\Q$H
!K(=.$e.$Od&N$kR !.$b!!$Q-K!$
$KF!!G$)#!M&X$H
d&IB.$O$.LN$O5
d!!$%$=.$O5V-/,-.$O0H
!.$O$.L!eK!$$3.5$)!$=5$&$!!!$ .I
V-&!$-$.L!M&X$H
K&=!!O!e!!4.$O)7$&p!$W!
$!X5=5$&$!$QKR!$7Q!$L5=7Q!$L$\Q$
=7Q!$L0u$&&gb7WQ$$F.$K$c$-!H
+I$R4.$O)7!$Q-K!$$G%$.$.6!M&$k .
I5$74.$O)7KW!.$W!$H
2.1.2. Ho¹t ®éng kinh doanh t¹i C«ng ty TNHH KiÓm to¸n ViÖt.
2.1.2.1. C¸c ho¹t ®éng chñ yÕu.
#!!$-!-!0.!!7Q!$

L5=$\Q$=0!$%$$-=d&I!!7Q!$L!$M
-@&-N
[EQ!$L5=5$-H
[EQ!$L5gb7W!cd_H
[EQ!$L$\Q$@_H
[EQ!$L57WH
[EQ!$L0,-H
[EQ!$L!$->"!!$%$$C!$-\W!5q-/!H

89
Luận văn Cuối khóa
Ke7Q!$L$\Q$@_!$2!4!$s
KU\)$&a$k,-$$3.Hf3.$ . !
$k$\Q$G!!!$-&!e.$\!$0)2!=4W!
,-5$$H$\Q$$,-$!!)@_N
Thẩm định giá BĐS:q-G@v7L0=5$-07W=$(=$g(=
K-b$c)=!$-!=K&K)
Thẩm định giá động sản:Eb!$-G$dQ!$=$dQ=$
dQ.$$&$K-G$X$=.$c3_
Thẩm định giá trị doanh nghiệpN"&I!!7&$$.@_g-0
!!7&$$.!-!0.7Q!$L$N!$%$=b$="_$=0
$U!
2.1.2.2. Kết quả của các hoạt động.
-F$)#$F@W!/!M&"&1/!!i
$!d#=$bK!=f) !
$k$$W-$0Q$H
K$R&V-&=!f$W!$$)#g!Q$KQ7&$
$.!$:85$!$$$W!$!!$)# 0!$%$= 0
!$->@($k-=Q$@_=0=456&7Q!$=!-!0.
7Q!$L5=5!$8A5$!$$H

V-_$)#5$7&$48;;9!M&
!$$Kd_@&-N
Đơn vị tính: Triệu đồng
Các hoạt động Doanh thu
)#5 :Hn;;
)#$\Q$ ?;;
)#0!$%$ B;;
>7&$$- 8HP;;
(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2007)
$3=$C"!5V-_5$7&$48;;9!M&
=>7&$$-) !48;;98HP;;K-I=Ke
7&$$-a$)#$\Q$?;;K-I=!$B8w>7&$

8?
Luận văn Cuối khóa
$-!M&!HEF$)#!Op.$G-5$e5$45
V-_!O5$/=$ck&L!-!$%$!M&!K$R&F
$)#!$Z$$QKRgb7W$c$-H
2.2. Một số thuận lợi và khó khăn khi thực hiện hoạt động thẩm định giá.
2.2.1. Một số thuận lợi.
)#$\Q$)&e!$-$)#$\Q$
)eK!e$kG-5$-3
$0Q$H$kG-5GGe..$,$s!\$)#$\
Q$!M&F!&!.$K$C5Q.F!!F!K$
FH$kG-5eN
Một là,KR5$KR.$.6!e$G-$-3 H
'W.$K!M&G5$$s!\@W.$K!M&!!$QKR=K
e!e$QKR"+'H$$QKR"+'.$K=&7Q!$G"+'!
4G@/ !$0 =$K$QKR"+'K(!5$&=
$d)!$H+G-f)G-5$-3 !$$\Q$5$$-$3.

!$2!2$QKR=5$_4@v7L.$c.$.@@$KW!.45$
!e$G-"+'@@$cIfa !&7Q!$K$QKRHEe=5
V-_Q$!e#!3!&5$!!"+'@@$G-.$_$%$$QKRH
xKR.$.6!e_$$(V-&KU$)#$\Q$
d&I!!-/G!$%$KQ=$$/-3.$.He$e&!e@W
>Q$G!$%$KQ!&=$$/.$.-3 !gb7W7,7, !$
$$.$.-3V-Q$G.7L!!.$c.$.Q$"+'=G5$-
0=GV-G!M&!$M$/F"+'@y!c@(!$$)#$\Q$
H
Hai là, .!35l$-35$$$\Q$!M&#@/F!
K$FH
)#$\Q$)&.$K-#$c@F!!F!
K5$-W!!i$K$FH$%$G-f)G-5$-3
!$&.!3F5l$-3=$U!$z5$$!M&!!F!.7L
.$m$ .FG-5$W!S!M&&H

8A
Luận văn Cuối khóa
2.2.2. Một số khó khăn.
"!)$$kG-5$-3 -K=$)#$\Q$([
F!&!Op.$k5$e5$4@&-N
Một là,7$)#$\Q$)&K&R-#KX$#
!O$0.5T@F!!F!K5$-W!$FHEe=&!,!e
@WtW!$X$K$)#$\$$U!$z=.$-5$
$$C5Q.F!!F!K$FH
Hai là,!!V-Q$!M&$F!G$)#$\Q$!O$G-
d0!3.=$Rg-!e@W$&>!.7L!!V-Q$ep.$G-
5$e5$4=_$$(!@v7L!!.$c.$.!i$!$0
7Q!$L$\Q$H
Ba là, $QKR"+'!O$zdT=&7Q!$!$%$$2!G"+'5$

$G-!$M-&7Q!$,$G!!&7Q!$"+'K$Q
KR5$,M5Q.$Rb5$e5$4!$!.7L!!.$c.$.
Q$p!d.$c.$.@@$KW!.H
Bốn là=-I$bW!$\Q$!O$-!_G@/ !$0[
H&=(&@/ R !!0.$j$\Q$!O$)
!$=5$_8P<$jH+I$R!d#$\Q$!$-$!O$-
5$$KX$#!$-H!$\Q$!M&F!&$R
$$$)#$\Q$0!_!!)@_!$&!e!!$\Q$
$&&$)#$\Q$/Fa)@_$"+'=#
@_KQ7&$$.H
Kb$k5$e5$4$&$)#$\Q$!M&
&&p..$_H+5$!.$L!$k5$e5$4O$z$F!d_
$b$\Q$=!$-Q$.$_!e@WtW!FK$)#
!M&X$$Y$s!\$)#$\Q$!.$KH
2.3. Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH
Kiểm toán Việt.
2.3.1. Các văn bản pháp quy đợc áp dụng trong định giá bất động sản.

B;
LuËn v¨n Cuèi khãa
&!eK0$G-4d_.$.-3V-&$)#$\Q$
"+'=d&I!!D-3=$.$=$QQ$=$=q-Q$=4H
'&-b#@/4d_.$.-3$R !@v7LKV-KX$Q$N
[D-3$-!$-V-G@v7L04:AAn-3@v&>d>@-
#@/G-!M&-3$-!$-V-G@v7L04:AAA!!4d_$[
F7{$$$H
[D-30&48;;B!!4d_$F7{$$$-30&H
[D-3gb7W48;;BH
[$.$@/n;|8;;8|D[^"q:;:;$;P48;;8!M&
^Jd&$RLq-/!$#GH

[$QQ$@/:9;|8;;B|+[8P$:848;;B!M&$%$
.$MV-Q$!$$$$#@/0G!M&$.$H
[$QQ$@/:<A|8;;n|+[;8$;A48;;n!M&$%$
.$MGgv.$).$)$$!$%$KZ$W!H
[$QQ$@/:?:|8;;n|+[8A$:;48;;nG$$$
-30&H
[$QQ$@/:??|8;;n|+[:<$::48;;n!M&$%$
.$MG.$c.$.g!Q$05$-!!)0H
[$QQ$@/:A?|8;;n|+[;B$:848;;n!M&$%$
.$MG$-G@v7L0H
[$QQ$@/:;:|8;;P|+[;B$;?48;;P!M&$%$
.$MG$\Q$H
[$QQ$@/:B|8;;<|+[8n$;:48;;<!M&$%$
.$MGg!Q$KQV-G@v7L0%$KQ@_!M&!!>!$2!
 !$F!&05$$-G@v7L0H
[$QQ$@/:9|8;;<|+[89$;:48;;<G@v&>=d>
@-#@/G-!M&!!$QQ$$F7{$$$D-30&$QQ$
@/:?9|8;;n|E[H
[$QQ$@/:8B|8;;9|+[89$;948;;9@v&>=d>
@-#@/G-!M&$QQ$@/:??|8;;n|+[H

B:
LuËn v¨n Cuèi khãa
[$@/;P!M&"#}b7W;A$:84:AAB$F7{!L
$.$c.$.g!Q$7%!$@v7L.$b!0.$(H
[$d#@/:B|D"[:?$;?4:AAn!M&D"#
}b7W["#!$%$["&3$%$.$M$F7{.$c.$.g!Q$
KQ!O)!M&$(Kd$$-#!@($k-$F!H
[$ @/:P|8;;n|[";A$;B48;;n!M&"#
!$%$$F7{$W!$$QQ$@/:9;|8;;B|+[8P$:84

8;;B!M&$%$.$MV-Q$!$$$$#@/0G!M&$.$H
[$ Q!$@/B?|8;;n|D["["}E8<$;n4
8;;n!M&"#!$%$["#}b7W$F7{!$d5@
3-gb7WKZ$W!,-gb7WH
[$@/::;|8;;n|[":?$::48;;n!M&"#
!$%$$F7{$W!$$QQ$@/:<A|8;;n|+[;8$;A4
8;;n!M&$%$.$MGgv.$).$)$$!$%$KZ$W!H
[$ @/::n|8;;n|["8<$::48;;n!M&"#
!$%$$F7{$W!$$QQ$@/:??|8;;n|+[:<$::4
8;;n!M&$%$.$MG.$c.$.g!Q$05$-!!)0H
[$ @/:9|8;;<|[":B$;B48;;<!M&"#
!$%$$F7{$L!$$QQ$@/:;:|8;;P|+[;B$;?4
8;;P!M&$%$.$MG$\Q$H
[$@/8A|8;;<|[";n$;n48;;<$F7{$W!
$$QQ$@/:B|8;;<|+[8n$;:48;;<!M&$%$.$MG
g!Q$KQV-G@v7L0%$KQ@_!M&!!>!$2! !$
F!&05$$-G@v7L0H
[$:nP|8;;9|[";<$:848;;9$F7{$W!
$$QQ$@/:??|8;;n|+[:<$::48;;n!M&$%$.$M
G.$c.$.g!Q$05$-!!)0$QQ$@/
:8B|8;;9|+[89$;948;;9@v&>=d>@-#@/G-!M&
$QQ$@/:??|8;;n|+[H

B8
Luận văn Cuối khóa
[q-Q$@/8:|8;;n|q+["8n$;848;;n!M&"#K[
("#!$%$d&$$q-!$!0.=@v7LV-_6$j$\Q$
GH
[q-Q$@/:AA|8;;n|q+[^"8A$:848;;n!M&^"E
$$.$/#G!d&$$!!)0KQ&d$$.$/

#=$W!$$QQ$@/:??|8;;n|+[:<$::48;;n!M&
$%$.$MG.$c.$.g!Q$05$-!!)0H
[q-Q$@/;<|8;;P|q+[":?$;:48;;P!M&"#K(
"#!$%$d&$$V-!$%$@_=$$=7Q!$LH
[q-Q$@/8n|8;;P|q+[":?$;n48;;P!M&"#K[
("#!$%$G!d&$$;B-!$-\$\Q$&H
[q-Q$@/99|8;;P|q+[";:$::48;;P!M&"#K[
("#!$%$G!d&$$;B-!$-\$\Q$&H
Nhận xét:!4d_.$.-3.7LK$)#$\Q$
$RV-&$G-Z$W!5$!$&-$0&=gb7W=V-$)!$
xp5$!=!!4d_$Rg-!e@W@v&>=d>@-=$&${$&-
!.7L!!4d_.$.-3$W!K0.$2!).p.$G-5$e
5$4HEe=$\Q$.$_$Rg-!3.$3.7L#!!$
$$)!!4d_$W!S$)#$\Q$!M&X$H
2.3.2. Các giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá bất động sản.
"0#@_#)@_K0.$2!).=!eKQFV-&
$G-p!.$.6H+$$$)#$\Q$=!!7&$
$.$\Q$.$_ !5$!$$!-!0.!!-!,$Gp
.$.6!$$)#Q$H!-!!!4!2!$M-$Yg!
Q$V-G@v7L"+'!M&!$M$H$5$!$$-!,-$\Q$
!@y-!,-5$!$$!-!0.!!-@&-N
[$bN10!$2$$b7b!M&!$M@($k-@_H
[$.$bN10.$T.$$3.7&$$.$p!0!$2$3
4565$7&$u0!$2$3456$--!eH

BB
Luận văn Cuối khóa
[4d_g!$3-k$I@c/!!M&b$-@_&$
!$0.&/H
* Thẩm định giá trị QSD đất và công trình xây dựng:

10R!,$!$$)#$\Q$"+'0!$2$3
q'E0V-G@($k-$(H-5$!e0!$2$3q'E0
V-G@($k-$$X!,!e!!0R@&-N
[10!$2$3-&d@($k-$H
[ .I-&dH
["_I$K)=QK%H
[10.$T.gb7W=d_y$!H
[R5$&.$%KF!d)H
["d_$$-!KX$$$$H
* Thẩm định giá trị QSD đất:
[10!$2$3q'E0@>z$p!q-Q$&0H
[R5$&#.$-q'E0H
["_I$K)QK%-!eH
* Thẩm định giá trị công trình xây dựng:
[10!$2$3q'E!KX$H
[ .I$-0-0$-H
[10!$2$3q'E0$p!q-Q$&0=$-0H
[10g!$3GdmH
["&eG$-0H
[ .I$!gb7W-!e
[10.$T.gb7WH
[R5$&.$%KF!d)H
["_y$5=$!H
[I@cV--!eH
[I@c$5=d_y$$-
Nhận xét:Kb$k0R!,$/F@_-!,-$\
Q$d0#@_H$k0R!-!,-5$!$$!-!0.

Bn
Luận văn Cuối khóa

!3.dd_&$3-F5$!$$HK$W!=!e$
!5$ !5$!$$!-!0.,M$k0R#.$,
75$!$$5$-Kk,M$I@c$p!75$!$$5$-/!-
!0.H+G-f_$$(V-KX$Q$$\Q$!i.$_
-K~$k$)!$Kd!Q$H
2.3.3. Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Kiểm toán Việt.
* Phơng pháp định giá:
a5$$)#=$)#$\Q$"+'!M&
!$M-g!Q$KQq'E0=V-G@($k-!
KX$gb7WK0=5$-07W=$(=$g(=K-b$c)=
Ee=.$c.$. !.7L!$M-)!K$R&V-&.$[
c.$.@@$KW!.=.$c.$.!$.$%.$c.$.$-$3.H$c
.$.@@$KW!. !.7L.$>d$Rg-K!g!Q$
KQq'E0H$c.$.!$.$%!i#.$c.$. !!@v
7L,$ @@F.$c.$.@@$KW!.g!Q$KQ
!KX$gb7WK0HO.$c.$.$-$3.$R !!.
7L/F!!"+'!$$-$$!$$-=4.$O!$$-=$$=
5$!$@) !e$7Wd !!!5$_$-$3.Kc&H
* Quy trình định giá:
K$)#$\Q$=Q$#"+'=
$W!$$C#KX$Wf !gb7Wa5$.$3-
!,-!M&5$!$$5$$$$$\Q$HG!cd_KX$W7W&
KV-KX$Q$$CV-Q$)-!$-\$\Q$&@/
;PG]q-KX$$\Q$@_`Hq-KX$Q$"+')
d&I9dF!@&-N
[.$3-!,-.$b%!$@cd#H
[D3.KX$5$)!$$\Q$H
[$-$3.$F!%$KQd0#@_H
[D5V-_@cd#KX$7-R@gTGKQ!M&"+'Q$H
[D3.$I@c=!$2$=d!Q$H

BP
Luận văn Cuối khóa
[-!0.5V-_$\Q$.$365.$_$I!M&5$!$$H
[$$$\Q$H
* Ví dụ thực tế:
+!e!$X>V-5$!$V-&G$W!K)!!Q$
"+')K$R&V-&=@&-b@y.$b%!$
#$)#$\Q$"+'!L$!f$W!$H
BĐS cần định giáN1KQV-G@v7L0!KX$gb7WK
0@/n;$m[$R"[q-3[#H
Khách hàng yêu cầu định giá:>}b7WR$-JH
Thời điểm thẩm định giá:$:;48;;9H
Để thẩm định giá BĐS trên, Công ty TNHH Kiểm toán Việt thực hiện
theo trình tự sau:
2.3.3.1. Tiếp nhận yêu cầu và phân tích sơ bộ.
$>}b7WR$-J&7Q!$=G$Q !!-!0.
7Q!$L$\Q$=!d#!!4$$F7{5$!$$!
KW!.F"&1/!!M&!H@ygCgT=$!2-$$R
&K_R!$5$!$$gC!e.$3-!,-$\Q$5$H
'&-5$I6.$3-!,-!M&5$!$$=
!e!-#!$U.F5$!$$$_-3G5$)!$$W!$$)
#$\Q$-!,-5$!$$!-!0.104565$7&$
$I@c.$.6G"+'Q$H$!$$!e$KW!.v-
!$p!vV-&&g=&H$>}b7WR$-J!-!0.
-=@y3.dd_&$3-=d
d_$K~!!)-5$!$$!-!0.H
EW&K-75$!$$!-!0.=$\Q$$$.$b
%!$@cd#g!Q$#!!$>V-G"+'-!,-Q$d&I!!
p!N

[Vị trí của BĐSN"+'Y)@/n;$m[$R"[
q-3[#H

B<
Luận văn Cuối khóa
[Đặc điểm pháp lý của BĐSN$-0$-#!@($k-!M&$F!&
!5$7&$$@/8['($0#V-_6!$>
}b7WR$-J$-H
KdF!=$\Q$!ig!Q$L!%!$Q$"+'N
V-_Q$@v7L!$L!%!$$!$0.&/b$H
}!Q$!c@($\Q$KQ$QKRH
}!Q$-!!cd_!$.$/V-KX$Q$-!
$&$H$C-!F$)!&$0GKQ!M&#@_5$
V-!$.$%!e#@_ccH
+I$R!$_$-3=.$gb7W!!G-5$_K
$ .IQ$F5$!$$HK$ .IQ$-K~!!!4!2
!M&$ .I=)7!M&$&d$&&!!G-5$_K$ .I
d&I!!G-5$_@&-N
[#7-!M&7Q!$LH
[D-3Q$!$-\W!H
[K!$$V-G$)!!dH
[$%7Q!$L.$c$2!$&$H
[$&$6$ .IH
[&5$W!$$R&$$$H
[-W!=$R$)$ .IH
2.3.3.2. Lập và trình kế hoạch thẩm định.
'&-5$ !&$W!$7Q!$L$\Q$7W&K$k.$b
%!$d&,-G"+'L!-=K($e$\Q$$$3.5$)!$
$\Q$HK5$)!$=K($eg!Q$K~#7-!!!!
!,.$_$W!$=$R&=$2W$W!$d/K%$bW!$W!$a

!!!L$H'&-5$5$)!$$\Q$ !"&1/!!
7-$V-&=$\Q$@yKX$F"&1/!>
}b7WR$-J7W55$)!$$W!$!-#!$\Q$H
$)!$$\Q$"+')@/n;$m[$R"[
q-3[# !$$Kd_@&-N

B9
Luận văn Cuối khóa
Nội dung
Thời gian
thực hiện
Ngời
thực hiện
I Công tác chuẩn bị
?|:;|8;;9 ;B+
: $_@X$$X$-V-&"+'$\Q$
8 $-\dQ.$c!C=d_d-=7L
!LN$F!=_$=
B K&@.g.-V-&"+'
n $\K&%$.$.6!M&!!-V-&"+'
II Thực hiện
:;|:;|8;;9 ;B+
: $_@$KR :;|:;|8;;9
::|:;|8;;9
8 $-$3.$ :8|:;|8;;9
:P|:;|8;;9
B $b%!$$a5$_@$KR
n $b%!$p!K!M&$QKR"+'$\Q$
P $b%!$@@$
< $b%!$G!@v7L/$0/-!M&"+'

9 }!Q$KQ!M&"+'$\Q$W&!$U#$p!
$G-.$c.$.K!!.$c.$.N$c.$.@
@$KW!.=,-=!$.$%=$p7
? $b%!$5V-_@@$FKQ$QKR)
$RQ$
:A|:;|8;;9
8;|:;|8;;9
A >$ .5V-_3.d!g!Q$KQ"+' 8:|:;|8;;9
8B|:;|8;;9
:; 'gTd!vd!g!Q$KQ"+' 8n|:;|8;;9
8P|:;|8;;9
:: $_-3$/$0F5$!$$Gd!f
!$\Q$
8<|:;|8;;9
89|:;|8;;9
:8 $$$d!g!Q$KQ"+' 8?|:;|8;;9
8A|:;|8;;9
2.3.3.3. Thu thập thông tin và ớc tính giá trị bất động sản.
* Thu thập thông tin.
+K5$&$\Q$!!$\Q$!$-Q$
$$G-K&=5$_@"+')$KR!e@W$F7{!M&5$!$$u$
!$T.3.dd_G"+')$RQ&Q$HKV-KX$
5K&)$KR=$\Q$$-$3.!!$G"+'!,Q$

B?
Luận văn Cuối khóa
$QK%=X$K)3!$0!M&"+'=!c@($),5l$-3=!c@($),
gf$#=V-$)!$=KR5$7&$=KR@/H
"!)$$G"+'!,Q$=$\Q$!O.$_$-$3.
$G$k"+'@@$K!m5$-W!=cW"+'!,Q$

fa !&7Q!$K$QKRK$R&,$0!4!2@
@$H$c.$.$-$3.$G!!"+'@@$!M&!$RX
$-$G"+'$V-&@&7Q!$"+'=!!.$cK-G$
d=K&Cd=H+I$R=!!i!v$bg-/Q&d5$_
@KW!.!M&!!"+'cW"+'L!-HK&=$G!!
"+'!O !$-$3.$V-&!$&5$_65!M&!!!$-&K
!!Z$W!!eV-&H
+I$RKV-KX$$W!$$)#$\Q$=$\Q$
@y-!,-5$!$$!-!0.d>@-!!-=$I@c5$!,$
$Rg-)!F5$!$$-!e0G.$@$$&d!m
$&-$c _V-5Q.$R!!F!=_d_$W!$s
$R$)$W!$fV-Q$K$ .IH
* Ước tính giá trị bất động sản.
4!2$k-75$!$$!-!0.=-5$_@$
KR=-@@$=-!M&!$k4d_.$.-3!M&$
F!V-&!-#!$\Q$F!%$KQ!M&"+'H
KV-KX$F!X$KQ!M&"+'=$\Q$$R!e@W$#6
!$-&7"+'!e%$-!$!=cj=p!$m5$!e$&"+'
$/$&-H!!$-&!e$!!!$-&K!!
Z$W!gb7W=.$b%!$$QKRu$p!!!!$-&fa$&&
Q$!!"+'cWu$p!!i!e$_!!KR+)$U!K
Z$W!Q$"+'H
EW&K5V-_G-K&$W!G"+'=5V-_$-$3.$Gp!
.$.6=!c@($),5l$-3=!c@($),gf$#=KR5$7&$=
KR@/!M&"+'!,Q$$K=5$ .FL!%!$=-!=
!c@($\Q$!!7k-!M&!=$e$\Q$V-Q$

BA
Luận văn Cuối khóa
.7L.$c.$.@@$KW!.Q$KQq'E0.$c.$.

!$.$%Q$KQ!KX$K0H
1. áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp định giá giá trị QSD đất:
* Bất động sản định giá:
+ BĐS định giáN1KQV-G@v7L0!KX$gb7WK0
@/n;$m[$R"[q-3[#H
+ Khách hàng yêu cầu định giáN>}b7WR$-JH
+ Mục đích định giá: }!Q$KQ"+'$YL!%!$$!$0.
&/b$H
+ Thời điểm thẩm định giáN$:;48;;9H
+ Cơ sở giá trị cho thẩm định giá:c@(KQ !@v7L!$$\
Q$KQ$QKRH
]1KQ$QKR!M&#@_2!F!%$@y !-&dK
$QKR$R$\Q$=k&#dR-&@@-&
#dRd@@d=K#&7Q!$-&d5$!$V-&
#!3.=KG-5$c)dX$$R`H
+ Căn cứ thẩm định giáN
[4!2!!4d_.$.-3GQ$!!4d_.$.-3
$$$!eV-&H
[4!210-!,-$\Q$!M&>}b7W[
R$-J .I5$k&>R$-JF
G!g!Q$KQq'E0!!!KX$gb7WK
0H
[4!2!!$I@c!$2aG"+'Q$75$!$$!-!0.H
+ Đặc điểm pháp lý của BĐS định giáN
[4!2N4!20!$2$3q'E07^"E$$.$/#!0.H
[+p!.$.6N
"+'Y)@/n;$m[$R"[q-3
[#H

n;

Luận văn Cuối khóa
$-0$-#!@($k-!M&$F!& !5$7&$
$@/8['($0#V-_6!$>}b7W[
R$-J$-H
"+'& !@v7LsL!%!$V-Q$=.$m$ .FV-
$)!$=5$!eK&$!$0.H
+ Đặc điểm kỹ thuật của BĐS:
[4!2N
4!20!$2$3q'E07^"E$$.$/#!0.H
4!25V-_5$_@$W!Q&"+'!M&!!$\Q$H
[+Q&"+'N'/n;$m[$R"[q-3
[#H
[QK%NxpGH
D#FNPH
$G-RN:!$G-H
!0-RN$W&H
[E%!$0N<BB=<:
8
H
[E%!$gb7WN8HB:<=8B
8
['/,NP,
[0.$)N0.8
[F$N+&H
[xpGN8<=n<H
[4&@v7LN:AAAH
[xL!%!$@v7L0N$!!$%$H
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật:
$/!0.N$/!0.!M&$$.$/H
$/!0.F!N$/!0.F!!M&$$.$/H

$/$F!N"X$$RH
$/$)!N/H
$/!$-@N/H
+ Cơ sở hạ tầng xã hội:

n:
Luận văn Cuối khóa
K-b$c)N"+'!,Q$,K-b$c)K
GH
$--!$c_K%N"+'Q$,5$-W!I1cH
+ Môi trờng kinh doanh:"+'Y,$G-K-b$c)=,
f"=5$--!$c_K%"+'!eG-55$7&$/H
+ Môi trờng sốngN/H
EbK%N5$!&H
_$V-&NdX$$RH
IN$G-H
"LN%H
3.F!N5$3.F!H
$N/H
1&$N)$-3H
* Các bất động sản so sánh:
$C.$c.$.@@$KW!.=.$_XaB<"+'cWf !
&7Q!$K$QKRK$R&,$0@@$H'&-e.$b%!$!!
$cL@@$F!%$KQ!M&"+'L!-H
KV-KX$$-$3.$=-G!!"+' !&7Q!$K
Q&d#K$R&,$0F$RQ$=$\Q$
f$-$3. !B"+'@@$N
["+'@@$:N$0~&"K=V-3=$$.$/
#H
["+'@@$8N$0pR$m=V-3=$$

.$/#H
["+'@@$BN$0pR-S1&$G-=V-3=
$$.$/#H
Các đặc điểm chủ yếu của BĐS mục tiêu và BĐS so sánh:
Các BĐS
Chỉ tiêu
BĐS mục tiêu
BĐS so sánh 1
(thơng vụ 1)
BĐS so sánh 2
(thơng vụ 2)
BĐS so sánh 3
(thơng vụ 3)

n8
LuËn v¨n Cuèi khãa
+Q&!$o
$pR@/
n;$m=
.$R
"=V-3
=$$.$/
#H
$0~&
"K=V-3
=$$
.$/#H
$0pR
$m=V-3
=$$

.$/#H
$0p[
R-S1&
$G-=V-3
=
$$.$/
#H
-I$

$!$$!-
!0.V-&G-
K&$W!H
'&7Q!$
"+'H
"x-&"
:8$A4
8;;9=5$_@
$W!:P
$:;48;;9H
"x-&"
8n$?
48;;9=5$_
@$W!
:P$:;4
8;;9H
x_!$-
$pR
$m=P
,H
$p~&

"K=P,H
$pR
$m=P
,H
$pR
-S1&
$G-=P,H
$.6
e0!$2
$3q'E0H
'>z$bH
e0!$2
$3q'E0H
e0!$2
$3q'E0H
xL!%!$@v
7L
KL@(!H KL@(!H KL@(!H KL@(!H
q-$)!$
+sV-$)!$
5$!eK&$
!$0.H
+sV-$)!$
5$!eK&$
!$0.H
+sV-$)!$
5$!eK&$
!$0.H
+sV-$)!$
5$!eK&$

!$0.H
E%!$0 <BB=<:
8
:89=PPm
2
183,31m
2
113,48m
2
E%!$gb
7W
2.316,23m
2
P:;=8;m
2
733,24m
2
453,92m
2
xpG
26,46m 12,57m 23,15m 13,34m
+p!Q
K%
xp!$%$!M&
5$-0$FK&
.$/$m=
$p~&
"K=,[
R.$/F=,
xp!$%$!M&5$-

0$FK&.$/
$m=5$-
$0p[
R-S1&
$G-=!!p

nB
Luận văn Cuối khóa
!!p!O)
!d&V-&$
d($7bH
KRK,
$s=!!$R
!$%$B;H
7b!@,-0=
5$7&$(4
.$OH
!O) !d&
V-&$d($
7bH
c@($)
,5l
$-3=gf$#
cI cI cI cI
xKR
5$7&$
D $5$
7&$$0.$c@
F"+'L!-H
cI

D $5$
7&$$0.$c
@F"+'L!
-H
xKR
@/
cI cI cI cI
1KQ$QK[
Rq'E0
K-
I|
8

110 120 126
X$K)
-&d
W- W- W-
Phân tích và đánh giá các thơng vụ so sánh:
Thơng vụ 1:
["+'@@$:N$0~&"K=V-3=$$
.$/#!e!c@($),5l$-3[gf$#=KR@/cW"+'
L!-H
[ "+'@@$:!e@>z $b=!O"+'L!-!e0!$2
$3q'E0H
[xpG!M&"+'@@$:$.$c7%!$0$z$c@F
"+'L!-H
[QK%"+'@@$:YK~,R.$/FK5$p
!$%$!M&"+'L!-$FK&.$/$mH
["+'@@$:!e $5$7&$$0.$c"+'L!-H
+ Thơng vụ 2:

nn
LuËn v¨n Cuèi khãa
["+'@@$8N$0pR$m=V-3=$$
.$/#!ep!.$.6=!c@($),5l$-3[gf$#=KR5$
7&$=KR@/cW"+'L!-H
[xpG!M&"+'@@$8$•.$c7%!$0$z$c@F
"+'L!-H
[QK%"+'@@$8cW"+'L!-=G-$FK&.$/$mH
+ Th¬ng vô 3:
["+'@@$BN$0pR-S1&$G-=V-3=
$$.$/#!ep!.$.6=!c@($),5l$-3[gf$#=KR
@/cW"+'L!-H
[xpG!M&"+'@@$B$•.$c7%!$0$z$c@F
"+'L!-H
[QK%!M&"+'@@$B5T $$c"+'L!-H
["+'@@$B!e $5$7&$$0.$c"+'L!-H
∗ §iÒu chØnh c¸c B§S so s¸nh vÒ B§S môc tiªu:
EW&K!.$b%!$$!!$cL@@$=$e$\Q$
$$G-!$o$!M&!!"+'dY!!$0"+'L!-
!$-\=$W!$!G-!$o$/F"+'!$2!2Hx2!@ydQKa5$
"+'@@$ $$c"+'!,Q$ !)=2!@y!#5$
"+'@@$5T $$c"+'!,Q$H-/!m=$eQ$$
>$!!G-!$o$H

nP
Luận văn Cuối khóa
Hệ số điều chỉnh theo đánh giá của nhóm định giá đợc thể hiện trong bảng sau:
STT Chỉ tiêu điều chỉnh
BĐS so

sánh 1
BĐS so
sánh 2
BĐS so
sánh 3
: QK% nw ;w 8w
8 $.6 [8w ;w ;w
B xKR@/=&$ ;w ;w ;w
n xKR5$7&$ Bw ;w 8w
P q- 8w 8w 8w
< -V-_@v7L 8w [:w [:w
>JwG-!$o$ Aw :w Pw
1df !G-!$o$
K-I|
8

::A=A :8:=8 :B8=B
$Cd_G-!$o$K$XN
["+'@@$:5T $$c"+'L!-Aw=5$e"+'@
@$f !G-!$o$N::A=AK-I|
8
H
["+'@@$85T $$c"+'L!-:w=5$e"+'@
@$f !G-!$o$N:8:=8K-I|
8
H
["+'@@$B5T $$c"+'L!-Pw=5$e"+'@
@$f !G-!$o$N:B8=BK-I|
8
H

4!2d!M&!!"+'@@$f !G-!$o$KQ$QK[
R!M&"+'=$e$\Q$fF!%$KQq'E0!M&"+'L!-
)$RQ$$:;48;;9:8PK-I|
8
H
1KQq'E0 !%$$C!$2!@&-N
1

'

g

KeN
1

N1KQq'E!M&5$-0
'

N>7%!$5$-0


N+c:
8
KQq'E0
3KQq'E0)5$-0@/n;$m[$R"[
q-3[#N
<BB=<:
8
g:8PK-I|
8

9AH8;:=8PK-I$&9AH8;:H8P;H;;;I

n<
Luận văn Cuối khóa
DKON9AH8;:H;;;H;;;IH
(Bẩy mơi chín tỷ, hai trăm linh một triệu đồng).
2. áp dụng phơng pháp chi phí để định giá giá trị công trình xây dựng trên
đất của BĐS định giá:
+g!Q$KQ!KX$gb7WK0=$\Q$f@v
7L.$c.$.!$.$%H$C.$c.$.=$\Q$.$_$-$3.
$Gp!.$.6=p!5!0-@_u.$_!eV-KX$5
K&=5$_@=$-$3.!!$G$W!K)!M&!KX$gb7WHK
!c@(e$J!$0 !O)!M&!KX$H+I$R=$\Q$
!4!2gb7W!M&!KX$cWg!Q$@-0,-!M&
!KX$gb7W!,Q$H$G!KX$gb7WK0 !
$\Q$$-$3.$@&-N
* Đặc điểm pháp lý:
[4!2N4!2V-Q$,-@/8;;n|[:<|;?|:AA9!M&
"#K("#1&$3_!$.$T.>}b7WR$-J,-
gb7W!KX$H
[+p!.$.6NKX$gb7WK0!M&"+'@/n;$m
[$R"[q-3[#$-#!@($k-!M&>
}b7WR$-JH
* Đặc điểm kết cấu tài sản:
[$;P,H
[E%!$gb7WN8HB:<=8B
8
[4&@v7LN:AAA
[$/!$Q-W!=2!#$$N

R!$Q-W!
Rd&V-&$gb)!$!$o88;=4@c
v&t5%$
v&@>5%$

n9
LuËn v¨n Cuèi khãa
ƒ')!$!CK&!B;gB;
ƒK,d!/$T.
[cc$!0.8
* HiÖn tr¹ng cña c«ng tr×nh:
[$P,=dY5$-!$Q-W!8;!gn;!H,K!#KLd
!/$T.KOH
[G@N
ƒ,K>d=f!i=!e$ KtH,:=8=Bn@
)!$!CK&!)B;!gB;!=)!!.$O!!$&!e$ $$z=
g-/!0.H
ƒ',:=,n$$&,8f!i=2h#@/!$tH
[Rd&N
ƒ}b)!$!$o88;=4@cHRfdQ\/!=K#.@c)#@/.$OH
ƒ!0-R!$&!e$ $$zH
ƒ)#@/.$O=RfdQK)2!$b!$F.k&a7FH),
K=#TRd&fdQ2!e$ s@LH
[$/K,N+>d!/$T.!$&!e70-$-K)2!$b!$=
!$&!e70-$-$0F!H
[$/!v&N
ƒ$/!v&=!v&@>dYt5%$5$-@H,-$!O5$F=
!$&!e$ $$zH
ƒ-$)#@/.$O!M&,8=B!v&fdQd)!-T!
dQ2$zH

* §¸nh gi¸ chÊt lîng c«ng tr×nh:
+g!Q$ !!$0 !O)!M&!KX$=!,g!Q$JKU
!M&!!5!0-!$%$@F>KQ!KX$J!$0 !O)!M&
!!5!0-!$%$!M&!KX$H
!$\Q$!4!2$;P!M&"#gb7W;A$
:84:AAB$F7{!L$.$c.$.g!Q$7%!$@v7L.$b

n?
LuËn v¨n Cuèi khãa
!0.$(!4!2$d#@/:B|D"[:?$;?4
:AAn!M&D"#}b7W["#!$%$["&3$%$.$M$F7{
.$c.$.g!Q$KQ!O)!M&$(Kd$$-#!@($k-$[
F!g!Q$JKU!M&!!5!0-!$%$@F>KQ!KX$Hq-&
V-KX$5$_@$W!p!5l$-3!M&!KX$5$ .F5$
$!M&RQ$g!Q$J!$0 !O)!M&!!5!0-
!$%$!M&!KX$HJ!$0 !O)JKQ5!0-!$%$@F
>KQ!KX$ !$$Kd_@&-N
STT HiÖn tr¹ng kÕt cÊu chÝnh
Tû lÖ chÊt lîng cßn
l¹i (%)
Tû lÖ gi¸ trÞ kÕt
cÊu so víi tæng gi¸
trÞ c«ng tr×nh (%)
:
!0-eN!$&!e70-
$-s@L
?P :8
8
!0-R=!#Nf!e
$ K)2!$b!$

F.k&!$
?; BAHP
B
!0-G@N!e$[
2h#@/!$t
?8 8;=P
n
!0-N!$&!e$[
$$z
?P :<
$0 !O)!M&!KX$ !%$$C!$2!N
J
!$0 
!O)
!M&$(
w
„
∑
=
n
i 1
J!$0 !O)
!M&5|!0-!$%$$2
w
g
JKQ!M&5|!0-!$%$$2
@F>KQ!M&$
w…
>JKQ!M&!!5|!0-!$%$@F
>KQ!M&$w

„
165,205,3912
)1685()5,2082()5,3980()1285(
+++
+++ xxxx

„?8=;<w

nA