Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá Bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………… 7
Chương 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP………………………………………………………………………..10
1.1. Khái niệm ,vai trò và ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân hàng… 10
1.1.1. Khái niệm của thế chấp BĐS tại các ngân hàng………………….
10
1.1.2. Vai trò của thế chấp BĐS tại các ngân hàng……………………...10
1.1.3. Ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân hàng………………..…...11
1.2. Khái niệm và vai trò định giá thế chấp……………………………… 11
1.2.1. Khái niệm của định giá BĐS…………………………………… 13
1.2.2. Ý nghĩa của định giá trong hoạt động kinh tế - xã hội nói chung và
trong thế chấp tại ngân hàng nói riêng………………………………
13
1.2.2.1. Trong hoạt động KT _ XH ……………………………………
13
1.2.2.2. Trong thế chấp tại ngân hàng…………………………………
15
1.3. Các quy định của Nhà nước về thế chấp BĐS là nhà ở tại các ngân
hàng………………………………………………………………… 16
1.4. Các phương pháp định giá……………………………………………18
1.4.1. Phương pháp so sánh………………………………………… 18
1.4.1.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp………………………
18
1.4.1.2. Yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh……………………
19
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

1
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO

1.4.1.3. Các bước tiến
hành…………………………………………….20
1.4.1.4. Các yếu tố so sánh tác động tới giá trị của BĐS, thứ tự và trình
tự điều
chỉnh………………………………………………………...21
1.4.1.5. Nguyên tắc và phương pháp điều
chỉnh……………………….23
1.4.1.6. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh……………
23
1.4.1.7. Phạm vi áp dụng………………………………………….……
25
1.4.2. Phương pháp chi phí………………………………………… 25
1.4.2.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương
pháp……………………….25
1.4.2.2. Các bước tiến hành………………………………………….
26
1.4.2.3. Các phương pháp xác định chi phí xây
dựng…………………..27
1.4.2.4. Các phương pháp tính giảm giá tích lũy công trình……………
27
1.4.2.5. Ưu điểm và nhược điểm của phương
pháp…………………….28
1.4.2.6. Phạm vi áp dụng………………………………………………
28
1.4.3. Phương pháp vốn hóa………………………………………… 29
1.4.3.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp………………………
29
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

2

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
1.4.3.2. Các thước đo giá trị sử dụng trong phương
pháp………….......29
1.4.3.3. Tỷ lệ vốn hóa…………………………………….
…………….29
1.4.3.4. Các phương pháp vốn hóa…………………………..…………
30
1.4.3.4.1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp………………..………...30
1.4.3.4.2.Phương pháp chiết khấu các dòng tiền (Vốn hóa lợi tức).
……………………………………………………………….
.30
1.4.3.5. Các bước thực hiện………………………………………….31
1.5. Quy trình định giá BĐS là nhà ở……………………………………...31
Chương 2 – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
Á CHÂU…………………………………………………………………….35
2.1. Tổng quan về ngân hàng TMCP Á Châu……………………………... 35
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP Á Châu…
… ……………………………………………………………………………35
2.1.2. Cơ cấu tổ chức, chức năng cà nhiệm vụ của bộ phận thẩm định giá
trực thuộc phòng thẩm định giá khu vực Hà Nội của Ngân hàng TMCP Á
Châu……………………………………………………………………….. 38
2.1.2.1. Lịch sử hình thành…………………………………………… 38
2.1.2.2. Cơ cấu tổ chức………………………………………………. 38
2.1.2.3. Chức năng, nhiệm vụ của các nhân viên Bộ phận thẩm định giá
thuộc phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội ngân hàng TMCP Á
Châu…………… ………………………………………………………….. 39
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

3

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
2.1.3. Tình hình cho vay thế chấp của ngân hàng TMCP Á Châu trong
những năm gần đây………………………………………………………….42
2.2. Các quy định của ACB về thẩm định tài sản thế chấp là BĐS là nhà
ở……………………………………………………………………………...46
2.2.1. Các nguyên tắc đạo đức khi thẩm định giá tại ngân hàng TMCP Á
Châu………………………………………………………………………… 46
2.2.2. Các nội dung cần thẩm định đối với BĐS thế chấp tại ngân hàng
TMCP Á Châu……………………………………………………………… 47
2.2.3. Quy định về định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á
Châu………………………………………………………………………….50
2.2.3.1. Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS…………………………...50
2.2.3.2. Xác định đơn giá đất thị trường………………………………..52
2.2.3.2.1. Phương pháp xác định đơn giá đất thị trường……………….52
2.2.3.2.2. Người phê duyệt đơn giá đất thị trường……………………..53
2.2.3.3. Xác định đơn giá xây dựng đối với nhà ở…………………......53
2.2.4. Những quy định của ngân hàng TMCP Á Châu về nhận thế chấp
BĐS là nhà ở……………………………………………………………… 55
2.2.4.1. Điều kiện nhà ở và đất ở được nhận thế chấp tại Ngân hàng
TMCP Á Châu……………………………………………………………… 55
2.2.4.2. Những trường hợp BĐS là nhà ở không được nhận thế chấp tại
ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… 57
2.3. Quy trình định giá tại ngân hàng TMCP Á Châu……………………….58
2.4. Phương pháp xác định giá trị nhà ở thế chấp tại ngân hàng TMCP Á
Châu………………………………………………………………………… 60
2.5. Những kết quả đạt được và hạn chế trong công tác định giá thế chấp của
ngân hàng TMCP Á Châu…………………………………………………...77
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

4

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
2.5.1. Những kết quả đã đạt được trong công tác định giá thế chấp tại
Ngân hàng TMCP Á Châu…………………………………………………..77
2.5.2. Những hạn chế trong công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở tại
ngân hàng TMCP Á Châu…………………………………………………...79
2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong công tác định giá thế chấp
tại Ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………… 81
Chương 3 – GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU…………………………… 83
3.1. Mục tiêu phát triển chung của ngân hàng TMCP Á Châu và của riêng
thẩm định giá……………………………………………………………….. 83
3.2. Những giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS là nhà ở thế
chấp tại ngân hàng TMCP ÁChâu……………………………………. …… 84
3.3. Những kiến nghị với Nhà nước…………………………………………90
KẾT LUẬN………………………………………………………………… 95
Tài liệu tham khảo………………………………….......................................96
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

5
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ
Bảng 1: Kết quả hoạt động cho vay của ACB
Bảng 2: Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng BĐS là nhà ở của ACB trong vài năm
gần đây
Bảng 3: Đơn giá xây dựng 2008 của ACB
Bảng 4: Đơn giá đất tối đa đối với BĐS nằm trong đường nội bộ.
Bảng 5: Đơn giá đất đối với BĐS nằm trong ngõ ngách cách đường không
quá 100m
Bảng 6: Đơn giá đất một số đường đã được Hội đồng thẩm định ACB phê

duyệt năm 2008
Sơ đồ 1: Quy trình định gía tại Ngân hàng TMCP Á Châu
Sơi đồ 2: Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản của Ngân hàng ACB

Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

6
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1. BĐS: Bất động sản
2. ACB: Asia commencial bank
3. NHTM CP: Ngân hàng thương mại cổ phần.
4. ACBR: ACB real estate.
5. AREV: Asia real estate valuation
6. IFC: International Finance Corporation
7. TCTD: Tổ chức tín dụng
8. KHDN: Khách hàng doanh nghiệp
9. QSDĐ: Quyền sử dụng đất.
10.QSH: Quyền sở hữu
11.KL: Khối lượng.
12. NVBP: Nhân viên bộ phận
13. BPTĐ – BĐS: Bộ phận thẩm định BĐS
14. BPTĐ – ĐS: Bộ phận thẩm định động sản.
15. NV: Nghiệp vụ.
16. MMTB: Máy móc thiết bị.
17.GTGT: Thuế Giá trị gia tăng.
18.PV: Giá trị hiện tại của dòng tiền
19.FV: Giá trị tương lai của dòng tiền.
20. VBPL: văn bản pháp luật
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

7
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu
.
Trong giai đoạn nền kinh tế đang rơi vào tình trạng khủng hoảng toàn
cầu như hiện nay thì vấn đề làm sao để thoát ra khỏi nó và đưa đất nước
phát triển đi lên là câu hỏi đặt ra không chỉ cho các nhà lãnh đạo mà cho
tất cả các thành viên xã hội phải suy nghĩ. Hệ thống các ngân hàng cũng
là một thành viên đóng vai trò quan trọng trong các chiến lược, giải pháp
để làm nhiệm vụ trên. Vai trò của hệ thống ngân hàng được thể hiện rất rõ
trong các hoạt động kinh tế: giúp hoạt động kinh tế diễn ra liên tục, tạo
điều kiện cho các chủ thế kinh tế có vốn phát triển các tiềm năng...Vì vậy,
mà bất cứ một quốc gia nào để có thể phát triển thì điều tiên quyết là phải
có được một hệ thống ngân hàng phát triển mạnh mẽ, đứng song song với
sự phát triển của các hoạt động sản xuất vật chất. Cũng vì vai trò to lớn đó
mà lĩnh vực ngân hàng ngày một phát triển.
Giá trị có tầm quan trọng được công nhận chung như thước đo kinh tế,
định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng là một lĩnh vực đã
phát triển ở nhiều nước trên thế giới, song ở Việt Nam nó còn khá mới
mẻ.

Định giá BĐS là việc xác định giá trị của BĐS, nó được coi là trái tim
của tất cả các hoạt động liên quan tới BĐS. Đặc biệt trong giai đoạn thì
trường BĐS Việt Nam thời gian gần đây đã cho thấy một dấu hiệu không
tốt khi mà giá BĐS được đưa lên quá cao. Dẫn tới hậu quả là thì trường
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

8

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
tụt dốc. Nguyên nhân một phần lớn là do sự thiếu hiểu biết của các chủ
thể tham gia thị trường đã không quan tâm tới giá trị thị trường của các
BĐS đem giao dịch đó. Định giá đóng vai trò hết sức quan trọng trong
việc giúp thị trường hoạt động một các minh bạch và ổn định nhất. Định
giá BĐS có vai trò quan trọng trong việc đưa ra quyết định về mọi vấn đề
có liên quan tới BĐS. Trong thời gian thực tập tại phòng thẩm định tài sản
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu em nhận thấy : mục tiêu “ lợi
nhuận” và vấn đề “ rủi ro” luôn tồn tại song hành với nhau. Vậy câu hỏi
đặt ra là làm sao để vừa đạt được mục tiêu lợi nhuận vừa giảm bớt rủi ro?
Hoạt động định giá thế chấp tại ngân hàng trở thành nhiệm vụ quan trọng
trong mục tiêu “ lợi nhuận” đó. Trong các tài sản bảo đảm tại ngân hàng
chia làm hai loại lớn là động sản và BĐS. Trong đó BĐS chiếm tỷ trọng
70% đến 80%, và trong BĐS thì BĐS là nhà ở cũng chiếm một tỷ trọng
cao.
Chính vì vậy mà em chọn đề tài:

“ Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá
Bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á
Châu “ làm chuyên đề tốt nghiệp.
2. Mục đích nghiên cứu.
Nghiên cứu đề tài với các mục đích sau:
- Thứ nhất : Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động định giá thế chấp
BĐS tại ngân hàng.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

9
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
-
Thứ hai: Phân tích thực trạng công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở

tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, phát hiện những tồn tại và
nguyên nhân của nó trong công tác định giá BĐS là nhà ở thế chấp tại
ACB.
-
Thứ ba: Đưa ra các giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá
BĐS là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu được giới hạn trong phạm vi : nghiên cứu công tác
định giá thế chấp BĐS, cụ thể là công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở
tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu trên địa bàn Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu
.
Trong đề tài nghiên cứu có sử dựng các phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm trọng tâm,
Phương pháp thống kê học, Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích
tổng hợp, Ngoài ra còn sử dụng một số phương pháp khác như lấy ý kiến
chuyên gia…
5. Kết cấu chuyên đề.
Chuyên đề được chia làm 3 chương ngoài phần mở đầu và kết luận.
- Chương 1: Cơ sơ lý luận về định giá BĐS là nhà ở thế chấp tại ngân
hàng.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

10
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
-
Chương 2: Thực trạng công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở tại
ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
-
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá thế chấp

BĐS là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
Để hoàn thành đề tài nghiên cứu trên em xin chân thành cảm ơn sự
hướng dẫn tận tình của Thạc sỹ Vũ Thị Thảo (giảng viên khoa BĐS và
Kinh tế tài nguyên – Đại học kinh tế Quốc Dân) và sự giúp đỡ của các anh
chị trong bộ phận thẩm định tài sản trực thuộc phòng thẩm định giá Ngân
hàng thương mại cổ phần Á Châu.
Em rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cô và các bạn để
nghiên cứu của em được hoàn thiện hơn.

Xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Dương Thị Phượng
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

11
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP
1. Khái niệm và vai trò của thế chấp BĐS tại các ngân hàng.
1.1. Khái niệm ,vai trò và ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân
hàng.
1.1.1. Khái niệm thế chấp BĐS tại các ngân hàng.
Trong hoạt động tín dụng ngân hàng có 3 hình thức đảm bảo tiền vay
là: Thế chấp, cầm cố và bảo lãnh.
Thế chấp là việc bên đi vay (khách hàng) dùng tài sản là bất động sản
thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (ngân hàng).
1.1.2. Vai trò của thế chấp BĐS tại ngân hàng.
Trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng có muôn ngàn lý do dẫn

tới nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được (ví dụ như: khách hàng
phá sản dẫn tới mất khả năng trả nợ; hay khách hàng gặp khó khăn trong
hoạt động kinh doanh mà tới hạn thanh toán nợ không có khả năng hoàn
trả nợ….) và do vậy, nếu không thu được nợ bổ sung tất yếu ngân hàng sẽ
gặp những bất chắc lớn trong tín dụng, buộc yêu cầu người vay (khách
hàng) phải có tài sản thế chấp cần thiết. Tuy nhiên cũng có trường hợp
người vay có hoạt động kinh doanh tốt, có uy tín với ngân hàng và có
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

12
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
quan hệ tín dụng thường xuyên với đơn vị tín dụng đó thì khi vay có thể
không cần thế chấp. Trong quá trình quản lý khoản vốn cho khách hàng
vay nếu ngân hàng nhận thấy khả năng thu được nợ từ nguồn thứ nhất
chưa đủ cơ sở thì buộc ngân hàng phải xác lập cơ sở pháp lý để bổ sung
nguồn thu nợ nếu có rủi ro xảy ra. Việc đánh giá đó không dựa trên những
nhận định chủ quan mà phải dựa vào các phân tích khoa học khách quan.
Thường thì ngân hàng dựa vào các khía cạnh sau để đánh giá năng lực trả
nợ của khách hàng :
-
Năng lực dân sự, Nguồn vốn : vốn tự có và vốn hoạt động, Uy tín
của khách hàng, Các điều kiện môi trường : thị trường, pháp luật…
Giá trị vật thế chấp
1.1.3. Ý nghĩa của thế chấp BĐS để bảo đảm tiền vay
Để thực hiện mục tiêu “ lợi nhuận”, giảm “ rủi ro” trong hoạt động kinh
doanh của ngân hàng thì việc hoàn trả tín dụng của khách hàng đóng vai
trò vô cùng quan trọng. Vì vậy, có thể khái quát ý nghĩa của thế chấp bảo
đảm tiền vay như sau:
-
Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi xảy ra rủi ro khách hàng không

hoàn trả được tín dụng (toàn bộ hoặc một phần) vì bất kì lý do nào đó.
-
Thế chấp BĐS cũng là động lực cho khách hàng vay có ý thức cao
hơn trong nghĩa vụ phải hoàn trả nợ cho ngân hàng. Ngược lại, đôi
khi có những khách hàng vì không có tài sản bảo đảm tiền vay nên lơ
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

13
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
là việc trả nợ của mình. Và cũng là hàng rào ngăn chặn những kẻ
muốn lạm dụng ngân hàng để lừa đảo.
Tuy nhiên, nếu ngân hàng quá lạm dụng thế chấp để làm giảm rủi ro
trong tín dụng cho vay thì sẽ dẫn tới các hậu quả xấu như: mất khách
hàng, hạn chế các khoản tín dụng tốt…Trong quyết định cho vay ngân
hàng không nên lạm dụng thế chấp quá mà không chú ý tới các phân tích
về tính khả thi và khả năng hoàn trả nợ của họ. Cần có những biện pháp
bảo vệ chứ không nên hạn chế tín dụng.
1.2. Khái niệm và vai trò của định giá thế chấp.
1.2.1. Khái niệm định giá Bất động sản.
Trước tiên, để hiểu định giá BĐS thế chấp ta làm quen với các khái
niệm về định giá.
Định giá là gì ?
Nôm la chúng ta có thể hiểu, định giá là việc xác định giá của một tài
sản nào đó tại một thời điểm nhất định với các mục đích sử dụng cụ thể.
Hiểu rộng ra thì định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính
kĩ thuật – kinh tế vừa mang tính pháp lý, tính xã hội . Hoạt động định giá
hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát
triển của thị trường. Định giá là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
Một số quan điểm về định giá :
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

14
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
- Định giá là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích được xác định.(Giáo sư
W.Sealrooke – Viện đại học Portsmouth – Vương Quốc Anh).
-
Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có cân nhắc tới tất
cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh
tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS. Lim
Lan Yuan – Khoa xây dựng và BĐS – Đại học quốc gia Singapore).
-
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá quy định : “ Thẩm định giá là việc đánh
giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời
điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
Khái niệm định giá BĐS là gì ?
Một số quan điểm về định giá BĐS của các nhà nghiên cứu của các
nước.
- Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá
BĐS thực chất là định giá đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về sự xác định giá của
BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm nhất định có tính
tới các đặc điểm của BĐS và các nhân tố tiểm ẩn trong nó”. (Quan
điểm của Singapore ).
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

15
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
- Theo quan điểm của Oxtraylia: “ định giá BĐS là việc xác định giá

trị BĐS tại một thời điểm xác định có tính tới các bản chất của BĐS
và mục đích định giá.
-
Tại Việt Nam, theo Điều 4 của luật kinh doanh BĐS (ban hành ngày
và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007) : “ Định giá BĐS là hoạt
động tư vấn xác định giá trị của BĐS cụ thể tùy vào mục đích cụ thể,
tại một thời điểm cụ thể”.
Như vậy, định giá BĐS là việc xác định giá trị của BĐS trong sự thống
nhất giữa mục đích định giá với các đặc điểm của BĐS và thời điểm định
giá. BĐS là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
đất và các mục đích sử dụng; vì vậy mà bất kì BĐS nào cũng gắn liền với
đất => Không thể tách rời giữa đất và các tài sản gắn với đất. Do đặc điểm
của BĐS là cố định, khó di chuyển được nên giá trị của BĐS luôn luôn
chụi sự tác động của nhiều yếu tố. Số lượng của các yếu tố và mức độ ảnh
hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau. Chúng
phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: loại BĐS, vị trí tọa lạc, các yếu tố môi
trường Kinh tế - Xã hội – Pháp luật…Tất cả các yếu tố tác động đó có
những yếu tố rất khó lượng hóa, phức tạp.

Thực chất của định giá BĐS là xác định giá trị quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất cùng với giá trị quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất một cách hợp pháp của người sử dụng đất.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

16
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO

Định giá BĐS thế chấp là hoạt động định giá BĐS nhằm mục đích
cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng.
1.2.2. Vai trò của định giá BĐS trong hoạt động kinh tế - xã hội

(KT- XH) nói chung và trong thế chấp tại ngân hàng nói riêng.
1.2.2.1.Trong hoạt động KT - XH.

Giá trị có tầm quan trọng được công nhận chung như là thước đo của
mọi hoạt động kinh tế. Định giá là việc xác định giá trị thị trường của
BĐS tại thời điểm với mục đích cụ thể nên nó là cơ sở của nhiều quyết
định của các chủ thể kinh tế. Trong mọi hoạt động KT – XH ý nghĩa của
định giá ngày một quan trọng. Ta có thể thấy : trong quyết định đầu tư của
các nhà đầu tư vào các dự án, vào góp vốn kinh doanh,… vào việc mua
bán các BĐS, các quyết định tài chính, phát triển, quản lý, sở hữu, hay cả
việc cho thuê của cả bên đi thuê và bên cho thuê => đưa ra giá thuê, cho
thuê; hay công tác đánh thuế của cơ quan nhà nước, bảo hiểm của các
công ty bảo hiểm, cầm cố và thế chấp tại các công ty tài chính, các ngân
hàng… Hoạt động định giá đã có từ rất lâu ở các nước phát triển và có ý
nghĩa rất lớn trong hoạt động kinh tế thị trường nhưng nó lại mới được
phát triển tại Việt Nam trong mấy năm gần đây. Định giá đã thể hiện vai
trò của mình trong hoạt động kinh tế một cách rõ ràng hơn khi mà nhu cầu
định giá mỗi ngày tăng lên. Nó không chỉ gò bó trong hoạt động của các
ngân hàng hay các tổ chức tín dụng mà được mở rộng ra lớn cho nhiều đối
tượng hơn. Như đã nói ở trên do nó góp phần vào việc đưa ra quyết định
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

17
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
để đầu tư nên định giá giúp mọi người đưa ra quyết định chính xác hơn.
Trong giai đoạn nền kinh tế khủng hoảng như hiện nay thì việc đưa ra
quyết định đầu tư vào lĩnh vực nào và công ty nào thì đó là vấn đề trở nên
thận trọng và khó khăn hơn. Việc định giá phục vụ bất kỳ người nào quan
tâm tới giá trị của BĐS. Chẳng hạn, bạn có thể nhờ sự giúp đỡ của các
chuyên viên định giá để được họ tư vấn cho vê giá bán hoặc mua một ngôi

nhà nào đó. Hay bạn có thể có nhu cầu thuê một văn phòng nào đó nhưng
bạn không biết làm sao có thể xác định giá nên thuê? Bạn có thể tìm được
câu trả lời khi tới với hoạt động dịch vụ định giá …

1.2.2.2.Trong thế chấp bảo đảm tại ngân hàng
.
Vai trò của định giá BĐS trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thể
hiện gián tiếp qua vai trò và ý nghĩa của việc thế chấp tại ngân hàng.
Công tác định giá là nhằm mục đích xác định giá trị của BĐS đem thế
chấp tiền vay tại ngân hàng. Đảm bảo cho ngân hàng giảm những rủi ro
lớn trong cho vay, cụ thể là khả năng hoàn trả tín dụng của đối tượng vay.
Nếu công tác định giá tốt, phản ánh đúng giá trị của BĐS mà khách hàng
đem thế chấp sẽ làm giảm lớn rủi ro trong quyết định có cho vay. Đồng
thời sẽ gia tăng khách hàng cho ngân hàng, BĐS đủ đảm bảo để thế chấp
thì họ sẽ được cấp tín dụng -> ngân hàng sẽ nhận được các thu nhập từ
hoạt động tín dụng đó (lãi xuất cho vay, các phí dịch vụ) --> gia tăng
nguồn thu cho ngân hàng. Ngân hàng là tổ chức kinh doanh đặc biệt, hàng
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

18
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
hóa mà ngân hàng cung cấp là tiền tệ. Mục tiêu của nó cũng như các
doanh nghiệp sản xuất, đó là “ lợi nhuận”. Mà lợi nhuận của ngân hàng
thông qua các hình thức kinh doanh chủ yếu là các hoạt động tín dụng,
đầu tư,…. Nếu mà ngân hàng định giá trị BĐS thế chấp của khách hàng
thấp sẽ làm mất khách hàng và họ sẽ tìm tới các ngân hàng khác đem lại
khối lượng vốn vay của họ lớn hơn. Tỷ lệ cho vay của ngân hàng dựa vào
giá trị của tài sản bảo đảm. Trong tín dụng của ngân hàng thì cho vay vào
BĐS chiếm tới 80%. Mặt khác, BĐS là tài sản có giá trị lớn, khả năng
thanh khoản của nó kém hơn các hàng hóa khác. Vì vậy, định giá có ý

nghĩa lớn hơn trong hoạt động thế chấp tại ngân hàng.
1.3.Các quy định của nhà nước về thế chấp BĐS là nhà ở tại ngân
hàng.
Hệ thống một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới hoạt động
thế chấp tài sản nói chung và nhà ở nói riêng tại Việt Nam gồm có :
- Nghị định số 163/2006/ NĐ – CP về giao dịch đảm bảo (29/12/2006).
Nghị định này quy định chi tiết thi hành luật dân sự về việc xác lập, thực
hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài
sản bảo đảm.
-
Thông Tư số 03/2003/ TTLT – BTP & Bộ TNMT quy định về trình tự,
tủ tục cung cấp thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

19
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
-
Luật nhà ở ngày 29/11/2005 có quy định cụ thể về các loại nhà, điều
kiện thế chấp, các quy định khác liên quan tới thế chấp nhà ở.
Theo luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005: Điều 21 luật Nhà ở Việt Nam
có quy định: người sở hữu Nhà ở có quyền chiếm hữu đối với nhà ở, quyền sử
dụng, quyền mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn,cho ở
nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở của mình theo quy định của PL…
* Điều kiện nhà ở được thế chấp tại tổ chức tín dụng (theo điều 91 Luật
Nhà ở 2005):
- Có giấy tờ chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở (giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, các giấy tờ khác có giá trị pháp lý để chứng minh quyền
sở hữu nhà ở như, các hợp đồng mua bán. thừa kế, cho tặng, hồ sơ hoàn
công….).
- Nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở (Điều 92 Luật Nhà ở
2005) có quy định như sau:
Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, trao đổi, thế chấp, cho mượn,
cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về
dân sự.
- Các cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở
phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở
không có mục đích kinh doanh (điều này được quy định theo luật dân sự
2005).
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

20
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
* Theo Điều 93 luật Nhà ở quy định trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo
quy định của luật dân sự. Bên nhận thế chấp được quyền giữ Giấy chứng nhận
quyền sử hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận khác.
* Mục 8 Chương V quy định cụ thể về thế chấp nhà ở.
Chú ý: Điều 114 Mục 8 Chương V của luật nhà ở quy định điều kiện thế
chấp nhà ở: Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một
hay nhiều nghĩa vụ dân sự nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các
nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.
- Theo Nghị định số 90/2006/NĐ – CP ban hành ngày 06/09/2006 quy
định cụ thể và hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà ở 2005, Điều 60
chương 5 quy định như sau về thế chấp nhà ở.
+ Việc thế chấp nhà ở phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng
thế chấp phải thể hiện các nội dung quy định tại Điều 93 (quy định về

Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) của Luật nhà ở và tuân thủ
các quy định tại Mục 8 Chương V (quy định về thế chấp nhà ở) của luật
nhà ở.
+ Ngay sau khi ký kết hợp đồng thê chấp, bên nhận thế chấp có trách
nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan nhà nước cấp tỉnh nơi có
nhà ở nếu bên thế chấp là tổ chức, thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở
cấp huyện nếu bên thế chấp là cá nhân biết về việc thế chấp. Trong
thông báo cho cơ quan quản lý phải nêu rõ họ tên chủ sở hữu nhà ở, địa
chỉ nhà ở thế chấp và thời gian thế chấp.
+ Sau khi bên thế chấp thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp
hoặc nhà ở thế chấp được phát mại để thanh toán nghĩa vụ thế chấp thì
bên nhận thế chấp phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

21
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
biết về việc đã giải quyết giải chấp hoặc nhà ở thế chấp được xử lý khi
phát mại.
+ Khi nhận được thông báo nêu tại khoản 2 và khoản 3 Điều 60 của luật
Nhà ở 2005, cơ quan quản lý nhà ở phải vào sổ đăng ký quyền sở hữu
nhà ở để theo dõi việc thế chấp. Trong trường hợp phát hiện chủ sở hữu
nhà ở đã dùng nhà ở để thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác thì cơ
quan quản lý nhà ở phải có văn bản thông báo cho tổ chức tín dụng biết.
ˉ Luật Dân sự 2005 tại Mục 5 phần III quy định về giao dịch dân sự thế
chấp tài sản.
1.4. Các phương pháp định giá BĐS.
1.4.1. Phương pháp so sánh.
1.4.1.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh.
* Khái niệm:
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở

phân tích mức giá của các tài sản tương tự với BĐS cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương
mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần
thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của BĐS. Phương
pháp so sánh dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của 1 BĐS có
mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được đã
mua bán hoặc cho thuê trên thị trường.
* Ý nghĩa.
Phương pháp so sánh được sử dụng rất rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất
trong thực tiễn. Nó là phương pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật nên dường
như ai cũng có thể làm được (nếu họ có thông tin so sánh). Giá trị ước tính
bằng phương pháp này được phần đông mọi người chấp nhận và cả các cơ
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

22
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
quan nhà nước do nó có cơ sở thị trường vững chắc (các thông tin so sánh
được thu thập tại thời điểm định giá và phản ánh thị trường).
1.4.1.2. Yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh.
1.
Chỉ sử dụng phương pháp đối với các BĐS tương đồng hoặc gần
giống nhau trong cùng một thị trường hay khu vực thị trường. Tính
tương tự của các BĐS là chúng phải cùng loại, có các đặc trưng cơ
bản tương đồng với bất động sản cần định giá về mục đích sử dụng,
đặc điểm pháp lý, các yếu tố kĩ thuật, đặc điểm về tính năng sử
dụng, tính năng kĩ thuật, kích thước, quy mô,…
2. Chất lượng thông tin cao và có thể so sánh được.
3.
Các giao dịch (đã mua – bán, đang mua bán, các thông tin giao bán
hay đang thương lượng…) phải gần với thời điểm định giá (cũng tuỳ

vào điều kiện thị trường)
4.
Người định giá phải có chuyên môn cao và kinh nghiệm để thực hiện
nghiệp vụ có hiệu quả và kết quả phản ánh sát nhất với giá trị thực
của nó. Chúng ta biết rằng, phương pháp này không hề có một mô
hình cụ thể nào cả, mà nó hoàn toàn dựa trên những kinh nghiệm, kỹ
năng tích luỹ lâu dài của người định giá. Một số yếu tố không định
lượng và chúng hoàn toàn dựa trên kinh nghiệm cũng như những
hiểu biết của chuyên viên định giá; ví dụ: các yếu tố về hướng nhà,
phong thuỷ của nhà, …. Nó hoàn toàn là những tâm niệm và tuỳ
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

23
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
thuộc vào các vùng khác nhau thì chúng khác nhau. Đôi khi những ý
niệm này lại đóng góp phần giá trị rất lớn vào giá trị của BĐS.
5.
Phương pháp chỉ nên áp dụng trong điều kiện thị trường có tính ổn
định, nếu thị trường bất ổn thì kết quả định giá bằng phương pháp
này cho kết quả có độ chính xác không cao, mặc dù đối tượng so
sánh có tính chất giống nhau. Nếu áp dụng phương pháp so sánh
trong điều kiện thị trường không ổn định thì cần có những điều
chỉnh hợp lý để giá trị của BĐS cần thẩm định phản ánh sát với thị
trường.
1.4.1.3. Các bước tiến hành
.
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở việc phân tích các giá
bán/cho thuê của các BĐS tương tự có thể so sánh được và người định giá
giả sử giá của các BĐS so sánh là tương đối sát với giá của BĐS mục tiêu.
Nhưng trong thực tế chúng ta không tìm thấy các bất động sản có đặc

điểm giống hệt nhau và giá trị của chúng thay đổi theo thời gian. Mà ta
chỉ có thể tìm thấy những BĐS tương đồng nhau, hay tương tự nhau. Do
vậy, khi thực hiện định giá BĐS theo phương pháp so sánh chúng ta cần
tiến hành theo các bước sau:
Bước 1
: Tìm kiếm thông tin về những BĐS được bán, các thông tin giao
bán, thông tin niêm yết giá của các tổ chức hoạt động kinh donah BĐS,
thông tin thương lượng trong thời gian gần với thời điểm cần định giá mà
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

24
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
có thể so sánh được với BĐS cần định. Thông tin thu thập phải khách
quan, trung thực và đúng hiện thực. Tuỳ vào tình hình thực tế, người định
giá tìm cách thu thập thông tin hiệu quả
Bước 2:
Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh, để xác định giá trị
của nó và bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được.
Bước 3:
Tiến hành lựa chọn các BĐS có thể so sánh được thích hợp
nhất. Số lượng các BĐS làm so sánh từ 3 BĐS trở lên. Đồng thời lựa chọn
đơn vị so sánh phù hợp và phân tích so sánh cho mỗi đơn vị (cả BĐS cần
định giá và BĐS so sánh). Lập bảng các yếu tố điều chỉnh (tuỳ vào mỗi
người định giá, có thể lập bảng hay làm cách khác).
Bước 4:
Phân tích các giá bán (giá thương lượng,giá giao bán…) xác
định những sự khác nhau (tốt hơn, kém hơn) của mỗi BĐS so sánh với
BĐS cần định giá. Rồi thực hiện điều chỉnh về cùng các điều kiện giống
BĐS mục tiêu hoặc cùng điều chỉnh tất cả các BĐS về cùng một BĐS
chuẩn.

Bước 5
: Sau khi điều chỉnh các yếu tố so sánh, rút ra giá chỉ dẫn đại
diện để ước tính giá của BĐS cần định giá. Bằng cách hoà hợp các chỉ số
giá nhận đựơc từ việc phân tích điều chỉnh các yếu tố so sánh vào một chỉ
số giá hoặc một khoảng chỉ số giá trị.
1.4.1.4. Các yếu tố so sánh tác động tới giá trị của BĐS, thứ tự điều
chỉnh và trình tự điều chỉnh các yếu tố so sánh.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009

25