Luận Văn Thực trạng về quy trình và phương pháp thẩm định tài sản là bđs tại vpbank thăng long

Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 6
1.1. T ng quan v t i s n m b o t i các Ngân h ng.ổ ề à ả đả ả ạ à 6
1.1.1. T i s n b o m trong các ho t ng tín d ng c a Ngân h ng.à ả ả đả ạ độ ụ ủ à 6
1.1.1.1 T i s nà ả 6
1.1.1.2 T i s n b o m.à ả ả đả 6
1.1.1.3 S c n thi t c a t i s n b o m trong ho t ng cho vay c a ự ầ ế ủ à ả ả đả ạ độ ủ
NHTM 7
1.1.1.4 Các bi n pháp b o m ti n vay b ng t i s n b o m.ệ ả đả ề ằ à ả ả đả 8
1.1.1.4.1 Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay 8
1.1.1.4.2 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba 10
1.1.1.4.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay 10
1.1.2. Vai trò, v trí c a t i s n l B S i v i ho t ng tín d ng t i ị ủ à ả à Đ đố ớ ạ độ ụ ạ
các Ngân h ng.à 10
1.1.2.1 B t ng s n.ấ độ ả 10
1.1.2.1.1 Khái niệm Bất động sản 10
1.1.2.1.2 Đặc điểm của Bất động sản 11
1.1.2.1.3 Những nhân tố ảnh hưởng tới giá trị BĐS 12
1.1.2.2 Tính c p thi t c a công tác G các B S dùng l m TSB t i ấ ế ủ Đ Đ à Đ ạ
Ngân h ng.à 14
1.2. nh giá v nguyên t c nh giá t i s n b o m l B S.Đị à ắ đị à ả ả đả à Đ 16
1.2.1. Khái ni m giá trệ ị 16
1.2.1.1 Giá tr th tr ng.ị ị ườ 16
1.2.1.2 Giá tr phi th tr ng.ị ị ườ 17
1.2.2. nh giá t i s n b o m l B S.Đị à ả ả đả à Đ 17
1.2.2.1 Th m nh giáẩ đị 17
1.2.2.2 nh giá B SĐị Đ 18
1.2.3. Nguyên t c nh giá t i s n b o m.ắ đị à ả ả đả 19

1.2.3.1 Nguyên t c s d ng t t nh t v hi u qu nh t (SDTNVHQN).ắ ử ụ ố ấ à ệ ả ấ
19
1.2.3.2 Nguyên t c thay th (NTTT).ắ ế 19
1.2.3.3 Nguyên t c d ki n các kho n l i ích t ng lai (LITL).ắ ự ế ả ợ ươ 20
1.2.3.4 Nguyên t c óng góp (NT G).ắ đ Đ 20
1.2.3.5 Nguyên t c cung c u (NTCC).ắ ầ 20
1.3. Quy trình v ph ng pháp th m nh t i s n.à ươ ẩ đị à ả 21
1.3.1. Quy trình th m nh t i s n l B S.ẩ đị à ả à Đ 21
1.3.1.1 Xác nh v n đị ấ đề 21
1.3.1.2 Lên k ho ch th m nh giá.ế ạ ẩ đị 22
1.3.1.3 Kh o sát hi n tr ng v thu th p t i li uả ệ ườ à ậ à ệ 23
1.3.1.3.1 Khảo sát hiện trường 23
1.3.1.3.2 Thu thập tài liệu 23
- -111 - 1 -
1
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
1.3.1.4 V n d ng v phân tích t i li uậ ụ à à ệ 24
1.3.1.5 Xác nh giá tr t i s n c n th m nh giáđị ị à ả ầ ẩ đị 24
1.3.1.6 Chu n b báo cáo th m nh giáẩ ị ẩ đị 25
1.3.1.7 Báo cáo th m nh giá.ẩ đị 25
1.3.1.7.1 Yêu cầu đối với báo cáo định giá 25
1.3.1.7.2 Đối với mục đích cầm cố 26
1.3.2. Ph ng pháp th m nh t i s n l B S.ươ ẩ đị à ả à Đ 27
1.3.2.1 Ph ng pháp so sánh tr c ti p.ươ ự ế 27
1.3.2.1.1 Cơ sở lí luận 27

1.3.2.1.2 Kỹ thuật định giá: 28
1.3.2.1.3 Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp 29
1.3.2.2 Ph ng pháp u t .ươ đầ ư 29
1.3.2.2.1 Cơ sở lí luận: 29
1.3.2.2.2 Kỹ thuật định giá: 30
1.3.2.2.3 Trình tự: 31
1.3.2.2.4 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng: 31
1.3.2.3 Ph ng pháp chi phí.ươ 32
1.3.2.3.1 Cơ sở lý luận 32
1.3.2.3.2 Nội dung của phương pháp 32
1.3.2.3.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 33
1.3.2.4 Ph ng pháp th ng d .ươ ặ ư 34
1.3.2.4.1 Cơ sở lý luận: 34
1.3.2.4.2 Nội dung của phương pháp thặng dư 34
1.3.2.4.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 34
2 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM
ĐỊNH TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK THĂNG LONG 36
2.1. V i nét v Ngân h ng TMCP các doanh nghi p ngo i qu c doanh Vi t à ề à ệ à ố ệ
Nam 36
2.1.1. S hình th nh v phát tri n c a Ngân h ng TMCP các doanh ự à à ể ủ à
nghi p ngo i qu c doanh VN.ệ à ố 36
2.1.2. S t ch c ho t ng c a VPBANK.ơ đồ ổ ứ ạ độ ủ 37
2.1.3. K t qu ho t ng kinh doanh c a VPBank v nh h ng phát ế ả ạ độ ủ à đị ướ
tri n 2008.ể 39
2.1.3.1 K t qu ho t ng kinh doanh c a VPBank trong 3 n m g n ế ả ạ độ ủ ă ầ
ây.đ 39
2.1.3.2 Tình hình ho t ng n m 2007.ạ độ ă 39
2.1.3.2.1 Hoạt động huy động vốn 39
- -222 - 2 -
2

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
2.1.3.2.2 Hoạt động tín dụng: 40
2.1.3.2.3 Hoạt động của Công ty Chứng khoán: 40
2.1.3.2.4 Tình hình nguồn vốn – sử dụng vốn: 40
2.1.3.2.5 Kết quả kinh doanh 41
2.2. Th c tr ng công tác th m nh giá tr t i s n l B S t i VPBank chi ự ạ ẩ đị ị à ả à Đ ạ
nhánh Th ng Long.ă 41
2.2.1. Ch c n ng, nhi m v c a phòng Th m nh t i s n b o m –ứ ă ệ ụ ủ ẩ đị à ả ả đả
VPBank chi nhánh Th ng Long.ă 42
2.2.1.1 Ch c n ng: ứ ă 42
2.2.1.2 Nhi m v :ệ ụ 42
2.2.1.3 T ch c:ổ ứ 43
2.2.2. V i nét v công tác th m nh giá tr t i s n l B S t i VPBank à ề ẩ đị ị à ả à Đ ạ
chi nhánh Th ng Long 2007.ă 43
2.2.3. Quy trình v ph ng pháp th m nh giá tr t i s n l B S c à ươ ẩ đị ị à ả à Đ đượ
s d ng t i chi nhánh.ử ụ ạ 44
2.2.3.1 Nh ng v n liên quan n vi c nh giá t i s n b o m.ữ ấ đề đế ệ đị à ả ả đả . 44
2.2.3.1.1 Mục đích của việc định giá tài sản bảo đảm 44
2.2.3.1.2 Yêu cầu của việc định giá tài sản bảo dảm 44
2.2.3.1.3 Cơ sở của việc thực hiện định giá BĐS bảo đảm 45
2.2.3.1.4 Căn cứ định giá 45
2.2.3.2 V m t lý thuy t.ề ặ ế 45
2.2.3.2.1 Quy trình thẩm định 45
2.2.3.2.2 Phương pháp thẩm định 55
2.2.3.3 V m t th c t .ề ặ ự ế 57

2.2.3.3.1 Quy trình thẩm định được thực hiện tại VPBANK Thăng Long 57
2.2.3.3.2 Phương pháp thẩm định được sử dụng tại VPBANK Thăng Long 59
2.2.4. ánh giá s b v ph ng pháp nh giá c áp d ng t i Đ ơ ộ ề ươ đị đượ ụ ạ
VPBank Th ng Long.ă 65
2.2.4.1 Quy trình nh giá B S l t i s n b o m đị Đ à à ả ả đả 65
2.2.4.1.1 Ưu điểm 65
2.2.4.1.2 Nhược điểm 65
2.2.4.2 Ph ng pháp so sánh tr c ti p ươ ự ế 66
2.2.4.2.1 Ưu điểm 66
2.2.4.2.2 Nhược điểm 66
2.2.4.3 Ph ng pháp chi phí.ươ 67
2.2.4.3.1 Ưu điểm 67
- -333 - 3 -
3
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
2.2.4.3.2 Nhược điểm 67
3 CHƯƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ THỰC TRẠNG
CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK THĂNG
LONG 69
3.1. nh h ng phát tri n n m 2008 c a VPBank.Đị ướ ể ă ủ 69
3.2. ánh giá chung v quy trình v các ph ng pháp th m nh giá tr Đ ề à ươ ẩ đị ị
B S l TSB t i VPBank Th ng Long.Đ à Đ ạ ă 70
3.2.1. u i mƯ đ ể 70
3.2.2. Nh c i mượ đ ể 71
3.3. M t s ý ki n xu t nh m ho n thi n quy trình v ph ng pháp ộ ố ế đề ấ ằ à ệ à ươ

nh giá t i s n l B S t i chi nhánh.đị à ả à Đ ạ 73
3.3.1. Quan i m c a VPBank v nh giá t i s n b o m.đ ể ủ ề đị à ả ả đả 73
3.3.2. M t s gi i pháp nh m ho n thi n công tác nh giá t i s n b o ộ ố ả ằ à ệ đị à ả ả
m t i VPBank.đả ạ 75
3.3.2.1 T ng c ng cán b th m nh c v m t s l ng v ch t ă ườ ộ ẩ đị ả ề ặ ố ượ à ấ
l ng.ượ 75
3.3.2.2 S d ng nh ng ngu n thông tin có ngu n g c rõ r ng, ử ụ ữ ồ ồ ố à độ
chính xác v tin c y cao ng th i có s i u ch nh h p lý gi a các à ậ đồ ờ ự đ ề ỉ ợ ữ
B S.Đ 76
3.3.2.3 S d ng thêm các ph ng pháp nh giá khác nh m a ra giá ử ụ ươ đị ằ đư
tr h p lý cho B S c nh giá.ị ợ Đ đượ đị 77
3.3.2.4 Xây d ng v phát tri n m t h th ng thu th p v l u tr thôngự à ể ộ ệ ố ậ à ư ữ
tin 77
3.3.2.5 C p thêm kinh phí ho t ng cho phòng th m nh t i s n b oấ ạ độ ẩ đị à ả ả
m.đả 78
3.3.3. Nh ng c h i v thách th c m Ngân h ng g p ph i khi th c hi n ữ ơ ộ à ứ à à ặ ả ự ệ
nh ng gi i pháp trên.ữ ả 78
3.3.3.1 Nh ng c h iữ ơ ộ 78
3.3.3.2 Nh ng thách th c.ữ ứ 80
3.4. M t s ki n ngh nh m thúc y ho t ng th m nh giá B S l ộ ố ế ị ằ đẩ ạ độ ẩ đị Đ à
TSB trong các Ngân h ng TMCP.Đ à 82
3.4.1. i v i Chính ph v B T i chính.Đố ớ ủ à ộ à 82
3.4.2. i v i các c quan ch c n ng khác.Đố ớ ơ ứ ă 83
3.4.3. i v i các NHTM.Đố ớ 83
3.4.4. i v i các t ch c, cá nhân khi i vay v n các Ngân h ng.Đố ớ ổ ứ đ ố ở à 83
- -444 - 4 -
4
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8

Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
Lời mở đầu.
- -555 - 5 -
5
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS
TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG.
1.1. Tổng quan về tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng.
1.1.1. Tài sản bảo đảm trong các hoạt động tín dụng của
Ngân hàng.
1.1.1.1 Tài sản
Theo thuật ngữ kế toán, tài sản là những nguồn lực được sở hữu hay kiểm soát
bởi một doanh nghiệp, do kết quả của hoạt động kinh doanh trong quá khứ và từ
nguồn lực đó doanh nghiệp hy vọng thu được lợi nhuận trong tương lai.
Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC): “ Tài sản là một khái
niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền
sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền
lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó”. (Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm
2000).
Bên cạnh đó còn có vô số những khái niệm, định nghĩa khác nhau về tài sản, vì
chúng được nhìn nhận từ nhiều góc độ khía cạnh. Nhưng dưới cách nhìn nhận của TĐV
thì tài sản được khái quát một cách đơn giản nhưng rõ ràng: “Tài sản là một nguồn lực
được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định”.

Hiện nay có rất nhiều cách phân loại tài sản thành các nhóm tài sản khác nhau,
điều này còn tuỳ thuộc vào tiêu thức phân loại mà chúng ta lựa chọn. Và một tiêu thức
phân loại thường được sử dụng hầu hết trong mọi lĩnh vực ngành nghề đó là: Tiêu
thức phân loại là khả năng di dời, tài sản nói chung được phân ra làm 2 loại: Động sản
và Bất Động Sản (BĐS).
1.1.1.2 Tài sản bảo đảm.
Tài sản bảo đảm là các tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử
dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lí, sử dụng
của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình thành từ
vốn vay.
- -666 - 6 -
6
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là việc các ngân hàng áp dụng các biện pháp
nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lí và kinh tế để thu hồi được các khoản nợ đã
cho khách hàng vay, lãi vay và các khoản phí (nếu có). Ngân hàng cho vay yêu cầu
khách hàng tín dụng thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm các mục đích
sau:
- Nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của Bên vay;
- Phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của Bên vay không thực hiện
được, hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước;
- Phòng ngừa gian lận.
Như vậy tài sản bảo đảm được xem là một trong những biện pháp phòng
ngừa rủi ro hiệu quả, tạo cơ sở pháp lí và kinh tế để thu hồi các khoản nợ.

1.1.1.3 Sự cần thiết của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của
NHTM
Rủi ro có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Trong hoạt động kinh doanh, rủi ro là tất
yếu, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường. Các nhà kinh doanh dù có vạch ra các
chiến lược kinh doanh thận trọng đến đâu đi chăng nữa vẫn có khả năng thất bại, bởi
kinh doanh bao hàm cả những yếu tố may rủi, khách quan mà mỗi doanh nghiệp
không lường trước được.
NHTM là doanh nghiệp kinh doanh loại hàng hoá đặc biệt, đó là tiền tệ. Do đó
cũng không tránh khỏi những rủi ro do các yếu tố chủ quan và khách quan gây ra. Nói
đến rủi ro trong hoạt động ngân hàng, không thể không kể đến rủi ro tín dụng, bởi đây
là rủi ro đặc trưng và chủ yếu của ngân hàng, nó gắn liền với hoạt động quan trọng
nhất, có quy mô lớn nhất của NHTM là hoạt động tín dụng. Như vậy, rủi ro tín dụng
là khả năng khách hàng không trả, hoặc không trả đúng hạn hoặc không trả đầy đủ cả
gốc và lãi cho ngân hàng.
Việc cấp tín dụng tại các ngân hàng trước hết dựa trên cơ sở tin cậy, có độ an
toàn cao nhất. Khi cho vay, các ngân hàng luôn kỳ vọng khách hàng sẽ lựa chọn
phương án đầu tư tốt nhất và thực hiện hiệu quả phương án đó để có đủ nguồn hoàn
trả đầy đủ cả gốc và lãi vay. Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản như vậy khi nhiều
- -777 - 7 -
7
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
khách hàng sử dụng vốn vay kém hiệu quả, gây tổn thất tài chính hay ngân hàng
không phân biệt được khách hàng do sự lựa chọn đối nghịch. Những khó khăn mà các
ngân hàng đang gặp phải trong vấn đề này là rất đáng quan tâm, nhất là khi họ chấp
nhận tăng trưởng tín dụng cao để phát triển. Để giải quyết vấn đề này, người ta đã

thực hiện nhiều cơ chế có tính khả thi cao và một trong số đó chính là các biện pháp
bảo đảm tiền vay bằng tài sản hay cho vay có tài sản bảo đảm.
Hoạt động tín dụng hiện nay của các ngân hàng thương mại chủ yếu là tín dụng
thương mại và khách hàng vay chủ yếu của họ chính là các tập đoàn, doanh nghiệp,
công ty. Việc cấp tín dụng của ngân hàng thương mại cho những khách hàng này sẽ
an toàn hơn nếu nó được bảo đảm bởi tài sản của khách hàng vay, chủ yếu là các loại
dễ xác định giá trị, có tính thanh khoản cao và giá trị lớn. Việc quản lí các loại tài sản
này cũng sẽ dễ dàng hơn khi các ngân hàng nắm giữ tài sản hoặc giữ những giấy tờ
chứng minh quyền sở hữu chúng và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
Về nguyên tắc, tài sản bảo đảm chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong các
quyết định cấp tín dụng. Tuy nhiên trong thực tế, vai trò của nó trong các quyết định
là không nhỏ vì đây được coi là một biện pháp để hạn chế tổn thất cho ngân hàng
trong trường hợp khách hàng vay không có khả năng trả nợ, hơn nữa nó cũng là động
lực thúc đẩy khách hàng vay sử dụng vốn vay hiệu quả hơn. Khi tài sản được thế
chấp, cầm cố tại ngân hàng thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu
tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy, họ phải thận trọng hơn khi thực hiện
quyết định đầu tư của mình. Trong trường hợp nghĩa vụ trả nợ không được khách
hàng vay thực hiện đầy đủ, ngân hàng đã có nguồn thứ hai để thu hồi nợ, đó chính là
giá trị tài sản bảo đảm của khách hàng. Ngân hàng có thể thu hồi được hết nợ nếu việc
định giá tài sản bảo đảm được tiến hành chính xác, hợp lí và quá trình quản lí tài sản
an toàn. Như vậy có thể nói cho vay có tài sản bảo đảm là một trong những cơ chế tốt
nhất để giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, đảm bảo hoạt động an toàn cho cả
hệ thống.
1.1.1.4 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản bảo đảm.
1.1.1.4.1 Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay
a. Cầm cố
- -888 - 8 -
8
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1

Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
 Khái niệm: Cầm cố tài sản là việc khách hàng vay, bên thứ ba (gọi là
bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho NHCV để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ trả nợ.
 Các loại tài sản cầm cố:
 Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu,
hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;
 Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại các tổ chức cung
ứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;
 Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết
kiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền, cổ phiếu do TCTD khác
phát hành;
 Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,
quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ
Hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;
 Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
 Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;
 Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo
quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầm cố;
 Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm
kí kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quỳên sở hữu của Bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức,
tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà Bên cầm cố có quyền nhận;
 Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
b. Thế chấp
 Khái niệm: Thế chấp tài sản là việc khách hàng vay, bên thứ ba (gọi là
bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu, quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NHCV và không chuyển giao tài sản đó cho NHCV. Các
bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
- -999 - 9 -
9
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
 Các loại tài sản thế chấp:
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản khác gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
 Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
 Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo
quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;
 Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời
điểm kí kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của Bên thế chấp như hoa lợi,
lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các bất động sản khác mà Bên thế chấp có
quyền nhận;
 Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.1.4.2 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
 Khái niệm: Bảo lãnh là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với
NHCV sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách
hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
 Các loại tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh: bao gồm
các loại tài sản đã nêu tại mục 1.1.1.4.1 của chương này.
1.1.1.4.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
 Khái niệm: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc
khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả

nợ cho chính khoản vay đó đối với NHCV.
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản
được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của NHCV.
1.1.2. Vai trò, vị trí của tài sản là BĐS đối với hoạt động
tín dụng tại các Ngân hàng.
1.1.2.1 Bất động sản.
1.1.2.1.1 Khái niệm Bất động sản.
- -101010 - 10 -
10
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì:
Bất động sản là các tài sản, bao gồm:
 Đất đai.
 Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
 Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2.1.2 Đặc điểm của Bất động sản.
BĐS có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản khác, chính điều đó đã tạo
nên những giá trị khác nhau mà các TĐV muốn thực hiện được nghiệp vụ của mình
một cách hợp lý thì nên biết, hiểu và nắm rõ những đặc điểm của BĐS chính và phổ
biến sau:
a. Cố định về vị trí:
BĐS là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời. Chính điều
này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn

của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế. Khi những yếu tố này thay
đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo
vùng.
Các TĐV phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện thẩm định BĐS theo
phương pháp so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng cho nhau được. Đó chỉ là
những giá tham khảo và có thể được sử dụng nếu như chúng được điều chỉnh sao cho
phù hợp ở các vùng.
b. Tính bền vững :
Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình.
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ
thuật và kinh tế. Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình
theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó
đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.
Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả hai
yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại
của BĐS đó.
- -111111 - 11 -
11
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
c. Tính khác biệt:
Đặc điểm này có thể nói là hết sức quan trọng mà các TĐV phải hết sức quan
tâm. Trên thực tế, giữa các BĐS có những khác biệt nhau rất đáng kể, không có hai
BĐS nào là hoàn toàn giống nhau do khác nhau về: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, cảnh
quan, môi trường… Khi định giá các BĐS phải chú ý khai thác tính khác biệt, không
thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.

d. Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí. Khi một BĐS
này xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó như: xây nhà
riêng có thể chắn mất ánh sáng hoặc có thể lún móng nhà bên cạnh. Và thấy rõ nét
hơn là khi một hệ thống giao thông thuận lợi được xây dựng thì những BĐS có tuyến
đường giao thông đó chạy qua cũng đã thay đổi về mặt cảnh quan và giá trị. Điều này
khiến cho các TĐV phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thẩm
định. Và phải thấy được xu hướng thay đổi những BĐS xung quanh BĐS định giá, vì
nó có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá.
e. Tính khan hiếm:
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và do
BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…chính vì vậy mà BĐS luôn là tài sản có giá
trị lớn. do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ
hơn cầu, có nhiều hiện tượng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng
lên. một nhiệm vụ quan trọng của các TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị
thực của nó; giúp những cá nhân có nhu cầu định giá BĐS không bị lóa mắt trước giá
ảo của thị trường BĐS.
1.1.2.1.3 Những nhân tố ảnh hưởng tới giá trị BĐS.
 Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với BĐS .
 Nhóm các yếu tố tự nhiên:
• Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại các ngã tư, ngã ba, trên các trục
đường giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.
- -121212 - 12 -
12
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính

83
• Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư
trong vùng. Ví dụ, tại Hà Nội, với nhu cầu để ở thì loại kích thước và diện tích tối ưu
khi mặt tiền thửa đất từ 4m – 5m và chiều sâu của thửa đất là từ 10m – 15m.
• Địa hình BĐS tọa lạc, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: địa
hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác
động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa
hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao
hơn.
• Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của BĐS( đối với các BĐS là nhà hoặc
công trình xây dựng khác): nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến
trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
• Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
 Nhóm các yếu tố kinh tế:
• Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu
nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
• Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện nước, vệ sinh, thông
tin liên lạc…càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng
cao.
 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: Tính hữu dụng của BĐS và
nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS.
 Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…hiện có.
- -131313 - 13 -
13
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n

K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng
cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà…
 Các yếu tố chung bên ngoài .
 Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của
Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
• Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự đầu tư bên ngoài vào địa
phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá trị BĐS gia tăng.
• Các chính sách tác động trực tiếp như: chính sách cho phép Việt kiều
mua BĐS tại Việt Nam, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực
BĐS…
 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: tình hình cung cầu BĐS trong khu
vực, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với các vùng khác
 Các yếu tố xã hội: các yếu tố này cũng có tác động lớn tới giá trị BĐS.
Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học
thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu
tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an
ninh…và những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy cũng có ảnh hưởng tới giá trị
BĐS.
1.1.2.2 Tính cấp thiết của công tác ĐG các BĐS dùng làm TSBĐ tại Ngân
hàng.
Việc định giá tài sản bảo đảm là BĐS khi kí kết hợp đồng thế chấp là một bước
hết sức quan trọng và bắt buộc phải có. Bởi những lý do chính dưới đây:
Thứ nhất, BĐS là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng BĐS làm TSBĐ là rất

nhiều. Khi đem BĐS đi thế chấp, những khách hàng sẽ nhận được một khoản vốn vay
nhiều hơn so với việc thế chấp bằng những tài sản khác, đảm bảo được nhu cầu vay
vốn của khách hàng; đồng thời khi thế chấp BĐS khách hàng vẫn có thể sử dụng BĐS
đó nhằm tạo ra lợi nhuận cho chính mình. Hơn nữa, BĐS là một loại hàng hóa đặc
- -141414 - 14 -
14
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
biệt, rất nhạy cảm với thị trường, do đó việc định giá BĐS bảo đảm là một công việc
thực sự cần thiết trong các Ngân hàng.
Bên cạnh đó, xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của những
doanh nghiệp trên thị trường Việt Nam. Những tài sản quả thực có giá trị để đảm bảo
cho khoản vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thức vay theo dự án ở nước ta cũng
chưa thực sự phát triển. Nên việc dùng BĐS để đảm bảo cho khoản vay của các doanh
nghiệp là rất lớn.
Thứ hai, do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản bảo đảm là BĐS đã được định giá
mà các tổ chức tín dụng xác định được mức cho vay.
Thứ ba, khi tham gia hợp đồng tín dụng, bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợi
chính đáng của mình, người vay muốn vay một món vay lớn để đảm bảo có đủ vốn
trong việc thực hiện kế hoạch của mình, bên thực hiện cho vay thì lại muốn cho vay
nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn vốn vay. Vì vậy cần phải sinh ra một mức giá trung
gian mà cả hai bên hợp đồng tín dụng thấy thỏa mãn, do đó việc định giá tài sản bảo
đảm được hình thành.
Cán bộ thẩm định phải thực hiện đánh giá BĐS sao cho đảm bảo thị trường có
khả năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay,
bao gồm cả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thể xảy ra.

Không nên hiểu định giá BĐS đảm bảo ở một khâu đầu vào vay vốn, mà còn
phải xem xét cả khâu phát mãi tài sản nếu trong trường hợp xấu xảy ra. Nếu không
định giá thì sẽ gây đến thiệt hại cho khách hàng và cho cả Ngân hàng.
Nhận thức được vai trò cần thiết của định giá BĐS đảm bảo nói riêng và tài sản
nói chung trong hoạt động Ngân hàng mà Nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ thống
pháp lý quy định về vấn đề đó. Ban đầu là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và theo quá
trình phát triển nhu cầu của toàn xã hội mà Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã được
sửa đổi bằng Nghị định số 85/2002/NĐ-CP và ngày một hoàn thiện hơn.
- -151515 - 15 -
15
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
1.2. Định giá và nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm là BĐS.
1.2.1. Khái niệm giá trị
Theo quan điểm của Mác đưa ra thì giá trị của hàng hoá được xác định ở mặt
chất và lượng:
+ Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hoá, là lao động trừu
tượng của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá.
+ Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động. Mỗi hàng hoá có thời
gian lao động cá biệt khác nhau. Khi trao đổi trên thị trường, giá trị hàng hoá được đo
bằng thời gian lao động xã hội cần thiết.
Dưới góc độ nhìn nhận của ngành thẩm định giá, có thể khái quát khái niệm giá
trị tài sản như sau: Giá trị tài sản là biểu hịên bằng tiền về những lợi ích mà tài sản
mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Như vậy, giá trị tài sản được
xem xét dưới hai khía cạnh sau:
+ Xét về góc độ chủ quan: Giá trị tài sản đối với các cá nhân khác nhau là khác

nhau. Ví dụ như một bức tranh của Vangôc, với những người am hiểu nghệ thuật thấy
được nét đẹp của bức tranh thì có thể sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền lớn để có được
bức tranh, khi đó họ đánh giá giá trị bức tranh là lớn; nhưng với những người không
am hiểu nghệ thuật thì họ có thể đánh giá giá trị của bức tranh đó là bằng không.
+ Xét về góc độ khách quan: Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, phản ánh số
tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao dịch tại thời điểm
nào đó. Giá trị này được thị trường thừa nhận trong hoạt động kinh tế.
Với TĐV thì phải biết được khi nào thì định giá một tài sản dựa trên giác độ
chủ quan, khi nào thì dựa trên giác độ khách quan. Chính điều đó sẽ ảnh hưởng sự lựa
chọn phương pháp định giá của TĐV, giúp TĐV phân tích được những nhân tố ảnh
hưởng đến giá trị của tài sản, từ đó sẽ ước tính được giá trị tài sản một cách hợp lý
nhất.
1.2.1.1 Giá trị thị trường.
Nếu đánh giá trên góc độ khách quan thì giá trị tài sản ước tính là giá trị thị
trường. Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm
- -161616 - 16 -
16
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
định giá, giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng
mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó mà các bên hành động một cách
khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Đó có thể là giá trị trao đổi, giá trị hiện tại về các quyền về thu nhập trong
tương lai…
1.2.1.2 Giá trị phi thị trường.
Nếu TĐV đánh giá tài sản dựa trên góc độ chủ quan thì giá trị ước tính của tài

sản đó là giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản
dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có
thể mua bán tài sản trên thị trường.
Ví dụ cho giá trị phi thị trường ta có giá trị đầu tư, giá trị sử dụng…
Khi thực hiện định giá tài sản thì phải biết được tài sản đó có giá trị hay không,
nếu một tài sản có đủ 5 đặc tính sau thì mới được xem là có giá trị: tính pháp lý, tính
hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển giao được. Vì vậy nếu
BĐS chỉ thiếu một yếu tố như tính pháp lý thì BĐS đó có giá trị được xác định bằng
không.
Như vậy giá trị tài sản mà các TĐV đánh giá chỉ có tính chất tham khảo, nó là
nền tảng của việc đưa ra giá cả hàng hoá trong một giao dịch nào đó. Nó chỉ cho biết
được rằng đó là giá mà có khả năng xảy ra với xác suất là nhiều nhất, mà nó không
khẳng định đó là giá cả sẽ phải xảy ra trong quá trình giao dịch. Giá trị đó có thể lớn
hơn, bằng hoặc thấp hơn giá cả thực hiện được trong giao dịch.
1.2.2. Định giá tài sản bảo đảm là BĐS.
1.2.2.1 Thẩm định giá
Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết với sự vận hành của nền
kinh tế thị trường và nó rất phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển.
Đây là một ngành nghề đòi hỏi các nhà chuyên môn thực hiện phải được đào tạo
chuyên sâu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm và có đạo đức nghề nghiệp.
- -171717 - 17 -
17
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
Thẩm định giá hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau, nhưng theo điều 4
pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/08/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh

giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế.”
Như vậy có thể thấy thẩm định giá là một công việc ước tính về giá trị của tài sản
dựa trên cơ sở dữ liệu trực tiếp hoặc gián tiếp có liên quan đến thị trường.
Do đó ta thấy thẩm định giá là một môn khoa học không chính xác. Sở dĩ nó là
một môn khoa học vì nó có những phương pháp nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu
riêng biệt (giá trị tài sản); nhưng nó không chính xác là bởi vì kết quả giá trị tài sản đó
chỉ là ước tính, giá trị đó có khả năng xảy ra với tần suất lớn nhất ở một giao dịch nào
đó trong tương lai; mà nó không dám chắc chắn là giao dịch sẽ xảy ra tại giá trị tài sản
đó. Và tuỳ theo TĐV, phương pháp mà TĐV lựa chọn để định giá mà sẽ có những kết
quả khác nhau, vì vậy kết quả đó chỉ mang tính chất tham khảo và được gọi là hợp lý
mà không phải chính xác.
Những chuyên viên có đủ tư cách đạo đức, chuyên môn thực hiện nghiệp vụ
định giá và có những điều kiện pháp lý nhất định được gọi là các TĐV.
1.2.2.2 Định giá BĐS
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì khi định giá một
BĐS thì đó chính là việc đi định giá giá trị các quyền của con người đối với BĐS.
Ở nhiều nước thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu,
quyền thuê, quyền sử dụng. Nhưng ở Việt Nam, trong Hiến pháp có quy định: Đất là
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện nhân dân quản lý; do đó đất ở nước ta
không thuộc sở hữu của bất kỳ một cá nhân nao. Nên khi nhắc đến giá trị quyền đối
với đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị quyền thuê theo hợp đồng. Còn đối
với BĐS là công trình xây dựng trên đất( không phải là đất đai) thì cá nhân Việt Nam
được có các quyền sau: Quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng. Quyền sở hữu
nghĩa là có đầy đủ các quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.
- -181818 - 18 -
18
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8

Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
Như vậy định giá giá trị BĐS không phải đơn thuần là việc xem nó có kết tinh
bao nhiêu lao động trong đó như quan điểm của Max; mà là đi ước tính giá trị lợi ích
của BĐS mang lại cho các quyền nêu trên.
1.2.3. Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm.
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan niệm, quan điểm đã được thừa nhận
một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội. Là cơ sở quan trọng để
đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên những phương pháp định giá khoa học. Nó cho
phép TĐV có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị tài sản.
1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN).
• Nội dung: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các
lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều
kiện nó được SDTNVHQN.
Theo tiêu chuẩn của IVSC thì một tài sản được coi là SDTNVHQN phải thỏa
mãn các điều kiện tối thiểu sau:
+ Tài sản phải được sử dụng trong điều kiện có thực, không phải sử dụng trong
điều kiện có sự lạc quan hay bi quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản.
+ Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý.
+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính: Mỗi người
hay mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản theo chi phí cơ hội của riêng mình. Tuy
nhiên nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính.
• Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn khai thác tài sản trên nguyên tắc
một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để
người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể
mang lại.
• Tuân thủ nguyên tắc: Các TĐV phải xác định được những giả định nào
là thực tế, giả định nào là không khách quan.
1.2.3.2 Nguyên tắc thay thế(NTTT).

• Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt qua
chi phí để có một tài sản tương đương.
- -191919 - 19 -
19
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
• Cơ sở đưa ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một
số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự như vậy
để thay thế.
• Tuân thủ nguyên tắc: Đòi hỏi TĐV nắm được các thông tin về giá cả
hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá. Làm cơ sở
để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.
1.2.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL).
• Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những
lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
• Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản:
Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một
thời điểm nhất định. Thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản
lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.
• Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý, TĐV phải dự
kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính
giá trị tài sản.
1.2.3.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG).
• Nội dung: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài
sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài
sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

• Cơ sở nguyên tắc: Cũng được xuất phát từ định nghĩa giá trị tài sản.
• Tuân thủ nguyên tắc:
+ Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản,
nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị
giữa các bộ phận tài sản còn lại.
+ Giá trị đóng góp bao gồm cả giá trị của các yếu tố vô hình.
1.2.3.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC).
• Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài
sản. Trong thị trường không phải là cạnh tranh hoàn hảo, dưới sức ép của quan hệ
cung cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Do đó khi đánh giá
- -202020 - 20 -
20
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
các tài sản, phải phân tích tác động của yếu tố quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá trị
tài sản cần thẩm định.
• Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định
giá giá trị tài sản là dựa vào giá trị thị trường của tài sản.
• Tuân thủ nguyên tắc:
+ Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần xác
minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu
chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh” hay không. Thực hiện đánh giá dự báo
tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kĩ
thuật định giá dựa vào dòng thu nhập.
+ Theo NTĐG, bộ phận cấu thành của tài sản có thể được đánh giá rất cao,
nhưng trên thị trường bộ phận tài sản này được bán một cách rộng rãi, với giá bán rất

rẻ.
1.3. Quy trình và phương pháp thẩm định tài sản.
1.3.1. Quy trình thẩm định tài sản là BĐS.
Quy trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, lô gíc.
Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ,
được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà
thẩm định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có
thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau đây:
• Xác định vấn đề
• Lên kế hoạch thẩm định giá
• Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu.
• Vận dụng và phân tích tài liệu
• Xác định giá trị tài sản cần định giá
• Báo cáo thẩm định giá
1.3.1.1 Xác định vấn đề
Là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá
- -212121 - 21 -
21
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
 Nhận biết về BĐS:
Nhận biết về vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cánh các công
trình xây dựng trên khu đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế hoạch tổng
thể đến các kế hoạch chi tiết vùng…)
Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ, đặc điểm vật chất.

Nhận biết về các quyền lợi đối với tài sản được đánh giá.
Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vĩnh
viễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển
nhượng…
 Thiết lập mục tiêu của thẩm định giá:
Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trị
đầu tư hay giá trị phục hồi.
Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá.
 Thiết lập ngày có hiệu lực của thẩm định giá.
- Nhận được từ yêu cầu của khách hàng
- Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu
 Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu
thời gian hoàn thành.
1.3.1.2 Lên kế hoạch thẩm định giá.
Trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau:
 Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp với các đặc tính và các quyền
của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường.
 Nhận biết các tài liệu yêu cầu về thị trường tài sản và tài liệu dùng để so sánh.
 Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu
- Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất.
- Số liệu được sử dụng đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.
- -222222 - 22 -
22
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
 Thiết kế chương trình nghiên cứu

- Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu.
- Phân biệt những phần việc nào có thể ủy nhiệm.
 Vạch đề cương của báo cáo thẩm định giá.
- Xác định hình thức trình bày báo cáo.
- Lên chương trình thời biểu công tác.
- Xác định thời gian cho phép và trình tự của các bước phải tuân theo.
1.3.1.3 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
1.3.1.3.1 Khảo sát hiện trường
 TĐV phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
TĐV phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản so sánh
với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
 Chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và
công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp và thoát nước, viễn
thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sữa
chữa…
 Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá,
TĐV cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau.
1.3.1.3.2 Thu thập tài liệu
Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài
sản định giá. Tuy nhiên nhà thẩm định giá phải ghi được những thông tin cơ bản của
tài sản.
Bước này cần đạt được các yêu cầu như:
• Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
• Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.
- -232323 - 23 -
23
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp

Học viện tài chính
83
• Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể so
sánh được về vị trí công trình, chi phí, thu nhập…
• Kiểm chứng số liệu thu thập được.
• Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai.
1.3.1.4 Vận dụng và phân tích tài liệu
Những tài liệu thu thập được TĐV tiến hành các loại phân tích sau:
• Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá
trị của tài sản mục tiêu.
• Phân tích tài sản: Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đối
tượng thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
• Phân tích so sánh: Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê…
• Phân tích sự sử dụng:
- Phân tích sự sử dụng đất một cách cao nhất và tốt nhất.
- Phân tích việc sử dụng tài sản một cách tốt nhất và có hiệu quả nhất
Các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng.
1.3.1.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích
hợp để áp dụng, bao gồm các loại phương pháp sau:
 Phương pháp so sánh trực tiếp.
 Phương pháp chi phí giảm giá.
 Phương pháp thặng dư.
 Phương pháp lợi nhuận.
 Phương pháp đầu tư( hay phương pháp thu nhập) bao gồm phương pháp
đầu tư truyền thống và các kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.
Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi
phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng.
- -242424 - 24 -
24

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8
Luận văn tốt nghiệp
Học viện tài chính
83
Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc
vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá. Có thể áp
dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá.
1.3.1.6 Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá
Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá, mục đích của bước
này là truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định một cách có hiệu quả và
có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin.
Kết quả thẩm định nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản,
đôi khi cũng được truyền đạt qua trao đổi bằng miệng.
1.3.1.7 Báo cáo thẩm định giá.
1.3.1.7.1 Yêu cầu đối với báo cáo định giá.
Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định
giá, là cao điểm của những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá.
Báo cáo thẩm định giá được trình bầy rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các
giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà
thẩm định giá. Để giúp khách hàng có thể sử dụng thông tin có hiệu quả, có một cái
nhìn toàn diện, khách quan, không cứng nhắc, yêu cầu đối với việc báo cáo là không
được phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích,
đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, nguồn dữ liệu
và yếu tố chủ quan của TĐV chi phối đến kết quả định giá.
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của
công việc thẩm định giá. Thí dụ, một ngân hàng cung cấp khả năng vay nợ, khi đó,
nhà thẩm định phải kiểm tra nội dung của báo cáo để đảm bảo nó chứa đựng các thông
tin và lời khuyên thích hợp.

Một bản sao của mỗi báo cáo thẩm định, cùng với các công trình nghiên cứu
của nhà thẩm định, nên được nhà thẩm định lưu lại trong một giai đoạn hợp lý.
Nội dung tối thiểu của một báo cáo thẩm định giá bằng văn bản gồm có:
1. Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá.
- -252525 - 25 -
25
S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n
K 4 2 / 1 6 . 0 1
Page 8