PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY CAO SU

ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
----------
ĐỀ TÀI :
“PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY CAO SU KHI
CHUẨN BỊ ĐI VÀO TIẾN HÀNH CỔ PHẦN HÓA CÁC NÔNG
TRƯỜNG CAO SU TRỰC THUỘC TỔNG CÔNG TY CAO SU
ĐỒNG NAI ”
Luận văn tốt nghiệp Đại học
Ngành : Quản trị kinh doanh
GVHD : Thạc sĩ Nguyễn Thị Tuyết Mai
SVTH : Võ Thị Thu Hồng
MSSV : 506401243
1
TP.HCM, 2011
L ỜI CẢM ƠN
Sau thời gian nghiên cứu, học tập chuyên ngành Quản trị kinh doanh tại trường Đại học
Kỹ thuật và Công nghệ TP.HCM, được sự giúp đỡ quý báu của các quý thầy cô giảng
viên, của bạn bè, đồng nghiệp, tôi đã hoàn thành cử nhân chuyên ngành quản trị kinh
doanh với luận văn : “Phương pháp xác định giá trị vườn cây cao su khi chuẩn bị đi vào
tiến hành cổ phần hóa các Nông trường cao su trực thuộc Tổng công ty cao su Đồng
Nai”.
Hoàn thành luận văn này, cho phép tôi được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới Thạc sĩ
Nguyễn Thị Tuyết Mai – Giảng viên hướng dẫn, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ
tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn này. Đồng thời cũng xin gửi gửi lời cảm ơn
đến các giảng viên Khoa Quản trị kinh doanh đã trang bị cho tôi kiến thức trong suốt
quá trình 4 năm học tập tại trường.
Xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Nông trường cao su Hàng Gòn, Ban Lãnh đạo
Tổng công ty cao su Đồng Nai đã tạo điều kiện cho tôi được hoàn thành luận văn tốt
nghiệp của mình thành công tốt đẹp. Xin cảm ơn các cô chú tại các Phòng ban thuộc
Tổng công ty cao su Đồng Nai, cũng như các cô chú tại Nông trường cao su Hàng Gòn,

đặc biệt là Phòng Kỹ thuật cao su đã chân thành giúp đỡ tôi trong việc thu thập, tìm tài
liệu cũng như những lời khuyên quý giá để luận văn có những số liệu cập nhật đầy đủ,
chính xác và hoàn thiện hơn.
2
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
----------
NHẬN XÉT THỰC TẬP
Họ và tên sinh viên : Võ Thị Thu Hồng
MSSV : 506401243
Khóa : 2006 – 2010
1. Thời gian thực tập : 03/01/2011 – 17/04/2011
2. Bộ phận thực tập : Phòng Kỹ thuật cao su
3. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật
......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
4. Kết quả thực tập theo đề tài
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
5. Nhận xét chung
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................

.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
3
Đơn vị thực tập
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
4
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả vá các số liệu trong

khóa luận được thực hiện tại Tổng công ty cao su Đồng Nai, không sao chép bất kỳ
nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.
Đồng Nai, ngày 18 tháng 04 năm 2011
Tác giả
(ký tên)
5
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài..........................................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài....................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài..............................................................................2
5. Kết quả của đề tài.........................................................................................................2
6. Kết cấu của Luận văn...................................................................................................2
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY
CAO SU KHI CỔ PHẦN HÓA.................................................................3
1.1. Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và giá trị vườn cây cao su..............................3
1.1.1. Doanh nghiệp nông nghiệp.................................................................................3
1.1.2. Doanh nghiệp nông nghiệp nhà nước.................................................................3
1.1.3. Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước..................................................................3
1.1.4. Giá trị vườn cây cao su khi cổ phần hóa.............................................................3
1.2. Vai trò lợi ích của cây cao su trong nền kinh tế quốc dân.........................................4
1.2.1. Về kinh tế............................................................................................................4
1.2.2. Về mặt xã hội......................................................................................................5
1.2.3. Về môi trường.....................................................................................................6
1.2.4. Về an ninh quốc phòng.......................................................................................6
1.3. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật kinh doanh cao su thiên nhiên ảnh hưởng đến việc xác
định giá trị vườn cây..................................................................................................6
1.3.1. Chu kỳ kinh doanh dài, năng suất, chất lượng vườn cây phụ thuộc vào nhiều

yếu tố..................................................................................................................6
1.3.2. Giá trị thanh lý vườn cây do nhiều yếu tố quyết định........................................7
6
1.3.3. Giá trị vườn cây cao su gắn liền với giá trị đất...................................................8
1.3.4. Thời gian hoàn vốn dài, quy trình sản xuất khép kín, quy mô sản xuất lớn, kỹ
thuật khai thác nghiêm ngặt................................................................................8
1.4. Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp ....................................................10
1.4.1. Xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp tài sản.................................10
1.4.1.1. Giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa theo phương pháp tài sản......................10
1.4.1.2. Các khoản không tính vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa................11
1.4.1.3. Các căn cứ xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp................................12
1.4.1.4. Giá trị quyền sử dụng đất............................................................................12
1.4.1.5. Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp...............................................13
1.4.1.6. Xác định giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa các
doanh nghiệp khác.......................................................................................14
1.4.2. Xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp dòng tiền chiết khấu...........14
1.4.2.1. Giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa theo phương pháp dòng tiến chiết khấu
...................................................................................................................14
1.4.2.2. Căn cứ xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp dòng tiền chiết
khấu ...........................................................................................................15
1.4.3. Xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp so sánh................................16
Kết luận chương I.......................................................................................................17
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN CÂY CAO SU
ĐỂ CHUẨN BỊ ĐI VÀO CỔ PHẦN HÓA TẠI TỔNG CÔNG TY
CAO SU ĐỒNG NAI.............................................................................18
2.1. Tổng quan về Tổng công ty cao su Đồng Nai.........................................................18
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển....................................................................18
2.1.2. Mô hình tổ chức................................................................................................21
2.2. Thí điểm cổ phần hóa nhà máy chế biến Hàng Gòn................................................23
2.3. Xác định giá trị vườn cây cao su khi chuẩn bị đi vào cổ phần hóa Nông trường cao

su Hàng Gòn và Nông trường cao su Ông Quế.......................................................24
2.4. Một số vấn đề đặt ra trong quá trình xác định giá trị vườn cây cao su khi chuẩn bị
7
đi vào cổ phần hóa tại Tổng công ty cao su Đồng Nai............................................27
2.4.1. Phương pháp xác định giá trị vườn cây cao su.................................................27
2.4.2. Giá trị quyền sử dụng đất khi xác định giá trị vườn cây cao su.......................28
2.4.3. Ảnh hưởng của các đặc điểm kinh tế kỹ thuật đến giá trị vườn cây................29
2.4.4. Phương pháp xác định hiện giá của giá trị thanh lý khi xác định giá trị vườn
cây cao su..........................................................................................................32
Kết luận chương 2..........................................................................................................35
CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VƯỜN
CÂY CAO SU KHI ĐI VÀO CỔ PHẦN HÓA TẠI TỔNG CÔNG TY
CAO SU ĐỒNG NAI..............................................................................36
3.1. Bổ sung phương pháp so sánh trực tiếp khi xác định giá trị vườn cây cao su.........36
3.2. Xác định giá trị vườn cây có tính cả giá trị quyền sử dụng đất trồng cao su...........38
3.3. Xác định giá trị vườn cây cao su loại trừ giá trị thanh lý vườn cây.........................40
Kết luận chương 3..........................................................................................................43
Kết luận và kiến nghị......................................................................................................44
8
DANH SÁCH CÁC BẢNG SỬ DỤNG
Bảng 1.1. Dự đoán nhu cầu cao su thiên nhiên (NR) và cao su nhân tạo (SR) đến năm
2020.................................................................................................................5
Bảng 1.2. Trữ lượng gỗ của một số giống cao su.............................................................5
Bảng 2.3. Xếp hạng và hệ số vườn cây khai thác dựa vào mật độ cây cạo....................26
9
DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của Tổng công ty cao su Đồng Nai................22
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1.3. Biểu đồ phân bổ sản lượng khai thác trong năm..........................................9
Biểu đồ 2.1. Cơ cấu doanh thu của Tổng công ty cao su Đồng Nai...............................20

10
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài :
Ở nước ta, cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước là chủ trương lớn, là giải
pháp quan trọng của Đảng và Nhà nước trong tiến trình sắp xếp, đổi mới khu vực kinh tế
quốc doanh.
Trải qua gần 15 năm, kể từ khi bắt đầu thí điểm vào năm 1992 đến thực hiện
chính thức năm 1996, kết quả đạt được trong quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp nhà
nước về cơ bản là tích cực. Qua cổ phần hóa đã giảm bớt được những doanh nghiệp nhà
nước kinh doanh kém hiệu quả đồng thời hình thành mới loại hình doanh nghiệp đa hình
thức sở hữu, thu hút vốn và kinh nghiệm của các nhà đầu tư cũng như người lao động
vào phát triển sản xuất kinh doanh, tạo động lực mới, phát huy quyền tự chủ kinh doanh,
nâng cao hiệu quả và sức cạnh tranh của doanh nghiệp.
Tuy những mặt tích cực của cổ phần hóa đã thể hiện rõ, nhưng vẫn còn nhiều
vướng mắc đã phát sinh không chỉ trong quá trình tổ chức thực hiện mà ngay cả đối với
doanh nghiệp đã được cổ phần hóa cũng cần hoàn thiện thêm ở nhiều mặt, cả về cơ sở lý
luận lẫn thực tiễn. Đặc biệt trong các doanh nghiệp nông nghiệp vướng mắc lớn nhất là
việc xác định giá trị vườn cây liên quan đến quyền sử dụng đất, cây trồng và những tài
sản trên đất phục vụ cho kinh doanh sản xuất.
Chính vì vậy việc nghiên cứu xác định giá trị vườn cây cao su để cổ phần hóa các
doanh nghiệp nông nghiệp nhà nước thuộc Tập đoàn công nghiệp cao su Việt Nam nói
chung và Tổng Công ty cao su Đồng Nai nói riêng nhằm thúc đẩy tiến trình cổ phần hóa
là rất cần thiết và mang tính thời sự.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tôi xin chọn đề tài nghiên cứu là: “
Phương pháp xác định giá trị vườn cây cao su khi chuẩn bị đi vào tiến hành
cổ phần hóa các nông trường cao su trực thuộc Tổng Công ty cao su Đồng
Nai” làm
luận văn tốt nghiệp, với mong muốn góp một phần kiến thức nhằm thúc đẩy
tiến trình cổ phần hóa các đơn vị trực thuộc Tổng Công ty cao su Đồng Nai trong thời
gian tới.

2. Mục đích nghiên cứu của đề tài :
11
Mục đích hệ thống hóa lý thuyết xác định giá trị vườn cây cao su để cổ phần hóa
doanh nghiệp nông nghiệp nhà nước kinh doanh cao su thiên nhiên làm cơ sở để phân
tích thực trạng việc xác định giá trị vườn cây cao su tại Tổng công ty cao su Đồng Nai.
Trên cơ sở đó phát hiện và giải quyết vấn đề nhằm hoàn thiện lý thuyết xác định giá trị
vườn cây cao su để chuẩn bị cho việc cổ phần hóa các đơn vị trực thuộc Tổng Công ty
cao su Đồng Nai.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài :
Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là xác định giá trị vườn cây cao su khi
chuẩn bị đi vào tiến hành cổ phần hóa các nông trường trực thuộc Tổng Công ty cao su
Đồng Nai.
4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài :
Đề tài sử dụng cơ sở lý thuyết về xác định giá trị doanh nghiệp nói chung và xác
định giá trị vườn cây cao su phù hợp với đặc điểm sinh học riêng của nó với những quy
luật của kinh tế thị trường và những văn bản hiện hành của nhà nước về định giá trị
doanh nghiệp nhà nước để cổ phần hóa.
5. Kết quả của đề tài :
Đề tài đã đưa ra những phương pháp có cơ sở khoa học và thực tiễn về cách xác
định giá trị vườn cây cao su để cổ phần hoá các nông trường trực thuộc Tổng Công ty
cao su Đồng Nai.
6. Kết cấu của Luận văn :
Ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung của luận văn gồm 3 chương :
Chương 1: Cơ sở lý thuyết của việc xác định giá trị vườn cây cao su khi cổ
phần hóa.
Chương 2: Thực trạng việc xác định giá trị vườn cây cao su để chuẩn bị đi vào
cổ phần hóa tại Tổng Công ty cao su Đồng Nai.
Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện việc xác định giá trị vườn cây cao su để
chuẩn bị đi vào cổ phần hóa tại Tổng Công ty cao su Đồng Nai.
12

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ
TRỊ VƯỜN CÂY CAO SU KHI CỔ PHẦN HÓA.
1.1. Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và giá trị vườn cây cao su :
1.1.1. Doanh nghiệp nông nghiệp :
Doanh nghiệp nông nghiệp là những tổ chức kinh doanh có sử dụng đất đai để
kinh doanh chủ yếu các loại cây trồng, vật nuôi và các hoạt động mang tính sinh học,
như các tổ chức kinh doanh cao su, cà phê, mía, lúa, chăn nuôi bò, gà, heo,… chúng
được gọi là doanh nghiệp nông nghiệp.
1.1.2. Doanh nghiệp nông nghiệp nhà nước :
Doanh nghiệp nông nghiệp nhà nước là doanh nghiệp nông nghiệp do nhà nước
đầu tư vốn, thành lập và tổ chức quản lý, hoạt động kinh doanh hoặc hoạt động công ích
theo Luật doanh nghiệp nhằm thực hiện mục tiêu kinh tế – xã hội do Nhà nước giao.
1.1.3. Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước :
Cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước là một biện pháp chuyển đổi hình thức
sở hữu trong doanh nghiệp nhà nước, từ sở hữu duy nhất là Nhà nước sang sở hữu của
các cổ đông (Nhà nước có thể vẫn tham gia với tư cách là một cổ đông hoặc không tham
gia), đồng thời chuyển doanh nghiệp nhà nước sang Công ty cổ phần, tổ chức hoạt động
theo quy định trong Luật doanh nghiệp.
Vì vậy, muốn cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước điều trước hết phải xác định
được giá trị doanh nghiệp một cách khách quan.
1.1.4. Giá trị vườn cây cao su khi cổ phần hóa :
Giá trị vườn cây cao su là một phần không thể tách rời trong tổng tài sản của
doanh nghiệp kinh doanh cao su thiên nhiên. Việc xác định giá trị vườn cây cao su khi
cổ phần hóa các doanh nghiệp nông nghiệp kinh doanh cao su thiên nhiên là xác định
đúng giá trị vườn cây làm cơ sở để đưa ra một mức giá thích hợp đối với phần vốn mà
Nhà nước đã đầu tư hình thành tài sản là vườn cây cao su. Trong tổng giá trị tài sản
doanh nghiệp thì giá trị tài sản là vườn cây cao su chiếm trên 70%, do đó việc xác định
giá trị vườn cây cao su khi cổ phần hóa là một công việc yêu cầu có tính chính xác cao
nhằm xác định đúng giá trị và giá cả của doanh nghiệp nông nghiệp kinh doanh cao su
13

thiên nhiên để có thể tiến hành cổ phần hóa doanh nghiệp và trao đổi, giao dịch trên thị
trường.
1.2. Vai trò lợi ích của cây cao su trong nền kinh tế quốc dân :
1.2.1. Về kinh tế :
Cây cao su là một loại cây công nghiệp có giá trị kinh tế rất cao. Đây là loại cây
mà sản phẩm của nó chủ yếu được dùng làm nguyên liệu cho các ngành công nghiệp và
tiểu thủ công nghiệp.
Kinh doanh cao su thiên nhiên xét về mặt kinh tế có thể nói cho lợi nhuận “KÉP“
từ sản phẩm chính đó là mủ và gỗ, trong khi thu hoạch sản phẩm từ mủ thì giá trị cây
ngày càng tăng trưởng cho nguồn thu từ gỗ khi thanh lý.
+ Mủ cao su : Sản phẩm chủ yếu của cây cao su là mủ (Natural Rubber - NR) với
nhiều loại sản phẩm đa dạng như CV, SVRL, SVR 3L, SVR 5L, SVR 10, SVR 20,
Latex… Có các đặc tính đặc biệt hơn hẳn cao su nhân tạo về độ giãn, độ đàn hồi cao,
chống nứt, chống lạnh tốt, ít phát nhiệt khi cọ sát, dễ sơ luyện,… Sản phẩm từ mủ cao su
thiên nhiên là một trong những nguyên liệu cần thiết của nhiều ngành công nghiệp hiện
đại trên thế giới, xếp thứ tư sau dầu mỏ, than đá, sắt thép và đặc biệt là không thể chế
biến được cao su nhân tạo có đặc tính như cao su thiên nhiên. Sản phẩm từ mủ cao su
thiên nhiên có trên 50 ngàn công dụng khác nhau và rất cần thiết đối với ngành công
nghiệp ô tô, máy bay, sản xuất dụng cụ y tế và nhiều ngành công nghiệp phục vụ tiêu
dùng khác.
+ Gỗ cao su : Cây cao su hết niên hạn khai thác phải thanh lý, trên một ha trung
bình có thể thu được khoảng 160 m
3
gỗ nguyên liệu với giá trị thanh lý khoảng 80 triệu
đồng (theo thời giá hiện nay), đủ để tái canh được khoảng 2 ha cao su kiến thiết cơ bản.
Gỗ cao su đã được chế biến để sản xuất bàn, ghế, tủ, giường,… có giá dao động từ 600 -
900 USD/m
3
.
Với diện tích cao su trồng từ năm 1975 đến 2015, Việt Nam có khả năng tái canh

khoảng 10.000 đến 15.000ha/năm và cung cấp khoảng 300.000 đến 400.000 m
3
gỗ
xẻ/năm
, có thể đó là thời điểm mà gỗ cao su trong nước là nguồn nguyên liệu chủ lực cho
các nhà máy chế biến đồ gỗ cao su xuất khẩu của nước ta.
Bảng 1.1 : Dự đoán nhu cầu cao su thiên nhiên (NR) và cao su nhân tạo
14
(SR) đến năm 2020.
Nhu cầu
Năm
2007 2010 2015 2020
Vỏ xe 11,164 12,688 14,267 15,838
Sản phẩm khác 9,913 10,973 11,909 12,835
Tổng 21,077 23,661 26,176 28,673
NR 8,493 9,528 10,601 11,681
SR 12,584 14,133 15,575 16,992
Tỷ lệ NR/SR 40/60 40/60 40/60 41/59
( Nguồn : LMC International and ProForesst 5- 2007)
Bảng 1.2 : Trữ lượng gỗ của một số giống cao su.
Giống
Vanh gốc
( chu vi –
Vanh ngọn
( chu vi –m)
Thân
cao
10 năm tuổi 14 năm tuổi
m
3

/ cây m
3
/ ha m
3
/cây
m
3
/ha
RRIV 2 87,8 65,1 6,44 0,30 150 0,38 190
RRIV 3 75,4 56,3 4,46 0,15 75 0,24 120
RRIV 4 71,8 53,6 5,43 0,17 85 0,21 105
PB 235 74 56,3 5,13 0,17 85 0,24 100
GT 1 66,9 52,4 3,49 0,10 50
(Nguồn: Hiệp hội cao su Việt Nam – Cao su Việt Nam trên đường hội nhập Quốc tế
– NXB Lao động).
Kinh doanh sản xuất cao su thiên nhiên là ngành hàng chiến lược ở nước ta. Hàng
năm ngành cao su đem lại trên 1 tỷ USD kim ngạch xuất khẩu cho nền kinh tế, góp phần
quan trọng thúc đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa nông nghiệp, nông
thôn ở nước ta trong giai đoạn hiện nay
.
1.2.2. Về mặt xã hội :
Doanh nghiệp nhà nước kinh doanh cao su thiên nhiên đã thu hút hàng chục vạn
lao động từ các vùng đồng bằng đông dân cư lên khai phá vùng rừng, đồi núi trọc, hoang
hóa xa xôi hẻo lánh có điều kiện kinh tế xã hội và cơ sở hạ tầng nghèo nàn, yếu kém, tạo
lập nên những vùng dân cư, nông thôn mới, nhờ thuận lợi về giá cả, thị trường, thu nhập
của người lao động được nâng cao trong những năm gần đây, làm thay đổi bộ mặt kinh
15
tế - văn hóa - xã hội. Nhiều địa phương đã sử dụng cây cao su như một giải pháp xóa,
giảm hộ đói nghèo.
Mặt khác, do nhu cầu đi lại vận chuyển mủ, đường sá của vùng trồng cao su được

đầu tư mở mang, góp phần nâng cấp hệ thống giao thông vùng nông thôn.
1.2.3. Về môi trường :
Cây cao su là loại cây trồng có thể thích nghi với nhiều loại địa hình, nhiều vùng
sinh thái khác nhau. Có thể gọi cây cao su là “cây môi trường” vì nó có khả năng chịu
hạn tốt, góp phần phủ xanh đất trống, đồi trọc, tạo sự cân bằng sinh thái; nâng cao độ
phì cho đất do việc rụng lá hàng năm; ngoài ra rừng cao su còn có tác dụng giữ nước,
hạn chế dòng chảy nước lũ, chống xói mòn ở các vùng núi. Nhiều nghiên cứu cho thấy
cây cao su là loại cây có bộ lá hấp thụ khí cacbonic rất lớn. Do vậy cây cao su đang
được xem là một giải pháp để giảm hiệu ứng nhà kính do khí cacbonic từ các ngành
công nghiệp thải ra môi trường.
1.2.4. Về an ninh quốc phòng :
Phát triển cao su dọc theo các tuyến biên giới và các tỉnh Tây Nguyên có ý nghĩa hết
sức quan trọng đối với an ninh quốc phòng của cả nước. Góp phần vào việc định canh,
định cư, ổn định đời sống cho đồng bào dân tộc ít người.
1.3. Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật kinh doanh cao su thiên nhiên ảnh hưởng
đến việc xác định giá trị vườn cây :
1.3.1. Chu kỳ kinh doanh dài, năng suất, chất lượng vườn cây phụ thuộc vào
nhiều yếu tố :
Cây cao su là loại cây công nghiệp có chu kỳ kinh doanh dài ngày, trước đây là
32 năm, trong những năm gần đây do ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật và công
nghệ mới vào thâm canh, cải tạo giống, các giống mới có năng suất mủ cao, trữ lượng
gỗ lớn đã được thay thế dần các giống cũ. Do đó chu kỳ của cây đã được rút ngắn còn
27 năm, trong đó thời gian kiến thiết cơ bản là 7 năm và thời gian khai thác là 20 năm.
Vườn cây cao su của các đơn vị trong Tổng Công ty hầu hết đều nằm ở vùng sâu, vùng
xa, diện tích lớn trải dài trên nhiều xã, huyện vì vậy việc kiểm kê, đánh giá phân loại
vườn cây gặp rất nhiều khó khăn phức tạp.
16
Giá trị vườn cây cao su phụ thuộc rất lớn vào năng suất, chất lượng vườn cây. Do
đó việc xác định các yếu tố làm ảnh hưởng đến năng suất, chất lượng vườn cây rất có ý
nghĩa trong việc xác định giá trị vườn cây cao su. Qua quá trình nghiên cứu nhận thấy

năng suất, chất lượng vườn cây cao su phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố như : giống
cây, mật độ cây, phương pháp trồng, loại đất, kỹ thuật thâm canh, quy trình khai thác và
tay nghề của công nhân.
1.3.2. Giá trị thanh lý vườn cây do nhiều yếu tố quyết định :
Cây cao su hết niên hạn khai thác phải thanh lý, giá trị thu hồi khi thanh lý rất lớn
không giống những cây trồng khác, trên một hecta trung bình có thể thu được giá trị
thanh lý khoảng 80 triệu đồng, đủ để tái canh được khoảng 2 ha cao su kiến thiết cơ bản.
Xác định giá trị thanh lý vườn cây, chính là giá trị ước thu hồi củi, gỗ cao su để
đưa vào giá trị vườn cây, tuy nhiên giá trị này rất khó xác định bởi các yếu tố sau : số
lượng, chất lượng và giá của củi, gỗ cao su ở các thời điểm thanh lý sau cổ phần hóa ở
trạng thái động không xác định được, nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố chủ quan và
khách quan sau :
+ Xác định giá cả thanh lý vườn cây trong tương lai như giá củi, gỗ cao su từ các
vườn cây thanh lý rất khó chính xác. Thời điểm thanh lý vườn cây cao su hiện tại cho
đến khi thanh lý khoảng từ 10 đến 20 năm nữa. Khi chuyển sang công ty cổ phần vườn
cây cao su sẽ tiếp tục được đầu tư khai thác cho đến khi thanh lý do đó khối lượng gỗ và
củi cũng có sự biến động so với dự kiến.
+ Do đặc điểm tự nhiên của vườn cây cao su cũng như những cây trồng khác,
phải gánh chịu nhiều yếu tố rủi ro do thiên tai, hàng năm gió bão làm gãy đổ vườn cây
cao su thường xuyên không thể ước đoán chính xác được con số cụ thể.
+ Theo chế độ khấu hao tài sản cố định và chế độ phân phối lợi nhuận hiện hành;
giá trị củi, gỗ cao su thu hồi sau thanh lý (đã khấu hao hết giá trị) là khoản thu nhập bất
thường. Lợi tức thanh lý vườn cây cao su sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, được
phân phối theo tỷ lệ vốn tham gia của các cổ đông.
Đây là một khoản lợi thế không cố định và bị phụ thuộc chi phối rất nhiều vào thị
trường củi gỗ cao su, đặc biệt khi các nước
trong khu vực thanh lý cao su hàng lọat,
giá gỗ cao su nhập khẩu có thể sẽ rẻ hơn trong nước. Bản thân thị trường gỗ, củi
17
cao su trong nước cũng đột biến lên xuống thất thường, đó là chưa tính đến các

yếu tố khách quan do trong quá trình đấu giá gây ra. Tóm lại khoản lợi thế khi
thanh lý của cây cao su bị chi phối rất lớn bởi các yếu tố như đã nói ở trên.
1.3.3. Giá trị vườn cây cao su gắn liền với giá trị đất :
Tài sản là vườn cây cao su được hình thành từ khi vườn cây kết thúc giai
đoạn đầu tư cho đến khi chuyển sang thời kỳ kinh doanh. Tất cả giá trị đầu tư
được chuyển thành giá trị của tài sản. Đây là giá trị của tài sản trên đất. Thực tế
khi giao dịch trên thị trường thì giá trị vườn cây cao su được tính bao gồm cả giá
trị đất, vì giá trị đất đã tạo nên giá trị giao dịch mua bán của vườn cây cao su.
Như vậy giá trị của vườn cây cao su được xác định bởi giá trị quyền sử
dụng đất và những giá trị đầu tư tài sản trên đất, để hình thành nên giá trị bất biến
của tài sản là vườn cây cao su của doanh nghiệp.
Giá trị vườn cây cao su được hiểu bao gồm 2 bộ phận cấu thành đó là giá trị tài
sản trên đất (thường gọi là suất đầu tư trên 1 ha) và “giá trị đất” có thể là quyền sử dụng
đất hoặc giá trị thuê đất trồng cao su theo qui định hiện hành.
1.3.4. Thời gian hoàn vốn dài, quy trình sản xuất khép kín, quy mô sản xuất
lớn, kỹ thuật khai thác nghiêm ngặt :
Cây cao su cho 2 loại sản phẩm chính đó là mủ cao su và gỗ cao su, để
nâng cao hiệu quả kinh doanh sản xuất cao su, phải gắn sản xuất khai thác với
chế biến và tiêu thụ sản phẩm mủ và gỗ cao su, nên mỗi doanh nghiệp phải có
cơ cấu diện tích vườn cây cao su theo năm tuổi bảo đảm sản lượng mủ và gỗ
cao su hàng năm phù hợp với quy mô và công suất của nhà máy chế biến mủ
và gỗ cao su. Xác định cơ cấu diện tích vườn cây theo giống, năm tuổi để có
sản lượng mủ và gỗ nguyên liệu bảo đảm tương đối ổn định cho các nhà máy
chế biến mủ và gỗ cao su hoạt động nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của
từng công ty. Từ những lý do nêu trên, việc xác định giá trị doanh nghiệp của
mỗi doanh nghiệp sẽ khác nhau được quyết định bởi tính hợp lý của cơ cấu sản
xuất, cơ cấu kinh doanh mặc dù vốn đầu tư giá trị còn lại trên một đơn vị vườn
cây cao su có thể tương đương nhau.
18
( Nguồn : Quy trình khai thác mủ cao su –VRG )

Hình 1.3 phản ánh sự biến thiên của năng suất vườn cây cao su trong năm tăng
dần từ quý 1 đến quý 4. Đây là đặc điểm quan trọng để các tổ chức kinh doanh cao su
thiên nhiên xác định cơ cấu vườn cây cao su theo năm trồng phù hợp với quy mô của
nhà máy chế biến và thiết lập phương án tổ chức sản xuất hợp lý trong năm nhằm đảm
bảo quy trình sản xuất khép kín của doanh nghiệp từ vườn cây khai thác mủ đến nhà
máy chế biến cao su.
Sản phẩm chính của cây cao su là mủ nước, chiếm 75 - 85% tổng sản lượng
vườn cây, số còn lại là mủ tạp. Chất lượng mủ nước ảnh hưởng lớn đến chất lượng cao
su sơ chế mủ cốm, mủ tờ, mủ kem. Mủ nước tốt có thể chế biến ra mủ loại I đạt 95 -
98% tổng sản phẩm mủ cao su sơ chế hàng năm. Mủ nước được khai thác từ vườn cây
phải được bảo quản tốt, chuyển tới nhà máy ngay trong ngày và được chế biến với công
nghệ hiện đại, sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao trong kinh doanh sản xuất cao su thiên
nhiên.
Quy trình chăm sóc và khai thác mủ cao su, đặc biệt là kỹ thuật cạo mủ phải tỉ
mỉ, khéo léo mới giữ được chất lượng vườn cây cho năng suất chất lượng mủ cao và bền
19
Hình 1.3: Biểu đồ phân bổ sản lượng khai thác trong năm
vững. Cây cao su cho mủ liên tục khoảng 10 tháng trong năm, trừ thời gian rụng lá nghỉ
đông, vào khoảng tháng 1, tháng 2 dương lịch hàng năm, do đó dòng tiền thu về do bán
sản phẩm diễn ra tương đối thường xuyên trong năm mà các cây trồng lâu năm khác
không có được. Chi phí thường xuyên hàng năm trong thời kỳ khai thác thấp, khoảng 20
triệu đồng/tấn, trong đó chi phí nhân công chiếm khoảng 60%, chi phí vật chất chiếm
40%. Mặt khác, nếu không đầu tư hoặc đầu tư thấp cây cao su vẫn cho sản phẩm. Giá trị
thanh lý l ha vườn cây cao su có thể tái canh được 2 ha cao su kiến thiết cơ bản. Sản
phẩm cao su sơ chế xuất khẩu chiếm trên 70% sản lượng sản xuất. Lợi nhuận thu được
bình quân trong năm trên tấn vào khoảng 20 triệu đồng, bình quân 1 ha cao su cho năng
suất trên 2 tấn.
Đây là những đặc điểm kinh tế - kỹ thuật riêng và là những lợi thế mà các cây
trồng khác không có được trong việc tổ chức kinh doanh sản xuất. Những đặc điểm trên
sẽ là cơ sở quan trọng quyết định giá giao dịch vườn cây cao su của từng doanh nghiệp

khác nhau.
1.4. Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp :
Theo Nghị định số 187/2004/NĐ – CP ban hành ngày 16/11/2004 của Chính Phủ
“Về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần” có nêu rõ các phương pháp
xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước để cổ phần hóa như sau :
1.4.1. Xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp tài sản :
1.4.1.1. Giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa theo phương pháp tài sản :
1. Giá trị thực tế của doanh nghiệp cổ phần hóa là giá trị toàn bộ tài sản hiện có
của doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hóa có tính đến khả năng sinh lời của doanh
nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều chấp nhận được.
Giá trị thực tế vốn nhà nước tại doanh nghiệp cổ phần hóa là giá trị thực tế của
doanh nghiệp sau khi đã trừ các khoản nợ phải trả, số dư quỹ khen thưởng, quỹ phúc lợi
và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp (nếu có).
2. Khi cổ phần hóa toàn bộ tập đoàn, tổng công ty nhà nước thì giá trị vốn nhà
nước là giá trị thực tế vốn nhà nước được xác định tại tập đoàn, tổng công ty nhà nước.
3. Trường hợp cổ phần hóa công ty mẹ trong tổ hợp công ty mẹ - công ty con thì
giá trị vốn nhà nước là giá trị thực tế vốn nhà nước tại công ty mẹ.
20
4. Đối với các tổ chức tài chính, tín dụng khi xác định giá trị doanh nghiệp theo
phương pháp tài sản được sử dụng kết quả kiểm toán báo cáo tài chính để xác định tài
sản vốn bằng tiền, các khoản công nợ nhưng phải thực hiện kiểm kê, đánh giá đối với tài
sản cố định, các khoản đầu tư dài hạn và giá trị quyền sử dụng đất theo chế độ nhà nước
quy định.
1.4.1.2. Các khoản không tính vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa :
1. Giá trị những tài sản sau :
- Đối với tài sản do doanh nghiệp cổ phần hóa thuê, mượn, nhận góp vốn liên
doanh, liên kết và các tài sản khác không phải của doanh nghiệp thì không tính vào giá
trị doanh nghiệp để cổ phần hóa. Trước khi chuyển sang công ty cổ phần, doanh nghiệp
cổ phần hóa phải thống nhất với chủ sở hữu tài sản để công ty cổ phần kế thừa các hợp
đồng đã ký trước đây hoặc thanh lý hợp đồng.

- Đối với những tài sản không cần dùng, ứ đọng, chờ thanh lý, doanh nghiệp cổ
phần hóa có trách nhiệm xử lý theo chế độ quản lý tài chính hiện hành (thanh lý, nhượng
bán). Trường hợp đến thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp mà doanh nghiệp chưa
kịp xử lý thì được loại trừ không tính vào giá trị doanh nghiệp và thực hiện chuyển giao
cho các cơ quan sau :
a) Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp để xử lý theo quy
định của pháp luật đối với các doanh nghiệp : Công ty nhà nước độc lập thuộc các Bộ,
ngành, địa phương; Công ty mẹ của Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty nhà nước (kể cả
Ngân hàng Thương mại nhà nước); Công ty mẹ trong tổ hợp công ty mẹ - công ty con và
các công ty trách nhiệm hữu hạn do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ thuộc các Bộ,
cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương.
b) Tập đoàn, tổng công ty nhà nước, công ty mẹ, công ty nhà nước độc lập để xử
lý theo quy định đối với các doanh nghiệp : Công ty thành viên hạch toán độc lập thuộc
Tổng công ty do Nhà nước quyết định đầu tư và thành lập; Đơn vị hạch toán phụ thuộc
của công ty nhà nước độc lập, tập đoàn, tổng công ty nhà nước, công ty mẹ, công ty
thành viên hạch toán độc lập của Tổng công ty và các công ty trách nhiệm hữu hạn do
Tập đoàn, Tổng công ty, Công ty mẹ nắm giữ 100% vốn điều lệ.
21
- Đối với công trình phúc lợi : nhà trẻ, nhà mẫu giáo, bệnh xá và các tài sản phúc
lợi khác đầu tư bằng nguồn Quỹ khen thưởng, Quỹ phúc lợi thì chuyển giao cho công ty
cổ phần quản lý, sử dụng để phục vụ tập thể người lao động trong doanh nghiệp cổ phần
hóa. Đối với nhà ở cán bộ, công nhân viên đầu tư bằng nguồn Quỹ phúc lợi của doanh
nghiệp, kể cả nhà ở được đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước cấp thì chuyển giao cho
cơ quan nhà đất của địa phương để quản lý.
2. Các khoản nợ phải thu không có khả năng thu hồi.
3. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang của những công trình đã có quyết định đình
hoãn của cấp có thẩm quyền trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
4. Các khoản đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp khác chuyển giao cho doanh
nghiệp Nhà nước nắm giữ 100% vốn khác làm đối tác.

1.4.1.3. Các căn cứ xác định giá trị thực tế của doanh nghiệp :
1. Số liệu theo sổ kế toán của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh
nghiệp.
2. Tài liệu kiểm kê, phân loại và đánh giá chất lượng tài sản của doanh nghiệp tại
thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
3. Giá thị trường của tài sản tại thời điểm tổ chức định giá.
4. Giá trị quyền sử dụng đất được giao, được thuê và giá trị lợi thế kinh doanh
của doanh nghiệp.
1.4.1.4. Giá trị quyền sử dụng đất :
1. Đối với diện tích đất doanh nghiệp cổ phần hoá đang sử dụng làm mặt bằng
xây dựng trụ sở, văn phòng giao dịch; xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất để sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối (kể cả đất đã được nhà
nước giao có thu hoặc không thu tiền sử dụng đất) thì doanh nghiệp cổ phần hoá có trách
nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết
định. Doanh nghiệp được lựa chọn hình thức thuê đất hoặc giao đất theo quy định của
luật đất đai.
Trường hợp doanh nghiệp đã được giao đất nay lựa chọn hình thức thuê đất thì
phải hoàn tất thủ tục chuyển sang thuê đất gửi cơ quan quyết định cổ phần hoá và cơ
quan quản lý nhà đất tại địa phương trước khi chính thức chuyển sang công ty cổ phần.
22
2. Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất (kể cả diện tích đất nhà
nước đã giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách
sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc
cho thuê) thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá đất đã
được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (nơi doanh nghiệp có diện
tích đất được giao) quy định và công bố.
3. Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá chọn hình thức thuê đất:
a) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì không tính tiền thuê
đất vào giá trị doanh nghiệp;
b) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian

thuê đất thì tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá sát với giá thị trường tại
thời điểm định giá được ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định và công bố.
4. Trường hợp giá đất làm căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê
đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường tại thời điểm cổ phần hoá thì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp;
5. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm chỉ đạo
các cơ quan chức năng hướng dẫn doanh nghiệp cổ phần hoá thực hiện đầy đủ trình tự
và thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc ký hợp đồng thuê đất
theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai trước khi chính thức chuyển sang công
ty cổ phần.
1.4.1.5. Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp :
1. Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hoá gồm giá trị lợi thế về
vị trí địa lý, giá trị thương hiệu, tiềm năng phát triển.
2. Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp cổ phần hoá do cơ quan có thẩm
quyền quyết định cổ phần hoá doanh nghiệp xem xét, quyết định nhưng không thấp hơn
giá trị lợi thế kinh doanh được xác định theo hướng dẫn của bộ tài chính.
1.4.1.6. Xác định giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa tại
các doanh nghiệp khác :
23
1. Giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa tại các doanh nghiệp
khác được xác định trên cơ sở :
a) Tỷ lệ vốn đầu tư của doanh nghiệp cổ phần hóa trên vốn điều lệ hoặc tổng số
vốn thực góp tại các doanh nghiệp khác;
b) Giá trị vốn chủ sở hữu tại các doanh nghiệp khác theo báo cáo tài chính đã
được kiểm toán. Trường hợp chưa kiểm toán thì căn cứ vào giá trị vốn chủ sở hữu theo
báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất của doanh nghiệp đó để xác định;
c) Trường hợp đầu tư vốn bằng ngoại tệ thì quy đổi thành đồng Việt Nam theo tỷ
giá giao dịch bình quân trên thị trường ngoại tệ liên ngân hàng do ngân hàng nhà nước

Việt Nam công bố tại thời điểm định giá;
d) Trường hợp giá trị vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp cổ phần hóa tại doanh
nghiệp khác được xác định thấp hơn giá trị ghi trên sổ kế toán thì xác định giá trị vốn
đầu tư dài hạn theo giá trị ghi trên sổ kế toán của doanh nghiệp cổ phần hóa.
2. Giá trị vốn góp của doanh nghiệp cổ phần hóa vào công ty cổ phần đã niêm yết
trên thị trường chứng khoán được xác định theo giá cổ phiếu giao dịch trên thị trường
chứng khoán tại thời điểm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp.
1.4.2. Xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp dòng tiền chiết
khấu :
1.4.2.1. Gía trị doanh nghiệp cổ phần hóa theo phương pháp dòng tiền chiết
khấu :
1. Giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp được xác định theo phương
pháp dòng tiền chiết khấu dựa trên khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong tương lai.
Trường hợp xác định giá trị doanh nghiệp của toàn tổng công ty theo phương
pháp này thì khả năng sinh lời của tổng công ty được xác định trên cơ sở lợi nhuận của
tổng công ty nhà nước theo quy định tại quy chế quản lý tài chính của công ty nhà nước.
Trường hợp doanh nghiệp đầu tư vốn vào doanh nghiệp khác thì lợi nhuận do
việc đầu tư vốn vào doanh nghiệp khác mang lại cũng là căn cứ để xác định giá trị
doanh nghiệp.
24
2. Giá trị thực tế của doanh nghiệp bao gồm giá trị thực tế phần vốn nhà nước, nợ
phải trả, số dư bằng tiền quỹ khen thưởng, quỹ phúc lợi và số dư kinh phí sự nghiệp
(nếu có).
Trường hợp doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất trả tiền một lần
thì phải tính bổ sung giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp:
- Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất thì phải tính giá trị quyền
sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá đất đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy định và
công bố.
- Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá chọn hình thức thuê đất:

a) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì không tính tiền thuê
đất vào giá trị doanh nghiệp;
b) Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian
thuê đất thì tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá sát với giá thị trường tại
thời điểm định giá được Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định và công bố.
- Trường hợp giá đất làm căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê
đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường tại thời điểm cổ phần hoá thì Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực
thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp
1.4.2.2. Căn cứ xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp dòng tiền
chiết khấu :
1. Báo cáo tài chính của doanh nghiệp trong 05 năm liền kề, trước thời điểm xác
định giá trị doanh nghiệp.
2. Phương án hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong 03 đến 05
năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần.
3. Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 05 năm ở thời điểm gần nhất, trước thời
điểm tổ chức thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp và hệ số chiết khấu dòng tiền của
doanh nghiệp được định giá.
1.4.3. Xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp so sánh :
25