TÓM TẮT LUẬN VĂN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
CHU THỊ THU THỦY
PH¸P LUËT §IÒU CHØNH QUAN HÖ THU£ §ÊT GI÷A NHµ
N¦íC Vµ NG¦êI Sö DôNG §ÊT Tõ THùC TIÔN T¹I Hµ NéI
Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số : 60 38 50
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội - 2013
Công trình được hoàn thành
tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị
Phản biện 1:

Phản biện 2:

Luận văn được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn, họp tại Khoa
Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vào hồi giờ , ngày tháng năm 2014.
Có thể tìm hiểu luận văn
tại Trung tâm thông tin - Thư viện Đại học Quốc gia Hà Nội
Trung tâm tư liệu - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội
MỤC LỤC
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
KẾT LUẬN 23
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước đã ban

hành nhiều văn bản pháp luật để quản lý đất đai như Luật Đất đai năm 2003
được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003. Theo đó cùng với giao đất, cho
thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất
đai, là tiền đề khai thác, sử dụng đất phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch,
kế hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, tình trạng đất cho
thuê sử dụng còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập. Xuất phát từ những lý do trên
tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn
nhằm tìm hiểu và hệ thống hóa những lý luận về pháp luật điều chỉnh quan hệ
thuê đất để giúp chúng ta khắc phục được những thiếu sót, bất cập nêu trên, tạo
cơ sở để tiếp tục hoàn thiện hơn hành lang pháp lý về quan hệ thuê đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Thời gian qua, các nội dung liên quan đến đề tài nghiên cứu được sự
quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu và các nhà hoạt động thực tiễn, góp
phần tạo ra những cơ sở lý luận chung về quản lý đất đai nói chung và thuê
đất nói riêng. Tuy nhiên, với mong muốn được tiếp cận vấn đề từ tổng quan
chính sách, pháp luật về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng
đất, nhận diện những bất cập còn hạn chế trong việc điều chỉnh quan hệ
pháp luật này, tác giả đã tiếp tục nghiên cứu về vấn đề này.
3. Mục đích nghiên cứu
Luận văn có mục đích nghiên cứu là chỉ ra những điểm còn thiếu sót,
hạn chế của khung pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất ở Việt Nam trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật và
thực hiện pháp luật tại một địa phương. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm
bảo đảm việc nâng cao hiệu quả thi hành, áp dụng các chế định điều chỉnh
quan hệ pháp luật đất đai này trên thực tế
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
2
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là các văn bản pháp luật,

thực tiễn thi hành pháp luật điều chỉnh về quan hệ thuê đất giữa nhà nước
và người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật về quan hệ thuê đất là một đề tài có
nội hàm nghiên cứu rộng, tuy nhiên trong khuôn khổ có hạn của một bản Luận
văn Thạc sĩ Luật học, người viết chỉ đề cập đến phạm vi quan hệ thuê đất giữa
Nhà nước - chủ sở hữu toàn dân về đất đai và người sử dụng đất từ thực tiễn thi
hành pháp luật điều chỉnh về quan hệ thuê đất giữa nhà nước và người sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong Luận văn gồm
các phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh giá, đối chiếu, diễn
giải, quy nạp và thu thập, kế thừa các nghiên cứu, tài liệu cùng quan điểm,
đánh giá của một số công trình khoa học đã công bố.
6. Kết quả và đóng góp của Luận văn
Luận văn đã phân tích được một số vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật
điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và đánh giá thực trạng của pháp luật
để rút ra những hạn chế, bất cập còn tổn tại. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn,
luận văn đã định hướng và đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện
pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Kết quả nghiên cứu có thế là tài liệu tham khảo hữu ích cho cơ quan,
tổ chức nghiên cứu tiếp tục hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp
luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và Người sử dụng đất. Đây
sẽ là tài liệu tham khảo cho các cơ sở ngiên cứu và đào tạo luật học.
7. Kết cấu của Luận văn
Luận văn bao gồm phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận.
Chương1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN
HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất

1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất
3
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Hiện nay, trên cơ sở tinh thần của Bộ luật Dân sự, có nhiều hướng tiếp
cận và quan điểm về khái niệm quyền sử dụng đất được đưa ra, nhưng nhìn
chung đều xem xét quyền sử dụng đất dưới hai góc độ kinh tế và góc độ pháp
lý. Từ cơ sở pháp lý đó, quyền sử dụng đất có tính chất như sau: Chế độ sử
dụng đất hình thành và phát triển trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu đặc biệt của
Nhà nước; Chế độ sử dụng đất đai có tính đặc biệt và là loại quyền không
trọn vẹn, không đầy đủ ; Quyền sử dụng không phải là quyền sở hữu cho nên
không có tính chất vĩnh viễn, quyền sử dụng vì thế bị giới hạn về thời gian
theo hợp đồng giữa bên sở hữu và bên sử dụng.
Từ những lập luận theo phương diện chủ quan và khách quan, có thể
khái quát như sau: Quyền sử dụng đất là quyền năng của người sử dụng đất
trong việc khai thác các thuộc tính có ích của đất nhằm đem lại lợi ích vật chất
nhất định và là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm toàn
bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan
hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất và quy định việc bảo vệ các
quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
1.1.1.2. Khái niệm cho thuê đất, pháp luật cho thuê đất
Khoản 4, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất
ổn định”. Như vậy, cho thuê đất là hình thức Nhà nước chuyển quyền sử
dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù
hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Tại khoản 2, Điều 4, Luật
Đất đai năm 2003 như sau: “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao
quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
Khái niệm pháp luật về cho thuê đất được hiểu là toàn bộ các văn
bản quy phạm pháp luật (bao gồm Luật, văn bản dưới luật) quy định về vấn

đề cho thuê đất. Theo pháp luật hiện nay, các quy định liên quan đến vấn đề
cho thuê đất ở nước ta được thể hiện cụ thể trong Luật Đất đai năm 2003 và
các lần sửa đổi bổ sung; các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
4
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước
và người sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất
Quan hệ đất đai trước hết là quan hệ giữa chủ sở hữu với các chủ sử
dụng cụ thể và giữa các chủ sử dụng với nhau, được các quy phạm pháp
luật điều chỉnh. Trong phạm vi đề tài nghiên cứu này, người viết chỉ đề cập
đến phạm vi quan hệ giữa chủ sở hữu và người sử dụng đất.
Theo điều 4 Khoản 2 của Luật đất đai hiện hành:“Nhà nước cho thuê
đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất”. Hợp đồng cho thuê đất chính là cơ sở làm phát
sinh quan hệ thuê đất. Các chủ thể có thể ký kết những hợp đồng thuê đất
và các hợp đồng này cần phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
để Nhà nước thực hiện việc quản lý các hợp đồng.
Hợp đồng là một trong những hình thức pháp lý cơ bản của các quan
hệ xã hội. Hiện hành ở Việt Nam, trên giác độ pháp lý, khái niệm hợp đồng
thường được hiểu trên cơ sở của khái niệm hợp đồng dân sự. Theo Bộ luật
Dân sự (2005), Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự và theo đó hợp đồng có
đặc điểm là sự thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng về địa vị pháp lý
giữa các chủ thể (cá nhân, tổ chức) tham gia giao kết.
Tuy nhiên, với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu, có nghĩa toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước chỉ
thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực hiện các quyền của
chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ tổ chức cá nhân nào
khác. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt với đất đai (quyền đặc trưng của

chủ sở hữu) thông qua hành vi như: Quyết định cho thuê đất.
Quy định tại Điều 4 Khoản 1 của Luật Đất đai 2003 được xây dựng
với mục đích phân biệt giữa hoạt động giao đất và cho thuê đất của Nhà
nước. Tuy nhiên, cách tiếp cận nêu trên đã bỏ qua một nội dung quan trọng
mang yếu tố quyết định trong hoạt động cho thuê đất đó là quyết định cho
thuê đất của UBND và dễ làm người đọc hiểu nhầm rằng quan hệ thuê đất
5
giữa Nhà nước và người sử dụng hoàn toàn mang tính dân sự, thương mại
trong khi những quy định khác trong cùng Luật đất đai đã cho thấy quan hệ
cho thuê đất vẫn mang đậm và rõ nét tính hành chính, tính chất dân sự,
thương mại ở đây rất mờ nhạt.
Tóm lại, quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là
quan hệ do các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh, trong đó các bên
tham gia quan hệ đều có quyền chủ thể và nghĩa vụ pháp lý mà quyền và
nghĩa vụ này được Nhà nước đảm bảo thực hiện. Quan hệ cho thuê đất
được phát sinh qua hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người
sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và người thuê đất phải trả tiền thuê đất
cho Nhà nước cho suốt thời gian thuê.
1.1.2.2. Đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất
Quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất có những đặc
điểm như ra đời từ quy định thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng, là
một sản phẩm của hoạt động lập pháp; Do tính chất đặc thù của chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai nên quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai;
Quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng là một quan
hệ vừa mang tính dân sự, thương mại, vừa mang tính hành chính.
1.2. Nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất
giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Do đất đai là tài nguyên vô cùng quý gía có đặc tính khan hiếm, dễ
phát sinh tình trạng đầu cơ đất đai, độc quyền trong kinh doanh và là một
sản phẩm của hoạt động lập pháp nên việc xây dựng một hành lang pháp lý
đảm bảo cho sự điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất là điều tất yếu và sẽ giúp quan hệ đất đai này phát triển một cách
cân bằng, hài hòa lợi ích của các bên.
Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất phải bảo đảm nguyên tắc cơ bản sau: Pháp luật điều
chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất phải bảo vệ
6
được quyền sở hữu toàn dân đối với đất và bảo đảm được lợi ích của chủ sở
hữu đất trong việc cho thuê đất. Mặt khác, pháp luật điều chỉnh quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất phải bảo đảm được lợi ích
chính đáng của người thuê đất.
1.3. Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất
giữa Nhà nước và người sử dụng đất
1.3.1. Nội dung của sự điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất chủ yếu bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật về chủ
thể là cơ quan đại diện chủ sở hữu tham gia quan hệ thuê đất với tư cách là
bên cho thuê và chủ thể sử dụng đất; nhóm quy phạm về quyền và nghĩa vụ
của các bên trong quan hệ thuê đất. Ngoài ra, pháp luật điều chỉnh quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất còn nhóm quy phạm điều
chỉnh về thẩm quyền của bên cho thuê tức cơ quan đại diện chủ sở hữu
cũng như trình tự, thủ tục thuê đất, về giá đất khi thuê đất.
1.3.2. Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê
đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Pháp luật đối với quan hệ thuê đất ở Việt Nam được quy định trong
nhiều văn bản Luật và văn bản dưới Luật như: Bộ Luật Dân sự 2005, các

Luật Đất đai và các văn bản dưới luật như Nghị định, thông tư hướng dẫn
thi hành và các quyết định, công văn do cấp UBND các tỉnh ban hành để
phù hợp và thuận tiện cho việc hướng dẫn áp dụng pháp luật.
1.4. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật điều
chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Ở Việt Nam tất yếu loại quan hệ này chỉ xuất hiện và phát triển từ
khi quy đất đai về một chủ sở hữu, đó là sở hữu toàn dân. Luật đất đai năm
1987 là văn bản luật đầu tiên quy định về vấn đề quản lý, sử dụng đất và
được xây dựng trên nền tảng các quy định của Hiến pháp 1980. Tuy nhiên,
đến Luật đất đai 1993, Nhà nước mới chính thức quy định thêm một
phương thức chuyển giao đất nữa cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đó
là thuê đất. Trên cơ sở quy định của Luật đất đai 1993, lần lượt các văn bản
7
cụ thể hóa quan hệ pháp luật này đã được ban hành. Để phù hợp với tình
hình mới, Luật đất đai 2003 ra đời kế thừa những quy định hoàn thiện trong
luật cũ và điều chỉnh một số điểm cho phù hợp với yêu cầu của hiện tại.
Đây chính là cơ sở pháp lý cho quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người
sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay.
Nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cho thuê đất
nói riêng có thể thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có
chính sách pháp luật về cho thuê đất. Theo đó, việc quy định cho thuê đất
có thu tiền là phổ biến. Đây là những kinh nghiệm và xu hướng phát triển
mà Việt Nam cần học hỏi và quan tâm.
Chương 2
PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ
NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT: THỰC TRẠNG, THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI HÀ NỘI
2.1. Thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất và
thực tiễn thực hiện tại Hà Nội
2.1.1. Các quy định về căn cứ, hình thức, thời hạn cho thuê

đất
 Căn cứ cho thuê đất
Căn cứ để quyết định cho thuê đất theo Điều 31, Luật Đất đai năm
2003 bao gồm: Một là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây
dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt; Hai là, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự
án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nhu cầu
sử dụng đất thể hiện rõ hơn trong Điều 27 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất,
giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Cùng với các căn cứ
trên, Điều 32 Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định: Việc quyết định cho thuê
đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau
khi có quyết định thu hồi đất đó.
8
Nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai 2003, một số văn bản
đã được ban hành như Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư, Thông tư số 19/2010/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập,
điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và Nghị quyết số
06/NQ-CP ngày 09/01/2013 của Chính phủ về Quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) của thành phố
Hà Nội, UBND Thành phố đã ban hành Kế hoạch triển khai thực hiện Quy
hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu
(2011-2015) bằng kế hoạch Số 23/KH-UBND ngày 31 tháng 01 năm 2013.
Đến nay, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đến năm 2020
đang được triển khai đồng bộ tại 04 cấp. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội đã chủ trì phối hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về
nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định
của pháp luật về đầu tư.Thực tế nhiều địa phương nói chung và tại Hà Nội,
thẩm định nhu cầu sử dụng đất tuy được thực hiện nhưng vẫn còn mang

tính hình thức, do thiếu cơ chế, thiếu các điều kiện thực tế để cơ quan có
thẩm quyền thực hiện.
 Hình thức cho thuê đất
Theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước cho thuê đất dưới hai hình
thức sau: Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm và hình thức
Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần. Theo đó, hộ gia đình,
cá nhân và các tổ chức có nhu cầu thuê đất phải trả một khoản tiền nhất
định theo hợp đồng thuê đất cho Nhà nước theo hai cách: trả tiền thuê đất
hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, tại khoản 1, Điều 35
Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng
năm trong bảy trường hợp và Khoản 2, Điều 35 Luật Đất đai năm 2003 quy
định đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất 1 lần
cho cả thời gian thuê trong hai trường hợp.
Như vậy, Nhà nước đã thu hẹp diện thu hồi đất bằng quyết định hành
chính và sau đó cho nhà đầu tư thuê đất phục vụ phát triển kinh tế. Đồng
9
thời Nhà nước cho phép mở rộng hình thức nhà đầu tư nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc trực
tiếp thuê đất của người sử dụng đất. Đây là hình thức mà hầu hết các nước
trên thế giới đang làm, phù hợp với tính chất dân sự của quyền sử dụng đất.
Theo rà soát của Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội, kiểm tra tại
các quận huyện cho thấy, có một số địa phương giao khoán, cho thuê đất
không thực hiện đấu thầu, đấu giá đất; không có bản đồ, hồ sơ, sổ sách
quản lý theo quy định. Đáng chú ý, nhiều nơi cho thuê đất không đúng đối
tượng, thời gian thuê đất vi phạm khoản 2 Điều 72 và khoản 5 Điều 67 Luật
Đất đai 2003.
 Thời hạn cho thuê đất
Thời hạn cho thuê đất được hiểu là khoảng thời gian thực hiện quyền
và nghĩa vụ của các chủ thể thực hiện các quyết định hoặc hợp đồng thuê

đất. Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai, đất do Nhà nước cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính
từ ngày có quyết định cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành còn quy định
thời hạn cho thuê đất đối với các trường hợp cụ thể như: hộ gia đình, cá
nhân, các tổ chức kinh tế; quy định chính sách gia hạn cho các trường hợp
được cho thuê đất khi hết thời hạn Khi hết thời hạn, người sử dụng đất
được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử
dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc
sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
2.1.2. Các quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục cho thuê đất
 Thẩm quyền cho thuê đất
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, tại Điều 37, thẩm
quyền cho thuê đất dựa vào các chủ thể cho thuê đất. Bên cạnh đó, Điều 31,
Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai cũng quy định rõ về thẩm quyền điều chỉnh quyết định cho thuê đất
đối với đất đã cho thuê trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành.
Với quan điểm phân cấp trong quản lý về đất đai, Luật Đất đai năm
2003 đã khắc phục hạn chế của Luật cũ, giảm quyền cho thuê đất của
10
Chính phủ và quy định thẩm quyền cho thuê đất đều thuộc về chính quyền
các địa phương (cấp tỉnh, huyện, xã). Tuy nhiên, năng lực tổ chức thực hiện
thẩm quyền được phân cấp của các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương
và tại một số nơi ở Hà Nội còn nhiều hạn chế, yếu kém.
 Trình tự, thủ tục cho thuê đất
Điều 122, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định về trình tự, thủ tục
giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
được giao đất, thuê đất. Cụ thể là quy định về việc nộp hồ sơ xin thuê đất;
Việc cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng và việc cho
thuê đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng.

Theo Khoản 3 Điều 122 Luật đất đai 2003 thì việc thỏa thuận địa
điểm trong trường hợp cho thuê đất chưa giải phóng mặt bằng thuộc về
trách nhiệm của cơ quan tiếp nhận hồ sơ xin thuê đất, còn đối với đất đã
giải phóng mặt bằng thì trong luật này không đề cập. Quy định này chưa
hợp lý, bởi về nguyên tắc, ngay trong đơn xin thuê đất của hồ sơ, họ đã
buộc phải cung cấp thông tin về địa điểm và diện tích khu đất xin thuê, phải
hoàn chỉnh hồ sơ xin thuê đất thì mới nộp được cho cơ quan quản lý đất
đai. Khoản 1 Điều 125 và Khoản 1 Điều 126 Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai đã quy định việc
thỏa thuận địa điểm được thực hiện trước khi người sử dụng nộp hồ sơ thuê
đất, bảo đảm được tính hợp lý trong quy trình thuê đất tuy nhiên vẫn còn
điểm cần quy định chi tiết hơn.
Tính đến năm 2011, trên địa bàn Thành phố Hà Nội có 317 dự án đã
được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các Dự án đầu tư, với tổng diện
tích là 8,613,643.9 m2 đất nhưng triển khai thực hiện công tác giải phóng
mặt bằng chậm. Trong những năm gần đây, Hà Nội đẩy mạnh cải cách thủ
tục hành chính trong quản lý đất đai. Thủ tục cho thuê đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được lồng ghép với thủ tục đầu tư và xây dựng để
tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư, tháo gỡ vướng mắc cho các doanh
nghiệp trong giải phóng mặt bằng.
2.1.3. Các quy định về giá đất
11
Pháp luật Việt Nam giải thích rằng: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây
gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.(Khoản
23, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003) và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị
bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất được xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Khoản 24 Điều 4 Luật Đất đai 2003).
Đây được coi là công cụ quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với

cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất để
điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai theo quy định của pháp luật.
Nhà nước ta đã ban hành một loạt các văn bản quy phạm pháp luật
để tạo cơ sở pháp lý đối với giá đất như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Nghị định 123/2007/NĐ –CP ngày 27/7/2007 về việc sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị
định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;…
Ở nước ta, giá đất hiện nay được thực hiện theo quy định tại điều 56
Luật Đất đai năm 2003. Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định tại
khoản 1 Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và quy định này không bị
giới hạn bởi các quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Điều 12, điều 13 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP xác định rõ đơn giá thuê đất
một năm và Đối với trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê. Tại Hà Nội, chính sách về giá đất thời gian qua đã liên tục được điều
chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường như Quyết định số
15/2012/QĐ-UBND ngày 4/7/2012 Ban hành quy định về xác định đơn
giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; Quyết định
số 51/2012/QĐ - UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 về việc
ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố
Hà Nội năm 2013…
12
2.1.4. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể
trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
2.1.4.1. Quyền và nghĩa vụ Nhà nước
Trong quan hệ đất đai nói chung và quan hệ pháp luật thuê đất nói

riêng, Nhà nước tham gia với tư cách thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
toàn dân đồng thời cũng là bên cho thuê trong quan hệ thuê tài sản. Với cả
hai tư cách như vậy, Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất
thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có quyền ban hành các quy
định về quản lý và sử dụng đất, quyền chuyển giao đất cho các chủ thể khác
cũng như thu hồi lại, quyết định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng có nghĩa vụ bảo đảm cho người sử
dụng đất trong quan hệ pháp luật thuê đất. Những bảo đảm này được quy
định tại Điều 10 Luật đất đai 2003.
2.1.4.2. Quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất thuê của Nhà nước
 Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh và huyện
* Quyền của người sử dụng đất thuê
Các quyền chung này được quy định ở Điều 105 Luật đất đai 2003.
Bên cạnh đó, chủ thể sử dụng đất thuê còn có các quyền cụ thể được xác
định phụ thuộc vào cách thức trả tiền thuê đất của chủ thể sử dụng đất.
Pháp luật đất đai hiện hành quy định có hai cách thức trả tiền thuê
đất là trả tiền hàng năm và trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất đối
với những trường hợp thuê đất sau ngày 01/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003
có hiệu lực). Đối với chủ thể trong nước chỉ có phương thức duy nhất để trả
tiền thuê là trả tiền hàng năm. Chủ thể có yếu tố nước ngoài được quyền
lựa chọn một trong hai phương thức trả tiền thuê đất là trả hàng năm hoặc
trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Chủ thể trả tiền thuê đất hàng năm
về cơ bản chỉ có quyền khai thác, sử dụng đất thuần túy; mà không có
quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Các quyền thực hiện
giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có ở chủ thể trả tiền thuê đất trước cho
cả thời gian thuê.
13
Đối với chủ thể thuê đất mà trả tiền thuê đất trước cho toàn bộ thời
gian thuê thì trong hầu hết các trường hợp, họ có các quyền thực hiện các

loại giao dịch được công nhận trong thị trường quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thuê đó. Các giao dịch được phép thực hiện gồm có chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất. Còn lại hai loại giao dịch là chuyển đổi và thừa kế
quyền sử dụng thì người sử dụng không thực hiện được đối với đất thuê.
Bởi đối với chủ thể là tổ chức thì pháp luật không đặt ra vấn đề chuyển đối
quyền sử dụng đất. Nếu tổ chức muốn có phần đất của chủ sử dụng khác và
ngược lại, thì tổ chức đó phải chuyển nhượng đất của mình đi và nhận
chuyển nhượng đất của người kia. Mặc dù cũng có cái chết pháp lý là bị
giải thể hoặc phá sản, nhưng đối với tổ chức thì không đặt ra vấn đề để thừa
kế, và trong quan hệ sử dụng đất cũng áp dụng tương tự. Giao dịch thừa kế
và chuyển đổi quyền sử dụng đất thuê cũng không đặt ra đối với cá nhân sử
dụng đất trả tiền thuê đất trước cho toàn bộ thời gian thuê. Khoản 2 Điều
113 Luật đất đai hiện hành quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
không phải là đất thuê thì có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, và
ngược lại Điều 114 không cho phép chuyển đổi. Về giao dịch thừa kế,
người thuê đất sau ngày 01/7/2004 mà được quyền trả tiền thuê trước cho
cả thời gian là cá nhân thì chỉ có người Việt Nam định cư ở nước ngoài
hoặc cá nhân nước ngoài, hoàn toàn không có cá nhân trong nước. Luật đất
đai không quy định quyền để thừa kế quyền sử dụng đất thuê đối với chủ
thể này. Chúng ta mới chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được để thừa kế
nhà và quyền sử dụng đất đó trong phạm vi chủ thể này mà thôi.
Như vậy trong tất cả các loại giao dịch quyền sử dụng quy định hiện
nay cho những trường hợp tạo lập đất sau ngày Luật đất đai 2003 có hiệu
lực, so sánh giữa người được thuê đất với người được giao đất, pháp luật
Việt Nam không cho người thuê đất được để thừa kế quyền sử dụng đất
trong đó có cả cá nhân trong nước và cá nhân mang yếu tố nước ngoài. Cá
nhân trong nước thì do không thỏa điều kiện trả tiền thuê đất, còn cá nhân
mang yếu tố nước ngoài thì không thỏa điều kiện chủ thể. Trong khi đó,

14
luật đất đai cũ lại cho phép đất thuê không phân biệt hình thức trả tiền thuê
đều được để thừa kế, bởi cái chết trong mọi trường hợp, kể cả khi người ta
cố ý tự tử thì vẫn nằm ngoài tầm kiểm soát của con người.
Hiện nay, khi nói đến đất thuê, chúng ta cần lưu ý thời điểm chủ sử
dụng thuê đất. Bởi nếu khi họ thuê đất mà Luật đất đai 1993 còn hiệu lực
thì quyền và nghĩa vụ của họ cơ bản được xác lập theo luật này, và điều này
được luật đất đai hiện hành thừa nhận. Còn thời điểm thuê đất là khi luật
hiện hành có hiệu lực thì quyền và nghĩa vụ của người thuê đất được xác
lập theo luật đất đai 2003. Như vậy, trường hợp thuê đất trước ngày
01/7/2004, tức là thuê đất theo quy định của luật đất đai 1993 thì người sử
dụng ngoài hai cách thức trả tiền như trên còn có thêm cách thứ 3 là trả tiền
trước cho nhiều năm. Trả trước cho nhiều năm là ở thời điểm được thuê
đất, người thuê trả tiền thuê trước cho trên một năm và dưới tổng thời gian
thuê. Người sử dụng đất trong trường hợp này có quyền thực hiện các giao
dịch về quyền sử dụng đất hay không là phụ thuộc vào số năm trả tiền trước
nhưng chưa sử dụng. Nếu số năm trả tiền trước chưa sử dụng của họ còn ít
nhất là năm năm thì quyền của người sử dụng đất giống như đối với đất trả
tiền thuê hàng năm. Còn nếu số năm trả tiền trước còn lại ít hơn năm năm
thì quyền của họ giống như chủ thể trả tiền thuê trước cho toàn bộ thời gian
thuê. Riêng đối với cá nhân sử dụng đất thuê thì họ có thêm quyền để thừa
kế quyền sử dụng đất.
* Nghĩa vụ của người sử dụng đất thuê
Tương tự như quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ của người thuê
đất cũng bao gồm các nghĩa vụ chung giống như của các chủ sử dụng đất
giao và nghĩa vụ riêng của người sử dụng đất thuê. Các nghĩa vụ chung
được quy định ở Điều 107 Luật đất đai 2003. Ngoài các nghĩa vụ chung
như của các chủ thể khác, người thuê đất có một loại nghĩa vụ riêng chỉ có
ở chủ thể này, đó là trả tiền thuê đất.
 Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất của Ủy ban nhân

dân xã
Như phân tích về thẩm quyền cho thuê đất, hoạt động cho thuê đất
của UBND cấp xã không giống như cho thuê đất của Ủy ban nhân cấp tỉnh
15
và huyện. Cơ sở pháp lý cho vấn đề thuê đất này cũng không được quy
định chung với việc cho thuê của ủy ban cấp trên. Các nội dung về thẩm
quyền, thời hạn, đối tượng được thuê đất công ích, mục đích sử dụng đất
thuê và việc quản lý sử dụng nguồn tiền thu được từ hoạt động cho thuê đất
5% được ghi nhận ở Khoản 3 Điều 37, Điểm g Khoản 2 Điều 43, Khoản 5
Điều 67 và Khoản 2 Điều 72.
Xét về quyền và lợi ích của người thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp
xã thì về bản chất giống bên đi thuê trong hợp đồng thuê quyền sử dụng
đất, nghĩa là không có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền
sử dụng đất thuê, không đặt ra vấn đề đền bù về đất khi Nhà nước thu hồi.
Họ đơn thuần chỉ có quyền khai thác sử dụng đất trên thực tế, tức là chỉ có
quyền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản.
2.2. Đánh giá chung thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại
Hà Nội
2.2.1. Những kết quả đạt được
Theo Báo cáo tổng kết quả thi hành Luật Đất đai, năm 2011, liên
quan đến cho thuê đất, trên cả nước thực hiện việc cho thuê đất đã góp
phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước
đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước.Việc lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngày càng đi vào thực chất, góp phần tích
cực vào việc sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Tình trạng vi phạm quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong việc cho thuê đất đến nay đã giảm; Bộ
máy giúp việc cho UBND các cấp triển khai việc cho thuê đất ngày càng
hoàn thiện hơn; Trình tự, thủ tục cho thuê đất đã được thực hiện theo đúng
quy định; đã từng bước khắc phục tình trạng cho thuê đất trái thẩm quyền,

không đúng đối tượng; Chính sách đất đai đối với doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài đã được thể chế trong Luật Đất đai và các Luật khác có liên
quan; Thủ tục hành chính trong việc cho thuê đất đã được cải cách theo
hướng đơn giản hoá hồ sơ; rút ngắn thời gian thực hiện, tạo thuận lợi cho
người dân và doanh nghiệp. Nhìn chung, chính sách về giá đất thời gian
qua đã liên tục được điều chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị
16
trường. Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm đã được các địa phương chú
trọng và được thực hiện chi tiết đến từng huyện, xã, có nơi đến từng thửa
đất, làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, lệ phí và các khoản thu
tài chính khác. Nguyên tắc xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường được
xác lập và triển khai thực hiện, bước đầu làm lành mạnh hóa các quan hệ
đất đai, là cơ sở để giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi,
đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng, tiêu cực trong quản lý, sử dụng
đất.
2.2.2. Những hạn chế, bất cập và nguyên nhân
 Hạn chế trong các quy định về căn cứ cho thuê đất và
nguyên nhân
Việc lập, tổ chức triển khai và giám sát thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức; việc phân cấp trong
quản lý quy hoạch còn bất cập; quy hoạch sử dụng đất được lập theo đơn vị
hành chính không đảm bảo tính kết nối liên vùng, không phát huy được thế
mạnh của từng vùng và bảo đảm sự phát triển hài hòa giữa các vùng; quy
hoạch sử dụng đất chưa thực hiện phân vùng chức năng sử dụng đất theo
không gian mà mới chỉ chú ý đến việc phân bổ các chỉ tiêu loại đất. Trong
thực hiện quy hoạch sử dụng đất vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại, yếu kém
Nguyên nhân chính của tình trạng trên là do: Luật còn quy định
chung về nguyên tắc, căn cứ và nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

cho các cấp, do đó chưa thể hiện tính định hướng của quy hoạch cấp trên và
tính chi tiết, cụ thể của quy hoạch cấp dưới. Quy định nội dung về kế hoạch
sử dụng đất chưa cụ thể trong khi kế hoạch sử dụng đất cần phải chi tiết
hoá quy hoạch sử dụng đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất hàng năm của các địa phương. Việc quy định thời
điểm lập và thời hạn hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
trong năm cuối của kỳ quy hoạch trước đó đối với cả 04 cấp gây khó khăn,
áp lực cho các địa phương về nhân lực, vật lực, thời gian, tiến độ để thực
hiện. Mặc dù Luật đã quy định về trách nhiệm tổ chức thực hiện quy hoạch,
17
kế hoạch sử dụng đất nhưng còn thiếu những chế tài đủ mạnh để xử lý các
trường hợp vi phạm. Nhận thức về vai trò và vị trí của quy hoạch sử dụng
đất mặc dù đã được nâng lên nhưng còn hạn chế, chưa đầy đủ, chưa thống
nhất, dẫn đến sự phối hợp giữa các ngành, các cấp, các đơn vị và địa
phương còn hạn chế.
Công tác kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất chưa thực sự nghiêm túc, chưa thường xuyên và đi
vào thực chất, đặc biệt là việc quản lý, sử dụng đất theo các chỉ tiêu quy
hoạch đã được phê duyệt. Nhiều địa phương chỉ mới chú trọng đến công
tác lập quy hoạch, chưa chú trọng đến công tác quản lý và tổ chức triển
khai đưa quy hoạch vào thực tiễn cuộc sống. Một số địa phương thực hiện
chưa đúng và chưa đầy đủ quy trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
việc thực hiện công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn còn
mang tính hình thức và chưa đầy đủ nên việc tiếp cận thông tin của nhân
dân còn bị hạn chế.
Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch chỉnh
trang phát triển đô thị đòi hỏi kinh phí lớn, trong khi nguồn vốn của nhà
nước còn hạn chế, do vậy mà việc tổ chức thực hiện chỉnh trang phát triển
đô thị gắn với thu hồi đất của diện tích đất liền kề để tạo quỹ “đất sạch” đấu
giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị

chưa được chính quyền địa phương tổ chức quyết liệt.
 Bất cập về hình thức cho thuê đất và nguyên nhân
Qua thực tế cho thấy, hiện nay trong việc áp dụng hình thức thuê đất
vẫn có sự chưa bình đẳng giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong
nước. Quy định cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực
hiện, phổ biến vẫn là cho thuê đất theo hình thức chỉ định.
 Hạn chế trong các quy định về thẩm quyền cho thuê và
nguyên nhân
Luật Đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền cho thuê đất đều thuộc
về chính quyền các địa phương (cấp tỉnh, huyện, xã). Trong khi đó, năng
lực tổ chức thực hiện thẩm quyền được phân cấp của các cơ quan quản lý
18
nhà nước ở địa phương còn nhiều hạn chế cùng với sự thiếu hụt các quy
định về hạn chế diện tích, loại đất, đối tượng sử dụng và một cơ chế kiểm
tra, giám sát thiếu chặt chẽ đã dẫn đến việc cho thuê dất một cách tùy tiện,
hoặc lợi dụng xin thuê đất với diện tích lớn để chiếm đất nhằm trục lợi,
nhiều trường hợp được cho thuê đất rồi bỏ hoang, gây lãng phí, gây bức
xúc trong xã hội.
 Hạn chế trong các quy định về trình tự, thủ tục và nguyên nhân
Hiện nay, các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất còn chưa
thống nhất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện kéo dài. Các địa phương
không thực hiện độc lập thủ tục cho thuê đất mà kết hợp với các thủ tục về
xây dựng, đầu tư, tập trung. Trình tự, thủ tục về cho thuê đất quy định tại
Điều 122 của Luật Đất đai chưa gắn với thủ tục thu hồi đất và chưa quy
định rõ về trình tự và thời điểm tính thu nghĩa vụ tài chính. Do đó, nhiều
địa phương vẫn thực hiện theo trình tự cho thuê đất theo quy định của pháp
luật giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai 2003 như không tách thủ tục
thu hồi đất (để giao cho tổ chức phát triển quỹ đất giải phóng mặt bằng tạo

quỹ đất sạch) với thủ tục cho thuê đất cho chủ đầu tư.
 Hạn chế trong các quy định về giá đất và nguyên nhân
Luật Đất đai 2003 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá
đất cụ thể tại địa phương và phải công bố công khai vào ngày 01/01 hàng
năm đã gây khó khăn, lãng phí cho công tác xây dựng giá đất và ảnh hưởng
đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng…Mặt khác, việc phân cấp
trách nhiệm trong việc xác định giá đất của Chính phủ đã đặt Chính phủ
vào tình thế ôm đồm, không thể linh hoạt trong việc điều chỉnh khung giá
đất khi trên thị trường có biến động lớn về giá đất, giá đất do Nhà nước xác
định thường thấp hơn giá đất theo thị trường và lạc hậu hơn so với giá đất
trên thị trường. Việc phân định về thẩm quyền trong việc xác định giá đất
còn phân tán chưa tập trung vào một cơ quan. Theo đó, việc xác định giá
đất hàng năm do ngành tài nguyên và môi trường chủ trì, còn việc xác định
giá đất cụ thể của từng thửa đất lại do ngành tài chính chủ trì là bất hợp lý,
19
dẫn đến công việc chồng chéo. Nên quy định một ngành chủ trì thống nhất
xác định giá đất hàng năm và giá đất cụ thể của từng thửa đất.
 Những bất cập trong quy định về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất thuê
Có sự không bình đẳng giữa chủ thể trực tiếp thuê đất từ Nhà nước
với chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trong việc thực
hiện giao dịch chuyên đổi quyền sử dụng đất, điều này là không hợp lý. Đất
nhận trực tiếp từ Nhà nước trong trường hợp này sẽ ít quyền hơn đất nhận
từ các chủ thể sử dụng khác.
Chương 3
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐƯỢC ĐỀ XUẤT TỪ NGHIÊN CỨU THỰC
TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THUÊ ĐẤT
GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
3.1. Định hướng hoàn thiện các quy định pháp luật điều
chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật
điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất
3.2.1. Hoàn thiện các quy định về căn cứ, hình thức, thời hạn
cho thuê đất
Thứ nhất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do BTNMT
tổ chức thực hiện lập phải được thẩm định trước khi trình Chính phủ. Từ
thực tiễn hiện nay, cần sửa đổi căn cứ giao đất, cho thuê đất theo hướng:
chỉ căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch ngành, lĩnh
vực cũng phải lập theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu lập trước thì
phải điều chỉnh lại cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Ngoài ra, nên thay biện pháp hành chính này bằng biện pháp kinh tế như
phạt tiền đối với những trường hợp không sử dụng đúng mục đích được
thuê, bổ sung quy định về điều kiện cho thuê đất, có tiêu chí thẩm định nhu
cầu sử dụng đất trước khi cho thuê đất như nhà đầu tư phải ký quỹ để được
cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư; bổ sung điều kiện hạn chế việc cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại các khu vực nhạy cảm, khu vực biên
20
giới; Thứ hai, việc tổ chức đấu thầu, đấu giá đất cần phải được tiến hành
nghiêm túc, công khai minh bạch trên các phương tiện thông tin tại chúng,
có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan có thẩm quyền để tạo ra quỹ đất
sạch trong quá trình cho thuê đất. Thứ ba, cần thống nhất giữa thời hạn thuê
đất để đầu tư (nhà đầu tư nước ngoài) thực hiện dự án nhà ở, đã trả tiền
thuê một lần theo giá thị trường (70 năm) với thời hạn hoạt động ghi trong
giấy phép đầu tư (50 năm).
Ngoài ra, quy định rõ việc gia hạn thời gian thuê đất đối với dự án
nhà ở đã trả tiền một lần theo giá thị trường theo hướng luật hóa quy định
tại Điều 32 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, cụ thể “Thời hạn thuê đất
trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này là 70 năm và nếu có nhu
cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm”. Với
quy định như trên, vô hình chung là được sử dụng ổn định lâu dài

3.2.2. Hoàn thiện các quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục
cho thuê đất
Quy định cụ thể cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao nhiệm
vụ thỏa thuận địa điểm là cơ quan nào. Thời gian thời gian thẩm định, xét
duyệt hồ sơ trên thực tế thường kéo dài hơn rất nhiều. Do vậy, cần có cơ
chế bảo đảm thực hiện tốt quy định này, hoặc thay đổi nội dung này ngay
từ trong luật; Rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định về thủ tục hành chính,
theo đó, sửa đổi Luật Đất đai theo hướng chỉ quy định các nguyên tắc
chung trong việc thực hiện thủ tục hành chính và phân cấp việc quy định về
trình tự, thủ tục gắn với trách nhiệm giải quyết cho phù hợp với điều kiện
cụ thể và từng giai đoạn, phù hợp với chủ trương cải cách hành chính. Tiếp
tục đơn giản thủ tục hành chính theo hướng lồng ghép các thủ tục về đầu
tư, xây dựng, tài chính, đất đai trong việc thực hiện các dự án có sử dụng
đất đảm bảo yêu cầu quản lý và thuận tiện cho người dân và doanh nghiệp;
Nhà nước tổ chức lập quy hoạch xây dựng chi tiết 1/2000, công bố công
khai để các nhà đầu tư chủ động lập dự án.
Cụ thể, cần hạn chế về diện tích, loại đất, chuyển đất nông nghiệp,
lâm nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp, nhất là đất ở, đất kinh doanh
dịch vụ, sân gofl… đối với thẩm quyền cho thuê đất của cấp tỉnh; bỏ quy
21
định thẩm quyền cho thuê đất của cấp xã vì thực tế hiện nay quỹ đất công
ích không còn nhiều, dễ phát sinh tiêu cực; đồng thời giao cho Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện thẩm quyền của Thủ tướng Chính
phủ ở Trung ương về cho thuê đất.
3.2.3. Hoàn thiện các quy định về giá đất
Từ những bất cập, hạn chế về giá đất trong quan hệ thuê đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất, ta hướng tới các giải pháp cần mở rộng áp
dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho
các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.
Theo quy định hiện hành tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày

31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thì phạm vi còn rất hẹp và chưa tạo sự
bình đẳng giữa các chủ thể trong việc tiếp cận sử dụng đất. Thực tiễn
nghiên cứu kinh nghiệm các nước cho thấy việc sự dụng hình thức đấu
thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá đất do thị trường quyết định mà còn là
giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin cho” khi thẩm quyền quyết
định hành chính thuộc về một người, cũng như sự “nhũng nhiễu” của đội
ngũ cán bộ quản lý nhà nước về thủ tục hành chính. Mặt khác, cần thu hẹp
phạm vi áp dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành.
3.2.4. Hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của các
chủ thể trong quan hệ thuê đất giữa nhà nước và người sử dụng đất
Về quyền của nhà đầu tư nước ngoài: Cần nghiên cứu bổ sung
quyền được thế chấp tại các ngân hàng ở nước ngoài và mở rộng, bình đẳng
các quyền của nhà đầu tư trong nước, nước ngoài.
Sửa đổi quy định theo hướng mở rộng quyền của người sử dụng
đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

22
KẾT LUẬN
Luận văn đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về
các khái niệm, đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất để từ đó nhận thức được vai trò và sự cần thiết trong việc điều
chỉnh của pháp luật đối với quan hệ này. Bên cạnh những kết quả đạt được
thì việc thi hành Luật Đất đai ở lĩnh vực điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa
Nhà nước và người sử dụng đất vẫn còn nhiều hạn chế như tình trạng đất
cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, lãng phí đất
đai; năng lực tổ chức thực hiện thẩm quyền được phân cấp của các cơ quan
quản lý nhà nước ở địa phương và ở Hà Nội còn nhiều hạn chế; giá đất do
Nhà nước xác định thường thấp hơn giá đất theo thị trường và lạc hậu hơn
so với giá đất trên thị trường…Xuất phát từ thực tế trên, Luận văn đã đề xuất

một số giải pháp nhằm góp phần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý về quan
hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất như: quy định cụ thể về căn
cứ cho thuê đất; hình thức, thời hạn, thẩm quyền cho thuê đất; xác định rõ
khung giá đất và đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính liên quan đến cho
thuê đất… Đặc biệt, điều cần thiết đặt ra là phải sửa đổi toàn diện Luật Đất
đai nhằm khắc phục những tồn tại bất cập nêu trên, đồng thời đáp ứng yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn sắp tới.
23