Một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư

A. LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi
động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn
hộ chung cư. Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao đã tạo điều kiện cho thị
trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Do những
đặc thù của đối tượng là những căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt có thể
được hình thành trong tương lai nên những nội dung của hợp đồng luôn tiềm ẩn
những rủi ro đối với các bên, đặc biệt là về phía người mua nhà. Bên cạnh đó, hình
thức pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng theo mẫu thể
hiện ý chí của một bên là chủ đầu tư là bên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về
phía người mua nhà lợi ích của họ dễ bị các chủ thể khác xâm phạm. Nhận thức
được tầm quan trọng của vấn đề này, nên em đã chọn đề tài: “Một số vấn đề về
mua bán căn hộ trong nhà chung cư”. Do trình độ nhận thức còn hạn chế nên trong
bài viết còn nhiều thiếu sót mong thầy cô góp ý để bài viết được hoàn chỉnh hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I. LÝ LUẬN CHUNG VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư
1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư
Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 quy định thì:
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung
cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của
tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”
“Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của
mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm
cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà
chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống
trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở
hữu riêng”.

1
1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư
1.2.1. Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư
Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao
gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở
hữu riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong
nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân
chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường
thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông
tin liên lạc, phát than, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các
phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên
ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó (Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở năm
2005). Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ
chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải có trách nhiệm
bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng.
1.2.2 Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư
Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống
hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một
cộng đồng sở hữu chung. Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về
quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định
quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình chẳng hạn: không được
gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc
phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư,…
hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập
thể có sở hữu chung và có điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ
các quy tắc quản lý hiện hành của chung cư.
1.2.3. Quản lý sử dụng nhà chung cư
Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có
Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư. Ban
quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu,

người sử dụng nhà chung cư) - cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử
dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản
trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất
quan trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ
sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản
trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của
2
pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu, chi tài chính
trong quá trình quản lý việc xử dụng nhà chung;…
2. Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hiện nay tuy chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư, nhưng dựa vào bản chất của loại hợp đồng này là một dạng của hợp
đồng mua bán nhà ở, ta có thể rút ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư như sau: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ
chung cư cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm chung
của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở
- Là hợp đồng ưng thuận: khi tham gia giao kết hợp đồng các bên phải tuân
theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực. Họ có
quyền quyết định có hay không tham gia vào quan hệ hợp đồng, có quyền lựa chọn
và thảo luận về nội dung và hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là khi các bên đã thỏa thuận các điều
khoản và hoàn thành thủ thụ tục công chứng, chứng thực.
- Là hợp đồng có tính chất đền bù: Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư khi bên bán chuyển giao căn hộ thuộc sở hữu của mình cho bên mua thì sẽ nhận

được khoản tiền đền bù từ bên mua và ngược lại, bên mua sẽ nhận được tài sản là
căn hộ chung cư được chuyển giao từ bên bán sau khi đã trả tiền cho bên bán
khoản tiền có giá trị tương ứng.
- Là hợp đồng song vụ: các bên trong quan hệ hợp đồng có các quyền và
nghĩa vụ đối nhau. Quyền của bên này sẽ tương ứng với phần nghĩa vụ bên kia và
ngược lại.
- Là hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với căn hộ chung
cư từ bên bán sang cho bên mua: theo đó khi hợp đồng có hiệu lực sẽ làm chấm
dứt quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư của bên bán và làm phát sinh quyền sở
hữu mới của bên mua đối với tài sản này. Đây là điểm để phân biệt giữa hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư với hợp đồng cho thuê, cho thuê mua,…
2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm riêng
biệt
3
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng
mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang một số đặc điểm
riêng biệt. Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là
những căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ
sở hữu và những căn hộ chung cư dự án.
- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chủ sở hữu đã được
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: Đối với hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư hiện tại thì chỉ trên cơ sở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo
quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà
chung cư thì: Đất xây dựng nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà
chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn hộ chung
cư. Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu
hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì Giấy chứng
nhận quyến sử dụng đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc
nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó. Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà

chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ nhà chung cư được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức quyền sử dụng đất là quyền
sử dụng chung. Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2005 thì:
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ
trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời
là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: là căn hộ mới chỉ có
trong dự án hoặc đang xây dựng, thì hiện nay loại hợp đồng này thường có hai
dạng là:
Hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua gốc thường có dạng là hợp đồng
hứa mua hứa bán: Theo đó chủ đầu tư cam kết sẽ bán cho người mua gốc căn hộ
chung cư theo diện tích, kiểu dáng, thiết kế, chất lượng,…như trong dự án xây
dựng nhà chung cư đã được lập và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước
đó. Còn người mua gốc cam kết sẽ mua căn hộ này sau khi được xây dựng và hoàn
thiện như trong thiết kế ban đầu. Và để đảm bảo cho cam kết của người mua gốc
phải trả trước cho chủ đầu tư khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị của căn hộ
chung cư đó.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua gốc và người
mua lại: thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng. Đối với
4
loại hợp đồng này người mua gốc thường ủy quyền cho người mua lại thực hiện
tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với chủ đầu tư, được nhận căn hộ
sau khi chủ đầu tư bàn giao, được bán đứt căn hộ thuộc sở hữu của người mua gốc
cho người khác,…
II. HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH
1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.1. Đối với chủ thể là cá nhân
Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có năng

lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Về nguyên tắc mọi cá nhân đều bình
đẳng về năng lực pháp luật, nghĩa là đều có năng lực pháp luật như nhau. Theo quy
định của pháp luật dân sự thì cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên và không bị Tòa án
tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có
năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Họ có toàn quyền trong việc xác lập, thực hiện các
giao dịch dân sự cũng như thực hiện các nghĩa vụ khi tham gia các giao dịch đó.
Đối với người năng lực hành vi dân sự hạn chế, người không có năng lực
hành vi dân sự và người bị mất năng lực hành vi dân sự thì theo quy định của pháp
luật giao dịch dân sự của những người này phải thông qua người đại diện hợp
pháp. Việc pháp luật quy định điều kiện về năng lực hành vi dân sự của chủ thể là
cá nhân nhằm đảm bảo cho các chủ thể này khi tham gia giao kết hợp đồng một
cách hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực cũng như có thể thực hiện các
nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng.
1.2. Đối với chủ thể là tổ chức
Để tổ chức tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với tư cách là
một chủ thể độc lập thì phải có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ thể của pháp nhân
bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai loại năng lực này phát sinh
đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại cho tới khi pháp nhân chấm
dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của pháp nhân thì phải phù hợp với mục đích và
lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy các pháp nhân khác nhau có năng lực
chủ thể khác nhau. Theo quy định của pháp luật thì: tổ chức, cá nhân kinh doanh
bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định
và phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Các chủ thể
này phải đủ điều kiện về năng lực tài chính có nghĩa khi đầu tư xây dựng dự án khu
nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án.
Ngoài các điều kiện về năng lực chủ thể, thì khi tham gia giao kết hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư các chủ thể này còn phải đảm bảo là hoàn toàn tự
5
nguyện. Căn hộ chung cư với vai trò là một tài sản có ý nghĩa và giá trị lớn nên khi
thực hiện các giao dịch liên quan đến đối tượng này thì riêng với mỗi loại chủ thể

nhất định còn phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ khác.
Một vấn đề khác cần phải lưu ý là việc mua bán căn hộ chung cư của người
nước ngoài tại Việt Nam. Theo quy định tại điều 126 BLDS 2005 ghi nhận một số
đối tượng là người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy, các
đối tượng khác không thuộc diện được quy định tại điều 126 thì không được ghi
nhận quyền này hoặc nếu có thì rất hạn chế. Tuy nhiên trong một vài năm trở lại
đây người nước ngoài làm ăn sinh sống ở nước ta khá nhiều. Để đáp ứng đòi hỏi đó
đầu năm 2009 Luật Nhà ở năm 2005 đã được sửa đổi bổ sung các quy định về vấn
đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam. Theo đó phạm vi người
nước ngoài được sở hữu nhà ở được mở rộng hơn đồng thời pháp luật cũng chp
phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam nhưng chỉ được mua căn hộ
chung cư. Các quy định mới ban hành sẽ góp phần không nhỏ vào việc thu hút đầu
tư nước ngoài và tạo điều kiện cho người nước ngoài định cư tại Việt Nam.
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.1. Đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản
xác lập đầy đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với Nhà nước. Căn hộ chung cư
thuộc sở hữu của cá nhân thì trên Giấy chứng quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân
đó, nếu thuộc sở hữu của tổ chức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữu chung
hợp nhất thì ghi tên người được chủ sở hữu chung thỏa thuận cho đứng tên, nếu
không có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu. trường hợp căn hộ chung cư thuộc
sở hữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ và chồng, nếu có vợ hoặc chồng không
thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi tên người có quyền sở hữu nhà
ở tại Việt Nam. Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên
từng chủ sở hữu và phần sở hữu của hộ trong căn hộ.
2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình
hành trong tương lai
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Đối tượng của hợp đồng mua
bán là tài sản được phép giao dịch....Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng

mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh
quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.”. Như vậy, Bộ luật dân sự cho phép các chủ
thể giao kết hợp đồng mua bán với các đối tượng hiện có hoặc chưa có vào thời
điểm giao kết, miễn là đối tượng này được xác định một cách rõ ràng.
6
Theo quy định của Luật nhà ở thì chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền
ứng trước của người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án thiết kế xây dựng
chung cư đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Đối với căn hộ
chung cư đã hình thành tại thời điểm giao kết nhưng chủ sở hữu chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì khi đưa vào giao dịch cũng phải tuân theo
các điều kiện về diện tích, chất lượng,...như đối với những căn hộ chung cư đã
được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Các căn hộ chung cư khi là đối tượng của hợp đồng mua bán còn phải thỏa
mãn những điều kiện sau: không có tranh chấp về quyền sở hữu; căn hộ chung cư
không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bên bán là cơ quan thi hành án bán
căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa vụ dân sự). Những căn hộ chung cư
được đưa vào kinh doanh theo Luật kinh doanh bất động sản còn phải đáp ứng
thêm các điều kiện là: căn hộ chung cư thuộc đối tượng được phép kinh doanh; căn
hộ chung cư xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật
về xây dựng; căn hộ đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa
thuận trong hợp đồng; căn hộ không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo pháp
luật về xây dựng...
3. Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Theo quy định tại Điều 450 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về hình thức của
hợp đồng mua bán nhà ở thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn
bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Vì căn hộ chung cư là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán
phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, các bên buộc phải
tiến hành thủ tục này khi giao kết. Trường hợp các bên vi phạm quy định này thì

hợp đồng sẽ có thể bị tuyên vô hiệu.
Hiện nay có rất nhiều các hợp đồng mua bán mà đối tượng là các căn hộ
chung cư dự án. Các hợp đồng này thường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp
vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán. Tuy nhiên, pháp luật chưa hề có quy định cụ
thể về hình thức loại hợp đồng này. Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2005 tại Điều
38 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên
theo các quy định của Bộ luật dân sự 2005 và quan điểm chung của các nhà làm
luật Việt Nam hiện nay thì vẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là tài
sàn hình thành trong tương lai. Và vì vậy, không có quy định bắt buộc về hình thức
của hợp đồng là phải giao kết bằng văn bản và được công chứng, chứng thực. Vì
vậy pháp luật cần phải có những quy định cụ thể và thống nhất về vấn đề này.
7
4. Hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là thời điểm
mà các bên tiến hành giao kết và được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Từ thời điểm này các bên tham gia
giao kết hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng.
Bên cạnh các quy định trên thì hợp đồng mua bán nói chung và hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư nói riêng chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên tham gia hợp
đồng cũng mới được bảo đảm thực hiện.
Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 thì các giao dịch dân sự
phải có đủ điều kiện sau:
- Các bên tham gia giao kết phải có năng lực hành vi dân sự.
- Các bên tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện.
- Hình thức tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật
và không trái đạo đức xã hội.
Đây là bốn điều kiện cần và đủ để một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
có hiệu lực pháp luật. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà các bên không tuân
theo các điều kiện trên thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.

5. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
5.1. Phần sở hữu chung và sở hữu riêng
Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD thì “Đối
với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1
Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu
chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;...”
Đồng thời theo khoản 2 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định về:
Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và
các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau:
“a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao
gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột,
tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường
thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không
thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư;
b) Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của
các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này;
c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây
dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc
8