CHỦ ĐẦU TƯ VÀ CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN

Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
L I M UỜ Ở ĐẦ
Trong xu thế phát triển đô thò chung của thế giới, một không gian sinh hoạt đa năng
đã được các nước phát triển xây dựng cách đây hơn nửa thế kỷ. Còn các nước trong khu
vực Châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia, Singapore,…… mô
hình những toà cao ốc kết hợp giữa không gian hoạt động thương mại, khu văn phòng làm
việc, khu nhà ở, khu giao dòch tài chính … là không gian đa năng rất được ưa chuộng và
phát triển.
Những dự án không gian đa năng đã tạo được các dòch vụ hỗ trợ lẫn nhau. Khu vực
văn phòng làm việc, khu căn hộ cao cấp đã tạo ra một sự liên kết phù hợp với nhòp sống
ngày càng phát triển của đô thò hiện đại. Mặt khác các cao ốc văn phòng làm việc, căn hộ
cao cấp khi quy hoạch và xây dựng đều ở những vò trí thuận lợi ở các khu trung tâm đông
dân cư , đầu mối giao thông đô thò, do vậy đã thu hút được nhiều khách hàng quan tâm
đến thò trường riêng và rất nhạy cảm này.
Nắm bắt được nhu cầu và xu thế phát triển của một thành phố hiện đại, tại các thành
phố lớn và các đô thò hiện đại ở Việt Nam ngày càng có nhiều dự án dạng Khu văn phòng
và căn hộ cao cấp đã và đang được đầu tư như: Pasteur Court, Avalon Tower, Hùng Vương
Plaza, Khu căn hộ cao cấp và thương mại The Manor, Saigon Pearl……
Theo dự báo và đánh giá của các nhà đầu tư , thò trường đầu tư những tòa cao ốc đa
năng Thương mại Dòch vụ, văn phòng làm việc, căn hộ cao cấp sẽ phát triển mạnh tại
Việt Nam cũng như tại Thành phố Hồ Chí Minh. Dự án SONG DA TOWER nằm ở trung
tâm Quận 3, là một trong những Quận trung tâm của Tp HCM, dự báo về nhu cầu nhà ở
và văn phòng làm việc rất khả quan, là yếu tố khẳng đònh Dự án SONG DA TOWER là
một dự án đầu tư hấp dẫn.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
1
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)

14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
PH N I: CH U T VÀ CÁC V N B N PHÁPẦ Ủ ĐẦ Ư Ă Ả
LÝ TH C HI N D ÁNỰ Ệ Ự
I. CHỦ ĐẦU TƯ:
- Tên Doanh nghiệp : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
- Đòa chỉ trụ sở : 14 Kỳ Đồng – Phường 9 – Quận 3 – Tp. HCM
- Điện thoại : 08-8438504
- Fax: 08-8438504
- Số hiệu tài khoản : 431101.500092 tại Ngân hàng Nông nghiệp & PTNT Chợ Lớn.
- Mã số thuế : 0303255529
- Đăng ký kinh doanh số ……… cấp ngày ….. tháng ….. năm…..
II. CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ TRỰC TIẾP THỰC HIỆN DỰ ÁN:
- Luật đất đai đã đựơc Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghò đònh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc thi hành
Luật Đất đai.
- Luật Xây dựng 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khoá 11 kỳ họp thứ 4
- Nghò đònh số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình.
- Quyết đònh số 1690 BXD/KH-ĐT ngày 14/11/1994 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng giao
cho Tổng Công ty Sông Đà làm chủ đầu tư dự án Trung tâm giao dòch xây dựng phía Nam.
- Công văn số 1959/BXD-KHTK của Bộ Xây Dựng ngày 23/11/2004 về việc điều chỉnh
quy mô dự án 14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, Tp.HCM.
- Công văn số 194/TC-QLCS Của Cục Quản Lý Công Sản – Bộ Tài Chính ngày
20/01/2005 về việc chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất cho Tổng Công
ty Sông Đà tại khu đất 14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, Tp.HCM.
- Công văn số 27/BXD-KHTK của Bộ Xây Dựng ngày 10/01/2005 về việc đồng ý chủ
trương hợp khối kiến trúc giữa dự án 14B và khu đất 14 Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3,
Tp.HCM.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
2
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Công văn số 330/QHKT-KT của Sở Quy hoạch TPHCM ngày 15/02/2005 về việc báo
cáo xin ý kiến UBND Tp.HCM về kiến trúc quy hoạch xây dựng công trình Văn phòng
làm việc và căn hộ cao cấp tại số 14 và 14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, Tp.HCM.
- Quyết đònh số 2522/QĐ-UB ngày 25/05/2005 của UBND TP.HCM về việc cho phép
Tổng Công ty Sông Đà được chuyển hình thức và mục đích sử dụng đất tại số 14B Kỳ
Đồng, Phường 9, Quận 3, Tp.HCM để đầu tư xây dựng văn phòng làm việc và căn hộ cao
cấp kinh doanh.
- Nghò quyết số 142/TCT/HĐQT ngày 27/05/2005 của Hội đồng Quản trò Tổng công ty
Sông Đà V/v: Phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng dự án Văn phòng làm
việc và căn hộ cao cấp tại 14B Kỳ Đồng.
- Công văn số 7149/UBND-ĐT ngày 04/11/2005 của UBND TP.HCM về quy hoạch kiến
trúc công trình “Văn phòng làm việc và căn hộ cao cấp tại 14B Kỳ Đồng – Phường 9 –
Quận 3 – Tp.HCM”
- Văn bản số 193/QHKT-KT ngày 19/01/2006 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về việc: “Ý
kiến thỏa thuận về các chỉ tiêu kiến trúc – quy hoạch và tổng mặt bằng (1/200) công trình
Văn phòng làm việc và căn hộ cao cấp SONGDA TOWER”.
- Chứng thư tư vấn đònh giá bất động sản ngày 19/01/2006 do Trung tâm kiểm đònh bản đồ
và tư vấn tài nguyên – môi trường thuộc Sở Tài nguyên – Mội trường Tp.Hồ Chí Minh
phát hành mục đích đònh giá : Xác đònh giá trò thò trường để nộp tiền sử dụng đất với mục
đích sử dụng xây dựng cao ốc văn phòng và căn hộ.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
3

Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
PHẦN II: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
I. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ:
Vấn đề nhà ở, nhất là ở các đô thò lớn như TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang là
vấn đề bức xúc. Trong khi đó vấn đề tăng dân số cả về tự nhiên và cơ học tại các đô thò
lớn, làm cho vấn đề nhà ở càng trở nên gay gắt. Do vậy, vấn đề phát triển nhà ơ,û cải thiện
điều kiện sống và môi trường sống của người dân, đang được nhà nước và các cấp các
ngành hết sức quan tâm.
Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế của TP. Hồ Chí Minh, thu nhập bình quân đầu
người tại thành phố là tương đối cao và ổn đònh, nên việc phát triển nhà ở đang diễn ra
theo chiều hướng mới. Nhu cầu của thò trường nhà ở là các căn hộ có thiết kế hiện đại,
thoáng mát và mỹ quan, được quản lý bởi những công ty chuyên nghiệp trong và ngoài
nước. Đây là dạng căn hộ cao cấp, được xây dựng cao tầng, có nhiều ưu điểm hơn nhiều
so với các dạng căn hộ được xây dựng trong thời gian trước đây như:
- Không những là giải pháp tốt nhất về mỹ quan đô thò, không gian kiến trúc mà còn
về phương diện quản lý hành chính, xã hội.
- Tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thò theo tiêu chuẩn hiện đại,
đảm bảo việc phát triển đô thò mang tính cộng đồng và xã hội hoá cao.
Với những bài học về xây dựng nhà chung cư ở nước ta trong thời gian trước đây và
với kinh nghiệm phát triển nhà ở của các nước trong khu vực, chúng ta phải nghiên cứu
xây dựng các chung cư cao tầng sao cho không bò lạc hậu trong những năm sau này, tránh
để xảy ra hiện tượng phá đi xây lại vì không phù hợp.
Đònh hướng phát triển quy hoạch TP. Hồ Chí Minh đến năm 2020 thành một đô thò
vừa hiện đại vừa có bản sắc dân tộc, là trung tâm kinh tế, trung tâm giao dòch Quốc tế và
du lòch lớn nhất của cả nước, có vò trí chính trò quan trọng của nước ta ở phía Nam với các
nước trong khu vực và Quốc tế.
Về quy mô dân số của thành phố sẽ vào khoảng 10 triệu người, trong đó khu vực
nội thành được khống chế khoảng 5 triệu người.

Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thò : giao thông là 20 – 22m2/người, đất cây xanh là 10 –
15 m2/ người, đất xây dựng công trình công cộng là 5m2/người.
Công ty Cổ phần đầu tư phát triển Sông Đà là doanh nghiệp Nhà nước thuộc Tổng
công ty Sông Đà- Bộ Xây Dựng, có Văn phòng tại số 14 Kỳ Đồng – P.9 – Q.3 – Tp.
HCM. Được Tổng công ty Sông đà - Bộ Xây Dựng chấp thuận về chủ trương để Công ty
tiến hành lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng dự án: “ Cao ốc Văn phòng làm
việc – Căn hộ cao cấp” tại khu đất số 14B Kỳ Đồng – P.9 – Q.3 – Tp. HCM ; được UBND
TP Hồ Chí Minh chấp thuận đòa điểm xây dựng và được Sở Quy hoạch-kiến trúc thành
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
4
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
phố phê duyệt thoả thuận kiến trúc quy hoạch, thiết kế sơ bộ của công trình. Công ty Cổ
phần đầu tư phát triển Sông Đà đã tiến hành lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây
dựng cao ốc SONGDA TOWER cao 14 tầng tương đối tiện nghi tại số 14B Kỳ đồng –
Phường 9 – Quận 3 – TP Hồ Chí Minh.
Việc đầu tư xây dựng cao ốc nhằm các mục tiêu:
- Sử dụng quỹ đất một cách hiệu quả nhất, đưa lại thu nhập cho Công ty và tăng
nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước.
- Tạo thêm diện tích văn phòng tiện nghi, hiện đại, đạt tiêu chuẩn quốc tế.
- Đóng góp thêm vào quỹ nhà ở của Thành phố Hồ Chí Minh một công trình nhà ở
mới với đầy đủ cơ sở hạ tầng đô thò, đáp ứng một phần nhà ở của Nhân dân; góp phần
phát triển quy hoạch Quận 3 và TP Hồ Chí Minh theo hướng đô thò mới đạt các tiêu chuẩn
kỹ thuật xây dựng, môi trường và điều kiện sống của đô thò hiện đại.
- Đây là bước đi ban đầu, tạo đà cho sự phát triển cho Công ty Cổ phần đầu tư phát
triển Sông Đà. Tạo cơ sở để rút kinh nghiệm, tạo tiền đề cho việc đầu tư và phát triển các
dự án khác.

- Giải quyết công ăn việc làm cho CBCNV của Công ty và lao động ngoài xã hội.
II. MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ
1. Tên dự án :
- Tên tiếng Việt : Văn phòng làm việc và căn hộ cao cấp SONG DA TOWER.
- Tên giao dòch : SONG DA TOWER.
- Đòa chỉ : Số 14B Kỳ Đồng – P.9 – Q.3 – Tp HCM.
2. Mục tiêu dự án :
- Mục tiêu dự án : Xây dựng mới một tòa cao ốc để làm Văn phòng làm việc và có
40 căn hộ cao cấp + 02 tầng hầm để kinh doanh.
3. Quy mô xây dựng dự án :
Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 615,3m
2
. Tổng diện tích sàn XD: 6408 m
2
Diện
tích 02 hầm chứa xe: 1230,6 m
2
Dự án gồm 2 không gian chính là :
- Khu văn phòng làm việc được bố trí ở tầng trệt, tầng lửng và lầu 1,2,3.
- Khu căn hộ cao cấp được bố trí từ lầu 4 đến lầu 13.
Ngoài ra, trong toà nhà còn có một số những tiện ích dòch vụ công cộng nhằm phục vụ
cho những cư dân sống và làm việc trong tòa nhà.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
5
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
+ Toàn bộ toà nhà có 40 căn hộ với tổng diện tích sử dụng: 3810 m

2
+ Diện tích các căn hộ từ 78110m
2
+ Khối văn phòng và dòch vụ cho thuê có tổng diện tích: 1367,3 m
2
+ Tầng hầm có sức chứa 10 xe hơi và khoảng 115 xe gắn máy.
4. Vò trí xây dựng dự án :
- Vò trí xây dựng dự án tại khu đất số 14B Kỳ Đồng – P.9 – Q.3 – Tp HCM.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
6
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
PH N III: NGHIÊN C U TH TR NGẦ Ứ Ị ƯỜ
I. BỐI CẢNH THỊ TRƯỜNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ CẢ
NƯỚC ĐẾN NĂM 2020:
Trong thời kỳ đổi mới, với những đặc thù của nền kinh tế thò trường theo đònh
hướng xã hội chủ nghóa đã cho chúng ta những cách nhìn tổng thể hơn về nhu cầu nhà ở,
về khả năng xây dựng và phát triển nhà ở để đảm bảo cho xã hội “đủ” nhà ở và từng bước
nâng cao tiện nghi ở cho toàn xã hội. Trên quan điểm đổi mới là điều chỉnh lợi ích của
Nhà nước, của các thành phần kinh tế và cá nhân. Sự thay đổi phương thức tiêu thụ, sự
phát triển của nền kinh tế và việc xây dựng một chính sách phù hợp về mọi mặt đã kích
thích sự tăng trưởng nhanh chóng thò trường nhà ở.
Những chuyển biến gần đây về thò trường nhà ở có nhiều dấu hiệu tích cực. Đó là
hàng loạt các dự án xây dựng chung cư đã và đang được phát triển, tạo cho thò trường nhà
ở ngày một sôi động. Sự chuyển biến tích cực này không chỉ do cơ cấu thành phần căn hộ
hay tiện nghi ở được nâng lên, mà quan trọng hơn cả là Nhà nước đã bắt đầu tìm một chính
sách phục vụ kinh tế thò trường nhà đất tốt hơn và mạnh mẽ hơn.

Nhằm tiến tới sự hợp lý lâu dài cho xây dựng và phát triển nhà ở nói riêng và tổng
thể kiến trúc đô thò nói chung, Nhà nước đã đẩy mạnh quyết tâm phát triển nhà nhà chung
cư một cách toàn diện như một trọng điểm của chính sách nhà ở đô thò; kiểm soát tốt quá
trình thực hiện, xây dựng đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng văn hóa xã hội đến biện
pháp xây dựng và quản lý khu ở sau xây dựng, hạn chế sử dụng qũy đất vào đầu tư các
khu nhà ở chia lô thuần tuý để giành đất phát triển các khu đô thò mới hoàn thiện hơn. Các
dãy nhà chia lô chỉ là bộ phận nhỏ, thêm vào đó là các lô đất dành xây dựng biệt thự,
điểm xuyết các khoảng trống để có một bố cục không gian kiến trúc hài hòa, sinh động,
gây ấn tượng thẩm mỹ cao cho khu chung cư.
Ý nghóa kinh tế xã hội của việc xây dựng và phát triển nhà ở theo phương pháp
công nghiệp là xây dựng nhanh, đồng bộ, hạ giá thành sản phẩm nhờ vào những tiến bộ
khoa học kỹ thuật của ngành xây dựng.
Thành phố Hồ Chí Minh là một đô thò trung tâm cấp quốc gia có bán kính vùng 30 –
50 km, giữ chức năng là trung tâm kinh tế, trung tâm giao dòch quốc tế và du lòch của cả nước.
Tuy nhiên cơ sở kinh tế – kỹ thuật hoặc động lực phát triển đô thò nước ta còn yếu,
tăng trưởng về kinh tế chưa cân đối với tăng trưởng về dân số. Theo số liệu của tổng cục
thống kê, trong thời gian qua, tốc độ tăng trưởng kinh tế đô thò trung bình hàng năm là 13
– 15%, mỗi năm giải quyết việc làm cho 1 triệu lao động. Cả nước vẫn trong thời kỳ bùng
nổ dân số, với tỷ lệ tăng tự nhiên trung bình hàng năm là 2,18%. Đặc biệt tình trạng phân
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
7
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
bố dân cư không đồng đều giữa các vùng mà tập trung vào Thành phố, độ thò lớn. Mật độ
dân số trung bình cả nước là trên 200 người/km2, trong khi mật độ dân số ở Thành phố Hồ
Chí Minh trên 1000 người/km2. Việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích xây dựng đô
thò đang là một nguy cơ lớn, phần lớn đất sử dụng vào mục đích xây dựng đô thò đều là đất

rất tốt cho sản xuất nông nghiệp. Nếu giữ nguyên tình trạng phân bổ dân cư hiện nay ở
nước ta, thì qũy đất nông nghiệp sẽ giảm đi trung bình mỗi năm khoảng 3800 ha.
Về hạ tầng xã hội, diện tích nhà ở tại các đô thò cả nước mới đạt trên 80 triệu m2
các loại, bình quân 5,8 m2/người. Tỷ lệ đất dành cho giao thông nhất là giao thông tónh
trong đô thò lớn mới đạt dưới 5% đất đô thò. Chỉ tiêu đất dành để trồng cây xanh trong đô
thò quá thấp, trung bình mới chỉ đạt 0,5 – 1,0 m2/người.
Về tốc độ tăng trưởng dân số và đô thò hóa hiện nay ở nước ta, năm 1999 dân số cả
nước gần 76 triệu người, trong đó có khoảng 15 triệu người là dân đô thò, chiếm khoảng
20% số dân của cả nước. Tăng trưởng dân số đô thò bình quân hàng năm 4,2%, với số tăng
tuyệt đối là 0,5 triệu người mỗi năm. Dự báo đến năm 2010 dân số cả nước là 93 triệu
người. Dân số đô thò trong giai đoạn này sẽ tăng nhanh do yếu tố tăng cơ học, dự kiến
khoảng 1,14 triệu người/năm, tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng khoảng 6% trung bình hàng
năm, đưa tổng số dân đô thò cả nước lên 30,4 triệu người chiếm 33% số dân cả nước. Dự
báo đến năm 2020 dân số cả nước là 103 triệu người trong đó dân số đô thò là 46 triệu
người chiếm 45% số dân cả nước.
Dự kiến nhu cầu sử dụng và chọn đất xây dựng đô thò đến năm 2010, đất đô thò sẽ
là 243 000 ha, chiếm 0,74% diện tích đất tự nhiên cả nước. Diện tích đất đô thò tăng thêm
là 179 900 ha, trong đó dự kiến lấy từ qũy đất nông nghiệp khoảng 90 200 ha.
Đònh hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thò cả nước đến năm 2020 đïc xây
dựng trên một số quan điểm trong đó có việc cho phép huy động mọi nguồn vốn để cải tạo
và xây dựng đô thò trên cơ sở coi trọng việc giữ gìn trật tự, kỷ cương, tăng cường kiểm soát
sự phát triển đô thò theo đúng qui hoạch và pháp luật. Tận dụng tối đa đất trống, đất hiện
có sử dụng lãng phí kém hiệu quả trong đô thò.
Một trong những lónh vực ưu tiên đầu tư phát triển đô thò là phát triển nhà ở đô thò,
đảm bảo cải tạo và xây dựng nhà ở nâng chỉ tiêu bình quân 8 m
2
sàn/người vào năm 2002,
10 m
2
sàn/người vào năm 2010 và 18 – 20 m

2
sàn/người sau năm 2010, thỏa mãn nhu cầu
đa dạng của các đối tượng xã hội, trong đó đặc biệt quan tâm giải quyết nhà ở cho các đối
tượng chính sách và thanh toán các khu nhà ổ chuột trong đô thò. Việc phát triển nhà ở đô
thò thực hiện theo các dự án kinh doanh hoặc trợ giúp.
II. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ QUY HOẠCH THÀNH PHỐ ĐẾN NĂM 2020
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
8
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Đònh hướng phát triển quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 trở thành
một đô thò vừa hiện đại vừa có bản sắc dân tộc, là một trung tâm kinh tế, trung tâm giao
dòch quốc tế và du lòch của cả nước, có vò trí chính trò quan trọng của nước ta ở phía Nam,
với các nước trong khu vực và quốc tế.
Về quy mô dân số đến năm 2020 và lâu dài khoảng 10 triệu người trong đó khống
chế khu vực nội thành khoảng 6 triệu người.Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thò bình quân 100
m
2
/người, trong đó đất giao thông là 20 – 22 m
2
/người, đất cây xanh là 10 – 15 m
2
/người
và đất xây dựng công trình công cộng là 5 m
2
/người.
Các khu phát triển mới theo hướng hiện đại, văn minh, bền vững, tạo ra chỗ ở, làm

việc và nghỉ ngơi giải trí cho nhân dân.
III. TÓM LƯC VỀ HIỆN TRẠNG VÀ NHU CẦU NHÀ Ở TRONG CẢ NƯỚC
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, quỹ nhà ở đô thò hiện nay có khoảng 10 triệu m2
cần phá dỡ xây dựng lại đang đặt ra nhiều vấn đề về vốn, di dời tái đònh cư. Đồng thới nhà
ở do người dân tự phát chiếm đến 75% trong tổng số diện tích nhà ở tăng thêm trong thời
gian qua, và một điều dễ nhận thấy là sự thiếu đồng bộ, vệ sinh môi trường, cảnh quan
không đảm bảo.
Việc cần có một sự khuyến khích đầu tư quy hoạch nhà ở là cấp thiết trong việc
đònh hướng phát triển đô thò trong tương lai. Bên cạnh đó khuyến khích các giải pháp huy
động nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân để phát triển thò trường bất động sản, nhằm tăng
nhanh quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu bức xúc của người dân, phấn đấu đạt chỉ tiêu 9 –10 m
2
sàn/người.
Bảng 1: Thống kê nhu cầu nhà ở đô thò toàn quốc
Đô thò Hiện trạng 2005 2010 2020
Dân số
(tr.ng`)
Nhà ở
(tr. m
2
)
Dân số
(tr.ng`)
Nhà ở
(tr. m
2
)
Dân số
(tr.ng`)
Nhà ở

(tr. m
2
)
Dân số
(tr.ng)
Nhà ở
(tr. m
2
)
Hà Nội 1,15 9,20 2,09 15,60 3,02 30,20 4,50 81,00
HCM 3,25 26,00 5,13 42,20 7,00 70,00 10,00 216,00
Hải Phòng 0,54 4,32 0,82 4,20 1,10 11,00 1,383 32,40
Vinh 0,13 1,04 0,19 1,70 0,25 2,50 0,30 6,84
Huế 0,22 1,76 0,36 2,00 0,50 5,00 0,71 18,00
Đà Nẵng 0,585 3,84 0,73 5,10 0,97 9,70 1,20 25,74
Biên Hòa 0,30 2,40 0,45 4,60 0,60 6,00 0,60 15,30
Cần Thơ 0,22 1,76 0,26 3,20 0,30 3,00 0,60 9,00
Tp Khác 8,41 67,28 12,52 57,10 16,60 166,00 26,707 423,72
Tổng 14,70 117,60 22,55 135,70 30,40 304,00 46,00 828,00
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
9
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Từ mục tiêu sử dụng kết qủa điều tra xã hội học về nhà ở nhằm phục vụ cho nghiên
cứu thiết kế nhà ở đạt được kết quả như mong muốn và phù hợp với tiêu chí, nhu cầu
chung của xã hội, các tác giả đã tập hợp các điều tra nguyện vọng ở của các đối tượng dân
cư trong các khu chung cư cao tầng, thấp tầng, đối tượng dân cư là cán bộ công nhân viên

và tư nhân trên các phố hiện ở các dạng nhà như : Biệt thự, nhà lô, nhà liên kế mới xây
dựng;
Với mục tiêu điều tra là xác đònh nhu cầu của dân cư đô thò ưa thích loại căn hộ
nào, tổ chức căn hộ ra sao, số lượng phòng trong căn hộ, kích thước không gian của các
phòng, vò trí nơi ở, diện tích bình quân đầu người v..v..Số liệu được xử lý làm tài liệu tham
khảo cho việc dự báo phát triển nhà trong thời gian tới.
Tóm lược về kết quả điều tra về các thông tin chung như sau :
Bảng 2 : Kết quả điều tra cỡ hộ gia đình
TT Số người trong hộ (người) Tỷ lệ (%)
1 1 ÷ 2 15,4
2 3 ÷ 4 67,2
3 5 ÷ 6 14,4
4 > 6 3,0
Bảng 3 :Kết quả điều tra hiện trạng ở
TT Diện tích sàn (m
2
/người) Tỷ lệ (%)
1 Dưới 4 5,0
2 4 ÷ 6 26,4
3 6 ÷ 8 35,0
4 8 ÷ 10 20,2
5 Trên 10 13,4
Bảng 4: Loại nhà và vò trí nơi ở
TT Loại nhà Vò trí Tỷ lệ (%)
1 Chung cư cao tầng đủ tiện nghi Gần trung tâm 65,0
2 Nhà liền kề, chia lô Ven đô 26,2
3 Biệt thự Ngoại ô 8,8
Bảng 5: Sự lựa chọn giữa vò trí và diện tích ở
TT Vò trí và diện tích ở Tỷ lệ (%)
1 Chật và cao hơn nhưng gần trung tâm 68,4

2 Rộng rãi, có sân vườn, ở ven đô 31,6
Bảng 6 : Hình thức sở hữu căn hộ trong nhà chung cư
TT Hình thức sở hữu căn hộ Số hộ điều tra Tỷ lệ (%)
1 Thuê 276 62,2
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
10
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
2 Mua trả dần 93 20,8
3 Mua trả hết một lần 76 17,0
4 Tổng 445 100
Từ các thông số điều tra sơ bộ trên có thể đánh giá tổng quan vấn đề như sau:
+ Dân cư thuộc thành phần cán bộ công nhân viên làm việc mang tính chất làm
công ăn lương, ưa thích chung cư tổ chức theo kiểu tiểu khu hay khu phố nhà
ở, nhưng cần có cơ sở hạ tầng tốt và dòch vụ đầy đủ.
+ Quan điểm về đòa điểm thiên về xu hướng nhà ở chung cư gần trung tâm văn
hóa, thương mại, thuận tiện giao thông.
III. CHỈ TIÊU VỀ NHÀ Ở THEO KẾT QUẢ ĐIỀU TRA MỨC SỐNG DÂN CƯ NĂM 2000
– 2002 CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH:
Bảng 7: Sở hữu nhà ở tại Tp.HCM
1 Tỉ lệ hộ có sở hữu nhà Chung
96,3%
2
2.1
2.2
2.3
2.4

2.5
2.6
Nguồn gốc sở hữu
-Thừa kế
-Mua của Nhà nước
-Các tổ chức xã hội cấp
-Cá nhân tư nhân cấp
-Mua của cá nhân/tư nhân
-Tự làm
100%
20,00%
9,87%
3,12%
2,08%
38,96%
25,97%
Bảng 8: Cơ cấu nhà ở tại Tp.Hồ Chí Minh
STT Chung
1 Nhà ở kiểu biệt thự 0,5%
2 Nhà/căn hộ cao tầng khép kín 6,0%
3 Nhà/căn hộ cao tầng không khép kín 6,5%
4 Nhà/căn hộ thấp tầng kiên cố 20,3%
5 Nhà bán kiên cố 49,8%
6 Nhà tạm và khác 17,0%
Bảng 9: Diện tích nhà ở tại Tp.Hồ chí Minh
STT Chung
1 Diện tích nhà bình quân hộ (m
2
) 113,24
2 Diện tích sử dụng bình quân nhân khẩu (m

2
) 15,16
3 Tỉ lệ hộ có diện tích sử dụng bình quân nhân khẩu dưới 10
m
2
/người
30,25%
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
11
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bảng 10: Các chỉ tiêu về giá trò tài sản tại Tp Hồ Chí Minh
STT Triệu đồng
1 Giá trò đồ dùng sinh hoạt bình quân hộ 26,91
2 Giá trò đồ dùng sinh hoạt bình quân nhân khẩu 5,79
3 Giá trò nhà và đất bình quân hộ 292,478
4 Giá trò nhà và đất bình quân nhân khẩu 62,932
5 Giá trò toàn bộ tài sản bìh quân hộ gia đình 556,145
6 Giá trò tài sản bình quân nhân khẩu 119,665
Kết quả điều tra thò trường cho thấy về điều kiện nhà ở của dân cư Thành phố Hồ
Chí Minh trong giai đoạn 2000 - 2005 cho thấy: trong một thời gian diện tích nhà ở bình
quân trên đầu người không tăng nhiều. Nhưng chất lượng nhà ở đã được cải thiện đáng kể.
Tỷ lệ hộ có nhà tạm bợ năm 1995 ở nội thành là 18,4%, ngoại thành là 42,4%, sau năm
2000 tỷ lệ nhà tạm ở nội thành giảm còn 8,3%, nhưng ở ngoại thành lại tăng lên chút ít là
43%. Năm 1995, tỷ lệ nhà bán kiên cố ở ngoại thành là 55,6%, ở nội thành là 52,8%, sau
năm 2000 tỷ lệ nhà bán kiên cố ở ngoại thành giảm còn 47%, ở nội thành còn 50,7%.
Đặc biệt tỷ lệ nhà cao tầng ở nội thành cũng tăng lên đáng kể từ 7,2% năm 1995

lên 16,7% năm 2000.
V. DỰ BÁO VỀ SỐ CẦU:
1. Tình hình chung.
Thực trạng phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây cho
thấy đây là một đô thò cực lớn, có tốc độ đô thò hóa cao, nhu cầu đầu tư trong nước và nước
ngoài tăng nhanh. Tuy nhiên quá trình đô thò hóa tự phát và chắp vá dẫn đến mất cân đối
nghiêm trọng trong cơ cấu sử dụng mặt bằng lãnh thổ, trong phát triển cơ sở hạ tầng. Mức
tăng dân số cao và quá tập trung vào một số khu vực (có quận mật độ dân cư trên 55.000
người/km
2
, có phường lên đến 150.000 người/km
2
).
Từ bảng thông số trên và theo tài liệu về chương trình nhà ở cho cán bộ công nhân
viên, nhân dân lao động và người có thu nhập thấp trong đònh hướng quy hoạch tổng thể
Thành phố Hồ chí Minh từ nay đến năm 2010, thì trong thời kỳ từ năm 2001 đến 2010,
mỗi năm Thành phố cần xây dựng từ 10.000 đến 15.000 căn hộ với các phương thức bán
đứt, bán trả chậm, trả góp, cho thuê.
Kinh phí phục vụ cho chương trình này hằng năm sẽ cần là :
15.000 căn x 50 m
2
x 1.500.000 đ/m
2
= 1.125 tỷ đồng
(tương ứng khoảng 750.000 m
2
nhà ở)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .

12
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Theo chương trình về xây mới và di chuyển toàn bộ các khu nhà lụp xụp rách nát
trên toàn Thành phố và trên khu kênh rạch giải tỏa, cần xây dựng ít nhất 5.000 căn nhà
mỗi năm.
Kinh phí phục vụ cho chương trình này hằng năm sẽ cần là :
5.000 căn x 50 m
2
x 1.500.000 đ/m
2
= 375 tỷ đồng
(Tương ứng khoảng 250.000 m
2
nhà ở)
Theo ban quản lý dự án đại Đông – Tây , từ tháng 8/2001 đến tháng 8/2005 sẽ thực
hiện di dời trên 5.000 hộ và cần sự ổn đònh cuộc sống cho người dân.
Cho đến thời điểm 2005 Thành phố đang phải đẩy mạnh chương trình nhà ở tái đònh cư
30.000 căn hộ, nhằm tạo quỹ nhà phục vụ cho các dự án phát triển của thành phố.
Hiện nay qũy nhà phục vụ cho công tác tái đònh cư dự kiến chỉ có thể tiếp nhận
khoảng 1.000 hộ gia đình. Theo kế hoạch để đáp ứng được nhu cầu toàn bộ số dân trong
diện di dời của dự án đại lộ Đông – Tây sẽ cần phải xây dựng tới 24 khu tái đònh cư. Hiện
tại nếu tận dụng hết qũy nhà đã hoàn thành cũng mới chỉ đáp ứng được từ 50% - 60% yêu
cầu.
Theo chỉ tiêu phấn đấu của Thành phố từ nay đến năm 2010, diện tích bình quân
đầu người là 10 m
2
/người. Hiện nay chỉ tiêu phấn đấu là 7 m
2

/người, như vậy từ nay đến
năm 2010 cấn thiết xây dựng khoảng :
5.672.256 người x (10 + 7)m
2
= 17.016.768 m
2
≈1,7 triệu m
2
/năm
Bộ Xây Dựng hoàn thành chương trình phát triển nhà ở đô thò 5 năm (2001 – 2005).
Theo đó, đến hết năm 2005, tại khu vực đô thò cả nước sẽ phát triển thêm khoảng 60 triệu
m
2
nhà ở. Riêng Thành phố Hồ Chí Minh sẽ phát triển thêm 15 triệu m
2
nhà ở.
2. Đánh giá tổng hợp về nhu cầu nhà ở cần xây dựng mới đến năm 2020 tại Tp.HCM
và các đô thò lớn trong cả nước như sau :
Bảng 11
Đô thò 2005 2010 2020
Dân số
(Tr.người)
Dt nhà ở
(tr.m
2
)
Dân số
(Tr.người)
Dt nhà ở
(tr.m

2
)
Dân số
(Tr.người)
Dt nhà ở
(tr.m
2
)
T.phố Hà Nội 2,09 1,8 3,02 15,6 4,5 56
Tp Hồ Chí Minh 5,13 5,2 7 43,4 10 176
Các đô thò khác 15,33 11 20,38 103 31,5 316
Cả nước 22,55 18 30,4 162 46 548
3. Tiêu chí các mẫu nhà ở cao tầng sau năm 2000 trên cơ sở các yêu cầu sau:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
13
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Tiện nghi, thoải mái, đáp ứng được yêu cầu chung và yêu cầu riêng của từng thành
viên trong gia đình.
- Không gian thông thoáng, phù hợp với điều kiện khí hậu nóng ẩm của Việt Nam.
- Sử dụng vách nhẹ, tủ tường tạo không gian linh hoạt khi cần thiết cho người sử dụng.
- Chú ý nghiên cứu bố cục không gian bếp phù hợp chất đốt sử dụng, có thể kết hợp
phòng ăn.
- Lưu ý vò trí bàn thờ tổ tiên đạt yêu cầu trang trọng, gần gũi với tất cả các thành
viên trong gia đình.
VI. DỰ BÁO VỀ SỐ CUNG:
1. Tình hình chung:

Bảng 12: Tổng hợp các số liệu về các dự án phát triển nhà ở đô thò đến năm 2005 tại các
trung tâm đô thò lớn của cả nước như sau :
Đô thò Tổng diện tích nhà ở
(triệu m
2
)
Số dự án Nhu cầu vốn (tỷ đồng)
Tp Hà Nội 4 19 9.100
Tp Hồ Chí Minh 7 140 15.000
Tp Hải Phòng 2,1 7 4.000
Tp Vinh 0,4 2 800
Tp Huế 0,7 2 1.400
Tp Đà Nẵng 1,6 8 3.500
Tp Biên Hòa 2,2 2 4.000
Tp Cần Thơ 1 3 2.000
Các đô thò còn lại 16,5 17 21.000
Tổng 32,5 200 60.800
2. Tình hình Tại Tp Hồ Chí Minh:
Hiện nay ở Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng các doanh nghiệp tham gia kinh
doanh, đầu tư vào thò trường bất động sản là rất lớn (khoảng 4100 doanh nghiệp) nhưng
phát triển theo hướng ổn đònh, có tính chất chuyên nghiệp thì không nhiều. Trong những
năm vừa qua, thò trường bất động sản của thành phố chủ yếu phát triển mạnh ở các dự án
phát triển về đất nền phân lô, sau khi nghò đònh 181 ra đời, mảng thò trường bất động sản
này ở thành phố lập tức bò đóng băng. Theo nhận đònh của các chuyên gia nhiều kinh
nghiệm thì một trong những nguyên nhân cơ bản đã ảnh hưởng đến thò trường bất động
sản đó là các doanh nghiệp tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản hầu hết đều không
có hoạch đònh chiến lược phát triển, nguồn vốn yếu kém, đầu tư nhỏ lẻ, manh mún. Dẫn
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .

14
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
đến hiện tượng đầu cơ, nâng giá ảo, chiếm dụng vốn... Khi nghi đònh 181 ra đời đã hạn
chế những nhược điểm của thò trường bất động sản, kích thích thò trường phát triển theo
hướng lành mạnh và ổn đònh hơn. Mặt khác, q đất của thành phố ngày càng khan hiếm
mà nhu cầu về nhà ở cùa người dân ngày càng tăng cao, đòi hỏi những doanh nghiệp lớn
phải có những đối sách mới phù hợp với xu hướng phát triển mới của thò trường. Hiện nay
trên thò trường đầu tư, kinh doanh bất động sản thành phố, xu hướng xây dựng những
chung cư, cao ốc cao tầng đang là một giải pháp đúng đắn và phù hợp. Trong một vài năm
vừa qua, một số cao ốc văn phòng, chung cư cao cấp, chung cư cho người có thu nhập
thấp, lần lượt được khởi công xây dựng như:
- LANDCASTER , 22 Lê Thánh Tôn, Q.1, cao 21 tầng – Chủ đầu tư: Trung Thuỷ
Co.Ltd.
- PASTEUR COURT, 127 Pasteur, Q.3, cao 21 tầng – Chủ đầu tư: Vạn Thònh Phát
- THE MANOR, 91 Nguyễn Hữu Cảnh, Q. Bình Thạnh, cao 22 tầng – Chủ đầu tư:
Bitexco
- SAIGON PEARL, Đương Nguyễn Hữu Cảnh, Q. Bình Thạnh, cao 37 tầng – chủ đầu tư:
LD Vietnam SSG
- SAIGON VIEW, 117 Nguyễn Cửu Vân, Q. Bình Thạnh,
- AVALON, 53 Nguyễn Thò Minh Khai, Q.1, cao 14 tầng – chủ đầu tư: LD Avalon Sài
gòn
- GRAND VIEW, Đường Nguyễn Văn Linh, Q.7, cao 12 tầng – chủ đầu tư: LD Phú Mỹ
Hưng
- HORIZON TOWER, 214 Trần Quang Khải, Q.1, cao 22 tầng – chủ đầu tư: Tổng Cty
VLXD số 1
- MY VINH, 250 Nguyễn Thò Minh Khai, Q.3, cao 11 tầng – chủ đầu tư: TM DV THY
- INDOCHINA PARK TOWER, 04 Nguyễn Đình Chiểu, Q.1 – chủ đầu tư: Công ty
Đông Dương.

Hầu hết các cao ốc trên đều có đầy đủ các chức năng: Ở, Làm việc, các dòch vụ vui
chơi, giải trí, mua sắm.... Vì vậy giá bán cũng khá cao, dao động từ 1200 USD ~ 2200
USD.
Bên cạnh những toà nhà cao cấp, trên thò trường thành phố cũng có hàng chục tòa
chung cư cao tầng nằm ở các Quận, Huyện nhằm phục vụ cho những hộ dân tái đònh cư và
mộ bộ phận dân cư có thu nhập không cao khác.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
15
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Riêng trong dự án đại lộ Đông – Tây đã có 5 khu nhà đã xây dựng hoàn tất sẵn
sàng tiếp nhận các hộ tái đònh cư là chung cư lô S Hùng Vương (Q 6), chung cư Bình Trưng
(Q 2), chung cư 414/1 Nơ Trang Long (Bình Thạnh). Ngoài ra còn nhiều khu khác cũng
đang được xây dựng là chung cư 198 B Cống Quỳnh, 1 Bis – 1 kép Nguyễn Đình chiểu,
207 Bùi Viện, 107 Trần Nhật Duật, lô C – D chung cư Phạm Viết Chánh, chung cư Lê
Hồng Phong, chung cư Ngô Quyền, khu chung cư phường Thới An Q.12,.... tuy nhiên cũng
mới đáp ứng gần 50% nhu cầu.
Cũng qua các dự án trên thấy rằng đối với mô hình xây dựng chung cư hiện đại cao
tầng cho hiệu quả sử dụng đất cao hơn, diện tích sàn nhiều hơn. Hình thức kinh doanh
bằng vốn tự có, vốn huy động của khách hàng và vốn vay thươnh mại là hình thức được
áp dụng tương đối rộng rãi, hiệu quả.
VII. NGHIÊN CỨU VỀ HÌNH THÁI, CƠ CẤU TỔ CHỨC CÁC KHU CAO ỐC CĂN
HỘ
Theo nhận đònh của các Kiến trúc sư đầu ngành và các nhà quản lý tại Thành phố
Hồ Chí Minh, trong công tác kiến trúc quy hoạch của Thành phố còn nhiều bất cập, không
đáp ứng được các yêu cầu phát triển đang diễn ra rất sôi động.
Nhiều năm qua, vấn đề kiến trúc quy hoạch của Thành phố Hồ Chí Minh gần như bò

bế tắc. Tình trạng cơ quan chức năng buông lỏng quản lý, người dân tự quy hoạch đã
khiến cho kiến trúc quy hoạch tổng thể bò tổn thương nghiêm trọng. Việc quy hoạch xây
dựng các khu trung tâm, các tiểu khu, khu đô thò mới sẽ tạo cho Thành phố tính tiêu biểu
của những đô thò mới hiện đại, văn minh, tiên tiến và đậm đà bản sắc dân tộc.
Đặc biệt các hình thức xây dựng chung cư căn hộ chất lượng cao đang được nhân
rộng và khuyến khích phát triển. Các chung cư chất lượng cao thường có chiều cao tầng
lớn (15 – 20 tầng), tầng trệt và lầu 1 thường được sử dụng để kinh doanh. Phần lớn lời từ
hoạt động kinh doanh sẽ trang trải cho mọi chi phí dòch vụ cho người dân trong chung cư.
Cụ thể các hộ sẽ không phải trả hoặc miễn giảm tiền thang máy, tiền dòch vụ gửi xe, vệ
sinh … Mật độ xây dựng các chung cư chất lượng cao từ 33% - 40% nên không gian mặt
bằng thông thoáng, nhiều không gian cho cây xanh, đường giao thông và khu vui chơi giải
trí cho trẻ em … kết hợp với các khu quy hoạch căn hộ liên kế thấp tầng, tạo thành một
quần thể lớn rất thuận tiện cho sinh hoạt, sử dụng của đối tượng dân cư.
Căn cứ trên tình hình điều tra thò trường, thăm dò nguyện vọng và nhu cầu của dân
cư thành phố và tham khảo mô hình cao ốc căn hộ cao cấp được các đối tượng có thu
nhập cao và người nước ngoài công tác tại Việt Nam quan tâm, có thể sơ phác về chỉ tiêu
cơ cấu căn hộ như sau:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
16
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bảng 13
Phòng ngủ Phòng vệ sinh
2 phòng ngủ 1 Phòng vệ sinh
3 phòng ngủ 1 – 2 Phòng vệ sinh
4 phòng ngủ 2 – 3 Phòng vệ sinh
- Có phòng ngủ riêng cho bố mẹ và các con

- Phòng khách riêng làm nơi sinh hoạt chung của gia đình
- Bếp có phòng ăn
- Khu vệ sinh có chỗ giặt và phơi đồ (có bảo vệ tránh gió)
- Hành lang, tiền phòng lô gia rộng rãi. Bố trí điểm cây xanh cải tạo vi khí hậu.
Cũng trên cơ sơ dự đoán nhu cầu sử dụng tới năm 2005 – 2010 và so sánh với các
nước trong khu vực, cùng với kinh nghiệm thiết kế xây dựng phục vụ khách hàng, kiến
nghò diện tích sử dụng các phòng chức năng trong căn hộ tham khảo cho phía Chủ đầu tư
trong quá trình dự kiến quy mô đầu tư và thiết kế như sau:
Bảng 14
TT Loai phòng Diện tích tối đa
(m
2
)
Diện tích tối
thiểu (m
2
)
1 Tiền sảnh 8 6
2 Vệ sinh 1 – 2 6 -8 3
3 Bếp + phòng ăn 14 – 18 10 – 12
4 Lô gia + ban công 14 – 20 5,5 – 8,5
5 Phòng khách 20 12 – 14
6 Phòng ngủ (bố mẹ, các con) 14 – 18 10 – 12
Tổng cộng 72 - 110 46,5 – 55,5
Diện tích lối đi trong căn hộ và chiều dày tường ngăn thừơng chiếm khoảng 15 –
20%, nên lấy tròn diện tích sàn cho căn hộ đơn vò ở ( 4 người) là 90m2 đối với căn hộ
rộng, và 70 m2 đối với căn hộ hẹp.
Diện tích sàn trung bình cho một người trong hộ:
Smax = 90/4 = 22,5m2
Smin = 70/4 = 18 m2

Như vậy kiến nghò diện tích sàn bình quân cho một đầu người là: 20 m2
Hiện tại ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh một số chung cư chất lượng cao dành cho
người có thu nhập cao có diện tích bình quân lớn hơn chỉ tiêu trên, và được ưu tiên cho
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
17
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
không gian cây xanh và phục vụ sinh hoạt khác. Tuy nhiên với mô hình kinh doanh căn hộ
thì chỉ tiêu như trên là phù hợp trong thời điểm hiện nay.
Một số chỉ tiêu, điều kiện, tiện nghi của mô hình chung cư cao tầng:
- Một không gian thông thoáng, thoải mái, các phòng ngủ đảm bảo tính riêng biệt
của từng thành viên.
- Bếp, phòng ăn thuận tiện
- Hành lang, tiền phòng, lô gia có diện tích vừa phải, tiết kiệm.
- Có chỗ bố trí không gian, vườn cảnh, bồn hoa cây xanh, bể cá hay tiểu cảnh
- Đối với hình thức kinh doanh căn hộ, điều kiện ưu tiên là tính linh hoạt của các căn
hộ. Vấn đề này khi được giải quyết tốt, triệt để sẽ tạo cho khách hàng tâm lý thoải mái,
thoả mãn được phục vụ và đáp ứng được nhu cầu của nhiều dạng đối tượng để đạt được
khả năng linh hoạt của các căn hộ, nên:
+ Tạo điều kiện thông phòng theo nhu cầu sử dụng.
+ Tạo khả năng cải tạo nâng cấp tiện nghi cũa căn hộ, thậm chí có khả năng
thêm chút ít hoặc thay đổi chức năng sử dụng diện tích khi cần thiết.
+ Có thể tạo không gian thông tầng một số căn, nhằm tăng thêm sự đa dạng
các loại hình căn hộ.
+ Thuận tiện cho tổ hợp không gian khác nhau.
i. NGHIÊN CỨU VỀ TIẾP THỊ:
Qua đánh giá chương trình tiếp thò cho khối chung cư, cao ốc căn hộ nhà ở đã xây

dựng và chuẩn bò xây dựng trên đòa bàn thành phố, việc tiếp thò kinh doanh theo các hình
thức :
- Thành lập Ban dự án hoặc tổ dự án phụ trách công tác quản lý kinh doanh, tiếp thò.
- Quảng cáo giới thiệu rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng. In ấn, phát
hành catologue, tờ rơi giới thiệu quy mô công trình, hình thức, không gian các căn hộ …
Căn cứ hình thức, nhu cầu thực tế hiên nay tại thành phố, có thể khẳng đònh số
lượng số khách hàng có nhu cầu đăng ký mua căn hộ các căn hộ tại các chung cư, cao ốc
hiện đại gần trung tâm rất nhiều, vượt khả năng cung cấp của các chung cư đã xây dựng
và các dự án đang hình thành.
Đánh giá tổng kết cũng cho thấy hình thức kinh doanh theo dạng bán ngay (bán đứt)
và bán trả góp là phù hợp với nhu cầu các đối tượng, khuyến khích người mua.
Trên phương thức tổ chức cho khách hàng đăng ký lựa chọn và trả trước dạng đặt
cọc các căn hộ, cùng diện tích phục vụ nhu cầu trước và trong thời kỳ thi công. Nhằm tận
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
18
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
dụng tối ưu nguồn vốn huy động từ phía khách hàng, đồng thời điều chỉnh thiết kế phù
hợp.
Xác đònh mục tiêu đưa ra một số phương án:
- Trả trước một phần dạng đặt cọc và trả hết toàn bộ sau khi nhận nhà.
- Trả trước một phần dạng đặt cọc, sau khi nhận nhà trả tiếp một phần, phần còn lại
trả góp trong thời hạn 5 năm với lãi suất ưu đãi của Ngân hàng.
- Phương án chọn ở đây là trả trước một phần đặt cọc, phần còn lại sẽ trả theo lòch
biểu do Chủ đầu tư lập ra, còn 5% cuối cùng sẽ được trả hết khi nhận giấy tờ.
ii. NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ CẢ:
Việc nghiên cứu thống kê giá cả thò trường của các chung cư mớùi, hiện đại và các

dự án chung cư chất lượng cao đang dự kiến làm cơ sở cho việc phân tích quyết đònh giá
thành kinh doanh và hình thức kinh doanh cũng như mức độ đầu tư của Chủ đầu tư.
Bảng 15: Gía cả thò trường (giá sang nhượng) cho m
2
căn hộ một số chung cư mới trên
đòa bàn TP Hồ Chí Minh.
TT Công ty xây dựng Vò trí chung cư
Giá cả
(Tr.đ/m
2
)
Tầng cao
Trệt Lầu
1 2 3 4 5 6
1 Công ty Xây dựng và
Phát triển Đô thò
Khu chung cư chất
lượng cao miếu nổi
8,48 >5 tầng + TM
2 Công ty Kinh doanh và
phát triển nha Q. Tân
Binh.
Chung cư phường 16
Quận Tân Bình.
10,00 < 5 tầng
3 Công ty Phú Mỹ Hưng Chung cư chất lượng
cao khu đô thi mới
Nam Sài Gòn
15,00 > 5 tầng
4 Công ty TNHH Him

Lam
Khu chung cư Tạ
Quang Bửu Q4
3,1 7,68 < 5 tầng
5 Công ty Xây dựng &
Dòch vò Nhà Q1.
Chung cư 212B
Nguyễn trãi. Q1
5,63 < 5 tầng
6 Công ty kinh doanh và
Phát triển nhà Q4
Chung cư P3. Q4 15,83 11,50 < 5 tầng
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
19